RENT TO BUY DI IMMOBILI - LE DIVERSE FORME CONTRATTUALI - Moscatelli Commercialisti
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Settimana Professionale - N. 16 - 24 Aprile 2015 Lo studio integrato
RENT TO BUY DI IMMOBILI - LE DIVERSE FORME
CONTRATTUALI
Cautele e accorgimenti
di Elisabetta Quarata* e Mario Mastromarino**
Con l’espressione Rent To Buy si indica ogni schema giuridico che - pure essendo fondato
su una realtà economica di tipo locativo - prende nella forma, con le opportune garanzie, le
sembianze di un unico contratto di vendita a prezzo differito da pagarsi a rate normalmente
costanti. Ciò è stato studiato per favorire chi nella prima fase di esecuzione del contratto pos-
siede solo una disponibilità di denaro sufficiente per pagare un importo mensile eguale o di
poco superiore a quello del mercato locatizio (Rent) perché ha interesse, nel lungo periodo,
ad acquistare (Buy) il bene. La stesura del contratto riveste grande importanza in ogni sua
clausola: anche solo una scritta in modo impreciso, può portare a conseguenze pregiudizievo-
li, per l’una o per l’altra parte. In questo approfondimento seguirà una disamina degli aspetti
contrattuali, mentre in un prossimo contributo verranno trattati gli aspetti fiscali.
È da diversi anni che in Italia – così come in altre aree limitrofe – si registra un momento di grave contra-
zione economica, particolarmente sentita nel campo dell’edilizia, dal momento che tale settore ha rappre-
sentato una delle principali cause della stagnazione in atto. Infatti, l’edilizia è il comparto che più ha subito
il riflesso della stretta creditizia operata dagli intermediari finanziari comportando una maggiore difficoltà
di accedere a forme di mutuo o finanziamento.
Vi è da precisare che la sperimentazione di un nuovo metodo per accedere più facilmente alle compraven-
dite immobiliari, ovvero il cosiddetto Rent to Buy (contratto di godimento in funzione della successiva alie-
nazione dell’immobile), è un prodotto sviluppato nei Paesi anglosassoni quali Regno Unito, Irlanda, Stati
Uniti ed Australia già a partire dagli anni cinquanta. Tale nuova tipologia contrattuale ha avuto naturale
sviluppo in seguito alla crisi dei mutui sub – prime e ha rappresentato – con buoni riscontri nei Paesi ora
citati che sono già a buon punto con la sperimentazione – la soluzione ideale per il mercato immobiliare
residenziale.
*
Avvocato in Bologna.
**
Dottore commercialista in Bologna.
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Ed in effetti, gli operatori del settore, alla disperata ricerca di un modo per limitare i danni hanno pensato di
imitare l’esperienza di altri Paesi e hanno promosso forme di affari adatte ad una platea di compratori che
non potevano godere nell’immediatezza di ampie risorse economiche o di ingenti liquidità.
LA DISCIPLINA CIVILISTICA
I l nostro Paese, sempre con il suo fisiologico ritardo, ha finalmente deciso di intraprendere il percorso di
legiferazione delle prassi operative che potessero dare impulso alla ripresa nelle contrattazioni immobi-
liari, le stesse che negli altri Paesi hanno già fatto registrare segnali positivi; la normativa di riferimento
rispetto a tali novità operative è arrivata solo con il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (convertito con la Legge
n. 164/2014), meglio conosciuto come Decreto Sblocca Italia che però si è concentrata solo sul Rent to Buy
in senso stretto.
D.L. 12 SETTEMBRE 2014, N. 133 – ARTICOLO 23
«i contratti diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessone del godimento
di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al
corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art.
2645 – bis cod. civ. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, co. 1,
n. 8 cod. civ.»
Dalla semplice lettura del testo della norma emergono i due elementi caratterizzanti:
1. immediato conseguimento del godimento dell’immobile, dietro il pagamento di un canone;
2. trasferimento – in un secondo momento - della proprietà dell’immobile, con imputazione del prezzo dif-
ferito da pagarsi a rate costanti e per l’importo indicato nel contratto.
Inoltre, scendendo nel dettaglio, è posta in rilievo anche la particolare libertà che il legislatore ha voluto
concedere all’autonomia contrattuale che si manifesta sotto i seguenti profili:
la norma non contiene alcuna indicazione specifica in relazione alla qualità delle Parti contraenti, ed al-
lora vien da sé il corollario che questi ultimi potranno essere sia privati che imprese;
la norma non precisa né esclude determinate categorie di immobili; pertanto la disciplina potrà coinvol-
gere sia gli immobili ad uso abitativo che commerciale.
Qualsivoglia soggetto
RENT TO BY
Qualsiasi tipologia di immobile
Conseguentemente, vi è poi da soffermarsi sulla ratio sottesa alla fattispecie in commento che pone in pri-
missimo rilievo la tutela giuridica dei contraenti: ciò lo fa con la previsione della trascrizione dei contratti,
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disposta con un rinvio alla disciplina vigente in materia di trascrizione del contratto preliminare (ai sensi art.
2645 bis C.C.), la quale è essenzialmente volta a rafforzare la reciproca tutela delle parti, con una – fonda-
mentale – precisazione.
Importante A differenza del termine triennale imposto dall’art 2645 bis C.C., ai fini dell’ef-
ficacia e opponibilità della trascrizione, detto termine è elevato a tutta la dura-
ta del contratto Rent to Buy e comunque ad un periodo non superiore a dieci
anni, ai sensi del successivo comma 3 dell’art. 23 D.L. 133/2014.
Attenzione L’operazione economica ha, pertanto, un vincolo temporale di dieci anni, su-
perati i quali, viene meno l’effetto della opponibilità ai terzi dettato a garanzia
della parte interessata all’acquisto dell’immobile.
Si è dunque giunti a strutturare uno schema contrattuale idoneo a rimettere in pista il maggior numero pos-
sibile di potenziali acquirenti, consentendo il trasferimento di una proprietà immobiliare, in via immediata
o differita, in favore di chi oggi:
non può né pagare significativi acconti, né accedere ad un finanziamento bancario;
ma può più semplicemente permettersi di pagare regolarmente un canone o, al massimo, un super - ca-
none periodico di locazione.
LE DUE IPOTESI SU CUI SI BASA IL MECCANISMO CONTRATTUALE
E d allora, scendendo nel dettaglio dei tratti essenziali di questo schema si nota come il legislatore abbia
messo a disposizione dell’autonomia privata la possibilità di scegliere il Rent to Buy ovvero:
un contratto di locazione regolato dalle norme applicabili a tale contratto (artt. 1571 ss. C.C. e per le
locazioni abitative oggetto del presente studio, la L. 9 dicembre 1998, n. 431 ),
sul quale si innesta, secondo una delle modalità
che saranno di seguito accennate
un contratto di vendita, idoneo a computare in conto e diminuzione del prezzo dovuto al momento della
stipulazione di tale secondo contratto, in tutto o in parte, i canoni di locazione precedentemente pagati.
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La combinazione di tali due contratti può avvenire secondo due distinte modalità di base:
attraverso lo schema della locazione con opzione di futuro acquisto, le parti possono scegliere di rimet-
tere la volontà di comprare ad una successiva libera decisione del (solo) conduttore;
attraverso la locazione con preliminare di futuro acquisto, le parti possono scegliere di obbligarsi en-
trambe a procedere alla futura operazione di scambio della proprietà contro un prezzo.
Si tratta di due formule in cui i risultati in termini di effetti giuridici sono profondamente diversi.
Rent to Buy
Con opzione all’acquisto Con preliminare
facoltativa di compravendita
per il solo potenziale vincolante per
acquirente entrambe le parti
LOCAZIONE CON OPZIONE DI FUTURO ACQUISTO – IL CONTRATTO
C ome prima detto, attraverso lo schema della locazione con opzione di futuro acquisto, le parti posso-
no scegliere di rimettere la volontà di comprare ad una successiva libera decisione del (solo) condut-
tore. In questo caso quest’ultimo avrà la facoltà di avvalersi o meno dell’opzione di acquisto, concessagli
dal locatore che è anche il cosiddetto «aspirante venditore» secondo le prescrizioni di cui all’art. 1331 C.C.,
le quali richiedono che l’opzione di acquisto, stante la proposta contrattuale irrevocabile che contiene,
indichi tutti gli elementi della vendita che verrà conclusa ove il conduttore ovvero «aspirante acquirente»
destinatario della proposta di vendita proceda ad accettazione di tale proposta nei tempi e secondo le mo-
dalità indicate.
La forma e il contenuto del cosiddetto «patto d’opzione» è stata definita anche da recente giurisprudenza di
merito.
TRIBUNALE DI BARI, SEZ. II, SENT. DEL 30 GIUGNO 2009, N. 2218
«il patto di opzione, inoltre, è dotato di funzione propria e di effetti propri, talché conserva un suo grado
di autonomia strutturale e funzionale, nel senso che, mentre resta pur sempre vincolato o collegato al
contratto finale, rispetto al quale svolge la funzione di negozio preparatorio, non è tuttavia assorbito dal
contratto stesso».
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Il conduttore può dunque decidere di diventare acquirente nel momento in cui esercita l’opzione, e avrà i
seguenti vantaggi:
non dovrà fare ricorso ad alcuna sentenza costitutiva o di accertamento dell’avvenuta conclusione di tale
contratto;
gli effetti della vendita decorreranno dalla ricezione da parte del locatore aspirante venditore della accet-
tazione formale della proposta irrevocabile contenuta nell’opzione, secondo il meccanismo generale di
formazione del contratto a distanza di cui agli artt. 1326 ss. C.C.;
non occorrerà alcuna ulteriore collaborazione da parte del medesimo locatore, aspirante venditore, nep-
pure ai fini della esecuzione della trascrizione conseguente all’accettazione dell’opzione di acquisto, a
condizione, però, che il contratto di locazione contenente l’originaria opzione di acquisto sia stato a suo
tempo stipulato in forma pubblica o privata autenticata. Provvederà, al riguardo, direttamente e autono-
mamente l’acquirente una volta che avrà ricevuto l’atto di formale accettazione della proposta di acqui-
sto, e cioè nel rispetto delle modalità richieste dall’art. 2657 C.C. ai fini della trascrizione degli atti.
Quest’ultima precisazione è fondamentale ai fini degli effetti della trascrizione (art. 2644 C.C.) nonché per
il rispetto delle modalità richieste dall’art. 2657 C.C. ai fini della corretta trascrizione degli atti (anche a
distanza, ove la ricezione dell’accettazione da parte del proponente consti da formale relazione di notifica,
secondo le modalità indicate nel contratto) nei registri immobiliari.
Attenzione Il tecnicismo di questi passaggi induce a consigliare un’assistenza estremamen-
te qualificata in sede di redazione e stipula degli accordi contrattuali al fine di
evitare spiacevoli sorprese in caso di inadempimento della controparte.
Lo schema contrattuale ora delineato costituisce quello che in termini tecnici viene definito un negozio giu-
ridico bilaterale, la cui causa consiste:
nell’assunzione dell’obbligo per una delle parti di mantenere ferma, per il tempo pattuito, la proposta
avanzata riguardo alla conclusione di un ulteriore contratto (in questo caso una compravendita immobi-
liare),
nell’attribuzione all’altra parte del diritto di decidere, entro quel medesimo tempo, se concluderlo o meno.
Attenzione Ed è per tale ragione che lo schema contrattuale iniziale esso deve contenere
tutti gli elementi essenziali del contratto finale, in modo da consentirne la
conclusione nel momento e per effetto dell’adesione dell’altra parte, senza ne-
cessità di ulteriori pattuizioni.
In buona sostanza, il patto di opzione si risolve in un contratto strumentale, la cui finalità è per-
seguire il risultato finale: il perfezionamento della compravendita. Tale finalità è perseguita con
l'attribuzione, al promissario, di un potere di scelta – appunto l’opzione – in ordine alla stipula o
meno del medesimo potere entro un tempo determinato, a fronte del quale il promittente è posto
in una situazione di mera soggezione. Decorso il termine contrattualmente stabilito, si determi-
nerà se andare a rogito oppure no.
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Attenzione Se il conduttore dovesse decidere di non esercitare l’opzione, corre il rischio, in
assenza di diversa pattuizione al riguardo, di perdere la quota locativa versata in
eccedenza nel corso del rapporto di locazione.
Pertanto, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini conve-
nuti, le parti sono tenute ai sensi dell’art. 23, comma 1 bis, ad indicare nel con-
tratto la quota di canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita dal
concedente.
In caso di accordo sulla compravendita, il conduttore dovrà saldare l’importo residuo del prezzo dell’im-
mobile. L’eventuale mutuo che andrà a richiedere all’istituto finanziatore sarà d’importo inferiore, quindi
sarà più agevole accedervi e potrà anche, eventualmente, ridurre l’importo della rata che versava a titolo di
godimento al locatore, e inoltre, sarà ora agevolato nei rapporti con gli istituti di credito, potendo contare su
un rating più elevato rispetto a quello iniziale.
Infine, il contratto si risolve anche in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni, determi-
nato in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
LOCAZIONE CON OPZIONE DI FUTURO ACQUISTO – LE TUTELE PER L’ACQUIRENTE
C on la sottoscrizione del contratto in discorso, il potenziale acquirente potrebbe risultare non partico-
larmente tutelato, posto che per tutta la durata del rapporto locatizio si espone al rischio di subire le
nefaste conseguenze connesse:
al fallimento del venditore;
al fatto che i creditori di quest’ultimo pignorino il bene concesso in locazione o iscrivano sullo stesso
un’ipoteca giudiziale a garanzia dei propri crediti.
Per ovviare a ciò, in caso di fallimento del concedente la norma (art. 23 comma 6, D.L. 133 / 2014) preve-
de una specifica garanzia per il conduttore: infatti, il contratto può proseguire in quanto il rinvio espresso
all’art. 67, terzo comma, lett. c) Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 (c.d. Legge Fallimentare), e succes-
sive modificazioni è mitigato dalla esclusione dell’eventuale azione di revocatoria.
R.D. 16 MARZO 1942, N. 267 – ARTICOLO 67, COMMA 3, LETT. C)
La disciplina in esame prevede la prosecuzione del contratto, nonostante la dichiarazione di Fallimento,
per «le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui
effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed
aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente
o di suoi parenti e affini entro il terzo grado ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la
sede principale dell’attività dell’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento
tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio»
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Importante In altre parole, tali contratti non sono soggetti all’azione di revocatoria, nei li-
miti di quanto ora precisato (contratto trascritto ed avente congruo prezzo e per
gli immobili destinati ad abitazione principale o attività d’impresa).
Mentre, in caso di fallimento del conduttore (chiaramente se si tratta di un’impresa), si applicherà l’articolo
72 del Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni (L.F.).
R.D. 16 MARZO 1942, N. 267 – ARTICOLO 72, PRIMO COMMA
Tale norma, rubricata alla voce “Rapporti pendenti” dispone che «se un contratto è ancora ineseguito
o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il
fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane
sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare
nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo,
salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto »
In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis
del C.C., l’acquirente:
ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno;
gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione
del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Le disposizioni di cui al primo comma dell’art. 72 L.F., non si applicano al contratto preliminare di vendita
trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto:
un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi pa-
renti ed affini entro il terzo grado;
ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa
dell’acquirente.
Invece, se il curatore dell’impresa fallita dovesse decidere di risolvere il contratto, si applicherà la disposi-
zione di cui al comma 5 dell’art. 23 D.L. 133 /2014, ovvero:
«In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni
imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione
dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non e’ stato diversamente con-
venuto nel contratto».
La disposizione è ancora una volta incline a voler bilanciare i contrapposti interessi delle parti: da una parte
l’interesse della massa creditoria del patrimonio fallimentare e dall’altra assicurare la certezza dei rapporti
giuridici.
In entrambi i casi.
sia con il rinvio all’art. 67 comma 3 lett. c) L.F. (escludendo la revocatoria a tutela della posizione del
conduttore con diritto all’acquisto regolarmente trascritto);
sia con quello all’art. 72 primo comma L.F. (se il contratto è ancora ineseguito da entrambe le parti);
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è rimessa al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità
di continuare o meno il rapporto.
La “sperimentazione” (in quanto siamo ancora privi di quella prassi che solitamente modella la forma e l’in-
terpretazione di schemi contrattuali nuovi) del Rent to Buy nell’ambito della procedura fallimentare ha dato
già i primi riscontri presso il Tribunale di Vicenza che in data 12 dicembre 2014 si è chiaramente espresso
dando il nulla osta, alla stipulazione di un contratto di Rent To Buy funzionale alla procedura fallimentare,
a cui non si applica la disciplina del contratto di locazione con particolare riferimento alla durata minima,
precisando che «è autorizzabile la stipula del contratto nei termini indicati nella proposta in ragione della
durata ipotizzata, tre anni, compatibile con la ragionevole durata della procedura»
In tal caso, precisa sempre il giudice vicentino, è consigliabile:
la pattuizione di una clausola che preveda il rilascio immediato del bene alla scadenza per l’ipotesi in
cui il conduttore non intenda esercitare l’opzione di acquisto;
allo scopo di disporre di un titolo esecutivo, è anche necessario che l’atto venga stipulato per atto pub-
blico a ministero di un Notaio, nel quale sia indicato espressamente che l’immobile dovrà essere lasciato
libero da persone o cose alla scadenza.
LOCAZIONE CON PRELIMINARE DI FUTURO ACQUISTO
C ome prima detto, attraverso la locazione con preliminare di futuro acquisto, le parti possono scegliere di
obbligarsi entrambe a procedere alla futura operazione di scambio della proprietà contro un prezzo.
In questo caso, le parti hanno:
già provveduto ad individuare nel contratto preliminare di vendita collegato alla locazione tutti gli ele-
menti della futura vendita;
deciso di rimettere alla futura stipulazione del contratto definitivo la (eventuale) facoltà, di modificare e
comunque rinegoziare determinati aspetti del regolamento contrattuale.
Attenzione In tale fattispecie, le parti sono molto vincolate e non esiste diritto d’opzione:
si dovrà - in ogni caso - procedere alla stipulazione di un contratto definitivo di
vendita esecutivo del preliminare.
Dunque, nel contratto di locazione con preliminare di futura vendita, il locatore e il conduttore sottoscrivono
un normale contratto di locazione per la durata convenuta, nel quale inseriscono una clausola contenente
l’obbligo di concludere un contratto di compravendita entro una data concordemente individuata, ovvero
sottoscrivono un accordo separato nel quale cristallizzano la loro reciproca volontà di addivenire alla sti-
pula del contratto di compravendita.
Attenzione In questo caso, troverà applicazione la disciplina prevista per il contratto pre-
liminare e, pertanto, le parti avranno l’onere di procedere con la registrazione
dello stesso sui registri immobiliari dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate com-
petente per territorio.
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Quanto alle forme da adottare, occorre tener presente che l’atto scritto, richiesto dalla legge ad substantiam
– quindi per la piena validità dell’atto, a pena di nullità – e non ad probationem per la validità dei negozi
definitivi e preliminari di vendita di immobili o di quota di immobili, deve essere rappresentato da uno scrit-
to che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine
specifico di manifestare tale volontà.
Sul punto, una recente pronuncia di legittimità, Cassazione Civile del 12 novembre 2013 n. 25424, ha chia-
rito che l’attestazione di pagamento sottoscritta dall’accipiens e dal solvens, concernente la somma corri-
sposta in esecuzione di un patto negoziale di cui si presuppone la futura stipula contratto definitivo di ven-
dita non soddisfa l’esigenza del combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 C.C., secondo cui i contratti pre-
liminari di vendita di beni immobili debbono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata a pena
di nullità, senza che ne sia documentata la giuridica esistenza nella sola forma valida richiesta dalla legge.
Pertanto, in caso di mancanza della disponibilità di una di esse a procedere alla stipulazione dell’atto di
trasferimento dell’immobile, l’altro contraente potrà (anzi, dovrà) esperire un’azione di esecuzione in for-
ma specifica del preliminare ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 C.C.; la conseguenza è che, in tale caso,
dal momento che la trascrizione del successivo contratto di vendita richiederà in ogni caso un autonomo
atto notarile, in forma pubblica o privata autenticata, la stipulazione dell’iniziale contratto di locazione con
preliminare di vendita potrà avvenire, come da prassi, in forma di semplice scrittura privata da sottoporre a
registrazione, salvo come detto poi procedere alla sua trascrizione presso l’Agenzia del territorio .
Chiarito ciò, parrebbe ragionevole sostenere che questa in esame sia la formula che offre maggiore tutela,
posto che, qualora una delle parti non adempia l’obbligazione di concludere il contratto definitivo di com-
pravendita, l’altra potrà ottenere:
una sentenza di esecuzione specifica per la conclusione del contratto;
oppure chiedere la risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento e il risarcimento dei danni
subiti.
Naturalmente, solo con il perfezionamento della compravendita si avranno gli effetti traslativi della proprie-
tà del bene in favore dell’acquirente.
Dal lato dei conduttori, gli stessi saranno incentivati ad avvalersi della formula contrattuale in esame per
una serie di ragioni, tra cui:
a) avere immediatamente il godimento dell’immobile desiderato con la consapevolezza che, in caso di
compravendita, la corresponsione dei canoni versati nel corso della locazione possa essere computata,
in tutto o in parte, come acconto prezzo;
b) differire di qualche anno il pagamento del saldo prezzo – ridurre in proporzione la somma da corrispon-
dere, se del caso, per l’acquisto - preliminarmente convenuto e le spese legate all’acquisto;
c) «congelare» con largo anticipo il prezzo di compravendita dell’immobile, evitando in tal modo di subir-
ne l’eventuale rivalutazione.
Ma anche per i locatori ci sono degli aspetti da salutare con favore tra cui:
la previsione di aver già individuato un potenziale acquirente e quindi riporre speranza nell’effettiva
conclusione dell’affare;
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evitando, nel contempo, di farsi carico delle spese per la manutenzione ordinaria;
far fronte mediante all’incasso dei canoni alle rate di mutuo nel caso del costruttore/venditore che abbia
fatto ricorso al credito bancario.
Il successo di una nuova formula negoziale presuppone che la stessa sia in grado di bilanciare i rischi che
ciascuna delle parti si assume e, così facendo, di garantire un equilibrio tra le posizioni delle due parti me-
desime.
Le caratteristiche dello schema contrattuale così delineato paiono assolvere a questo punto di equilibrio, per
la capacità di poter convincere un potenziale venditore - si tratti di un privato oppure di un’impresa:
a scegliere di impegnarsi in un contratto attraverso il quale, se tale è l’accordo tra le parti, egli perde im-
mediatamente non solo la detenzione ma anche il possesso;
a fronte di avere una ragionevole possibilità di contare sull’adempimento da parte del potenziale compra-
tore obbligato, comunque – medio tempore – al pagamento a rate, fino al momento dell’effettivo perfe-
zionamento della compravendita.
RENT TO BY – CONCLUSIONI
D unque, mentre nella locazione con opzione di acquisto e nella locazione con preliminare di vendita
l’interprete non può fare altro che individuare due contratti autonomi, destinati ad operare in sequenza
e tra loro collegati, la dottrina che si è espressa sul Rent to Buy, parla di un contratto unitario che ricom-
prende due modelli contrattuali tipici collegati causalmente tra di loro e sottoposti entrambi a registrazione
(A. Cirla, Il Rent to Buy: una grande occasione che però ancora non riesce a decollare, in Immobili e pro-
prietà, 12/2013, pag. 721).
Attenzione Il meccanismo giuridico delineato dal legislatore appare di non facile lettura ma
il quadro complessivo che emerge dalle riflessioni svolte legittima a favore di
una totale apertura nei confronti dell’autonomia privata, della quale le parti che
si cimentano con contratti Rent to Buy dovranno fare attentamente uso, ferma
la necessità di individuare dei limiti, dall’una o dall’altra parte per scongiurare
manifeste iniquità o per evitare problemi in caso di inadempimento, dall’una o
dall’altra parte.
A questo punto è indispensabile che entrambe le parti si facciano assistere nella trattativa contrattuale da
tecnici che con capacità e trasparenza professionale siano in grado di rappresentare ai propri clienti quali
siano le conseguenze legali e le ripercussioni a cui vanno incontro in caso di inadempimento.
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