Oltre la locazione: il rent to buy, nuovo contratto per l'acquisto di immobili
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Primo piano
Locazione
Mercato immobiliare
Oltre la locazione: il rent to buy,
nuovo contratto per l’acquisto
di immobili
di Vincenzo Cuffaro - Ordinario di diritto privato nell’Università di Firenze
Nel d.l. 12 settembre 2103, n. 133, denominato 'sblocca Italia', una disposizione detta regole per quella
che appare una nuova figura contrattuale, destinata ad incentivare la vendita degli immobili. Del contrat-
to, non riconducibile al tipo della locazione, sono illustrati i caratteri essenziali, rimarcando altresì alcuni
aspetti problematici determinati dalla nuova disciplina
1. Un nuovo contratto? un importo periodico e che una quota parte di tale
Se il tema della escogitazione di strumenti utili a importo sarà imputata in conto prezzo.
determinare l’auspicata ripresa del mercato immo- Si dirà: nulla di nuovo, ben potendo già prima
biliare e la soluzione del problema “casa”, tanto più l’autonomia delle parti attingere il medesimo risul-
avvertito quanto più grave è la situazione economi- tato utilizzando, e combinando tra loro, i tipi con-
ca, è da tempo all’attenzione degli operatori econo- trattuali della locazione, del contratto preliminare,
mici e delle categorie professionali interessate (1), della compravendita con riserva di proprietà (2), e
con l’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, tuttavia l’analisi della disciplina dettata nell’art. 23
convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, l’a- consente di ritenere che, nella specie, nessuno di
lambicco legislativo distilla ora un contratto che tali modelli può essere integralmente richiamato,
potrebbe effettivamente rappresentare una plausi- mentre il contratto, che la stampa anche non spe-
bile risposta a tali esigenze. cialistica individua come ‘rent to buy’, appare se-
La rubrica dell’articolo, nel richiamare l’accordo gnato da tratti di sicura peculiarità.
tramite il quale il godimento dell’immobile conse-
2. Il passepartout della trascrizione
guito da un contraente è determinato dallo scopo
del successivo acquisto del bene in vista del quale Occorre procedere con ordine, anche perché il le-
il contratto è concluso, rende avvertito l’interprete gislatore ha seguito una strada non lineare, ponen-
che l’intento legislativo è stato non tanto quello di do perentoriamente l’accento su un elemento ac-
regolamentare una prassi già diffusa, quanto l’altro, cessorio alla fattispecie contrattuale. La descrizione
ben più ambizioso, di indirizzare l’autonomia dei dell’operazione economica, lo schema negoziale
privati mettendo a disposizione un nuovo e auto- riassunto nella proposizione del primo comma del-
nomo schema contrattuale. l’art. 23, «contratti che prevedono l’immediata conces-
L’operazione economica cui la disposizione di legge sione del godimento di un immobile, con diritto per il
ha riguardo risponde infatti ad uno schema sempli- conduttore di acquistarlo entro un termine determinato
ce: in vista dell’acquisto di un immobile, il futuro imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di
acquirente è subito immesso nella detenzione del canone indicata nel contratto», viene infatti enuncia-
bene con l’intesa che sino al momento della stipula to quasi per inciso, in relazione alla possibilità di
dell’atto di acquisto corrisponderà al proprietario trascrivere il contratto.
(1) Con singolare tempismo, la legge recepisce in parte una (2) Ed ovviamente del leasing immobiliare, contratto che
delle “proposte del notariato per il rilancio del settore immobi- viene infatti richiamato nell’articolo proprio al fine di escluderlo
liare” presentata nell’ambito del Congresso Nazionale del No- dall’ambito di applicazione della nuova disciplina.
tariato svolto il 22 novembre 2013.
il Corriere giuridico 1/2015 5Primo piano
Locazione
Una tecnica, a ben vedere, non dissimile da quella trambe hanno riferimento alla pubblicità dichiara-
adottata in precedenti interventi legislativi per gli tiva. Sul punto si avrà modo di tornare, mentre oc-
atti di destinazione (3) e per i contratti sui diritti corre prestare attenzione agli elementi qualificanti
edificatori (4); una tecnica dunque ancora una vol- dello schema contrattuale.
ta nel segno della trasposizione perché il legislatore
utilizza il sistema della pubblicità legale, ed integra 3. Il patchwork delle norme
o, come nel caso, richiama le relative disposizioni Il contratto appare certo segnato dall’esplicito col-
nel libro sesto del codice, per dare invece ingresso legamento funzionale che per suo tramite si instau-
alla disciplina sostanziale degli atti suscettibili di
ra tra godimento del bene e acquisto successivo, e
trascrizione.
tra pagamento periodico e corresponsione del prez-
Analoga tecnica segue il recente intervento nor-
zo di acquisto del bene.
mativo, anche se nella disposizione dell’art. 23 il
Il collegamento ricavabile dalla descrizione esposta
percorso appare anche più tortuoso, in quanto rea-
nel primo comma dell’art. 23 appare dunque ido-
lizzato tramite un rinvio che tuttavia è formulato
neo, sul piano causale, a delineare, volendo richia-
rispetto a due e diversamente connotate disposizio-
mare le categorie giuridiche funzionali alla classifi-
ni.
Infatti, mentre nel primo comma dell’art. 23 il rin- cazione delle situazioni soggettive (8), un contenu-
vio all’art. 2645 bis c.c. vale a precisare le condizio- to contrattuale funzionale a passaggio da una situa-
ni di opponibilità del contratto ai terzi (5), nel me- zione obbligatoria, come tale essenzialmente stru-
desimo primo comma della disposizione si legge un mentale, ad una situazione reale, come tale essen-
ulteriore rinvio, espresso con una formula: «la tra- zialmente finale.
scrizione produce anche i medesimi effetti di quella di Si ripete, apparentemente nulla di nuovo, ben po-
cui all’articolo 2643, comma primo, numero otto del tendo già prima le parti stipulare un contratto pre-
codice civile», resa ambigua dalla particella congiun- liminare nel quale pattuire l’immediata immissione
tiva che sembrerebbe voler rimandare ad effetti ul- del promissario acquirente nella detenzione del be-
teriori, come se la regola sulla trascrivibilità dei ne, il differimento del pagamento del prezzo al mo-
contratti di locazione rivestisse una funzione diver- mento del definitivo ed il pagamento di acconti si-
sa dalla opponibilità. no a tale data, solo che le stesse parti non erano
Si viene in tal modo a determinare una sovrapposi- particolarmente interessate a porlo in essere, in
zione di rinvii a norme che comunque attengono quanto il contratto così strutturato da un lato pote-
alla pubblicità dichiarativa, con una ridondanza va essere inteso come contratto definitivo di com-
che nuoce all’esatta intelligenza della vicenda che pravendita ovvero come contratto di locazione,
si è inteso disciplinare. Per vero, il riferimento alla dall’altro, risultava comunque particolarmente a ri-
disposizione sulla pubblicità delle locazioni ultra- schio per il promittente in caso di inadempimento
novennali (6) sembrerebbe privilegiare una tanto del promissario acquirente.
precisa quanto superflua connotazione della fatti- La nuova disposizione dovrebbe sopperire a tale
specie (7), determinando sul piano ermeneutico novero di problemi delineando una diversa figura
maggiori incertezze di quelle che la precisazione di contratto, la cui disciplina è tuttavia ottenuta
aveva forse inteso risolvere. (siamo in epoca di risparmio) cucendo insieme
In sintesi, una volta chiarito che il contratto è su- norme diverse ed affidando alla sommatoria l’indi-
scettibile di trascrizione, appare discutibile la tec- viduazione degli elementi costitutivi del negozio.
nica del duplice richiamo a disposizioni che en- Per metterne a fuoco il significato occorre dunque
(3) Sul tema, di recente, Amore, La trascrizione ex art. (6) Sul significato da attribuire alla previsione dell’art. 2643
2645 ter c.c. fra destinazione e separazione patrimoniale, in n. 8 in relazione alla durata della locazione, sia consentito rin-
Nuove leggi civ. comm., 2014, 869 ss. viare a Cuffaro, art. 1572, in Cuffaro, Calvo, Ciatti, Della loca-
(4) Per una esauriente ricostruzione v. Gazzoni, La trascrizio- zione, in Codice civile commentato, diretto da Busnelli, Milano,
ne degli atti e delle sentenze, in Tratt. Trascr. diretto da Gabrielli 2014, 66 ss.
e Gazzoni, Tomo I, Torino, 2012, 205 ss. (7) Procedimento, questo, su cui invita a riflettere Irti, La cri-
(5) Si parla al riguardo di c.d. effetto prenotativo, ma «l’al- si della fattispecie, in Riv. dir. proc., 2014, 36 ss.
ternativa alla mera prenotazione è quella di attribuire, con (8) Osserva Lipari, Le categorie del diritto civile, Milano,
maggiore plausibilità e rigore ricostruttivo in termini sostanzia- 2014, 18:«Lo si riconosca o no, la categoria costituisce per il
li, alla trascrizione del preliminare un effetto di opponibilità, giurista una sorta di tranquillizzante punto di riferimento », ma
pur se risolutivamente condizionato alla mancata successiva avverte, ivi, 220, la necessità di «intendere che le categorie so-
trascrizione del definitivo»: così puntualmente Gazzoni, La tra- no il risultato, non il presupposto, del procedimento applicati-
scrizione degli atti e delle sentenze, cit., Tomo II, 132. vo del giurista»
6 il Corriere giuridico 1/2015Primo piano
Locazione
muovere dalla struttura dell’articolo di legge che centivo per promuovere l’acquisto di costruzioni di
ne detta la disciplina. recente realizzazione, mentre è prematuro stabilire
La previsione dell’art. 23 è scandita in otto com- se lo schema sarà adottato anche nei rapporti tra
mi (9). Il primo comma reca la descrizione del privati. In questa prospettiva si può leggere la pre-
contratto, i commi 3, 4 e 6 individuano per rela- visione del comma 6 dell’art. 23 che nel considera-
tionem le norme applicabili al rapporto che dal re il fallimento del proprietario dell’immobile pre-
contratto deriva; i commi 1-bis, 2 e 5 disciplinano cisa che «il contratto prosegue», considerando al-
il contenuto di clausole contrattuali e precisano tresì l’ipotesi speculare che sia il “conduttore” ad
gli effetti conseguenti la risoluzione; il comma 7 essere sottoposto alla procedura concorsuale e
reca una regola fiscale apparentemente estranea al quindi richiamando la disciplina dettata dall’art.
contratto. 72 l.fall. per i rapporti pendenti al momento della
La difficoltà di governare la figura contrattuale così dichiarazione di fallimento.
introdotta nel sistema, con una «disciplina “a ma- Manca una specifica previsione sulla forma, ma la
glie larghe” per consentire all’autonomia privata di prescrizione si ricava dal rinvio all’art. 2645-bis
meglio modulare il contenuto del contratto in fun- c.c., in quanto l’accordo è appunto soggetto al regi-
zione delle specifiche esigenze e nell’ottica del mi- me di pubblicità proprio del contratto preliminare;
glior soddisfacimento degli interessi di entrambe le quindi solo il contratto risultante da atto pubblico
parti» (10), emerge tuttavia sul piano lessicale dal o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata
tenore dei diversi commi della disposizione, nei è a seguito della trascrizione opponibile ai terzi en-
quali le parti del contratto sono individuate con tro il termine che, come indicato nel comma 3, è
termini, “concedente” e “conduttore”, che, tra loro elevato a dieci anni.
eterogenei, tradiscono comunque l’intenzione di A quest’ultimo riguardo, merita osservare come in
non far riferimento a schemi tipici. tal modo risulti individuato un ulteriore elemento
Il termine “concedente” rinvia infatti generica- di caratterizzazione del contratto, nel senso che l’o-
mente alla posizione del titolare del diritto che tra- perazione economica disciplinata non può avere
mite il contratto ne dispone, pur mantenendo la si- una estensione temporale superiore ai dieci anni,
gnoria sul bene, mentre il termine “conduttore” è venendosi altrimenti a caducare l’effetto della op-
più impegnativo sul piano lessicale in quanto tradi- ponibilità, dettato a garanzia della parte interessata
zionalmente utilizzato per indicare nel tipo locati- all’acquisto dell’immobile.
vo il contraente titolare del diritto personale di go- Il richiamo al dettato dell’art. 2645-bis in tema di
dimento. La intenzionale eterogeneità dei termini preliminare è integrato dall’espresso, e forse super-
appare, sul piano ermeneutico, argomento idoneo fluo, rinvio alle altre disposizioni che hanno altre-
ad escludere che l’operazione legislativamente indi- sì riguardo agli effetti della trascrizione del con-
viduata possa essere collocata all’interno di uno tratto preliminare (12). Nel dettaglio, la trascri-
schema tipico, segnatamente dello schema locati- zione rende il contratto opponibile ai terzi, po-
vo, rimarcando come nel dettato della legge man- nendo al riparo il futuro acquirente innanzitutto
chi il riferimento al “locatore” (11). I termini pos- dagli atti di disposizione del bene che il proprieta-
sono dunque essere utilizzati per individuare le par- rio ponga in essere successivamente alla conclu-
ti del contratto, nella consapevolezza che il loro sione del contratto, ma anche dall’eventuale falli-
uso non rinvia necessariamente ad un tipo contrat- mento del proprietario poiché per espressa previ-
tuale. sione (art. 23, comma 6) è prescritta la prosecu-
Quanto all’ambito dei destinatari della disposizio- zione del rapporto contrattuale. Ancora in relazio-
ne, l’esigenza alla base dell’intervento legislativo, ne all’eventuale fallimento del proprietario, il
dichiarata nel Titolo del Capo V del provvedimen- contraente non è esposto all’azione revocatoria
to «Misure per il rilancio dell’edilizia», fa apparire nei limiti segnati dall’art. 67, comma 3, l.fall.
ragionevole che al contratto dovrebbe soprattutto (art. 23, comma 6) e il suo credito è assistito dal
far ricorso l’imprenditore, utilizzandolo come in- privilegio speciale sull’immobile ai sensi dell’art.
(9) Il comma 8 non riguarda la disciplina del contratto ma Consiglio Nazionale del Notariato, di cui alla nt. 1.
l’efficacia sospesa della previsione tributaria dettata nel com- (11) D’altra parte, anche il termine “canone” è riferito ad un
ma precedente. pagamento periodico una parte del quale non è corrispettivo
(10) Così la Relazione alle Conversione in legge del d.l. 12 del godimento del bene, ma anticipo del prezzo.
settembre 2014, n. 133 che riprende pressoché alla lettera la (12) In tema, v. per tutti, Gazzoni, op. cit.
Relazione illustrativa della proposta formulata in occasione del
il Corriere giuridico 1/2015 7Primo piano Locazione 2775-bis c.c. (richiamato dall’art. 23, comma 3); tale importo in toto acquisito al patrimonio del inoltre, ove l’immobile abbia destinazione abitati- concedente. va è imposto l’obbligo di cancellazione o fraziona- Viene in tal modo a configurarsi una clausola pe- mento dell’ipoteca costituita sull’intero stabile an- nale di fonte legale, rispetto alla quale è da chie- teriormente o contestualmente alla conclusione dersi se possa operare la regola della riduzione ad del contratto (art. 23, comma 4 che rinvia all’art. equità come previsto dalla norma dell’art. 1384 8 d.lgs. n. 122/2005). c.c. Del contratto la legge stabilisce il novero degli ef- Ancora con riferimento alla posizione del con- fetti, prestando particolare attenzione a quelli che duttore inadempiente, il comma 1-bis, aggiunto si determinano nel momento patologico del man- frettolosamente in sede di conversione del decre- cato adempimento degli obblighi che dal contratto to, detta un’ulteriore prescrizione, là dove impo- derivano. La previsione del comma 2 riguarda la ne di definire contrattualmente «la quota del ca- determinazione della gravità dell’inadempimento none imputata al corrispettivo che il concedente deve del “conduttore”, secondo un parametro percentua- restituire in caso di mancato esercizio del diritto di le rispetto al numero complessivo dei canoni, men- acquistare la proprietà dell’immobile». La previsione tre nel comma 5 sono individuati gli obblighi resti- aggiunge un ulteriore fattore di opacità per la tutori conseguenti l’inadempimento di ciascun messa a fuoco dello schema negoziale, in quanto contraente. sembra contraddire la possibilità di leggere il con- Quanto all’inadempimento, rispetto ad un contrat- tratto come vincolante per entrambi i contraenti to che produce immediati effetti obbligatori, tra i in ordine al trasferimento dell’immobile ed inve- quali quello che impegna il proprietario a consenti- ce suggerire lo schema dell’opzione. Se è vero re all’altro contraente il godimento immediato del- che, come in precedenza ricordato, l’intento per- l’immobile, la legge prevede una specifica ipotesi seguito era quello di dettare una “disciplina a ma- di risoluzione per inadempimento, espressa in una glie larghe”, l’interprete deve ancora una volta formula certo non piana: «Il contratto si risolve in prendere atto di una mediocre tecnica legislativa, caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di giacché il comma 1-bis non è coerente con la pre- un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, visione del secondo periodo del comma 5: questa non inferiore ad un ventesimo del loro numero com- ha riguardo all’inadempimento del conduttore plessivo». Viene in tal modo fissata la misura quan- che ben può consistere nel rifiuto all’acquisto in titativa dell’inadempimento rilevante, misura che vista del quale il contratto è concluso, dunque sul comunque è maggiore dell’ammontare di una sola presupposto che l’acquisto configuri un obbligo e mensilità del corrispettivo, nel senso che il manca- non già un diritto del conduttore. Anche a voler to pagamento di una mensilità non potrà di per intendere che con la previsione si sia voluto far sé (13) essere motivo di risoluzione, ben potendo le riferimento ad un diverso schema negoziale, quel- parti concordare una soglia più elevata di inadem- lo appunto del patto di opzione, resta la constata- pimento non “grave”. L’inciso «anche non consecu- zione di una poco perspicua espressione del detta- tivo» vale a significare che la gravità dell’inadempi- to legislativo, fonte di perplessità per gli interpre- mento è quantitativa, riguarda cioè l’ammontare ti. complessivo del debito. La legge, al fine di contemperare le opposte esigen- Nel quinto comma della disposizione sono invece ze delle parti e nel probabile intento di escludere regolate le conseguenze restitutorie che la risoluzio- la possibilità di qualificare il contratto come loca- ne determina. Conseguenze diversamente caratte- zione, con la conseguente applicabilità delle dispo- rizzate in quanto l’obbligazione restitutoria ha per sizioni imperative in materia (14), fa uso di una oggetto, in caso di inadempimento del “conceden- tecnica elementare, dichiarando applicabili al rap- te”, la sola parte dei canoni imputata a prezzo di porto, nel periodo intercorrente tra la conclusione acquisto; mentre, nel caso di inadempimento del del contratto ed il momento dell’acquisto del bene, conduttore, questi ha l’obbligo di restituire l’immo- le norme che riguardano gli obblighi nascenti dal- bile ma non può pretendere il rimborso di quanto l’usufrutto, alle quali occorre quindi far riferimen- sino ad allora corrisposto periodicamente, restando to. (13) Neanche per effetto di una clausola risolutiva espressa, circoscritto per le locazioni ad uso di abitazione alla sola dura- stante la imperatività della previsione legale. ta del rapporto, mentre ancora sussiste ed è ancora più estero (14) Come è noto, il profilo della imperatività delle regole è per le locazioni non abitative cfr. Cuffaro, op. loc. cit., 25 ss. 8 il Corriere giuridico 1/2015
Primo piano
Locazione
Non è possibile, in questa sede, un esame analitico deve ritenersi che - salva, ovviamente, la diversa
delle singole regole numericamente richiama- volontà dei contraenti - venuto meno l’impegno
te (15), ma in termini generali merita osservare reciproco alla compravendita non residui un rap-
che alcune norme riguardano la garanzia richiesta porto locativo suscettibile di proseguire (18). Cor-
al momento iniziale del rapporto e come tali ap- relativamente, non potranno trovare diretta appli-
paiono di dubbia applicazione alla vicenda contrat- cazione le regole che attengono alla cessazione del
tuale disciplinata; altre norme individuano il ripar- rapporto locativo, sia sul piano sostanziale: art.
to delle spese inerenti l’immobile secondo un mo- 1526 c.c., sia sul piano processuale: artt. 657 ss.
dello, che distingue spese ordinarie e riparazioni c.p.c. (19)
straordinarie, non dissimile da quello che distingue L’individuazione di una autonoma connotazione
per il contratto di locazione tra spese di ordinaria e causale vale così a dar conto della pattuizione che
straordinaria manutenzione; altre ancora attengono costituisce il tratto caratterizzante del contratto,
ai giudizi sorti durante lo svolgersi del rapporto. per ciò che i contraenti non soltanto definiscono il
Si tratta, a ben vedere, di norme dispositive in mi- prezzo di cessione dell’immobile, ma stabiliscono
sura tale che le parti restano quindi libere di adot- altresì la misura del corrispettivo periodico, che la
tare una diversa e più pertinente regolamentazione legge individua con il termine “canone”, una parte
di tali profili del rapporto contrattuale. del quale sarà computata in conto prezzo al mo-
mento della definitiva realizzazione dello scopo in
4. La causa del contratto vista del quale il contratto è stato concluso. La
Da ultimo, merita prestare attenzione al requisito clausola pattizia che definisce la quota di “canone”
della causa e dunque verificare se la descrizione ri- destinata ad essere imputata a corrispettivo dell’ac-
cavabile dal primo comma della disposizione valga quisto costituisce, in tale prospettiva, la chiave di
ad individuare un nuovo contratto la cui disciplina volta dell’operazione sul piano economico, idonea
possa essere letta nelle regole specifiche sin qui a rendere concretamente appetibile il negozio per
riassunte e naturalmente nelle norme generali con- entrambe le parti, e non a caso intorno a tale clau-
tenute nel Titolo II del Libro quarto del Codice. sola ruota la disciplina dettagliata degli effetti con-
Il richiamo a regole dettate per il diritto reale di seguenti la risoluzione del contratto, dei quali pri-
godimento; il ripetuto rinvio alla disciplina del ma si è riferito.
contratto preliminare sia per quanto attiene la tra-
scrizione, sia per quanto riguarda la tutela in forma 5. Il convitato di pietra: il regime fiscale
specifica (16); la regolamentazione dettagliata delle del contratto
conseguenze della risoluzione; da ultimo, per quel Chi abbia avuto la pazienza di seguire l’esposizione
che vale, l’intento del legislatore (17), appaiono necessariamente sommaria degli elementi che ca-
elementi idonei a far ritenere che la causa concreta ratterizzano il c.d. “rent to buy”, si porrà a questo
del contratto va effettivamente ravvisata in un punto alcune domande: perché un nuovo contratto
nuovo assetto di interessi, sinora non apprezzato ed se le parti potevano già prima raggiungere risultati
ora introdotto autonomamente nel sistema che se non identici, quanto meno analoghi? Cosa potrà
giustifica il diritto personale di godimento solo in spingere il proprietario a consegnare subito l’immo-
funzione del divisato acquisto del bene. bile al futuro acquirente, con l’aspettativa di incas-
La individuazione di un autonomo tratto causale sare il prezzo ormai definito al momento della futu-
non è senza conseguenze sul piano applicativo. ra vendita e con il rischio invece immediato di su-
Escluso che la vicenda contrattuale possa essere bire gli effetti dell’inadempimento? Come potrà
qualificata come contratto di locazione cui accede funzionare il congegno negoziale, considerato che
un preliminare di acquisto dell’immobile locato, il contratto è rivolto «a quelle categorie che hanno
(15) Per una recente ricognizione sulle disposizioni v. Mar- (18) Da qui la perplessità esposta in precedenza in merito
zo, Dell’usufrutto, in Jannarelli e Macario (a cura di) Della pro- all’equivoco richiamo alla trascrizione delle locazione ultrano-
prietà, nel Comm. del cod. civ. diretto da Gabrielli, Torino, vennali.
2012. (19) Ma, stipulato il contratto nella forma dell’atto pubblico,
(16) V. art. 23, comma 3:«In caso di inadempimento si ap- il proprietario potrà essere utilizzare ai fini del rilascio la previ-
plica l’articolo 2932 del codice civile». sione dell’art. 474, comma 3, c.p.c. come novellata dal d.l. 14
(17) Nella Relazione alla Camera sulla legge di conversione marzo 2005, n. 2005, convertito il legge 14 maggio 2005, n.
è esplicito il riferimento alla «nuova tipologia contrattuale a va- 80: cfr. Cuffaro, Novità e problemi in tema di rilascio di immobi-
lenza generale». li, in Corr. merito, 2005, 749 ss.
il Corriere giuridico 1/2015 9Primo piano Locazione maggiori difficoltà ad acquistare per contanti» (20) sarà anticipata al momento della conclusione del che quindi ben difficilmente saranno in grado di contratto come invece da molti paventato. pagare un corrispettivo mensile sufficientemente Chi scrive non azzarda indicazioni in merito, ma elevato da comprendere anche una significativa segnala al lettore curioso che nel d.l. 28 marzo quota parte del prezzo? 2014, n. 47, convertito con modificazioni in legge La risposta a questa e ad altre connesse domande 23 maggio 2014, n. 80 (sì, proprio il decreto nel ruota intorno al tema del regime di tassazione del quale è contenuto l’art. 8 che ora è integrato, sub contratto e dei corrispettivi periodicamente corri- condicione dell’autorizzazione comunitaria, dalla di- sposti dal conduttore. Non è dubbio che l’operazio- sposizione contenuta nel comma 7 della norma in ne economica delineata dall’art. 23 del decreto in esame) è dettata, con riferimento al riscatto degli tanto sarà attuata, in quanto potrà usufruire di una alloggi sociali, una articolata disciplina incentivan- tassazione ragionevole, nel senso che l’imposizione te anche in ordine ai corrispettivi periodici. fiscale dovuta sul trasferimento dell’immobile non Un profilo che merita di essere approfondito. (20) Sono sempre le parole della relazione illustrativa. 10 il Corriere giuridico 1/2015
Puoi anche leggere
