Il regime fiscale delle SIIQ: imposte di ingresso, redditi prodotti e utili distribuiti
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Il regime fiscale delle SIIQ: imposte di
ingresso, redditi prodotti e utili distribuiti
Prof. Tommaso Di Tanno
(Di Tanno & Associati)
SIIQ, SICAF E FONDI IMMOBILIARI
Evoluzione degli strumenti di investimento immobiliare
21 Maggio 2015IL REGIME FISCALE DELLE SIIQ: IMPOSTE DI INGRESSO, REDDITI
PRODOTTI E UTILI DISTRIBUITI
Prof. Tommaso Di Tanno
Roma, 21 maggio 2015
1Il regime SIIQ alla luce della recente riforma
La SIIQ: un investimento a reddito (quasi) fisso (art.1, commi 119-141-bis,
L. 296/2006)
A metà tra fondo immobiliare e società immobiliare “ordinaria”
Redditi da “locazione” esenti per la SIIQ – tassazione dei soci al momento della
distribuzione
Tassazione ordinaria per gli “altri” redditi
Normativa di attuazione (D.M. 174/2007) e prassi (Circ. 8/E del 2008)
La riforma delle SIIQ (D.L. 133/2014)
Obiettivo: rivitalizzare uno strumento ancora poco diffuso
ampliamento dell’area di esenzione per:
plusvalenze relative ai beni (immobili e partecipazioni) produttivi di redditi esenti
proventi e plusvalenze relative a quote di fondi immobiliari “qualificati“
speciale obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalle plusvalenze (vedi infra)
2L’imposta di ingresso (1/2)
L’ingresso nel regime speciale delle SIIQ/SIINQ comporta
“il realizzo a valore normale degli immobili destinati alla locazione … posseduti
alla data di chiusura dell’ultimo esercizio in regime ordinario” (art. 1, comma 126,
L. 296/2006)
Che anche gli immobili di trading - se riclassificati tra quelli destinati alla locazione
- possono essere considerati
L’applicazione della Imposta Sostitutiva (Exit Tax) in alternativa a IRES/IRAP
ordinaria (ma scelta uniforme per tutti gli immobili)
Il “realizzo” ha luogo nel periodo d’imposta anteriore a quello di ingresso nel
regime SIIQ
L’Exit Tax
Imposta Sostitutiva (del 20%) è il regime “naturale”
Versamento in unica soluzione ovvero in un massimo di 5 rate annuali (interessi
al TUS + 1%)
Possibilità di utilizzare le perdite pregresse ad abbattimento della base imponibile
della Exit Tax
3L’imposta di ingresso (2/2)
Valore fiscalmente riconosciuto
Il valore normale assoggettato a Exit Tax si considera “valore fiscalmente
riconosciuto” a decorrere dal quarto periodo d’imposta successivo a quello
anteriore all’ingresso nel regime (ad es: ingresso 2015; valore riconosciuto 2018)
In caso di realizzo degli immobili prima di tale periodo la differenza tra il valore
assoggettato a Exit Tax e costo fiscale originario è assoggettato ad imposizione
ordinaria (art. 1, comma 127, L. 296/2006)
Ciò vale anche in caso di decadenza dal regime prima del “consolidamento” del
valore fiscale
In entrambe le ipotesi l’Imposta Sostitutiva costituisce un credito scomputabile dall’IRES
Aspetti dubbi
In caso di realizzo anticipato si ritiene (la norma tace) che le rate residue della
Exit Tax debbano continuare ad essere versate (diventando poi un credito
d’imposta scomputabile)
In caso di realizzo anticipato di immobili minusvalenti, non è previsto l’obbligo di
versare la maggior imposta sostitutiva risparmiata per effetto delle minusvalenze
4La tassazione alternativa all’Exit Tax
Tassazione “ordinaria”
Le plusvalenze (e le minusvalenze) da “ingresso” concorrono a formare l’ordinaria
base imponibile IRES (possibilità di compensare le perdite pregresse) e IRAP
Opzione nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta di “realizzo”
Imputazione integrale nel periodo d’imposta anteriore a quello di ingresso nel
regime (cioè in quello di “realizzo”) ovvero in quote costanti suddivise in
(massimo) cinque periodi d’imposta
Valore fiscalmente riconosciuto
Riconoscimento nuovo valore dall’esercizio successivo a quello di realizzo
(ovvero gradualmente in caso di tassazione per quote costanti)
La decadenza dal regime SIIQ non ha effetti sul valore fiscalmente riconosciuto
che è, quindi, consolidato
5La tassazione del reddito della SIIQ
Ai fini IRES è esente il reddito corrispondente all’utile determinato quale somma
algebrica
dei proventi della gestione esente tassativamente elencati dalle previsioni
normative
canoni e plusvalenze derivanti da immobili destinati alla locazione;
dividendi e plusvalenze da partecipazioni in SIIQ/SIINQ;
proventi e plusvalenze da quote di fondi immobiliari “qualificati” (che
investono almeno l’80% in immobili destinati alla locazione, ovvero in SIIQ e
SIINQ e in società immobiliari)
dei costi complessivi della gestione esente (costi specificamente attribuiti e costi
promiscui pro quota)
Il reddito derivante dalla ulteriore attività della SIIQ (gestione ordinaria) è tassato
ordinariamente
La base imponibile IRAP si calcola con un criterio forfetario/proporzionale
Il valore della produzione è esente sulla base del rapporto tra i componenti postivi
rilevanti ai fini IRAP riferibili alla gestione esente e il totale dei componenti positivi
rilevanti ai fini del tributo regionale
6La contabilità della SIIQ (1/2)
La gestione esente deve essere prevalente (almeno pari all’80%) sulla base di un
doppio test patrimoniale (asset test) e reddituale (profit test)
Asset test: l’attivo che dà (o può dare luogo) alla gestione esente deve essere pari
almeno all’80% del totale
Profit test: le componenti attive esenti devono essere pari almeno all’80% del totale
Obbligo di adozione dei principi contabili internazionali (IAS)
La SIIQ “deve tenere contabilità separate per rilevare i fatti di gestione dell’attività di
locazione immobiliare e delle altre attività, dando indicazione, tra le informazioni
integrative al bilancio, dei criteri adottati per la ripartizione dei costi e degli altri
componenti comuni” (art. 1, comma 121, L. 296/2006)
“nel risultato della gestione esente devono confluire i costi e i ricavi tipici dell’attività di
locazione immobiliare (canoni di locazione, interessi su depositi cauzionali, costi di
manutenzione degli immobili) nonché gli altri oneri amministrativi, finanziarie e tributario
direttamente riferibili alla medesima attività”. [Circ. n. 8/E del 2008]
I costi generali devono essere ripartiti tra le due gestioni. In merito all’imputazione di tali
costi “il comma 121 non detta una regola prestabilita” (Circ. 8/E del 2008).
7La contabilità della SIIQ (2/2)
Componenti da attribuire specificamente vs componenti comuni
Per la ripartizione dei componenti comuni la Circ. 8/E suggerisce, a titolo
esemplificativo, il criterio di cui all’art. 144 del TUIR (rapporto tra i ricavi della
gestione esente e quelli complessivi)
Si ritiene maggiormente significativo del reciproco peso delle due attività il
rapporto relativo al profit test, in quanto depurato dei componenti non
effettivamente espressivi dell’attività svolta
Nella nota integrativa al bilancio devono essere esplicitati i criteri di
ripartizione di costi e ricavi
8L’obbligo di distribuzione (1/2)
Obbligo di distribuire ogni anno un importo pari almeno al 70% dell’utile della
gestione esente (art. 1, comma 123, L. 296/2006 e art. 7 D.M. 174/2007)
Riferimento all’utile di bilancio della gestione esente o, se minore, all’utile di
esercizio disponibile per la distribuzione
Va deliberato in sede di approvazione del bilancio d’esercizio
Ratio: garantire il periodico prelievo impositivo (l’utile della gestione esente è
tassato in capo agli investitori. Vedi infra)
Plusvalenze su immobili/partecipazioni in SIIQ e SIINQ e quote di fondi
qualificati
Soggette ad obbligo di distribuzione nella misura del 50% nei due periodi
d’imposta successivi a quello di realizzo
Non è chiaro il rapporto tra l’obbligo generale di distribuzione dell’utile esente
(70%) e l’obbligo di distribuzione delle plusvalenze (50%) che sono comprese nel
medesimo utile esente
Assenza di indicazioni normative e di chiarimenti interpretativi
9L’obbligo di distribuzione (1/2)
Casi di decadenza dal regime SIIQ (art. 1, comma 124, L. 296/2006)
La SIIQ decade dal regime speciale in caso di mancato rispetto dell’obbligo di
distribuzione della quota minima di utile esente (70%)
Il ritorno al regime ordinario opera dal periodo di formazione dell’utile non
distribuito
La disposizione relativa alla decadenza sembra riferita solo all’obbligo di
distribuzione generale (70% dell’utile esente)
Non è chiaro se tale disposizione risulti applicabile all’obbligo di distribuzione
specificamente previsto per le plusvalenze (50%)
Conta solo dato di bilancio: irrilevanza errori quantificazione utile esente
10L’obbligo di distribuzione (2/2)
Il meccanismo del carry forward
“Qualora … l’utile contabile derivante dalla gestione esente sia ridotto da una
perdita contabile derivante dalla gestione imponibile, l’utile contabile della
gestione imponibile realizzato nei successivi esercizi si considera formato, fino a
concorrenza dell’importo delle suddetta riduzione, da utili della gestione esente
con conseguente obbligo di distribuzione” [art. 7, c. 4, DM 174/2007]art. 7,
comma 4, del D.M. 174/2007]
Problemi di diritto transitorio essendo stata modificata la misura della
distribuzione obbligatoria (85% vs 70%)
La distribuzione di utile esente oltre il 70% non modifica il meccanismo del
carry forward per gli anni successivi (in tal senso l’Agenzia delle Entrate in
una risposta ad un ruling non pubblicata)
Le perdite della gestione esente di un periodo d’imposta non “riducono”
l’obbligo distributivo derivante negli anni successivi dal meccanismo del
carry forward
11La tassazione degli investitori
Dividendi tratti dalla gestione imponibile
Soggetti alle regole fiscali ordinarie applicabili in funzione delle caratteristiche del
percettore
Dividendi tratti dalla gestione esente
Ritenuta a titolo d’acconto o d’imposta del 26%
Ritenuta del 15% per i dividendi tratti dall’utile riferibile a contratti di locazione ad
uso abitativo soggetti ad equo canone ovvero stipulati a particolari condizioni di
tutela sociale
Nessuna ritenuta per gli utili distribuiti ad altre SIIQ
Investitori non residenti
Applicabilità dei trattati contro le doppie imposizioni (riduzione ritenuta
generalmente al 15%)
Inapplicabile la direttiva madre figlia e la ritenuta dell’1,375% per le società UE e
SEE White List (art. 27, comma 3-ter, D.P.R. 600/1973)
Non si applica l’esenzione di cui all’art. 7, comma 3, D.L. 351/2001 (applicabile ai
fondi immobiliari con riguardo a taluni investitori istituzionali)
12Confronto società immobiliare/SIIQ
Società immobiliare SIIQ
Aliquota Reddito netto* Aliquota Reddito netto
(a) (b) (c) (d)(1)
A Veicolo 31,4% 68,6 0% 100
B Persone fisiche (2) 26% 50,8 26% 74
C Società residenti 1,375% 67,7 27,5% 72,5
D Non residenti (3) 26% 50,8 26% 74
E UE-SEE White List 1,375% 67,7 n/a n/a
F Madre-Figlia 0% 68,6 n/a n/a
G OICR e Fondi Pensione WL
n/a n/a n/a n/a
H Organismi internazionali riconosciuti
Fondi sovrani - Banche centrali (art. 7, comma 3, DL
351/2001)
Si assume un reddito lordo di 100.
(1) Attività di locazione esente.
(2) Partecipazione non qualificata.
(3) Si prescinde dai trattati internazionali
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