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TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 651/2010
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
SOMMARIO
TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
ESECUZIONE N° 651/2010
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RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
C.0. FORMAZIONE DEI LOTTI
Dopo aver esaminato i beni oggetto del compendio e acquisito una serie di dati che, sommati ed
interpolati con gli altri elementi acquisiti nel corso dell'indagine, hanno portato alla stesura
definitiva della presente relazione.
Rilevato che il bene oggetto di valutazione è un appartamento al piano primo con posto auto al
piano interrato il sottoscritto predispone la presente relazione per la vendita in un unico lotto per
favorire sia l'eventuale esitabilità in fase d'asta sia una migliore comprensione del bene
esecutato.
La descrizione è stata divisa in capitoli rispondendo alle singole domande del quesito, gli allegati
sono inseriti alla fine del presente rapporto di valutazione.
1.0. LOTTO N° 01
1.1. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE.
L’immobile oggetto della presente stima è situato in provincia di Treviso nel comune di Riese Pio
X° (TV), in Via Giorgione n° 14/3.
Trattasi di un appartamento distribuito su un unico piano fuori terra, è posto al piano primo su un
condominio situato in zona pianeggiante, con posto auto al piano interrato.
Il bene è accessibile tramite ingresso diretto dalla comunale Via Giorgione si collega a Nord alla
strada provinciale n° 81 “Cendrole” Via Jacopo Monico o a Sud alla Strada Provinciale n° 6
3 “Pradazzi” Via Alcide DE Gasperi. La località è in posizione centrale nel paese, a ridosso ai servizi primari ed ai principali trasporti. 1.2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Riese Pio X°, Catasto dei Fabbricati, Sezione C, Foglio di Mappa N° 4: Mappale N° 177 Sub. 11 - Cat. A/2 - Cl. 2 - Vani 7,0 - R.C. Euro 686,89; Mappale N° 938 Sub. 42 - Cat. C/6 - Cl. 4 - 13 m² - R.C. Euro 36,93. La descrizione catastale attuale non è conforme a quella contenuta nell’atto di pignoramento immobiliare in data 27 Agosto 2010 Rep. n. 1056/2010 del Tribunale di Treviso, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso, perché il Mappale N° 786 Sub. 42 - Cat. C/6 - Cl. 4 - 13 m² - R.C. Euro 36,93 è stato oggetto di variazione identificativi per allineamento mappe per collegamento con il Catasto Terreni è stato sostituito con il Mappale N° 938 Sub. 42 - Cat. C/6 - Cl. 4 - 13 m² - R.C. Euro 36,93. Variazioni catastali: Si è rilevato che la planimetria dell’appartamento, richiesta e rilasciata dall'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Riese Pio X°, Catasto dei Fabbricati contiene delle difformità delle altezze rispetto allo stato dei luoghi.
4 1.3. CONFINI DEL LOTTO. La proprietà in oggetto, da indagini esperite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati) del medesimo comune, risulta che l'intero lotto confina da Est e poi in senso orario con i mappali nn 936-929-933 (Via Giorgione), Mn 1431, Via Castellana, mappali nn 496-545. 1.4. SERVITU’ ATTIVE e/o PASSIVE e GRAVAMI. La proprietà in oggetto, da quanto si rileva dall’atto di acquisto, non presenta servitù attive o passive espresse. La somma delle spese condominiali, scadute e arretrate al 03/06/2014 è di € 33.042,82. Dalle informazioni richieste in data 09/05/2014 presso l’amministratrice, non è stata pagata alcuna somma degli importi arretrati predetti. La quota di comproprietà di questa unità quale risulta dalla tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, è per il mappale 177 subalterno 11 di 36,698 millesimi per la proprietà generale e di 40,783 millesimi per il riscaldamento, mentre il mappale 938 subalterno 42 è di 2,96 millesimi per la proprietà generale. Le spese condominiali ripartite a carico di questo lotto ammontano per l’anno 2013 ad € 3935,95. Le spese condominiali ripartite a carico di questo lotto ammontano per l’anno 2012 ad € 4045,73. L’entità delle spese condominiali arretrate da porre a carico dell’aggiudicatario è di € 7981,68, di conseguenza chi parteciperà all’asta dovrà tenere in considerazione la spesa sopraindicata, che è detratta sia dal valore di mercato sia dal prezzo a base d’asta.
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1.7. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO.
L'unità abitativa oggetto di valutazione è un appartamento al piano primo posto a nord-est del
condominio “Canguro”, nella parte ad Est di due piani fuori terra in Via Castellana-Giorgione,
come indicato nelle allegate planimetrie catastali, è posto sopra la filiale di una banca, il posto
auto al piano interrato nel condominio “Koala”.
L'accesso all'alloggio avviene tramite le scale condominiali con accesso da via Giorgione.
Ha pianta regolare con una superficie d’inviluppo di circa m 15,00 x 12,00.
Le persone disabili hanno la possibilità di accedere all’area.
1.7.1. DIMENSIONI
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L'appartamento, sistemato in un unico piano, ha una superficie esterna lorda di m 146,86 circa
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e due poggioli di m 37,17 e di m 22,35, all’interrato c’è il posto auto con SEL di m 14,99.
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L'alloggio in oggetto ha una superficie interna netta (calpestabile) SIN m 129,99, è costituito dai
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seguenti vani: ingresso di m 11,59, ripostiglio di m 2,40, soggiorno di m 35,12, cucina di m
2 2
11,73, una camera matrimoniale di m 20,00, una camera doppia di m 15,30, un’altra camera di
m2 11,76 e due bagni uno di m2 7,00 e l’altro di m2 5,60 con relativo corridoio di m2 9,50.
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Al piano interrato c’è il posto auto con una superficie interna netta (calpestabile) di m 14,20.
1.7.2. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE
Strutture verticali: le strutture portanti sono probabilmente costituite da murature in
conglomerato cementizio armato, pilastri e travi formanti telai spaziali in c.a. controventati da
muratura intonacata e tinteggiata, collegati tra loro sia al piede sia alla sommità ed incastrati in
strutture di fondazione continue del tipo a trave rovescia, in conglomerato cementizio armato,
poste su magrone.
6 I divisori interni sono in mattoni forati e intonacati dello spessore di cm 10; Solai: i solai sono in laterocemento del tipo a travetto tralicciato con interposte in laterizio. Tutti i solai poggiano su travi o murature. Controsoffitti: non vi sono controsoffitti; Tetto: il tetto è in tramezzi e tavelloni che poggiano sul solaio del piano primo, formando una copertura a falde leggermente inclinate, con manto bituminoso di copertura. Scale: le scale interne sono in c.a. con i pianerottoli e gli scalini rivestiti con lastre di marmo. Le pareti sono rifinite con intonaco, rivestito con materiale plastico finito a buccia d’arancio, il corrimano di protezione verso il vuoto è in metallo. Pavimenti: L'appartamento in oggetto è rifinito nella zona soggiorno in marmo, nei vani accessori e nei bagni il pavimento ed il rivestimento è in ceramica, mentre nei poggioli il pavimento è in gres delle dimensioni di cm 10 x 20 circa, nelle camere è in moquette. Davanzali: i davanzali sono realizzati con pietra locale di esiguo spessore. Rivestimenti: le pareti interne ed esterne sono intonacate e tinteggiate, internamente con tempera ed esternamente con materiale resino-plastico, degradato in più punti. Nei bagni le pareti sono state rivestite con piastrelle di ceramica, altrettanto una parte della cucina. Presentano ampie tracce di muffa negli angoli delle camere nella parete nord, nei bagni le pareti presentano distacchi degli intonaci a causa dell’umidità. Serramenti: i serramenti esterni dell'appartamento sono composti da finestre di metallo verniciato con vetro singolo. Esternamente, porte e finestre sono protette con avvolgibili in PVC e serramento in allumino dotato di vetro camera, uno di questi è rotto. Il portoncino d'ingresso, dal vano scale è una porta di legno priva di blindatura. Le porte interne sono tutte in legno multistrato impiallacciato, senza finiture di pregio. Il portone d'ingresso al vano scale comune è in metallo con alcune vetrate.
7 Accessibilità handicappati: L'appartamento non risponde ai criteri di accessibilità essendo al primo piano su vano scala privo di ascensore, inoltre è da adeguare il bagno modificando la porta e sostituendo i sanitari. 1.7.3. IMPIANTI Impianti: gli impianti vista l’epoca costruttiva dell'edificio e lo stato degli stessi non sono conformi alla normativa attuale e non sono certificati. Il riscaldamento avviene tramite normali termosifoni collegati ad una caldaia centralizzata posta in locale apposito, funzionante a ecofuel btz, produce anche l’acqua calda sanitaria. I termosifoni sono addossati nella parte inferiore del vetro singolo delle finestre. Il fornello da cucina è collegato con una tubazione in plastica ad una bombola GPL posta all’interno del locale, che è fonte di pericolo per un’eventuale fuga di gas. L’impianto idrosanitario è funzionante e fornito di acqua dall’acquedotto consortile. Lo smaltimento delle acque nere avviene tramite raccolta e immissione alla fognatura consorziale. L’impianto elettrico è sprovvisto dell'interruttore magnetotermico, è da adeguare completamente all’attuale normativa, non sono installate lampade d'emergenza, termina con frutti inseriti in placche di resina. Sono installati anche gli impianti televisivo e citofonico. Bagni: Un bagno dispone dei seguenti accessori lavabo, bidè, water, vasca da bagno ed attacco lavatrice è dotato di finestra. L’altro bagno dispone dei seguenti accessori lavabo, doccia, water, bidè, è dotato di finestra. 1.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso è stato edificato in data anteriore al 08/10/2005 e che dopo la costruzione non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso.
8 Dalla verifica della documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Riese Pio X° non sono inoltre stati rinvenuti né l'Attestato di Qualificazione Energetica, né l'Attestato di Certificazione Energetica, né l'Attestato di Prestazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell'immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di scadente qualità energetica. 1.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE L'immobile è in sufficiente stato di conservazione, potrà essere abitabile solo dopo un’accurata manutenzione straordinaria. 1.7.6. AREA L'unità immobiliare non è dotata di terreno ad uso esclusivo, l’area esterna non è recintata, è totalmente ad uso condominiale. E’ adibita principalmente a parcheggi sia delle varie attività commerciali sia dei residenti, sono pavimentati in asfalto. Le aiuole lungo via Castellana, ad Est, e via Giorgione, a Sud, separano i parcheggi dai percorsi pedonali. I percorsi pedonali sono pavimentati con lastre di porfido posate ad opera incerta. La rampa di accesso ai garage è in calcestruzzo frattazzato.
9 1.8. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ. 1.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA Il Piano Regolatore Generale (PRG) vigente del Comune di Riese Pio X° è stato approvato con delibera di Giunta Regionale del Veneto n. 5344 del 26.09.1991, pubblicata sul B.U.R. n.99 in data 12.11.1991, esecutivo a norma di Legge dal 27.11.1991; - tre varianti di detto strumento urbanistico sono state approvate con le delibere di Giunta Regionale del Veneto n. 4190 del 01.08.95 e n. 408 del 17.02.98, n. 1517 del 07.06.02; - il Consiglio Comunale con le delibere n. 47 del 10.07.01, n. 54 del 09.08.01, n. 70 del 18.12.01, n. 8 del 04.0'6.02, n. 9 del 04.06.02, n. 50 de! 27.11.02, ha approvato sei varianti parziali di detto strumento urbanistico; - il Consiglio Comunale con le delibere n. 69 del 25.11.2004, n. 70 del 25.11.2004, n. 71 del 25.11.2004, n. 72 del 25.11.2004, n. 73 del 25.11.2004, ha approvato cinque varianti parziali di detto strumento urbanistico; - il Consiglio Comunale con le delibere n.35 del 06.08.2005 e n.38 del 06.08.2005 ha approvato due varianti parziali di detto strumento urbanistico; - il Consiglio Comunale con la delibera n.60 del 29.11.2005 ha approvato la variante parziale di detto strumento urbanistico; - il Consiglio Comunale con le delibere n.47 del 28.09.06, n.27 del 21.04.07, e n. 39 del 28.06.07, ha approvato tre varianti parziali di detto strumento urbanistico; - la variante di detto strumento urbanistico è stata approvata con la delibera di Giunta Regionale del Veneto n. 3604 del 13.11.2007; - il Consiglio Comunale con le delibere n.24 del 30.05.2008, n.22 del 27.03.2009, n.49 del 30.07.2009, n.50 del 30.07.2009, n.2 del 11.02.2010, n.57 del 30.09.2010, n.25 del 23.05.2011,
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n. 53 del 8.11.2011 e n..54 del 08.11.2011, ha approvato otto varianti parziali di detto strumento
urbanistico.
- Il consiglio Comunale con delibera n. 2 del 13.03.2014 ha adottato il “Piano di Assetto del
Territorio” (P.A.T.), che classifica l’area dell’immobile “Aree di urbanizzazione Consolidata”
normata dall’articolo 13 delle norme tecniche.
Dal punto di vista Urbanistico, come risulta dalle indagini esperite l’immobile è integralmente
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classificato in zona residenziale di tipo B.3, con indice massimo di densità = 1,5 m /m gli
interventi possibili sono determinati dall’articolo n° 5 delle N.T.A. del PRG, allegati NN° 08 e 09.
L’intero territorio comunale è dichiarato zona sismica con grado S=2, soggetto alle prescrizioni
della legge 02/02/1974 n° 64 e s.m.i..
1.8.2. CONFORMITÀ URBANISTICA
Il sottoscritto in data 09/04/2014 ha richiesto l’accesso agli atti e documenti amministrativi del
servizio urbanistica – edilizia privata - (Legge 7 agosto 1990 n. 241, e s.m.i.) presso l'Ufficio
Tecnico del Comune di Riese Pio X°, per prendere visione ed ottenere il rilascio di copia non
autenticata, degli atti autorizzativi e degli elaborati grafici allegati relativi all’immobile oggetto di
valutazione, l’accesso ha avuto luogo il giorno 28/04/2014.
Il sottoscritto nelle innumerevoli e approfondite ricerche ha rilevato quanto sotto descritto.
L’appartamento è stato oggetto dei seguenti provvedimenti:
1) Il sindaco del comune di Riese Pio X° in data 28/12/1972 rilasciava l’Autorizzazione per
Costruzione Edilizia n° 292 con oggetto "Complesso residenziale commerciale composto da due
edifici”.
2) In data 30/11/1973 era rilasciata dal sindaco del comune di Riese Pio X° l’Autorizzazione per
Costruzione Edilizia n° 292/bis con oggetto "Variante piano III^”.11 3) Al termine era presentata al comune di Riese Pio X° richiesta del permesso di abitabilità, che era rilasciata dal sindaco del comune di Riese Pio X° in data 30 maggio 1975. Il posto auto è stato oggetto dei seguenti provvedimenti: 1) Il sindaco del comune di Riese Pio X° in data 28/12/1972 rilasciava l’Autorizzazione per Costruzione Edilizia n° 292 con oggetto "Complesso residenziale commerciale composto da due edifici”. 2) In data 31/10/1975 era rilasciata dal sindaco del comune di Riese Pio X° l’Autorizzazione per Costruzione Edilizia n° 160 con oggetto "Variante in corso d’opera”. 3) In data 04/06/1976 era rilasciata dal sindaco del comune di Riese Pio X° l’Autorizzazione per Costruzione Edilizia n° 261 con oggetto "Variante in corso d’opera”. 4) Al termine era presentata al comune di Riese Pio X° richiesta del permesso di abitabilità, che era rilasciata dal sindaco del comune di Riese Pio X° in data 20 agosto 1977 con il N° 160 . 1.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE Il sottoscritto perito stimatore congiuntamente al tecnico comunale, ha preso visione di tutte le pratiche edilizie sopraccitate al fine del confronto fra quanto eseguito e quanto autorizzato. Dall’esame della documentazione si sono rilevati i seguenti abusi edilizi: modifiche delle tramezzature interne e al pilastro nel posto auto, minor altezza interna rispetto a quanto previsto nel progetto ma superiore all’altezza minima stabilita dalle norme sanitarie. 1.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO La conformità urbanistica degli immobili comporta secondo i casi spese per le prestazioni tecniche, sanzioni economiche o lavori di ripristino. L'Amministrazione Comunale di Riese Pio X°, al momento della redazione della perizia, non ha avviato procedure amministrative e/o sanzionatorie nei confronti del proprietario per abusi edilizi.
12 Non esiste la possibilità di sanatoria delle porzioni abusive da parte dell'eventuale aggiudicatario ai sensi della legge 28/02/1985 n° 47 art. 40 comma 6, perché le ragioni di credito per cui si procede sono di data posteriore all'entrata in vigore della legge 13/03/1988 n° 68. L’art. 46 comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede che l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria. Vista la normativa vigente in questo momento, piano casa e Piano Regolatore, considerato che l’immobile ricade in zona residenziale B.3 si deduce la seguente valutazione. L'aggiudicatario dovrà presentare richiesta ordinaria in sanatoria per le modifiche apportate ai sensi dell’articolo 36 comma 1 ed all’articolo 37 comma 5 del Testo unico edilizia – DPR n.380/2001. La sanzione amministrativa per il Permesso di Costruire in sanatoria è di euro 516,00, alla quale sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le spese tecniche per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, la variazione catastale, la richiesta dei pareri ULSS e VVFF e la richiesta di agibilità. L’importo presunto complessivamente, fra sanzioni, spese tecniche, diritti e marche da bollo e quant’altro, per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile ammonta approssimativamente a euro 5.000,00. 1.9. DISPONIBILITÀ DELL’IMMOBILE. Il sottoscritto in data 09/04/2014 richiedeva all’Agenzia delle Entrate di Montebelluna di esperire l’indagine richiesta dello stato locativo dell’unità ed ottenere certificazione dell’esistenza o meno di contratti di locazione intestati alla ditta esecutata, quale locatore, presentando richiesta di
13 accesso agli atti, allegato n° 19. L’ispezione condotta dava esito negativo, ottenevo una copia della dichiarazione dall’Agenzia delle Entrate in data 19/05/2014. In data 09/04/2014 richiedevo al comune di Riese Pio X° la certificazione se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191, nonché comunicazioni ai sensi dell’art. 7 del D.L,vo 25/07/1988 n° 286 intestati alla ditta esecutata dal 31 Maggio 2001, presentando richiesta di accesso agli atti. Le informazioni assunte presso il comune di Riese Pio X° in data 09/06/2014 assodavano che c’erano quattro comunicazioni di ospitalità ai sensi dell’art. 7 del D.L.vo 25/07/1988 n° 286, fatte negli anni dal 2002 al 2004, però gli accertamenti compiuti nel 2013 documentavano che a quella data non erano in corso ospitalità. Nell’immobile sono residenti due nuclei familiari, quello degli esecutati e quello del fratello della proprietaria esecutata. Al momento del sopralluogo l’immobile era occupato dal fratello della proprietaria esecutata. 1.10. DIVISIBILITÀ. Vista la tipologia e consistenza dell'immobile, lo stesso non si presta a eventuali altre suddivisioni.
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1.11. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO.
1.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI.
L’immobile sarà stimato per mezzo di procedimenti di natura analitica, eseguiti in base alle reali
caratteristiche e all’effettiva situazione di domanda e offerta nel mercato degli affitti di beni
analoghi. L’attribuzione del valore di mercato, esposto nella presente perizia è il risultato degli
accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dell'età, dello stato di conservazione e manutenzione
dei beni, delle condizioni di mercato riferite al Comune di Riese Pio X° zona in cui si trova.
1.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE
Qui di seguito mi appresto a eseguire il calcolo del valore di mercato del bene:
L'immobile oggetto di stima è classificato come Appartamento con 5 vani (pentavano) sito in Via
Giorgione n° 14/3 - RIESE PIO X (TV), VENETO, zona CENTRALE con destinazione
Residenziale. Appartamento al piano Primo con accesso in comune con altre unità.
Usato in pessimo stato di manutenzione.
Descrizione catastale Sezione C Foglio di Mappa 4 Part. 177 sub 11 Part. 938 sub 42
Descrizione generale dell'immobile
Consistenza superficiaria
Tipo di consistenza Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di
TecnoBorsa IV edizione capitolo 19 punto 4.2, s’intende l'area di un edificio delimitato da
elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra
alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
La SEL include:
· lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue
confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;15
· i pilastri/colonne interne;
· lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento,
ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio;
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo;
La SEL non include:
· le rampe d'accesso esterne non coperte;
· i balconi, terrazzi e simili;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio;
· gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
· le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.16
Riassunto consistenza
Metodo di misura Rilievo sul campo accurato
Caratteristica Acronimo Sup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²
Superficie principale S1 146,86 1,00 146,86
Superficie balconi SUB 59,52 0,30 17,86
Superficie posto auto SUP 14,99 0,40 6,00
Totale Superficie (m²) 221,37 170,72
Consistenza per il Piano Primo
Commento Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice Sup. Comm. (m²)
146,86 S1 1,00 146,86
59,52 SUB 0,30 17,86
Totale per piano 206,38 164,72
Consistenza per il Piano Interrato
Commento Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice Sup. Comm. (m²)
14,99 SUP 0,40 6,00
Totale per piano 14,99 6,00
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI
Caratteristiche Locazionali Ubicazione
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura
Zona urbanizzata ZUB 1 0=no 1=sì
Morfologia della zona MFO 3 1=montagna 2=collina
3=pianura 4=mare 5=lago
Pericolosità sismica della zona PLS 2 1= molto alta 2=alta
3= bassa 4=molto bassa17 Rete elettrica ELE 1 0=assente 1=presente Rete telefonica RTL 1 0=assente 1=presente Rete gas GAS 0 0=assente 1=presente Rete fognante FGN 1 0=assente 1=presente Rete idrica IDR 1 0=assente 1=presente Rete teleriscaldamento TRI 0 0=assente 1=presente Rete fibra ottica FIB 0 0=assente 1=presente Prossimità a strade di grande VIA 0 0=assenti 1=presenti comunicazione Prossimità ad autostrada AUT 0 0=assente 1=presente Verde pubblico VER 0 0=assente 1=presente Zone verdi di interesse culturale ZVR 1 0=assenti 1=presenti Parcheggi privati PPP 1 0=assenti 1=presenti Mercati settimanali MER 1 0=assente 1=presente Vincoli Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Vincolo paesaggistico VPA 0 0=assente 1=presente Vincolo idrogeologico VTI 0 0=assente 1=presente Lotto edificabile - edificato Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Prezzo marg (€) Fronte su strada principale FSP 1 0=assente 1=presente
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Destinazione urbanistica DUR B3
Indice di fabbricabilità fondiaria If 1,50 m³/m²
Distanza dai confini di proprietà DCP 5,00 m
Distanza dalle strade DS 5,00 m
Fabbricato
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Prezzo marg (€)
Stato del fabbricato SDI 5 0=da-demolire
1=in-ristrutturazione
2=da-costruire
3=in-ristrutturazione
4=in-costruzione
5=costruito
Fabbricato antisismico FAS 0 0=no 1=sì
Stato di manutenzione generale SMF 1 1=scarso 2=mediocre
del fabbricato 3=sufficiente 4=discreto
5=buono
Epoca di costruzione ECT 1975 anno/i
Epoca di ristrutturazione EPR // anno/i
Classe energetica CED 1 1=G 2=F 3=E 4=D
del fabbricato 5=C 6=B 7=A 8=A+
Pareti in aderenza PAD 2 n.19
Numero di piani fuori terra NPF 2 n.
Numero di piani interrati NPI 0 n.
Androne AND 1 0=assente 1=presente
Numero di cortili COR 0 n.
Prospicienza del fabbricato PRO 2 1=min 2=med 3=max
Accesso da strada principale ASP 1 0=assente 1=presente
Accessibilità motoria al fabbricatoAMF 0 0=nullo (inadattabilità)
1=min (adattabilità)
2=med (visitabilità)
3=max (accessibilità)
Fabbricato Impianti
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Prezzo marg (€)
Impianto elettrico fabbricato ELT 1 0=assente 1=presente
Unità
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura
Altezza utile interna HUI 2,80 m
Epoca ristrutturazione EPU // anno/i
Vani totali VAT 11 n.
Vani principali VAN 5 n.
Vani accessori LOC 6 n.
Ingresso ING 1 0=assente 1=presente20 Soggiorno SGG 1 0=assente 1=presente Numero di servizi (bagni) SER 2 n. Bagno zona giorno BZG 0 0=assente 1=presente Bagno zona notte BZN 1 0=assente 1=presente Bagno per disabili BHD 0 0=assente 1=presente Cucina abitabile CUC 1 0=assente 1=presente Ripostiglio RIP 1 0=assente 1=presente Numero di stanze da letto NLE 3,00 n. Numero di stanze da letto singole NLS 1,00 n. Numero di stanze da letto NLM 2,00 n. matrimoniali Numero posti letto NPL 5 n. Numero di balconi NBL 2 n Numero di cantine CAN 0 n. Cantina CNT 0 0=assente 1=presente Stato di manutenzione STM 1 1=min 2=med 3=max Livello di piano LIV 1 n. Panoramicità dell'unità immobiliare PAN 2 1=min 2=med 3=max Luminosità dell'unità immobiliare LUM 2 1=min 2=med 3=max Visibilità dell'unità immobiliare VIU 1 1=min 2=med 3=max Numero di affacci AFF 1 n. Funzionalità e distribuzione degli FUI 1 1=min 2=med 3=max
21
spazi interni all'unità immobiliare
Pavimenti zona giorno PZG MARMO-CERAMICA
Pavimenti zona notte PZN MOQUETTE
Giardino esclusivo GRE 0 0=assente 1=presente
Impianti
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura
Impiantistica dell'unità immobiliare IMP 1 1=min 2=med 3=max
Impianto idraulico IMI 1 0=assente 1=presente
Impianto elettrico IME 4 0=assente 1=compl.
2=esterno 3=misto
4=sottotraccia
Impianto di messa a terra EMT 0 0=assente 1=presente
Impianto telefonico IMT 0 0=assente 1=presente
Impianto video citofonico VID 0 0=assente 1=presente
Impianto di riscaldamento IMR 1 0=assente
1=centralizzato
2=autonomo
Impianto di condizionamento IDC 0 0=assente 1=presente
Impianto idraulico fabbricato IIF 1 0=assente 1=presente
Impianto fognario fabbricato IFF 1 0=assente 1=presente22
Tipologiche
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura
Bene culturale BC 0 0=no 1=sì
Presenza di elementi decorativi PED 0 0=assenti 1=presenti
Accessibilità ACS 0 0=no 1=sì
Stato di utilizzo UTI 2 0=abbandonato
1=utilizzato in parte
2=utilizzato
3=visitabile a scopo turistico
Ispezionabile ISP 1 0=non ispezionabile
1=parzial. ispezionabile
2=ispezionabile
Esposizione dell'immobile ESU 1 1=min 2=med 3=max
Inquinamento acustico dell'immobile INA 1 1=min 2=med 3=max
Inquinamento atmosferico INC 1 1=min 2=med 3=max
Caratteristiche Superficiarie
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Indice mercant.
Superficie principale S1 146,86 m² 1,00
Superficie balconi SUB 59,52 m² 0,30
Superficie posto auto SUP 14,99 m² 0,40
Superficie commerciale SUP 170,72 m² -23
Auto
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura
Numero di box o garage BOX 0 N
Parcheggio condominiale PCC 1 0=assenti 1=presente
Economiche
Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura
Possesso PSS PROPRIETA’
Stato locativo STL 3 0=occ.senza titolo
1=occ.comodato d'uso
2=occ.richiedente
3=occ.proprietario
4=locato
5=libero
6=occupato dal coniuge
provvedimento Giudice
SEGMENTO DI MERCATO
Denominazione
Classificazione Appartamento
Destinazione Residenziale privata24
Localizzazione
Comune RIESE PIO X Provincia TV
Zona CENTRALE
Posizione Nel capoluogo VALUTAZIONE Prezzo totale
Tipologia immobiliare
Tipologia Fabbricato Tipo categoria Usato in scarso stato di manutenzione
Proprietà Esclusiva, in condominio con altre unità
Unità Immobiliare Abitazione di tipo economico Dimensione unità Media
Mercato
Lato domanda Imprenditore Motivazione Investimento
Lato offerta Tribunale Motivazione Vendita forzata
Intermediari Nessuno
Prezzo
Regime di mercato Concorrenza monopolistica ristretta
Livello di prezzo non determinato
Fase di mercato Fase di recessione
Filtering Down (fasce sociali deboli)
Rapporti mercantili
Rapporti mercantili superficiari Acronimo Indice merc.
Superficie principale i(S1) 1,00
Superficie balconi i(SUB) 0,30
Superficie posto auto i(SUP) 0,4025
VALUTAZIONE
La stima dell'immobile classificato come Appartamento - 5 vani (pentavano) sito in RIESE PIO X
(TV) - in Via Giorgione n° 14/3, avviene mediante l'applicazione del criterio Valore di mercato
dell'intera proprietà la cui formula risolutiva è:
Valore di mercato =
[Stima a Capitalizzazione Finanziaria] + [Stima a Capitalizzazione Diretta])/2
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti estimativi.
Procedimento Descrizione
Stima a Valore determinato mediante il procedimento della
Capitalizzazione capitalizzazione finanziaria (yield capitalization).
Finanziaria Il metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization)
applica il calcolo finanziario per convertire la serie dei redditi
dell’immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un
saggio di capitalizzazione. Il valore attuale può riferirsi all’intero
immobile o a una sua parte componente.
Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei
redditi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita
dell’immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale.
Questo metodo mira a simulare un completo ciclo
dell’investimento immobiliare, dal momento dell’acquisto iniziale a
quello della rivendita finale, quando si può generare un guadagno
o una perdita in conto capitale. Il flusso di cassa dell’investimento
immobiliare considera anche le variazioni dei livelli del canone di26
mercato e delle spese di esercizio.
Stima a Valore determinato mediante il procedimento della Direct
Capitalizzazione
Diretta capitalization.
DIRECT CAPITALIZATION
La direct capitalization è un procedimento di stima per
capitalizzazione del reddito che converte in modo diretto il reddito
(R) di un immobile nel valore di stima, dividendo il reddito annuo
per un saggio di capitalizzazione (i), oppure moltiplicandolo per un
fattore (GRM). Il metodo prescinde dalle considerazioni finanziarie
intorno alla serie dei redditi e alla durata dell'investimento,
presentandosi così nella sua forma più semplice e d’immediata
applicazione. Valore = R/i ovvero Valore =R*GRM dove GRM = 1/i
ovvero l’inverso del saggio di capitalizzazione.
ASSUNZIONI PER LA VALUTAZIONE
- Si è considerato che l’affitto ottenibile da quell’immobile al lordo delle spese condominiali è
di € 580,00 mensili pari ad € 6.960,00 annui.
- Le spese condominiali hanno inciso nella scorsa annualità per € 3.960,00 circa.
- Per la capitalizzazione finanziaria si è ipotizzato un saggio di sconto del 2,5% e una
svalutazione media annua dell’immobile del 3,00% e un contratto di locazione di anni 4+4.
- Si sono determinati i minimi e massimi dei redditi lordi e dei valori degli immobili, dal
rapporto della loro somma si ricava un saggio medio, che è perfezionato in funzione delle
effettive caratteristiche dell’immobile oggetto di valutazione.27
Stime per capitalizzazione » Cap. Finanziaria
Capitalizzazione Finanziaria
∑ (R − Ct ) ⋅ (1 + i )
n −t
V = t =1 t
1 + d
n
1−
1+ i
Reddito Lordo RL₀ 6.960,00
Bilancio Estimativo Annuo
Costi di esercizio CE ₀ 3.960,00
Ordinario iniziale
Reddito Netto RN₀ 3.000,00
Periodo Disponibilità in (anni) n. 8
incre me nto/de cremento dei ricavi g 0,025
incre me nto/de cremento dei costi h 0,025
Saggio annuo di…
rivalutazione/svalutazione dell'immobile d -0,030
Capitalizzazione Finanziaria (Sconto) i> d 0,02500
Reddito Lordo RL 8.273,25
Bilancio Estimativo Annuo
Costi di esercizio CE 4.707,20
Ordinario finale
Reddito Netto RN 3.566,06
del Reddito Netto attualizzato 23.414,63
Valore iniziale
dell'immobile V 65.634,03
Valore di rivendita finale dell'immobile Vn 51.440,24
variazione annuo del reddito netto nel periodo l 0,0218
Saggio annuo di… capitalizzazione iniziale (netto) i₀ 0,0457
capitalizzazione finale (netto) in 0,0693
Flussi di Cassa
Anno Ricavo aggiornato Costo
Data Ricavo (Rt) (€) g Costo (Ct) (€) h Netto (€)
(t) (€) aggiornato (€)
0 gen-2015 - - - - - - -
1 gen-2016 6.960,00 1,00 6.960,00 3.960,00 1,00 3.960,00 3.000,00
2 gen-2017 6.960,00 1,03 7.134,00 3.960,00 1,03 4.059,00 3.075,00
3 gen-2018 7.134,00 1,03 7.312,35 4.059,00 1,03 4.160,48 3.151,88
4 gen-2019 7.312,35 1,03 7.495,16 4.160,48 1,03 4.264,49 3.230,67
5 gen-2020 7.495,16 1,03 7.682,54 4.264,49 1,03 4.371,10 3.311,44
6 gen-2021 7.682,54 1,03 7.874,60 4.371,10 1,03 4.480,38 3.394,22
7 gen-2022 7.874,60 1,03 8.071,47 4.480,38 1,03 4.592,39 3.479,08
8 gen-2023 8.071,47 1,03 8.273,25 4.592,39 1,03 4.707,20 3.566,0628
VALORE DI MERCATO DETERMINATO CON IL METODO FINANZIARIO
(direct capitalization)
APPARTAMENTO
1 Reddito lordo annuo (Rla)
IPOTIZZATO
canone lordo reddito lordo
€ / mq. mese Superficie mq.
mensile annuale (Rla)
3,40 170,72 580,00 6.960,00
reddito lordo
DA CONTRATTO
annuale (Rla)
Le spese condominiali sono assunte a carico del proprietario per locare
l'immobile, nella scorsa annualità hanno inciso per € 3.960,00, che vanno
detratte dal canone ipotizzato, che può rappresentare quindi prudenzialmente,
il Reddito lordo da utilizzare nel procedimento di capitalizzazione. Il canone
annuo ipotizzato per l'anno 2015 è pari ad Euro : 3.000,00
Totale Reddito lordo annuo (Rla) 3.000,00
2 Determinazione del saggio di capitalizzazione lordo (r lordo)
Sulla base dei dati di mercato disponibili e delle caratteristiche dell'immobile il saggio lordo di
mercato si determina in base ai seguenti passi operativi
A Definizione dell'intervallo di variabilità medio del saggio
Dati ricavati dall'OMI (per segmento di mercato)
VALORE APPARTAMENTO
Valore al mq. max Superficie mq. Valore max.
1250,00 170,72 213.400,00
Valore al mq. min. Valore min.
1100,00 170,72 187.792,00
REDDITO LORDO ANNUALE
Valore locazione
Locazione
(€/mq. mese) Superficie mq.
max
max
5,10 170,72 10.448,06
Valore locazione Locazione
(€/mq. mese) min min
3,80 170,72 7.784,83
r medio 4,54%29
Fatte le debite analisi e considerazioni si ritiene congruo
considerare un intervallo di oscillazione di tale saggio del +/-
(max 2%) 1,00%
per cui si avrà:
r min 4,54% -1,00% 3,54%
r max 4,54% 1,00% 5,54%
B Calcolo del GRM massimo, minimo e medio derivanti dall'intervallo di oscillazione
scelto. (GRM (Gros Rent Multiplier) rappresenta l'inverso del saggio lordo)
GRM max = 1/ rmin = 1 = 28,21128451
3,54%
GRM min = 1/ rmax = 1 = 18,03530315
5,54%
GRM medio = (GRM max + GRM min) x ½ = 23,12329383
C Definizione della tabella delle max aggiunte e detrazioni al GRM
Per tener conto della specificità dell'immobile, si potranno effettuare sul GRM medio delle
aggiunte e detrazioni la cui sommatoria non potrà superare il semintervallo tra gli estremi della
fascia di oscillazione ovvero:
(GRM max – GRM min) /2 valore max +/- 5,09
D Definizione della tabella delle max aggiunte e detrazioni al GRM
Tabella delle aggiunte e detrazioni al GRM del capannone in esame
Aggiunte (A) Detrazioni (D)
Ambito Caratteristica
+ -
Ubicazione dell'immobile in relazione alle
Contesto Urbano
principali vie di comunicazione.
1 0,74 0,00
Presenza di interporti. Aree a particolare
vocazione industriale
Qualità ambientale del contesto.
2 0,45 0,00
Previsioni di sviluppo insediativo.
3 Qualità impiantistica 0,00 -0,50
5 Età dell'edificio. 0,00 -0,60
Necessità di manutenzione ordinaria e
6 straordinaria e di adeguamenti alle norme 0,00 -1,00
igienico sanitarie e al risparmio energetico
7 Idoneità strutturali e statiche 0,00 -0,25
Somma delle influenze 1,19 -2,3530
Per cu si avrà:
GRM = GRM medio + ∑ (A) - ∑ (D) = 21,96329383
E Determinazione del saggio di capitalizzazione
r = 1/GRM= 1 = 4,55%
21,96329383
Determinazione del valore per capitalizzazione del reddito
V = Rla/r
3 VALORE = 3.000,00 = EURO 65.889,88
4,55%
1.11.3. CONCLUSIONI DI STIMA
QUADRO RIASSUNTIVO
VALORE DI MERCATO DETERMINATO CON IL METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE FINANZIARIA € 65.634,03
VALORE DI MERCATO DETERMINATO CON IL METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE DIRETTA € 65.889,88
VALORE DI MERCATO = SOMMA DEI DUE VALORI/2 € 65.761,96
COSTI PER REGOLARIZZAZIONE IMMOBILE € 5.000,00
SPESE CONDOMINIALI DA PORRE A CARICO DELL'AGGIUDICATARIO € 7.981,68
ARROTONDAMENTO € 780,28
VALORE RESIDUO € 52.000,00
Si ritiene che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli effettuati singolarmente
per ogni caratteristica, abbia alla data di stima del 06/06/2014 un valore di mercato residuo
arrotondato di € 52.000,00 (in lettere Euro cinquantaduemila/00).31 1.12. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA. Dal valore di mercato è opportuno detrarre tutti i maggiori oneri che incontra un acquirente di un immobile all’asta rispetto ad un acquisto nel libero mercato: - Vendita senza la garanzia per i vizi sul bene. - Difficoltà a visionare l’immobile. - Tempi per ottenere il decreto di trasferimento e possesso del bene. - Mancata attività di marketing. - Diminuzione dell’importo pari ad alcuni rilanci del prezzo base d’asta. VALORE DI MERCATO € 65.761,96 VALORE A BASE D'ASTA € 54.582,42 COSTI PER REGOLARIZZAZIONE IMMOBILE € 5.000,00 SPESE CONDOMINIALI DA PORRE A CARICO DELL'AGGIUDICATARIO € 7.981,68 ARROTONDAMENTO € 600,74 VALORE RESIDUO DA PORRE A BASE D'ASTA € 41.000,00 Pertanto propongo che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli effettuati singolarmente per ogni peculiarità, in conformità al punto 3.8 delle Linee Guida, abbia un valore residuo arrotondato da porre quale prezzo a base d’asta di € 41.000,00 (in lettere Euro quarantunomila/00).
32
1.13. RIEPILOGO
In merito all’incarico conferitomi, eseguite le necessarie operazioni di rilevazione e sulla
base delle considerazioni svolte e dei valori unitari stimati nel corso della presente relazione, il
sottoscritto ritiene di aver operato con criteri ed obiettività nella scelta dei dati tecnico-economici,
per poter rispondere al quesito, dichiara quindi che:
Il più plausibile prezzo base d’asta, al netto delle detrazioni sopraindicate,
dell’immobile composto da appartamento:
Censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali
(Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Riese Pio X°, Catasto dei Fabbricati, Sezione C,
Foglio di Mappa N° 4:
Mappale N° 177 Sub. 11 - Cat. A/2 - Cl. 2 - Vani 7,0 - R.C. Euro 686,89;
Mappale N° 938 Sub. 42 - Cat. C/6 - Cl. 4 - 13 m² - R.C. Euro 36,93.
È uguale a € 41.000,00 (in lettere Euro quarantunomila/00).Puoi anche leggere
