Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva - Insight - rics.org/insights
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Insight
Ottobre 2016
Valutazione degli
immobili a destinazione
turistico-ricettiva
rics.org/insights
Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva
Valutazione degli
immobili a destinazione
turistico-ricettiva
2 RICS Insight Paper © 2016
rics.org/insights
Report for Royal Institution
of Chartered Surveyors
Ringraziamenti
Il presente Insight Paper è stato redatto dal Gruppo di Lavoro
RICS Italia per la valutazione degli immobili a destinazione
turistico-ricettiva, coordinato da Pierpaolo Mazzella MRICS:
Claudia Bisignani MRICS
Senior Vice President Hotels & Hospitality Group | JLL
Michele De Marco MRICS
Senior Vice President Hotels & Hospitality Group | JLL
Dario Leone MRICS
Head of Hospitality | Cushman & Wakefield LLP
Pierpaolo Mazzella MRICS
General Director | AEDES Real Estate SGR
Federica Minnella MRICS
Director, Hospitality & Leisure Division | REAG, Duff & Phelps
Danilo Papaleo MRICS
Head of Real Estate Advisory | Mazars
Raffaella Peloso MRICS
Director | CBRE Hotels
RICS Research team
Dr. Clare Eriksson FRICS
Director of Global Research & Policy
ceriksson@rics.org
Published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
RICS, Parliament Square, London SW1P 3AD
www.rics.org
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connected with RICS. Neither the authors, nor RICS accept any liability arising from
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RICS Insight Paper © 2016 3
Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva
Indice
1.0 Premessa........................................................................................................... 5
1.1 Il contesto di riferimento.................................................................... 5
1.2 Obiettivo del documento..................................................................... 5
2.0 Sintesi.................................................................................................................. 6
3.0 Executive summary..................................................................................... 7
4.0 Glossario............................................................................................................ 8
5.0 Inquadramento del lavoro valutativo.............................................10
5.1 Oggetto della valutazione.................................................................10
5.2 Tipologie alberghiere..........................................................................10
5.3 Basi di valore........................................................................................11
5.3.1 Valore di Mercato................................................................................11
5.3.2 Canone di Mercato..............................................................................11
5.4 Metodi valutativi.................................................................................11
5.4.1 Metodo Reddituale..............................................................................11
5.4.2 Metodo Comparativo..........................................................................11
5.5 Assunzioni e limiti della valutazione...............................................12
5.5.1 Limiti e assunzioni in sintesi............................................................12
5.5.2 Assunzioni speciali.............................................................................13
6.0 Analisi dell’immobile e del contesto di inserimento..............14
6.1 Ubicazione e descrizione del contesto di inserimento...............14
6.2 Descrizione dell’asset - consistenze edilizie................................15
6.3 Analisi del mercato di riferimento...................................................16
6.4 Stato occupazionale e situazione contrattuale...........................16
6.4.1 Locazione/Affitto................................................................................16
6.4.2 Contratto di Management.................................................................18
7.0 Il processo valutativo...............................................................................19
7.1 Nota metodologica.............................................................................19
7.1.1 Valutazione di un immobile alberghiero esistente......................19
7.1.2 Valutazione di un immobile alberghiero non esistente
e/o da sviluppare.................................................................................19
7.2 Il conto economico alberghiero.......................................................20
7.2.1 Ricavi per reparto.............................................................................. 20
7.2.2 La struttura dei costi........................................................................ 20
7.3 La valutazione......................................................................................21
7.3.1 Valutazione di un hotel gestito attraverso un contratto
di locazione/affitto di ramo d’azienda............................................21
7.3.2 Valutazione di un hotel gestito con un Contratto
di Management....................................................................................21
7.3.3 Valutazione di un hotel in Vacant Possession..............................21
7.3.4 Considerazioni sulla determinazione dei tassi.............................21
8.0 Conclusioni.....................................................................................................22
9.0 Allegati..............................................................................................................23
9.1 Documentazione da richiedere per la valutazione......................24
9.2 Contenuti minimi del rapporto di valutazione..............................25
9.3 Lo schema USALI.................................................................................26
4 RICS Insight Paper © 2016
rics.org/insights
1.0 Premessa
1 2
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1.1 Il contesto di riferimento 1.2 Obiettivo del documento
Il mercato italiano è caratterizzato da un’elevata varietà e Questo Insight Paper ha lo scopo di definire linee guida
frammentazione dell’offerta alberghiera. Essendo costituito e best practice al fine di uniformare l’approccio valutativo
da circa 34.000 alberghi si colloca al terzo posto in Europa delle strutture alberghiere in conformità agli standard
dopo Gran Bretagna e Germania. L’offerta alberghiera è di valutazione RICS e a promuovere un’adeguata
attualmente costituita per il 35% da alberghi appartenenti trasparenza del processo valutativo.
ad una fascia medio alta (4-5 stelle), mentre dieci anni fa
Requisiti e raccomandazioni contenuti in questo Insight
essa rappresentava solo il 25% delle camere.
Paper sono stati predisposti per i membri RICS e più in
La dimensione tipica delle strutture italiane (30 camere generale per tutti i professionisti - valutatori, investitori,
in media) è determinata dalla prevalenza di operatori gestori, ecc. - interessati al settore alberghiero.
indipendenti e gestioni di tipo familiare e da una scarsa
La valutazione di immobili adibiti ad attività alberghiera
penetrazione da parte delle catene alberghiere. Solo
richiede l’applicazione delle linee guida contenute nel Red
il 4% delle strutture e il 13% delle camere di albergo
Book e definite per la valutazione delle singole proprietà
sono attualmente riconducibili a operatori professionali
adibite ad attività commerciale (VPGA4).
specializzati, generalmente interessati a dimensioni
maggiori e standard specifici. Per proprietà adibite ad attività commerciale si intende
qualsiasi tipo di proprietà destinata a uno specifico tipo
In considerazione della varietà delle strutture ricettive
di attività commerciale, dove il valore della proprietà è
presenti, si ritiene necessaria l’introduzione di uno
fortemente collegato al potenziale commerciale di tale
strumento condiviso per poter correttamente valutare
attività (Red Book VPGA4 par. 2.12).
il patrimonio immobiliare ricettivo diffuso sul territorio
nazionale. Il valore di un hotel è infatti basato sulle potenzialità
produttive dell’attività alberghiera che si svolge all’interno
Il presente documento definisce l’approccio valutativo
dell’immobile stesso. Un potenziale acquirente comprerà
delle strutture alberghiere (hotel e residenze turistico
l’albergo sulla base dei futuri profitti che un operatore
alberghiere) più frequentemente oggetto di analisi.
ragionevolmente efficiente dovrebbe conseguire
dall’utilizzo della proprietà. Per tale ragione la valutazione
deve considerare, oltre agli aspetti intrinseci dell’immobile,
anche gli aspetti propri della gestione alberghiera e del
mercato di riferimento.
Il presente documento si prefigge di individuare, sulla base
degli standard RICS, i requisiti necessari della valutazione
alberghiera, in coerenza con la prassi internazionale.
RICS Insight Paper © 2016 5
Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva
2.0 Sintesi
Image source: Anton_Ivanov / Shutterstock.com
La destinazione turistico-ricettiva rappresenta una asset principali concorrenti per stabilire eventuali vantaggi o
class ben specifica del mercato real estate e pertanto la svantaggi competitivi.
valutazione degli immobili che ne fanno parte necessita di
La descrizione dell’asset dovrebbe altresì includere
specifiche analisi con un più elevato livello di complessità
alcuni aspetti distintivi tipici del settore alberghiero, quali:
rispetto alle altre tipologie di immobili. Analogamente a
dimensionamento delle camere e layout, capacità degli
tutte le altre proprietà commerciali, come espresso nella
spazi comuni, superfici e consistenze, manutenzione,
definizione del Red Book di RICS (VPGA 4), il valore degli
caratteristiche costruttive, dotazione impiantistica, licenze
alberghi è direttamente correlato alla redditività dell’attività
e autorizzazioni.
commerciale. Al valutatore è richiesta una specifica
competenza e conoscenza, oltre che immobiliare, anche Una corretta valutazione non può prescindere da
della gestione economico/finanziaria alberghiera e del un’approfondita analisi del mercato alberghiero e delle
relativo mercato di riferimento, che non attiene direttamente sue dinamiche. Il valutatore dovrebbe conoscere il trend
alla sfera immobiliare. di domanda/offerta alberghiera e l’andamento delle
performance della concorrenza. L’obiettivo principale di
In termini di offerta alberghiera, il mercato italiano
tale analisi è quello di studiare l’evoluzione storica della
è caratterizzato da un’elevata frammentazione. In
domanda e dell’offerta e quindi valutare le performance
considerazione di questa varietà, si è resa necessaria
ragionevolmente ottenibili nel medio lungo termine.
l’introduzione di uno strumento condiviso per poter
valutare correttamente il patrimonio immobiliare ricettivo Il documento fornisce anche una disamina delle diverse
diffuso sul territorio nazionale. situazioni contrattuali che interessano le proprietà
alberghiere e sono di assoluta rilevanza ai fini valutativi,
Prendendo le mosse dallo standard VPG4 incluso nel Red
come ad esempio, affitto d’azienda, contratto di
Book, il documento verte sulle caratteristiche specifiche
locazione, contratto di gestione, vacant possession.
del settore alberghiero, composto da un’ampia varietà di
tipologie immobiliari che si differenziano principalmente Inoltre, il documento contiene delle informazioni sugli
per ubicazione, mercato di riferimento e categoria. standard del sistema uniforme di contabilizzazione
Pertanto, la valutazione di ogni albergo richiede un’analisi “Uniform System of Accounts for the Lodging Industry”,
approfondita della proprietà e del suo mercato, al fine di largamente utilizzati dalle catene alberghiere internazionali
stabilirne le ragionevoli performance a lungo termine. ed essenziali per confrontare le performance degli
alberghi, in termini sia di ricavi sia di costi.
L’analisi, da condursi a livello sia macro sia micro, deve
includere una descrizione del contesto circostante e Infine, il documento analizza gli approcci valutativi da
tenere conto dell’ubicazione, nonché di diversi elementi utilizzare per ciascuna delle situazioni contrattuali sopra
fra i quali accessibilità, visibilità e prossimità a generatori menzionate e fornisce una panoramica chiara degli
di domanda o attrazioni. È altresì importante svolgere elementi minimi da considerare quando in valutazione,
un’analisi socio-economica dell’area al fine di valutare fermo restando che la metodologia utilizzata sarà sempre
le condizioni al momento della valutazione e identificare quella del DCF, salvo che per hotel di piccole dimensioni
i probabili futuri cambiamenti. È importante analizzare con redditività netta stabilizzata.
la location anche in relazione al posizionamento dei
6 RICS Insight Paper © 2016
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3.0 Executive summary
Image source: Konstantin Tronin / Shutterstock.com
Properties used for tourism and hospitality belong to a An accurate hotel valuation also entails a detailed analysis
specific asset class in the real estate market, as such the of comparable evidence, current market conditions and
valuation of these properties requires a unique approach trends. The valuer should be familiar with the evolution
and a more complex analysis than other property types. of supply and demand of what is essentially a cyclical
Like all other commercial properties, the value of hotels as market as well as be aware of the trading performance
defined in RICS Red Book (VPGA 4), is directly linked to of similar hotels. The main objective of this analysis is to
the profitability of the commercial activity. The valuer must understand the drivers behind these trends and assess
therefore demonstrate in-depth local and sector knowledge, the performance that can be achieved by a reasonably
not only of the real estate sector and transactions, but also efficient operator in the medium to long term.
of the hotel business and its trading performance.
The paper describes the different contractual relations
Italy’s highly fragmented and diverse market has prompted common to this market and which can impact on value,
the introduction of a common tool to accurately value these such as tenure and lease agreements, management
properties. Building on the VPG4 of the RICS Red Book, agreements and vacant possession.
this Insight Paper takes account of the specific features
Finally, the paper mentions the “Uniform System of
of the Italian hotel industry. The large variety of facilities
Accounts for the Lodging Industry”, standards which are
in this market means that hotel valuation requires a
widely used by international hotel chains and which are
thorough assessment of the property and the market in
key for hotel performance comparisons, in terms of both
order to establish the sustainable performance that can
revenue and costs.
be achieved.
The paper complements existing RICS publications and
An analysis such as this would include a description of
guidelines by focusing solely on the valution methods and
location and its surroundings at both macro and micro
minimum content of valuation reports specifically adapted
level. It will typically take into account several elements
to the Italian hotel sector. As such, it highlights:
including, inter alia, accessibility, visibility and proximity to
demand generators or attractions. It is also important to • Difficulties in the use of comparative methods;
carry out a socio-economic analysis of the area, in order • Prevalence of the income method over other
to assess the conditions at valuation date and identify any approaches;
foreseeable future change. The location should also be
analysed in relation to key competitors in order to identify • The significance of other factors than floor area, such
competitive advantages and disadvantages. as quality and size of the rooms, quality and extent of
the services provided, coherence and adequacy of the
The asset description should include aspects typical building compared to the category and to competitors;
of the hotel industry, such as: room-size and layout,
• Explanation of the concept of sustainable rents
public area features and capacity, key surface details,
(for income earning property);
maintenance, construction characteristics, systems and
installations, licenses and authorisations. • Further clarifications on the concepts of sustainable
turnover, sustainable economic performance and
reasonable efficient operator.
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Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva
4.0 Glossario
Avviamento personale EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes,
È il valore del profitto generato al di sopra delle aspettative Depreciation and Amortization)
del mercato, che si estinguerebbe alla vendita della Si tratta di un termine che riguarda l’entità operativa
proprietà adibita ad attività commerciale, insieme a esistente e può essere diverso dall’utile operativo
elementi finanziari che riguardano in modo specifico sostenibile stimato dal valutatore (FMOP: Fair Maintainable
l’attuale entità operativa (come ad esempio la tassazione, Operating Profit). Esso rappresenta il risultato economico
i criteri di ammortamento e deprezzamento, i costi di della gestione operativa ed accessoria prima delle
finanziamento e il capitale investito nell’attività). componenti finanziarie, degli ammortamenti e
deprezzamenti ed imposte sul risultato prodotto.
Average Daily Rate (ADR) - Ricavo medio per
camera venduta Entità operativa/albergo
Anche se le tariffe delle camere possono variare su base Solitamente include:
stagionale, a seconda del segmento di mercato o del tipo
• il diritto/titolo reale di godimento del terreno e dei
di camera nell’ambito della medesima proprietà, si è soliti
fabbricati;
calcolare una tariffa media giornaliera totale (ADR). La
tariffa media giornaliera, al netto dell’IVA totale addebitata • l’inventario, solitamente costituito dagli impianti fissi,
per ogni camera occupata, è calcolata dividendo il ricavo gli arredi, i mobili e le attrezzature;
complessivo delle camere di un dato periodo di tempo per • la percezione del mercato riguardo al potenziale
il numero di camere occupate durante tale periodo. commerciale, insieme alla presunta capacità di
ottenere/rinnovare le licenze esistenti, le concessioni,
Base Fee i certificati e i permessi.
Compenso base riconosciuto al gestore. I beni di consumo e le scorte di magazzino sono
solitamente esclusi.
Canone di Mercato (CM)
Come definito dalla VPGA4 2.6 del Red Book è definito Exit Value
come l’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe Il valore di uscita è il valore di rivendita dell’immobile
essere locata, alla data di valutazione, da un locatore ipotizzato al termine del periodo considerato e calcolato
a un conduttore privi di legami particolari, entrambi dividendo il reddito dell’ultimo anno per il tasso di
interessati alla transazione, sulla base di termini contrattuali capitalizzazione (Exit Yield) che riflette il rischio e il
adeguati e a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata rendimento dell’immobile.
commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe
in modo informato, consapevole e senza coercizioni. Ove FF&E Reserve
sia fornito un Canone di Mercato, devono essere indicati
anche gli “adeguati termini contrattuali” a cui tale canone Tale valore indica l’accantonamento per sostituzione e
fa riferimento. manutenzione di arredi, corredi e attrezzature operato
annualmente; e generalmente pari a un valore compreso
Discounted Cash Flow (DCF) - Metodo tra il 3% e il 5% dei ricavi totali generati dall’albergo.
Reddituale Finanziario Gross Operating Profit (GOP)
Il metodo reddituale finanziario è basato sull’attualizzazione
Margine operativo lordo: ottenuto dalla sottrazione
dei futuri redditi netti derivanti dalla proprietà. Al termine
dai ricavi dei costi operativi (ivi inclusi i costi diretti
del periodo considerato, si ipotizza che la proprietà sia
dipartimentali ed i costi generali).
rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito
dell’ultimo anno ad un tasso di mercato analogo a quello AGOP=GOP meno Base Fee o Compenso Base
osservato per investimenti paragonabili. I flussi di cassa riconosciuto al gestore.
così ottenuti saranno poi attualizzati alla data di valutazione
in base ad un tasso di sconto. Incentive Fee
Capex (Capital Expenditure) Come la Base Fee, componente delle management fees
ma espressa in percentuale dell’Adjusted GOP (GOP al
Investimenti straordinari per la miglioria dell’immobile netto della Base Fee).
quali ristrutturazione camere, nuovi impianti, ecc.
8 RICS Insight Paper © 2016
rics.org/insights
Net Operating Income (NOI) Uniform System of Accounts for the Lodging
Il risultato operativo netto tende a coincidere con l’EBITDA Industry (USALI)
in assenza di gestioni accessorie. Il sistema uniforme di contabilizzazione stabilisce formati
e classificazioni contabili per fornire una guida nella
Notional Management Fee preparazione e presentazione dei documenti contabili.
Compenso di remunerazione del gestore nozionale o Nasce da una prassi condivisa tra responsabili finanziari
teorico generalmente assunto in presenza di una struttura del settore, autorità pubbliche, società che forniscono
in vacant possession (libera da vincoli contrattuali). benchmark di settore e principali autorità accademiche ed
è strutturato in coerenza con i principi contabili GAAP.
Occupancy Rate - Tasso di Occupazione delle
Camere (TOC) Utile Operativo Sostenibile (FMOP)
Corrisponde al livello di profitto, calcolato prima degli
È un valore percentuale che indica il numero di camere
ammortamenti e degli oneri finanziari (e della locazione ove
vendute in un dato periodo di tempo; si calcola dividendo
appropriato), che un operatore ragionevolmente efficiente
il numero di camere vendute in tale periodo per il numero
(REO: Reasonably Efficient Operator) otterrebbe da un
di camere complessivamente disponibili nel medesimo
volume d’affari soddisfacente e sostenibile nel tempo,
intervallo temporale. Esso può tenere conto o meno del
sulla base di una stima dei potenziali ricavi generabili dalla
periodo di apertura effettivo dell’albergo.
proprietà. Questo valore deve tenere conto di tutti i costi e
di tutte le uscite dell’operatore ragionevolmente efficiente
Revenue Per Available Room (RevPar) - (REO), così come di un adeguato accantonamento
Ricavo Medio per Camera Disponibile annuale per le spese periodiche, quali manutenzioni,
Misura i ricavi da camera conseguiti da una struttura per ristrutturazioni e rinnovo delle dotazioni.
camera disponibile in un dato periodo. Il RevPAR risulta
dall’effetto combinato di due fattori: tasso di occupazione Volume d’Affari Sostenibile (FMT, Fair
delle camere e ADR. Il RevPAR può essere usato per Maintainable Trade)
confrontare i ricavi da camera con i risultati precedenti o
Il volume di affari che un operatore ragionevolmente
gli obiettivi contenuti nel budget. Inoltre, poiché il RevPAR
efficiente (REO) dovrebbe conseguire in base
è riferito alle camere disponibili nella struttura, può essere
all’assunzione che la proprietà sia adeguatamente
usato per confrontare la performance dell’albergo oggetto
attrezzata, mantenuta e gestita.
di analisi con quella dei suoi competitor o con altri alberghi
paragonabili. Formula: ADR x Occupancy oppure Rooms
revenue / available rooms. Valore di Mercato (VM)
Come definito dalla VPGA4 2.7 del Red Book è definito
Rooms Available - Camere Disponibili come l’ammontare stimato a cui un’attività o passività
dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di
È il numero di camere disponibili per la vendita nel periodo
valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di
considerato.
legami particolari, entrambi interessati alla compravendita,
a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata
Rooms Sold - Camere Vendute commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe
É il numero di camere vendute nel periodo considerato. in modo informato, consapevole e senza coercizioni.
Ricavi F&B - Ricavi da Food and Beverage
(Ristorazione e bar)
È un valore assoluto che esprime l’insieme dei ricavi
derivanti dalla somministrazione di pasti e bevande
all’interno dell’albergo.
Tasso di attualizzazione
Tasso che riflette il rischio e il rendimento dell’investimento
e viene determinato per attualizzare i flussi di cassa futuri
e prospettici.
RICS Insight Paper © 2016 9Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva
5.0 Inquadramento del lavoro valutativo
5.1 Oggetto della valutazione Tale situazione determina:
• differenze negli standard minimi definiti localmente tra le
Come per gli altri immobili adibiti ad attività commerciali, diverse realtà del Paese (disomogeneità degli standard
anche per gli hotel ci si riferisce ad un’unità operativa, di categoria);
immobile, generalmente attrezzata e quindi comprensiva
di autorizzazioni e licenze necessarie per lo svolgimento • focalizzazione solo su parametri quantitativi vs. livelli
dell’attività alberghiera, oltre a impianti, attrezzature e qualitativi dei servizi alberghieri;
mobilio. • differenza rispetto agli standard internazionali adottati
dalle catene alberghiere per i diversi brand, sovente
5.2 Tipologie alberghiere diversi rispetto ai requisiti richiesti dalle regioni.
Di seguito evidenziamo una riconciliazione indicativa dei
Il settore alberghiero include un’ampia varietà di tipologie segmenti di mercato delle principali catene alberghiere e
che si differenziano principalmente per: rispettivi brand rispetto alla classificazione nazionale.
• ubicazione dell’immobile (i.e. hotel di città e resort – Nel processo valutativo degli immobili alberghieri
mare, laghi, campagna, montagna); risulta estremamente importante valutare la coerenza
• mercato di riferimento e fonte prevalente di business dell’immobile oggetto di valutazione rispetto alla specifica
(i.e. destinazione business o di vacanza); tipologia, al segmento alberghiero di appartenenza e
al mercato/contesto competitivo di riferimento. Tale
• categoria (da 1 a 5 stelle) definita dagli enti competenti
valutazione viene svolta sia con riferimento alle specifiche
in base alle caratteristiche della struttura (ampiezza
tecniche dell’hotel (dimensione, standard qualitativi e
delle camere, varietà dei servizi, ecc.).
servizi offerti) sia con riferimento al posizionamento
La normativa italiana prevede una classificazione delle commerciale e di mercato della struttura (pricing,
strutture alberghiere per categoria sulla base di definiti market mix, canali di vendita). L’eventuale difformità della
requisiti dimensionali minimi delle camere (requisito struttura rispetto al mercato di riferimento e agli standard
quantitativo) e di servizi minimi necessari (requisito di prodotto può evidenziare inefficienze gestionali,
qualitativo), definiti in via generale a livello nazionale e potenzialità da esprimere o vantaggi competitivi in
localmente da Regioni, Province e Comuni. grado di incidere sensibilmente sul valore di mercato
dell’asset alberghiero.
Segmento di mercato Categoria Brand
Conrad Hilton, Dorchester, Four Seasons, Hyatt Regency, Luxury
Luxury 5-Stelle Lusso Collection, Mandarin Oriental, Orient Express, Park Hyatt, Raffles,
Ritz-Carlton, Rocco Forte, St. Regis, Waldorf Astoria
Fairmont, Hilton, Kempinski, InterContinental, JW Marriott,
Upper - Upscale 5 Stelle
Me Melià, Sofitel Legend, W Hotel, Westin
Crowne-Plaza, Doubletree, M-Gallery, Melià, Marriott, Pullman Accor,
Upscale 4-5 Stelle
Radisson SAS, Renaissance, Sheraton, Starhotels
Ac Hotels, Courtyard, Double Tree, Four Points, Hilton Garden Inn,
Mid Market (Full &
3-4 Stelle Holiday Inn, Mercure, NH Hotels, Novotel, Radisson, Ramada,
Limited Services)
Sol Melià
All Seasons, Campanile, Comfort Hotel, Hampton, Holiday Inn
Economy Budget 1-2-3 Stelle
Express, Ibis, Kyriad, Motel One, Tulip Inn
10 RICS Insight Paper © 2016rics.org/insights
5.3 Basi di valore 5.4 Metodi valutativi
In base agli ‘Standard professionali di valutazione – RICS Diversi possono essere i metodi applicati nella valutazione
Gennaio 2014’ le basi di valore sono: di un immobile adibito ad albergo.
• Valore di Mercato
5.4.1 Metodo Reddituale
• Canone di Mercato
Il metodo generalmente utilizzato per la determinazione
del valore di mercato di un albergo è il Metodo Reddituale-
5.3.1 Valore di Mercato Finanziario, Discounted Cash Flow (DCF).
Le valutazioni basate sul valore di mercato adottano la
definizione e la struttura concettuale dell’International Il metodo reddituale finanziario è basato sull’attualizzazione
Valuation Standards Council (IVSC). dei futuri redditi netti derivanti dalla proprietà (siano essi
locativi o legati al margine della gestione). Al termine
Si definisce Valore di Mercato: l’ammontare stimato del periodo considerato, si ipotizza che la proprietà sia
a cui una attività (o passività) dovrebbe essere ceduta rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito
e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore netto dell’ultimo anno ad un tasso di mercato analogo
e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi a quello osservato per investimenti paragonabili. I flussi
interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, di cassa così ottenuti saranno poi attualizzati alla data
dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti di valutazione in base ad un tasso di attualizzazione
abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole che rifletta adeguatamente il rischio e il rendimento
e senza coercizioni. (VPGA4 2.7). dell’investimento.
Normalmente per la valutazione di hotel di piccole
5.3.2 Canone di Mercato
dimensioni e medio e/o basso posizionamento che non
Secondo la definizione del RICS Appraisal and Valuation presentano fluttuazioni nella redditività viene adottato il
Standards Gennaio 2014 (Red Book), per Canone Metodo della Capitalizzazione Diretta. Con il Metodo della
di Mercato si intende l’ammontare stimato a cui una Capitalizzazione Diretta il Valore di Mercato di un immobile
proprietà dovrebbe essere locata, alla data di valutazione, a reddito è basato sulla capitalizzazione dei redditi perpetui
da un locatore a un conduttore privi di legami particolari, futuri generati dal bene a un appropriato tasso dedotto dal
entrambi interessati alla transazione, sulla base di termini mercato. Il criterio reddituale fa riferimento a espressioni
contrattuali adeguati e a condizioni concorrenziali, dopo sintetiche basate sulla quantificazione di un reddito medio
un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano annuo evitando la stima puntuale dei redditi attesi lungo
agito entrambe in modo informato, consapevole e senza tutta la vita economica del bene, pertanto anche il tasso
coercizioni. Ove sia fornito un canone di mercato, devono riflette implicitamente le discontinuità e le possibili variazioni
essere indicati anche gli adeguati “termini contrattuali” nel flusso e altre variabili.
a cui tale canone fa riferimento (Red Book VPGA4 2.6).
Il canone di mercato per una struttura ricettiva 5.4.2 Metodo Comparativo
corrisponde al canone sostenibile che è quello che Il Metodo Comparativo è basato sul confronto fra il bene
consente un’equa ripartizione del risultato operativo della oggetto di analisi ed altri beni identici o simili, oggetto
gestione alberghiera tra locatore e gestore, e che quindi di transazione.
assicura al gestore un’adeguata remunerazione dell’attività
svolta e al proprietario un rendimento adeguato. Questo metodo non è utilizzato in maniera esclusiva
ma a supporto del valore ottenuto tramite il Metodo
Reddituale-Finanziario. A questo proposito, il valore per
camera rappresenta il termine di riferimento nel processo
valutativo di una struttura turistico-ricettiva.
RICS Insight Paper © 2016 11Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva
Image source: giovanni boscherino / Shutterstock.com
5.5 Assunzioni1 e limiti 5.5.1 Limiti e assunzioni in sintesi
della valutazione Il report di valutazione dovrà pertanto contenere una
sezione che definisce i limiti e le assunzioni. Di seguito
La valutazione di un albergo, pur dovendo contenere si fornisce una sintesi degli elementi necessari:
una descrizione di massima della situazione urbanistica • scopo della stima;
rilevabile alla data della stima, assume generalmente
la conformità alla destinazione d’uso impressa dallo • conformità agli standard valutativi;
strumento urbanistico vigente. • indicazione della valutazione se effettuata in modalità
“full” – con sopralluogo – o analisi “desktop”, senza
A titolo esemplificativo, nelle valutazioni di immobili
ispezione dell’immobile;
alberghieri spesso non vengono analizzati nel dettaglio
alcuni aspetti relativi alla titolarità e provenienza • l’indicazione che i valori espressi non comprendono
dell’albergo, alla regolarità catastale, alla conformità l’IVA;
urbanistica, alla disponibilità di tutte le autorizzazioni • precisazione se la misurazione delle consistenze
amministrative necessarie all’esercizio delle attività edilizie dei beni è stata curata dal Committente o
alberghiere e alle condizioni ambientali, demandandone verificata dal valutatore;
le relative analisi alle due diligence tecniche. Va da sé
che palesi e significative incongruenze dell’azzonamento • se viene presunta la conformità della proprietà
urbanistico con l’attuale destinazione d’uso dovrebbero a quanto previsto dalle vigenti regolamentazioni in
essere comunque messe in evidenza. materia ambientale;
• se non viene eseguita alcuna analisi ambientale
Questo implica che il rapporto di valutazione dovrà
del suolo;
contenere delle specifiche limitazioni ed evidenziare
puntualmente le attività e/o analisi che non vengono • se si presuppone la conformità urbanistica ed
effettuate e/o che si danno per certe (come appunto autorizzativa del bene immobile;
la conformità urbanistica e catastale o come le analisi • se non si esprime opinione circa l’integrità strutturale
di tipo ambientale) oppure citare eventuali report di due della proprietà, la resistenza ai terremoti, o su difetti
diligence ricevuti ai quali si rimanda. fisici che non siano apparenti per il valutatore;
• è inoltre buona norma includere un disclaimer in merito
alla correttezza dei dati ricevuti dal Cliente ed assunti
per validi dal perito senza procedere, a meno di
esplicita richiesta, ad una autonoma verifica.
1 Assunzione: una supposizione considerata vera. Comprende fatti, condizioni o situazioni riguardanti l’oggetto di, o l’approccio a, una valutazione che, per generale
accettazione, non necessitano di verifica da parte del valutatore nell’ambito del processo di valutazione. Di norma, un’assunzione è formulata quando non è
necessario che il valutatore svolga un’indagine specifica per provarne la veridicità.
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5.5.2 Assunzioni speciali2 Si veda a tal proposito e per maggiori specifiche lo
Standard di valutazione VPS 4 paragrafo 3 - Assunzioni
Secondo quanto previsto dagli Standard di valutazione
Speciali del Red Book.
del Red Book (VPS 3, paragrafo 7(i)(4) - Assunzioni e
Assunzioni speciali, e VPGA 9 - Valutazioni su mercati Si rileva inoltre che lo Standard di valutazione VPGA 4 al
suscettibili di variazioni: certezza e incertezza) nel rapporto paragrafo 4 elenca una serie di Assunzioni speciali tipiche
di valutazione devono essere espresse in modo chiaro per le proprietà adibite ad attività commerciali, quali gli
tutte le assunzioni speciali di valutazione, ricordando che alberghi che hanno impatto sul Valore di Mercato.
queste possono essere formulate solo se si possono
Assunzioni speciali tipiche sono ad esempio:
ragionevolmente considerare realistiche, pertinenti e valide
rispetto alle specifiche circostanze della valutazione. • in caso di cessazione dell’attività commerciale, assenza
di documenti contabili dell’attività a disposizione dei
In aderenza allo Standard di valutazione VPS 4.3 e 4.5
potenziali acquirenti o affittuari;
del Red Book, le Assunzioni speciali devono essere
concordate e confermate per iscritto con il cliente prima • come sopra, ma anche presupponendo che l’inventario
della presentazione del rapporto. sia stato rimosso;
Per Assunzioni speciali si intendono tutte le circostanze, con • un’entità operativa completamente attrezzata che deve
l’applicazione delle quali, si deroga ai tradizionali principi ancora iniziare l’attività commerciale (nota anche come
propri del concetto di Valore di Mercato (Red Book VPS ‘valutazione del primo giorno’);
4, paragrafo 3). Rientrano in questa fattispecie circostanze • dipendente dalle proiezioni di risultati dichiarati
quali la vendita forzata o l’acquisto da parte di un cosiddetto dall’entità operativa attuale (presupponendo che esse
acquirente speciale. Inoltre si considerano Assunzioni verranno effettivamente conseguite).
speciali anche l’applicazione di particolari scenari che non
sono oggettivamente formalizzati e/o riscontrabili, come
ad esempio, ‘un cambiamento previsto della modalità di
occupazione o utilizzo della proprietà’, ‘un cambiamento
nelle caratteristiche fisiche della proprietà’.
2 Assunzione speciale: un’assunzione nella quale si presuppone che la valutazione sia basata su fatti diversi da quelli esistenti alla data di valutazione, oppure una
assunzione che non sarebbe formulata da un operatore ordinario del mercato in una transazione alla data di valutazione.
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6.0 Analisi
dell’immobile e
del contesto di
inserimento
6.1 Ubicazione e descrizione del
contesto di inserimento
L’ubicazione (location) di un albergo è un fattore
determinante sul buon andamento di una gestione
alberghiera e pertanto anche sul suo Valore di Mercato.
L’analisi va condotta sia a livello macro (contesto regionale/
provinciale di riferimento) che a livello micro (contesto locale
di immediata prossimità: i.e. quartiere/zona), e tipicamente
tiene conto di diversi elementi fra i quali accessibilità e
infrastrutture (viaria, aeroportuale, ferroviaria e mezzi di
trasporto pubblici), visibilità e riconoscibilità dell’immobile
e prossimità ai generatori di domanda.
È altresì importante svolgere un’analisi socio economica
dell’area (popolazione, reddito medio, tessuto imprenditoriale,
ecc.) al fine di valutare le condizioni al momento della stima
ed identificare i probabili futuri cambiamenti.
Infine è necessario nell’ambito di questa prima fase
di analisi, fornire un commento sulla qualità e sulle
destinazioni d’uso prevalenti dell’area circostante oltre
che sull’attrattività generale della zona dal punto di vista
turistico ed economico.
È importante analizzare la location anche in relazione
al posizionamento dei principali concorrenti al fine di
identificare eventuali vantaggi o svantaggi competitivi. Infine
è fondamentale individuare la presenza o prossimità ad
attrazioni o generatori di domanda (i.e. accesso diretto alla
spiaggia, centri congressi, poli fieristici, centri direzionali,
accesso ad impianti sciistici, musei, teatri, ecc.).
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6.2 Descrizione dell’asset 4. Stato conservativo
Descrizione dello stato conservativo con indicazione
La descrizione dell’asset deve tener conto di alcuni aspetti dell’anno di costruzione, degli ultimi interventi eventualmente
distintivi e tipici del settore alberghiero. realizzati con indicazione degli investimenti sostenuti negli
anni e quelli già programmati per gli anni futuri.
1. Descrizione dell’albergo
Breve descrizione dell’albergo con indicazione della 5. Caratteristiche costruttive
tipologia, della categoria alberghiera, degli elementi Descrizione delle caratteristiche costruttive (i.e. la presenza
necessari per la determinazione di un giudizio sulla di numerosi pilastri, utilizzo di materiali da costruzione non
‘qualità’ della struttura e delle sue dotazioni (sale idonei ad un uso alberghiero, ecc.).
conferenze, spa, impianti sportivi, piscine, ristoranti, ecc.).
6. Dotazione impiantistica
2. Dimensionamento e layout
Descrizione della dotazione impiantistica (impianto idro-
L’analisi del room mix per fascia dimensionale e degli spazi sanitario, impianto elettrico e forza motrice, impianto di
comuni è importante per verificare l’idoneità della struttura climatizzazione, eventuale impianto fotovoltaico, impianto
agli standard nazionali e/o internazionali rispetto alla antincendio, impianti di elevazione, impianto antintrusione,
categoria e al segmento di appartenenza. impianto di comunicazione, impianto di videosorveglianza)
Per esempio, un non corretto dimensionamento della avendo riguardo ad efficienza, dimensionamento, stato
camera potrebbe incidere sulla redditività dell’albergo per manutentivo e livello tecnologico rispetto agli standard
la non corrispondenza agli standard tipici della categoria qualitativi richiesti dal mercato.
alberghiera di appartenenza. Particolare attenzione dovrà essere rivolta agli impianti
specifici alberghieri, per esempio al sistema di controllo
3. Superfici e consistenze accesso alle camere, all’impianto televisivo e di streaming,
Indicazione della superficie del lotto con aree esterne, alle connessioni wi-fi di camere e spazi comuni, alle
indicazione della superficie lorda, indicazione del numero cucine, alle celle, ecc.
delle camere suddivise per tipologia e relativa dimensione
media con identificazione degli aspetti fisici (dimensione/ 7. Licenze e autorizzazioni
vista/esposizione) che possono influire sulle politiche Un aspetto fondamentale è costituito dalla verifica
tariffarie e quindi sull’ADR conseguibile. Ai fini valutativi, delle autorizzazioni e licenze dell’hotel per esempio
in un immobile a destinazione alberghiera, il riferimento la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), le
del valore unitario a metro quadro assume un carattere di insegne, la pubblicità, la licenza sanitaria, le licenze di
minore importanza rispetto alle altre tipologie immobiliari somministrazione di alimenti e bevande, l’attribuzione
(uffici, commerciale, ecc.), essendo il valore generato dalla della categoria alberghiera, le autorizzazioni per clienti
redditività delle diverse tipologie di camere. esterni su autorimesse, ecc.
Il valore unitario per metro quadrato rimane solo un
parametro di riferimento per fare comparazioni con altre
destinazioni d’uso, mentre viene comunemente utilizzato
come valore unitario di riferimento il valore a camera.
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6.3 Analisi del mercato di 6.4 Stato occupazionale e
riferimento situazione contrattuale
Una corretta valutazione non può prescindere da In ambito ricettivo si riscontrano i seguenti stati
un’approfondita analisi del mercato alberghiero e delle occupazionali che danno origine a situazioni
sue dinamiche. contrattuali diverse:
L’analisi del mercato di riferimento si compone delle • l’immobile alberghiero è gestito da un conduttore
principali seguenti attività: attraverso un contratto di locazione/affitto d’azienda;
• andamento del mercato – trend della domanda • l’immobile alberghiero è gestito da un operatore
alberghiera (arrivi, presenze e segmentazione per professionale attraverso un Contratto di Management;
categoria, stagionalità e origine), trend dell’offerta • Il proprietario è anche gestore, (c.d. gestione diretta:
alberghiera (numero camere, strutture, segmentazione vacant possession).
per categoria e eventuali nuove aperture). L’analisi viene
in genere effettuata a partire dal livello generale sino al Di seguito si fornisce una disamina delle principali
focus specifico sull’area di riferimento; situazioni contrattuali in quanto la loro comprensione
è di assoluta rilevanza ai fini della valutazione.
• individuazione del competitive set3 (in funzione della
categoria alberghiera, del dimensionamento, dei servizi
6.4.1 Locazione/Affitto
offerti e della localizzazione);
La locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera è
• analisi delle performance del competitive set (tasso di
attualmente disciplinata dal Codice Civile artt. 1571 –
occupazione camere, ADR, RevPar).
1606 e dalla Legge 392/78 oltre che dal Dlgs n. 164/2014
L’obiettivo principale di tale analisi è quello di studiare ‘Sblocca Italia’ che ne regola forme e contenuti.
l’evoluzione storica della domanda e dell’offerta e quindi
L’affitto d’azienda/ramo d’azienda è un contratto
delle performance ottenibili nel medio lungo termine.
simile alla locazione, con il quale il proprietario cede
Nell’ambito delle destinazioni turistiche di tipo balneare temporaneamente in conduzione l’immobile unitamente
o di montagna il competitive set potrebbe essere all’azienda o al ramo d’azienda stessa (i.e. mobili, arredi,
rappresentato anche da strutture alberghiere ubicate in licenze, avviamento commerciale, eventuale personale)
differenti poli turistici del mercato italiano o internazionale. a un altro imprenditore (art. 2555 del Codice Civile).
La fonte dei dati può derivare da: canali istituzionali (ISTAT, La comprensione analitica del contratto in essere tra
Regioni, Province, Comuni, associazioni di categoria, le Parti consente di determinare i flussi di canone da
osservatori turistici locali), società specializzate nella utilizzare successivamente in fase valutativa.
raccolta di dati (i.e. Smith Travel Research), ricerche sul
Come meglio specificato nel paragrafo 7.3.1 per questa
campo e database interni del valutatore. L’indicazione
fattispecie l’elemento più importante del processo
delle fonti dei dati statistici è indispensabile per supportare
valutativo è la verifica della sostenibilità del canone
le argomentazioni della valutazione.
contrattualizzato rispetto al risultato operativo della
Oltre alle analisi di mercato specifiche sopra indicate sarà gestione alberghiera che deve consentire un’equa
necessario inoltre verificare, ove possibile, la presenza ripartizione dei risultati tra locatore e gestore.
di dati comparativi relativi alle compravendite di immobili
con caratteristiche similari al fine di poter effettuare anche
un’analisi comparativa immobiliare.
3 Insieme di strutture alberghiere concorrenti in ragione della loro localizzazione, categoria, dimensionamento e dotazione di servizi accessori.
4 Oggi pertanto non esistono differenze in termini di durata tra contratti di locazione e affitto di ramo d’azienda o d’azienda.
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Nell’analisi del contratto di locazione/affitto dovranno
essere analizzate tutte le clausole contrattuali.
1. Durata del contratto, modalità di rinnovo
e clausole di recesso
A seguito delle recenti innovazioni legislative (art. 18 Dlgs
n. 164/2014) è stata introdotta, per le grandi locazioni
non abitative sottoscritte a partire dal 12 novembre 2014,
la libera definizione della durata a differenza di quanto
previsto in precedenza dalla normativa sui contratti
di locazione che prevedeva una durata minima per le
attività alberghiere di 9 anni rinnovabili. In fase valutativa
è importante analizzare scadenze, eventuali clausole di
recesso (break option) e modalità di rinnovo.
2. Caratteristiche del canone
Il canone è normalmente costituito da una componente
fissa (minimo garantito) e sempre più spesso integrato
da una componente variabile generalmente legata
all’andamento gestionale dell’albergo.
Nel processo valutativo occorrerà quindi considerare
l’eventuale presenza di un canone scalettato
(progressivamente crescente, generalmente su tre/
quattro anni fino al raggiungimento della situazione a
regime), riduzioni straordinarie sul canone (i.e. a seguito
di investimenti iniziali del conduttore/affittuario), eventuali
indicizzazioni ISTAT e ogni altra condizione che possa
incidere sull’ammontare del canone.
3. Obblighi contrattuali previsti
Il contratto può prevedere per entrambe le parti diversi
impegni economici (i.e. stanziamento di riserve per la
sostituzione di arredi, corredi e attrezzature (FF&E),
impegni amministrativi (autorizzazioni, concessioni),
investimenti sull’immobile o altro.
4. Oneri legati alla manutenzione ordinaria e
straordinaria
In generale, bisogna verificare la suddivisione delle spese
di manutenzione ordinaria e straordinaria fra la proprietà e
il conduttore.
5. Garanzie contrattuali prestate
Occorre verificare la presenza di fidejussioni rilasciate da
istituti bancari o assicurativi a copertura del pagamento
del canone e/o di depositi cauzionali per il ripristino dello
stato dei luoghi.
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6.4.2 Contratto di Management 4. Clausole contrattuali
Il Contratto di Management rientra nella fattispecie dei Si riepilogano di seguito le principali clausole contrattuali
contratti atipici, che sono regolati dall’art. 1322 del Codice a tutela degli interessi delle parti riscontrabili nei Contratti
Civile. A differenza dal contratto di locazione/affitto in di Management:
cui, a fronte di un canone sostenibile, il rischio di impresa
• performance guarantees (raggiungimento e massima
legato alla gestione alberghiera ricade interamente
deviazione dal budget, GOP garantito, ecc.);
sul conduttore, nel Contratto di Management il rischio
d’impresa resta in capo alla proprietà in quanto titolare • le clausole di rescissione anticipata nel caso di
dell’azienda alberghiera. mancato raggiungimento delle performance;
Pertanto tutti i ricavi alberghieri e i costi della gestione • modalità e tempi di presentazione dei budget annuali
(i.e. dipendenti, fornitori di servizi, ecc.) nonché il risultato e capex;
economico stesso ricadono direttamente sulla proprietà, • modalità di costituzione delle riserve per rinnovi (FF&E);
mentre all’operatore dell’albergo viene riconosciuto un
• determinazione dei fabbisogni di cash flow;
compenso economico sotto forma di management fees.
• area di restrizione territoriale;
Nell’analisi del Contratto di Management dovranno essere
approfondite tutte le clausole contrattuali. • coinvolgimento del top management nella selezione;
• clausole volte e regolamentare un’eventuale vendita
1. Oggetto del contratto dell’albergo.
L’oggetto è la fornitura di servizi volti a gestire l’albergo Anche in questo caso l’attenta comprensione e analisi
in nome e per conto della proprietà tramite l’utilizzo del del Contratto di Management è essenziale ai fini della
brand, del know how, della struttura organizzativa ecc. quantificazione dei costi connessi allo stesso da
o anche altre attività specifiche quali consulenze tecniche, considerare nei flussi di cassa generati dalla gestione
di marketing, costi di sistema. alberghiera.
2. Durata del contratto
La durata del contratto è demandata alle capacità
negoziali delle Parti. Si rileva la tendenza a durate
contrattuali superiori a quelle tipiche dei contratti di
locazione/affitto (mediamente 15-20 anni).
3. Compenso economico
La struttura dei compensi può essere molto articolata,
generalmente si compone di:
• Base Fee – prevede l’applicazione di una percentuale
generalmente compresa tra il 2% e il 4% dei ricavi totali;
• Incentive Fee – prevede l’applicazione di una
percentuale generalmente compresa tra l’8% e il 10%
dell’AGOP (Adjusted Gross Operating Profit ossia il
Margine Operativo Lordo espresso al netto della Base
Fee);
• Altri compensi – legati a costi per servizi specifici
come marketing, costi di sistemi, costi per consulenze
tecniche, ecc.
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7.0 Il processo valutativo
7.1 Nota metodologica Valutazione dell’albergo gestito con un Contratto
di Management: per quanto riguarda la valutazione
Come già evidenziato si deve partire dal presupposto che di un immobile alberghiero soggetto a Contratto di
il valore di un immobile a destinazione alberghiera è legato Management, si applica lo stesso approccio utilizzato
alla capacità dello stesso di produrre reddito e quindi non nella valutazione in Vacant Possession avendo cura
si può prescindere anche da un’analisi di tipo gestionale tuttavia di riflettere nelle proiezioni economiche tutti i
(si veda valutazione delle Commercial Properties VPGA4 costi previsti nel Contratto di Management in essere
del Red Book). (per maggiori dettagli sull’analisi del contratto si veda
paragrafo 6.4.2).
7.1.1 Valutazione di un immobile alberghiero
esistente 7.1.2 Valutazione di un immobile alberghiero
non esistente e/o da sviluppare
Occorre identificare in primis, come specificato nel
paragrafo 6.4, lo stato occupazionale e la situazione Si vuole premettere che la valutazione di un immobile
contrattuale dell’immobile alberghiero, in relazione alla alberghiero non esistente richiede la definizione di
quale può variare l’approccio valutativo: una serie di ipotesi e di assunzioni che devono trovare
evidenza come limiti di scopo nel rapporto di valutazione
• vacant possession (gestione diretta); (vedi paragrafo 5.5.1). Tali limiti sono relativi principalmente
• locazione/affitto e contratto di management (albergo alle assunzioni in merito alla conformità ai titoli edilizi
gestito da terze parti). autorizzativi e urbanistici, alla presenza delle relative
licenze e permessi di costruire, ecc.
In ogni caso è necessario acquisire e analizzare
criticamente i dati gestionali storici e stimare le Per la determinazione del valore di un’iniziativa di sviluppo
performance prospettiche dell’albergo oggetto di alberghiero e/o di un’area edificabile a destinazione
valutazione, come di seguito meglio specificato. turistico/ricettiva, viene di norma utilizzato il metodo della
trasformazione (attraverso il Discounted Cash Flow).
Valutazione in Vacant Possession: si applica quando
In sintesi, la valutazione in oggetto deve tenere conto,
il proprietario e il gestore dell’albergo coincidono. Per
nell’ambito di un opportuno arco temporale pluriennale, di
la determinazione del valore dell’immobile alberghiero
tutti i costi di trasformazione necessari alla realizzazione
sarà pertanto necessario prendere in considerazione
dell’albergo e del ricavo derivante dalla vendita dello
il conto economico della gestione alberghiera, avendo
stesso all’apertura. Tali flussi dovranno essere attualizzati
l’accortezza di inserire tutti gli eventuali costi di gestione
ad un opportuno tasso che tenga in considerazione il
e immobiliari fra i quali anche una ‘notional management
livello di rischio dell’iniziativa stessa. I costi di costruzione
fee’ per tenere conto della remunerazione del gestore. Il
e comunque tutte le poste di costo per la realizzazione
valore dell’immobile sarà pertanto determinato sulla base
dell’immobile vengono o stimate o desunte, se esistenti
dei flussi netti derivanti dalla gestione della struttura.
alla data di valutazione, da contratti di fornitura, di appalto,
Valutazione dell’immobile albergo in locazione/affitto: da computi metrici estimativi ecc., mentre il valore
si applica in presenza o in ipotesi di un contratto di dell’immobile all’apertura viene stimato applicando la
locazione/affitto di azienda. Oltre all’analisi dei contratti, metodologia più idonea e tutti i passaggi di analisi come
così come specificato nel paragrafo 5.4.1, in presenza descritti nel presente documento: (i) l’immobile in gestione
di un contratto di locazione/affitto d’azienda si richiede diretta (valutazione in Vacant Possession) o (ii) soggetto
un’analisi delle performance gestionali dell’albergo a contratto di management o (iii) assumendo l’immobile
finalizzata alla verifica della sostenibilità nel tempo del realizzato e locato a canone di mercato (valutazione di un
canone contrattualizzato. In presenza di un canone albergo in locazione).
con componente variabile, l’analisi delle performance
della gestione alberghiera permette inoltre di verificare,
attraverso una stima del volume di affari sostenibile, la
potenziale componente variabile futura del canone.
Dalla verifica di sostenibilità del canone emerge, in
relazione alla presenza di canoni contrattualizzati sopra
o sotto mercato (overrented o underrented), un diverso
approccio alla proiezione dei flussi locativi o nella
determinazione di un coefficiente di rischio specifico,
da riflettere nei tassi adottati (tassi di attualizzazione
o di capitalizzazione).
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