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Società di Gestione
del Risparmio S.p.A.
Advisor e soggetto delegato
Europa
Immobiliare
Fondo Comune di investimento
immobiliare di tipo chiuso
Istituito ai sensi dell’art. 36 del d. lgs.
n. 58/98 Testo Unico della Finanza
RENDICONTO
al 31 DICEMBRE 2015
0
Fondo Europa Immobiliare N° 1
RENDICONTO DEL FONDO
“EUROPA IMMOBILIARE 1”
AL 31 DICEMBRE 2015
Indice
EUROPA IMMOBILIARE .......................................................................................................... 0
1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ............................................................................. 1
1.1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ............................................................................. 1
Inquadramento generale del mercato immobiliare ................................................................. 1
Indicatori macroeconomici .................................................................................................. 2
Andamento PIL ................................................................................................................. 3
Tasso di inflazione ............................................................................................................. 3
Politica Monetaria Europea.................................................................................................. 4
Il mercato degli investimenti immobiliari............................................................................... 5
Italia ................................................................................................................................ 5
Germania.......................................................................................................................... 8
Olanda ............................................................................................................................. 8
1.2 IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ..................................................................................... 9
Diversificazione Geografica ................................................................................................. 9
Diversificazione Settoriale ................................................................................................... 9
Composizione Patrimoniale ............................................................................................... 10
Descrizione del Portafoglio ................................................................................................ 11
1.3 GESTIONE IMMOBILIARE ............................................................................................ 14
Informazioni sulla gestione ............................................................................................... 14
Struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri........................................... 16
Vendite nel corso del 2015................................................................................................ 17
1.4 GESTIONE FINANZIARIA ............................................................................................. 18
Indebitamento ................................................................................................................ 18
Gestione dei rischi di cambio e di tasso d’interesse .............................................................. 19
1.5 GESTIONE MOBILIARE ..................................................................................................... 19
1.6 OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL 2016 ................................................................ 19
1.7 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO ............................................................ 20
1.8 CONTENZIOSI ................................................................................................................ 21
1.9 METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE ...................................... 26
1.10 GLI ESPERTI INDIPENDENTI ........................................................................................... 27
1.11 REGIME FISCALE DEI FONDI IMMOBILIARI E DEI PARTECIPANTI ............................................ 28
1.12 RISULTATO DELLA GESTIONE NEL 2015 ........................................................................... 30
1.13 DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL 2015........................................ 30
2. SITUAZIONE PATRIMONIALE ......................................................................................... 31
3. SITUAZIONE REDDITUALE ............................................................................................. 33
4. NOTA INTEGRATIVA ....................................................................................................... 35
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA ..................................................................... 35
PARTE B – LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO ....................................... 37
Sezione I – Criteri di valutazione ....................................................................................... 37
Sezione II – Le Attività ..................................................................................................... 39
Sezione III – Le Passività.................................................................................................. 46
Sezione IV – Il valore complessivo netto............................................................................. 48
Sezione V – Altri dati patrimoniali ...................................................................................... 48
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO .................................................. 49
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari ................... 49
Sezione II – Beni immobili ................................................................................................ 49
Sezione III – Crediti ......................................................................................................... 50
Sezione IV – Depositi bancari ............................................................................................ 50
Sezione V – Altri beni ....................................................................................................... 50
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari.................................................... 50
Sezione VII – Oneri di gestione ......................................................................................... 51
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri...................................................................................... 52
Sezione IX – Imposte ....................................................................................................... 52
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI ..................................................................................... 53
1. Relazione degli Amministratori
1.1 Analisi del mercato immobiliare
Inquadramento generale del mercato immobiliare
Il settore immobiliare riveste un ruolo rilevante nell’economia è collegato con il settore creditizio e
finanziario. Le molteplici interazioni che si sviluppano tra il mercato immobiliare e quello del credito
hanno un impatto sulle scelte di politica monetaria e influenzano anche i cicli dell’intera economia e le
condizioni di stabilità del sistema finanziario. La crisi dei mutui sub prime negli Stati Uniti d’America,
all’origine della crisi globale del 2008, ne è stato un chiaro esempio. Riportiamo qui di seguito un
diagramma con le varie fasi della crisi economica e immobiliare a partire dalla fase espansiva degli
anni ’90.
2
3
01
01
90
-2
-2
06
07
08
10
14
15
ni
an
20
20
20
20
20
BCE mette in 20
atto la rettifica
incremento dei famiglie in Quantitative
fragilità del degli attivi
ciclo di prestiti difficoltà per Easing
calo degli sistema bancari (Asset
espansione incagliati e l'impossibilità di (politica
investimenti economico quality review)
immobiliare deteriorati per pagare i mutui monetaria
finanziario il meccanismo
le banche della BCE)
di vigilanza
unico della BCE
primi segnali
di ripresa del
riduzione flessione degli
si riduce difficoltà nel mercato e
aumento dei graduale delle investimenti e i NPLs arrivano
l'attività del concedere degli
prezzi e transazioni graduale calo a 300 miliardi
comparto delle nuovi indicatori
aumento immobiliari in dei prezzi degli di € nel 2014
costruzioni finanziamenti macro
tutti i comparti immobili
immobilari e
economici
L’attività del settore delle costruzioni ha influenzato la dinamica del mercato immobiliare. Gli acquisti
di abitazioni, aumentati di quasi il 75% nella fase espansiva del mercato (anni ’90), a partire dal 2007
hanno cominciato a calare a picco e nel 2013 erano più che dimezzati rispetto al 2006. Il grafico
seguente, pubblicato da Banca d’Italia indica i valori del PIL complessivo, investimenti fissi lordi dei
comparti residenziale e non residenziale e valore aggiunto costruzioni. L’analisi parte dal 1996 con
indice pari a 100, la linea in giallo indica gli investimenti lordi.
1
Secondo i dati di Banca d’Italia, un fattore che ha pesato in misura rilevante sulla situazione
economica e finanziaria delle imprese del settore è l’accumulo di fabbricati invenduti, sul quale fino
all’autunno del 2013 le aziende erano anche soggette a tassazione sugli immobili.
Il deterioramento dei bilanci causato dall’invenduto può essere sintetizzato, per le sole imprese di
costruzioni e immobiliari, dal rapporto tra rimanenze di immobili e fabbricati in costruzione e ricavi
netti. Dalla fine degli anni novanta fino al 2006 la crescita delle rimanenze è stata lievemente inferiore
a quella dei ricavi: la fase espansiva del mercato immobiliare generava aspettative positive per il
settore, alimentando l’avvio di nuove iniziative immobiliari. Dal 2006 la situazione è cambiata: a fronte
di una decelerazione e poi del calo dei ricavi, le rimanenze (anche per la natura pluriennale del ciclo
produttivo) hanno continuato a crescere a ritmi sostenuti, per arrestarsi soltanto nel 2010.
Indicatori macroeconomici
Ad inizio 2016 notiamo che i segnali di miglioramento già presenti nel 2015 permangono: gli indicatori
macroeconomici sono positivi anche se il processo è graduale. Il tasso di crescita del PIL è 0,20% ma
le previsioni sono state riviste al rialzo dalle BCE a dicembre 2015 e sono per una crescita dello 1,8%
nel 2016, mentre il tasso di inflazione è dello 0,30%, e quello previsionale (stimato dalla BCE) è pari
all’1,4%.
MACRO ECONOMIC INDICATORS
population (2015) 61.070.224
GDP growth rate QoQ** (Q3 2014-
Q3 2015 0,20%
GDP forecast (2016) 1,80%
GDP per capita 2014* ($) 35.334
unemployment rate (2015) 11,50%
disposable household income
(annual growth rate) -0,32%
inflation rate (October 2015) 0,30%
*International monetary fund
**Q-o-Q % : quarter on quarter % change
Fonte: Banca d’Italia
2
Secondo i dati pubblicati dalla Banca d’Italia permangono rischi per la stabilità finanziaria derivanti
dall’evoluzione dell’economia mondiale.
Le prospettive di crescita per il 2015 sono migliorate, in seguito alla politica monetaria di tipo
espansivo.
I tassi di inflazione molto bassi rendono più difficile il riassorbimento dell’elevato volume di debito,
pubblico e privato.
In Italia l’eccesso di credito concesso per l’acquisto di immobili negli anni scorsi ha provocato
un’enorme quantità di incagli e sofferenze che ha portato le banche ad effettuare gi accantonamenti e
coperture dei crediti svalutati secondo le istruzioni impartite dalla BCE.
Il settore bancario appare in recupero seppur disomogeneo e in ogni caso molto più attento alla
capacità di rimborso del debitore.
Vi sono però molti immobili che fanno ormai parte del mercato coattivo che devono essere dismessi,
ma l’inefficienza di questo mercato contribuisce a dilatare l’orizzonte temporale delle recessioni.
Andamento PIL
L’istogramma seguente mostra l’andamento del PIL dal 2012 al 2016 (2015 e 2016 sono dati stimati)
per l’Italia, Spagna, Francia, Germania, Stati Uniti e Giappone:
GDP GROWTH 2012-2016
4
2,93 2,84
3 2,76
2,32
2,2 2,2
2,2 2,02
1,9 1,8
2 1,7 1,65
1,5 1,56
1,3 1,4 JAPAN
1,1 1,2 1,1
GDP growth %
USA
1 0,7 0,74
GERMANY
0,3 0,3
0 0,1 FRANCE
0
SPAIN
2012 2013 2014 2015E 2016E
-0,3 ITALY
-1
-1,2
-1,4
-2
-1,9
-2,2
-3
Tasso di inflazione
Il grafico che segue illustra l’andamento dell’inflazione dal 2009 ad agosto 2015 mettendo a confronto
Italia, UE e USA.
3
INFLATION RATE IN ITALY EU AND USA 2012-2015
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
%
0,50%
0,00%
-0,50%
Sept 2014-Sept
Dic-2012 Dic-2013 Apr-2013 Apr-2014 Aug-2013 Aug-2014 Nov-2013 Nov-2014 Apr 2015-Apr 2014
2015
ITALY 0,70% 0,60% -0,10% 0,20% -0,10% 0,20%
USA 1,50% 2% 1,70% 1,30% -0,10% 0,00%
EU 1% 0,80% 0,50% 0,30% -0,30% 0,10%
Si nota che il tasso di inflazione è al ribasso sia per gli USA sia per l’Europa. Gli effetti della politica
monetaria del Quantitative Easing si troverebbero concretizzare a partire da quest’anno e nel 2016.
Politica Monetaria Europea
La BCE ha intrapreso la politica del Quantitative Easing (QE), la cui traduzione letterale è
«alleggerimento quantitativo».
Esso consiste in un piano di allentamento monetario da parte di una banca centrale, da realizzarsi
attraverso l’acquisto di titoli di Stato per incentivare la crescita economica.
Questa politica monetaria viene eseguita sull’esempio degli USA, con l’acquisto in modo massiccio di
titoli di Stato per arrestare la deflazione e dare slancio all’economia anche se permangono ancora
dubbi sulla reale utilità di questa manovra dato che l’Unione Europea non è uno stato federale ma è
formato da diverse nazioni con vari giudizi di rating in termini di solvibilità (tripla A per la Germania
fino al caso peggiore rappresentato dalla Grecia).
Il QE comporta la stampa di moneta che la BCE effettua per immettere in circolazione e comprare
titoli di stato e vari tipi di bond con scadenza 2-20 anni.
Gli acquisti saranno di 60 miliardi al mese per un totale di 1140 miliardi di euro.
I limiti sono: la BCE potrà comprare non oltre il 25% dei titoli emessi da un paese per un importo
massimo del 33% del debito con la BCE del paese stesso. Con la clausola del risk sharing
(condivisione del rischio) esso viene ripartito all’80% dalla BCE mentre il restante 20% dalle banche
centrali degli stati coinvolti.
Conseguenze del QE:
- aumento della massa monetaria in circolazione;
- deprezzamento dell’Euro che favorisce le esportazioni ma sfavorisce le importazioni di beni e
materie prime;
- diminuzione dei tassi di interesse dei titoli di stato. Se la BCE compra svariati miliardi di titoli di
stato i rendimenti scendono ed è un vantaggio per gli stati emittenti che pagano meno il debito che
mettono sul mercato. Questo non include i rendimenti dei BTP Italia ed alcuni buoni fruttiferi
postali che sono legati all’inflazione che dovrebbe invece aumentare gli interressi dei vari bond ed
obbligazioni sono scesi a vantaggio delle banche emittenti ma a svantaggio di chi investe su questi
prodotti.
A fine ottobre la Banca centrale europea ha annunciato una revisione del programma di acquisto di
titoli di Stato (Quantitative Easing) in occasione del prossimo dicembre. Fra le varie opzioni, ha
anticipato Draghi, la Bce ha anche discusso un nuovo taglio sul tasso che la banca applica sui depositi
delle banche, attualmente a -0,2%.
4
I dati seguenti mettono a confronto Germania Francia Italia e Spagna in riferimento ai rendimenti dei
titoli di Stato. Nell’istogramma vengono indicati i tassi a due anni e sei mesi. Dal 2011 i tassi sono
scesi in modo lento e progressivo fino ad arrivare ad essere negativi.
Fonte: Unicredit
Il mercato degli investimenti immobiliari
Nel complesso, i primi tre trimestri del 2015 hanno registrato volumi globali d’investimento pari a $497
miliardi, un incremento del 3% rispetto allo stesso periodo del 2014.
In particolare a livello globale il Q3 2015 ha registrato volumi d’investimento per circa $173 miliardi,
configurando valori in aumento del 2% rispetto al Q2 e in linea con il Q3 2014.
Il mercato americano resta dinamico con una crescita del 18% sui primi tre trimestri dell’anno,
nonostante l’attività nel Q3 fosse decisamente stagnante circa un anno fa.
Il mercato degli investimenti afferente all’area Asia-Pacifico rimane caratterizzato da una generale
staticità rispetto al 2014 con un valore di $89 miliardi al termine dei primi tre trimestri del 2015.
Il mercato Emea nei primi nove mesi del 2015 ha raggiunto investimenti per circa $180 miliardi di cui
circa un terzo nel Q3. La Germania gioca il ruolo chiave in questo scenario di crescita con volumi di
circa il 50% superiori a quelli registrati nei primi tre trimestri del 2014. Seguono la Gran Bretagna
(15%), i Paesi Nordici ( 27%) e il Benelux (circa 14%).
Italia
Per quanto riguarda l’Italia, nei primi nove mesi del 2015 c’è stata una conferma del forte interesse da
parte degli investitori: considerando tutti gli asset class, sono stati investiti in Italia circa €5 miliardi di
euro di cui €1.5 miliardi nel Q3 (il 43% in più rispetto allo stesso trimestre del 2014).
I capitali investiti in questi primi tre trimestri del 2015 sono stati di provenienza internazionale (80%
circa dell’ammontare totale).
Più nel dettaglio, oltre metà dei capitali proviene da USA e Middle East (capitali attivi in operazioni
value add e core).
In particolare i capitali Middle East riguardano l’acquisizione di hotel a Roma e a Venezia.
Una quota importante dei capitali è stata di origine globale.
Anche i capitali italiani sono stati attivi sul mercato.
Da segnalare in questi primi tre trimestri del 2015 l’incremento di capitali provenienti dalla Germania
(+33% rispetto allo stesso periodo 2014) imputabili in gran parte ad una rilevante operazione nel
settore Retail Shopping Centres nel Sud Italia da parte di ECE a Pompei.
5
Nell’ambito del settore Retail, la transazione di un retail park a Settimo Torinese da parte di UBS
testimonia che anche questi asset secondari sono tornati nel mirino degli investitori con profili core
plus. Si tratta senz’altro di un segnale positivo nel mercato.
Anche i capitali provenienti dalla Gran Bretagna sono aumentati di circa dieci volte rispetto allo stesso
periodo del 2014 (da €22 milioni agli attuali €190 milioni di euro).
Per quanto riguarda la tipologia di investitori attivi sul mercato occorre sottolineare la rilevante
presenza di private equity groups con profili semi opportunistici e che ricorrono in gran misura alla
leva finanziaria. Questi investitori cercano prodotti Office e Retail, single assets e portafogli da
riposizionare o per i quali sviluppare forti attività di Asset management.
Altri investitori nuovamente attivi sul mercato sono gli investment managers supportati da separate
account con origini globali e non solo Emea. Non tutti questi Investment managers sono supportati da
fondi con natura discrezionale ma tanti agiscono in virtù di mandati, non sempre in esclusiva, per
conto di diversi fondi pensione americani ed asiatici ma anche di alcuni fondi tedeschi ed olandesi.
In Italia si investe per una serie di elementi fra i quali la disponibilità di debito a basso costo rispetto
ai ritorni attesi (soprattutto sui prodotti secondari) e la mancanza di opportunità di investimento in
altri paesi più liquidi a parità di ritorni.
Più nello specifico, nel Q3 2015 sono state registrate in totale 21 transazioni di investimento inclusa
l’acquisizione di una proprietà nel settore Uffici a Milano da parte di un investitore Cinese (attraverso
Fondo pensione portoghese) per circa €345 milioni e localizzato nel Centro Storico. Si tratta di una
delle maggiori transazioni in assoluto (non di portafoglio) registrate nel mercato immobiliare italiano
negli ultimi dieci anni.
In particolare nei primi nove mesi del 2015 i deals afferenti ai settori Office, Mixed Use e Hotel hanno
registrato un incremento a 3 cifre rispetto ai valori dello stesso periodo del 2014.
Al contrario il settore Retail ha registrato una riduzione dei volumi investiti di circa il 50% fra i due
periodi di interesse.
Italia, Volume degli investimenti totali per settore, € miliardi, 2005-Q3 2015
Fonte: JLL
Da un’analisi effettuata sugli ultimi 5 anni si registra una crescita nel tempo dell’incidenza di deals di
dimensione superiore ai 50 milioni di euro e una crescita della dimensione media dei deals che negli
ultimi dodici mesi ha raggiunto i €75 milioni circa.
Si conferma anche la quota di deals di portafoglio che rimane attorno al 25% del totale dei deals
chiusi negli ultimi dodici mesi.
Più nel dettaglio il settore Uffici nel Q3 2015 ha contribuito con circa € 757 milioni ai volumi totali
del trimestre (circa il 51% del totale) distribuiti su 9 operazioni (un solo deal di portafoglio).
6
Milano si conferma come piazza di maggiore interesse in grado di trainare i volumi complessivi e
catalizzando l’interesse della maggior parte dell’equity internazionale attiva, avendo registrato 6 delle
9 operazioni (per un totale di circa €647 milioni) attivate prevalentemente da parte di investitori che
hanno indirizzato i propri capitali nel centro storico e in zone periferiche.
A Roma, nel Q3 2015 ci sono state tre transazioni concernenti il settore Uffici (per circa €110 milioni).
Di queste, due erano relative ad immobili localizzati rispettivamente nel Centro e la terza si riferisce ad
immobili situati nel CBD. Da segnalare il coinvolgimento di un investitore istituzionale tedesco in uno di
questi deal.
Nell’ultimo trimestre i rendimenti netti prime sono rimasti stabili rispetto al Q2 2015 sia a Milano
(4.50%) che a Roma (4.90%). Alcuni business districts milanesi hanno evidenziato una compressione
dei tassi, in particolare nelle zone del Semicentro (dal 6.50% al 6.40%) e CBD (dal 5.25% al 5%).
L’elevato interesse per gli uffici di qualità permarrà anche nei prossimi mesi prospettando una
chiusura 2015 ad un livello fra i più elevati dell’ultimo decennio.
Nel settore Retail, nel terzo trimestre sono state registrate 3 transazioni per circa €205 milioni (il
14% dei volumi totali del trimestre), il 28% in meno rispetto al Q2 2015 e 34% in meno rispetto allo
stesso trimestre nel 2014. Considerando i primi 9 mesi del 2015, è stato rilevato un consistente
decremento dei volumi investiti nel settore Retail (-45%) rispetto allo stesso periodo del 2014: si è
passati infatti dai circa 1.2 miliardi di euro del 2014 ai circa 670 milioni di euro dell’anno corrente.
In verità, il calo registrato nei volumi investiti nel settore Retail non è dovuto ad una mancanza di
interesse bensì al generale ritardo nella chiusura delle operazioni. I tempi medi di due diligence infatti
sono aumentati e causano posticipi e rallentamenti nella finalizzazione delle operazioni che avranno
luogo nei prossimi mesi.
A riconferma di un trend osservato negli ultimi anni, nei primi 9 mesi del 2015 il capitale investito nel
settore Retail è stato prevalentemente internazionale (il 90% circa del totale dei volumi investiti) con
una buona rappresentanza di capitali europei ed in particolare tedeschi (per circa €166 milioni di euro)
e britannici (per circa €122 milioni di euro).
Per gli Shopping Centre continua la carenza di prodotti core in vendita in grado di soddisfare le
richieste degli investitori internazionali.
Data questa carenza, gli investitori core si trovano spesso ad un bivio e scelgono di investire in High
Street, ovvero un prodotto facile da capire con giusta size e redditività garantita.
Il rendimento netto prime per tutti i segmenti Retail si è ridotto nel Q3 2015 attestando i valori attorno
al 5,65% per i Centri Commerciali (dal 5,75% nel Q2), 7% per i Parchi Commerciali (stabile al Q2),
4,25% per l’High Street di Milano (dal 4,50 nel Q2) e 4,35% per l’High Street di Roma (dal 4,60 nel
Q2).
Per la logistica permane la carenza di prodotto che caratterizza il mercato italiano da parecchi mesi
impattando il livello totale dei volumi investiti nel settore.
All’interno di questo contesto, nel Q3 2015 il volume transato è stato di circa €21 milioni di euro
relativi a due operazioni condotte entrambe da investitori esteri.
I volumi totali registrati nella logistica nei primi tre trimestri del 2015, pari a circa € 175 milioni,
ammontano alla metà di quelli registrati nello stesso periodo del 2014. Questo dato è dovuto alla
citata carenza di prodotto. Tuttavia molte operazioni in questo settore saranno in chiusura entro fine
anno.
Alla luce di questo contesto, i rendimenti netti prime nel Q3 2015 sono rimasti costanti a Milano
rispetto al Q2 ad un livello di 7.15% mentre a Roma hanno registrato una riduzione al valore attuale
di 7.25%.
Una lettura integrata di tutti gli indicatori sopra descritti delinea un mercato immobiliare che ha
ritrovato la sua dinamicità rispetto ad anni più recenti e che presenta una combinazione di
caratteristiche più vicine ai mercati più maturi.
Il Q3 è stato un trimestre dai volumi eccezionalmente elevati in Emea, tuttavia per il Q4 non ci si
attendono valori come quelli dello scorso anno in quanto vi è un leggero rallentamento delle attività.
7Sul versante del debito i senior lenders sono rimasti estremamente attivi nell’ultimo periodo ottenendo
buone performance poiché focalizzati su asset classes core e core plus.
I lenders alternativi continuano a rendere disponibili capitali per asset classes che i player tradizionali
generalmente trascurano.
Germania
Nel 2015, l volume delle transazioni degli immobili commerciali nel mercato tedesco, si è incrementato
per i sesto anno consecutivo, ed è stato pari ad € 55.1 miliardi, in significativa crescita (+40%)
rispetto all’anno precedente. Il 41% del’aumento si riferisce a immobili a destinazione uffici ed il 31%
ad immobili a destinazione retail. Sono state favorite ampie transazioni e le prime 10 operazioni
costituiscono il 18% dei volumi. La capitale tedesca ha registrato il volume maggiore di transazioni con
un incremento del 84% rispetto all’anno precedente. Complessivamente le 7 principali città tedesche
hanno registrato un incremento del 35%. Anche le transazioni per i centri minori si sono incrementati
del 34%.
Continua la compressione dei rendimenti. La media dei rendimenti per le principali 7 città è pari al
4,15%, per gli immobili localizzati in posizioni secondarie i rendimenti aumentano fra i 75 e 240 basis
point in base alle diverse tipologie di immobili con ulteriori attese di compressione per il 2016.
Andamento dei Volumi di vendita negli ultimi 5 anni Germania
F
Fonte: JLL Research
Olanda
Nel 2015, il mercato immobiliare olandese ha beneficiato dell’afflusso di nuove fonti di capitali estero,
con particolare riferimento a capitali asiatici, registrando i livelli di investimento più elevati dal 2007
pari ad Euro 11.6 miliardi (+10.5%) e con un record massimo in assoluto per il settore retail. Gli
investitori di tipo core hanno riacquistato fiducia nel mercato. Gli stessi investitori locali sono tornati ad
acquistare sul mercato.
Le principali 4 città hanno totalizzato il 40% delle transazioni.
I miglioramenti attesi nell’economia e nel mercato del credito fanno prevedere ulteriori miglioramenti
per il 2016
81.2 Il portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2015 il fondo detiene, direttamente ed indirettamente 8 immobili.
Diversificazione Geografica
La diversificazione geografica del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2015 è rappresentata dal
grafico che segue:
Diversificazione Settoriale
La diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2015 è rappresentata dal
grafico che segue:
9Composizione Patrimoniale
La composizione delle attività al 31 dicembre 2015 è evidenziata dal grafico che segue:
Non ci sono state variazioni all’Asset Allocation nel corso dell’esercizio 2015. A seguito delle cessioni
avvenute nel corso dell’anno, nonché dei nuovi valori di mercato degli immobili al 31 dicembre 2015 si
riporta di seguito un aggiornamento del capitale investito nelle diverse asset class previste dal
documento strategico di Asset Allocation.
Valori correnti Peso % Min % Max %
Terziario 68.912.000 49,45% 30% 50%
Commerciale 27.688.000 19,87% 20% 50%
Logistica 35.970.000 25,81% 5% 25%
Altro 6.790.000 4,87% 5% 15%
TOTALE 139.360.000 100,00%
Italia 79.660.000 57,16% 30% 60%
Germania 32.800.000 23,54% 0% 20%
Olanda 26.900.000 19,30% 10% 30%
TOTALE 139.360.000 100,00%
10Descrizione del Portafoglio
Palazzo ad uso uffici e terziario – Milano, via Bisceglie
L’immobile, costruito in più fasi tra la metà
degli anni ’80 e la metà degli anni ’90, è
situato a Milano in via Bisceglie in prossimità
della stazione della metropolitana della linea
rossa Milano – Bisceglie, dalla quale dista circa
trecento metri. La zona circostante è dotata di
ottima accessibilità grazie alla vicinanza, oltre
che con la metropolitana, con la rete della
tangenziale Ovest e con la circonvallazione
esterna cittadina. Il complesso si sviluppa su
15.363 mq di superficie lorda ed è costituito da
due edifici oltre a 118 posti auto.
L’acquisizione è avvenuta in data 28 Settembre 2007 dalla società Bastogi S.p.A. ad in prezzo totale
di € 35,5 milioni oltre agli oneri fiscali e di due diligence. L’edificio è interamente affittato Vodafone
Omnitel N.V. che lo utilizza come centro tecnologico e di elaborazione dati per il controllo del traffico
telefonico Italiano, della penisola Iberica e della Grecia.
In data 30 luglio 2010 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza 1 agosto
2010 e termine 31 luglio 2019 con l’attuale conduttore Vodafone Omnitel Nv.
Il Fondo ha concordato con la controparte una riduzione del canone di locazione prevedendo una
scalettatura del canone.
Precisamente il conduttore corrisponderà al Fondo un canone pari a € 2.210.000,00 dall’1 agosto
2010 al 31 luglio 2011 e un canone pari € 2.485.340 dal 31 luglio 2011 sino a naturale scadenza cui
si sommeranno gli adeguamenti Istat.
Il conduttore avrà altresì la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, con preavviso minimo
di dodici mesi, a decorrere dal 1 agosto 2017.
Il canone di locazione annuo sarà aggiornato al 100% della variazione ISTAT accertata di anno in
anno.
La manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico della parte conduttrice fatta
eccezione per le manutenzioni straordinarie afferenti le parti strutturali del complesso le quali restano
in capo alla locatrice.
Alla data del 31 dicembre 2015, il canone era pari ad € 2.600.913,60.
Centro Logistico - Via Dossi, Levate (BG)
Il centro logistico in Levate è stato acquistato il
15 novembre 2005 al prezzo di € 33,3 milioni.
L’area è ubicata nelle immediate vicinanze
dell’uscita di Dalmine dell’autostrada A4 Milano-
Venezia.
Il complesso si sviluppa su un’area di 94.500 mq
circa dei quali 43.300 mq sono destinati a
deposito merci, 36.300 mq sono destinati agli
spazi di manovra mentre i rimanenti 14.900 mq
sono destinati a verde.
La struttura logistica è inoltre dotata di raccordo ferroviario che collega un’ala del complesso
all’adiacente snodo ferroviario per il carico/scarico merci. Attualmente l’immobile è sfitto.
Nel corso del primo semestre 2015 la SGR ha appaltato le opere di riqualificazione ad una primaria
impresa edile del nord italia ed i relativi lavori sono stati avviati nel mese di maggio 2015.
I lavori, che inizialmente avevano una durata di circa nove mesi, hanno subito dei rallentamenti nel
11corso del secondo semestre 2015 e pertanto si prorogheranno indicativamente fino alla fine del primo
semestre 2016.
Nel secondo semestre 2015 è stato conferito incarico in esclusiva a GVA Redilco per l’attività di
intermediazione immobiliare volta a ricercare sul mercato le opportunità di cessione/locazione
dell’immobile.
Caserma dei Carabinieri - Corso Torino 12, Rivoli (TO)
Il complesso, adibito a Caserma dei Carabinieri,
è stato acquistato il 28 novembre 2005 al prezzo
di € 4,6 milioni.
La proprietà, ubicata nel comune di Rivoli
(naturale proseguimento della periferia ovest di
Torino), comprende due distinti edifici: uno di
tre piani adibito a Caserma, uno di cinque piani
destinato ad alloggi e relativi box.
La superficie complessiva realizzata è di 3.945 mq oltre ai parcheggi, spazi di manovra e verde
condominiale.
All’interno dell’area è anche presente un distributore di carburante per il rifornimento degli automezzi
in dotazione all’Arma dei Carabinieri.
La proprietà è stata ultimata il 21 novembre 2003 ed è locata al Ministero dell’Interno, ad un canone
annuo di € 311.746,92.
Caserma dei Carabinieri - Via Pozzillo, Sala Consilina (SA)
Il complesso, adibito a Caserma dei Carabinieri,
è stato acquistato il 28 novembre 2005 al
prezzo di € 4,9 milioni.
L’immobile è ubicato nel comune di Sala
Consilina.
La città dista dal capoluogo campano (SA) circa
85 Km ed è raggiungibile dall’autostrada A3
(Salerno – Reggio Calabria) tramite l’uscita Sala
Consilina.
Il complesso, di 3.796 mq, si sviluppa su
un’area di circa 5.600 mq all’interno della quale
sono previsti 70 posti auto.
La proprietà è stata ultimata il 22 agosto 2005
ed è locata al Ministero dell’Interno ad un
canone annuo di € 299.766,72.
12Centro Commerciale - Casal del Marmo – Roma, loc. Casal del Marmo
Il centro commerciale è ubicato lungo il grande
raccordo anulare di Roma presso l’uscita di Casal
del Marmo.
Il centro è stato acquistato il 3 aprile 2006 ad un
prezzo pari a € 36 milioni. Il centro ha una
superficie coperta di 30.663 mq ed è costituito
da un ampio supermercato, con una superficie di
vendita di 5.000 mq, da una piccola galleria
formata da circa 10 unità commerciali e da
un’autorimessa interrata.
L’immobile è locato alla CBF Srl (Gruppo Conad del Tirreno) con decorrenza ottobre 2012, il contratto
ha durata di 6 anni rinnovabile per ulteriori 6 anni ed un corrispettivo annuo attualmente pari ad €
1.374.999,96.
Centro logistico – Mora di Liscate – Milano
Il centro Logistico di Liscate è stato acquistato
il 30 giugno 2006 al prezzo di € 35,26 milioni.
Il centro logistico è ubicato nel comune di
Liscate che si estende lungo la strada
provinciale Cerca.
L’immobile è facilmente raggiungibile dalla
tangenziale Est di Milano oppure
dall’autostrada A4 Milano-Venezia uscendo al
casello di Agrate in direzione Milano.
Il complesso ha una superficie coperta di
45.267 mq ed è locato alla DHL Solutions SpA,
uno dei maggiori operatori specializzati
nell’attività logistica.
Nel mese di ottobre 2014 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione tra il Fondo e DHL
Supply Chain Italia S.r.l con canone annuo a regime di circa € 2,4 milioni, durata fino al 30/09/2022
e facoltà di rilascio per il conduttore a determinate condizioni a partire dal 2018.
Alla data del 31 dicembre 2015, il canone era pari ad € 1.999.692,00.
13Palazzo ad uso uffici e direzionale – Almere - Olanda
Il palazzo è situato ad Almere, una città che
dista circa venticinque chilometri da
Amsterdam con il cui centro è collegata
mediante treni ad alta frequenza.
L’immobile è stato acquistato il 5 dicembre
2006 ad un prezzo pari ad € 38,75 milioni,
oltre ai costi di acquisizione. È stato costruito
nel 2001 ed ha una superficie affittabile ad uso
uffici di 11.882 mq.
L’immobile è interamente locato a USG People, società olandese specializzata in servizi alle imprese
nell’ambito del lavoro interinale, ricerca del personale ed organizzazione del personale. Nel 2013 il
contratto è stato rinnovato fino all’ottobre 2028 ad un canone annuo di € 2.4 mln annui ca indicizzati
all’inflazione (se superiore al 4% l’adeguamento sarà ridotto al 50%). Il nuovo contratto non
contempla la possibilità di un recesso anticipato prima della scadenza del 2028. L’immobile è di
proprietà diretta della società Tulip I controllata al 100% dal Fondo secondo lo schema riportato al
paragrafo 1.5. Alla data del 31 dicembre 2015, il canone era pari ad € 2.386.419,84.
Palazzo ad uso uffici e commerciale – Gelsenkirchen – Germania
Il palazzo è situato nel centro della città di
Gelsenkirchen. L’immobile è stato acquistato il
21 dicembre 2006 ad un prezzo di € 40,66
milioni, oltre agli oneri di acquisizione.
L’immobile è stato costruito in due fasi, nel
1911 e nel 1926, ed è stato completamente
ristrutturato nel 1998. Nel corso del 2013 è
iniziata un’ulteriore fase di ristrutturazione
dell’edificio che ha interessato circa il 50%
dell’edificio. I lavori dovrebbero concludersi a
metà 2014. L’edificio ha una superficie coperta
totale di circa 20.000 m² di cui il 48% ad uso
commerciale ed il restante 52% ad uso uffici.
In aggiunta esiste un parcheggio con 205 posti auto. L’immobile è locato a primarie società tra cui
H&M, Foot Locker nella parte commerciale e VRR, un ente pubblico che gestisce parte della rete
ferroviaria ed autostradale, nella parte uffici. A seguito di una rinegoziazione dei contratti di affitto in
scadenza avvenuta nel corso del 2013, la scadenza media dei contratti di affitto di tipo commerciale
e direzionale è il quarto trimestre 2020. L’importo dei canoni annui a fine anno è pari a Euro 2.5 mln
ca.
1.3 Gestione Immobiliare
Informazioni sulla gestione
Alla fine del 2015 il fondo detiene direttamente ed indirettamente otto immobili. il valore del
portafoglio immobiliare del fondo era pari ad € 139.360.000, di cui € 79.660.000 in Italia ed €
59.700.000 all’estero. A parità di perimetro, ossia escludendo dalla base di riferimento gli immobili
ceduti nel corso dell’esercizio, nel corso del 2015 il valore degli investimenti immobiliari detenuti
direttamente ed indirettamente dal Fondo si è ridotto dello 3,15%, in particolare il portafoglio italiano
si è ridotto del 4,13% mentre il portafoglio estero si è ridotto del 1,81%.
14Se si confrontano i valori di mercato degli immobili in portafoglio nel primo semestre con quelli
registrati nel secondo semestre, si nota che il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva
del 1,70% mentre quello italiano ha registrato una variazione positiva dello 0,96%.
In valori assoluti il portafoglio italiano si è ridotto di € 3,4 mln su base annua, di cui € 2,61 mln nel
corso del primo semestre a seguito della svalutazione dell’immobile di Roma – Casal del Marmo,
mentre il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva di € 1,0 mln ca. su base semestrale
ed una variazione negativa di € 1,1 mln dalla fine dello scorso esercizio. Il cambio di tendenza è
principalmente imputabile ad un decisivo miglioramento delle prospettive del mercato tedesco che
hanno fatto incrementare il valore di fine anno.
Nell’esercizio 2015 l’attività della SGR è stata particolarmente intensa e si è focalizzata sulle attività di
cessione degli immobili, partecipazioni immobiliari.
Nello specifico, le più importanti azioni intraprese sono di seguito sintetizzate, con riferimento a
ciascun immobile:
- Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) – Sono state concluse le
attività di regolarizzazione catastale ed urbanistica dell’immobile di Rivoli. Con riferimento al
giudizio che vede il fondo opposto a Cogefer S.p.A. per l’esercizio dell’opzione di vendita
dell’immobile di Sala Consilina, la SGR - ancora in attesa della definizione del primo grado – nel
mese di aprile ha ritenuto opportuno esercitare il diritto di modificazione della domanda ex art.
1453, risolvendo l’opzione esercitata in modo da rendere fruibile l’immobile e quindi, in accordo al
piano di dismissioni approvato, commercializzarlo - unitamente alla Caserma di Rivoli - sul
mercato. Nel corso del secondo semestre 2015 sono quindi iniziate le attività di
commercializzazione di entrambi gli asset
- Milano via Lope de Vega (RSA) – Nel corso del primo semestre 2015 la SGR ha svolto alcuni
piccoli interventi di manutenzione straordinaria oltre a procedere con la regolarizzazione catastale
e documentale propedeutica alla cessione dell’immobile. Nel mese di luglio la SGR ha perfezionato
con un investitore istituzionale l’atto di cessione dell’immobile (maggiori dettagli nella successiva
sezione “Vendite nel corso del 2015”)
− Milano Via Bisceglie (Italia) – Nel corso del primo semestre 2015 la SGR ha svolto alcuni
piccoli interventi di manutenzione straordinaria oltre a procedere con la regolarizzazione catastale
e documentale propedeutica alla cessione dell’immobile. A seguito della conclusione positiva delle
attività di due diligence da parte dell’investitore estero al quale la SGR ha concesso un’esclusiva
già da fine 2014, nel mese di dicembre è stato perfezionato il preliminare di compravendita
relativo all’immobile con previsione di stipula dell’atto definitivo entro il 30 gennaio 2016
(maggiori dettagli nella successiva sezione “Eventi successivi alla chiusura del periodo”)
− Mora di Liscate (Mi) – Con riferimento all’esproprio subito da parte di TEEM per la costruzione
della nuova Tangenziale Esterna Est di Milano, sono stati definitivi i termini per l’indennizzo che
verrà formalizzato tra le parti e riscosso nel corso del primo semestre 2106. La SGR ha svolto
alcuni interventi di manutenzione straordinaria oltre che di adeguamento normativo per la
sicurezza. E’ stato conferito incarico in esclusiva a Cushman & Wakefield per l’attività di
intermediazione immobiliare volta a ricercare sul mercato le opportunità di cessione dell’immobile.
− Levate (BG) – In linea con la strategia definita per l’immobile, nel corso del primo semestre la
SGR ha appaltato le opere di riqualificazione ad una primaria impresa edile del nord italia ed i
relativi lavori sono stati avviati nel mese di maggio 2015. I lavori, che inizialmente avevano una
durata di circa nove mesi, hanno subito dei rallentamenti nel corso del secondo semestre 2015 e
pertanto si prorogheranno indicativamente fino alla fine del primo semestre 2016. Nel secondo
semestre 2015 è stato conferito incarico in esclusiva a GVA Redilco per l’attività di intermediazione
immobiliare volta a ricercare sul mercato le opportunità di cessione/locazione dell’immobile
- Roma, Loc. Casal del Marmo – Nel corso del primo semestre 2015, stante le perduranti
difficoltà riscontrate sul mercato nel trovare nuovi conduttori per la media struttura e per i negozi
di vicinato presenti nella galleria commerciale, stante il prorogarsi delle tempistiche di cui alla
transazione stipulata con Conad del Tirreno nel mese di ottobre 2012 relative alla riqualificazione
15dell’immobile come Centro Commerciale ed infine stante l’avvicinarsi del periodo di scadenza del
fondo, la SGR ha valutato la possibilità di collocare l’immobile sul mercato nell’attuale condizione
locativa (ipermercato Conad) ed autorizzativa. L’esperto indipendente del Fondo (JLL) alla luce
delle considerazioni di cui sopra, in occasione della stima al 30 giugno 2015, non considerando più
il processo di riqualificazione commerciale così come rappresentato fino a dicembre 2014, ha
svalutato il valore dell’asset di circa il 24% esprimendo un valore di mercato pari ad Euro
12.600.000 riconfermato anche nella valutazione di fine esercizio. Le trattative avviate con il
Gruppo Conad del Tirreno per la possibile cessione dell’immobile ovvero per la rivisitazione degli
spazi concessi in locazione si sono concluse con la formalizzazione, nel mese di dicembre 2015, di
un preliminare di compravendita per l’intero complesso immobiliare con previsione di stipula
dell’atto definitivo entro il 30 marzo 2016.
− Olanda – Con riferimento all’immobile di Amstelveen, sfitto dal 2012, viste le difficoltà
riscontrate nel mercato a trovare nuovi conduttori e tenuto conto che il settore degli uffici
continua ad evidenziare elevati livelli di vacancy che rendono difficile trovare conduttori disposti a
pagare canoni in linea con le attese, già da fine 2014 erano state avviate le necessarie attività
finalizzate alla dismissione. Nel secondo semestre 2015 sono stati conclusi gli accordi per la
cessione ad un operatore locale che procederà alla riqualificazione dell’immobile a struttura
parzialmente recettiva. La cessione si è perfezionata nel mese di Dicembre (maggiori dettagli nella
successiva sezione “Vendite nel corso del 2015”). Con riferimento all’immobile di Almere dopo la
rinegoziazione con l’attuale conduttore USG NL avvenuta a fine del 2013, l’immobile era ormai
pronto per la dismissione – Nel corso del secondo semestre 2015 la SGR ha avviato le trattative
con un investitore istituzionale estero al quale la SGR aveva concesso un’esclusiva fino a metà
gennaio 2015. A seguito del completamento delle attività di due diligence, nel mese di febbraio si
è perfezionato il contratto di compravendita (maggiori dettagli nella successiva sezione “Eventi
successivi alla chiusura del periodo”).
- Croydon (Regno Unito) – Nel secondo semestre è stata completata la realizzazione della
struttura del Costa Coffee, drive through e sono proseguite le trattative per la cessione
dell’immobile ad un operatore estero. La cessione si è perfezionata nel mese di Novembre
(maggiori dettagli nella successiva sezione “Vendite nel corso del 2015”).
- Portafoglio Golden (Svezia) – Con riferimento all’immobile di Koping si sono completate le
negoziazioni con ICA, principale conduttore del centro, per l’ampliamento degli spazi in locazione.
Questo ha maggiormente valorizzato l’immobile. Con riferimento all’immobile di Valbo,
interamente locato, sono stati effettuati alcuni interventi minimi di manutenzione. Entrambi gli
immobili sono stati ceduti nel secondo semestre ad un investitore estero (maggiori dettagli nella
successiva sezione “Vendite nel corso del 2015”).
- Gelsenkirchen (Germania) – L’immobile a fine anno presenta una vacancy del 7% circa. Sono
in corso le trattative con il principale conduttore, VRR, per l’ampliamento degli spazi locati. La
locazione di tali ulteriori spazi porterebbe in sostanza una occupazione totale dell’immobile, in
quanto resterebbero solo alcuni spazi minimi, principalmente con destinazione deposito, non
locabili. Nel corso del secondo semestre sono state completate le analisi di verifica e controllo del
sistema antincendio di tutto l’immobile che hanno evidenziato alcune deficienze nel sistema
antincendio che richiedono interventi di manutenzione straordinaria da effettuarsi nel corso del
2016. A seguito del black-out avvenuto a Gennaio 2015, nel corso del secondo semestre è stata
presentata la richiesta per l’ottenimento del permesso a costruire per gli interventi da apportare
nel locale dei trasformatori elettrici per rimediare al rischio di infiltrazioni e di sospensione
dell’energia elettrica. Il ritardo nell’ottenimento dei dovuti permessi, ha fatto slittare l’inizio lavori
al 2016.
Struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri
Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili
esteri detenuti dal Fondo.
16Vendite nel corso del 2015
L’accelerazione impressa alle attività di commercializzazione degli immobili a seguito dell’ingresso nel
Periodo di Grazia e del rigetto della proposta di modifica regolamentare relativa all’estensione del
termine di durata del Fondo al 2019 ha prodotto, nel corso dell’esercizio 2015, risultati significativi.
Nel corso dell’anno infatti la SGR ha formalizzato la cessione di un immobile italiano e di quattro
immobili esteri oltre a stipulare due preliminari per la cessione di altrettanti immobili italiani entro il
primo trimestre 2016.
Al 31 dicembre 2015 per tutti i restanti immobili in portafoglio (ad esclusione delle Caserme e della
logistica di Levate oggetto di riqualificazione) sono in corso le attività di due diligence da parte di
investitori interessati all’acquisto.
Si riportano di seguito le operazioni di cessione intervenute nel corso dell’esercizio 2015:
1) in data 30 luglio 2015 è stata perfezionata la vendita dell’immobile ad uso Residenza Sanitaria
Assistita (RSA) di Milano, Via Lope de Vega 2. La parte acquirente è stata la società InvestiRE SGR
S.p.A. in qualità di società di gestione del FIA italiano immobiliare riservato istituito in forma
chiusa, denominato "Spazio Sanità". Il prezzo di vendita pari ad Euro 13.880.000,00, è stato
integralmente corrisposto al perfezionamento del contratto di compravendita. Il ricavato della
cessione è stato destinato per Euro 11.000.000,00 alla riduzione dell’indebitamento del Fondo con
particolare riferimento alla linea di credito in essere con Banca Carige S.p.A.;
2) in data 30 settembre 2015, è stato sottoscritto dalla società svedese Golden Immobiliare Svezia
AB, interamente detenuta in via indiretta dal fondo, l’atto di cessione della partecipazione totalitaria
nella società immobiliare Golden Valbo/Köping AB, proprietaria di due immobile ad uso
commerciale siti a Valbo e a Köping (Svezia). La parte acquirente è una società di diritto svedese,
DPK Huvudväg AB (già Goldcup 11449 AB), posseduta direttamente da una società di investimento
inglese, DPK Autostrada Limited. Il valore della transazione è stato calcolato attribuendo
all’immobile di Valbo il valore di SEK 62.528.191 (Euro 6,7 milioni circa) e all’immobile di Köping il
valore di SEK 191.253.418 (Euro 20,5 milioni circa). Il ricavato della cessione è stato parzialmente
destinato, per un importo di Euro 16.382.908, alla riduzione del finanziamento in essere con Banca
ING Bank N.V.;
173) in data 23 novembre 2015, è stato sottoscritto l’atto di cessione dell’immobile sito in Croydon (UK)
“The Colonnades, Purley Way”. La parte acquirente è una società di diritto inglese, DPK East
Limited. Il prezzo di cessione dell’Immobile è pari a GBP 22.643.600 (Euro 32,3 milioni circa);
4) in data 15 dicembre 2015, è stato sottoscritto l’atto di cessione dell’immobile sito in Prof. J.H.
Bavincklaan 1/3 - Amstelveen (Olanda), detenuto indirettamente tramite la società di diritto
olandese Tulip Property II BV. La parte acquirente è una società di diritto olandese, BABSOU
KRONENBURG B.V. Il prezzo di cessione pari a Euro 10.600.000 ed è stato integralmente
corrisposto dalla parte acquirente ed interamente destinato al ripagamento del finanziamento in
essere con Banca ING Bank N.V.
Si segnala che nel rispetto della normativa, per tutte le operazioni sopra riportate, in merito al valore
di cessione attribuito al singolo immobile l’esperto indipendente del Fondo (Jones Lang Lasalle) ha
espresso specifico giudizio di congruità.
Inoltre nel mese di dicembre 2015 il Fondo ha stipulato due contratti preliminari di compravendita
inerenti l’immobile di Milano, Via Bisceglie (il cui termine per la stipula del definitivo è fissato per il 30
gennaio 2016) ed il complesso immobiliare di Roma, Località Casal del Marmo (il cui termine per la
stipula del definitivo è fissato per il 31 marzo 2016).
1.4 Gestione finanziaria
Indebitamento
Alla data del 31 dicembre 2015, l’ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad €
36.770.953 che corrisponde al 24.21% della somma degli immobili e delle partecipazioni di controllo.
Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento.
- Un finanziamento residuo concesso da ING Real Estate Finance, per un ammontare complessivo
pari a € 11.929.357
- Si ricorda che a seguito dell’ atto modificativo, firmato nell’ottobre 2013, dei contratti di
finanziamento stipulati nel febbraio 2007, i finanziamenti erano i garantiti dagli immobili di
Gelsenkirchen (G), Almere (NL), Amstelveen (NL) e dagli immobili svedesi di Valbo e Koping. Il
contratto prevedeva che a fronte del disinvestimento di uno degli immobili già dati in garanzia (in
Germania ed in Olanda), il Fondo avrebbe dovuto rimborsare un importo superiore rispetto
all’importo della linea esistente per il medesimo immobile; a fronte del disinvestimento di un
immobile in Svezia il Fondo avrebbe dovuto rimborsare una quota dei finanziamenti di Amstelveen,
Almere e di Gelsenkirchen. Pertanto a seguito della vendita dell’immobile degli immobili svedesi di
Valbo e Kopling il fondo ha proceduto ad effettuare un rimborso parziale di Euro 16.382.908 a
valere sulla linea di Amstelveen e della linea di Almere. Successivamente a seguito della cessione
dell’immobile di Amstelveen il fondo ha proceduto ad effettuare un rimborso parziale di Euro
16.382.908 a valere sulla linea di Almere.
- Un‘apertura di credito in conto corrente ipotecario, concessa da Banca Carige Italia S.p.A., con
scadenza il 31 dicembre 2017, utilizzata alla data del presente Rendiconto per un importo pari ad €
24.841.595. A garanzia di tale finanziamento sono stati ipotecati tutti gli immobili appartenenti al
portafoglio italiano. Il contratto di finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3
mesi incrementato di un margine di 475 basis points
La tabella sottostante riepiloga la situazione finanziaria del Fondo nel corso del 2015.
Istituto di credito Debito 2014 Debito 2015 Interessi 2015 Scadenza Tasso medio Valore Garanzia Loan to Value
ING Real Estate Finance / Gelsenkirchen 21.750.000,00 11.929.357,47 497.552,13 dic-17 2,95% 32.800.000,00 36,37%
ING Real Estate Finance / Almere 15.350.000,00 - 271.561,14 dic-17 3,54% 26.900.000,00 0,00%
ING Real Estate Finance / Amstelveen 1.610.543,00 - 27.574,08 dic-17 3,42%
Totale ING Real Estate Finance 38.710.543,00 11.929.357,47 796.687,35 3,15% 59.700.000,00 19,98%
Carige 34.011.049,14 24.841.595,20 1.437.018,19 dic-17 4,88% 79.690.000,00 31,17%
Totale 72.721.592,14 36.770.952,67 2.233.705,54 4,08% 139.390.000,00 26,38%
Nel corso del 2015, il costo medio del debito è stato pari 4,08%, in aumento rispetto al costo medio
registrato nel 2014 (2,26%) imputabile in parte alla metodologia di calcolo utilizzata per la definizione
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