Due Diligence Technical Services Department - Axia.RE
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Due Diligence
&
Technical Services
Department
AxiA.RE SpA
Via Lentasio, 7 - 20122 Milano (MI)
+39 02 36 68 28 96
P.I. 09587170961
info@axiare.it- www.axiare.it
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Due Diligence e Servizi Tecnici Rev. 00 del 28.09.16
Due Diligence
Il servizio di Due Diligence tecnica-immobiliare consiste nel processo d'indagine di un immobile che unisce la verifica dello stato
di fatto con quella documentale e normativa.
La Due Diligence è un servizio che permette di stabilire, attraverso un’analisi amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia,
strutturale, tecnico - impiantistica, ambientale di fase 1, di sicurezza e igiene del lavoro, la conformità degli immobili, degli
impianti fissi e delle attività svolte, ai requisiti prescritti dalla normativa nazionale, regionale e comunale in vigore.
Il servizio si rivolge, in base al tipo di attività / operazione in cui sono coinvolti, a tutti gli operatori del settore immobiliare che
vogliano comprare / vendere / gestire un asset immobiliare ed è utile in sede di trasferimento del titolo di proprietà e per una
corretta ed efficace gestione del patrimonio immobiliare.
Grazie ad un team di grande valore,
AxiA.RE garantisce al cliente una consulenza concreta basata su
affidabilità, trasparenza ed indipendenza.
Le tre parole chiave della nostra società
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Tipologie di attività Due Diligence documentale - Priva dell’attività di sopralluogo, è finalizzata ad analizzare e completare la dotazione documentale di un immobile. Due Diligence tecnica - Scopo dell’indagine è di stabilire, attraverso l’analisi di titolarità, amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia e strutturale di Fase 1, la conformità degli immobili ai requisiti prescritti dalla normativa vigente; l’attività permette di stabilire la trasferibilità o meno dell’immobile, in caso di compravendita. Due Diligence impiantistica di Fase 1 - Scopo dell’indagine è di verificare, attraverso indagini documentali e visive preliminari non invasive, senza l’esecuzione di prove strumentali, il rispetto della normativa vigente in materia impiantistica, individuando le potenziali o effettive situazioni critiche in termini di sicurezza, obsolescenza normativa, tecnologica e funzionale, nonché di verificare lo stato di esercizio degli impianti (in esercizio/fermo impianto). L’attività permette di individuare ed esternare i costi da imputare all’interno di eventuali accordi di indennizzo tra le parti, in caso di compravendita. 3
Tipologie di attività Due Diligence ambientale di Fase 1 - Scopo dell’indagine è di identificare, attraverso indagini documentali e visive preliminari non invasive, la presenza, reale o potenziale, di materiali pericolosi nelle strutture, nel suolo, nel sottosuolo, nei materiali edili utilizzati e/o negli impianti fissi, nonché ad indicare le ulteriori indagini necessarie per accertare tale presenza, ovvero a redigere un Piano di Caratterizzazione (il piano di indagini - campionamento e analisi, da attuare per caratterizzare lo stato di contaminazione del sito). Due Diligence manutentiva - Attività propedeutica ad individuare gli adeguamenti manutentivi ed i relativi costi necessari per portare l’immobile in condizioni di gestione ordinaria. Permette di conoscere lo stato di conservazione dell’immobile. Due Diligence strutturale di Fase 1 - Indica gli adeguamenti di carattere strutturale ed i relativi costi necessari per portare l’immobile in condizioni di sicurezza e idoneità statica. Completa dell’attività di sopralluogo (eventuale esecuzione di prove strumentali qualora necessarie), determina lo stato fisico degli elementi strutturali dell’opera. Due Diligence di sicurezza - Scopo dell’indagine è di stabilire, attraverso l’analisi di sicurezza negli ambienti di lavoro, la conformità delle attività svolte ai requisiti prescritti dalla normativa vigente. Tale attività, permette l’individuazione e la ricostruzione delle deleghe di responsabilità. 4
Servizi tecnici complementari Recupero documentale - Attività di reperimento della documentazione conservata presso gli archivi di enti pubblici quali: amministrazioni comunali, comandi provinciali dei vigili del fuoco, agenzia delle entrate – sportello territorio. Inventariazione documentale - Il servizio consente di creare un database ordinato per argomento e settore, della documentazione riferita a ciascun immobile. L’attività consente di creare un archivio aggiornato, propedeutico all’allestimento di una data room e/o ad una presa in carico o passaggio di consegna. Consulenza in fase di transazione - L’attività prevede il supporto e la consulenza in occasione di operazioni di compravendite immobiliari al fine di assistere il cliente in contradditorio con la controparte, attraverso il confronto con le figure coinvolte, quali legali, notaio, tecnici, ecc. e produrre gli allegati obbligatori (CDU, APE, Dichiarazioni L. 122/2010, RRE, ecc.). Rilievi - Trattasi di attività di indagine sul campo, svolta attraverso l’impiego di strumentazione di misura per interni (distanziometro laser, bindella metrica, metro rigido, laser scanner) o per esterni, attraverso strumentazione per il rilievo topografico (stazione totale, GPS). 5
Servizi tecnici complementari Restituzione grafica - L’attività consente di trasferire su formato digitale CAD (dwg) con diversi livelli di dettaglio in base allo scopo, le planimetrie dell’immobile, utili per molteplici scopi, tra cui la possibilità di ottimizzare la gestione degli spazi evidenziando possibilità di valorizzazione. Calcolo delle consistenze - Permette di determinare la superficie dell’immobile e di verificare la corrispondenza del layout, dei conduttori e delle destinazioni d’uso con diversi livelli di dettaglio sia in fase di acquisizione che in fase di gestione. L’output è generato tramite specifico applicativo con interfaccia AutoCad – Excel. Servizi tecnici e Regolarizzazioni - Tutte le consulenze che puntano ad assistere il Cliente nella risoluzione delle più svariate problematiche in ambito tecnico/immobiliare. Principalmente si possono distinguere in: regolarizzazioni catastali, regolarizzazioni edilizie, produzione di Attestati di Prestazione Energetica (APE) e Consulenze Tecniche (CTP e CTU). Certificazione energetica - Si tratta di una procedura di valutazione volta a promuovere il miglioramento del rendimento energetico degli edifici, grazie all’informazione fornita ai proprietari e utilizzatori, dei suoi consumi energetici richiesti per mantenere un determinato clima interno. Lo scopo del servizio è, dunque, quello di definire un indicatore di consumo/prestazione energetica dell’edificio al fine dell’ottenimento dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) secondo quanto previsto dalla legislazione nazionale e regionale. Il servizio si articola nelle seguenti fasi: analisi documentale, sopralluogo tecnico, elaborazione dei dati mediante software appositi ed, infine, redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). 6
Servizi tecnici complementari Project Management - Costituisce una tecnica per la gestione sistemica di un’attività complessa, unica e di durata determinata, rivolta al raggiungimento di un obiettivo chiaro e predefinito, mediante un processo continuo di pianificazione e controllo di risorse differenziate, con vincoli interdipendenti di costi-tempi-qualità. Lo svolgimento e le attività del servizio variano in base al momento in cui lo stesso viene richiesto nelle diverse fasi di un progetto: • Progettazione (attività che organizza e produce le specifiche per l'esecuzione materiale di un oggetto partendo da un’idea) • Esecuzione (azioni e procedure che danno attuazione a un progetto, definendo attività, risorse, interrelazioni, tempi e costi) • Gestione (monitoraggio degli obiettivi, con il controllo e la gestione costante della fase esecutiva). Watch-dog - Partendo dalla fase di definizione progettuale e di costruzione, fino alla fase di verifica di ultimazione lavori e collaudi tecnico-amministrativi, il Watch-dog coadiuva la proprietà nel monitoraggio delle attività di progettazione, esecuzione e collaudo, per il controllo del rispetto dei tempi, il mantenimento della qualità esecutiva, il controllo dei costi. • Permette un monitoraggio costante dell’investimento edilizio in fase di realizzazione • Consente di certificare i SAL, con partecipazione e al controllo delle operazioni e alla analisi delle emissioni di spesa • Permette di verificare tempi, costi e risorse previste, rispetto al quadro contrattuale (cause di sospensioni lavori e riserve) • Permette e agevola la preparazione di data room, tramite la catalogazione documentale anche informatizzata o virtuale (consultabile via web) Tramite una reportistica ed incontri di aggiornamento periodici, il cliente viene aggiornato sull’avanzamento dei lavori e le eventuali criticità sul Progetto. L'attività si sviluppa in una fase conoscitiva iniziale con la redazione di Due Diligence Preliminare, focalizzata in particolare su analisi e verifica dei progetti e dei capitolati contrattuali, prosegue con verifiche di cantiere, verifiche dei SAL, Snagging List, sintetizzate in appositi Report e si conclude con una Due Diligence finale a completamento dell'opera. 7
Il network AxiA.RE ha la Sede Principale a Milano ed una Sede Operativa a Roma. In questi Uffici sono presenti in forma stabile oltre 10 Valutatori Senior, 8 collaboratori Senior in ambito Due Diligence e Servizi Tecnici complementari con le relative specializzazioni nelle diverse discipline (locazioni, urbanistica, catasto, edilizia, impianti, sicurezza, ambiente, etc.). Il Network di 200 professionisti ha una copertura capillare sul territorio nazionale. La direzione ed il coordinamento locale è affidata ai Focal Point di Torino, Firenze, Padova, Napoli e Bari. Ogni singolo tecnico è iscritto all’ordine/albo di riferimento ed è dotato di specifica esperienza e formazione pluriennale, con competenze diversificate in ambito immobiliare, ambientale e di sicurezza sul lavoro. AxiA.RE è in grado di operare in tutta Europa attraverso un consolidato Network Professionale accreditato RICS – Royal Institution of Chartered Surveyor. I principali Partner del Network Europeo di AxiA.RE sono basati a Londra, Amsterdam, Berlino e Budapest. 8
Annalisa Pisani
Head of Due Diligence &
Technical Service Department
Key people
Il gruppo di lavoro AxiA.RE, dedicato alle verifiche di Due
Diligence, è coordinato dall’Ing. Pisani.
Il team è composto da 2 Project Manager di grande
esperienza coadiuvati da ulteriori 5 risorse con
comprovata esperienza in ambito immobiliare, nella
fattispecie su tematiche connesse alla trasferibilità degli
immobili ed alle discipline tecniche, quali impianti,
prevenzione incendi, sicurezza negli ambienti di lavoro ed
Carla Ponzio Roberto Ellena analisi ambientali di fase 1.
Project Manager Project Manager
9Due Diligence
Key people
Annalisa Pisani Head of Due Diligence & Technical Service Department
Dal 2009 al 2016 ha collaborato con Twotech/Protos come Responsabile di Progetto, occupandosi di Technical Due Diligence (tecnico – economica
– amministrativa) propedeutica al closing del finanziamento. Tra le attività svolte:
• verifica di sostenibilità del Business Plan, con particolare riferimento al budget dei costi, alle previsioni di ricavo ed alla tempistica di sviluppo
del Progetto
• verifica della regolarità amministrativa del Progetto e della conformità alle norme
• analisi del quadro catastale, urbanistico, edilizio, contrattuale e assicurativo del Progetto.
Sintesi dei principali Progetti/attività:
Progetto «Porte di Roma» – IDeAFimit Sgr (ex Fimit Sgr): Due Diligence e monitoring survey
Progetto «Europarco» - BNP Paribas REIM Sgr: Due Diligence e monitoring survey
Progetto «Ex Manifattura Tabacchi Modena» – Quadrifoglio Modena SpA (società di progetto costituita da CDP Immobiliare Srl): Due Diligence e
monitoring survey
Progetto «Area ex Falck» - Milanosesto SpA (Bizzi & Partners Development): Due Diligence e monitoring survey
Progetto «MOSE» (per la salvaguardia della Laguna Veneta di Venezia) – Lavori di competenza di Grandi Lavori Fincosit SpA: Due Diligence e
monitoring survey
Dal 2002 al 2009 ha collaborato con D.L. Engineering occupandosi, in qualità di Responsabile di progetto o in team, di:
• Servizi di Due Diligence
• Gestione informatica patrimoni immobiliari
• Valutazioni dell’opportunità di acquisto di immobili monumentali
• Valutazioni di patrimoni immobiliari per conferimento a Fondo immobiliare
• Ricerca e sviluppo di format standardizzati per l’esecuzione di Due Diligence
• Collaudi censimento beni demaniali
• Redazione di Consulenze tecniche in procedure penali (Abusivismo edilizio, fallimento) ed in procedure civili (estimo, esproprio per pubblica
utilità, confini,..)
10Due Diligence
Key people
Carla Ponzio Project Manager
Dal 2015 al 2016 ha svolto attività come tecnico redattore di Due Diligence per conto di PRELIOS, sui seguenti Fondi:
Fondo Cloe, 7 immobili Fondo Armilla, 12 immobili
Fondo Clarice, 1 immobile Fondo Raissa, 34 immobili
Fondo Agris, 55 immobili Fondo Generali, 8 immobili
Fondo Azoto, 10 immobili Portafoglio Famiglia Tambelli, 6 immobili
Dal 2013 al 2015 ha svolto attività come tecnico redattore di Due Diligence e consistenze per conto di ABACO (Gruppo Gabetti), sui seguenti
portafogli immobiliari:
Finint, 4 immobili Idea Fimit, 14 immobili
Generali, 15 immobili Fabrica, 2 immobili
Morgan Stanley, 142 immobili Prelios SGR (Fondo Raissa), 169 immobili
Cordea , 103 immobili Fondazione Maugeri, 12 cliniche
Unipol (ATA Hotels), 9 strutture alberghiere Varde, 9 immobili
AXA Assicurazioni, Due Diligence e servizi tecnici connessi
Dal 2011 al 2013 ha collaborato con il gruppo REAG contribuendo allo svolgimento dei seguenti progetti:
ENEL, dismissione degli immobili in proprietà
BNP Paribas (patrimonio immobiliare di proprietà del Fondo Scoiattolo), Due Diligence tecniche e regolarizzazioni
IGD (Gallerie Commerciali), Due Diligence tecniche patrimonio immobiliare
Fabrica, Due Diligence tecniche 4 immobili
Polis, Due Diligence tecniche 4 immobili
A2A, Due Diligence tecniche 4 immobili 9 centrali idroelettriche ubicate in Calabria
11Due Diligence
Key people
Roberto Ellena Project Manager
Dal 2015 al 2016 ha svolto attività come tecnico redattore di Due Diligence per conto di ABACO (Gruppo Gabetti), sui seguenti portafogli/Fondi
immobiliari:
Amissima Vita, 66 immobili Prelios SGR (Fondo Raissa), 169 immobili
Provis, 300 immobili Fondo Red Wood, 17 immobili
Cordea, 103 immobili
Dal 2014 al 2016 ha svolto attività come tecnico redattore di Due Diligence per conto di PRELIOS, sui seguenti portafogli /Fondi immobiliari:
Fondo Nautilus, 30 immobili Unicredit Leasing, 20 immobili
A2A, 7 immobili Fondo Agris, 55 immobili
Fondo Cloe, 7 immobili Fondo Armilla, 12 immobili
Dal 2014 al 2016 ha collaborato con il gruppo REAG contribuendo allo svolgimento dei seguenti progetti:
SNAM, riorganizzazione archivio tecnico documentale
BENI STABILI, Due Diligence impianti, prevenzione incendi e ambiente 50 immobili
IGD (Gallerie Commerciali), due diligence impianti, prevenzione incendi e ambiente
Fondo Sandokan, due diligence impianti, prevenzione incendi e ambiente
12Company profile Rev. Company profile Rev. 0013 del 01.09.16 00 del 01.09.16
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