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Società di Gestione
del Risparmio S.p.A.
Europa Advisor e soggetto delegato
Immobiliare
N°
Fondo Comune di investimento
immobiliare di tipo chiuso
Istituito ai sensi dell’art. 36 del d. lgs.
n. 58/98 Testo Unico della Finanza
RENDICONTO
al 31 DICEMBRE 2014
0
Fondo Europa Immobiliare N° 1
RENDICONTO DEL FONDO
“EUROPA IMMOBILIARE N° 1”
AL 31 DICEMBRE 2014
Indice
1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ............................................................................. 1
1.1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE...................................................................................... 1
1.2 DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL 2014 ............................................. 9
1.3 GESTIONE IMMOBILIARE ....................................................................................................... 9
1.4 CONTENZIOSI .....................................................................................................................12
1.5 LA STRUTTURA SOCIETARIA RELATIVA ALLE ACQUISIZIONI DEGLI IMMOBILI ESTERI .....................16
1.6 GESTIONE FINANZIARIA .......................................................................................................16
1.7 GESTIONE DEI RISCHI DI CAMBIO E DI TASSO D’INTERESSE .......................................................17
1.8 OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL 2014 ...................................................................17
1.9 EVENTI DI RILIEVO ACCADUTI NELLA GESTIONE DEL FONDO ......................................................18
2.0 VENDITE NEL CORSO DEL 2014 .............................................................................................23
2.1 IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE .............................................................................................23
2.2 DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ............................................29
2.3 DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE .............................................30
2.4 GESTIONE MOBILIARE ..........................................................................................................30
2.5 COMPOSIZIONE PATRIMONIALE ............................................................................................30
2.6 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO ...................................................................31
2.7 METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE ........................................32
2.8 GLI ESPERTI INDIPENDENTI..................................................................................................33
2.9 REGIME FISCALE DEI FONDI IMMOBILIARI E DEI PARTECIPANTI .................................................34
3.0 RISULTATO DELLA GESTIONE ................................................................................................35
2. SITUAZIONE PATRIMONIALE ......................................................................................... 37
3. SITUAZIONE REDDITUALE ............................................................................................. 39
4. NOTA INTEGRATIVA ....................................................................................................... 41
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA ........................................................................41
PARTE B – LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO .........................................44
Sezione I – Criteri di valutazione ...........................................................................................44
Sezione II – Le Attività .........................................................................................................45
Sezione III – Le Passività ......................................................................................................52
Sezione IV – Il valore complessivo netto ................................................................................54
Sezione V – Altri dati patrimoniali ..........................................................................................55
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO .................................................. 56
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari ....................56
Sezione II – Beni immobili ....................................................................................................56
Sezione III – Crediti .............................................................................................................57
Sezione IV – Depositi bancari ................................................................................................57
Sezione V – Altri beni............................................................................................................57
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari ......................................................57
Sezione VII – Oneri di gestione .............................................................................................58
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri .........................................................................................59
Sezione IX – Imposte ...........................................................................................................59
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI ..................................................................................... 59
1. Relazione degli Amministratori
1.1 Analisi del mercato immobiliare
Contesto macroeconomico
La ripresa economica globale è andata consolidandosi nel corso del 2014, confermando in parte il
trend già avviato l’anno precedente. Tuttavia, le previsioni di crescita sono state significativamente
ridotte in seguito ad un primo semestre debole rispetto alle attese, e permangono differenze profonde
tra le diverse aree geografiche ed agli specifici paesi al loro interno. Fattori esogeni ed endogeni
hanno determinato un nuovo periodo recessivo nell’eurozona, ed un forte rallentamento in Giappone.
Le variabili geopolitiche, tra le quali è opportuno annoverare la crisi ucraina, le elezioni anticipate in
Grecia, e la riduzione del prezzo del petrolio ed il conseguente innesco di una dinamica deflattiva.
Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2014
Le previsioni del Fondo Monetario Internazionale sono per una crescita del PIL del 3,3% nel 2014 e
del 3,8% nel 2015. Tra le economie avanzate solo gli Stati Uniti avranno una crescita superiore al 3%
nel 2015, mentre l’Eurozona si dovrebbe fermare ad un modesto +1,3%, trainata dalla Germania
(+1,5%) e dalla Spagna (+1,7%). Le previsioni di cresicta per l’Italia si mantengono inferiori al punto
percentuale nel 2015, dopo aver chiuso il 2014 in recessione (-0,2%).
Andamento del PIL (sx) e della produzione industriale globale (dx)
Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2014
La ripresa è stata sostenuta anche nel 2014 dalle politiche accomodanti delle banche centrali. Per il
futuro, tuttavia, si assisterà al progressivo irrigidimento della politica monetaria degli Stati Uniti, che
hanno progressivamente ridotto e poi concluso il programma di Quantitative Easing, ed all’avvio di
analoghe misure in Europa ad opera della Banca Centrale Europea. In questo contesto, è ragionevole
ritenere che i tassi di interesse dell’area Euro si manteranno su livelli estremamente contenuti ancora
per un considerevole periodo di tempo anche in considerazione del fatto che l’inflazione si mantiene
ben al di sotto degli obiettivi di policy delle banche centrali.
1
Tasso di inflazione (sx, %) ed indicatore di attività economica (dx)
Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2014
Il mercato immobiliare europeo
Sulla base dei dati rilasciati da CB Richard Ellis, nel 2014 il mercato europeo degli investimenti in
immobili commerciali ha registrato un volume di transazioni pari ad € 218 miliardi, in significativa
crescita rispetto all’anno precedente (+32%) pur se ancora inferiore al record raggiunto nel 2007,
prima della crisi dei mutui subprime (€ 258 miliardi).
Andamento trimestrale del volume di investimenti immobiliari in Europa (€ mld)
Fonte: CBRE Research
Nel quarto trimestre 2014, il volume di transazioni è stato di € 77,7 miliardi, il migliore da fine 2006.
Dal punto di vista geografico, gli investimenti sono cresciuti in quasi tutti i paesi europei, con
l’eccezione di Russia (-82%, a causa delle incertezze sulla situazione macroeconomica del paese),
Finlandia (-37%) e, con minor enfasi, in Polonia (-8%). Di converso, il volume di scambi è stato circa il
doppio in Olanda, Irlanda e Svezia. Il Regno Unito (+12%) si è confermato la destinazione privilegiata
degli investitori con € 24 miliardi nel 4Q14, pari al 40% circa del totale del trimestre.
In termini percentuali, il settore degli uffici continua ad essere il favorito dagli investitori
rappresentando il 45% del totale degli investimenti del terzo trimestre 2014. Le transazioni del settore
retail sono ammontate al 22% del totale, mentre gli investimenti in immobili industriali hanno
mantenuto una quota di mercato intorno al 10%, in linea con il suo trend storico.
2
Ripartizione settoriale degli investimenti in Europa
Fonte: CBRE Research
La tendenza di canoni di locazione (stabili o in leggera crescita nel terzo trimestre del 2014) è
orientata verso una ripresa, sebbene questa riguardi ancora un numero limitato di sotto-mercati. A
livello aggregato, le surveys più diffuse riportano crescite annuali del 3% per il segmento degli
shopping center, mentre nei settori più tradizionali degli uffici e della logistica la crescita media è stata
più moderata e compresa tra +1% e +1,3%.
Variazione annua del livello aggregato dei canoni per settore (%)
Fonte: CBRE Research
Coerentemente con il maggior volume di investimenti e la tendenza positiva dei canoni di locazione, i
rendimenti in alcuni mercati hanno iniziato a muoversi al ribasso (-0,1% il dato aggregato a livello
europeo). Questo ha riguardato in particolar modo il comparto industriale/logistico, che ha evidenziato
un decremento trimestrale aggregato di 14 basis points dei rendimenti, mentre per gli altri segmenti
del mercato il miglioramento registrato è stato nell’ordine dei 4-11 basis points su base trimestrale.
3
Variazione annua del livello aggregato dei rendimenti per settore (bps)
Fonte: CBRE Research
Il mercato degli uffici
Nonostante un ripiegamento ne terzo trimestre del 2014, l’attività di occupazione degli spazi nel
comparto direzionale in Europa è indirizzata verso la conferma del livello di take up vicino a quello
realizzato nei primi nove mesi del 2013. Il saggio medio di sfitto si è ridotto attestandosi all’11,2% a
fine settembre, conseguentemente l’indice Prime Office Rent Index calcolato da CB Richard Ellis è
progredito dell’1,3% su base annua.
Andamento dell’indice degli uffici (sx) e del saggio medio di sfitto (dx) in Europa
Fonte: CBRE Research
Attività di occupazione del settore uffici (sx) e livello di sfitto (dx) nelle maggiori città
4
Il ciclo del mercato delle locazioni per immobili ad uso ufficio in Europa
Fonte: CBRE Research
Italia
Nei primi nove mesi del 2014, il volume di investimenti in Italia si è attestato ad € 2,7 miliardi, il 7% in
meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I rendimenti si sono mantenuti
complessivamente stabili, con una leggera contrazione per alcuni asset logistici a causa della scarsità
di prodotto di buona qualità. Gli investitori più attivi nel periodo sono stati alcuni player internazionali
– soprattutto statunitensi – alla ricerca di opportunità di acquisto su base opportunistica, anche rivolte
a portafogli di immobili provenienti dalle dismissioni dello Stato e degli enti previdenziali. Il settore
d’investimento più attraente si conferma quello retail, che ha riguardato il 50% del volume totale
transato fino a settembre, seguito dal comparto degli uffici (30%).
Andamento trimestrale del livello degli investimenti in Italia (€ mln)
Fonte: CBRE Research
5
Distribuzione del volume di investimento in Italia (%)
Fonte: CBRE Research
Gran Bretagna
Nel 2014 il tasso di inflazione ha avuto un leggero incremento ma è rimasto sotto il 2%. Il tasso di
disoccupazione a settembre 2015 si è attestato al 6%, ancora superiore ai livelli di disoccupazione del
periodo pre-recessione pari al 5,2%, ma ben lontani dai picchi del 8,5% raggiunti nei momenti
peggiori. Il tasso di crescita della produzione interna lorda a fine del 2014 si è attestato al 2,6% con
delle aspettative di crescita superiori alla media europea per gli anni a venire.
Aspettative di crescita del PIL UK rispetto all’Eurozona
Fonte: Oxford economics
Il rendimento complessivo annuo degli immobili ha raggiunto nel 2014 il 20,1%, il più alto degli ultimi
4 anni. Con una redditività media che è rimasta stabile al 6,4% ma con una crescita in termini di
valore capitale pari al 13%
6
Rendimento complessivo annuo
Fonte: IPD Monthly Digest
Anche in termini di volumi delle transazioni, il 2014 si è dimostrato un anno di miglioramento
riflettendo un incremento del volume delle transazioni da 54.4 miliardi di sterline a 62.7 miliardi di
sterline (fonte CBRE Q4 2014 marketview)
Germania
L’ammontare delle transazioni istituzionali registrate nel 2014 sul mercato tedesco è stato pari quasi
ad € 40 miliardi, in significativa crescita (+31%) rispetto all’anno precedente. Circa la metà del volume
d’investimento si è concentrato nelle 5 maggiori città tedesche, laddove i progressi più significativi
sono stati registrati a Francoforte ed Amburgo. Il settore direzionale ha dominato il mercato con una
quota del 50%. Al di fuori dei grandi centri, l’interesse degli investitori si è rivolto al segmento retail,
che in aggregato, con € 9,2 miliardi, ha rappresentato circa un quarto del mercato.
Andamento trimestrale degli investimenti retail in Germania
Fonte: CBRE Research
Nel comparto retail, l’interesse degli investitori riflette la ricerca di asset caratterizzati da un maggior
profilo rischio/rendimento in location secondarie (circa il 40% del totale delle transazioni del 2014 nel
settore). I rendimenti richiesti dagli investitori sono in contrazione in ognuno dei maggiori centri
urbani, collocandosi al di sotto del 5% per il segmento direzionale nelle cd. Big 7 cities. Analoghi
7
rendimenti sono espressi dal settore del retail (ca. 4,7% in media), mentre quello industriale/logistico
esprime tuttora un premio nell’ordine dei 200 basis points (collocandosi quindi intorno al 6,6%).
Olanda
L’economia olandese ha registrato un prudente andamento positivo nel corso del 2014 con una
leggera crescita del PIL e del tasso di inflazione. Il tasso di disoccupazione è arrivato al 6,9% e il
potere di acquisto ha registrato una leggera flessione (0,4%). Le aspettative per il futuro sono
positive.
Fonte: Oxford Economics
Il mercato immobiliare degli uffici continua ad avere tassi di vacancy piuttosto elevati (14.8%),
nonostante si veda qualche miglioramento nei centri maggiori (Amsterdam e Rotterdam) parzialmente
dovuto alla riconversione degli uffici sfitti in hotel a residenze per studenti. Per quanto riguarda
l’andamento del tasso di occupazione si è evidenziato un leggero miglioramento delle transazioni
aumentate del 5% rispetto al 2013, principalmente legato alla rinegoziazione e relocation dei contratti
verso soluzioni economicamente più vantaggiose e/o in posizioni più centrali.
Svezia
Con riferimento al totale delle transazioni in immobili commerciali, il 2014 si è distinto per essere stato
il miglior anno di sempre, raggiungendo un livello superiore a SEK 135 miliardi (circa € 14 miliardi) con
un incremento del 60% rispetto all’esercizio precedente. Nonostante una buona crescita delle altre
città, la città di Stoccolma mantiene il primato tra le locations preferite dagli investitori (40% del
mercato totale).
Andamento degli investimenti in Svezia (mln di corone)
Fonte: CBRE Research
8Ripartizione degli investimenti (sx) e dei rendimenti (dx) per settore in Svezia
Fonte: CBRE Research
1.2 Distribuzione di dividendo effettuata nel corso del 2014
Non ricorrendone le condizioni a termini del Regolamento di Gestione, il Consiglio di Amministrazione
della SGR ha deliberato di non procedere alla distribuzione del provento di gestione relativo
all’esercizio 2014.
1.3 Gestione Immobiliare
Alla fine del 2014, il valore del portafoglio immobiliare del fondo era pari d € 226.648.681, di cui €
97.290.000 in Italia ed € 129.358.681 all’estero. A parità di perimetro, ossia escludendo dalla base di
riferimento l’immobile di Saltsjobaden ceduto lo scorso 3 febbraio, nel corso del 2014 il valore degli
investimenti immobiliari detenuti direttamente ed indirettamente dal Fondo è cresciuto
complessivamente dello 0,43%, in particolare il portafoglio italiano si è ridotto dell’1,73% mentre il
portafoglio estero ha registrato una lieve variazione positiva del 2,11%.
Se si confrontano i valori di mercato degli immobili in portafoglio nel primo semestre con quelli
registrati nel secondo semestre, si nota che il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva
del 2,76% mentre quello italiano ha registrato una flessione dello 0,42%.
In valori assoluti il portafoglio italiano si è ridotto di € 1,7 Milioni su base annua, di cui € 0,41 Milioni
nel corso del secondo semestre, mentre il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva di €
3,5 Milioni ca. su base semestrale ed € 2,7 Milioni dalla fine dello scorso esercizio.
In particolare si segnale che la riduzione annua di Roma – Casal del Marmo pari a € 1,4 Milioni è
determinata dalla perdurante difficoltà di reperimento di conduttori per l’immobile oltre l’operatore
food storicamente presente.
L’analisi disaggregata del portafoglio estero pone in evidenza il contributo positivo dell’immobile
olandese sito in Almere – di proprietà del veicolo Tulip Property I B.V. che su base annua è aumentato
di € 1,5 Milioni, di Croydon (+ € 2,3 Milioni) e dell’immobile tedesco di Gelsenkirchen che nell’ultimo
semestre è aumentato di € 1,4 Milioni, tale maggior valore riflette anche gli investimenti di
riqualificazione di alcuni spazi affittati al conduttore VVR.
In Svezia il valore di mercato aggregato dei due immobili in portafoglio si è mantenuto
sostanzialmente stabile nel 2014 (+ € 150mila) pur aumentando in valuta (+ SEK 17 Milioni su base
annua) a causa della svalutazione del tasso di cambio contro euro (-6%).
Nel Regno Unito la valutazione dell’immobile di Croydon è cresciuta di GBP 0,3 Milioni su base annua
(€ 2,3 Milioni se si considera l’effetto cambio connesso all’apprezzamento della sterlina rispetto
all’euro).
9Il livello di cambio euro/sterlina considerato nella presente relazione è stato a 0,7789 (+ 2,82%
rispetto al 30 giugno e +6,57% rispetto al 31 dicembre 2013) mentre quello euro/corona svedese è
pari a 9,393 (-2,36% e -6,03% le variazioni su base semestrale ed annua rispettivamente).
Si fornisce di seguito un aggiornamento delle attività e degli eventi maggiormente rilevanti occorsi
relativamente agli immobili in portafoglio.
Con riferimento ai singoli investimenti in portafoglio, si possono evidenziare le seguenti principali
attività:
− Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) – Procedono le attività di
regolarizzazione catastale ed urbanistica dell’immobile di Rivoli. A seguito della definizione del
primo grado di giudizio che vede il fondo opposta a Cogefer S.p.A. per l’esercizio dell’opzione di
vendita dell’immobile di Sala Consilina, sarà possibile svolgere una valutazione compiuta ed
eventualmente avviare un nuovo procedimento anche in relazione all’asset di Rivoli.
− Milano via Lope de Vega (RSA) – in data 1° aprile 2014, la SGR ha proceduto alla risoluzione
del contratto di locazione con il conduttore Residenze di via Lope de Vega Srl, stipulando
contestualmente due distinte locazioni per tutti gli spazi dell’immobile. In particolare:
a) per la porzione di immobile adibita a RSA, è stato sottoscritto con Argento Vivo S.r.l. un
contratto di locazione della durata di 10+10 anni recante un canone pari ad € 965.000 annui, a
regime dal quarto anno, e
b) per la porzione di immobile adibita a centro dialisi, è stato sottoscritto con AV Progetto Salute
S.r.l. un contratto di locazione della durata di 10+10 anni recante un canone annuo di € 100.000.
− Milano Via Bisceglie (Italia) – Nel corso del primo trimestre 2014 la SGR ha svolto alcuni
piccoli interventi di manutenzione straordinaria.
− Mora di Liscate (Mi) – La SGR ha concluso le opere di consolidamento strutturale conseguenti
al sisma del 2012 ed ha eseguito alcuni interventi di manutenzione straordinaria con particolare
riferimento all’impermeabilizzazione di alcune parti della copertura. Per il primo semestre 2015 si
sta valutando un intervento di ripristino di alcune parti ammalorate dei piazzali di manovra dei
mezzi pesanti.
Si sono inoltre concluse le opere connesse all’esproprio subito da parte di TEEM per la costruzione
della nuova Tangenziale Esterna Est di Milano, che corre in adiacenza rispetto all’immobile ed in
relazione ai quali le parti sono impegnate alla definizione conclusiva dell’indennizzo.
Si segnala infine che nel mese di ottobre, la SGR ed il conduttore DHL Supply Chain S.p.A. hanno
stipulato un accordo per la locazione dell’immobile fino al 30/09/2022 ad un canone a regime di
circa € 2,4 milioni e la facoltà di rilascio per il conduttore a determinate condizioni a partire dal
2018.
− Levate (BG) – Nel corso del quarto trimestre 2014 sono proseguite le attività di selezione
dell’operatore a cui affidare i lavori di riqualificazione dell’immobile, che si prevede possano
iniziare nel primo trimestre 2015.
− Roma, Loc. Casal del Marmo – Nel corso dell’esercizio sono proseguite le attività del fondo
volte a ricercare nuovi conduttori per la media struttura di vendita e delle unità commerciali
derivanti dal ridisegno del layout del centro. Allo stato attuale, risultano avviate trattative con un
operatore del fai-da-te per la creazione di una media struttura di vendita all’interno di una
porzione di area attualmente utilizzata dall’ipermercato.
Nelle more, prosegue l’esame della fattibilità e la preparazione delle pratiche volte al rilascio di
un’autorizzazione per centro commerciale, nello spirito della transazione stipulata con Conad del
Tirreno nel mese di ottobre 2012.
10− Olanda – L’immobile di Amstelveen è stato rilasciato dai conduttori Amlin e ABN Amro nel 2012
e da allora è rimasto sfitto a parte la locazione di alcuni posti auto. Nonostante le attività
finalizzate a trovare nuovi conduttori, il mercato degli uffici continua ad evidenziare elevati livelli di
vacancy che rendono difficile trovare conduttori disposti a pagare canoni in linea con le attese. Nel
corso del 2014 sono state avviate alcune analisi per la valorizzazione e/o dismissione. L’immobile
di Almere dopo la rinegoziazione con l’attuale conduttore USG NL avvenuta a fine del 2013,
l’immobile risulta valorizzato ed è pronto per la dismissione
− Croydon (Regno Unito) – Per quanto riguarda l’unità locata a Orchid Pub Ltd si evidenzia che
nel corso del 2014 il conduttore ha avviato le procedure di amministrazione controllata
comunicando l’intenzione di rilasciare gli spazi a partire dai primi mesi del 2015, sono in corso le
negoziazioni per addivenire ad un accordo economico che consenta di trovare un nuovo
conduttore. Continuano le negoziazioni con la Costa Coffee per l’insediamento che dovrebbe
avvenire al completamento della costruzione di un nuovo edificio per il quale è in corso
l’assegnazione dell’appalto. Per quanto riguarda gli spazi affittati a Spirit Group al momento non
più utilizzati dal conduttore, la SGR si sta attivando per la ricerca di nuovi conduttori in caso di
rilascio degli spazi.
− Portafoglio Golden (Svezia) – A Koping sono in corso le trattative per ampliare gli spazi locati
a ICA, principale conduttore del centro, questo implicherebbe la realizzazione di alcuni
investimenti che comunque porterebbero oltre che ad un incremento dei canoni anche ad un
allungamento delle attuali scadenze del contratto. A Valbo prosegue la valorizzazione del centro
con la locazione di uno spazio di 700 mq ad un conduttore operante nel settore della
casa/materiali edili. Il contratto ha decorrenza 1 Febbraio 2015 con scadenza al 2018.
− Gelsenkirchen (Germania) – il 2014 è stato un anno di importanti interventi di riqualificazione
dell’immobile con riferimento agli spazi occupati dal principale conduttore VRR. L’immobile risulta
ormai completamente riqualificato, restano solo alcuni spazi minori che richiederebbero alcuni
interventi. Di questi sono in corso negoziazioni con VRR che sarebbe interessato ad affittare
ulteriori spazi previa ristrutturazione. Nel corso dell’anno è stato rinnovato anche il contratto con
Vienken per ulteriori 5 anni. Sono in corso negoziazioni con un primario gestore di parcheggi, per
cedere in locazione l’attuale parcheggio, questo renderebbe certo i proventi derivanti da tale
attività.
111.4 Contenziosi
Si propone di seguito un aggiornamento sulla situazione dei contenziosi del Fondo.
Operazione “Piazza dei Navigatori”
In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell’Acqua Pia Antica
Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i
“Promittenti Venditori”), in data 29 luglio 2009 afferente il compendio immobiliare di “Piazza dei
Navigatori” (il “Contratto Preliminare”), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a
quanto esposto nelle precedenti relazioni finanziarie.
A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di
Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti
al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad
ottenere
(i) l’accertamento dell’inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e,
conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra
confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi;
(ii) in via subordinata, l’accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al
Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra
confirmatoria, oltre agli interessi maturandi;
(iii) l’accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza
fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A.
(coassicuratore) (congiuntamente le “Assicurazioni”) al pagamento della caparra confirmatoria oltre
agli interessi maturati e maturandi.
In data 20 settembre 2012, è stata depositata istanza a mezzo della quale le Assicurazioni hanno
chiesto al Tribunale di emettere nei confronti dei Promittenti Venditori ordinanza provvisoriamente
esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di
titoli per il medesimo controvalore.
Il Tribunale di Roma ha fissato l’udienza del 14 novembre 2012 per la discussione della stessa nel
contraddittorio tra le parti. A tale udienza i legali del Fondo hanno depositato copia della sentenza
5450/2012 del Consiglio di Stato (depositata in cancelleria in data 24 ottobre 2012) con cui è stato
accolto il gravame proposto dalla SGR, nell'interesse del Fondo, riformando nella sua totalità la
sentenza di primo grado del Tar Lazio. Per effetto di tale pronuncia, i certificati di agibilità afferenti gli
immobili oggetto del contratto preliminare – emessi unicamente sulla scorta della sentenza del TAR
rettificata – sono stati revocati dal Comune di Roma.
In aggiunta a quanto sopra, si rammenta il positivo esito dell’accertamento tecnico preventivo
promosso dalla SGR per conto del Fondo: l’elaborato peritale in parola ha accolto integralmente la
posizione sostenuta dalla SGR, attestando sia l’incompletezza degli immobili oggetto di preliminare sia
la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione.
Le Assicurazioni hanno depositato, nel mese di settembre 2012, un’istanza ex art. 183 ter c.p.c. volta
ad ottenere l’emissione di un’ordinanza provvisoriamente esecutiva di condanna (i) al pagamento della
somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di titoli per il medesimo controvalore. L'iniziativa in
questione è stata promossa dalle assicurazioni in conformità a quanto previsto dall'art. 1953 c.c. e
dell'art. 8 della polizza fideiussoria.
Il Giudice ha rinviato ogni decisione sul punto all'udienza istruttoria del 27 febbraio 2013, autorizzando
il deposito delle memorie istruttorie.
Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice – sciogliendo la riserva di cui sopra –
ha rigettato (i) l’istanza per l’ottenimento di un’ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta
dalle Assicurazioni, nonché (ii) l’istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio dedotta dai
promittenti venditori e ha rinviato la causa all’udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle
conclusioni.
La SGR, preso atto dell’ordinanza del Giudice e della durata residua del Fondo, ha depositato istanza
ex art. 186 quater c.p.c. al fine di ottenere – sulla scorta delle positive risultanze istruttorie ottenute –
un’ingiunzione di pagamento nei limiti della prova raggiunta tanto nei confronti dei Promittenti
Venditori quanto delle Assicurazioni.
Tale domanda – fondata sulle evidenze processuali raggiunte ossia (i) le positive risultanze della
consulenza tecnica d’ufficio effettuata in corso di causa, (ii) la sentenza del Consiglio di Stato in tema
12di agibilità, nonché (iii) l’assenza di istanze istruttorie ulteriori rispetto a quella, già rigettata, di
rinnovazione dell’Accertamento Tecnico Preventivo – è motivata dall’esigenza di ottenere, nelle more
della definizione del giudizio la cui conclusione è prevista – indicativamente – nel primo semestre del
2016, un titolo esecutivo, il quale sarebbe azionabile nei confronti delle Assicurazioni.
Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27 febbraio 2014, ha rigettato l’istanza ex art. 186 quater
c.p.c., confermando il rinvio della causa all’udienza di precisazione delle conclusioni al 23 settembre
2015. Il Giudice, tenuto conto delle domande delle parti contrapposte in lite, ha ritenuto opportuno
demandare “alla delibazione in sede di sentenza la valutazione sulla sussistenza o meno di
inadempimenti delle parti, sulla sussistenza o meno di crediti delle parti e sull’ammontare delle pretese
creditorie”.
***
Con riferimento alle procedure di concordato preventivo proposte dai Promittenti Venditori si segnala
che sono stati approvati ed omologati i concordati preventivi afferenti alle società Investimenti Edilizi
S.r.l. (“IEI”) e Peschiera Edilizia S.r.l. (“Peschiera”).
Nella prima procedura è stato riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo
(“Credito IEI”) – salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato – per un
importo pari alla caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di
pre-concordato. Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura –
rivista dal Commissario Giudiziale – dell’1%. In tale procedimento il Credito IEI non potrebbe trovare
una soddisfazione maggiore, anche nell’ipotesi di riconoscimento della natura privilegiata ex art. 2775
bis c.p.c. in quanto, sul valore della porzione del complesso immobiliare di pertinenza di IEI,
troverebbero soddisfacimento prioritario le pretese dei creditori ipotecari.
Nel concordato Peschiera, il Giudice Delegato ha riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per
conto del Fondo (“Credito Peschiera”) – salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di merito
sopra indicato – nella misura di Euro 13.290.625, ossia pari alla quota parte della caparra corrisposta
alla società Peschiera, oltre interessi, come precisato nella relazione del Commissario Giudiziale (il
quale aveva riconosciuto, in detta relazione, la natura privilegiata ex art. 2775 bis c.c. del suddetto
credito).
Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura – rivista dal
Commissario Giudiziale – del 20,02% ovvero del 6,81% qualora il mutuo della Banca Popolare di Lodi
(Euro 2.304.744,88) non fosse soddisfatto da IEI né dalla Società Dell’Acqua Pia Antica Marcia Società
Per Azioni (“SAPAM”) quale fideiussore.
Il Liquidatore delle procedure concordatarie sopra indicate ha comunicato a Vegagest – che è stata
nominata come membro del comitato dei creditori – il differimento del deposito del programma di
liquidazione entro il termine che verrà fissato per il deposito del programma di liquidazione della
Acqua Marcia Immobiliare S.r.l., anche al fine di verificare la possibilità di concertazione delle modalità
e dei termini di liquidazione del complesso immobiliare unitario di Piazza dei Navigatori costituente per
la presente procedura il principale asset ceduto ai creditori.
In ordine alla procedura concordataria della SAPAM, si segnala che i Commissari Giudiziali – nella
propria relazione ex art. 172 L.F. – hanno riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del
Fondo (“Credito SAPAM”) – salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato
– per un importo pari alla caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della
domanda di pre-concordato.
I Commissari Giudiziari, a fronte della richiesta della SGR, per conto del Fondo, di riconoscere il
Credito SAPAM (i) nella misura pari al doppio della caparra versata oltre interessi (Euro
57.447.706,12) nonché (ii) come munito del privilegio speciale ex art. 2775 bis c.c., ritengono che,
trattandosi di un credito in contenzioso, l’importo debba essere quello previsto da SAPAM come fondo
rischi, ossia Euro 26.266.058,00. Quanto al privilegio richiesto il credito in parola è stato riconosciuto
dai Commissari Giudiziari quale chirografario in quanto esso è costituito dalla garanzia prestata da
SAPAM per le obbligazioni assunte da varie società controllate coinvolte nella realizzazione del
complesso di Piazza dei Navigatori a Roma.
All’adunanza del 10 giugno 2014, il Giudice Delegato ha anteposto alla propria breve illustrazione una
"raccomandazione" a tutti i creditori sul fatto che gli accertamenti compiuti dal medesimo sulla
"natura" del credito (come anche sul suo ammontare): (i) sono svolti a soli fini "concordatari", per
13determinare le maggioranze dei creditori votanti; (ii) non hanno natura giudiziale e non pregiudicano,
in alcun modo, i diritti del creditore; (iii) tali diritti devono essere fatti valere dal creditore in un
giudizio ordinario di cognizione nel contraddittorio con il debitore e con il commissario liquidatore della
procedura (al fine di rendere opponibile a quest'ultimo le decisioni assunte dall'Autorità Giudiziaria
Ordinaria e modificare conseguentemente il riparto delle somme rivenienti dalla liquidazione
concordataria).
In data 25 giugno 2014, SAPAM ha depositato l’attestazione al nuovo piano concordatario. Tale
documento rettifica alcuni valori, indicando la previsione di soddisfazione dei creditori chirografari nella
ridotta misura del 5,8%.
In vista dell’adunanza del 16 luglio 2014, i Commissari Giudiziali hanno depositato la relazione ex art.
172 L.F. aggiornata, unitamente all'elenco dei creditori; da quest’ultimo documento risulta
l'ammissione del credito del fondo Europa Immobiliare 1 (al chirografo) per l'ammontare pari al doppio
della caparra oltre interessi (Euro 55.528.082,16).
All’adunanza dei creditori del 16 luglio 2014, il Giudice Delegato ha ritenuto, con riferimento al credito
del Fondo Europa Immobiliare 1, di dovere assumere una decisione in linea con quelle assunte in altri
concordati collegati, ammettendo, quindi, al voto la SGR per il solo importo pari alla caparra versata
(maggiorata degli interessi di legge), per una cifra prossima ai 26 milioni di euro.
La limitata ammissione non incide sull'accertamento del credito, in corso presso il Tribunale di Roma,
né pregiudica le facoltà di Vegagest di esigere (in moneta concorsuale) quanto risulterà dovuto in
esito a quei giudizi.
La proposta di concordato è stata approvata dalla maggioranza dei creditori e il medesimo è stato
omologato con decreto motivato del Tribunale di Roma del 15 dicembre 2014.
In ordine al concordato Acqua Marcia Immobiliare S.r.l. (“AMI”) la relazione ex art. 172 L.F.,
predisposta dai Commissari Giudiziali (“CCGG”), ha evidenziato quanto segue:
- il legale di AMI, avv. prof. Oberdan Tommaso Scozzafava, ha comunicato ai CCGG la propria
valutazione circa l’esito del giudizio di merito sopra indicato ritenendo:
(i) probabile la condanna in solido di AMI e delle controllate IEI e Peschiera Edilizia alla restituzione
della somma di Euro 25.000.000,00 oltre interessi;
(ii) possibile l’accoglimento della domanda di condanna formulata dalla SGR per conto del Fondo al
pagamento del doppio della caparra.
I CCGG del concordato AMI ritengono che il credito vantato da Vegagest per conto del Fondo
(“Credito AMI”) non vada appostata al chirografo, ma al privilegio ex art. 2775 bis c.c.. Tale
privilegio deve essere riconosciuto all’importo versato a titolo di caparra in favore di AMI (che ha
acquisito il ramo d’azienda da parte di SAPAM originaria promittente venditrice) ossia Euro
5.800.000,00 e non anche sull’intera caparra versata (Euro 25 milioni) in quanto non sussistono i
relativi presupposti di legge.
Posto quanto sopra, i CCGG hanno rammentato che l’immobile oggetto del preliminare tra la SGR, per
conto del Fondo ed AMI è oggetto di ipoteca in favore della Banca Etruria S.p.A., il cui credito residuo
(quantificato nel piano aggiornato al 31 dicembre 2013 in Euro 7.615.618,73), sembrerebbe superiore
al valore dell'immobile. Da ciò deriva l’elevata probabilità che la SGR non possa giovarsi del suddetto
privilegio speciale stante la probabile incapienza del ricavato dalla vendita del bene su cui ricade il
privilegio speciale (con la conseguenza che l’intero credito troverà posto nel chirografo).
All’adunanza dei creditori del concordato AMI, tenuta il 16 giugno 2014, ha partecipato un procuratore
del Fondo, il quale ha chiesto chiarimenti in merito al quantum del Credito AMI privilegiato (i.e. 5.8
milioni, anziché il doppio dell’importo versato a titolo di caparra in favore di AMI, pari a euro 10.6
milioni) e sul tema del mancato aggiornamento del fondo rischi per interessi privilegiati (ex art. 2749
c.c.) che maturano sul debito privilegiato della SGR per conto del Fondo. I CCGG hanno replicato al
primo punto rifacendosi al parere del Prof. Scozzafava, mentre sul secondo non hanno replicato.
Quanto al rango del credito, il Giudice Delegato ha ritenuto, nella sostanza, preferibile che il tema
della sussistenza del privilegio venga deciso da un corte di merito ed ha ritenuto di dover
"coerentemente" ammettere al voto l'intero credito per la caparra (26 milioni di euro), negando quindi
il privilegio. La SGR, per conto del Fondo, non ha espresso alcun voto, al fine di evitare ogni possibile
strumentalizzazione con riferimento alla natura del credito in parola.
La proposta concordataria in esame è stata approvata, anche per silenzio – assenso, dalla
maggioranza dei creditori ammessi al voto ed il 26 settembre 2014 si è tenuta l'udienza per
l'omologazione del concordato.
La SGR ha, dunque, reputato opportuno agire per il riconoscimento giudiziale del privilegio speciale
(ex articolo 2775 bis c.c.) afferente al credito in argomento, ferma restando la possibilità, a valle del
14positivo esito del giudizio di merito in essere nei confronti dei Promittenti Venditori, di escutere la
fideiussione rilasciata, a suo tempo, dalle Assicurazioni. La prima udienza è stata fissata per il 22
maggio 2015.
***
In aggiunta a quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al
procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la citata sentenza 5450/2012
con la quale, il Consiglio di Stato – in integrale riforma della pronuncia 9212/2011 con la quale il TAR
del Lazio aveva ritenuto sussistenti i requisiti di agibilità degli immobili di cui al compendio di Piazza
dei Navigatori – ha (inter alia) definitivamente accertato che, in tale fattispecie (i) non ricorrono in
alcun modo i presupposti per il rilascio dei certificati di agibilità per tali immobili (ii) non si sono in
alcun modo verificate le condizioni per la maturazione del cosiddetto silenzio sulle istanze di agibilità a
suo tempo presentate dai Promittenti Venditori.
Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto dall’ordinamento giuridico,
tra l’altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in relazione a circostanze di fatto da
ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice avrebbe basato il proprio giudizio
considerando o come esistente un fatto viceversa risultato inesistente, ovvero come insussistente una
circostanza invece debitamente accertata).
In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la commissione
di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al Comune, la mancata
realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato come non completa la
documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad ottenere il rilascio dei certificati
di agibilità.
La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di costituzione,
evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si era già a suo
tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest’ultima che potrebbe
consentire di considerare l’iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un giudizio da
ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito e ha, comunque, contestato la fondatezza di quanto
sostenuto dalle ricorrenti.
ll Consiglio di Stato ha fissato la relativa udienza di trattazione per il 24 marzo 2015.
Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa)
La SGR sta conducendo le attività di regolarizzazione catastale ed urbanistica dell’immobile di Rivoli.
Parallelamente, sta valutando le opzioni a disposizione per tutelare i propri diritti nell’interesse dei
partecipanti al Fondo in relazione all’esercizio delle opzioni di vendita delle caserme a CO.GE.FER
S.p.A., tuttora inadempiente.
In merito all’immobile di Sala Consilina, la SGR – per conto del Fondo – ha notificato in data 5 febbraio
2014 – a CO.GE.FER. S.p.A., Corrado Salustro e Adelma Cariani, un atto di citazione a comparire
avanti al Tribunale di Milano per ottenere:
(i) in via principale, l’accertamento giudiziale della conclusione del contratto di compravendita per
effetto dell'esercizio dell'opzione da parte del Fondo e della conseguente condanna dei convenuti al
pagamento del corrispettivo, pari ad Euro 4.900.000 oltre IVA di legge oltre interessi a decorrere
dal 12 febbraio 2012;
(ii) in via subordinata, l'emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. previo
pagamento del predetto corrispettivo nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno anche ai sensi
dell'art. 1224 c.c..
Alla prima udienza, tenutasi in data 26 maggio 2014, il giudice ha concesso i termini per il deposito
delle memorie istruttorie.
In data 15 ottobre 2014, si è tenuta l’udienza di discussione dei mezzi istruttori all’esito della quale il
giudice si è riservato.
15Il Giudice, sciogliendo la riserva di cui sopra, ha ritenuto la causa documentale e matura per la
decisione e, pertanto, ha rinviato all'udienza del 12 novembre 2015, per la precisazione delle
conclusioni.
1.5 La struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri
Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili
esteri detenuti dal Fondo.
1.6 Gestione finanziaria
Alla data del 31 dicembre 2014, l’ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad €
72.721.592 che corrisponde al 32,31% della somma degli immobili e delle partecipazioni di controllo.
Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento.
- Tre finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance, per un ammontare complessivo
pari a € 38.710.543. Si ricorda che con l’ atto modificativo firmato nell’ottobre 2013 dei contratti di
finanziamento originari stipulati nel febbraio 2007, i contratti sono oggi garantiti dagli immobili di
Gelsenkirchen (G), Almere (NL), Amstelveen (NL) e dagli immobili svedesi di Valbo e Koping. Il
contratto prevede che a fronte del disinvestimento di uno degli immobili già dati in garanzia (in
Germania ed in Olanda), il Fondo dovrà rimborsare un importo superiore rispetto all’importo della
linea esistente per il medesimo immobile; a fronte del disinvestimento di un immobile in Svezia il
Fondo dovrà rimborsare una quota dei finanziamenti di Amstelveen, Almere e di Gelsenkirchen.
Pertanto a seguito della vendita dell’immobile di Saltsjobaden il fondo ha proceduto ad effettuare
un rimborso parziale di € 9.839.457 a valere sulla linea di Amstelveen.
16Nella medesima scrittura era inoltre prevista la facoltà per il Fondo di esercitare un’Opzione di
Estensione della durata dei finanziamenti medesimi dal febbraio 2015 al 31 dicembre 2017 per
allineare la durata dei finanziamenti all’ utilizzo del Periodo di Grazia. Tale opzione è stata
esercitata e con decorrenza febbraio 2015 è entrata in vigore la revisione delle condizioni
finanziarie che prevede la corresponsione di interessi mensili pari al tasso euribor 1 mese
maggiorato di 240 bps .
- Un‘apertura di credito in conto corrente ipotecario, concessa da Banca Carige Italia S.p.A., con
scadenza il 31 dicembre 2017, attualmente utilizzata per € 34.011.049 A garanzia di tale
finanziamento sono stati ipotecati tutti gli immobili appartenenti al portafoglio italiano. Il contratto
di finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine di
475 basis points
La tabella sottostante riepiloga la situazione finanziaria del Fondo nel corso del 2014.
Istituto di credito Debito 2013 Debito 2014 Interessi 2014 Scadenza Tasso medio Valore Garanzia Loan to Value
ING Real Estate Finance / Gelsenkirchen 21.750.000,00 21.750.000,00 296.525,02 dic-17 1,36% 34.300.000,00 63,41%
ING Real Estate Finance / Almere 15.350.000,00 15.350.000,00 209.417,61 dic-17 1,36% 10.400.000,00 147,60%
ING Real Estate Finance / Amstelveen 11.450.000,00 1.610.543,00 44.590,30 dic-17 0,68% 26.500.000,00 6,08%
Totale ING Real Estate Finance 48.550.000,00 38.710.543,00 550.532,93 1,26% 71.200.000,00 54,37%
Carige 69.689.753,76 34.011.049,14 1.611.832,50 dic-17 3,11% 97.290.000,00 34,96%
Totale 118.239.753,76 72.721.592,14 2.162.365,43 2,26% 168.490.000,00 43,16%
Nel corso del 2014, il costo medio del debito è stato pari 2,26%, in aumento rispetto al costo medio
registrato nel 2013 (1,95%) principalmente dovuto all’incremento dello spread applicati da Banca
Carige in fase di rinegoziazione. L’importo degli oneri finanziari complessivi per l’anno 2014 è stato
pari a € 2.162.365 a livello di Fondo, in diminuzione rispetto al 2013 a seguito dei rimborsi effettuati
nell’anno.
1.7 Gestione dei rischi di cambio e di tasso d’interesse
Il Fondo è esposto al rischio di oscillazione dei tassi di interesse, poiché un incremento degli stessi
genera un aumento degli oneri finanziari in presenza di contratti di finanziamento basati su un
parametro periodicamente rideterminato (Euribor). La SGR ha finora ritenuto di non procedere ad
alcuna copertura del rischio di tasso di interesse, valutando più realistico uno scenario futuro di
stabilità o marginale rialzo dei tassi di interesse, almeno per il prossimo anno. La SGR sta monitorando
l’andamento dei tassi d’interesse per valutare l’implementazione di una forma di hedging qualora le
condizioni di mercato lo richiedessero.
Il Fondo è altresì esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della
corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle
delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio
cambio della propria esposizione attraverso vendite a termine di valuta.
Nel corso del 2014 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato di
competenza per l’anno pari a € -446.467.
1.8 Obiettivi di gestione del Fondo per il 2015
Anche in relazione alla delibera di utilizzo del periodo di grazia, le attività della SGR nel corso del 2015
saranno improntate all’avvio del processo di dismissione degli immobili già valorizzati e pronti per la
vendita e alla valorizzazione degli asset che richiedono ancora interventi prima di essere proposti al
mercato.
La gestione ordinaria continuerà a focalizzarsi sulla gestione del portafoglio esistente, avviando una
serie di attività di valorizzazione che ottimizzino la redditività del portafoglio nel suo complesso. In
alcuni casi, tra i quali l’immobile di Levate e di Casal del marmo, la necessità di riposizionare gli asset
17richiederà investimenti più significativi, in altri casi le attività saranno limitate ad interventi da
determinarsi di volta in volta e propedeutici alla dismissione.
Si ricorda che, nella seduta del 31 ottobre 2013, il Consiglio di Amministrazione della SGR - su parere
conforme dell'organo di controllo e nell'esclusivo interesse dei partecipanti al Fondo - ha deliberato, ai
sensi dell’articolo A.3 del regolamento di gestione, la liquidazione del Fondo a far data dal 31 dicembre
2014 per scadenza della relativa durata e la contestuale proroga della durata stessa di 3 (tre) anni
(“Periodo di Grazia”), con scadenza al 31 dicembre 2017, al solo scopo di completare lo smobilizzo
degli investimenti ancora presenti in portafoglio.
La scelta sopra indicata è stata assunta dalla SGR, nell’esclusivo interesse dei partecipanti, al fine di
completare l’attività, già avviata, di smobilizzo del patrimonio immobiliare del Fondo, avendo a
disposizione un orizzonte temporale più ampio allo scopo di evitare, stante la notoria e perdurante
crisi dei mercati economico-finanziari ed immobiliari, gravi perdite che potessero compromettere il
rendimento finale del Fondo e beneficiando, al contempo, di un contesto più stabile.
Nella stessa seduta il Consiglio di Amministrazione della SGR ha, altresì, approvato, in via generale, la
modifica dell’articolo B.3.1.1. del regolamento di gestione del Fondo, relativa alla diminuzione del
compenso annuo di gestione (da 1,5% a 1,25%) spettante alla SGR. Tale modifica ha efficacia a far
data dall’01.01.2015.
1.9 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo
Nomina di Jones Lang LaSalle nella qualità di Esperto Indipendente
Con il 2013 si è concluso il mandato triennale relativo all’incarico di esperto indipendente di Cushman
& Wakefield iniziato nel 2011. La SGR ha pertanto attivato la procedura per l’identificazione del
soggetto a cui affidare l’incarico per il triennio successivo. I criteri di selezione adottati hanno preso in
considerazione la presenza e la diffusione della società nelle piazze di interesse del Fondo (Italia,
Svezia, Olanda, Germania e Regno Unito), il livello dei servizi offerti, il costo delle prestazioni nonché
la presenza di eventuali conflitti d’interesse con la SGR.
Al termine del procedimento la SGR ha attribuito l’incarico di esperto indipendente. Con decorrenza
dalla semestrale del 30.06.2014, a Jones Lang Lasalle operatore internazionale di elevato standing.
***
Attività di commercializzazione
Nel mese di luglio 2014 la SGR aveva avviato il processo di dismissione di un portafoglio di 4 immobili
esteri di proprietà del Fondo, interrotto nell’ultimo trimestre del 2014 in quanto, alla luce della grave
incertezza che limita la visibilità sulla ripresa economica a livello europeo, l’investitore ha ritenuto di
non procedere all’acquisto.
Ad ogni modo l’accelerazione impressa alle attività di commercializzazione degli immobili a seguito
dell’ingresso nel Periodo di Grazia, e del rigetto della proposta di modifica regolamentare relativa
all’estensione del termine di durata del Fondo al 2019, inizia a produrre dei risultati significativi.
Nel corso dell’ultimo trimestre del 2014, infatti, la SGR ha ricevuto alcune manifestazioni d’interesse
riguardanti diversi immobili del Fondo.
Per tutte queste, sono attualmente in corso le attività di due diligence e le opportune analisi di
fattibilità e convenienza da parte della SGR.
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Modifica condizioni linea di credito Carige Italia Spa
Il 18 marzo 2014 la linea di credito ipotecaria concessa da Banca Carige Italia Spa è stata modificata
alle seguenti condizioni:
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