Amministratori Condominiali Brindisi - Associazione Liberi
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Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
ALAC Brindisi Informa n. 24/2020
Dott. Gian Paolo Ladisa Ing. Saverio Ladisa
PRESIDENTE A.L.A.C. BRINDISI
Dottore Commercialista Revisore Contabile
Info contatti 340 4150266 - 0831 527905 – 08311880159
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Amministratori Condominiali
Brindisi
News ALAC Informa
Rassegna Stampa (ad uso interno degli associati)
n.25/2020
Superbonus 110%, le regole finali
Abbandono veicolo in area privata, cosa fare?
Condomino con più scale: possibile la separazione?
Delibera approvazione rendiconti di più annualità: nulla o annullabile?
Disposizioni urgenti in materia di prevenzione incendi
Nomina e rinnovo dell’incarico dell’amministratore, il Tribunale di Roma
fa il punto
Amministratore in prorogatio? Nessuna differenza con quello regolarmente
nominato (o quasi)
Dubbi in attesa delle Entrate e del Mise
Diagnosi e progetti, via al superbonus
Domande & Risposte. Parola d’esperto - Condominio
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Brindisi
Superbonus 110%, le regole finali
Con il via libera della commissione Bilancio si fiscale del 110% caldaie a biomassa nelle aree
assesta l’impianto normativo del superbonus del del paese non metanizzate. Dietrofront, inve- ce,
110% per i lavori di riqualificazione ener- getica e sull’ipotesi di estendere l’agevolazione del 110% anche
per la messa in sicurezza degli edifici. La maxi ai lavori di sostituzione delle canne fumarie collettive.
agevolazione è in vigore dal 1° luglio scorso e lo Tra le novità di maggior rilievointrodotte dal- la
resterà fino al 31 dicembre del 2021. Per le sole commissione Bilancio spiccano i nuovi massimali di
case popolari degli Iacp il 110% resterà spesa nei condomini per il cap- potto termico e per la
operativo anche nei primi sei mesi del 2022 e sostituzione delle cal- daie a condensazione con caldaie
come per tutti sarà spendibi- le in 5 rate annuali a pompa di calore. Per le coibentazioni il bonus spetta
di pari importo. Oltre a questa estensione per le anche sulle superfici inclinate il che consente di
case popolari sono numerose le novità introdotte intervenire anche sui tetti. Il limite di spesa degli
con il via libera a una serie di emendamenti che interventi ammessi al bonus viene ora fissato in 50mila
hanno otte- nuto il via libera unanime della euro per le unità immobiliari situate all’interno di edifici
commissione (si veda la scheda riassuntiva plurifamiliari che hanno ingresso indipendente o più
cliccando qui ). Tra le novità dell’ultima ora accessi autonomi dall’esterno.
l’estensione dell’agevolazione al 110% per la In sintesi le cosiddette “villette a schiera”. Per gli
sostituzione delle caldaie agli immobili situati nei edifici composti da due a 8 unità im- mobiliari il limite
comuni montani non interessati da procedure di di spesa passa da 60mila euro a 40mila euro per unità
in- frazione comunitaria con l’allaccio a sistemi di abitativa. Limite di spesa che scende a 30mila
teleriscaldamento efficiente. Stessa esten- sione moltiplicati per unità immobiliare nei condomini
anche per gli interventi sulle villette a composti da più di otto unità.
schiera o delle singole case dove si aggiunge
anche la possibilità di installare con lo sconto
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Per la sostituzione degli impianti di climatiz- nelle classi A1, A8 e A9. Mentre non è entrata per
zazione e delle caldaie centralizzate a con- carenza di coperture la possibile esten- sione
densazione con caldaie a pompa di calore, dell’agevolazione agli immobili delle imprese turistiche
anche abbinati all’installazione di impianti fo- e dunque alle strutture al- berghiere. Una partita che
tovoltaici la detrazione del 110% è calcolata su potrebbe comun- que riaprirsi a fine luglio con la
un ammontare complessivo delle spese non manovra d’estate e la nuova richiesta di deficit che il
superiore a 20mila euro ad unità immo- biliare Governo si appresta a presentare al Parla- mento.
per gli edifici fino a 8 unità e non supe- riore a La commissione Bilancio, inoltre, ha confer- mato senza
15mila euro moltiplicati per il numero di unità alcun ritocco la possibilità di be- neficiare del
immobiliari che compongono edifici con più di 8 superbonus del 110% anche per l’installazione di impianti
appartamenti. L’agevolazione viene riconosciuta fotovoltaici connes- si alla rete elettrica fino a un
anche per le spese relative allo smaltimento e alla massimo di spe- sa non superiore a 48mila euro e
bonifica dell’impianto sostituito. Per le unità comunque nel limite di 2.400 euro per ogni KW di po-
unifamiliari la sostitu- zione della caldaia dovrà tenza nominale dell’impianto solare fotovol- taico. Lo
essere ricompresa un massimale di spesa pari a sconto fiscale spetta, inoltre, anche per l’installazione
30mila euro . contestuale o successiva di sistemi di accumulo
Lo scoglio più duro da superare per accedere al integrati negli impianti fotovoltaici. Attenzione però in
bonus del 110% resta il salto delle due classi questi ultimi due interventi la detrazione maggiorata è
energetiche dell’edificio sia con il cap- potto vincolata alla cessione al Gestore dei servizi energetici
termico sia con la sostituzione delle caldaie. dell’energia non consumata non condivisa in
Vincolo che sia le forze di opposizio- ne che quelle autoconsumo. Guardando poi al futuro e alla nuova
di maggioranza hanno chiesto di attenuare o mobilità il pacchetto fina- le del superbonus conferma
cancellare ma senza però ot- tenere alcun anche lo sconto fiscale per l’installazione delle colonnine
riscontro dal Governo. per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, pur- ché
Tra gli interventi ammessi all’agevolazione del l’intervento sia eseguito congiuntamente a uno di quelli
110%, pur sempre nei nuovi limiti di spe- sa già sul cappotto termico o la sosti- tuzione delle caldaie.
indicati, trovano posto quelli di demoli- zione e Per le regole finali delle Entrate e il portale che
ricostruzione. Nessuna modifica in corsa, consentirà la corretta gestione della ces- sione del
invece, per l’estensione del 110% al cosiddetto credito d’imposta, secondo quanto prevede una delle
sisma bonus e della detrazione del 90 per cento per ultime modifiche approva- te ieri in commissione, si
la stipula di una assicurazio- ne che copra i rischi dovranno comun- que attendere almeno 30 giorni
sismici ed eventi calami- tosi. successivi all’entrata in vigore della legge di conversio-
Novità in arrivo invece sulla platea dei desti- ne. Calendario alla mano e in previsione del secondo e
natari della super agevolazione fiscale. In definitivo giro al Senato i trenta giorni inizieranno a
primo luogo il 110% di detrazione Irpef sarà decorrere dal prossimo 18 luglio.
spendibile su due unità immobiliari. Tra le ca-
tegorie ammesse dalla commissione Bilancio ci
sono il terzo settore e le onlus, nonché le
associazioni e le società sportive dilettantisti- che Marco Mobili
per i lavori finalizzati agli immobili adibiti a
spogliatoi. Niente superbonus, invece, per gli
interventi su ville, castelli e case di lusso, cioè
quegli immobili che il catasto individua
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L’articolo 119 è sostituito dal seguente:
Art. 119. (Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di
ricarica di veicoli elettrici)
1. La detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito,
con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per
cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1o
luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote
annuali di pari importo, nei seguenti casi:
a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate
che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della
superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici
plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi
autonomi dall’esterno. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un
ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari
o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente
indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; a euro 40.000
moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici
composti da due a otto unità immobiliari; a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle
unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità
immobiliari. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al
decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017;
b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il
raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza
almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013
della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi
o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e
relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione
o a collettori solari, nonché esclusivamente per i comuni montani non interessati
dalle procedure di infrazione comunitaria n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n.
2015/2043 del 28 maggio 2015 per la non ottemperanza dell'Italia agli obblighi
previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento
efficiente ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio
2014, n. 102. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare
complessivo delle spese non superiore a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari
ovvero a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono
l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per
le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
c) interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici
plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
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autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda
sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista
dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a
pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione
di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6,
ovvero con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o esclusivamente per le
aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure di infrazione
comunitaria n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per
la non ottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE,
con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con valori previsti almeno per la
classe 5 stelle con impianti a biomassa con classe di qualità 5 stelle individuata ai sensi
del regolamento di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del
mare 7 novembre 2017, n. 186, nonché esclusivamente per i comuni montani non
interessati dalle procedure di infrazione comunitaria n. 2014/2147 del 10 luglio
2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per la non ottemperanza dell'Italia agli
obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento
efficiente ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio
2014, n. 102. per tali ultimi impianti, la detrazione di cui alla presente lettera è applicabile
solo nel caso di sostituzione di altri impianti a biomassa. La detrazione di cui alla presente
lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000
ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto
sostituito.
2. L’aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli
altri interventi di efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno
2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di
spesa previsti, per ciascun intervento di efficientamento energetico, dalla legislazione
vigente e a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi
di cui al citato comma 1. Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti
dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004,
n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici
e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche
se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma
1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3.
3. Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente
articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter
dell’articolo 14 del decretolegge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla
legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche
congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento
di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di
edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più
accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se non sia possibile, il conseguimento della classe
energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.),
di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento,
rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei
suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi
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di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui
all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380.
3- bis. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), le disposizioni
dei commi da 1 a 3 si applicano anche alle spese, documentate e rimaste a carico del
contribuente, sostenute dal 1o gennaio 2022 al 30 giugno 2022.
4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decretolegge 4
giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90,
l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1o
luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di
cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale
stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista
nell’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta nella misura del
90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici
ubicati nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n.
3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n.
105 dell’8 maggio 2003.
4- bis. La detrazione spettante ai sensi del comma 4 del presente articolo è riconosciuta
anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici,
a condizione che sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui ai commi da 1-
bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con
modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla
legislazione vigente per i medesimi interventi.
5. Per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai
sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, la detrazione di cui all’articolo 16-bis,
comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, spetta, per le spese sostenute dal 1o luglio 2020 al 31 dicembre 2021, nella
misura del 110 per cento, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non
superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di
potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque
quote annuali di pari importo, sempreché l’installazione degli impianti sia eseguita
congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 o 4 del presente articolo. In caso
di interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) e f), del testo unico di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il predetto limite di spesa è ridotto
ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.
6. La detrazione di cui al comma 5 è riconosciuta anche per l’installazione contestuale o
successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la
detrazione di cui al medesimo comma 5, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo
e ammontare complessivo e comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di
capacità di accumulo del sistema di accumulo.
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7. La detrazione di cui ai commi5e6 del presente articolo è subordinata alla cessione in
favore del Gestore dei servizi energetici (GSE), con le modalità di cui all’articolo 13,
comma 3, del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell’energia non
autoconsumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’articolo 42-bis
del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28
febbraio 2020, n. 8, e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di
agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale,
compresi i fondi di garanzia e di rotazione di cui all’articolo 11, comma 4, del decreto
legislativo 3 marzo 2011, n. 28, e gli incentivi per lo scambio sul posto di cui all’articolo 25-
bis del decreto-legge 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 11
agosto 2014, n. 116. Con il decreto di cui al comma 9 del citato articolo 42-bis del decreto-
legge n. 162 del 2019, il Ministro dello sviluppo economico individua i limiti e le modalità
relativi all’utilizzo e alla valorizzazione dell’energia condivisa prodotta da impianti
incentivati ai sensi del presente comma.
8. Per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, la
detrazione di cui all’articolo 16-ter del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con
modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, è riconosciuta nella misura del 110 per
cento, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, sempreché
l’installazione sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui al comma 1.
9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su
unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti
aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che
rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di « in house providing », per
interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti
ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili
dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto
legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri
di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266; e dalle associazioni di promozione
sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di
Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
e) le associazioni e le società sportive dilettantistiche iscritte al registro di cui
all’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo n. 242 del 1999 riconosciuti
i lavori di cui all’art 119 finalizzati ai soli immobili adibiti a spogliatoi.
10. I soggetti di cui al comma 9, lettera b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai
commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari,
fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti
comuni dell’edificio.
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11. Ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, il contribuente
richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la
sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi di
cui al presente articolo. Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto
legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b) del comma 3
dell’articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio
1998, n. 322, e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui
all’articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997.
12. I dati relativi all’opzione sono comunicati esclusivamente in via telematica, anche
avvalendosi dei soggetti che rilasciano il visto di conformità di cui al comma 11, secondo
quanto disposto con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, che definisce
anche le modalità attuative del presente articolo, da adottare entro trenta giorni dalla data
di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.
13. Ai fini della detrazione del 110 per cento di cui al presente articolo e dell’opzione per la
cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121:
a) per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo, i tecnici abilitati
asseverano il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14
del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto
2013, n. 90, e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi
agevolati. Una copia dell’asseverazione è trasmessa, esclusivamente per via telematica,
all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico
sostenibile (ENEA). Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, da emanare entro
trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto,
sono stabilite le modalità di trasmissione della suddetta asseverazione e le relative
modalità attuative;
b) per gli interventi di cui al comma 4, l’efficacia degli stessi finalizzati alla riduzione del
rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale,
della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive
competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in
base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del
28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità
delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di
conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni
rilasciate dai professionisti incaricati.
13-bis. L’asseverazione di cui al comma 13, lettere a) e b), del presente articolo è
rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle
condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121. L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato
attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione. Ai fini
dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal
decreto di cui al comma 13, lettera a). Nelle more dell’adozione del predetto decreto la
congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari
predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali
camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi
correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.
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14. Ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai
soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione
amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o
asseverazione infedele resa. I soggetti stipulano una polizza di assicurazione della
responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni
rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni
e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio
dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. La non
veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio. Si
applicano le disposizioni della legge 24 novembre 1981, n. 689. L’organo addetto al
controllo sull’osservanza della presente disposizione ai sensi dell’articolo 14 della legge 24
novembre 1981, n. 689, è individuato nel Ministero dello sviluppo economico.
15. Rientrano tra le spese detraibili per gli interventi di cui al presente articolo quelle
sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai commi 3 e 13 e del
visto di conformità di cui al comma 11.
15- bis. le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari
appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
16. Al fine di semplificare l’attuazione delle norme in materia di interventi di efficienza
energetica e di coordinare le stesse con le disposizioni dei commi da 1 e 3 del presente
articolo, all’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con
modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni,
con efficacia dal 1o gennaio 2020:
a) il secondo, il terzo e il quarto periodo del comma 1 sono soppressi;
b) dopo il comma 2 è inserito il seguente: « 2.1. La detrazione di cui ai commi1 e 2 è
ridotta al 50 per cento per le spese, sostenute dal 1o gennaio 2018, relative agli interventi
di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a
condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal
regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013. Sono
esclusi dalla detrazione di cui al presente articolo gli interventi di sostituzione di impianti di
climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza
inferiore alla classe di cui al periodo precedente. La detrazione si applica nella misura del
65 per cento per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con
impianti dotati di caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di
prodotto prevista dal citato regolamento delegato (UE) n. 811/2013 e contestuale
installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure
VIII della comunicazione 2014/C 207/02 della Commissione o con impianti dotati di
apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione,
assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in
abbinamento tra loro, o per le spese sostenute per l’acquisto e la posa in opera di
generatori d’aria calda a condensazione ».
16- bis. L’esercizio di impianti fino a 200 kW da parte di comunità energetiche rinnovabili
costituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni che aderiscono alle
configurazioni di cui all’articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162,
10convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8, non costituisce
svolgimento di attività commerciale abituale. La detrazione prevista dall’articolo 16-bis,
comma 1, lettera h), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22
dicembre 1986, n. 917, per gli impianti a fonte rinnovabile da parte di soggetti che
aderiscono alle configurazioni di cui al citato articolo 42-bis del decreto-legge n. 162 del
2019 si applica fino alla soglia di 200 kW e per un ammontare complessivo di spesa non
superiore a euro 96.000.
16-ter. Le disposizioni del comma 5 si applicano all’installazione degli impianti di cui al
comma 16-bis. L’aliquota di cui al medesimo comma 5 si applica alla quota di spesa
corrispondente alla potenza massima di 20 kW e per la quota di spesa corrispondente alla
potenza eccedente 20 kW spetta la detrazione stabilita dall’articolo 16-bis, comma 1,
lettera h), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, nel limite massimo di spesa complessivo di euro 96.000 riferito all’intero
impianto.
16-quater. Agli oneri derivanti dall’attuazione del presente articolo, valutati in 63,6 milioni
di euro per l’anno 2020, in 1.294,3 milioni di euro per l’anno 2021, in 3.309 milioni di euro
per l’anno 2022, in 2.936,4 milioni di euro per l’anno 2023, in 2.755,6 milioni di euro per
l’anno 2024, in 2.752,8 milioni di euro per l’anno 2025, in 1.357,4 milioni di euro per l’anno
2026, in 38,2 milioni di euro per l’anno 2027, in 11,9 milioni di euro per l’anno 2031 e in
48,6 milioni di euro per l’anno 2032, si provvede ai sensi dell’articolo 265.
Conseguentemente, all’articolo 265 apportare le seguenti modificazioni: al comma 5,
sostituire le parole: di 800 milioni di euro per l’anno 2020 e di 90 milioni di euro annui a
decorrere dall’anno 2021 con le seguenti: di 799,3 milioni di euro per l’anno 2020, di 69,3
milioni di euro per l’anno 2021 e di 90 milioni di euro annui a decorrere dall’anno 2022; al
comma 7, lettera a), sostituire le parole: quanto a 364,22 milioni di euro per l’anno 2020, a
1.019,80 milioni di euro per l’anno 2021, a 1.138,40 milioni di euro per l’anno 2022, a
273,53 milioni di euro per l’anno 2023 con le seguenti: quanto a 364,92 milioni di euro per
l’anno 2020, a 1.025 milioni di euro per l’anno 2021, a 1.145,40 milioni di euro per l’anno
2022, a 279,93 milioni di euro per l’anno 2023 e le parole: che aumentano in termini di
fabbisogno e indebitamento netto a 1.005,57 milioni di euro per l’anno 2020, a 1.445,17
milioni di euro per l’anno 2021 con le seguenti: che aumentano, in termini di fabbisogno e
indebitamento netto, a 1.006,27 milioni di euro per l’anno 2020, a 1.450,37 milioni di euro
per l’anno 2021.
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può essere scontatadalle impost e : ,-nercato dei crediti d'Impost a, fatrura e ott enere il relativo .
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ompensazione nel modello F 24 in I igliori fatte dalle banche o 13-vanzam ent o dei lavori . In pratica,!
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committente-contribuente che
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potenziale acquirente che abbia : l'acquisizio ne del cre dito anche a r,ell'l mpianto normativo del 11 0 % I
Jnteresse ad acquisirlo perché ha : t)reu opi eno(il 100%dell aspesa), ma potrebbe trovare posto nei '
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genere l'imp re sache ha fatto i I the serve a coprire gl i oneri
l avori o direttamente una banca finanziari (la detrazione si sconta in la chiave di volta
(che a sua volt alo può acquisire 't::inque anni) e unguadagno buesta modalità di pagamento21
Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
Abbandono veicolo in area privata,
cosa fare?
Ritrovarsi un veicolo abbandonato su suolo sua rimozione e dello smaltimento se ne oc-
privato, ad esempio un terreno o un cortile cupa il D.M. 460/1999.
condominiale, è una situazione detestabile e, Più complesso, invece, è l'iter da seguire qua-
soprattutto, assai delicata e non così sempli- lora il mezzo sia stato abbandonato su suolo
ce da gestire. I proprietari, interessati alla ri- privato. Se il veicolo rinvenuto è ancora mu-
mozione del mezzo, devono muoversi con nito di targa sarà necessario allertare tempe-
cautela e non potranno sempre contare stivamente la Polizia Municipale affinché ve-
sull'intervento delle forze dell'ordine trattan- rifichi se si tratta o meno di un mezzo rubato
dosi di aree private. e provveda ad avvisare il proprietario.
Se non si tratta di veicolo rubato e lo stesso
Veicoli muniti di targa risulta ancora in discreto stato di conserva-
In prima battuta, è necessario verificare che il zione, ad esempio non radiato e ancora in
veicolo sia effettivamente abbandonato. grado di circolare, non presentando dunque
Quando il veicolo abbandonato è rinvenuto le caratteristiche di un "rifiuto", per provve-
in area ad uso pubblico, della disciplina per la dere alla sua rimozione il discorso è più com-
plesso.
22Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
Se la sosta avviene su un terreno apparte- ritiene che oltre alla consegna delle targhe,
nente a persona diversa dall'intestatario del sia necessario soffermarsi sullo stato dei vei-
veicolo, trattandosi di una zona privata, non colo, sulla volontà di abbandono da parte del
è consentito alle forze dell'ordine interferire, proprietario (ovvero di non servirsene più) e
ovvero accedere e provvedere alla rimozione. sulla oggettiva inidoneità del mezzo a svolge-
Il numero di targa consente, tuttavia, di risali- re la sua funzione (ad es. perché privo di mo-
re al nominativo del proprietario, dunque, in tore o altre parti indispensabili).
caso di irreperibilità dello stesso o qualora Pertanto, a seguito dell'entrata in vigore del
questi non si attivi per la rimozione, la solu- d.lgs. n. 209/2003 che ha recepito la Direttiva
zione consigliabile è quella di tutelare i propri 2000/53/CE, si ritiene debba essere conside-
diritti agendo giudizialmente e rivolgendosi al rato fuori uso sia il veicolo di cui il proprieta-
giudice competente. rio si disfi o abbia l'obbligo di disfarsi, sia
In tal caso, è opportuno che l'azione giudizia- quello destinato alla demolizione, ufficial-
ria sia preceduta da una diffida con la quale si mente privato delle targhe d'immatricolazio-
intima al proprietario del mezzo di provvede- ne, anche prima della materiale consegna ad
re alla rimozione entro un dato termine, avvi- un centro di raccolta, nonché quello che ri-
sandolo che, qualora ciò non avvenga, si pro- sulti in evidente stato di abbandono, anche
cederà per vie legali. se giacente in area privata (cfr. Cass. n.
40747/2013, n. 6667/2012, n. 22035/2010).
Quando il veicolo rappresenta Secondo la Cassazione, inoltre, un veicolo di-
smesso può anche rappresentare un rifiuto
un "rifiuto"
pericoloso: a tal fine, sarà necessario non so-
Appruato che sul veicolo rinvenuto non sia
lo che sia fuori uso, ma anche che contenga
pendente denuncia di furto, che lo stesso sia
liquidi o altre componenti pericolose (cfr.
sfornito di targa e accertato lo stato di ab-
sent. n. 29973/2011).
bandono dello stesso (stante anche le sue
Non si ritiene che la natura di rifiuto pericolo-
compromesse condizioni) è possibile che si
so di un veicolo fuori uso necessiti di partico-
configuri l'ipotesi di un abbandono di rifiuto
lari accertamenti qualora risulti, anche sol-
ex art. 255 del d.lgs. n. 152/2006 (TUA - Testo
tanto per le modalità di gestione, che lo stes-
Unico Ambiente).
so non è stato sottoposto ad alcuna opera-
Attenzione, il fatto che il veicolo sia abban-
zione finalizzata alla rimozione dei liquidi e
donato non è condizione sufficiente per con-
delle altre componenti pericolose (Cass. n.
siderarlo come un rifiuto in senso tecnico e
38949/2017).
giuridico. A tal proposito viene in soccorso
quanto stabilito dal d.lgs. n. 209/2003, relati-
vo ai veicoli fuori uso . Rimozione del veicolo abban-
Tale provvedimento ha ad oggetto: i veicoli donato in area privata
destinati al trasporto di persone, aventi al Quando il mezzo è qualificabile come rifiuto,
massimo otto posti a sedere oltre al sedile secondo l'art. 192 TUA, spetterà a colui che
del conducente (M1); i veicoli destinati al tra- ha violato il divieto di abbandono di rifiuti
sporto di merci, aventi massa massima non procedere alla sua rimozione, all'avvio a re-
superiore a 3,5 t (N1); i veicoli a motore a tre cupero o allo smaltimento e al ripristino dello
ruote come definiti dalla direttiva stato dei luoghi.
2002/24/CE (con esclusione dei tricicli a mo- Ciò potrà avvenire anche in solido con il pro-
tore). Per i veicoli di diverso tipo si rinvia a prietario e con i titolari di diritti reali o perso-
quanto previsto dal TUA. nali di godimento sull'area, nel caso in cui i
La giurisprudenza, intervenuta sulla possibili- soggetti preposti al controllo accertino che la
tà di categorizzare la vettura abbandonata violazione sia loro imputabile a titolo di dolo
come "fuori uso" e quindi "rifiuto speciale", o colpa.
23Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
Allertate le forze dell'ordine circa la presenza rabile una sua compartecipazione, anche me-
del veicolo abbandonato, dunque, sarà cura ramente colposa. Si ritiene, infatti (cfr.
dell'agente accertatore segnalare l'illecito ri- Consiglio di stato, n. 323/2005) che l'ordine
scontrato al competente ufficio comunale e di smaltimento dei rifiuti non possa essere
gli eventuali profili di responsabilità del pro- rivolto al proprietario come tale, se non in
prietario del terreno. E ciò soprattutto, come quanto egli debba ritenersi "obbligato" a
avviene nella maggior parte dei casi, quando causa di un comportamento, anche omissivo,
non si riesce a risalire al proprietario del mez- di corresponsabilità con l'autore
zo. dell'abbandono illecito dei rifiuti (ad es. aver
A seguito della segnalazione dell'agente autorizzato l'abbandono oppure mancata vi-
chiamato sul posto, sarà un'ordinanza del gilanza attiva o segnalazione tempestiva alle
Sindaco a disporre le operazioni necessarie forze dell'ordine)
per la rimozione e lo smaltimento del veicolo Questo in considerazione della natura
abbandonato, nonché il termine entro il qua- dell'ordine di smaltimento, configurato quale
le provvedere. sanzione avente carattere ripristinatorio, che
Se i soggetti obbligati non provvedono, o presuppone l'accertamento della responsabi-
qualora il proprietario non sia identificabile, lità da illecito in capo al destinatario.
decorso il termine suddetto si procederà Andrà dunque verificata, caso per caso, la
all'esecuzione d'ufficio dell'ordinanza. Le spe- presenza di eventuali profili di responsabilità,
se andranno addebitate ai soggetti obbligati anche indiretta, in capo al titolare dell'area
come eventualmente individuati. terreno per porre anche a suo carico l'ordi-
Il proprietario dell'area privata è destinatario nanza di rimozione.
dell'ordine sindacale solo qualora sia configu-
Lucia Izzo
24Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
Condominio con più scale: possibile
la separazione?
Sempre più spesso, complice la conflittualità
tra i condòmini delle varie scale, di punto in
bianco si assiste alla nascita di condominii
separati per scala, ciascuno dei quali con un
proprio amministratore.
In realtà, la c.d. "separazione dal condomi-
nio" per la creazione di un "condominio au-
tonomo" non è sempre possibile.
La modalità di "scioglimento del condominio"
è attualmente disciplinata dall'art. 61 disp.
att. c.c. che così recita " Qualora un edificio o
un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzioni di piano a proprietari diversi si possa
dividere in parti che abbiano le caratteristi-
che di edifici autonomi, il condominio può es-
sere sciolto e i comproprietari di ciascuna
parte possono costituirsi in condominio sepa-
rato. scritta dal quinto comma dell'art. 1136 del
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea codice stesso".
con la maggioranza prescritta dal secondo L'analisi di queste norme è importante pro-
comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto prio per evitare grossi problemi circa la confi-
dall'autorità giudiziaria su domanda di alme- gurazione del condominio, dell'applicazione
no un terzo dei comproprietari di quella par- delle tabelle millesimali, della legittimità pro-
te dell'edificio della quale si chiede la separa- cessuale etc.
zione". L' all'art. 62 disp. att. c.c. inoltre pre- Lo scioglimento del condominio, nella mag-
cisa che " La disposizione del primo comma gior parte delle ipotesi, non è sempre possibi-
dell'articolo precedente si applica anche se le e né può essere deliberata in maniera su-
restano in comune con gli originari parteci- perficiale, tant'è che il condominio nasce per
panti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 proprie caratteristiche oggettive, per quella
del codice. necessaria comunione tra proprietà privata e
Qualora la divisione non possa attuarsi senza parti comuni.
modificare lo stato delle cose e occorrano L'art. 1119 c.c. , inderogabile, rubricato "Indi-
opere per la sistemazione diversa dei locali o visibilità" prevede, infatti, che " Le parti co-
delle dipendenze tra i condomini, lo sciogli- muni dell'edificio non sono soggette a divi-
mento del condominio deve essere delibera- sione, a meno che la divisione non possa farsi
to dall'assemblea con la maggioranza pre- senza rendere più incomodo l'uso della cosa
25Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
comune a ciascun condòmino e con il con- dell'art. 1117, n. 1, c.c. (Cass. 12-2-1998 n.
senso di tutti i partecipanti al condominio". 1498), senza che a ciò sia di ostacolo il dispo-
Pare che gli artt. 61 e 62 delle disp. att. c.c. sto dell'art. 1123, ultimo comma, c.c., il qua-
stridano con il testo riportato nell'art. 1119 le, proprio sul presupposto di tale comunio-
c.c. prevedendo dei quorum deliberativi dif- ne, disciplina soltanto la ripartizione delle
ferenti per l'eventuale separazione dal con- spese per la conservazione ed il godimento di
dominio: esse, ispirandosi al criterio della utilità che
• Art. 1119 c.c. unanimità dei parteci- ciascun condomino o gruppo di condomini ne
panti al condominio trae (Cass. 22-.2-1996 n. 1357).
• Art. 61 disp. att. c.c. maggioranza de- Le stesse scale sono state considerate ele-
gli intervenuti che rappresentino i 500 menti strutturali necessari alla edificazione di
millesimi (1136 c.c. secondo comma) uno stabile condominiale e mezzo indispen-
• Art. 62 disp. att.c.c. (in caso di modifi- sabile per accedere al tetto e al terrazzo di
che per attuare la divisione) maggio- copertura, conservano la qualità di parti co-
ranza degli intervenuti che rappresen- muni, così come indicato nell'art. 1117 c.c.,
tino i 666 millesimi (1136 c.c. quinto anche relativamente ai condomini proprietari
comma). di negozi con accesso dalla strada, in assenza
di titolo contrario, poiché anche tali condo-
Quale quorum utilizzare? Ed in mini ne fruiscono quanto meno in ordine alla
quali casi? conservazione e manutenzione della copertu-
Ebbene, la giurisprudenza è concorde nel de- ra dell'edificio (Cass. 10-7-2007 n. 15444).
terminare che due o più scale che formano La presunzione di comunione di tutti i parte-
un condominio, non possono essere conside- cipanti al condominio composto da più scale,
rate proprietà separate, per il solo fatto che non può essere superata dalla semplice ap-
ciascuna di esse serve funzionalmente ad un plicazione dell'art. 1123 c.c. in tema di con-
gruppo distinto di unità immobiliari. dominio parziale, ma occorrerebbe la prova
Difatti, proprio al fine di separare le spese della proprietà o dell'uso esclusivo delle sca-
che occorrono ad una o all'altra scala, v'è già le.
l'art. 1123 c.c., che non prevede "proprietà La Cassazione, sezione civile seconda, con
separate", bensì il riparto separato delle spe- sentenza n. 10483 del 2015, ha infatti rigetta-
se riguardanti beni destinati a servire i con- to il ricorso di alcuni condòmini che riteneva-
dòmini in maniera diversa (c.d. condominio no le due scale A e B, costituenti il condomi-
parziale). nio, proprietà differenti e pertanto condomi-
Nel condominio di edifici, le scale, al pari de- nii autonomi.
gli anditi, sono annoverate tra i beni che l'art. La Corte ha stabilito che " Pur dovendosi ri-
1117 c.c. considera di proprietà comune dei conoscere, in via di principio, la configurabili-
proprietari dei diversi piani o di un edificio, se tà di un condominio parziale, si rileva che, nel
il contrario non risulta dal titolo. caso in esame, la situazione di fatto rappre-
In proposito, la giurisprudenza ha affermato sentata nel ricorso non è idonea ad avallare
che le scale, con i relativi pianerottoli, costi- la sussistenza di una simile fattispecie.
tuiscono strutture funzionalmente essenziali La semplice presenza in un edificio di più sca-
del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le le e più androni, infatti, non è di per sé sola
parti di questo che, in assenza di titolo con- sufficiente —in mancanza di più puntuali in-
trario, devono presumersi comuni nella loro dicazioni circa le concreta conformazione e le
interezza, ed anche se poste concretamente caratteristiche strutturali del fabbricato og-
al servizio soltanto di talune delle porzioni getto di causa, che per quanto è dato evince-
dello stabile, a tutti i partecipanti alla collet- re dalla lettura del ricorso costituisce un uni-
tività condominiale in virtù del dettato co blocco- a far ritenere la piena autonomia e
26Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
indipendenza strutturale e funzionale delle sentono detta separazione, che diventa, per-
relative porzioni immobiliari rispetto alla ri- tanto, arbitraria ed illegittima.
manente parte dell'intera opera edilizia, ove Tra l'altro non è pensabile una separazione di
solo si tenga conto che funzione della scala è una scala rispetto ad un'altra costituendo au-
anche quella di consentire l'accesso al tetto o tonomi condominii, senza modificare tabelle
al lastrico solare comuni all'intero edificio, e millesimali, impianti, cortile di accesso al
che l'androne non dà accesso solo alla scala, condominio, contatore generale dell'acqua,
ma anche ai muri perimetrali, anch'essi co- regolamento condominiale, attribuzione di
muni all'intero stabile condominiale. un codice fiscale del condominio separato.
Mancano, pertanto, elementi idonei a far ri- Per soddisfare le esigenze dei condòmini, in-
tenere che la scala B e l'androne in cui la fatti, basta semplicemente applicare le regole
stessa è collocata, per le loro caratteristiche del condominio parziale, senza necessaria-
strutturali e funzionali, siano posti in modo mente incorrere in ulteriori spese per la mo-
esclusivo al servizio e al godimento di una difica di impianti, tabelle e tutte le ulteriori
parte soltanto dell'edificio in condominio, in problematiche connesse alla creazione di un
guisa da poter essere considerati come di condominio autonomo, salvo sempre che ciò
proprietà dei soli condomini di detta scala, sia possibile ed indispensabile.
con conseguenti esclusione del diritto di par- La "separazione", infatti, già viene effettuata
tecipare all'assemblea inerente ai relativi be- sulla base dei riparti delle spese ai sensi
ni, servizi e impianti da parte dei condomini dell'art. 1123 c.c. e dell'ammissibilità del
della scala A". condominio parziale, da cui derivano implica-
Già con la sentenza n. 24380 del 01.10.2010 zioni inerenti appunto alla gestione e imputa-
la Corte di Cassazione, proprio sulla questio- zione delle spese, ad esempio non sussiste il
ne dello scioglimento del condominio, aveva diritto di partecipare all'assemblea relativa-
sottolineato che la presenza di parti che re- mente alle cose, ai servizi, agli impianti, da
stano in comune, non deve essere tale da parte di coloro che non ne hanno la titolarità,
configurare lo scioglimento dei condomini ragion per cui la composizione del collegio e
come una mera "separazione amministrati- delle maggioranze si modificano in relazione
va" tra più parti dello stesso immobile. alla titolarità delle parti comuni che della de-
Pertanto, è errato il ragionamento seguito da libera formano oggetto (Cass. 27-9-1994 n.
alcuni condòmini, di potersi separare dal 7885; Cass. 7-6-2000 n. 7730; Cass. 25-9-
condominio solo perché vi sono più scale au- 2006 n. 20783).
tonome oppure più edifici con lastricato sola- La separazione di un condominio in più di-
re separato, nominando addirittura anche un stinti condominii implica necessariamente
proprio amministratore. una nuova definizione dei diritti di compro-
Si assiste alla configurazione di più ammini- prietà spettanti ad ogni singolo sulle parti
stratori che gestiscono una o più scale sepa- comuni e ciò diventa indispensabile anche
rate all'interno dell'unico condominio, in cui per i successivi atti di compravendita che al-
vi sono beni in comune ai sensi dell'art. 1117 trimenti risulterebbero non aggiornati alle
c.c. e che ab origine nasce come unico con- modifiche di fatto attuate.
dominio e in cui le caratteristiche non con-
Giuliana Bartiromo
27Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
Delibera approvazione rendiconti
di più annualità: nulla o annullabile?
È noto che uno dei doveri fondamentali di o- Accade spesso che l'amministratore, in ritardo
gni amministratore sia quello di sottoporre con tale adempimento, convochi un'unica as-
all'assemblea il rendiconto condominiale an- semblea alla quale viene sottoposta la rendi-
nuale della gestione, da approvare entro cen- contazione di più annualità. Questa pratica è
tottanta giorni. legale? La delibera così adottata è nulla o an-
Si tratta di un documento fondamentale che, nullabile? La risposta proviene direttamente
come ricorda il codice civile, contiene le voci da una pronuncia giudiziaria, e precisamente
di entrata e di uscita ed ogni altro dato ine- dalla sentenza del 9 aprile 2020, n. 959, del
rente alla situazione patrimoniale del condo- Tribunale di Lecce. Analizziamola.
minio, ai fondi disponibili ed alle eventuali ri-
serve che devono essere espressi in modo da Presentazione di più rendiconti
consentire l'immediata verifica. nella medesima assemblea, la
Il mancato adempimento a questo dovere co-
vicenda all'esame del Tribunale
stituisce grave irregolarità che può condurre
alla revoca giudiziaria dell'amministratore di Lecce
stesso. Un condominio impugnava innanzi al Tribuna-
le di Lecce la sentenza con cui il giudice di pa-
ce, a conferma del decreto ingiuntivo oppo-
28Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Brindisi
sto, riconosceva all'ex amministratore del centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio
medesimo condominio una somma (di poco costituisce grave irregolarità suscettibile di
superiore ai mille euro) a titolo di compenso a portare alla revoca giudiziaria dell'ammini-
saldo per l'attività di amministratore condo- stratore, è altrettanto vero che l'assemblea ha
miniale svolta tra il 2006 ed il 2010. approvato la rendicontazione di tutti gli anni
Il condominio si doleva della decisione in precedenti, senza che poi tale decisione fosse
quanto l'amministratore, durante il corso del impugnata nei successivi trenta giorni: secon-
suo mandato, si era reso più volte inadem- do la giurisprudenza, infatti, la deliberazione
piente ai suoi doveri, omettendo, tra le altre con cui è approvata più di una rendicontazio-
cose, di redigere i bilanci condominiali nonché ne non è nulla, ma annullabile.
di convocare l'assemblea per cinque anni con- Il giudice salentino avalla l'orientamento (pra-
secutivi, dal 2007 al 2010, violando quanto ticamente granitico) a tenore del quale la de-
espressamente stabilito dalla legge. liberazione è nulla solamente se ha un ogget-
L'amministratore convenuto in appello si era to impossibile o illecito (contrario, cioè, all'or-
limitato a convocare un'unica assemblea nel dine pubblico, alla morale o al buon costume),
2011, nella quale erano stati approvati i bilan- ovvero non rientrante nella competenza
ci consuntivi relativi agli esercizi precedenti. dell'assemblea (ad esempio, ratifica di una
Secondo gli appellanti, tale condotta è da con- spesa priva di inerenza alla gestione condo-
siderarsi una grave irregolarità ex art. 1129 miniale), o se incide su diritti individuali invio-
c.c., in quanto aveva impedito ai condomini di labili per legge.
verificare anno per anno le voci di entrata ed In tutti gli altri casi, la deliberazione è mera-
uscita del patrimonio del condominio e, di mente annullabile , con impugnazione da farsi
conseguenza, di preventivare le spese, in vio- entro trenta giorni dalla sua adozione o dalla
lazione degli artt. 1130 e 1135 c.c. sua comunicazione agli assenti.
L'ex amministratore, inoltre, omettendo di Peraltro, anche a voler tacere di questo (fon-
depositare i bilanci per cinque anni consecuti- damentale) aspetto, non può obliarsi un'altra
vi, non aveva potuto agire entro sei mesi dalla circostanza essenziale: poiché la vicenda sot-
chiusura annuale di ciascun esercizio per la ri- toposta al Tribunale di Lecce riguarda annuali-
scossione forzosa del credito gravante sui tà sino al 2010, non può applicarsi la disciplina
condomini morosi. odierna, entrata in vigore solamente con la
Si costituiva l'amministratore appellato, il qua- legge n. 220/2012.
le ammetteva sì di aver convocato un'unica Secondo la normativa all'epoca vigente, l'am-
assemblea per l'approvazione della rendicon- ministratore condominiale, pur dovendo ren-
tazione di più anni, ma ricordava anche che, in dere il conto della sua gestione annualmente,
tale sede, il consesso non aveva rifiutato l'ap- non aveva un termine perentorio entro il qua-
provazione; anzi, l'assemblea aveva deliberato le convocare l'assemblea per l'approvazione
anche a favore della liquidazione del suo del rendiconto, come invece previsto dalla
compenso, senza che nessuno avesse succes- nuova disciplina nel termine di 180 giorni dal-
sivamente provveduto a impugnare la delibe- la chiusura del bilancio. Né tale omissione co-
razione. stituiva grave irregolarità, come invece oggi.
Presentazione di più rendiconti Ecco dunque spiegato perché, anche in pre-
nella medesima assemblea, la senza di un evidente inadempimento
dell'amministratore e di una non impeccabile
decisione del Tribunale di Lecce gestione, egli ha diritto al compenso matura-
Il tribunale salentino ha rigettato l'appello ri-
to, compenso che, peraltro, era stato appro-
tenendo meritevoli di accoglimento le ragioni
vato nella medesima sede assembleare.
dell'ex amministratore.
Secondo i giudici, infatti, se è vero che la
mancata approvazione del rendiconto entro
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