TRIBUNALE ORDINARIO - TORINO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Astalegale.Net
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Espropriazioni immobiliari N. 372/2018
promossa da: CREDEM - CREDITO EMILIANO S.P.A.
TRIBUNALE ORDINARIO -
TORINO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
372/2018
PROCEDURA PROMOSSA DA:
CREDEM - CREDITO EMILIANO S.P.A.
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dr.ssa Desirè PEREGO
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 27/09/2018
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
PATRIZIA ADDESA
CF:DDSPRZ76H62L219D
con studio in SAN MAURO TORINESE (TO) VIA ROMA N. 1
telefono: 3899178235
email: geometra.addesa@studioaddesa.it
tecnico incaricato: PATRIZIA ADDESA
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www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 372/2018
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TRIBUNALE ORDINARIO - TORINO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 372/2018
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A
Nell'edificio in Condominio di Strada Consortile del Salino n. 23-25-27 - Torino (TO), la piena
proprietà di un alloggio al piano terreno (1° f.t.) avente accesso dal cortile comune servito dal civico
27, attualmente composto di ingresso su soggiorno, cucina, tre camere di cui una con bagno
padronale e altro servizio igienico con accluso l’ex ripostiglio esterno - coerente con: cortile comune
a due lati, Strada del Salino e altro immobile del piano.
Costituiscono pertinenza dell'alloggio sopra descritto due attigui locali uso cantina posti al piano
interrato accessibili dal corridoio comune servito dalla scala condominiale, coerenti in corpo unico
con: sottosuolo cortile comune a due lati, corridoio comune ed altra cantina.
Nell’atto di provenienza a favore dei debitori esecutati non viene data alcuna indicazione circa
l’individuazione grafica in riferimento a planimetrie accluse a titoli o al regolamento condominiale.
L'unità ha accesso dal cortile comune servito dal cancello del civico 23 e da altro cancello del civico
27. Catastalmente il bene risulta collocato al civico 23, ma l'accesso più breve e comodo nonchè
quello utilizzato dai debitori è quello del civico 27.
Identificazione catastale:
Catasto Fabbricati - Comune censuario di TORINO - Foglio 1406 particella 51 sub. 95, categoria
A/4, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale mq 159,00 (totale escluse aree scoperte 159.00
mq), rendita € 738,53.
Il bene deriva dalla soppressione del Foglio 134 n. 163 sub. 95 eseguita per allineamento delle mappe
con la variazione del 22.04.2014 n. 115617.1/2014 prot. TO0135406.
Il Foglio 134 n. 163 sub. 95 deriva a sua volta dalla soppressione per fusione degli originari subb. 4 e
25 eseguita con variazione del 01.07.2002 n. 18822.1/2002 prot. 455699.
L'unità è intestata ai debitori esecutati.
Il tutto come indicato nella visura catastale e nella planimetria accluse alla presente relazione peritale
(cfr. doc. allegati n.ri 3 e 4).
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 155,91 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 290.840,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 285.000,00
trova:
Data della valutazione: 27/09/2018
tecnico incaricato: PATRIZIA ADDESA
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3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
.
Il CTU ha eseguito l'accesso forzoso in data 17.09.2018 come debitamente autorizzato (cfr. verbale
accesso forzoso doc. 5).
In tal circostanza i soggetti presenti, identificati come i debitori esecutati, hanno dichiarato di
occupare direttamente il bene in trattazione.
Presso l’Agenzia delle Entrate non risultano contratti di locazione o comodati d’uso a nome degli
esecutati aventi ad oggetto il bene in questione.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
Ipoteca volontaria, iscritta a TORINO 1 il 13.02.2013 ai n.ri 548-4607
a favore di *** DATO OSCURATO ***
contro *** DATO OSCURATO ***
quota colpita piena proprietà
Derivante da atto rogito Notaio Francesco VAGLIENTI del 01.02.2013 - Importo ipoteca: € 194.000,00.
- Importo capitale: € 97.000,00.
La formalità colpisce solo il bene in questione e potrà esser integralmente cancellata dopo la vendita
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
Atto di Pignoramento, trascritto a TORINO 1 il 27.04.2018 ai n.ri 12036-16746
a favore di *** DATO OSCURATO ***
contro *** DATO OSCURATO ***
quota colpita piena proprietà
La formalità colpisce solo il bene in questione e potrà esser integralmente cancellata dopo la vendita
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
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Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Ulteriori avvertenze:
Il bene è parte di un compendio condominaile, ma le relative spese non sono indicate poichè non
reperito il nominativo dell'amministratore.
DIRITTI REALI E DI GODIMENTO
Non sussistono né comproprietari non esecutati né atti trascritti aventi ad oggetto la costituzione di
diritti reali di godimento sul bene in questione (es. usufrutto, diritto di abitazione, ecc.).
LIMITAZIONI DI NATURA CONDOMINIALE
L’unità perizianda è compresa in edificio condominiale, ma in nessun titolo del ventennio sono
riportati gli estremi relativi l’atto di deposito del relativo regolamento.
In loco non è presente il nominativo dell’amministratore e tal dato non è stato altresì fornito dai
debitori esecutati.
VINCOLI URBANISTICI E STORICO-ARTISTICI
Non sussistono né vincoli storico-artistici né vincoli di natura urbanistica che possano limitare la
trasferibilità del bene in trattazione.
GRAVAMI DERIVANTI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO
Il terreno ove edificato lo stabile compendiante il bene pignorato non risulta gravato da censi, livelli
o usi civici.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’alloggio rientra tra le categorie per cui è richiesto l’Attestato di Prestazione Energetica (c.d. A.P.E.),
ma tale documento non è stato reperito.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
TITOLARITÀ ALLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO
Proprietà alla trascrizione del pignoramento:
*** DATO OSCURATO *** per un mezzo ciascuno
in virtù dell’atto di compravendita rogito Notaio Stefano BERTANI del 02.08.2002 rep. 87346 racc.
8922 - trascritto a TORINO 1 il 12.08.2002 ai n.ri 25056-37220 (cfr. doc. 2 - copia atto provenienza).
Nel titolo suddetto, i debitori hanno dichiarato di esser tra loro coniugati in regime di separazione
legale dei beni.
CRONISTORIA DEL VENTENNIO E PRIMO ATTO TRA VIVI
In epoca anteriore al ventennio, ovvero prima del 27.04.1998, il bene in trattazione era costituito da
due separati subalterni (sub. 4 e sub. 25) entrambi di proprietà per l’intero di *** DATO OSCURATO
*** in virtù dell’atto rogito Notaio Natale DE LORENZO del 01.04.1993 rep. 32592, trascritto a Torino
1 il 15.04.1993 ai n.ri 5620-8478 (riportante l’acquisto dei subb. 5 e 6 poi sub. 25) e rogito stesso
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Notaio del 18.11.1994 rep. 38498, trascritto a Torino 1 il 07.12.1994 ai n.ri 19233-29647 (riportante
l’acquisto del sub. 4).
In data 02.08.2002 con l’atto rogito Notaio Stefano BERTANI rep. 87346, trascritto a Torino 1 il
12.08.2002 ai n.ri 25056-37220, il bene già sub. 95 è stato acquisito dai debitori esecutati per un mezzo
ciascuno.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Art. 26 Legge 47/85 protocollo n. 1993-9-274 presentata il 29.01.1993 per opere interne.
La pratica è stata archiviata il 24.02.1993 con verifica positiva.
Art. 26 Legge 47/85 protocollo n. 2002-9-12896 presentata il 09/09/2002 per opere interne.
La pratica è stata archiviata il 21.10.2002 con verifica positiva.
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
Il bene oggetto della presente è parte di un compendio immobiliare edificato su un’area la cui
destinazione risulta compatibile con quella del PRGC vigente.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
Sussiste difformità interna relativa la mancanza del disimpegno del servizio igienico e l’ampliamento
del secondo bagno per accorporo del ripostiglio esterno.
La distribuzione interna attuale dovrà esser adeguata in relazione alle zone disimpegnanti il servizio
igienico e, qualora non sarà consentito l’ampliamento della superficie abitabile a seguito
dell’accorporo del ripostiglio, sarà necessario ricostituire tale locale separandolo dal servizio igienico
come in origine.
Le irregolarità e le opere di adeguamento e/o ripristino dovranno esser denunciate mediante apposita
pratica da presentare ai sensi dell’art. 46 D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i. entro 120 giorni dalla notifica del
Decreto di Trasferimento.
La spesa per le attività suddette (escluse opere edili) può stimarsi in un importo complessivo da
intendersi puramente indicativo pari a circa € 3.500,00-4.000,00.
Gli importi sopra riportati debbono intendersi in via puramente indicativa, non vincolanti per la
scrivente e con tutte le riserve del caso, fermo restando che, in caso di diniego o provvedimento
amministrativo contrario, l’aggiudicatario dovrà provvedere al ripristino dei luoghi in conformità alle
disposizioni che il Comune vorrà impartire.
Resta inteso che sarà a totale ed esclusiva cura e spese dell’aggiudicatario, adempiere a qualsiasi
onere che verrà eventualmente posto a carico degli immobili pignorati da parte dei competenti Uffici
Pubblici.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
L’intestazione catastale è corretta, ma quanto raffigurato nella planimetria non corrisponde ai luoghi
relativamente la distribuzione interna dei locali per intervenute modifiche non denunciate.
Sarà possibile regolarizzare la situazione catastale mediante relativa denuncia di variazione, previa
presentazione di opportuna pratica edilizia per gli interventi sanabili, come precisato nel relativo
paragrafo.
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8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
La destinazione è compatibile con quella del PRG vigente pertanto, non sussistono difformità
urbanistiche.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
CONTINUITÀ EX ART. 2650 c.c.
Nel ventennio 1998-2018 risulta rispettato il principio di continuità delle trascrizioni.
CORRISPONDENZA DOCUMENTI EX ART. 567 c.p.c.
La documentazione ex art. 567 c.p.c. non è corretta poiché manca un atto di provenienza a favore di
*** DATO OSCURATO ***
Il bene in trattazione è stato acquisito dal precitato soggetto mediante un atto del 1993 e mediante
altro atto del 1994, ma nel certificato viene indicato solo quello del 1994 (cfr. paragrafo cronistoria).
BENI IN TORINO STRADA CONSORTILE DEL SALINO 27
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
Nell'edificio in Condominio di Strada Consortile del Salino n. 23-25-27 - Torino (TO), la piena
proprietà di un alloggio al piano terreno (1° f.t.) avente accesso dal cortile comune servito dal civico
27, attualmente composto di ingresso su soggiorno, cucina, tre camere di cui una con bagno
padronale e altro servizio igienico con accluso l’ex ripostiglio esterno - coerente con: cortile comune
a due lati, Strada del Salino e altro immobile del piano.
Costituiscono pertinenza dell'alloggio sopra descritto due attigui locali uso cantina posti al piano
interrato accessibili dal corridoio comune servito dalla scala condominiale, coerenti in corpo unico
con: sottosuolo cortile comune a due lati, corridoio comune ed altra cantina.
Nell’atto di provenienza a favore dei debitori esecutati non viene data alcuna indicazione circa
l’individuazione grafica in riferimento a planimetrie accluse a titoli o al regolamento condominiale.
L'unità ha accesso dal cortile comune servito dal cancello del civico 23 e da altro cancello del civico
27. Catastalmente il bene risulta collocato al civico 23, ma l'accesso più breve e comodo nonchè
quello utilizzato dai debitori è quello del civico 27.
Identificazione catastale:
Catasto Fabbricati - Comune censuario di TORINO - Foglio 1406 particella 51 sub. 95, categoria
A/4, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale mq 159,00 (totale escluse aree scoperte 159.00
mq), rendita € 738,53.
Il bene deriva dalla soppressione del Foglio 134 n. 163 sub. 95 eseguita per allineamento delle mappe
con la variazione del 22.04.2014 n. 115617.1/2014 prot. TO0135406.
Il Foglio 134 n. 163 sub. 95 deriva a sua volta dalla soppressione per fusione degli originari subb. 4 e
25 eseguita con variazione del 01.07.2002 n. 18822.1/2002 prot. 455699.
L'unità è intestata ai debitori esecutati.
Il tutto come indicato nella visura catastale e nella planimetria accluse alla presente relazione peritale
(cfr. doc. allegati n.ri 3 e 4).
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DESCRIZIONE DELLA ZONA
Trattasi di alloggio posto in edificio condominiale collocato nell'area pre-collinare di Cavoretto.
La zona è caratterizzata dalla presenza di insediamenti residenziali indipendenti costituiti anche da
ville di prestigio con ampie zone verdi.
I servizi principali e la rete di mezzi pubblici è presente nel vicino Corso Moncalieri raggiungibile con
un breve tragitto anche a piedi.
La strada del Salino nel tratto prossimo all'edificio è povera di zone per il parcheggio esterno.
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Il bene è parte di un edificio condominiale riportante caratteristiche di basso prestiglio e qualità.
Composizione: ingresso su soggiorno, cucina, tre camere di cui una con bagno padronale e altro
servizio igienico con accluso l’ex ripostiglio esterno
Piano di ubicazione: terreno (1° f.t.)
Accesso: cortile comune
Pertinenze: due attigui vani cantina al piano interrato
Pavimenti: piastrelle in ceramica – palchetto in legno
Accessori primo bagno: wc – lavabo – doccia
Accessori secondo bagno: tutto i sanitari con doccia
Porte interne: legno
Infissi esterni: legno con vetri semplici
Impianto elettrico: realizzato sotto-traccia e dichiarato funzionante
Impianto di riscaldamento e produzione acqua calda: caldaia a gas collocata all’interno di un armadio
a muro in cucina.
Certificati impianti: non forniti/non reperiti
Stato conservativo: discreto
Il tutto come meglio rappresentato nella documentazione fotografica allegata alla presente relazione
(cfr. doc. 1).
Note del CTU:
I soffitti di alcune camere e del bagno piccolo sono interessati da macchie nere riconducibili a
fenomeni di umidità o all’inidonea areazione/ventilazione/riscaldamento dei locali.
Il CTU non garantisce, poiché non accertabili nell’ambito dell’incarico peritale affidato, l’effettivo ed
il corretto funzionamento di tutte le dotazioni impiantistiche serventi l’unità pignorata, ovvero di
tutte le dotazioni annesse e/o connesse, dirette e/o indirette, private e/o pubbliche, esclusive e/o
comuni poste a servizio del bene in questione comprese anche quelle di natura condominiale.
Al sopralluogo non sono stati riferiti difetti e/o disfunzionalità che possano pregiudicare l’utilizzo del
bene in questione.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Lorda (SIL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
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descrizione consistenza indice commerciale
alloggio 147,00 x 100 % = 147,00
cantine 27,00 x 33 % = 8,91
Totale: 174,00 155,91
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: a corpo.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: agenzia del territorio
Superfici principali e secondarie: 147
Superfici accessorie: 9
Prezzo/Prezzo richiesto: 327.600,00 pari a 2.100,00 Euro/mq
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 327.600,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
Riduzione per lo stato manutentivo, per l’eventuale
presenza di vizi occulti (compresi quelli di natura
edilizia ed urbanistica) e la carenza di garanzie (es. -32.760,00
malfunzionamento degli impianti, perdite, danni non
evidenti o non segnalati, ecc
Spese condominiali insolute - nessun deprezzamento
poiché non reperiti i dati per mancanza nominativo 0,00
amministratore
Stato occupazione: nessun deprezzamento poiché
0,00
libero
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 294.840,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 294.840,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La valutazione viene formulata mediante il cosiddetto "metodo del confronto di mercato"; tale
procedimento si svolge attraverso la comparazione dei beni oggetto della stima con altri immobili ad
essi simili per caratteristiche, ubicazione, ecc.
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Il tutto analizzando i seguenti valori:
l Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate: minimo €/mq 1.500,00 – massimo a €/mq
2.300,00.
l Agenzie del settore immobiliare: minimo €/mq 1.900,00 – massimo a €/mq 3.100,00.
Detti valori sono stati opportunamente ragguagliati in base alle caratteristiche estrinseche ed
intrinseche descritte nella presente relazione peritale.
Il valore di mercato per stima comparativa, sintetica e prudenziale viene stimato in €/mq 2.100,00
corrispondente alla media del valori medi di €/mq 2.200,00 ulteriormente deprezzata del 10% arr.
poichè il bene è collocato al piano terreno.
La valutazione intendersi “a corpo” e non “a misura” con la precisazionne che le misure di
superficie riportate nella presente sono desunte graficamente dagli elaborati grafici reperiti nel corso
delle attività peritali svolte.
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 155,91 0,00 294.840,00 294.840,00
294.840,00 € 294.840,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 4.000,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 290.840,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 2% per differenza tra oneri tributari su base catastale e €. 5.816,80
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Riduzione per arrotondamento: €. 23,20
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 285.000,00
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 27/09/2018
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