Bilancio: cui prodest? - IL SETTIMANALE 26212 gennaio 2019 - ilQI
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262 12 gennaio 2019
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
bilancio:
cui prodest?
A chi giova la manovra economica
sommario
articoli
rubriche
pagina 7
manovra economica ai raggi x editoriale
pagina 14 deals
IL PORTALE DE IL QUOTIDIANO
IMMOBILIARE SI RINNOVA report
pagina 18 qitv
Il Project Financing strumento
per agevolare la gestione
integrata dell’investimento
pagina 26
Il grado d’efficienza
delle esecuzioni immobiliari
SOMMARIO S 2
I numeri de
il Quotidiano Immobiliare
Gli eventi de ilQI Nel 2019 abbiamo pro-
grammato 11 conve-
previsti nel 2019
gni di cui due all’estero,
coinvolgeranno oltre 8 workshop, 34 incon-
550 relatori; saranno tri dei Tavoli Copernico
550
e la presentazione di
pubblicati 48 numeri circa 70 progetti im-
de Il Settimanale mobiliari. Abbiamo già
fissato le date di tut-
ti questi eventi. Complessivamente muoveremo circa
400 relatori di appartenenza ad altrettante società o
studi professionali. è un lavoro certosino di relazioni RELATORI COINVOLTI
che parte a febbraio e va avanti fino a metà dicem- ai prossimi eventi
bre. A questo numero consistente di eventi bisogna
aggiungere la partecipazione con i nostri giornalisti
48
e tecnici tv ai vari eventi, forum, conferenze stampa,
presentazioni, inaugurazione che nel corso dell’an-
no si svolgeranno un po’ in tutto il Paese ma preva-
lentemente a Milano e Roma. In occasione del Mi-
pim di marzo a Cannes, del Mapic a Milano, di Made
Expo a Milano, del Forum di Scenari Immobiliari, del
Mapic di Cannes apriremo uno studio esterno televi- numeri de
sivo con un denso programma di interviste che negli il settimanale
anni passati ha visto coinvolti più di 200 manager e
operatori. Presso i nostri studi infine si alterneranno
EDITORIALE S 3
forum e interviste agli ospiti che ci verranno a tro-
vare presso la nostra sede: saranno coinvolte, nel
corso dell’anno, circa 150 persone.
Perchè diamo questi numeri? Per sottolineare l’im-
pegno con cui il Quotidiano Immobiliare segue il set-
tore e la struttura necessaria a gestire e organizzare
tutti questi appuntamenti e che si aggiunge al lavoro
di redazione con le nostre pubblicazioni giornaliere,
i 48 numeri annuali de Il Settimanale e i vari Focus
cartacei di approfondimento in occasione di eventi
particolari.
Sarà un anno impegnativo per tutti il 2019, pieno di
incertezze ma non per questo meno entusiasmante.
Vi auguriamo le cose che auspichiamo per noi: tanto
lavoro e corrispondenti soddisfazioni.
Guglielmo Pelliccioli
FONDATORE ilQI
EDITORIALE S 4
deals
portogruaro
10,6 milioni
Celtic Italy ha venduto un immobile logistico di
proprietà del Fondo Spazio Industriale di Dea
Capital Sgr, situato nell’Eastgate Park di Porto-
gruaro, della superficie di 32.000 mq oltre a aree
edificabili di 200.000 mq con una capacità edifi-
catoria per immobili logistici di circa 100.000 mq
all’interno del parco logistico. L’acquirente, un
gruppo industriale presente sul territorio del po-
togruarese, ha intenzione di sviluppare il proget-
to e con il supporto di Celtic identificare operatori
che possano essere interessati a posizionarsi in
quel territorio.
Vai alla TABELLA DEALS 2018
deals S 5
report a cura di
nomisma
Trend ed evoluzione del mercato immobiliare
Numero di compravendite Previsioni dei prezzi medi
residenziali annuali e previsioni degli immobili a valori correnti
(novembre 2018; Italia) (2019-2021)
Previsioni novembre 2018 - Variazioni % annuali -
Panel 13 grandi città
900 834845
805
786
800 741
Anno Abitazioni Uffici Negozi
740
671662
700 665
2019 -0,5 -1,0 -0,4
Migliaia
611 605
592 595 581 596
600 573
542
500 517
436
2020 +0,1 -0,3 +0,2
428
400 406
390
300 2021 +0,5 +0,2 +0,6
00
01
03
05
09
10
11
13
15
18*
19*
20*
21*
02
04
06
07
08
12
14
16
17
Fonte: consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma Fonte: previsioni Nomisma
La prolungata fase Il quadro macroeconomico previsto per l’Italia nel prossimo
triennio mostra un rallentamento della crescita rispetto ai
di flessione dei prezzi
valori registrati nel recente passato. Le cause sono ricon-
alimenta la crescita ducibili sia a fattori di contesto internazionale, sia ad ele-
delle compravendite menti più propriamente di natura interna, in particolare le
tensioni tra il Governo e l’Unione Europea in merito alle mi-
sure di politica economica previste nel Documento di Economia e Finanza.
Tali fattori rischiano di avere ripercussioni negative sull’evoluzione del mercato immobi-
liare italiano, sempre più dipendente dal credito, in particolare per la domanda abitativa.
Un irrigidimento delle condizioni di accesso al credito da parte delle banche nei confronti
delle famiglie costituirà un freno alla crescita dell’attività transattiva che nei prossimi
anni sarà di intonazione inferiore rispetto al recente passato.
Tra i fattori che alimentano l’aumento delle compravendite va citata l’eccezionale fase di
prolungata flessione dei prezzi immobiliari, causata dall’eccessiva rigidità con cui l’offerta
negli anni della crisi economica si è adeguata alle nuove condizioni di mercato. La perce-
zione che tale fase possa essere arrivata a conclusione costituisce un impulso per la do-
manda per accedere al bene casa prima della ripresa dei prezzi.
report S 6
Manovra
economica
ai raggi X
Le novità
nella Legge di Bilancio
che impatteranno
sull’immobiliare
a cura della Redazione
Cosa si aspetta il mondo del real estate dalla Legge di Bilancio 2019?
Abbiamo “girato” la domanda ad alcuni delle voci più importati
dell’immobiliare italiano, chiedendo a ciascuno di loro di passare in
rassegna il provvedimento e segnalarci novità, conferme, prospet-
tive. Ecco, nelle pagine a seguire, la carrellata di risposte raccolte,
da cui emerge quella che potrebbe essere la road-map del settore
per i prossimi 12 mesi.
manovra economica ai raggi x S 7
Silvia Rovere
Presidente Assoimmobiliare
“Ci aspettiamo che il provvedimento introdotto nella nuova Legge di Bilancio
riguardo gli esperti indipendenti abbia un impatto molto positivo sul settore, si
va così nella direzione di una maggiore trasparenza e chiarezza per gli operatori
professionali che si occupano di valutazioni e per quelli che affidano gli incari-
chi. Questa nuova norma allinea finalmente l’Italia a quanto già accade in altri
Paesi.
Siamo anche molto soddisfatti che il Governo, in
particolare il sottosegretario al MEF Massimo Gara-
persona
vaglia, abbia colto il nostro segnale di allarme sul tema
della deducibilità degli interessi passivi, dimostrando
attenzione all’industria immobiliare in quanto impor-
tante volano per la crescita economica del Paese. Ri-
teniamo, invece, che la possibilità per i Comuni di au-
mentare le aliquote IMU con la concomitante riduzi-
one dei trasferimenti esponga il sistema ad un ulteri-
ore aggravio del peso fiscale già molto pesante”. silvia rovere
GABRIELE BUIA
Presidente ANCE
“È una Legge di Bilancio che ci delude, priva di coraggio nell’ottica di veri in-
terventi di rigenerazione urbana. Di positivo c’è la proroga delle agevolazioni
potenziate sulle ristrutturazioni e la riqualificazione
energetica e del bonus mobili, la conferma fino al
2021 del sisma-bonus e eco-bonus condomini e la
persona
piena deducibilità degli interessi passivi per i finan-
ziamenti ipotecari di società immobiliari. Mancano
invece misure essenziali come la detrazione del 50%
dell’Iva per l’acquisto di case in classe A e B, per
promuovere la permuta tra edifici vecchi e nuovi, e
l’estensione del sisma-bonus sull’acquisto di abi-
tazioni derivanti da demolizione e ricostruzione in
zone sismiche 2-3”. gabriele buia
manovra economica ai raggi x S 8
ALESSANDRO CATTANEO
Presidente FEDERIMMOBILIARE
“È una Legge di Bilancio che non ci soddisfa. Le novità positive relative proprio
al comparto immobiliare sono pochissime rispetto a quanto doveva invece es-
sere attuato per un settore che da anni soffre una crisi sensibile. Se da un lato
guardiamo con favore alla cedolare secca in relazione ai contratti di locazione
ad uso diverso dall’abitativo, dall’altro contestiamo che tale misura valga solo
per i contratti stipulati nel 2019 e non dal 2019 in avanti. Non solo, ci preoccu-
pa l’eliminazione del blocco imposto ai Comuni fino
all’anno scorso delle aliquote in relazione all’Imu e ai
tributi locali: così diventa reale l’incremento sensibile
persona
della pressione fiscale per cittadini ed enti locali. In
sostanza è stato trattato marginalmente un settore
chiave del Paese, non toccando temi come degrado
delle periferie, rigenerazione urbana, sgravi fiscali,
agevolazioni per le locazioni brevi in grado di rilan-
ciare il comparto e dare respiro ai Comuni. Era nec-
essaria una manovra strutturale che guardasse alle
criticità e alle esigenze, evitando di buttare 6 miliardi
nel reddito di cittadinanza”. alessandro cattaneo
manovra economica ai raggi x S 9
GABRIELE scicolone
Presidente oice
“OICE, negli scorsi mesi, non ha mancato di manifestare una certa preoccu-
pazione su alcuni degli aspetti della Legge di Bilancio. Soprattutto preoccu-
pa la ventilata creazione della “Centrale di Progettazione” che, nelle inten-
zioni iniziali, sarebbe dovuta essere pronta per il 1 gennaio 2019. Centrale
non utile agli effetti dello sblocco delle procedure
di cantierizzazione che tanto servirebbero all’Ita-
lia; non abbiamo un problema di “progettazio-
persona
ne” in Italia, ma un problema di pianificazione e di
controllo. Per questo abbiamo richiesto al Governo
di commutare l’idea di una Centrale di Progettazione
in Centrale di Pianificazione e Controllo, questa sì,
utile per coadiuvare le Stazioni Appaltanti a “mettere
a terra” gli investimenti. Ad oggi la Centrale è sta-
ta commutata in “Struttura” e la sua messa in onda
definita da un decreto che dovrà uscire entro qual-
che mese. Staremo a vedere”. gabriele scicolone
giorgio spaziani testa
Presidente confedilizia
“Per la proprietà immobiliare, i due aspetti più rilevan-
ti della manovra sono la cedolare secca del 21% per
persona
gli affitti commerciali, una proposta di Confedilizia
avviata un po’ troppo timidamente, e lo sblocco degli
aumenti dei tributi locali, un segnale molto negativo
visto il già spropositato livello della tassazione patri-
moniale. Per il settore serve ben altro. Occorre vara-
re misure che consentano all’immobiliare di tornare
ad essere quel motore di crescita e di sviluppo che è
sempre stato”. giorgio spaziani testa
manovra economica ai raggi x S 10Beatrice Zanolini
segretario FIMAA Milano, Monza & Brianza
“Per quanto concerne gli agenti immobiliari, susci-
persona
tano interesse l’estensione della cedolare secca al
21% per le locazioni commerciali e la proroga delle
agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e
per il risparmio energetico: due aspetti positivi che
certamente interessano la categoria e che posso-
no portare un po’ di ossigeno sia al comparto delle
locazioni strumentali, che ha molto sofferto, sia nel
recupero dell’esistente il cui mercato non gode an-
cora di piena salute”. beatrice zanolini
Giuliano Dall’Ò
Presidente Green Building Council Italia
“La nuova Legge di Bilancio conferma il sostegno alle politiche di riqualifica-
zione energetica ed ambientale del patrimonio edilizio privato e pubblico, ma
ci permettiamo tre osservazioni per il futuro: si sente
il bisogno di garantire continuità d’orientamento per
sostenere il settore e ottenere benefici collettivi; coor-
persona
dinamento degli interventi per la “messa in sicurezza
sismica” e la riqualificazione energetica per l’ottimiz-
zazione degli investimenti e un piano di efficientam-
ento dell’intero patrimonio edilizio pubblico. Non si
parla purtroppo di protocolli di certificazione ambien-
tale che consentirebbero un maggior controllo delle
azioni fatte ed una maggiore garanzia rispetto ai ri-
sultati ottenibili”. giuliano dall’ò
manovra economica ai raggi x S 11Grazie,
Sottosegretario Garavaglia
di G. P.
C’è qualcuno nel governo Lega-Cinque Garavaglia, nel rompere gli indugi sul diffi-
Stelle che merita l’apprezzamento della co- coltoso percorso parlamentare che vedeva
munità del Real estate italiano. Dopo aver inserire e togliere provvedimenti come mai
sollevato su queste pagine parecchi dubbi era successo prima. La manovra è stata
e perplessità sull’esecutivo ci sembra cor- finalmente pubblicata il 31 dicembre 2018
retto, in questa occasione, tessere le lodi di sulla GU con legge 145/2018. Nello stes-
qualcuno che ha avuto il coraggio di andare so tempo il Consiglio di Presidenza di As-
contro corrente e rimettere a posto alcuni soimmobiliare ha potuto brindare per lo
provvedimenti che non andavano: il tutto scampato pericolo per la ormai certa sop-
nella frenesia di una manovra che aveva le pressione delle agevolazioni sugli interessi
ore contate per essere approvata. Ci rife- passivi e per la rimodulazione della norma
riamo al sottosegretario al MEF (Ministero sugli esperti indipendenti e altre misure.
dell’Economia e delle Finanze), Massimo Ciò grazie all’attenzione posta dal Governo
manovra economica ai raggi x S 12e in particolare dal Sottosegretario al MEF interventi d’efficienza energetica, ristruttu-
Massimo Garavaglia. Nella Manovra in par- razione edilizia e per l’acquisto di immobili.
ticolare viene mantenuta la deducibilità de- Ulteriori detrazioni per la “sistemazione a
gli interessi passivi relativi a finanziamenti verde” di aree scoperte private di edifici esi-
ipotecari sugli immobili destinati a locazio- stenti, unità immobiliari, oltre alla realizza-
ne da parte delle società immobiliari. La zione di coperture a verde e di giardini pen-
modifica, come avevamo scritto su il Quo- sili. Inoltre importante il principio espresso
tidiano Immobiliare, avrebbe avuto effetti dall’esenzione dal 2019 della cedolare sec-
devastanti per l’economia portata avanti ca sul reddito da locazione di immobili ad
dall’industria immobiliare. Di questo “sal- uso commerciale anche, se limitatamente
vataggio” va dato merito alle istanza della alle superficie sino a 600 mq, e con limitate
Presidente di Assoimmobiliare Silvia Ro- classifiche catastali. Vi sono poi una serie
vere e al lavoro portato avanti dal diretto- di interventi volti a favorire la realizzazio-
re generale Paolo Crisafi (a proposito, tanti ne di un piano straordinario di dismissioni
complimenti per la sua guarigione!). immobiliari pubbliche o di proprietà di altre
Altro tema di particolare interesse per la amministrazioni diverse dagli enti territo-
finanza e per i servizi immobiliari sono gli riali. A tal fine sarà sempre più importante il
esperti indipendenti immobiliari. Le modi- dialogo tra immobiliare Pubblico e Privato,
fiche introdotte all’art. 16 del decreto del ovvero tra Istituzioni nazionali, Fondazione
Ministero dell’Economia e delle Finanze (5 Patrimonio Comune-Anci; Assoimmobilia-
marzo 2015 n. 30), ristabiliscono certezza re, CDP, Demanio e Invimit. È proprio il caso
del diritto e qualificazioni degli operatori che di dirlo: un brindisi con un bicchiere mezzo
effettuano valutazioni immobiliari. Altre mi- pieno. Al di là delle opinioni politiche, go-
sure sono state emanate sempre in mate- diamoci questo risultato importante per gli
ria immobiliare, tra cui: incremento del Fon- operatori e i lavoratori del settore. La penna
do di garanzia per la prima casa mediante a normativa dei provvedimenti è stata del
interventi della Cassa Depositi e Prestiti e la prof. Maurizio Leo e dell’avv. Mirko Annibali
possibilità per la CDP di promuovere lo svi- che hanno collaborato con gli uffici giuridi-
luppo sostenibile e le iniziative per la cresci- ci dei Ministeri e Parlamentari. Giusto citare
ta delle imprese. Recepite le istanze corali, anche loro.
volte alla proroga relativa agli incentivi per
manovra economica ai raggi x S 13il portale de
il quotidiano immobiliare
si rinnova
di Redazione
il Quotidiano Immobiliare ®
ilQI ONLINE
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approfondimento nel panorama del real estate in Italia. Un efficace strumento
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ilQI
L’uso
IL PORTALE
sostenibile
DE IL QUOTIDIANO
della mobilità
IMMOBILIARE SI RINNOVA S 17Il Project Financing
strumento per agevolare
la gestione integrata
dell’investimento
di Mirco Bontacchio
Dopo i primi due contributi dedicati al Project Financing a cura di Mirco Bontacchio pubblicati
nel numero 261 del Settimanale de ilQI, completiamo l’approfondimento parlando di gestione
integrata degli investimenti e salvaguardia del patrimonio pubblico. Il Project Financing diventa
strumento ideale e particolarmente adatto a questi due ambiti operativi dell’immobiliare.
di Redazione
Gli investimenti immobiliari si compongono di due fasi distinte caratterizzate da
specifiche attività ostanti identificabili in ogni intervento, indipendentemente dalla
tipologia di riferimento. In estrema sintesi, ogni progetto immobiliare ha inizio con
la fase ideativa e realizzativa del prodotto immobiliare e si conclude con la fase
di gestione. La prima fase si caratterizza per la necessità di capitali da destinare
all’ideazione, progettazione e realizzazione del manufatto: la criticità di tale atti-
vità è determinata dalla necessità di ottimizzare l’utilità di realizzazione organica
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 18L’eterno conflitto tra e definita del manu-
fatto con l’opportunità
statica e dinamica
di una progettazione
porta a focalizzare che permetta di otte-
l’attenzione sulla nere, in fase costrut-
tiva, un elevato gra-
definizione degli do di flessibilità della
aspetti tecnologici struttura, minimizzan-
do i costi relativi a fu-
e funzionali turi possibili interventi
trascurando aspetti che dovessero render-
si indispensabili per
statici ed estetici
adeguare l’immobile
a mutate condizioni di mercato possibili alla luce
dell’orizzonte di medio-lungo dell’investimento. Tale persona
eterno conflitto tra statica e dinamica porta duran-
te la fase progettuale a focalizzare l’attenzione sul-
la definizione modulare e “migliorabile (“upgrade”)
degli aspetti tecnologici e funzionali (al fine di ridur-
re al minimo gli effetti di un eventuale manutenzio-
ne straordinaria), trascurando gli aspetti statici ed
estetici. Tuttavia questi ultimi aspetti costituisco-
no per il recupero di immobili storico-artistici, che
rappresentano la quasi totalità degli interventi nel-
mirco bontacchio
le aree di pregio delle città, una vera e propria in-
cognita sia nella fase costruttiva (opere di restau-
ro) sia nella fase di gestione (attività manutentiva).
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 19La seconda fase si ca-
ratterizza per l’avvio
della gestione: i flussi di
cassa, ragionevolmen-
te positivi, sono gene-
rati quale differenza tra
i ricavi e i costi di ge-
stione e manutenzione
dell’immobile. La mas-
simizzazione di tali flussi, per quanto riguarda il lato
costi, è determinata, in buona parte, sia da un buon
risultato ottenuto nella fase realizzativa sia dalla ca-
pacità di addivenire a una manutenzione program-
mata oculata che possa ridurre al minimo i costi di
manutenzione straordinaria da un lato e dell’altro
possa evitare onerosi risarcimenti oltre che danni di società
immagine che incidono sulla domanda e sui ricavi.
Non va dimenticato che lo stato di conservazione
dell’immobile impatta in maniera determinante, oltre
che sulla gestione, anche sul valore di dismissione o
di riuso dell’immobile al termine del periodo di utiliz-
zo previsto nel business plan. In tale ottica il Project
Financing ben si adatta a garantire una gestione coe-
sa dell’intero processo imprenditoriale coinvolgendo
ognuno per la propria competenza e con le peculiarità tecno service
contrattuali richiesta dalla specifica posizione e dallo italia
specifico ruolo assunto nel progetto. Come già avuto
modo di chiarire in precedenza il pregio delle opera-
zioni in Project Financing è quello di rappresentare
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 20Il modello deve un modello-quadro e-
stremamente flessibi-
trovare garanzie le capace di conciliare
di attuazione le più svariate forme
giuridiche con l’obiet-
unicamente
tivo di dare trasparen-
all’interno del za, coerenza e con-
progetto medesimo sistenza strutturata
a operazioni che per
loro natura coinvolgono competenze imprenditoriali
variegate, in un orizzonte temporale di medio-lungo
termine. Tale modello deve trovare le garanzie di at-
tuazione, o per volontà dei soggetti promotori o per
la natura stessa dell’intervento, unicamente all’in-
terno del progetto medesimo. Ciò che ha limitato la
diffusione dello strumento, oltre evidentemente alla
innaturale tendenza dell’imprenditoria italiana a pre-
diligere l’individualismo, sono i numerosi contenziosi
che spesso si sviluppano in seno a tali operazioni;
queste degenerazioni sono determinate dall’incapa-
cità e dall’impreparazione dei consulenti, soprattutto
legali e finanziari, coinvolti nell’ideazione e struttu-
razione dell’operazione i quali, spesso, non hanno le
competenze per approcciare aspetti multidiscipli-
nari complessi, caratteristici del Project Financing e
sono “idiosincratici” verso la necessità fare sistema:
questa incapacità di individuare in maniera puntuale
gli obblighi e responsabilità delle parti coinvolte, con
esigenze proprie, in parte naturalmente divergenti e
contrapposte, nonché di definire la corretta alloca-
zione dei rischi del progetto, porta alla definizione di
Il Project Financing enfatizza uno dei limiti
principali del mercato immobiliare italiano:
l’incapacità di valutare, quantificare e
gestire il rischio tipico di ogni operazione
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 21Garantire il successo clausole contrat-
tuali carenti e inade-
dell’immobiliare guate che minano
è un processo alla base la stabilità
virtuoso ottenibile dei progetti stessi.
Il Project Financing,
solo attraverso la in effetti, enfatizza
trasparente costruzione uno dei limiti prin-
cipali del mercato
di un business plan immobiliare italia-
no e precisamente
l’incapacità di valutare, quantificare e gesti-
re il rischio tipico di ogni operazione. Spesso nelle
operazioni immobiliari si cerca, più o meno legittima-
mente, di traslare il rischio su altri operatori o, peggio,
di occultarlo secondo “la logica del cerino” che come
ben sanno gli esperti della analisi economica porta
sempre “ad un risultato a somma negativa” (teoria
dei giochi): questo non è possibile in un’operazione in
Project Financing che coinvolga buona parte dei sog-
getti che prendono parte a vario titolo all’operazione.
Garantire il successo del mercato immobiliare, in cui
l’asimmetria informativa la fa ancora da padrona per
ragioni strutturali, liberandolo dalle gravi bolle specula-
tive che lo hanno spesso caratterizzato nel corso della
storia è un processo virtuoso ottenibile solo attraverso
la trasparente e oculata costruzione di business plan
(auspicabilmente asseverati da operatori finanziari
specializzati) che tengano in adeguato conto il livello
di rischio, determinando di fatto una selezione natura-
le del prodotto immobiliare accompagnata e facilitata
da una sapiente riforma della normativa che limiti in
maniera decisa le derive speculative che a volte ca-
ratterizzano alcuni Fondi d’investimento Immobiliari.
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 22Salvaguardia del patrimonio
immobiliare e valorizzazione
del business plan
“Imagination is more important than knowledge”…
questa massima viene spesso citata per denotare il
predominio del progresso tecnologico su ogni altra
scienza umana ma ci si dimentica di chi ed in qua-
le contesto sia stato espresso tale concetto: Albert
Einstein è, sì, il padre della rivoluzionaria teoria della
relatività e non solo, ma fu prima di tutto uno dei più
autorevoli ricercatori e autori della storia della scien-
za del XX secolo. La conoscenza, oltre che essere il
presupposto di ogni progresso, è l’unico strumento La costruzione
in capo agli esseri umani per abbandonare il campo di un piano di
del dubbio e della confidenza ed entrare a pieno titolo
nell’ambito della scienza. Il primo e più alto obiettivo manutenzione
della scienza è stato, fin dalla sua origine, quello di preventiva e
cercare di dare certezze al vivere umano cercando di
programmata si
limitare l’imprevisto e quindi il rischio. Abbandonia-
mo l’ambito filosofico per passare al mondo dell’e- qualifica come
conomia reale e a quello immobiliare: ci troviamo un vero e proprio
spesso a passeggiare, o meglio a correre, per i vicoli
dei centri storici delle nostre città avvolti dal degrado investimento
e dall’abbandono senza accorgercene fino a quando, in quanto è il
qualche titolo di giornale che racconta di qualche di-
sgrazia, ci riporta alla realtà. L’incuria e la mancanza
punto di partenza
di manutenzione determina un rischio, non solo per di qualunque
i fruitori, bensì per chiunque si trovi nei pressi di tali
intervento
complessi immobiliari. Tali eventi non solo costitu-
iscono un danno per la proprietà, ma rappresenta-
no un vero e proprio pericolo per la collettività sia in
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 23Un piano di manutenzione preventiva
e programmata è indispensabile per
trasformare un centro di imputazione
di costi in un bene capace di generare ricavi
conseguenza dei danni causati sia per la perdita di
parte del patrimonio artistico architettonico. Il Project
Financing può riferirsi quindi ad ogni investimento e
ogni attività economica in ambito immobiliare che
sia in grado di autosostenersi, anche se tramite l’e-
ventuale accesso a finanziamenti pubblici: è bene
ricordare che ogniqualvolta ciò non accade si deter-
mina una se pur piccola regressione del PIL, ISEW o
GPI o in qualunque altro modo lo si voglia chiama-
re. Ovviamente la valutazione di ogni intervento, an-
che se di stampo meramente conservativo, non può
prescindere dalla trasparente e oculata costruzione
di un business plan che sia in grado di misurarne la
sostenibilità economica e finanziaria. Tale momento
analitico presuppone la valutazione di innumerevoli
aspetti che possono variare sulla base della tipolo-
gia di intervento, della destinazione dell’immobile e
dall’orizzonte temporale, ma nessuno può prescin-
dere dalla definizione di un piano di manutenzione
preventiva e programmata. Come emerge da ogni
business plan degno di tale nome, mantenere un im-
mobile efficiente in via continuativa è un aspetto es-
senziale sia per garantire l’utilizzabilità dello stesso
ma anche per procedere alla sua eventuale cessio-
ne, in caso di disinvestimento, a un valore congruo
e che nonostante l’effetto dell’attualizzazione ha
spesso un impatto non insignificante sull’economia
dell’investimento stesso. La costruzione di un piano
di manutenzione preventiva e programmata, quindi,
oltre a costituire un dovere etico per ogni proprietario
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 24Manutenzione non immobiliare si quali-
fica come un vero e
rappresenta, quindi,
proprio investimento
un costo ma l’unico in quanto è il punto di
investimento per partenza di qualunque
intervento, sia esso
garantire la fruibilità di natura ordinaria o
e la conservazione straordinaria, volto a
trasformare un im-
di valore nel tempo mobile da centro di
imputazione di costi a
bene in grado di generare ricavi. Il termine “manute-
nere” o “mantenere” si può etimologicamente tradur-
re in “manum tentus” letteralmente “tenere a mano”
che fin dall’impero romano equivaleva a “risparmia-
re”: manutenzione non rappresenta, quindi, un costo
ma l’unico investimento per garantire la fruibilità e
la conservazione di valore nel tempo. La definizio-
ne di tale elemento basilare di ogni business plan si
identifica nella conoscenza del bene che non è altro
che il processo di apprenderne, a seguito dell’attivi-
tà intellettiva, l’essenza stessa dell’oggetto. In estre-
ma sintesi solo la conoscenza profonda del manu-
fatto permette di mettere in atto tutte quelle azioni
conservative necessarie per mantenere nel tempo il
valore, non solo economico, rappresentato dai beni
immobili che costituiscono uno dei pilastri, se non
il principale, della ricchezza reale del nostro paese.
Ogni immobile, seppure soggetto alle alterne fortune
del mercato finanziario che ne alterano il valore com-
merciale e ne condizionano la curva della domanda,
per sua natura è in grado di conservare un valore in-
trinseco conseguente alla fruibilità ed alla possibilità
di sfruttamento del bene stesso.
Il Project Financing strumento per agevolare
la gestione integrata dell’investimento
S 25Il grado
d’efficienza
delle esecuzioni
immobiliari
Le indicazioni emerse
dal convegno T.S.E.I.
di Massimo Famularo
Lunedì 3 dicembre 2018 si è tenuto presso l’Hotel
Radisson Blu Es. di Roma il 4° Convegno sulle Ese-
cuzioni Immobiliari organizzato dall’Associazione
T.S.E.I. - Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane
[T6], un osservatorio indipendente specializzato nella
valutazione e monitoraggio dell’efficienza del setto-
re delle espropriazioni immobiliari. “Quando nel 2015
organizzammo il primo Convegno – ha dichiarato Si-
mone Luchini, Presidente Onorario nonché uno dei
Soci Fondatori dell’Associazione – sempre a Roma,
eravamo in 7 soci e, per quanto tutti molto ottimi-
sti, non avremmo mai pensato di riuscire a dialoga-
re in così poco tempo con istituzioni del calibro di
Banca d’Italia, ABI e CSM e di poter allargare la base
associativa ad oltre 110 soci. Credo che il merito di
questa crescita sia dovuto alla passione di tutti gli
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 26persona associati, nonché alla vi-
sione innovativa rispetto
alla capacità di leggere al-
cuni fenomeni unitamente
alla competenza dei nostri
Soci, che rappresentano le
eccellenze nei rispettivi am-
biti professionali. Sono mol-
massimo famularo to orgoglioso di questo suc-
cesso ma consapevole che
dobbiamo spostare l’asti-
cella sempre più in alto e per questo ci è richiesto il
massimo impegno per non deludere le aspettative”.
L’edizione di quest’anno, dal titolo Storia di valori di-
spersi: servono riforme oppure coraggio?, era arti-
colata in 4 sessioni:
Sessione 1 - L’efficacia delle procedure esecuti-
ve e le buone prassi sulle esecuzioni immobiliari.
La prima sessione moderata da Patrizia Maciocchi,
Giornalista de Il Sole 24 Ore, alla quale hanno par-
tecipato Francesco Vigorito, Componente dell’Os-
servatorio permanente per l’efficienza delle proce-
dure esecutive delegato dalla Commissione VII del
CSM, Silvia Giacomelli del Dipartimento di Economia
e statistica della Banca d’Italia, Pasqualina Farina
del Dipartimento di Diritto ed Economia delle Attività
Produttive presso l’Università di Roma La Sapienza
e Nicola Chiarini, Fondatore e Amministratore Unico
di Datasinc, che ha curato anche il discorso intro-
duttivo della sessione, ha visto la presentazione del-
lo Studio sui Tempi dei Tribunali. Una delle principali
criticità evidenziate ha riguardato la qualità dei dati a
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 27società
associazione t.s.e.i.
disposizione per l’elaborazione, non omogenea poi-
ché il software del Ministero che raccoglie le infor-
mazioni non effettua alcuna verifica sulla congrui-
tà o correttezza formale degli stessi. Nell’illustrare
i tempi medi dei diversi tribunali, sono state anche
fornite delle utili chiavi di lettura per comprendere
come la velocità di per sé non sia l’unica metrica da
considerare: incidono molto anche elementi quali la
qualità dell’asset e il livello di recupero.
Con riferimento agli effetti delle riforme del 2015/16
e alle possibili ricadute sui tempi dei tribunali, onde
evitare distorsioni e sovrastime derivanti dalla con-
siderazione delle procedure più veloci (quelle chiuse
più in fretta dopo l’introduzione delle riforme), lo stu-
dio, effettuato dal dipartimento di Economia di Ban-
ca d’Italia e presentato dalla dott.ssa Giacomelli, ha
esaminato le sole fasi iniziali (prevendita e vendita)
della procedura, considerando le sole misure in gra-
do di produrre effetti diretti sui tempi delle esecuzio-
ni immobiliari (riduzione dei termini e meccanismi di
determinazione dei valori di aggiudicazione).
Volendo riepilogare le risultanze si può dire che: la ri-
duzione dei tempi è più rilevante per la fase vendita
– si stima che la durata mediana della fase vendita si
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 28sia ridotta di circa il 10%, quella della vendita di circa
il 50%; l’effetto risulta più intenso nei tribunali “più ef-
ficienti” già prima della riforma nessun effetto appare
differenziato in base alla dimensione dei tribunali.
Sessione 2 - Le vendite telematiche. La seconda
sessione è stata introdotta e moderata da Giorgio
Costantino, Dipartimento di Giurisprudenza presso
l’Università degli Studi di Roma Tre ed ha visto la
partecipazione di Rinaldo D’Alonzo, Giudice presso
il Tribunale di Larino, Giuseppe Caramia, Presidente
dell’ADVG Bari e di Simona Romeo, Avvocato in Mila-
no e Vicepresidente di Omnia Executiones. Provando
a tracciare lo stato dell’arte in merito all’applicazio-
ne delle vendite telematiche, dalle diverse relazioni è
emerso che: in tre quarti dei tribunali sono già sta-
te emesse delle ordinanze di vendita con modalità
telematiche delle nuove ordinanze, nel 65% dei casi
è stato disposto che si proceda sempre in modalità
telematica; con riferimento alle procedure pendenti,
nel 36% dei casi si è disposto di procedere sempre in
modalità telematica. Tra “luci ed ombre” si può dire
che il processo di innovazione nelle esecuzioni for-
zose sia concretamente avviato e lasci prevedere si-
curamente sviluppi positivi sia per i creditori che per
l’accelerazione delle tempistiche, cionondimeno, la
strada per consolidare questa tipologia di nuove ap-
plicazioni appare al momento ancora in salita.
In tre quarti dei tribunali sono già state emesse
delle ordinanze di vendita con modalità
telematiche delle nuove ordinanze, nel 65%
dei casi è stato disposto che si proceda
sempre in modalità telematica
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 29Sessione 3 - Gli UTP. La terza sessione è stata mo-
derata da Massimo Famularo, Head of Italian NPLs
di Distressed Technologies, con un intervento intro-
duttivo a cura di Paolo Angelini, Vice Capo del Di-
partimento Vigilanza bancaria e finanziaria di Ban-
ca d’Italia e la partecipazione di Angelo Peppetti
dell’Ufficio Crediti dell’ABI, Guido Lombardo, Chief
Investment Officer di Credito Fondiario, Andrea Bat-
tisti, Head of NPL Operations & Recovery di BIP/illi-
mity e Fabio Pettirossi, Responsabile della Direzione
UTP/PD di S.G.A. Nel corso di questo panel è emer-
so come le esposizioni classificate come unlikely
to pay presentino una complessità superiore e del-
le criticità aggiuntive rispetto alle esposizioni di tipo
non performing. In particolare, per una gestione ot-
timale di questa tipologia di crediti, è necessario ri-
uscire ad utilizzare in modo appropriato leve pecu-
liari quali nuova finanza e ristrutturazione aziendale.
Con riferimento alle tempistiche della giustizia, una
rappresentazione come quella dello studio elaborato
dall’osservatorio T6 costituisce un utile strumento
sia in sede di valutazione preliminare che di gestio-
ne successiva al fine di poter modellizzare corret-
tamente gli scenari che ipotizzano un recupero giu-
diziale anche per gli UTP nei quali questa strategia
rimane tipicamente residuale.
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 30Sessione 4 - Il nostro mondo visto da fuori: l’impat-
to delle vendite giudiziarie sull’economia del paese.
L’ultima sessione è stata introdotta e moderata da
Angelo Paletta, Docente di Management presso la
LUMSA e il Pontificio Ateneo S. Anselmo ed ha visto
la partecipazione di Luca Dondi, Amministratore De-
legato di Nomisma, Carlo Giordano, Amministratore
Delegato di Immobiliare.it, Giuseppe Roma, Presi-
dente di RUR, Andrea Dello Russo, Notaio in Raven-
na e membro della Commissione Aste e Informatica
del Consiglio Nazionale del Notariato.
Provando a illustrare il punto di vista degli operatori
di mercato, questo panel ha provato a individuare le
conseguenze per l’economia dell’efficacia ed efficien-
za delle procedure esecutive. In particolare, è di tut-
ta evidenza che l’andamento dei volumi e dei prezzi
degli immobili in vendita nelle procedure legali hanno
un impatto sul trend generale dei prezzi. Osservando
l’andamento storico delle compravendite, in termini
di numero indice 1996=100, si può osservare come
volumi e prezzi siano cresciuti significativamente fino
al 2006 raggiungendo un valore di 180 per i volumi e
150 per i prezzi, per poi ripiegare prima in termini di
volumi, scesi a 130 nel 2010 e 120 nel 2013 e poi di
prezzi, rimasti stabili fino al 2010 per poi crollare a
130 nel 2011, e sotto 110 nel 2017.
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 31La crescita dei volumi immobiliari in procedura negli
anni della crisi ha sicuramente acceso un interesse
da parte di compratori finali e intermediari profes-
sionali, che tuttavia stenta ancora a tradursi in ef-
fettive compravendite se si considera ad esempio
che solo il 7% degli annunci in asta ha poi portato ad
un acquisto effettivo contro il 93% degli annunci sul
mercato libero.
Punti fondamentali per cercare di riassorbire que-
sto GAP rimangono: un aumento nella velocità della
procedura al fine di rendere più attraenti gli asset per
i compratori finali; la completa trasparenza negli an-
nunci e allineamento con le pubblicazioni ufficiali; il
mantenimento della pubblicazione degli annunci per
tutta la durata delle procedure; la gestione efficace
delle visite e delle richieste di informazioni; il sup-
porto nell’accesso al credito.
Al termine della quarta sessione, i lavori si sono con-
clusi con una sintesi a cura del Presidente dell’As-
sociazione T.S.E.I, Stefano Scopigli, che ha così
commentato: “La mission dell’Associazione, che da
sempre si rivolge a tutti gli operatori del settore delle
esecuzioni e del mondo giudiziario collegato al re-
cupero del credito, è quella di portare trasparenza in
un settore da sempre poco tracciato, attraverso la
costituzione di un Osservatorio che analizzi l’enor-
me quantità di dati oggi disponibili, con lo scopo di
aggregarli e studiarli per migliorare la gestione delle
esecuzioni e diffondere le best practice e i virtuosi-
smi che oggi più che mai devono orientare tutti gli
attori che operano nel settore per poter fare sempre
meglio. Sul successo di questa iniziativa, l’Associa-
zione ha già stabilito che la quinta edizione del Con-
vegno nazionale si terrà a maggio 2019”.
il grado d’efficienza delle esecuzioni immobiliari S 32qitv
Certificazione e qualità
copernico 40 nelle perizie immobiliari
Il Forum della QITV “Certificazione e qualità nelle
perizie immobiliari” è dedicato alla presentazione
delle nuova società Rina Prime, nata dalla condivi-
sione delle competenze di AxiA.RE (70% delle quote)
e del Gruppo Rina (30%) per creare un nuovo player
nell’ambito delle perize e dei servizi agli istituti di cre-
dito. Ne parliamo in studio con Ugo Giordano, Vice
forum President di Rina Prime e Presidente di AxiA.RE dal
2016, Francesco Medri, Presidente di Rina Prime e
Vice Presidente Executive di Rina Services, e Nicola
Arcaini, CEO e membro del Consiglio di Amministra-
zione di RINA Prime.
qitv S 33FdR e Beni Stabili lasciano il posto
milano a Covivio
Quarto gruppo immobiliare in ambito europeo, quota-
to sulla Borsa di Parigi e su quella di Milano, con all’at-
tivo un portafoglio in gestione di 23 miliardi di euro:
questo il biglietto da visita di Covivio, società immo-
biliare frutto della fusione tra Foncière des Régions
e Beni Stabili, che si è presentata in nuova veste, ad
inizio 2019, spiegando obiettivi e strategie alla stam-
servizi pa invitata nella sede milanese di via Cornaggia 10.
Dal Pastro: Covivio scommette
milano sullo sviluppo nelle città europee
Da dove nasce Covivio, i numeri della società e le
strategie di crescita in alcune città europee scel-
te per le caratteristiche di attrattività e dinamismo.
Questi i temi principali di cui parla Alexei Dal Pastro,
Amministratore Delegato di Covivio, intervistato da
ilQI in occasione della presentazione alla stampa
della neonata società immobiliare quotata.
interviste
qitv S 34www.ilqi.it
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