Dott. Agr. Angelo Donato Berloco L'emergenza COVID 19 e i valori immobiliari
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Dott. Agr. Angelo Donato Berloco L’emergenza COVID 19 e i valori immobiliari
L’emergenza
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
COVID 19
e i valori
immobiliari
da emergenza sanitaria
a emergenza sociale ed economica globale
I cicli del
mercato
immobiliare
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
I cicli del
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
mercato
immobiliare
nel settore
residenziale
urbano
Pandemia
Covid-19
I cicli del Crisi finanziaria
2020
???
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
globale
mercato 2008
immobiliare I guerra del
Golfo
1990
nel settore Recessione
economica
residenziale Crisi
petrolifera
1974
1980
urbano
OMI – Statistiche II trimestre 2020
Serie storica trimestrale NTN dal 2011 – dati osservati e dati destagionalizzati
I valori
immobiliari
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
post Covid-19
in ambito
urbano ISTAT – Indici dei prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti
I trimestre 2010 - II trimestre 2020 (base 2010=100)
prime rilevazioni
I valori
immobiliari
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
post Covid-19
in ambito
urbano
prime previsioni
I valori
immobiliari
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
post Covid-19
in ambito
urbano
prime previsioni
• l’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni si prevede in flessione nel 2020, differenziato per aree e tipologie
• la media delle 13 maggiori città è prevista con una contrazione media del 2,6% nel 2020, del 2,3% nel 2021 e dell’1% nel 2022;
• Milano (-0,6% nel 2020) rappresenta l’unico mercato con una stima di crescita dei prezzi nel 2022, mentre rimane
penalizzato il mercato di Roma per cui è attesa una flessione del 4% nel 2020
• vi sarà maggiore selezione da parte degli acquirenti rispetto alle caratteristiche qualitative degli immobili, come
conseguenza delle criticità emerse durante il lockdown (superfici, dotazioni tecnologiche, spazi verdi,…)
• probabili criteri più rigidi di erogazione dei prestiti, per non incorrere in un eccesso di inadempienze (NPL e UTP) come già
avvenuto in occasione della precedente recessione post 2008
Nomisma - Overview del mercato immobiliare italiano e scenari previsionali
I valori
immobiliari
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
post Covid-19
in ambito
urbano
prime previsioni
Emergenza
Covid-19: quale
sarà l’impatto
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
per il settore
agricolo e
agroalimentare?
prime previsionifatturato complessivo 2020 delle aziende agricole previsto in lieve crescita
rispetto al 2019; incremento destinato poi a ridursi leggermente nel 2021;
Emergenza il Covid evidenzierà limiti ed opportunità di alcuni segmenti di mercato;
Covid-19: quale ad esempio … difficoltà in alcuni settori produttivi a causa di problemi del
sarà l’impatto canale Horeca, per la forte riduzione dei flussi turistici dall’estero, per un
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forte rallentamento del commercio con l’estero, per una riduzione degli
per il settore acquisti di fresco
agricolo e
agroalimentare?
prime previsioni
vino zootecnia da latte florovivaismo
in forte incremento invece il Food & Grocery online
nel 2020 raggiungerà in Italia un valore pari a 2,5 miliardi di Euro, con un incremento del
55% ossia di un miliardo di euro in valore assoluto, rispetto al 2019Mercato fondiario = sistema complesso
Tanti attori, tante interazioni, tante caratteristiche
interne ed esterne al singolo immobile
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
Il mercato
immobiliare
nel settore
agricoloDott. Agr. Angelo Donato Berloco
Indagini sul
mercato
fondiario in
Italia
CREA Centro Politiche e Bioeconomia (CREA-PB)Crisi finanziaria Pandemia
globale Covid-19
2008 2020
???
La PAC 2014 – 2020
Congiuntura economica e incertezze Pac
I cicli del
Dott. Agr. Angelo Donato Berloco
I guerra del Agenda 2000 e riforma Fischler
Golfo Contenimento dell’inflazione e riallineamento quotazioni
mercato Recessione
1990
Anni ‛90: dal sostegno ai prezzi al sostegno al reddito - Riforma Mac Sharry
immobiliare economica
1980
L’aiuto per ettaro porta ad un aumento dei prezzi della terra
nel settore Anni ‛80: le prime riforme della PAC
Progressivo declino della redditività agricola
agricolo Crisi petrolifera
1974
Anni ‛70: la PAC è vittima del suo successo
Terra come bene rifugio dall’inflazione
Anni ‛60: la PAC pone la produttività al primo posto
Effetti delle leggi in favore della ppc – L.590/65 e L 817/71La forte
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variabilità del
mercato
immobiliare
nel settore
agricolo1) fattori intrinseci al bene da valutare
ovvero le specificità tipologiche e
tecniche dell’immobile:
riparto colturale aziendale; SAT, SAU e
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Tare; grado di fertilità dei terreni;
Caratteristiche dotazioni irrigue aziendali; consistenza
e tipologia dei fabbricati aziendali;
immobiliari dotazione di impianti tecnologici;
vetustà dei fabbricati e degli impianti
agricole arborei; sesto di impianto, cultivar e
stato vegetativo degli impianti arborei;
denominazioni di qualità (IGP, DOC,
DOCG) e/o tipologie produttive
(biologico, biodinamico); ecc.2) fattori estrinseci al bene da valutare
ovvero la localizzazione e i conseguenti
caratteri distintivi del segmento agricolo
in cui è ricade l’immobile da valutare:
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indirizzo produttivo prevalente (es.
Caratteristiche contrada o distretto); collegamenti
stradali e logistici; presenza o meno di
immobiliari criminalità; distanza dal paese e dai
centri di trasformazione /
agricole commercializzazione dei prodotti;
eventuale interesse artistico, storico,
turistico; livello socio-economico della
zona; livello di urbanizzazione ed
eventuale processo in atto; presenza di
consorzi di valorizzazione (IGP, DOC,
DOCG); impatto della PAC; ecc.Principali aree con Vigneti Doc e Docg Min Max
Dati 2018
Vigneti nelle zone del Barolo DOCG Langa di Alba (CN) 200 1.500
Vigneti DOCG nelle colline di Montalcino (SI) 250 700
Vigneti DOC nella zona del Lago di Caldaro (BZ) 440 690
Ampia Vigneti DOC nella bassa Val Venosta (Naturno BZ) 440 690
Vigneti DOC nella Valle Isarco di Bressanone (Varna BZ) 440 690
variabilità
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Vigneti DOCG di Valdobbiadene (TV) 300 450
Vigneti DOC Bolgheri (LI) 200 400
delle Vigneto DOCG colline di Asolo e pedemontana (TV)
Vigneti DOCG Chianti Classico (FI)
250
100
380
150
quotazioni Vigneti DOCG Chianti Classico (SI)
Vigneti DOC nella collina bresciana
90
110
150
120
fondiarie in Vigneti DOC nei Colli Euganei (PD)
Vigneti DOC nella zona del Collio (GO)
55
45
100
100
Italia …
Vigneti DOC nelle colline di Montefalco (PG) 35 45
Vigneti DOC del Falerio (AP) 22 40
Vigneti DOC nella collina del Vulture (PZ) 20 38
Vigneti DOC nell'Oltrepò pavese 25 35
Vigneti DOC nelle colline di Perugia 25 30
Vigneti DOC nella zona del Vermentino di Gallura (OT) 19 29
Vigneti DOC zona del Cannonau dell'Ogliastra (OG) 11 15
CREA Centro Politiche e Bioeconomia (CREA-PB)Per il settore immobiliare agricolo è previsto in generale un mantenimento
delle quotazioni attuali, con un transitorio arretramento nel numero di
I valori compravendite e con un differenziato effetto tra i vari segmenti produttivi
in attesa degli effetti della nuova Politica agricola comunitaria e più in
immobiliari generale del Green new deal
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post Covid-19 a maggio la Commissione Europea ha pubblicato due strategie, Farm to Fork e Biodiversity, ambiziosi
piani che mirano a trasformare l’Unione Europea in un’economia pulita e circolare, grazie a una serie di
in ambito interventi (e quindi miliardi di euro), che vogliono fare dell’Europa il primo continente a impatto zero
agricolo
prime previsioni
inoltre la pandemia ha risvegliato il desiderio di spazi aperti e quindi di case in campagna, un mercato
economicamente molto importante in molte Regioni italiane
per un quadro più dettagliato per zona e per tipologia colturale, attendiamo la rilevazione annuale per il
2019 del CREA, che raccoglierà anche le prime evidenze degli effetti del Covid-19 in ambito fondiario
agricolo✓ Legge di Jevons o dell’indifferenza del prezzo
La metodologia estimativa ha la comparazione come fondamento logico della valutazione tra l’immobile
oggetto di stima (subject) e gli altri immobili di prezzo noto e con caratteristiche simili presi a confronto
(comparables)
✓ Il Valutatore deve procedere con adattamenti alla realtà mercatile
del principio comparativo, utilizzando tutti gli strumenti che mette a disposizione
ESTIMO l’Estimo ed in base ad una profonda conoscenza del segmento di mercato
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Postulati Valori
di stima
metodo ed prezzo previsione scopo ordinarietà comparazione
Valore di
mercato
Valori diversi dal
Valore di
mercato
esperienza
ESTIMO Valutatore immobiliare specializzato
Procedimenti Dati immobiliari
di stima
Standard nazionali ed internazionali
Metodo del
Metodo finanziari Metodo del costo
confronto diretto Dottrina estimativa
(Income approach) (Cost approach)
(Market approach)Con le incertezze determinate dalla pandemia sorgono per i valutatori
grossi problemi per l’applicazione dei procedimenti market oriented (cd
comparazione diretta … mono o pluriparametrica) in quanto nel nostro
Paese, ed in particolare nell’ambito agricolo, non si dispone di banche
ESTIMO
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dati sistematiche in grado di fornire DATI IMMOBILIARI puntuali e certi
metodo ed Rispetto a tale esigenza si sta lavorando per
• definire e condividere una griglia di Caratteristiche immobiliari
esperienza per le valutazioni in ambito agricolo
• costituire una vera e propria Banca dati per il Mercato Fondiario
Centro Politiche e BioeconomiaDott. Agr. Angelo Donato Berloco
GRAZIE
per
l’attenzione berloco@ettofieramosca.it
angelodonato.berloco@e-valuations.orgPuoi anche leggere
