Andrea Duranti Casa Information Memorandum - Luglio 2020
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Andrea Duranti Casa
Information Memorandum
Luglio 2020
Indice
I Obiettivi e limiti del documento
II Company overview
III Analisi del settore e del mercato
IV Obiettivi di sviluppo e Financial Plan
V Allegati
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Obiettivi e limiti del documento
• Il management di AD Casa (d’ora in poi anche la "Società" o il "Gruppo") ha predisposto il presente Information Memorandum, che contiene il Business Plan
2020-2024 (d’ora in poi anche «Business Plan» o «Piano»).
• Tale documento è stato predisposto per la ricerca delle opportune forme di finanziamento a supporto dello sviluppo della Società.
• Nel documento si descrivono le caratteristiche principali e le attività svolte dalla Società, si analizzano i risultati storici, si individua il mercato di riferimento
attuale e potenziale, ed infine si espongono le principali linee strategiche per lo sviluppo futuro del business della Società.
• Sulla base delle riflessioni condotte, in relazione al mercato di riferimento ed alla strategia aziendale, il documento si sofferma quindi sulle risultanze numeriche
per il periodo 2020-2024, relative alle dinamiche economiche e finanziarie che caratterizzano la Società nel periodo del Business Plan, ipotizzando l’accensione di
più finanziamenti nel corso degli anni di piano.
• I dati di base, le assunzioni e l’evoluzione delle componenti economico-patrimoniali sono stati forniti dal management della Società.
• I dati e le proiezioni economico-finanziarie e patrimoniali presentate sono basate su schemi «gestionali» che non corrispondono a schemi di riclassificazione
previsti da formali regole contabili.
• I valori rappresentati nel presente documento fanno riferimento al consolidamento pro-forma delle società AD Casa, Futura e Lenena.
• Questo documento s’intende di carattere strettamente confidenziale e per uso esclusivo delle parti sopra menzionate e dei soggetti che saranno contattati per
supportare lo sviluppo della Società. Il presente documento non potrà essere riprodotto, reso pubblico né comunicato a terzi senza il preventivo consenso scritto
della Società e dovrà essere considerato di natura riservata e confidenziale da parte di chiunque ne venga in possesso, salvo diversa previsione di norme
imperative di legge o regolamenti altrimenti applicabili.
• Dal momento della redazione del presente documento, le assunzioni prospettiche potrebbero subire delle modifiche anche sostanziali a seguito della diffusione
del COVID - 19. Ad oggi non è possibile eseguire stime più puntuali rispetto a quanto presentato.
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Indice
I Obiettivi e limiti del documento
II Company overview
III Analisi del settore e del mercato
IV Obiettivi di sviluppo e Financial Plan
V Allegati
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Company overview
Company profile
• Il gruppo AD CASA nasce nel 2010 per iniziativa di Andrea Milioni di euro di Valore della produzione consolidata a
Duranti ed è rappresentato da società operanti nel settore 16,2 livello di gruppo nel 2019
immobiliare. In seguito alla crisi economica finanziaria di
carattere globale che ha caratterizzato i paesi industrializzati
Milioni di euro l'EBITDA consolidato a livello di gruppo
nel corso degli ultimi anni, e che ha avuto ripercussioni nel 3,2 nel 2019
mondo immobiliare, Andrea Duranti, dopo varie esperienze
con altri soci, ha capito che il mercato doveva essere
affrontato con molta flessibilità, creando così i presupposti
per una gestione molto dinamica che ha consentito un 2010 Anno in cui Andrea Duranti fonda AD Casa
crescente sviluppo della attività. Le iniziative del gruppo
sono sviluppate da AD CASA srl e LANENA IMMOBILIARE srl.
Altre iniziative vengono realizzate in quote variabili con Oltre ad alcuni progetti fuori dalla Toscana, la società
operatori terzi. fino ad oggi si è concentrata sull'area fiorentina.
• La società opera prevalentemente in Toscana ed in
particolare a Firenze. Si è specializzata nell‘individuare Milioni di euro il valore medio delle principali operazioni
investimenti, anche complessi, ma da sviluppare per lo più,
5,8 realizzate ad oggi
nel breve termine. La configurazione aziendale è il risultato
di un processo che si è sviluppato nel corso degli anni, dove
la stagnazione del mercato, ha obbligato gli operatori a 3 Le Società oggetto di consolidamento nel presente lavoro
cambiare le metodologie di approccio al processo di
trasformazione del prodotto immobiliare. L’acquisizione, la
valorizzazione e la commercializzazione dei vari assets, sono Più di 40 le operazioni realizzate dal 2010 dalle Società
conseguenza di attente analisi che portano a progetti + 40 che fanno capo ad Andrea Duranti
flessibili ed in continua evoluzione, con criteri che
necessariamente tengono conto dei cambiamenti
Anno in cui la Società ha sperimentato il crowdfunding
socioeconomici del nostro territorio. 2018 come forma alternativa di finanziamento
5
Company overview
Il Business model della Società
• Il gruppo AD nasce dall’iniziativa dell’imprenditore fiorentino Andrea Duranti che ultimati gli studi di geometri intraprende, appena ventenne,
l’attività imprenditoriale nel settore immobiliare.
• Il gruppo è tra le aziende leader nel settore immobiliare da 15 anni, nel corso dei quali ha visto la crescita esponenziale degli interventi di
riqualificazione di immobili e piani di recupero prevalentemente su Firenze e provincia. L’esperienza maturata nel settore, ha visto nel corso
del 2000 sodalizi con altri imprenditori attivi nel settore, alcuni dei quali hanno fatto accrescere le prospettive e i volumi d’affari.
• Grazie ad una visione moderna dell’attività imprenditoriale, il gruppo ha realizzato e consegnato negli ultimi 5 anni, oltre 100 appartamenti
all’anno.
CORE BUSINESS GRUPPO AD CASA
acquisto e sviluppo immobiliare con il supporto
di agenti e consulenti di fiducia; riqualificazioni
di immobili o parte di essi grazie ad una
BUSINESS
selezionata cerchia di professionisti che in base
UPOSTREAM
DEVELOPMENT
alle specifiche competenze realizzano, con il
supporto del team tecnico interno alle società,
manufatti prevalentemente residenziali
Acquisto
immobili sul
mercato RIQUALIFICAZIONE
DELL'IMMOBILE
Attraverso
l'appalto dei lavori
a società esterne, gestione di immobili a rendita di sua proprietà
con cui la Società ASSET concentrati per lo più nel centro storico di
ha un rapporto MANAGEMENT Firenze sviluppato con una certa attenzione per
consolidato la scelta dell’interior design contemporaneo
6
Company overview
Struttura del Gruppo
• Nell'immagine a fianco si riepiloga la struttura del gruppo, STRUTTURA DEL GRUPPO
evidenziando le Società oggetto di consolidamento ai fini del
presente lavoro.
ANDREA DURANTI GABRIELA REDIN
• Il gruppo si compone di due Società principali: AD Casa 65%
partecipata al 100% da Andrea Duranti, e Lanena 30%
100%
Immobiliare partecipata al 65% da Andrea Duranti, al 30% da
Gabriela Redin e al 5% da AD Casa stessa.
LANENA
AD CASA SRL
• Sia AD Casa che Lanena partecipano a loro volta altre Società 5% IMMOBILIARE SRL
appositamente costituite per la realizzazione di alcuni
100%
progetti immobiliari, tra le quali nel perimetro di
consolidamento rientra Futura Casa S.r.l. FUTURA CASA SRL
• Per le Società oggetto di consolidamento si tenga presente
che: 100%
SWEET2BSRL
AD Casa è la Società operativa storica con cui
l'imprenditore svolge la propria l'attività immobiliare.
45% 50%
BLUE CAP SRL
Lanena immobiliare rappresenta una Società che detiene
per lo più immobili a reddito nel centro storico di Firenze.
100% IMMOBILIARE
Futura casa è la Società che sta realizzando in particolare i VERONICA 84 SRL
progetti "Nuovo Conventino" a Firenze, "De Sanctis" a LEGENDA:
Sesto Fiorentino (FI) e "Via Gora" a Firenze. 100% AD CAPITAL Imp. Controllate
• Relativamente ad AD Capital si evidenzia che si tratta della Imp. collegate
Società costituita per l'operazione di crowdfunding che sarà Perimetro del
approfondita in seguito presente lavoro
• Il gruppo si compone di due società "principali" attraver
• L'attività del gruppo è svolta tramite le due diverse società 7
Company overview
L’headquarter
• La sede principale del gruppo immobiliare AD Casa si trova nei pressi della
Fortezza Da Basso, in via Lorenzo Il Magnifico 9, Firenze.
• Lo spazio nel cuore pulsante delle città, accoglie professionisti e clienti in un
ambiente ricco di suggestioni e in continua evoluzione. Qui vengono vagliate
le varie opportunità: le idee del team interno, dei professionisti e dei
consulenti diventano interventi concreti.
COLLOCAZIONE GEOGRAFICA
INDIRIZZO
Via Lorenzo Il Magnifico,9
(FI).
8
Company overview
Track record principali progetti immobiliari
Operazioni immobiliari
(€'mln)
RESIDENZIALE TURISTICO-
19,0
RICETTIVO
PROGETTI PASSATI 88% 12%
PROGETTI CONCLUSI 94% 6%
-IN VENDITA
Media prog.
10,0 conclusi in
vendita(~€8,0Mln)
7,4 Media progetti
totali
5,0 (~€5,8Mln) *
4,4
3,7 4,0 Media progetti
2,7 2,8 2,5 passati
2,4
(~€4,0Mln)
Firenze Firenze Firenze Firenze Firenze Pian Firenze RTA Firenze Livorno De Sanctis Faentina Cavour
Squarcialupi Camaldoli Buffalmacco Caldieri dei giullari Via Guelfa Palazzo
Libertà
PROGETTI CONCLUSI-IN
PROGETTI PASSATI
VENDITA
• Nel corso degli ultimi esercizi la Società ha aumentato il valore medio delle operazioni realizzate, difatti si può notare come la dimensione
media di vendita dei progetti passati è di circa 4,0 €'mln, mentre gli ultimi progetti, ancora in fase di vendita, raggiungono un valore medio di
circa 8,0 €'mln.
• La Società è storicamente focalizzata sul segmento residenziale, difatti tali progetti rappresentano più dell'85% del totale sia relativamente ai
progetti passati, sia considerando i progetti conclusi di cui devono essere ancora completate le vendite.
9
Company overview
La raccolta tramite Equity Croudfunding
• Nel corso degli ultimi esercizi la Società è ricorsa allo strumento dell'equity crowdfunding tramite la piattaforma online "Walliance".
• In data 20 luglio 2018 è stata costituita la società AD Capital S.r.l. (partecipata al 100% da AD CASA), al fine di attivare l'equity crowdfunding
per il reperimento di risorse finanziarie per la realizzazione dell'iniziativa immobiliare di Firenze Via Cavour; tale iniziativa si è chiusa in
brevissimo tempo, superando gli obiettivi previsti.
• L'iniziativa prevedeva una raccolta minima di 1 €'mln, che è stata superata arrivando alla somma di 1,2 €'mln.
SOCIETA' VEICOLO PROGETTO FINANZIATO PIATTAFORMA
• AD Capital S.r.l., la quale agisce in qualità di • Palazzo Cavour è un edificio storico,
co-investitore nell’operazione immobiliare posizionato tra via Cavour 82 e via
proposta da AD Casa Srl, è stata costituita Micheli 30, nel pieno centro storico di
per accogliere nuovi investitori on-line Firenze. • Walliance è una piattaforma di
nell’operazione immobiliare ed al momento crowdfunding esclusiva per il mercato
• Il progetto, di restauro e risanamento immobiliare che opera come intermediario
dell'avvio della raccolta.
conservativo, ha previsto il cambio di tra Piccole e Medie Imprese e investitori.
• AD Capital Srl ha partecipato all’operazione destinazione d’uso, una parte ad Più nello specifico, Walliance propone
immobiliare di Firenze via Cavour uffici di rappresentanza al piano terra investimenti nel settore immobiliare
apportando quanto raccolto a titolo di e la maggior parte a residenziale, per attraverso lo strumento del crowdfounding
finanziamento fruttifero ad AD Casa Srl, un totale di circa 5.000 m2 sviluppati
sostenendo parzialmente lo sviluppo su 4 livelli, oltre al piano seminterrato • Walliance, consente agli investitori di
dell’operazione, con il fine primario di e al sottotetto. investire in progetti immobiliari a partire da
garantire un positivo cash flow sino al €500, consentendo alle PMI di raccogliere
momento del rogito delle unità poste in nuove risorse alternative al prestito
vendita. bancario.
10Company overview
Analisi storica consolidata
Key Economics
(€'mln, %, x volte)
16,2
14,6
14,1
9,9
3,2
1,7
2018 2019
VALORE DELLA PRODUZIONE EBITDA PFN
Crescita VdP (n.d.) 14,5%
YoY %
EBITDA% 12,0% 19,8%
PFN/EBITDA 5,8x 4,5x
PFN/PN 2,3x 2,8x
I valori rappresentati fanno riferimento al consolidamento pro-forma di AD Casa S.r.l., Futura Casa S.r.l. e Lanena Immobiliare S.r.l.
11Company overview
Analisi storica consolidata
Stato Patrimoniale Dettaglio CCNc
(€'mln) (€'mln)
25,2
0,5 0,7
22,2
8,0
9,9 14,6
17,5
6,8 1,4 1,4 1,2
4,3 0,2
5,2
2,9
-1,8
2018 2018 2019 2019
-4,5
Immobilizzazioni CCNO Fondi/ Altri fondi PN PFN
-10,1 -10,4
D/E 2,3x 2,8x 2018 2019
Rimanenze Crediti commerciali
PFN/EBITDA 5,8x 4,5x Acconti e caparre a fornitori (Debiti commerciali)
(Acconti e caparre da clienti)
I valori rappresentati fanno riferimento al consolidamento pro-forma di AD Casa S.r.l., Futura Casa S.r.l. e Lanena Immobiliare S.r.l.
12Company overview
Focus struttura di conto economico consolidato
Struttura del Conto Economico 2019 sino all’Ebitda
(€'mln;%)
La voce Ricavi Totali comprende i ricavi da vendite immobiliari,
comprensivo delle vendite annue e della variazione delle rimanenze,
14,0 i ricavi da locazione, e i ricavi da prestazioni di servizi relativi alla
gestione
12,0
La voce costi diretti immobiliari comprende tutte le voci di costi
(10,8) direttamente imputabili ai cantieri, sia relative ai costi di acquisto
10,0 che ai costi di successivo sviluppo, quali opera edili, professionisti e
oneri di urbanizzazione
16,2
8,0
La voce servizi industriali e commerciali comprende: polizze, spese
6,0 di marketing, prestazioni varie e consulenze tecniche varie.
(0,2)
(1,1)
4,0 La voce costi per servizi amministrativi comprende: costi per
(0,8)
prestazioni di servizi, utenze, consulenze amministrative e costi
professionali di varia natura
2,0
3,2 3,2
La voce Altri Costi comprende: spese per godimento beni di terzi,
- acquisto materiali e merci (presente nel 2018) , e servizi e oneri
Valore della Costi diretti Servizi Costi per Altri Costi EBITDA
Produzione immobiliari industriali e servizi diversi di gestione
commerciali amministrativi
%
Su VdP
66,8% 1,4% 6,9% 5,0% 19,8%
I valori rappresentati fanno riferimento al consolidamento pro-forma di AD Casa S.r.l., Futura Casa S.r.l. e Lanena Immobiliare S.r.l.
13Company overview
Analisi storica consolidata
C.E. CONSOLIDATO CONS. PCL CONS. PCL • Nel 2019 il Valore della produzione è pari a 16,1 €'mln in aumento del
€uro 2018 2019 2018 2019
14,0% rispetto al 2018. In particolare, nel 2019 si è registrata una
crescita dei Ricavi totali da vendite immobiliari del 23% tra il 2019 e il
Ricavi da vendite immobiliari 3.944.652 14.776.313 28% 91%
2018.
Variazione delle rimanenze 8.867.230 967.130 63% 6%
Ricavi da locazione 274.193 256.578 2% 2% • I Ricavi da locazione nel 2019 ammontano a 257€’000, generati
Altri ricavi 1.033.369 161.541 7% 1% sostanzialmente dall'affitto degli immobili di proprietà di Lanena.
VALORE DELLA PRODUZIONE 14.119.445 16.161.562 100% 100%
Var YoY% 14% • Gli Altri ricavi pari nel 2018 a 1 €'mln fanno riferimento a "corrispettivi
per cessioni preliminari" e rimborsi vari. Tale voce nel 2019 risulta
Costi diretti immobiliari (10.888.783) (10.802.921) -77% -67% invece pari a pari a 162 €’000.
MARGINE DI CONTRIBUZIONE 3.230.662 5.358.641 23% 33%
% sul Valore della Produzione
• I Costi diretti immobiliari sono sostanzialmente in linea in valore
23% 33%
assoluto tra il 2018 e il 2019, pur riducendosi in termini di peso
Servizi industriali e commerciali (433.964) (228.703) -3% -1% percentuale sui ricavi totali, dall'85% al 69%.
Costi per servizi amministrativi (491.116) (1.117.568) -3% -7% • La suddetta riduzione % ha determinato un aumento dell’EBITDA
Altri Costi (607.128) (805.104) -4% -5% 2019, che risulta pari a 3,2 €'mln, sia in termini assoluti (+1,5 €'mln)
EBITDA 1.698.454 3.207.267 12% 20%
che in termini % (+7 p.p.).
% sul Valore della Produzione 12% 20%
• Tra i costi si precisa la variazione dei Costi per servizi amministrativi
Ammortamenti e accantonamenti 100.735 (74.611) 1% 0% che nel 2019 risultano pari a 1,1 €'mln rispetto ai 491 €’000 del 2018.
EBIT 1.799.190 3.132.655 13% 19% Tale incremento è riconducibile in particolare a un incremento di costi
% sul Valore della Produzione 13% 19% per consulenze di sviluppo sui progetti immobiliari (+0,6 €'mln).
Gestione finanziaria (405.798) (583.324) -3% -4% • La gestione straordinaria del gruppo nel 2019 comprende in
Gestione straordinaria 109.135 (1.203.616) 1% -7% particolare costi per "indennizzi e penalità" contabilizzate nel bilancio
REDDITO ANTE IMPOSTE 1.502.527 1.345.716 11% 8% di AD Casa per 1,2 €'mln
% sul Valore della Produzione 11% 8%
Imposte e Tasse (480.050) (429.950) -3% -3%
• Nel 2019 si registra un Reddito netto pari a 1.955 €’000 (+ a 1.222
REDDITO NETTO 1.022.477 915.766 7% 6%
€’000 rispetto al 2018) con un’incidenza sui Ricavi totali del 6,0%.
% sul Valore della Produzione 7% 6%
I valori rappresentati fanno riferimento al consolidamento pro-forma di AD Casa S.r.l., Futura Casa S.r.l. e Lanena Immobiliare S.r.l.
14Company overview
Analisi storica consolidata
STATO PATRIMONIALE CONS. PCL • Il valore del CCN commerciale aumenta tra il 2018 e il 2019 di circa 6,3 €'mln.
€uro 2018 2019
Tale dinamica è riconducibile in particolare:
Rimanenze 22.215.665 25.198.487
Crediti vs clienti 223.734 1.374.533
all’aumento delle rimanenze di circa +3,0 €'mln, che comprendono gli
Acconti e caparre a fornitori 1.404.200 1.151.182 sviluppi immobiliari registrati nel corso dell'esercizio.
(Debiti vs fornitori) (4.515.985) (1.759.101)
(Acconti e caparre da clienti) (10.115.327) (10.428.691) Oltre alla diminuzione dei debiti vs fornitori di circa 2,8€'mln, e
CCN commerciale (CCNc) 9.212.287 15.536.411 all’incremento dei crediti commerciali per 1,2€'mln.
Altre attività correnti 1.666.411 2.005.750 • La voce acconti e caparre da clienti, rappresenta le somme anticipate dai clienti
(Altre passività correnti) (3.067.824) (3.596.289)
relative alle vendite immobiliari a cavallo dell'esercizio. Gli importi sono
Crediti vs società del Gruppo 2.319.177 5.909.437 sostanzialmente tutti riconducibili ad progetti conclusi nel corso degli ultimi
(Debiti vs società del Gruppo) (2.145.280) (2.348.368)
CCN operativo (CCNO) 7.984.771 17.506.940
esercizi ed a progetti in via di ultimazione. Tale voce è riconducibile in
particolare ad AD CASA.
Immobilizzazioni Immateriali 14.548 255.048
Immobilizzazioni Materiali 1.696.982 1.524.368 • Il CCN OPERATIVO (CCNO) aumenta nel 2019 complessivamente di circa 9,5
Immobilizzazioni finanziarie 5.065.667 1.162.718 €'mln. Oltre alla variazione imputabile al CCNc, tale aumento è riconducibile
INVESTIMENTI STRUTTURALI NETTI 6.777.197 2.942.134
all'incremento dei crediti vs società del Gruppo (+3,6 €'mln) e alla diminuzione
(TFR e Fondi per rischi e oneri) (7.414) (17.164) dei debiti vs società del Gruppo (-625 €’000). Tali crediti e debiti fanno
(Altri fondi) (540.000) (636.760) riferimento ai rapporti tra le Società partecipate che non rientrano nel
CAPITALE INVESTITO NETTO 14.214.554 19.795.150
perimetro di consolidamento del presente lavoro.
(Liquidità) (809.954) (831.262)
Banche a breve 266.757 701.960 • La POSIZIONE FINANZIARIA NETTA nel 2019 è pari a 14,6 €'mln , a fronte di un
PFN A BREVE TERMINE (543.196) (129.303) incremento dei debiti finanziari a lungo termine di 3,4 €'mln rispetto al 2018
(13,8 €'mln nel 2019 rispetto a 10,4 €'mln nel 2018).
Finanziamenti m/l termine 10.438.128 14.689.064
PFN COMPLESSIVA 9.894.931 14.559.761 • Per quanto riguarda il PATRIMONIO NETTO, si rileva un aumento di 915 €’000
Capitale sociale 1.000.000 1.000.000
rispetto al 2018 con un valore al 31.12.2019 pari a 5,2 €'mln.
Altre riserve + risultati a nuovo 2.297.146 3.319.623
Utile (Perdita) esercizio 1.022.477 915.766
Patrimonio netto 4.319.623 5.235.389
CAPITALE RACCOLTO 14.214.554 19.795.150
I valori rappresentati fanno riferimento al consolidamento pro-forma di AD Casa S.r.l., Futura Casa S.r.l. e Lanena Immobiliare S.r.l.
15Company overview
Analisi storica consolidata
RENDICONTO FINANZIARIO PCL • Il FLUSSO DI CASSA OPERATIVO LORDO nel 2019 è pari a circa 2,7 €'mln,
€ 2019 a fronte di un EBIT pari a 3,1 €'mln, in aumento di circa il +74% rispetto al
2018.
EBIT 3.132.655
Imposte di competenza esercizio (429.950) • Il FLUSSO DI CASSA OPERATIVO NETTO nel 2019 si attesta su un valore
RISULTATO OPERATIVO DOPO LE IMPOSTE 2.702.705 pari a circa -6,7 €'mln, sul cui risultato hanno influito significativamente:
Ammortamenti, svalutazioni e accantonamenti 74.611 la riduzione di circa 6,3 €'mln dei Capitale Circolante Netto
FLUSSO DI CASSA OPERATIVO LORDO 2.777.317 Commerciale, il cui assorbimento è riconducibile in particolare ad un
aumento delle rimanenze e dei crediti verso clienti rispettivamente di
(Aumento) Diminuzione del CCNc (6.324.124) 2,9 €'mln e 1,2 €'mln e ad una riduzione dei debiti verso fornitori di
(Aumento) / Diminuzione Altre attività correnti (339.339)
circa 2,8 €'mln.
Aumento / (Diminuzione) Altre passività correnti 106.120
(Aumento) / Diminuzione Crediti/Debiti vs società del Gruppo (2.964.827) I rapporti verso le società del gruppo non oggetto di consolidamento
FLUSSO DI CASSA OPERATIVO NETTO (6.744.853) che hanno determinato un assorbimento pari a 3,0 €'mln.
Investimenti (136.834) • A fronte dell'accensione di nuove fonti di finanziamento a m/l termine,
(Aumento) / Diminuzione Partecipazioni e altre immob. Fin. 3.902.949 che hanno consentito un flusso netto positivo pari a +3,4 €'mln, il FLUSSO
Aumento (Diminuzione) Fondo (TFR; fondo rischi) 9.750
DI CASSA DOPO FINANZIAMENTI nel 2019 risulta essere pari a 414€’000.
Aumento (Diminuzione) Fondi 91.097
FLUSSO DI CASSA DOPO INVESTIMENTI (2.877.891) • A seguito della Gestione finanziaria pari a -583 €’000 e alla Gestione
straordinaria pari a -1,2€'mln si giunge nel 2019 ad un FLUSSO DI CASSA
Accensione (Rimborso) Indebitamento a breve (59.073)
NETTO pari a circa -1,4€'mln .
Accensione (Rimborso) Finanziamenti m/l termine 3.351.248
Aumento (Diminuzione) Mezzi propri 0
FLUSSO DI CASSA DOPO FINANZIAMENTI 414.284
Gestione finanziaria (583.324)
Gestione straordinaria (1.203.616)
FLUSSO DI CASSA NETTO (1.372.655)
LIQUIDITÀ NETTA INIZIALE 809.954
LIQUIDITÀ NETTA FINALE (562.701)
I valori rappresentati fanno riferimento al consolidamento pro-forma di AD Casa S.r.l., Futura Casa S.r.l. e Lanena Immobiliare S.r.l.
16Company overview
Analisi storica delle singole Società
INDICATORI ECONOMICI CHIAVE INDICATORI ECONOMICI CHIAVE INDICATORI ECONOMICI CHIAVE
€'Mln 2018 2019 €'Mln 2018 2019 €'Mln 2018 2019
LANENA IMMOBILIARE S.r.l.
Var YoY % Var YoY % Var YoY %
VALORE DELLA PRODUZIONE 8,9 9,2 4,2% VALORE DELLA PRODUZIONE 3,3 4,9 45,6% VALORE DELLA PRODUZIONE 2,5 2,4 -4,7%
FUTURA CASA S.r.l.
YoY % n.a. 4,2% YoY % n.a. 4,2% YoY % n.a. n.a.
AD CASA S.r.l
EBITDA 1,4 2,0 46,6% EBITDA 0,1 0,2 60,5% EBITDA 0,2 1,0 376,3%
EBITDA margin % 15,5% 21,8% EBITDA margin % 3,4% 3,8% EBITDA margin % 8,4% 41,8%
EBIT 1,5 2,0 31,3% EBIT 0,1 0,2 60,6% EBIT 0,2 1,0 443,3%
EBIT Margin % 17,0% 21,4% EBIT Margin % 3,4% 3,7% EBIT Margin % 7,0% 40,0%
Utile netto 1,0 0,9 -5,1% Utile netto 0,1 0,1 28,6% Utile netto 0,0 0,4 3225,9%
Net profit margin % 10,8% 9,8% Net profit margin % 1,6% 1,4% Net profit margin % 0,4% 15,2%
INDICATORI PATRIMONIALI CHIAVE INDICATORI PATRIMONIALI CHIAVE INDICATORI PATRIMONIALI CHIAVE
€'Mln 2018 2019 €'Mln 2018 2019 €'Mln 2018 2019
LANENA IMMOBILIARE S.r.l.
Var YoY % Var YoY % Var YoY %
Posizione Finanziaria Netta (PFN) 3,8 8,3 118,0% Posizione Finanziaria Netta (PFN) 1,5 2,9 95,5% Posizione Finanziaria Netta (PFN) 4,6 3,4 -26,0%
FUTURA CASA S.r.l.
PFN / EBITDA 2,8x 4,1x PFN / EBITDA 12,8x 15,6x PFN / EBITDA 21,8x 3,4x
AD CASA S.r.l
Patrimonio Netto 3,7 4,6 24,8% Patrimonio Netto 0,7 0,7 10,0% Patrimonio Netto 0,6 1,0 62,2%
PFN / Patrimonio Netto 1,0x 1,8x PFN / Patrimonio Netto 2,2x 3,9x PFN / Patrimonio Netto 7,8x 3,6x
Capitale Circolante Netto (CCN) 2,5 11,5 24,8% Capitale Circolante Netto (CCN) 2,5 4,0 10,0% Capitale Circolante Netto (CCN) 3,0 2,4 62,2%
CCN / VdP 0,3x 1,2x CCN / VdP 0,7x 0,8x CCN / VdP 1,2x 1,0x
Investimenti strutturali netti 5,0 1,3 365,9% Investimenti strutturali netti -0,3 -0,4 63,2% Investimenti strutturali netti 2,2 2,0 -21,1%
Inv. strutturali Netti / VdP 56,2% 14,5% Inv. strutturali Netti / VdP -10,2% -9,1% Inv. strutturali Netti /VdP 86,0% 82,3%
AD CASA S.r.l. FUTURA CASA S.r.l. LANENA IMMOBILIARE S.r.l.
AD Casa S.r.l. è la Società partecipata al Futura Casa S.r.l. è una Società Lanena Immobiliare è sostanzialmente la
100% da Andrea Duranti la quale svolge partecipata al 100% da AD Casa S.r.l, società che detiene gli immobili della
la propria attività nel settore costituita specificatamente per lo famiglia Duranti. Tale Società in alcuni
immobiliare, direttamente tramite sviluppo di alcuni progetti immobiliari. casi realizza progetti immobiliari, ma
l'attività di acquisto, ristrutturazione e Tra i principali progetti in fase di principalmente gestisce l'affitto a terzi di
vendita, e attraverso la partecipazione in realizzazione ci sono: il "Nuovo alcuni immobili, per lo più collocati nel
società appositamente costituite per Conventino" a Firenze, "De Sanctis" a centro storico di Firenze.
specifici progetti immobiliari. Sesto Fiorentino (FI) e "Via Gora" a
Firenze.
17Track record progetti
Company overview
FIRENZE - SQUARCIALUPI PERIODO 2014-2015
1 OPERAZIONE
Intervento di riqualificazione e COSTO n.d.
cambio d’uso. Il complesso
residenziale composto da 23
RICAVI 3,7 €'mln
unità residenziale e un
magazzino, con ingresso
indipendente su strada e MQ 1.000
sviluppato all’interno
dell’isolato seguendo la
SVILUPPATORE AD CASA
tipologia dei palazzi fiorentini a
corte centrale
TIPOLOGIA RESIDENZIALE
FINALITA’ VENDITA
Via Squarcialupi,
Firenze
18Track record progetti
Company overview
FIRENZE - CAMALDOLI PERIODO 2014-2015
2 OPERAZIONE
Intervento di frazionamento e
COSTO n.d.
cambio di destinazione d’uso,
in residenziale. Sono state
realizzate 8 unità immobiliari RICAVI 2,4 €'mln
residenziali con resedi di
pertinenza al piano terra e
MQ 990
terrazze per le unità al piano
primo, 2 uffici e uno spazio
commerciale. Il progetto SVILUPPATORE AD CASA
architettonico è stato
realizzato dallo studio
TIPOLOGIA RESIDENZIALE
internazionale ARCHEA.
FINALITA’ VENDITA
Via Camaldoli,
Firenze
19Track record progetti
Company overview
FIRENZE - BUFFALMACCO PERIODO 2016-2017
3 OPERAZIONE
Ristrutturazione di un intero COSTO n.d.
complesso composto da 3
blocchi con appartamenti di
RICAVI 2,7 €'mln
varie tipologie: monolocali,
bilocali e trilocali con giardino
1.050 e
privato al piano terra. Nel MQ (est.2.000)
mezzo delle colline di Fiesole
circa 20 appartamenti con
SVILUPPATORE AD CASA
posto auto e cantina immersi
nel verde.
TIPOLOGIA RESIDENZIALE
FINALITA’ VENDITA
Via Buffalmacco,
Firenze
20Track record progetti
Company overview
FIRENZE - CALDIERI PERIODO 2016-2017
4 OPERAZIONE
Ristrutturazione intera
COSTO n.d.
palazzina composta da piano
interrato con cantine e garage,
piano terra con appartamenti RICAVI 7,4 €'mln
con giardino privato oltre a 4
piani fuori terra. Per un totale 2.400 e (est.
MQ 500)
di 38 appartamenti, posti auto
esterni nel piazzale
condominiale e un fondo SVILUPPATORE AD CASA
commerciale.
TIPOLOGIA RESIDENZIALE
FINALITA’ VENDITA
Via Reginaldo
Giuliani, Firenze
21Track record progetti
Company overview
FIRENZE - GUELFA RESORT, Via Guelfa PERIODO 2017-2018
5 OPERAZIONE
COSTO n.d.
Ex manufatto artigianale che
prevede una ristrutturazione e RICAVI 2,8 €'mln
cambio destinazione in
Residenza Turistica
MQ 800 (est 200)
Alberghiera, composta da 12
unità residenziali, 3 corti a
comune e un ampio spazio per SVILUPPATORE AD CASA
la somministrazione.
TIPOLOGIA TURISTICO
FINALITA’ VENDITA
Via Guelfa,
Firenze
22Track record progetti
Company overview
FIRENZE – PIAN DEI GIULLARI PERIODO 2017-2018
6 OPERAZIONE
COSTO n.d.
Complesso residenziale in
località di prestigio, alle porte
della città. Le varie tipologie di RICAVI 5, 0 €'mln
unità residenziali hanno a
disposizione spazi verdi privati,
MQ 1.000
un ampio uliveto e un terrazzo
panoramico. Cantine e
parcheggi privati a SVILUPPATORE AD CASA
disposizione delle diverse
abitazioni
TIPOLOGIA RESIDENZIALE
FINALITA’ VENDITA
Via Pian dei
Giullari, Firenze
23Track record progetti
Company overview
FIRENZE - HOTEL FIESOLANA, Via Fiesolana L’ Hotel Fiesolana, è un PERIODO n.d.
7 OPERAZIONE
edificio terra-cielo situato in
pieno centro storico, a pochi
COSTO n.d.
metri dal Duomo,
nell’omonima strada
Fiesolana. La strada, uscente RICAVI n.d.
dall’antica porta di San Piero,
conduceva un tempo verso
MQ n.d.
Fiesole, fino al XII secolo. Oggi,
essendo troncata bruscamente
da via de’ Pilastri, è difficile SVILUPPATORE n.d.
immaginarne il ruolo di
direttrice verso l’esterno della
TIPOLOGIA n.d.
città, ruolo che infatti le fu
sottratto dalla vicina Borgo
Pinti. FINALITA’ n.d.
Via Fiesolana,
Firenze
24Track record progetti
Company overview
BOLOGNA – VALUE ONE, Via Muggia PERIODO n.d.
8 OPERAZIONE
COSTO n.d.
Il complesso immobiliare di Via
Muggia è situato nei pressi
della stazione centrale di RICAVI n.d.
Bologna. Il Progetto, con
funzione ricettiva, prevede un
MQ n.d.
totale di tredici piani e
comprende un parcheggio
interrato, due piani per servizi SVILUPPATORE n.d.
e dieci piani per camere da
letto.
TIPOLOGIA n.d.
FINALITA’ n.d.
Via Muggia,
Bologna
25Indice
I Obiettivi e limiti del documento
II Company overview
III Analisi del settore e del mercato
IV Obiettivi di sviluppo e Financial Plan
V Allegati
26Analisi del settore e del mercato
Dettaglio volumi investimenti immobiliari in Italia
Volumi investimenti immobiliari in Italia
(€’Mld)
129,9 134,1
121,4 124,6
64,9 67,0
60,4 62,1
61,0 62,5 64,9 67,1
2017 2018* 2019* 2020*
Abitazioni Non residenziali
Abitazioni % 50,3% 50,2% 50,0% 50,0%
Non residenziali % 49,7% 49,8% 50,0% 50,0%
• Nel 2019 gli investimenti in costruzioni sono pari a circa 130 €’Mld, con una stima in aumento di circa il 4,3% rispetto al volume degli
investimenti immobiliari nel 2018.
• I due comparti individuati, abitazioni e non residenziale, mostrano entrambi una crescita positiva negli ultimi anni, andando a dividersi il
mercato sostanzialmente in egual misura.
Fonte: Elaborazione Ance su dati Agenzie delle Entrate- Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
27Analisi del settore e del mercato
Dettaglio volumi investimenti immobiliari in Italia: abitazioni e non residenziali
Volumi investimenti Abitazioni in Italia Volumi investimenti Non residenziali in Italia
(€’Mld) (€’Mld)
45,5 46,2 47,4 48,8
40,1 41,8 42,6
37,8
22,5 22,0 23,1 24,4
15,5 16,3 17,5 18,3
2017 2018* 2019* 2020* 2017 2018* 2019* 2020*
Nuove Manutenzioni Straordinarie Private Pubbliche
Nuove
costruzioni Private
YoY% n.d. 5,4% 7,4% 4,0% YoY% n.d. 5,8% 4,4% 1,9%
Manutenzione
straordinaria Pubbliche
YoY% n.d. 1,4% 2,6% 3,0% YoY% n.d. -2,3% 4,9% 5,6%
• Disarticolando l’analisi nei singoli comparti si osserva che la crescita maggiore nel corso del 2019 è stata registrata dal volume di investimenti
in abitazioni per nuove costruzioni, pari a +7,4% rispetto al volume di investimenti 2018, mentre il volume di investimenti per manutenzioni
straordinarie, sempre relative ad abitazioni è stato pari a +2,6%.
• Il comparto non residenziale registra un volume di investimenti nel 2019 in crescita, sia per quanto riguarda gli investimenti privati che per
quanto riguarda quelli pubblici, rispettivamente pari a +4,4% e +4,9% rispetto ai volumi registrati nel 2018.
Fonte: Elaborazione Ance su base Istat, Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
28Analisi del settore e del mercato
Compravendita di unità immobiliare ad uso abitativo nelle maggiori città italiane
Compravendite di unità immobiliari ad uso abitativo in Italia Prezzi medi di unità immobiliari ad uso abitativo in Italia
(Numero-migliaia) ( €’ migliaia)
+6,5% +4,2%
+5,0% 579 603
543
517
112 108 108
168
356 381
338
286
179 187 198 149 9M 2019
2016 2017 2018* 2019* 2017 2018 2019*
P.m. complessivi per abitazione
Comuni capoluogo Altri comuni delle province STIMA 2019 FY
• L’Analisi dei dati mostra la tendenza espansiva del mercato residenziale, nel 2018 si sono realizzate circa 580 mila compravendite di
abitazioni, con un incremento del 6,5% rispetto all’anno precedente. Tale andamento si conferma anche nel 2019, con una variazione
tendenziale delle compravendite pari a +4,2% tra il 2019 e il 2018.
• Si registra un trend sostanzialmente stabile dei prezzi medi ad abitazione tra il 2019 e il 2018, con un valore che si attesta su circa 108 €'000
per unità immobiliare ad uso abitativo. Tali prezzi avevano registrato una diminuzione tra il 2018 e il 2017 di circa il 3,9%.
Fonte: Elaborazione Ance su dati Agenzie delle Entrate, Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
29Analisi del settore e del mercato
Compravendita di unità non residenziali nelle maggiori città italiane
Compravendite di unità immobiliari non residenziale in Italia
(Numero-migliaia)
Var. su 9M
+8,1% +5,0% 172,4 2018:+5,4%
164,2
151,9
56,8 60,0 126,6
52,6
2,5 2,5 43,9
2,2 12,0 12,1
11,1 1,8
8,2
86,0 92,9 97,7
72,7
9M 2019
2016 2017 2018* Primi 9 mesi 2019*
Terziario commerciale Produttivo (capannoni ed industrie) Produttivo agricolo Altre destinazione
• Dall’analisi riportata si evincono segnali positivi anche per il mercato immobiliare non residenziale che ha registrato una crescita complessiva di +5,0% tra il 2018
e il 2017 e una crescita pari a circa il +5,4% tra i primi 9M 2019 e i primi 9M 2018.
• Entrando nel dettaglio delle singole categorie emerge come tra il 2017 e il 2018 la crescita registrata è stata pari a circa il +5,2% per il comparto terziario-
commerciale (uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali ed autorimesse), del +0,7% per il comparto produttivo e del +0,4% per il
comparto produttivo agricolo. Il comparto delle altre destinazioni nel 2018 ha registrato una crescita complessiva del +5,6%.
Fonte: Elaborazione Ance su dati Agenzie delle Entrate, Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
30Analisi del settore e del mercato
Dettaglio investimenti in costruzione per comparto 2019
Costruzioni non residenziali
pubbliche Nuovo
Gli investimenti in costruzioni non L’aumento dei livelli produttivi dell’edilizia
residenziali pubbliche risultano nel 2019 residenziale, riflette una ripresa degli
pari a 23,0 €’Mld. Rispetto al 2018 si investimenti in nuove abitazioni e un trend
registra un primo segno positivo +4,9%. D A che continua ad essere positivo. In
Tale stima tiene conto delle misure 17,8% 13,5% particolare, gli investimenti in nuove
messe in campo dal Governo negli ultimi abitazioni, secondo stime Ance,
anni che stanno producendo i primi ammontano, nel 2019, a 18,0 €’Mld, a
effetti sul livello degli investimenti. C conferma di una dinamica positiva iniziata
B
32,2 nel 2017.
36,5%
%
Costruzioni non
residenziali private Manutenzione straordinaria
Gli investimenti privati in costruzioni Questo comparto, che rappresenta circa il
non residenziali, pari a 42,0 €’Mld nel 37% del valore degli investimenti in
2019 segnano un ulteriore aumento del costruzioni, continua a mostrare una
4,4% in valori corenti. La stima tiene crescita dei livelli produttivi.
conto dei dati particolarmente positivi Il risultato del 2019 ingloba anche i primi
dei permessi di costruire relativi effetti sui livelli produttivi, seppur
all’edilizia non residenziale in atto ormai contenuti, derivanti dal sisma-bonus ed
dal 2015. eco-bonus destinati a interi edifici
(condomini).
Fonte: Elaborazione Ance su base Istat, Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
31Analisi del settore e del mercato
Focus Firenze
Prezzi medi di vendita delle abitazioni civili a Firenze nel Secondo semestre 2019
(€/mq)
4.700
4.200
4.000
3.775
3.125
2.850 2.775 2.750
2.300
2.050
1.850
1.550
Centrale Semicentrale Periferica Suburbana
Min Media Max
• Il grafico mostra l'andamento dei prezzi di vendita nel secondo semestre 2019 degli immobili residenziali nella zona di Firenze. A Dicembre 2019 per gli immobili
residenziali in vendita nel centro sono stati richiesti in media un prezzo di € 3.775 al metro quadro, rispetto a una zona semicentrale, dove sono stati richiesti €
3.125 al metro quadro. In una zona periferica le vendite sono intorno ai € 2.775 al metro quadro e ai € 2.300 al metro quadro in una zona suburbana.
Fonte: Elaborazione Ance su dati Agenzie delle Entrate, Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
32Analisi del settore e del mercato
Focus Firenze
Prezzi medi di locazione delle abitazioni civili a Firenze nel Secondo semestre 2019
(€/mq)
14,5
13,0
12,4
11,5
10,4
9,6
9,1
8,5
7,7 8,0
6,4
5,7
Centrale Semicentrale Periferica Suburbana
Min Media Max
• Il grafico mostra l'andamento dei prezzi di locazione nel secondo semestre 2019 di immobili residenziali nella zona di Firenze. A Dicembre 2019 per gli immobili
residenziali in locazione nel centro sono stati richiesti in media un prezzo di € 11,5 al metro quadro, rispetto a una zona semicentrale, dove sono stati richiesti €
10,4 al metro quadro. In una zona periferica le locazioni sono introno ai € 9,1 al metro quadro e di € 8,0 al metro quadro in una zona suburbana.
Fonte: Elaborazione Ance su dati Agenzie delle Entrate, Gennaio 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
33Analisi del settore e del mercato
Trend futuri e previsioni post-covid 19
Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni Variazione dei Prezzi medi delle abitazioni e previsioni (€/mq)
(€’ migliaia) (Var. YoY %)
1,3%
637 650 0,7%
613 0,3%
604 564
532 0,0%
526 -1,1% -0,5%
494
407 412 -1,2%
-3,1% -3,1%
-3,9%
2019 2020 2021 2022 2019 2020 2021 2022
Scenario Pre-virus Scenario Soft Scenario Pre-virus Scenario Soft Scenario Hard
• Secondo le previsioni ipotizzate da Nomisma l’impatto del COVID-19 dipenderà fortemente da quando sarà di fatto rimosso il regime di
lockdown e da un successivo periodo di assestamento per un progressivo ritorno alla normalità. Per questo le previsioni per il fatturato 2020
delle imprese immobiliari sono state sviluppate secondo i tre scenari di seguito descritti:
Scenario Pre-virus: è basato sullo scenario economico che si sarebbe verificato in assenza dell’emergenza sanitaria scaturita dal Covid-19.
Scenario Soft: ipotizza un’uscita in tempi relativamente contenuti dall’emergenza sanitaria e provvedimenti consistenti ed efficaci, con una
rapida ripresa delle attività economiche e dei servizi.
Scenario Hard: ipotizza un tempo maggiore di uscita dall’emergenza sanitaria e una minore efficacia dei provvedimenti economici, con un
ritorno più graduale alla ripresa delle attività economiche e dei servizi.
Fonte: Rielaborazione Intesa San Paolo su dati Nomisma, 23 Aprile 2020.
"Le analisi riportate a partire dal 2020 potrebbero subire variazioni anche sostanziali a seguito del COVID-19"
34Indice
I Obiettivi e limiti del documento
II Company overview
III Analisi del settore e del mercato
IV Obiettivi di sviluppo e Financial Plan
V Allegati
35Obietti di sviluppo e Financial Plan
Linee strategiche di sviluppo
Strategia di sviluppo
La Società nel corso dei prossimi anni si pone l'obiettivo di proseguire il percorso di crescita intrapreso nel corso degli ultimi esercizi, sia sul
territorio di riferimento che ampliando il raggio d'azione su tutto il centro-nord, in particolare:
1. consolidando il proprio posizionamento nello sviluppo di progetti residenziali;
2. Proseguendo nello sviluppo di progetti relativi al segmento dello student housing;
3. Valutando l'avvio di progetti nel segmento del senior housing.
La Società si propone di raggiungere tali target anche attraverso forme di finanza alternativa: equity, debito o forme ibride di
finanziamento.
La Società ha in portafoglio alcuni immobili
PROGETTI CONCLUSI già ultimati le cui vendite sono in fase di
– IN VENDITA ultimazione e che verosimilmente si
concluderanno nell'arco del 2020
Linee strategiche
di sviluppo
Vi rientrano i progetti già identificati dal
PROGETTI DEFINITI O IN management, e in parte già avviati, che
FASE DI DEFINIZIONE saranno sviluppati nel corso del prossimi
3-5 anni
36Obietti di sviluppo e Financial Plan
Driver di piano
Progetto Periodo MQ Tipologia Valore di vendita
Faentina entro il 2020 1.500 Residenziale 4,0 €'mln
Progetti
De sanctis entro il 2020 2.500 Residenziale 4,4 €'mln
conclusi -
Libertà entro il 2020 2.000 Residenziale 10,0 €'mln
in vendita
Cavour entro il 2020 6.000 Residenziale 19,0 €'mln
Albizi entro il 2020 600 Commerciale 1,5 €'mln
Aretina entro il 2020 600 Residenziale 2,0 €'mln
Livorno entro il 2020 5.000 Commerciale 2,5 €'mln
Rimaggio entro il 2020 2.000 Residenziale 4,9 €'mln
Locatelli 20-21 2.000 Residenziale 5,0 €'mln
Pisa 20-21 2.000 Residenziale 8,0 €'mln
Eolo 20-21 2.500 Turistico 9,0 €'mln
Progetti
Nuovo conventino 20-21 2.000 Residenziale 10,0 €'mln
definiti o
Villa Covoni e Machiavelli 20-21 3.000 Residenziale 14,0 €'mln
in fase di
Chiusi 20-21 8.000 Residenziale 15,0 €'mln
definizione
Poggetto 20-22 5.000 Residenziale 18,0 €'mln
Michelazzi 21-22 2.000 Residenziale 5,0 €'mln
Panciatichi 21-22 6.000 Turistico 18,0 €'mln
Via Gora 20-23 5.000 Residenziale 16,0 €'mln
Ex Gover 21-23 8.400 Residenziale 21,0 €'mln
Ex-Piaggio 22-23 29.000 Commerciale 28,0 €'mln
Barsanti 22-24 13.500 Commerciale 36,0 €'mln
37Obietti di sviluppo e Financial Plan
Volume Ricavi immobiliari, costi diretti immobiliari e margine dei "progetti definiti o in corso di definizione"
Ricavi e costi diretti immobiliari dei "Progetti definiti o in fase di definizione"
(€'mln, %) 214
36,0
61
28,0
9,0
21,0 6,0
18,0 18,0
16,0 5,0
15,0
14,0 4,0
6,0 27,0 153
10,0 5,0
9,0 4,0 5,0 22,0
8,0
3,0 16,0
4,9 5,0 3,0 4,0 5,0 14,0 *
12,0 11,0
2,5 * 10,0 10,0 2,0
1,5 2,0 1,7 1,5 7,0
0,5 1,0 3,5 5,0 5,0
3,2 3,0
1,0 1,5 1,5
Albizi Aretina Livorno Rimaggio Locatelli Pisa Eolo Nuovo Villa Covoni Chiusi Poggetto Michelazzi Panciatichi Via Gora Ex Gover Ex Piaggio Barsanti Totale
Conventino e
Machiavelli
Costi diretti immobiliari Margine Ricavi immobiliari
MRG % 33,3% 25,0% 40,0% 34,7% 30,0% 37,5% 44,4% 30,0% 28,6% 33,3% 33,3% 40,0% 22,2% 31,3% 23,8% 21,4% 25,0% 28,6%
Anno di
2020 2021 2022 2023 2024
vendita
* Per il progetto "Nuovo Conventino" e "Via Gora" sono stati già stati contabilizzati al 2019 rispettivamente 2,4 €'mln e 1,1 €'mln di costi, di conseguenza tali importi non sono inclusi negli anni di piano.
Nota: nei singoli anni i progetti sono ordinati in ordine crescente sulla base dei ricavi previsionali
38Obietti di sviluppo e Financial Plan
Dettaglio del fabbisogno finanziario dei "progetti definiti o in corso di definizione"
Fabbisogno finanziario già coperto e fabbisogno finanziario da coprire dei "Progetti definiti o in fase di definizione"
(€'mln, %)
I costi diretti immobiliari saranno coperti, in parte dall'accensione di
153
specifici finanziamenti sui singoli progetti e in parte dai flussi di cassa in
entrata derivanti dalle vendite immobiliari.
Nelle attuali ipotesi di piano è prevista l'erogazione di finanziamenti, 27,0
pari a circa il 60% dei costi diretti immobiliari annui per singolo
cantiere. 22,0
122
16,0
14,0
12,0
11,0
10,0 10,0 4,0
7,0 5,0
5,0 5,0
3,5 3,0
3,2 2,0 3,0 10,0
1,5 1,5 2,5 7,0 31
1,0 1,5
0,4 1,5 2,1 3,0 2,5 4,0 10,0 10,0 3,0 9,9 16,0 22,0 27,0
1,1 1,1 2,0
- - - - - - - - -
Albizi Aretina Livorno Rimaggio Locatelli Pisa Eolo Nuovo Villa Covoni Chiusi Poggetto Michelazzi Panciatichi Via Gora Ex Gover Ex Piaggio Barsanti Totale
Conventino e
Machiavelli
Fabbisogno finanziario già coperto Fabbisogno finanziario da coprire Costi diretti immobiliari
% Copertura n.d. 73% n.d. 34% 57% 60% 50% 57,1% n.d. n.d. 58% n.d. 71% n.d. n.d n.d n.d. 20%
attuale
Anno di
vendita 2020 2021 2022 2023 2024
* Per il progetto "Nuovo Conventino" e "Via Gora" sono stati già stati contabilizzati al 2019 rispettivamente 2,4 €'mln e 1,1 €'mln di costi, di conseguenza tali importi non sono inclusi negli anni di piano.
Nota: nei singoli anni i progetti sono ordinati in ordine crescente sulla base dei ricavi previsionali
39Obietti di sviluppo e Financial Plan
Fabbisogno finanziario sulla base delle ipotesi di Piano
Fabbisogno finanziario da Piano
(€'mln)
32,8
28,2
24,0
16,4
14,7
10,4 9,7
0,3 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7
-0,8 2018 -0,8 2019 2020 2021 2022 2023
-6,2
-9,4
Il fabbisogno di cassa che emerge nel
2020 sulla base delle ipotesi di Piano
risulta pari ad almeno 10 €'mln. Tale
previsione si basa in particolare -27,9
sull'ipotesi di erogazione di
finanziamenti, pari a circa il 60% dei (Liquidità) Banche a breve Finanziamenti m/l termine
costi diretti immobiliari annui per
singolo cantiere.
40Obietti di sviluppo e Financial Plan
Key economics Piano
Key Economics
(€'mln, %, x volte)
56,7 57,0 56,2
38,5 36,8
27,4
18,6
16,2 14,6 15,3
14,1 13,4
9,9 9,8 9,5
1,7 3,2
2018 2019 2020 2021 2022 2023
-10,9
VdP EBITDA PFN
Crescita VdP (n.d.) 14,5% 251,0% 0,5% -1,5% -34,4%
YoY %
EBITDA% 12,0% 19,8% 17,3% 32,6% 17,0% 36,4%
PFN/EBITDA 5,8x 4,5x 3,9x 0,8x 2,9x n.a.
PFN/PN 2,3x 2,8x 3,4x 0,7x 0,9x -0,3x
41Obietti di sviluppo e Financial Plan
Dettaglio valore della produzione
Dettaglio Valore della produzione 65,9 65,0
(€'mln, %, x volte)
41,0
33,8
22,6
14,8 14,8
8,9
3,9
0,3 1,0 1,0 0,3 0,2 0,3 0,2 0,3 0,2 0,3 0,2 0,3 0,2
-9,3
-28,6
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Ricavi da vendite immobiliari Variazione delle rimanenze Ricavi da locazione Altri ricavi
% Ricavi immobiliari su
27,9% 91,4% 59,5% 115,5% 73,0% 176,5%
VdP
% Variazioni delle
62,8% 6,0% 39,8% -16,3% 26,3% -77,6%
rimanenze su VdP
% Ricavi da locazione
su VdP 1,9% 1,6% 0,5% 0,4% 0,5% 0,7%.
% Altri Ricavi su VdP 7,3% 1,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,4%
42Obietti di sviluppo e Financial Plan
CE consolidato
C.E. CONSOLIDATO CONS. PCL BUSINESS PLAN
€uro 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Ricavi da vendite immobiliari 3.944.652 14.776.313 33.753.000 65.900.000 41.000.000 65.000.000
Variazione delle rimanenze 8.867.230 967.130 22.561.002 (9.280.703) 14.758.333 (28.581.621)
Ricavi da locazione 274.193 256.578 256.578 256.578 256.578 256.578
Altri ricavi 1.033.369 161.541 161.541 161.541 161.541 161.541
VALORE DELLA PRODUZIONE 14.119.445 16.161.562 56.732.121 57.037.415 56.176.452 36.836.497
Var YoY% 14% 251% 1% -2% -34%
Costi diretti immobiliari (10.888.783) (10.802.921) (44.513.394) (35.891.667) (43.758.333) (20.475.000)
MARGINE DI CONTRIBUZIONE 3.230.662 5.358.641 12.218.727 21.145.749 12.418.119 16.361.497
% sul Valore della Produzione 23% 33% 22% 37% 22% 44%
Servizi industriali e commerciali (433.964) (228.703) (442.644) (451.496) (460.526) (469.737)
Costi per servizi amministrativi (491.116) (1.117.568) (1.139.919) (1.253.911) (1.567.389) (1.598.737)
Altri Costi (607.128) (805.104) (821.206) (837.630) (854.382) (871.470)
EBITDA 1.698.454 3.207.267 9.814.958 18.602.711 9.535.821 13.421.553
% sul Valore della Produzione 12% 20% 17% 33% 17% 36%
Ammortamenti e accantonamenti 100.735 (74.611) (60.033) (60.033) (60.033) (60.033)
EBIT 1.799.190 3.132.655 9.754.925 18.542.678 9.475.788 13.361.521
% sul Valore della Produzione 13% 19% 17% 33% 17% 36%
Gestione finanziaria (405.798) (583.324) (667.169) (1.136.914) (1.085.403) (1.024.034)
Gestione straordinaria 109.135 (1.203.616) --- --- --- ---
REDDITO ANTE IMPOSTE 1.502.527 1.345.716 9.087.756 17.405.764 8.390.385 12.337.487
% sul Valore della Produzione 11% 8% 16% 31% 15% 33%
Imposte e Tasse (480.050) (429.950) (2.903.494) (5.561.058) (2.680.688) (3.941.768)
REDDITO NETTO 1.022.477 915.766 6.184.261 11.844.706 5.709.698 8.395.719
% sul Valore della Produzione 7% 6% 11% 21% 10% 23%
43Obietti di sviluppo e Financial Plan
SP consolidato
STATO PATRIMONIALE CONS. PCL BUSINESS PLAN
€uro 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Rimanenze 22.215.665 25.198.487 47.759.489 38.478.785 53.237.119 24.655.497
Crediti vs clienti 223.734 1.374.533 454.904 454.904 454.904 454.904
Acconti e caparre a fornitori 1.404.200 1.151.182 126.182 126.182 126.182 126.182
(Debiti vs fornitori) (4.515.985) (1.759.101) (283.293) (283.293) (283.293) (283.293)
(Acconti e caparre da clienti) (10.115.327) (10.428.691) (275.000) (275.000) (275.000) (275.000)
CCN commerciale (CCNc) 9.212.287 15.536.411 47.782.282 38.501.579 53.259.912 24.678.291
Altre attività correnti 1.666.411 2.005.750 3.911.548 1.149.717 1.149.717 1.149.717
(Altre passività correnti) (3.067.824) (3.596.289) (3.714.423) (2.982.424) 80.353 (1.109.572)
Crediti vs società del Gruppo 2.319.177 5.909.437 82.563 82.563 82.563 82.563
(Debiti vs società del Gruppo) (2.145.280) (2.348.368) (347.564) (347.564) (347.564) (347.564)
CCN operativo (CCNO) 7.984.771 17.506.940 47.714.407 36.403.871 54.224.982 24.453.436 Rappresenta il
fabbisogno di
Immobilizzazioni Immateriali 14.548 255.048 232.905 210.763 188.621 166.478
Immobilizzazioni Materiali 1.696.982 1.524.368 1.486.477 1.448.587 1.410.696 1.372.806 cassa che emerge
Immobilizzazioni finanziarie 5.065.667 1.162.718 1.162.718 1.162.718 1.162.718 1.162.718 nel 2020,
INVESTIMENTI STRUTTURALI NETTI 6.777.197 2.942.134 2.882.101 2.822.068 2.762.035 2.702.002 rappresentato
(TFR e Fondi per rischi e oneri) (7.414) (17.164) (17.164) (17.164) (17.164) (17.164)
nelle precedenti
(Altri fondi) (540.000) (636.760) (636.760) (636.760) (636.760) (636.760) slide
CAPITALE INVESTITO NETTO 14.214.554 19.795.150 49.942.584 38.572.015 56.333.093 26.501.514
(Liquidità) (809.954) (831.262) 9.659.944 (9.382.075) (6.185.694) (27.941.789)
Banche a breve 266.757 701.960 701.960 701.960 701.960 701.960
PFN A BREVE TERMINE (543.196) (129.303) 10.361.903 (8.680.115) (5.483.735) (27.239.829)
Finanziamenti m/l termine 10.438.128 14.689.064 28.161.030 23.987.774 32.842.774 16.371.570
PFN COMPLESSIVA 9.894.931 14.559.761 38.522.933 15.307.659 27.359.039 (10.868.259)
Capitale sociale 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Altre riserve + risultati a nuovo 2.297.146 3.319.623 4.235.389 10.419.650 22.264.356 27.974.054
Utile (Perdita) esercizio 1.022.477 915.766 6.184.261 11.844.706 5.709.698 8.395.719
Patrimonio netto 4.319.623 5.235.389 11.419.650 23.264.356 28.974.054 37.369.773
CAPITALE RACCOLTO 14.214.554 19.795.150 49.942.584 38.572.015 56.333.093 26.501.514
44Obietti di sviluppo e Financial Plan
RF consolidato
RENDICONTO FINANZIARIO PCL BUSINESS PLAN
€ 2019 2020 2021 2022 2023
EBIT 3.132.655 9.754.925 18.542.678 9.475.788 13.361.521
Imposte di competenza esercizio (429.950) (2.903.494) (5.561.058) (2.680.688) (3.941.768)
RISULTATO OPERATIVO DOPO LE IMPOSTE 2.702.705 6.851.431 12.981.620 6.795.100 9.419.753
Ammortamenti, svalutazioni e accantonamenti 74.611 60.033 60.033 60.033 60.033
FLUSSO DI CASSA OPERATIVO LORDO 2.777.317 6.911.464 13.041.653 6.855.133 9.479.786
(Aumento) Diminuzione del CCNc (6.324.124) (32.245.872) 9.280.703 (14.758.333) 28.581.621
(Aumento) / Diminuzione Altre attività correnti (339.339) (1.905.799) 2.761.831 --- ---
Aumento / (Diminuzione) Altre passività correnti 528.464 118.134 (731.999) (3.062.778) 1.189.925
(Aumento) / Diminuzione Crediti/Debiti vs società del Gruppo (3.387.171) 3.826.070 --- --- ---
FLUSSO DI CASSA OPERATIVO NETTO (6.744.853) (23.296.003) 24.352.188 (10.965.978) 39.251.332
Investimenti (136.834) 0 (0) 0 (0)
(Aumento) / Diminuzione Partecipazioni e altre immob. Fin. 3.902.949 --- --- --- ---
Aumento (Diminuzione) Fondi 100.847 --- --- --- ---
FLUSSO DI CASSA DOPO INVESTIMENTI (2.877.891) (23.296.003) 24.352.188 (10.965.978) 39.251.332
Accensione (Rimborso) Indebitamento a breve 435.202 --- --- --- ---
Accensione (Rimborso) Finanziamenti m/l termine 4.250.936 13.471.966 (4.173.256) 8.855.000 (16.471.204)
Rimborso Finanziamenti m/l termine progetti futuri (11.657.494) (24.808.256) (17.400.000) (28.756.204)
Accensione Finanziamenti m/l termine progetti futuri 25.129.460 20.635.000 26.255.000 12.285.000
Aumento (Diminuzione) Mezzi propri 0 --- --- --- ---
FLUSSO DI CASSA DOPO FINANZIAMENTI 1.808.248 (9.824.037) 20.178.932 (2.110.978) 22.780.128
Gestione finanziaria (583.324) (667.169) (1.136.914) (1.085.403) (1.024.034)
Gestione straordinaria (1.203.616) --- --- --- ---
FLUSSO DI CASSA NETTO 21.308 (10.491.206) 19.042.018 (3.196.380) 21.756.095
LIQUIDITÀ NETTA INIZIALE 809.954 831.262 (9.659.944) 9.382.075 6.185.694
LIQUIDITÀ NETTA FINALE 831.262 (9.659.944) 9.382.075 6.185.694 27.941.789
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