TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS
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Espropriazioni immobiliari N. 195/2020
promossa da: Red Sea SpV srl
TRIBUNALE ORDINARIO -
MESSINA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
195/2020
PROCEDURA PROMOSSA DA:
Red Sea SpV srl
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
dott. Domenico ARMALEO
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 01/10/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
GIUSEPPE FURRER
CF:FRRGPP70P14F158R
con studio in MESSINA (ME) V.CHIESA DEI MARINAI, 12
telefono: 0039090364112
email: giuseppefurrer@libero.it
PEC: giuseppe.furrer@ordineingegnerimessina.it
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 195/2020
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a MESSINA via Militare, quartiere S. Jachiddu, della superficie commerciale di
122,36 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Trattasi di appartamento al piano terreno in fabbricato a tre elevazioni f.t., composto da ampio vano
soggiorno con angolo cucina, n.1 vano letto e WC oltre ampia corte di pertinenza esterna e n. 2 posti
auto (uno coperto sotto portico ed altro in area di corte esterna del fabbricato).
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di
m2,90.Identificazione catastale:
l foglio 97 particella 165 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 2,
categoria A/2, classe 8, consistenza 24 mq, rendita 136,34 Euro, indirizzo catastale: via
Militare snc, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del
25/06/1998 in atti dal 25/06/1998 ampliamento deposito abitazione
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1981.
A.1 posto auto, composto da posto auto coperto sotto porticato del fabbricato al piano terra,
sviluppa una superficie commerciale di 5,00 Mq.
A.2 posto auto, composto da posto auto scoperto in corte esterna di fabbricato, sviluppa una
superficie commerciale di 3,50 Mq.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 122,36 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 8,50 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 156.582,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 133.094,70
trova:
Data della valutazione: 01/10/2021
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
.
Immobile intestato alla debitrice esecutata quest'ultima con residenza in altro immobile; nell'unità
pignorata risiede la nonna paterna.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 06/07/2012 a firma di Notar dott. Francesco Paderni ai nn.
852/512 di repertorio, iscritta il 09/07/2012 ai nn. 17921/1693, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario.
Importo ipoteca: €334.311,64.
Importo capitale: €167.155,82.
Durata ipoteca: 25anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 16/10/2020 a firma di Ufficiale Giudiziario Corte di Appello di Messina ai
nn. 2213 di repertorio, trascritta il 02/11/2020 ai nn. 26782/18378, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Verbale di pignoramento immobiliare
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 06/07/2012),
con atto stipulato il 06/07/2012 a firma di Notar dott. Francesco Paderni ai nn. 851/511 di repertorio,
trascritto il 09/07/2012 ai nn. 17920/14185
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di accettazione tacita di eredità (dal
12/04/1996 fino al 06/07/2012), trascritto il 09/07/2012 ai nn. 17919/14184.
Eredità tacita accettata in morte di################
Cosenza Antonio Benito
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione Edilizia N. 6901 e successive varianti, per lavori di costruzione di un fabbricato a tre
elevazioni f.t. ad uso residenziale, rilasciata il 24/03/1982 con il n. 6901 di protocollo, agibilità non
ancora rilasciata
Concessione Edilizia Integrativa N. 7768/6901/bis, rilasciata il 20/01/1984, agibilità non ancora
rilasciata
Concessione Edilizia in Sanatoria (L.724/94) N. 682, per lavori di cambio di destinazione d'uso e
ampliamento dell'appartamento, rilasciata il 24/11/2009 con il n. 682 di protocollo, agibilità non ancora
rilasciata
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Adeguamento al Parere CRU n.876 del
11/10/1993, l'immobile ricade in zona "PPR-Br" - Piano Particolareggiato di Risanamento in Ambito B
(Giostra - Ritiro - Tremonti). Norme tecniche di attuazione ed indici: art.9 Recupero urbanistico ed
edilizio. (cfr. allegato n. 6 alla presente relazione)
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
L'immobile risulta conforme.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Planimetria non allineata all'ampliamento eseguito in
sanatoria (L.724/94) nel novembre 2009
Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica doc.fa
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l doc.fa: €.450,00
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.
BENI IN MESSINA VIA MILITARE, QUARTIERE S. JACHIDDU
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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appartamento a MESSINA via Militare, quartiere S. Jachiddu, della superficie commerciale di 122,36
mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Trattasi di appartamento al piano terreno in fabbricato a tre elevazioni f.t., composto da ampio vano
soggiorno con angolo cucina, n.1 vano letto e WC oltre ampia corte di pertinenza esterna e n. 2 posti
auto (uno coperto sotto portico ed altro in area di corte esterna del fabbricato).
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di
m2,90.Identificazione catastale:
l foglio 97 particella 165 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 2,
categoria A/2, classe 8, consistenza 24 mq, rendita 136,34 Euro, indirizzo catastale: via
Militare snc, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del
25/06/1998 in atti dal 25/06/1998 ampliamento deposito abitazione
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1981.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona di espansione in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in
un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i
servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
COLLEGAMENTI
autobus distante m200,00 nella media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: mediocre
esposizione: al di sopra della
media
luminosità: al di sopra della
media
panoramicità: al di sotto della media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: mediocre
servizi: mediocre
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
dichiarazione di classe energetica come in atto di compravendita art.4 atto del 06.7.2012 in Notar dott.
Francesco Paderni (menzionato nel paragrafo inerente la proprietà nella presente perizia)
CLASSE ENERGETICA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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Appartamento 59,00 x 100 % = 59,00
Corte di pertinenza 352,00 x 18 % = 63,36
Totale: 411,00 122,36
ACCESSORI:
posto auto, composto da posto auto coperto sotto porticato del fabbricato al piano terra, sviluppa
una superficie commerciale di 5,00 Mq.
posto auto, composto da posto auto scoperto in corte esterna di fabbricato, sviluppa una superficie
commerciale di 3,50 Mq.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 01/10/2021
Fonte di informazione: Immobiliare.it (Boncasa Immobiliare)
Descrizione: bilocale con n.1 wc e posto auto di pertinenza
Indirizzo: via S. Jachiddu, 45 - Messina
Superfici principali e secondarie: 50
Superfici accessorie:
Prezzo: 67.000,00 pari a 1.340,00 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 01/10/2021
Fonte di informazione: Immobiliare.it (Emme Immobiliare)
Descrizione: Trilocale all'interno di complesso residenziale "Le Fornaci)
Indirizzo: via S. Jachiddu, 76 - Messina
Superfici principali e secondarie: 91
Superfici accessorie:
Prezzo: 115.000,00 pari a 1.263,74 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Banca dato OMI aggiornata al II semestre 2020 (01/10/2021)
Valore minimo: 810,00
Valore massimo: 1.200,00
Borsino Immobiliare Italiano (01/10/2021)
Valore minimo: 603,00
Valore massimo: 1.006,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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Dalle ricerche di mercato svolte per il segmento analizzato; facendo seguito alle interviste effetuate e
sulla scorta dell'esperienza oggettiva nel settore dell'estimo e delle valutazioni immobiliari di chi
redige codesto elaborato; considerata la vocazione del bene e preso atto che lo stesso non necessità
di interventi di ristrutturazione interna; alutata l'impiantistica presente (idraulica, termica ed elettrica);
si ritiene poter adottare un giusto prezzo pari al valore unitario di €1.200,00 /mq.
Anche per i posti auto accessori sono state condotte indagini di mercato e relative interviste per i
segmenti di zona e per le tipologie di specie; nella circostanza si è ritenuto di assegnare un prezzo di
€600,00/mq per il posto auto coperto e di €410,00/mq per quello scoperto.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 122,36 x 1.200,00 = 146.832,00
Valore superficie accessori: 8,50 x 1.200,00 = 10.200,00
157.032,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 157.032,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 157.032,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la valutazione immobiliare oggetto di codesta perizia, il sottoscritto esperto per la stima ha rivolto
le ricerche sondando il mercato immobiliare di zona (ricerche presso le principali agenzie immobiliari)
con la metodologia dell'asking price ovvero riguardo la presenza di domande ed offerte in rete
internet e per lo stesso o comparabile segmento immobiliare da stimare. Sono state altresì svolte
indagini ed interrogazioni alla banca dati OMI del mercato immobiliare italiano riferito al II semestre
2020 nonchè al più aggiornato ed attento Borsino Immobiliare Italiano
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina,
conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Messina, agenzie: Principali siti
specializzati presenti in rete, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI aggiornata al II
semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 122,36 8,50 157.032,00 157.032,00
157.032,00 € 157.032,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 450,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 156.582,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 23.487,30
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
tecnico incaricato: GIUSEPPE FURRER
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Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 133.094,70
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 01/10/2021
il tecnico incaricato
GIUSEPPE FURRER
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