Via del Corso a Roma, la seconda strada d'Europa più colpita durante la pandemia - Requadro
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Via del Corso a Roma, la seconda strada d’Europa più colpita
durante la pandemia
Via del Corso, l’iconica via dello shopping di Roma, è stata una delle strade principali più colpite
dalla pandemia, seconda solo a Oxford Street a Londra
Mytraffic, leader europeo nell’analisi del traffico pedonale, e Cushman & Wakefield, leader
mondiale nell’immobiliare commerciale, pubblicano oggi la classifica del traffico pedonale nelle
più iconiche strade d’Europa. Nonostante il flusso pedonale abbia ripreso a circolare in modo
evidente in seguito alle prime riaperture, il contrasto tra il traffico pedonale nella strada
principale più popolare in Italia durante il culmine della pandemia e quello di altre città europee
è stato significativo.
Lo studio si concentra sulla strada più nota di alcune capitali europee come Parigi, Londra,
Berlino, Roma, Madrid e Bruxelles. Le strade sono classificate in base alla media mensile del loro
traffico pedonale da marzo 2020 rispetto a un valore di base prima della crisi, utilizzando i dati di
Mytraffic. Gli esperti di Cushman & Wakefield in ogni Paese commentano la reazione del mercato
e offrono ulteriori informazioni sui livelli e sulle tendenze dei prezzi e sulle transazioni.
Il flusso medio mensile di Via del Corso è sceso a -66% da marzo 2020 a marzo 2021. Quasi il
doppio in confronto al Ku’damm di Berlino, che si è classificato al primo posto per la minor per-
dita di traffico pedonale con -35% nello stesso periodo. In confronto ad altre grandi strade di
capitali europee, come Champs-Élysées (-44%), Gran Via (-63%) e Rue Neuve (-65%), Via del Corso
a Roma è stata la seconda più colpita durante il culmine della pandemia.
Metodologia
Il software di Mytraffic utilizza i dati di geolocalizzazione delle applicazioni mobili, raccolti con
il consenso degli utenti. Questi dati sono resi anonimi e aggregati in statistiche. Per stabilire
la classifica, Mytraffic ha misurato il traffico pedonale in 10 punti di ciascuna strada, distribuiti
uniformemente su entrambi i lati della strada. Il calo del traffico pedonale è la differenza tra la
media misurata ogni mese e la media misurata su questi stessi punti a gennaio e febbraio 2020.
I dati sul valore dell’affitto e la sua evoluzione sono forniti da Cushman & Wakefield, sulla base
delle transazioni relative alla strada o su stime effettuate in base a transazioni analoghe.
Tancredi Turiano, Hopscotch Europe Beatrice Ferri, Hopscotch Europe
Tel: +353 1 556 9721 Tel: +35 3 15 56 97 27
Email: tturiano@hopscotch.eu Email: bferri@hopscotch.euClassifica delle principali strade europee basata sulla media del traffico pedo-
nale da marzo 2020 a marzo 2021
Traffico Pedonale
(Media mensile da marzo 2020 a
marzo 2021, rispetto al valore di base)
1 KURFÜRSTENDAMM - 35%
2 CHAMPS-ÉLYSÉES - 44%
3 GRAN VIA - 63%
4 RUE NEUVE - 65%
5 VIA DEL CORSO - 66%
6 OXFORD STREET - 71%
Tancredi Turiano, Hopscotch Europe Beatrice Ferri, Hopscotch Europe
Tel: +353 1 556 9721 Tel: +35 3 15 56 97 27
Email: tturiano@hopscotch.eu Email: bferri@hopscotch.euLe strade principali iconiche d’Europa hanno sofferto durante la crisi
Per tutto il mese di aprile 2020, le strade principali d’Europa, che erano solite attirare i migliori acquirenti
del continente, si sono improvvisamente trovate deserte. Solo il 5% del traffico pedonale abituale sugli
Champs-Élysées, il 5% su Oxford Street e il 4% su Via del Corso a Roma. Solo Ku’damn a Berlino è riuscita
a mantenere fino al 25% del suo afflusso abituale. Le strade sono state spesso prive di «negozi essenziali»
e dell’afflusso di turisti e nessuna di esse ha più recuperato il livello pre-crisi.
Con i lockdown del governo e le frontiere chiuse, le più importanti strade principali d’Europa, insieme ai
negozi che le compongono, sono rimaste storicamente sottoutilizzate per un anno. In risposta, il numero
di chiusure di negozi, in particolare nel settore dell’abbigliamento, è aumentato. A Oxford Street e sugli
Champs-Elysées, lo spazio commerciale disponibile, ma non necessariamente libero, ammonta al 25% del
totale.
Come conseguenza diretta della chiusura dei negozi, i valori degli affitti sono scesi quasi ovunque. Si
tratta di una correzione di mercato senza precedenti per un periodo così breve. In alcune strade il decre-
mento di valore è già avvenuto, come a Madrid, Roma, Berlino e Bruxelles. A Parigi e Londra, il mercato
non ha ancora reagito a causa della mancanza di transazioni.
Le strade principali si stanno adattando
Di fronte a questa situazione, le strade più conosciute e più turistiche si stanno trasformando. Fenome-
ni accelerati dalla crisi stanno prendendo piede: a Bruxelles si stanno allestendo negozi temporanei in
locali sfitti, a Madrid si stanno aprendo grandi magazzini ibridi e a Londra si stanno convertendo negozi
in uffici. Ovunque, è in corso un processo di riconcentrazione di negozi, che apre la strada a nuovi ingressi
sul mercato.
Gli sviluppi urbani stanno diventando più importanti per attrarre i rivenditori. A Madrid questo è già stato
realizzato sulla Gran Via, dove i marciapiedi sono stati allargati e le corsie di traffico ampliate. A Roma,
Via Del Corso è stata parzialmente pedonalizzata. A Berlino, l’associazione dei proprietari delle strade ha
lavorato per tutto il 2020 per aggiungere segnaletica e piantare nuovi spazi verdi. A Parigi, il progetto
Réenchanter les Champs-Élysées prevede un’ampia riqualificazione del viale. A Londra, l’arrivo del Cross-
Rail potrebbe rivitalizzare i flussi pedonali e aprire la strada a una più ampia riqualificazione urbana.
Le prospettive sono positive
A medio e lungo termine, le strade principali di prestigio manterranno la loro leadership. Nonostante il
calo del traffico pedonale nel 2020, gli esperti di Cushman & Wakefield attestano l’esistenza di una forte
domanda da parte dei rivenditori. A Madrid, Roma, Bruxelles e Berlino, gli affitti di negozi al dettaglio
potrebbero tornare alla normalità entro il 2023. Negli Champs-Élysées e a Oxford Street, più dipendenti
dal turismo internazionale, la ripresa dipenderà dalla rapidità del ritorno dei clienti internazionali.
Per Hakim Saadaoui, CEO di Mytraffic, « I dati di traffico pedonale, che hanno visto ampie fluttuazioni
negli ultimi 18 mesi, stanno diventando un elemento chiave nella valutazione di un bene commerciale,
anche per le strade principali. Al di là dei volumi evidenziati in questo studio, la misurazione della compo-
nente qualitativa del traffico pedonale (livello di reddito, provenienza...) avrà un ruolo determinante nella
ripresa del mercato e nelle future scelte di ubicazione dei rivenditori. »
Tancredi Turiano, Hopscotch Europe Beatrice Ferri, Hopscotch Europe
Tel: +353 1 556 9721 Tel: +35 3 15 56 97 27
Email: tturiano@hopscotch.eu Email: bferri@hopscotch.euChristian Dubois, Partner internazionale di Cushman & Wakefield, ha dichiarato: «In tutta Europa, il
mercato dei negozi di prestigio ha avuto un anno molto difficile, con un’elevata volatilità del mercato e un
calo delle transazioni. Con la diffusione della vaccinazione, meno lavoro a casa e più voli internazionali, le
prospettive sono molto incoraggianti. Le strade principali di prestigio hanno ancora tutto quello che serve
per attirare gli acquirenti di tutto il mondo».
FINE
Un’analisi dettagliata del traffico pedonale per le singole strade principali è riportata di seguito.
Contatti Stampa:
Tancredi Turiano
Hopscotch Europe
Tel: +353 1 556 9721
Email: tturiano@hopscotch.eu
Beatrice Ferri
Hopscotch Europe
Tel: +35 3 15 56 97 27
Email: bferri@hopscotch.eu
A proposito di Mytraffic
Mytraffic aiuta gli attori del retail, del settore immobiliare e le città ad avere le migliori informazioni pos-
sibili per prendere le loro decisioni strategiche. L’azienda incrocia delle statistiche di dati di geolocalizza-
zione (anonimizzati) e dei rilievi reali in situ per determinare il volume e la provenienza dei flussi pedonali
e veicolari di un quartiere, un tratto di strada o davanti a un indirizzo. Creata nel 2016, Mytraffic è in fortis-
sima crescita, ha più di 250 clienti ed è già presente in 4 paesi.
Per ulteriori informazioni: https://www.mytraffic.io/it/european-high-streets-120-ranking-it#1
KURFÜRSTENDAMM, BERLINO
- 38%
calo medio del traffico
pedonale sulla strada
(MyTraffic)
da - 6 a 20%
calo stimato del valore
dell’affitto sulla strada
(Comfort Group)
Source : mytraffic
• 360 negozi
• Una parte di prestigio sul lato occidentale del viale (estensione in Tauentzienstraße)
• Una parte più orientata al mercato di massa sul lato orientale del viale con un’estensione
in Tauentzienstraße fino al grande magazzino KaDeWe
• Valore medio di affitto (immobili di prestigio): 3.000 €/mq/anno
Il punto di vista di Olaf Petersen, amministratore delegato di Comfort Group
Il mercato si è adattato rapidamente
«Nonostante lo stop completo del turismo internazionale e la conseguente perdita di ricavi, il numero di
chiusure nette è rimasto abbastanza limitato. Ci sono stati 18 nuovi posti vacanti nell’ultimo anno, che ha
portato la percentuale complessiva a un gestibile 11%. È importante che i negozi sfitti siano in diversi punti
della strada e non abbiano un effetto dissuasivo sui passanti. Nel quadro molto vincolato della crisi sanitaria,
i commercianti hanno dimostrato resilienza e adattabilità, come nel caso dell’utilizzo di soluzioni click&col-
lect. Anche gli sforzi compiuti dall’associazione dei proprietari immobiliari (BID Ku’damm- Tauentzien) per
migliorare la qualità della strada (segnaletica, piantagione di alberi...) contribuiscono a spiegare l’attrattiva
della strada. Il mercato rimane volatile, ma gli affitti si sono già adattati. Il calo dei valori va dal 6 al 20%.»
Molti rivenditori continuano a scegliere Berlino
«Ku’Damn rimane la migliore destinazione per lo shopping nella capitale, non sono preoccupato per il suo
futuro. Oggi, molti rivenditori internazionali continuano a scegliere Berlino, e in particolare Ku’Damn, per
aprire flagship. È stato il caso, di recente, dell’apertura del primo negozio tedesco di Canada Goose. Lo status
di Berlino come destinazione commerciale si è trasformato negli ultimi 20 anni, specialmente con l’incre-
mento del turismo. La città continuerà ad attrarre visitatori e commercianti nel prossimo futuro.»#2
CHAMPS-ÉLYSÉES, PARIGI
- 56%
calo medio del traffico
pedonale sulla strada
(MyTraffic)
- 20%
calo stimato del valore
dell’affitto sulla strada
(Cushman & Wakefield)
Source : mytraffic
• 115.000 mq di spazio commerciale tra il rond point des Champs-Elysées e la place de
l’Étoile
• 25% di spazio per rivenditori al dettaglio disponibile (non necessariamente vacante)
• Valore medio di affitto (immobili di prestigio): 6.200 €/mq/anno (non ponderato)
Il punto di vista di Christian Dubois, Partner internazionale, Responsabile Servizi Retail
Francia, Cushman & Wakefield
La qualità del traffico pedonale è cambiata
« Anche se il volume del traffico pedonale è parzialmente tornato ai livelli consueti dall’inizio della cri-
si, la qualità è probabilmente cambiata. L’assenza di clienti internazionali, come la chiusura degli uffi-
ci circostanti, che costituivano la principale clientela di fascia alta, ha avuto un impatto molto chiaro
sul fatturato dei rivenditori della strada. Attualmente risulta abbondante l’offerta sul mercato, legata a
chiusure o a nuovi progetti di ristrutturazione, e questo determina anche un calo del valore degli affit-
ti. Il mercato non ha ancora reagito formalmente, dato che non sono state effettuate transazioni nei 12
mesi fino alla fine di marzo. Tuttavia, se analizziamo i movimenti nelle altre principali vie commercia-
li di Parigi, possiamo stimare che il valore degli affitti commerciali è destinato a diminuire, fino al 20%. »
Le prospettive a medio termine sono incoraggianti
« A lungo termine, l’Avenue des Champs-Élysées rimarrà prospera. È un emblema e non può che rimanere
un grande asse commerciale. Inoltre, il progetto Réenchanter les Champs, guidato dall’architetto Philippe
Chiambaretta, che prevede di riqualificare il viale, così come la prospettiva dei Giochi Olimpici nel 2024,
fanno sperare in una forte ripresa. Sarà necessario attendere il ritorno di una clientela facoltosa e qualche
transazione significativa per ravvivare il mercato. »#3
GRAN VÌA, MADRID
- 62%
calo medio del traffico
pedonale sulla strada
(MyTraffic)
- 11%
calo stimato del valore
dell’affitto sulla strada
(Cushman & Wakefield)
Source : mytraffic
• 170 negozi
• La zona «prime pitch» comprende 40 negozi nel punto centrale della strada
• Valore medio di affitto (immobili di prestigio): 2.820 €/mq/anno
Il punto di vista di Robert Travers, Partner internazionale, Cushman & Wakefield,
responsabile del commercio al dettaglio EMEA
Resilienza della sezione di prestigio
«Nel corso dell’ultimo anno, la sezione di prestigio della Gran Via si è dimostrata resiliente, nonostante la per-
dita di traffico. È stato invece molto diverso per la sezione non di prestigio della strada, dove i livelli di sfitto
sono raddoppiati a circa il 12%. I settori della moda e del cibo e bevande (F&B) hanno sofferto ma giormente,
con 12 chiusure di negozi. Le attuali restrizioni d’uso hanno limitato le opzioni per il F&B, ma a loro volta han-
no portato a un aumento dell’attività nei settori dei servizi, come il nuovo fiore all’occhiello della Targo Bank
in Gran Via 5. La pandemia ha costretto molti rivenditori ad accelerare le decisioni, a concentrarsi sull’inno-
vazione e a prendere in considerazione nuove opportunità. La Gran Via beneficerà di queste tendenze con
l’apertura di Wow e Haidelao più tardi quest’anno. Wow comprenderà un reparto nativo digitale di 5.500
metri quadrati, mentre Haidilao, un operatore asiatico leader nel segmento F&B, aprirà il suo secondo risto-
rante europeo in Gran Via 52.»
La Gran Via rimane una posizione strategica a livello europeo
«La Gran Via è andata in crescendo nell’ultimo decennio affermandosi come un luogo strategico su scala
europea. Molti dei rivenditori più rinomati del mondo hanno investito molto nella strada assicurandosi i
concept di flagship migliori della categoria. Questo include uno dei più grandi punti vendita Primark in tutto
il mondo, con circa 15.000 metri quadrati. Le nostre prospettive rimangono positive per la Gran Via grazie ai
suoi marciapiedi recentemente ampliati, il suo nuovo stock di hotel di fascia alta, gli edifici storici e iconici e
la sua offerta diversificata per il tempo libero e la vendita al dettaglio.»#4
RUE NEUVE, BRUXELLES
- 65%
calo medio del traffico
pedonale sulla strada
(MyTraffic)
da - 15 a 20%
calo stimato del valore
dell’affitto sulla strada
(Cushman & Wakefield)
Source : mytraffic
• 100 negozi
• Mix di vendita al dettaglio nazionale e internazionale
• Percentuale di posti vacanti intorno al 10%
• Valore medio di affitto (immobili di prestigio): 1.550 €/mq/anno
L’opinione di Jonathan Delguste, Partner, Cushman & Wakefield Belgio
I punti vendita pop-up dureranno
«La crisi sanitaria e con essa il drastico calo del traffico pedonale hanno portato alla chiusura di molti negozi
del settore fast fashion, legati a chiusure a livello nazionale (Camaïeu, Pimkie...) o a riconcentrazioni (H&M,
che aveva 4 negozi nelle vicinanze, di cui 3 in strada, ha preferito concentrare tutto in uno solo). Una delle
conseguenze di queste chiusure è l’emergere di nuove tendenze, come i negozi pop-up. I negozi pop up
sono stati creati originariamente dai rivenditori per vendere gli stock. L’idea è stata ripresa e ampliata dai
proprietari per evitare una sensazione di vuoto. Questi negozi permettono inoltre ai rivenditori di testare il
mercato.»
L’affitto dovrebbe tornare ai livelli pre-crisi entro il 2023
«Nonostante la crisi sanitaria, la Rue Neuve rimane interessante. Esiste una forte domanda da parte dei
rivenditori per acquisire posizioni sulla strada nei settori del cibo e delle bevande, dello sport (Side Step,
Courir) e dei prodotti per il tempo libero (Lego). Gli affitti sembrano aver toccato il punto più basso e il livello
dovrebbe stabilizzarsi prima di salire di nuovo alla fine del prossimo anno. Il ritorno ad affitti equivalenti a
quelli prima della crisi potrebbe realizzarsi durante il 2023.»#5
VIA DEL CORSO, ROMA
- 65%
calo medio del traffico
pedonale sulla strada
(MyTraffic)
- 22%
calo stimato del valore
dell’affitto sulla strada
(Cushman & Wakefield)
Source : mytraffic
• Una parte centrale «di prestigio», con il 50% in più di traffico pedonale rispetto alle sue
estremità, il 30% più costosa
• Mix di negozi locali, marchi nazionali e internazionali
• Valore medio di affitto (immobili di prestigio): 5.000 €/mq/anno
Il punto di vista di Thomas Casolo, Partner internazionale, Cushman & Wakefield Italia
I padroni di casa hanno già preso l’iniziativa di ridurre il prezzo degli affitti
«Il calo del traffico pedonale ha colpito particolarmente il settore dell’abbigliamento: ci sono state 35
chiusure di negozi in Via del Corso negli ultimi 12 mesi, spesso a causa di decisioni nazionali o europee. Di
conseguenza, il mercato propone un’offerta consistente, portando meccanicamente ad affitti più bassi per
le nuove locazioni commerciali. Anche gli attuali proprietari di Via del Corso sono stati pragmatici. Per ridurre
il rischio di affitti non pagati, tenendo conto delle difficoltà dei loro inquilini, la maggior parte di loro ha de-
ciso di abbassare gli affitti esistenti dall’8 al 15% in media.»
Un ritorno alla normalità entro il 2023
«L’attrattiva di Roma come città turistica non è destinata a diminuire e il mercato tornerà alla normalità con il
graduale ritorno dei visitatori. Il settore del lusso è interessante. È il primo a chiudere di fronte al calo dell’af-
fluenza e il primo a recuperare. I gruppi guardano avanti di due o tre anni e stiamo assistendo alla nascita di
nuovi progetti innovativi come un Apple Store e hotel di lusso. Marchi internazionali, come Primark e Uniqlo,
stanno mostrando interesse ad aprire negozi in Via del Corso. Un ritorno alla normalità dovrebbe avvenire
nei prossimi anni.»#6
OXFORD STREET, LONDRA
- 71%
calo medio del traffico
pedonale sulla strada
(MyTraffic)
- 20%
calo stimato del valore
dell’affitto sulla strada
Source : mytraffic (Cushman & Wakefield)
• 270 negozi
• Metà orientale: mercato di massa, superfici commerciali ridotte
• Metà occidentale: marche prestigiose; grandi magazzini
• 25% di spazio per rivenditori al dettaglio sul mercato (non necessariamente vacante)
• Valore medio dell’affitto (di immobili di prestigio) 4.036 £/mq/anno (non ponderato)
Il punto di vista di Peter Mace, Partner internazionale, Cushman & Wakefield Regno Unito
Oxford Street è in ritardo
«Oxford Street è caratterizzata da uno spazio esterno limitato per i negozianti e da marciapiedi relativamente
stretti. Di conseguenza, ha tradizionalmente avuto uno squilibrio nel mix retail, con nessun ristorante con
servizio e pochissimo tempo libero (spa, palestre...). Oxford Street è in ritardo sulla ristrutturazione della
strada. Ha una serie di proprietari diversi che non agiscono in sinergia. La pedonalizzazione è stata proposta
molte volte, ma continua a essere rifiutata. Necessita di un finanziamento serio per cercare di migliorare solo
l’aspetto di tutta la strada.»
Esiste più domanda per gli uffici che per il commercio al dettaglio
«Ci sono circa 37.000 metri quadrati di spazio commerciale disponibile sulla strada, con un volume molto
basso di transazioni completate nell’ultimo anno. Negli ultimi 18 mesi, nessun nuovo giocatore è entrato
nel mercato, le uniche aperture di negozi sono delocalizzazioni. Tutto questo surplus di offerta, in parti-
colare per i negozi molto grandi, porterà a una riconversione degli spazi verso un mix di usi, specialmente
uffici, che sono più richiesti del commercio al dettaglio. Il grande magazzino John Lewis, ad esempio, sta
convertendo alcuni dei suoi piani in uffici. Possiamo supporre che il grande magazzino Debenhams (30.000
mq) seguirà un percorso analogo. Il core retail rimarrà ancora al piano terra.»
Tancredi Turiano, Hopscotch Europe Beatrice Ferri, Hopscotch Europe
Tel: +353 1 556 9721 Tel: +35 3 15 56 97 27
Email: tturiano@hopscotch.eu Email: bferri@hopscotch.euPuoi anche leggere
