TRIBUNALE DI TERAMO - Fallimenti e Aste
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TR IB U N A L E DI TE R A M O
SEZIONE EE. II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Bifari Daniele, nell'Esecuzione Immobiliare 12/2020 del
R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
Firmato Da: BIFARI DANIELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4be5545578adadb01d25d9bad0807636
1SOMMARIO
Incarico ................................................................................................................................................................................................. 3
Premessa .............................................................................................................................................................................................. 3
Descrizione.......................................................................................................................................................................................... 3
Lotto Unico.......................................................................................................................................................................................... 3
Completezza documentazione ex art. 567........................................................................................................................ 3
Titolarità.......................................................................................................................................................................................... 3
Confini .............................................................................................................................................................................................. 4
Consistenza .................................................................................................................................................................................... 4
Cronistoria Dati Catastali ......................................................................................................................................................... 5
Dati Catastali.................................................................................................................................................................................. 5
Precisazioni.................................................................................................................................................................................... 6
Patti ................................................................................................................................................................................................... 6
Stato conservativo....................................................................................................................................................................... 6
Parti Comuni.................................................................................................................................................................................. 6
Servitù, censo, livello, usi civici ............................................................................................................................................. 6
Caratteristiche costruttive prevalenti ................................................................................................................................ 6
Stato di occupazione .................................................................................................................................................................. 7
Provenienze Ventennali............................................................................................................................................................ 8
Firmato Da: BIFARI DANIELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4be5545578adadb01d25d9bad0807636
Formalità pregiudizievoli ........................................................................................................................................................ 8
Normativa urbanistica .............................................................................................................................................................. 9
Regolarità edilizia........................................................................................................................................................................ 9
Vincoli od oneri condominiali..............................................................................................................................................11
Stima / Formazione lotti .............................................................................................................................................................11
Riserve e particolarità da segnalare.......................................................................................................................................13
Riepilogo bando d'asta .................................................................................................................................................................15
Lotto Unico..................................................................................................................................................................................15
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 12/2020 del R.G.E. ............................................................................16
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 159.868,80 ....................................................................................................16
Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ...............................................................................................17
2INCARICO
In data 26/02/2020, il sottoscritto Ing. Bifari Daniele, con studio in c/o A&B Ingegneria S.N.C., Borgata
Vezzola, 2 - 64100 - Teramo (TE), email aebingegneria@yahoo.it, Tel. 329 2046452, veniva nominato
Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 05/03/2020 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Locale commerciale ubicato a Pineto (TE) - Via Cesare De Titta, 67 (Coord.
Geografiche: 42,6118;14,0631)
DESCRIZIONE
L'unità immobiliare oggetto di esecuzione ha categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) ed è ubicata
in zona semi-centrale dell'abitato di Pineto, all'intersezione di via De Titta con via Della Quiete, al
piano terra di una palazzina di sei piani fuori terra oltre un piano seminterrato. La stessa si compone
di tre locali, di cui uno espositivo, un ufficio ed un laboratorio, entrambi quest'ultimi a servizio
dell'attività, oltre un piccolo bagno. Nei pressi dell'unità immobiliare si rilevano altri esercizi
commerciali in attività, oltre aree a parcheggio.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Firmato Da: BIFARI DANIELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4be5545578adadb01d25d9bad0807636
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
Si osserva che i due subalterni oggetto di procedura (Comune di Pineto, foglio 20 part. 68 subb. 3 e 4),
sebbene in atti dell'Agenzia delle Entrate di Teramo - Servizi Catastali siano rappresentati con
planimetrie distinte, risultano di fatto accorpati in un unica unità immobiliare, pertanto il bene viene
considerato come unico.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Locale commerciale ubicato a Pineto (TE) - Via Cesare De Titta, 67
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
3L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.
Si osserva che, sebbene la separazione dei beni sia stata sancita con atto in data 09/07/1993, ****
Omissis ****, sul contratto di compravendita rogato in data 07/12/1987 dal Notaio Giovanni Di
Gianvito, in Roseto degli Abruzzi (TE), numero 154793 di repertorio, è indicato che l'unità immobiliare
oggetto di esecuzione è esclusa dalla comunione legale a norma degli artt. 178 e 179 C.C. lettera d.
CONFINI
L'unità immobiliare, posta al piano terra dell'edificio, confina a nord con via Della Quiete, a nord-ovest
con via De Titta, a sud-ovest con altra unità immobiliare appartenente a terzi, ad est con BCNC (atrio
comune di accesso all'edificio).
CONSISTENZA
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Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
Negozio 74,96 mq 95,16 mq 1,00 95,16 mq 3,00 m Terra
Totale superficie convenzionale: 95,16 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 95,16 mq
Si osserva che i due subalterni oggetto di procedura (Comune di Pineto, foglio 20 part. 68 subb. 3 e 4),
sebbene in atti dell'Agenzia delle Entrate di Teramo - Servizi Catastali siano rappresentati con
planimetrie distinte, risultano di fatto accorpati in un unica unità immobiliare, pertanto il bene viene
considerato come unico. Infatti, sebbene in linea di principio il bene risulti divisibile in natura,
ripristinare lo status quo ante, che presentava le caratteristiche di unità distinte e funzionali,
comporterebbe notevoli costi di ristrutturazione.
I vani dell'unità immobiliare hanno altezze diverse, si riscontra la presenta di un controsoffitto di
cartongesso nel locale espositivo e nell'ufficio; l'altezza del locale espositivo al controsoffitto è di circa
2,95 m (presumibilmente circa 3,3 m al solaio), l'altezza dell'ufficio al controsoffitto è circa 2,70 m
(presumibilmente circa 3,0 m al solaio), l'altezza del laboratorio e del bagno, privi di controsoffitto, è
di di circa 3,0 m, tra il locale espositivo e gli altri locali sono presenti due gradini (per un'altezza
complessiva di circa 30 cm).
4Le misurazioni rilevate, in pianta e in altezza, riportate nell'allegato rilievo, sono da intendersi
meramente indicative dello stato dei luoghi. La superficie commerciale dell'unità immobiliare è stata
determinata sulla base della consistenza della stessa, al lordo delle tamponature esterne, delle
tramezzature e di metà delle tamponature a confine con altre unità immobiliari/parti comuni.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 08/06/1983 al 07/12/1987 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 20, Part. 68, Sub. 3
Categoria C1
Piano T
Dal 08/06/1983 al 07/12/1987 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 20, Part. 68, Sub. 4
Categoria C1
Piano T
Dal 07/12/1987 al 22/09/2020 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 20, Part. 68, Sub. 3, Zc. 1
Categoria C1
Cl.3, Cons. 35
Superficie catastale 44 mq
Rendita € 726,65
Piano T
Dal 07/12/1987 al 22/09/2020 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 20, Part. 68, Sub. 4, Zc. 1
Categoria C1
Cl.3, Cons. 45
Superficie catastale 51 mq
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Rendita € 934,27
Piano T
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
20 68 3 1 C1 3 35 44 mq 726,65 € T
20 68 4 1 C1 3 45 51 mq 934,27 € T
Corrispondenza catastale
Non sussiste corrispondenza catastale.
Dal confronto delle visure delle planimetrie catastali con le risultanze dei sopralluoghi effettuati si
riscontrano le seguenti difformità:
1) I due subalterni, con planimetrie distinte, risultano di fatto accorpati in un unica unità immobiliare;
52) La distribuzione interna nello stato di fatto rilevato, non risulta conforme né a quanto presente
negli archivi dell'Agenzia delle Entrate di Teramo - Servizi Catastali, né a quanto presente negli archivi
dell'Ufficio Tecnico del Comune di Pineto.
Si osserva altresì che l'immobile di maggiore consistenza, in cui sono inseriti i due subalterni oggetto
di procedura (comune di Pineto, foglio 20 part. 68 subb. 3 e 4), per quanto accertato agli atti
dell'Agenzia delle Entrate di Teramo - Servizi Catastali, non risulta inserito in mappa, né esiste
l'elaborato planimetrico
Sulla base di quanto sopra riscontrato occorre un riallineamento della documentazione in atti con lo
stato di fatto, le difformità catastali rilevate dovranno essere sanate a cura e spese dell'acquirente.
PRECISAZIONI
Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.
567, secondo comma, c.p.c.
PATTI
Nell'unità immobiliare è presente un'attività commerciale in esercizio, e risulta in atti dell'Ufficio
dell'Agenzia delle Entrate di Atri un contratto di locazione con **** Omissis **** (serie 3T, anno 2019
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n.26) della durata di 6 anni con decorrenza dalla data del 01/01/2019 e scadenza il 31/12/2024, che
ai sensi dell'art. 2 dello stesso è tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni salvo recesso anticipato da
parte del conduttore.
STATO CONSERVATIVO
Nell'unità immobiliare è presente un'attività commerciale in esercizio, la cui titolare ha un contratto di
locazione in essere. L'unità immobiliare è in buono stato conservativo con apprezzabili finiture ed
impianti apparentemente funzionanti.
PARTI COMUNI
L'unità immobiliare è inserito in un contesto condominiale ma con accesso autonomo su via De Titta.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene oggetto di procedura.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
6L'unità immobiliare oggetto di esecuzione è posta al piano terra di una palazzina di sei piani fuori terra
oltre un piano seminterrato. L'esposizione della stessa è nord, nord-ovest.
Per quanto è stato possibile desumere dalla documentazione in atti presso l'ufficio tecnico del Comune
di Pineto la struttura, presumibilmente, è del tipo intelaiata di calcestruzzo armato con travi di
fondazioni continue di stesso materiale, e con solai di laterocemento.
Le tamponature esterne sono di laterizio con rivestimento esterno in pietra e controparete interna in
cartongesso. Le tramezzature interne sono in parte di laterizio e in parte di cartongesso.
L'unità presenta un controsoffitto di cartongesso nel locale espositivo e nell'ufficio, l'altezza del locale
espositivo al controsoffitto è di circa 2,95 m (presumibilmente circa 3,3 m al solaio), l'altezza
dell'ufficio al controsoffitto è circa 2,70 m (presumibilmente circa 3,0 m al solaio), l'altezza del
laboratorio e del bagno, privi di controsoffitto, è di circa 3,0 m, tra il locale espositivo e gli altri locali
sono presenti due gradini (per un'altezza complessiva di circa 30 cm).
La pavimentazione interna è del tipo gres porcellanato effetto graniglia nel locale espositivo,
nell'ufficio e nel bagno, del tipo laminato nel laboratorio. Le finiture superficiali sono apprezzabili.
Gli infissi esterni sono di alluminio con serrande a protezione, gli infissi interni sono del tipo
scorrevole di vetro tranne per il bagno che ha una porta a battente di legno tamburata.
Degli impianti non è presente in atti dell'ufficio tecnico del Comune di Pineto alcun progetto né
dichiarazione di conformità, pertanto gli stessi sono da ritenersi non a norma, sebbene sembrino
essere funzionanti. Per quanto è stato possibile rilevare, sono presenti l'impianto elettrico, di
raffrescamento (mediante split a solaio) e di riscaldamento (mediante caldaia a gas e radiatori
metallici), d'allarme, di videosorveglianza ed idrico-sanitario. Per quanto dichiarato dal locatario in
sede di sopralluogo, non è presente il libretto d'impianto, né è presente il certificato di prestazione
energetica.
STATO DI OCCUPAZIONE
Firmato Da: BIFARI DANIELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4be5545578adadb01d25d9bad0807636
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
• Registrazione contratto: 11/01/2019
• Scadenza contratto: 31/12/2024
Canoni di locazione
Canone mensile: € 500,00
Si osserva che all'art. 2 del contratto in essere (serie 3T anno 2019 n.26) è stabilito che il contratto "...
omissis ... si intenderà tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni rinunciando, fin d'ora, il Locatore
all'esercizio della facoltà di diniego di rinnovazione in prima scadenza, prevista dell'art. 28 della legge
392/1978. Il presente contratto si intende comunque risolto alla seconda scadenza senza obbligo di
disdetta e di comunicazione da parte del Locatore. Il Conduttore ha la facoltà di recedere
anticipatamente con preavviso di almeno 6 (sei) mesi da comunicarsi al Locatore a mezzo lettera
7raccomandata A/R."
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 07/12/1987 al **** Omissis **** COMPRAVENDITA
08/09/2020
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
GIOVANNI DI GIANVITO 07/12/1987 1547923 20196
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
CONSERVATORIA DI 23/12/1987 11620 8380
TERAMO
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
UFFICIO DEL REGISTRO 18/12/1987 1069
GIULIANOVA
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
•
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Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento
risulta invariata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di TERAMO aggiornate al 08/09/2020,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA MUTUO
Iscritto a TERAMO il 17/06/2006
Reg. gen. 11192 - Reg. part. 2825
Quota: 1/1
Importo: € 400.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Capitale: € 200.000,00
Rogante: TERESA DE ROSA
8Data: 15/06/2006
N° repertorio: 31409
• IPOTECA CONCESSIONE AMMINISTRATIVA RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO
ADDEBITO ESECUTIVO
Iscritto a TERAMO il 11/06/2018
Reg. gen. 8399 - Reg. part. 1048
Quota: 1/1
Importo: € 80.268,78
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Capitale: € 40.134,39
Rogante: AGENZIA DELLE ENTRATE - RISCOSSIONE
Data: 11/06/2018
N° repertorio: 983
N° raccolta: 10818
Trascrizioni
• PIGNORAMENTO IMMOBILI
Trascritto a TERAMO il 11/02/2020
Reg. gen. 2007 - Reg. part. 1499
Quota: 1/1
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
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• PIGNORAMENTO IMMOBILI
Trascritto a TERAMO il 18/02/2020
Reg. gen. 2394 - Reg. part. 1771
Quota: 1/1
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Note: IL PRESENTE PIGNORAMENTO E' IN RETTIFICA DEL PRECEDENTE, TRASCRITTO
L'11/2/2020 AL N. 1499 DI FORMALITA', IN QUANTO NELLO STESSO VENNE INDICATO
ERRONEAMENTE ATRI QUALE COMUNE DELL'IMMOBILE IN LUOGO DI PINETO.
NORMATIVA URBANISTICA
Dalla consultazione del SIT sul sito istituzionale del Comune di Pineto risulta che l'unità immobiliare
ricade in Zona residenziale B1, completamento del Capoluogo (art. 24 N.T.A. e art. 26 N.T.A.).
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione è antecedente al 01/09/1967.
L'unità immobiliare oggetto di esecuzione è ubicata al piano terra di una palazzina di sei piani fuori
terra oltre un piano seminterrato, realizzata in forza di un titolo edilizio (nulla osta per esecuzione
9lavori edili) del 04/07/1967, con oggetto lavori di ampliamento e sopraelevazione di un edificio di
civile abitazione. E' presente in atti altresì una "Autorizzazione di Abitabilità" connessa con tale titolo
edilizio.
In data 24/02/2006 è stata presentata per le particelle oggetto di procedura una DIA a firma del ****
Omissis **** per "Modifiche interne di un locale adibito ad attività commerciale sito in via C. De Titta
n.67". Nella relazione tecnica sono indicati lavori di: demolizione tramezzature interne, ricostruzione
tramezzature interne con cartongesso, sostituzione pavimentazione, sostituzione infissi, controsoffitto
in cartongesso, tinteggiatura interna.
Tali titoli edilizi sono gli unici forniti allo scrivente a seguito dell'accesso agli atti presso l'ufficio
tecnico del Comune di Pineto.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Circa il primo titolo edilizio si rileva quanto segue:
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- i lavori afferiscono un edificio di civile abitazione preesistente del quale allo scrivente, a seguito
dell'accesso agli atti presso l'ufficio tecnico del Comune di Pineto, non è stato fornito alcun titolo
edilizio; tale mancanza, tuttavia, potrebbe trovare una presumibile giustificazione nel fatto che
l'edificio, antecedente a tale titolo, potrebbe essere stato realizzato in un periodo storico in cui l'ente
non era dotato di regolamenti edilizi;
- la sezione di progetto in atti ha un'altezza al piano terra non univocamente definita in quanto in una
sezione risulta pari a 4,30 m nell'altra 4,20 m, sebbene non si evincano gradini al piano; dalle
risultanze di sopralluogo l'altezza di interpiano dell'unità oggetto di procedura è circa 3,30 m nella
porzione più a nord e circa 3,0 m nella porzione più a sud, non conformemente a quanto indicato; è
presente in atti una variante, con timbro di visto del Sindaco in data 01/02/1969 e titolo "progetto di
variante al tipo di copertura", con unica tavola con prospetti e copertura, dalla quale non è possibile
desumere alcuna informazione riguardante l'unità immobiliare oggetto di procedura;
- la geometria del piano terra, con riferimento all'unità immobiliare oggetto di procedura, per quanto
accertato in sede di sopralluogo, non è conforme a quanto rappresentato nell'elaborato di progetto;
- nello stato di fatto l'immobile di maggiore consistenza, nel quale è inserita l'unità immobiliare
oggetto di procedura, presenta un piano seminterrato non conformemente a quanto presente agli atti
del Comune di Pineto e sottoposto al sottoscritto.
Circa il secondo titolo edilizio si rileva quanto segue:
- la documentazione in atti non ha attestazioni da parte dell'ufficio tecnico, salvo il frontespizio di
domanda che data 24/02/2006 prot. 4050; è presente una integrazione spontanea in data
14/03/2006 prot. 5186 e una successiva richiesta integrazioni da parte del responsabile del
procedimento in data 21/03/2006 prot. 5615; non risultano in atti né integrazioni successive né
comunque chiusura dei lavori; dalle risultanze di sopralluogo lo stato di progetto, assentito o meno,
non è conforme a quanto riscontrato.
Circa gli impianti, per quanto è stato possibile rilevare, sono presenti l'impianto elettrico, di
raffrescamento (mediante split a solaio) e di riscaldamento (mediante caldaia a gas e radiatori
10metallici), d'allarme, di videosorveglianza ed idrico-sanitario. Degli stessi non è presente in atti
dell'ufficio tecnico del Comune di Pineto alcun progetto né dichiarazione di conformità, pertanto sono
da ritenersi non a norma, sebbene sembrino essere funzionanti. Per quanto dichiarato dal locatario in
sede di sopralluogo, non è presente il libretto d'impianto, né è presente il certificato di prestazione
energetica.
A valle dei contatti con l'amministratrice di condominio è emersa una CILA presentata in data
27/09/2019 per lavori di manutenzione straordinaria delle facciate e balconi condominiali, non
sottoposta allo scrivente nell'accesso agli atti presso l'ufficio tecnico del Comune di Pineto. Dall'analisi
della documentazione trasmessa dall'amministratrice con mail del 30/09/2020, allegata alla presente,
i lavori comunicati con tale titolo edilizio non hanno interessato direttamente l'unità immobiliare
oggetto di procedura né sono atti a sanare le non conformità riscontrate ai punti precedenti.
Tali non conformità riscontrate determinano una riduzione del valore del bene oggetto di stima.
Saranno a carico dell'acquirente tutti gli oneri derivanti dall'allineamento della documentazione in atti
con lo stato di fatto, sia in termini di conformità edilizio-urbanistica, sia catastale, sia impiantistica,
ecc..
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Sono presenti vincoli od oneri condominiali.
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Si osserva che, per quanto indicato nel contratto di affitto concernente l'unità immobiliare oggetto di
procedura, all'articolo 6 "Resta, fin d'ora, convenuto tra le parti che il Conduttore provvede al
pagamento integrale di tutti gli oneri condominiali nella misura stabilita dalle tabelle millesimali e
risultante dai preventivi e rendiconti, per servizi elencati all'art. 9 legge 392/78 nonché, per patto
espresso, tutte le altre spese condominiali di carattere ordinario ...Omissis..."; **** Omissis ****.
Il sottoscritto ha provveduto a chiedere all'amministratore di condominio **** Omissis **** rendiconto
riferito alla situazione contabile dell'unità immobiliare oggetto di procedura, tale richiesta formulata
per le vie brevi è stata successivamente formalizzata con PEC del 24/09/2020.
Per quanto comunicato dall'amministratrice, mezzo mail del 30/09/2020 e del 08/10/2020, con
riferimento all'unità immobiliare oggetto di procedura, risulta un debito sul bilancio degli oneri
ordinari al 30/06/2020 pari a 1.301,80€, e un debito nel bilancio degli oneri straordinari pari a
5.903,16€, oltre 1.050,57€ derivanti dalla stima di lavori straordinari da sottoporre all'approvazione
dell'assemblea.
**** Omissis ****
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Locale commerciale ubicato a Pineto (TE) - Via Cesare De Titta, 67
L'unità immobiliare oggetto di esecuzione ha categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) ed è
ubicata in zona semi-centrale dell'abitato di Pineto, all'intersezione di via De Titta con via Della
Quiete, al piano terra di una palazzina di sei piani fuori terra oltre un piano seminterrato. La
11stessa si compone di tre locali, di cui uno espositivo, un ufficio ed un laboratorio, entrambi
quest'ultimi a servizio dell'attività, oltre un piccolo bagno. Nei pressi dell'unità immobiliare si
rilevano altri esercizi commerciali in attività, oltre aree a parcheggio.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 68, Sub. 3, Zc. 1, Categoria C1 - Fg. 20, Part. 68,
Sub. 4, Zc. 1, Categoria C1
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 228.384,00
Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale
corpo convenzionale complessivo vendita
Bene N° 1 - Locale 95,16 mq 2.400,00 €/mq € 228.384,00 100,00% € 228.384,00
commerciale
Pineto (TE) - Via
Cesare De Titta, 67
Valore di stima: € 228.384,00
Valore di stima: € 228.384,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Firmato Da: BIFARI DANIELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4be5545578adadb01d25d9bad0807636
Oneri di regolarizzazione urbanistica 10,00 %
Spese condominiali insolute 3,00 %
Rischio assunto per mancata garanzia 7,00 %
Vincoli e oneri giuridici non eliminabili 6,00 %
Riallineamento catastale, APE, ecc. 4,00 %
Valore finale di stima: € 159.868,80
Il valore di stima è stato calcolato facendo una media dei valori dei prezzi di mercato corrente per
immobili posti in tale zona, dei valori OMI per l'anno 2019-II semestre, e del valore edilizio dell'unità
immobiliare.
In considerazione delle non conformità edilizie, catastali e impiantistiche riscontrate, è stato
determinato un deprezzamento complessivo del 30%.
La vendita dell’unità immobiliare è effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in
cui si trova, con tutte le azioni e ragioni, con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non, gravanti
sulla stessa, e nel rispetto delle prescrizioni/vincoli/ecc., derivanti dagli atti di
provenienza/convenzioni edilizie, ecc..
Le misurazioni rilevate, in pianta e in altezza, riportate nell'allegato rilievo, sono da intendersi
meramente indicative dello stato dei luoghi.
12RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNA LARE
1) Sulla base di quanto riscontrato occorre un riallineamento della documentazione in atti con lo stato
di fatto, sia in termini di conformità edilizio-urbanistica sia catastale; non è stato possibile reperire
altresì le dichiarazioni di conformità degli impianti, in quanto non presenti in atti né nella disponibilità
del locatario.
Le difformità edilizio-urbanistiche dovranno essere sanate a cura e spese dell’acquirente qualora ne
ricorrano le condizioni sulla base dalla vigente normativa (Legge 47/85 e s.m.i., D.P.R. 380/01 e s.m.i.,
ecc.). Nel caso in cui le suddette opere abusive risultassero in contrasto con gli strumenti urbanistici,
sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria, le
stesse dovranno essere demolite procedendo al ripristino dello stato autorizzato, a cura e spese
dell’acquirente.
Le difformità catastali dovranno essere sanate a cura e spese dell’acquirente.
Saranno in carico all'acquirente gli oneri derivanti dalla produzione delle dichiarazioni di conformità
impiantistiche e delle spese che dovessero rendersi necessarie per la messa a norma degli stessi e per
la produzione del certificato di agibilità.
Saranno altresì in carico all'acquirente tutti i costi di progettazione e spese tecniche che si rendessero
necessarie per le attività sopra argomentate.
2) Per quanto dichiarato dal locatario il negozio oggetto di Pignoramento non ha l'Attestazione di
Prestazione Energetica (A.P.E.) che dovrà essere prodotta a cura e spese dell'acquirente.
3) Le misurazioni rilevate, in pianta e in altezza, riportate nell'allegato rilievo, sono da intendersi
meramente indicative dello stato dei luoghi. La superficie commerciale dell’unità immobiliare è stata
determinata sulla base della consistenza della stessa, al lordo delle tamponature esterne, delle
tramezzature e di metà delle tamponature a confine con altre unità immobiliari/parti comuni.
4) La stima è effettuata a corpo e non a misura. La vendita dell’unità immobiliare è effettuata a corpo e
non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le azioni e ragioni, con tutte le
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servitù attive e passive, apparenti e non, gravanti sulla stessa, e nel rispetto delle
prescrizioni/vincoli/ecc., derivanti dagli atti di provenienza/convenzioni edilizie, ecc..
Per quanto desumibile dalla documentazione in atti, l'unità immobiliare oggetto di procedura è
soggetta a Tassa di Registro.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Teramo, li 08/10/2020
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Bifari Daniele
ELENCO ALLEGATI:
✓ N° 1 Concessione edilizia - Titoli edilizi riscontrati (Aggiornamento al 30/09/2020)
13✓ N° 1 Planimetrie catastali - Estratto di mappa e planimetrie catastali (Aggiornamento al
07/08/2020)
✓ N° 1 Visure e schede catastali - Visure storiche per immobile (Aggiornamento al 22/07/2020)
✓ N° 1 Foto - Rapporto fotografico (Aggiornamento al 29/08/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Rilievo stato di fatto (Aggiornamento al 21/09/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Contratto di affitto (Aggiornamento al 11/08/2020)
✓ N° 1 Atto di provenienza - Contratto di vendita (Aggiornamento al 27/05/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Certificato di residenza, estratto di matrimonio, certificato di stato di
famiglia (Aggiornamento al 31/07/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Visure conservatoria RR.II. (Aggiornamento al 08/09/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Perizia privacy (Aggiornamento al 08/10/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Verbali (Aggiornamento al 30/09/2020)
✓ N° 1 Altri allegati - Dichiarazione amministratrice di condominio (Aggiornamento al
08/10/2020)
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14RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
• Bene N° 1 - Locale commerciale ubicato a Pineto (TE) - Via Cesare De Titta, 67
L'unità immobiliare oggetto di esecuzione ha categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) ed è
ubicata in zona semi-centrale dell'abitato di Pineto, all'intersezione di via De Titta con via Della
Quiete, al piano terra di una palazzina di sei piani fuori terra oltre un piano seminterrato. La
stessa si compone di tre locali, di cui uno espositivo, un ufficio ed un laboratorio, entrambi
quest'ultimi a servizio dell'attività, oltre un piccolo bagno. Nei pressi dell'unità immobiliare si
rilevano altri esercizi commerciali in attività, oltre aree a parcheggio.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 68, Sub. 3, Zc. 1, Categoria C1 - Fg. 20, Part. 68,
Sub. 4, Zc. 1, Categoria C1
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Destinazione urbanistica: Dalla consultazione del SIT sul sito istituzionale del Comune di
Pineto risulta che l'unità immobiliare ricade in Zona residenziale B1, completamento del
Capoluogo (art. 24 N.T.A. e art. 26 N.T.A.).
Prezzo base d'asta: € 159.868,80
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15SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 12/2020 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 159.868,80
Bene N° 1 - Locale commerciale
Ubicazione: Pineto (TE) - Via Cesare De Titta, 67
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Locale commerciale Superficie 95,16 mq
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 68, Sub.
3, Zc. 1, Categoria C1 - Fg. 20, Part. 68, Sub. 4, Zc. 1,
Categoria C1
Stato conservativo: Nell'unità immobiliare è presente un'attività commerciale in esercizio, la cui titolare ha un contratto di
locazione in essere. L'unità immobiliare è in buono stato conservativo con apprezzabili finiture ed impianti
apparentemente funzionanti.
Descrizione: L'unità immobiliare oggetto di esecuzione ha categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) ed è ubicata in
zona semi-centrale dell'abitato di Pineto, all'intersezione di via De Titta con via Della Quiete, al piano terra
di una palazzina di sei piani fuori terra oltre un piano seminterrato. La stessa si compone di tre locali, di cui
uno espositivo, un ufficio ed un laboratorio, entrambi quest'ultimi a servizio dell'attività, oltre un piccolo
bagno. Nei pressi dell'unità immobiliare si rilevano altri esercizi commerciali in attività, oltre aree a
parcheggio.
Vendita soggetta a IVA: NO
Continuità trascrizioni SI
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ex art. 2650 c.c.:
Stato di occupazione: Occupato da terzi con contratto di locazione opponibile
16FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFE RIMENTO
Iscrizioni
• IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA MUTUO
Iscritto a TERAMO il 17/06/2006
Reg. gen. 11192 - Reg. part. 2825
Quota: 1/1
Importo: € 400.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Capitale: € 200.000,00
Rogante: TERESA DE ROSA
Data: 15/06/2006
N° repertorio: 31409
• IPOTECA CONCESSIONE AMMINISTRATIVA RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO
ADDEBITO ESECUTIVO
Iscritto a TERAMO il 11/06/2018
Reg. gen. 8399 - Reg. part. 1048
Quota: 1/1
Importo: € 80.268,78
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
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Capitale: € 40.134,39
Rogante: AGENZIA DELLE ENTRATE - RISCOSSIONE
Data: 11/06/2018
N° repertorio: 983
N° raccolta: 10818
Trascrizioni
• PIGNORAMENTO IMMOBILI
Trascritto a TERAMO il 11/02/2020
Reg. gen. 2007 - Reg. part. 1499
Quota: 1/1
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
• PIGNORAMENTO IMMOBILI
Trascritto a TERAMO il 18/02/2020
Reg. gen. 2394 - Reg. part. 1771
Quota: 1/1
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Note: IL PRESENTE PIGNORAMENTO E' IN RETTIFICA DEL PRECEDENTE, TRASCRITTO
L'11/2/2020 AL N. 1499 DI FORMALITA', IN QUANTO NELLO STESSO VENNE INDICATO
ERRONEAMENTE ATRI QUALE COMUNE DELL'IMMOBILE IN LUOGO DI PINETO.
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