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TRIBUNALE DI BARI
CONCORDATO PREVENTIVO RGN. 23/2016
G.D. DR. FRANCESCO CAVONE
RELAZIONE DI STIMA
--- Omissis ---
STABILIMENTO SITO IN MODUGNO, VIA ROMA, 114/A
BARI, 23 MARZO 2018
IL PERITO ESTIMATORE
PROF. ING. EZIO RANIERI
COLLABORATORE
ING. DOMENICO MASSIMO AMMENDOLA
Relazione di Stima
--- Omissis ---
SOMMARIO
1. PREMESSA………………………….……………………………………....3
2. OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO……………………….…………..…4
3. STIMA COMPLESSO IMMOBILIARE……………………….………….5
➢ 3.1. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE…………......….….5
➢ 3.2 DATI CATASTALI E TITOLO DI PROVENIENZA……….…..8
➢ 3.3 REGOLARITÀ EDILIZIA…………………………………………9
➢ 3.4 METODOLOGIA E GIUDIZIO DI STIMA…………………..…9
4. STIMA BENI MOBILI……………………….…………..………….…….15
➢ 4.1 STIMA MACCHINARI…………………………………….……..16
➢ 4.2 MOBILI ED ARREDI………………………………………..…..17
➢ 4.3 CRITERI DI STIMA APPARECCHIATURE
ELETTRONICHE………………………………………..……….…..20
➢ 4.4 CRITERI DI STIMA DEI SISTEMI PER LA MOVIMENTAZIONE
INTERNA………………………………………..……………….…….20
➢ 4.5 CRITERI STIMA GIACENZE MAGAZZINO…………….…..20
5. CICLO DI LAVORAZIONE……………………………………………….22
6. LAVORAZIONE DEL MARMO - IMPATTO AMBIENTALE ….…….23
7. CONCLUSIONI E VALORI DI STIMA………………………….….…..25
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ALLEGATI
ALLEGATO 1. VERBALE OPERAZIONI PERITALI
ALLEGATO 2. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
ALLEGATO 3. BANCA DATI QUOTAZIONI OMI
ALLEGATO 4. QUOTAZIONI AGENZIE IMMOBILIARI
ALLEGATO 5. STRALCIO PLANIMETRICO E PLANIMETRIE PROGETTO
ORIGINARIO
ALLEGATO 6. PDC E AGIBILITÀ
ALLEGATO 7. CONTRATTO FITTO RAMO D’AZIENDA
ALLEGATO 8. CONTRATTO ESTIMATORIO
ALLEGATO 9. CONTRATTO LOCAZIONE USO TRANSITORIO
ALLEGATO 10. ALLEGATO FOTOGRAFICO
ALLEGATO 11. PLANIMETRIA RILEVATA ZONA UFFICI
ALLEGATO 12. FATTURE DI VENDITA MARMI SEMILAVORATI
SOCIETA’ PASTORE SRL IN LIQUIDAZIONE Ì
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1. PREMESSA
Con provvedimento del 17 gennaio 2018, il Giudice Delegato, Dott. Francesco
Cavone, nominava Consulente Tecnico il sottoscritto Prof. Ing. Ezio Ranieri
(Allegato n. 1), al fine di stimare i beni mobili e immobili della “--- Omissis --- in
liquidazione” nel procedimento di Concordato Preventivo n. R.G. 23/2016.
L’azienda in oggetto si occupa della lavorazione di prodotti semilavorati in
marmo e granito con produzione di manufatti di pregio ad uso residenziale ed
industriale.
L’azienda è ubicata nella zona industriale/commerciale di Modugno (Bari),
nelle immediate vicinanze dello svincolo autostradale A14.
Attualmente l’attività è in esercizio e sussiste un contratto relativo ad un
ramo d’azienda per l’utilizzo dell’opificio e dei macchinari.
La stima in oggetto ha riguardato, dunque, previo sopralluogo presso
l’azienda in oggetto, sia i beni immobili consistenti nel capannone industriale con
annessi uffici, area stoccaggio, parcheggio, aree deposito che i beni mobili,
riguardanti i macchinari, le attrezzature, gli arredi ed i semilavorati lapidei in
magazzino.
La stima è stata effettuata a seguito di appositi sopralluoghi presso l’azienda
in oggetto volti a rilevare l’estensione del capannone, degli uffici, delle aree
stoccaggio e deposito e a rilevare la presenza dei beni mobili e lo stato d’uso dei
macchinari per le lavorazioni ivi operate oltre alla consistenza dei prodotti
semilavorati presenti in magazzino.
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2. OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO
Le indagini in loco si sono svolte in due date rispettivamente il 16.02.2018 ed
il 12.03.2018. Nel corso del primo sopralluogo, si è proceduto all’ispezione
dell’immobile, alla presenza del sig. --- Omissis ---, amministratore della ---
Omissis ---, del dr. --- Omissis --- della Società, del dr. --- Omissis ---, in
rappresentanza del Dr. --- Omissis ---, e dell’avv. Tiziana Dioguardi, su delega del
Prof. Vincenzo Chionna, entrambi i Professionisti Commissari Giudiziali del
Concordato Preventivo in oggetto. In tale circostanza oltre a prendere visione
dell’immobile, si è proceduto ad eseguire rilievi metrici
e fotografici all’interno ed all’esterno del capannone.
In occasione del sopralluogo si è provveduto a richiedere, nel Verbale
(Allegato n. 1), alle parti tutta la documentazione tecnico – contabile necessaria
alla valutazione dei beni. Nel medesimo sopralluogo, inoltre, venivano consegnati
al sottoscritto copia della documentazione tecnico – progettuale inerente
l’immobile. Lo scrivente ha comunque proceduto all’integrazione ed
aggiornamento della documentazione inerente l’immobile, effettuando
opportune ricerche presso:
• Ufficio Provinciale di Bari, Catasto Censuario, per l’acquisizione della
opportuna documentazione (Allegato n. 2);
• Banca dati quotazioni OMI - Agenzia delle Entrate (Allegato n. 3).
• Agenzie immobiliari (Allegato n. 4);
Nel corso del successivo sopralluogo, effettuato in data 12 marzo, è stato
completato il rilievo metrico-fotografico (Allegato n.10), nella zona uffici e nel
capannone ove sono presenti i macchinari per le lavorazioni, ed è stata
effettuata la verifica delle lastre e dei semilavorati lapidei presenti in magazzino.
Contestualmente alle operazioni di sopralluogo, coadiuvato per le
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operazioni di rilievo metrico-fotografico e di stima dall’Ing. Domenico Massimo
Ammendola, sono stati redatti appositi verbali che si allegano alla presente
perizia (Allegato n. 1).
3. STIMA COMPLESSO IMMOBILIARE
Viene qui riportata la stima dei beni immobiliari dell’azienda, previa verifica
metrica delle aree e delle strutture ed accertamento della consistenza
catastale.
3.1 DESCRIZIONE ANALITICA
L’immobile, in oggetto, ubicato nella zona industriale di Modugno, alla via Roma
n. 114/A, è composto da un unico corpo di fabbrica costituito da una palazzina
uffici di 2 piani con annesso capannone industriale per la produzione dei prodotti
lapidei finiti (Foto n. 1, 2, 3) e da un’area retrostante adibita allo stoccaggio e alla
movimentazione dei semilavorati lapidei allo stato grezzo, per mezzo di un
carroponte largo circa 20 m. L’accesso all’area avviene attraverso un cancello
carrabile prospiciente Via Roma, che una volta attraversato consente di poter
raggiungere l’area parcheggio antistante l’ingresso allo stabilimento. In
adiacenza all’area parcheggio è presente un’altra area adibita allo stoccaggio di
materiali lapidei allo stato di semilavorati. Sul lato Est del
capannone vi è un viale carrabile che costeggia il capannone stesso che
consente di raggiungere la parte retrostante dove è presente l’area di stoccaggio
scoperta delle scorte/materie prime lapidee, in prossimità del confine Nord
dell’immobile, unitamente ad un’area di manovra limitrofa di circa 280 m2. La
palazzina uffici, è costituita da un piano terra in cui è ubicata l’area espositiva ed
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alcuni uffici (foto 13, 14, 15, 16), e da un primo piano dove si trovano gli uffici
direzionali e una ampia zona riunioni (foto 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12). I servizi igienici,
presenti in entrami i livelli, sono ampi e rivestiti di marmi pregiati. Al primo piano,
in adiacenza agli uffici direzionali, è ubicata un’unità immobiliare indipendente cui
si accede dal ballatoio di smistamento in comune con gli uffici stessi. La
palazzina uffici risulta essere in buone condizioni generali, dotata di finiture di
pregio quali pavimenti in marmo granito in tutti gli ambienti. Attraverso una porta
al piano terra è possibile accedere al capannone retrostante, dove trovano posto
i macchinari per la produzione e gli spogliatoi degli operai. Si evidenzia che il
capannone è dotato di un accesso per i mezzi sul lato Nord, ove si giunge
attraverso il corridoio laterale esterno nonché di un’apertura sulla parete lato Est
che permette l’ingresso dei semilavorati mediante movimentazione del
carroponte. Sono state riscontrate delle lievi
difformità rispetto alla planimetria catastale, al piano primo della palazzina uffici,
e nella fattispecie caratterizzate dalla mancanza di un tramezzo all’interno della
sala riunione, e dallo spostamento di alcuni tramezzi dei bagni del primo piano.
Nelle immagini seguenti è possibile rilevare il confronto tra la planimetria
catastale e la configurazione rilevata (Allegato 11).
Tale disallineamento non incide sull’estensione complessiva rilevata
dell’immobile e quindi sulla quantificazione della stima.
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Figura n.1 - Confronto tra la planimetria catastale e quella rilevata (Allegato 11)
3.2 DATI CATASTALI - TITOLI DI PROVENIENZA
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L’immobile identificato al foglio 23 del Comune di Modugno (Ba), particella 95
subb. 2 -3 risulta intestato a --- Omissis --- con sede in via Roma 114/A,
è stato edificato dal sig. --- Omissis ---, c.f. --- OMISSIS ---, sulla particella 95
fg.23 del Comune di Modugno (Ba). L’area sulla quale insiste il capannone è
pervenuta al sig. --- Omissis --- per mezzo di Atto Pubblico del 30.10.1989, rep.
n.54993 rogante Notar Caggianelli, registrato a Bari il
17.11.1989 n. 18227/1989 (Allegato 2).
Alla data del sopralluogo l’opificio i beni mobili risultavano utilizzati dalla società
--- Omissis --- in forza di un contratto di affitto di ramo d’Azienda (Allegato 7)
dell’11 maggio 2016, con durata di 6 anni, costituito, nello specifico, da cespiti
consistenti nei beni materiali, impianti, attrezzature e macchinari e beni
strumentali consistenti in beni mobili ed apparecchiature elettroniche. E’ poi
incluso l’opificio e, sia il piazzale antistante che la porzione retrostante, il pian
terreno della palazzina uffici e porzione del piano primo della palazzina uffici.
L’unità immobiliare posta al piano 1°, interno 1, composta di n.2 vani oltre
cucina e servizi, risultava occupata all’Atto del sopralluogo (foto n.4).
Agli Atti risulta (Allegato n.9) la sussistenza di un contratto di fitto, con cui la ---
Omissis --- concedeva in locazione, con contratto del 2 maggio 2015, al sig. ---
Omissis ---, la suddetta unità immobiliare per uso abitativo per una durata di 18
mesi a partire dal 1 maggio 2016 e con scadenza al 30 ottobre
2017.
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3.3 REGOLARITÀ EDILIZIA
L’immobile di cui trattasi, si trova in Zona tipizzata dal Vigente P.R.G. del Comune
di Modugno (Ba), come Area regolata dal Piano A.S.I., “aree
produttive” con viabilità e servizi funzionali, catastalmente al fg. 23 del Comune
di Modugno p.lla 95 subalterni 2 - 3, composto da palazzina uffici con annesso
capannone industriale e area scoperta adibita a parcheggio, verde e stoccaggio
merci, è stato edificato, a seguito di C.E. in sanatoria n. 449 del 26/02/2001,
C.E. n.191 del 31/12/2001, e Permesso di Costruire in Variante n. 9 del
24.01.2006 rilasciato alla ditta --- Omissis --- del sig. --- Omissis ---, in qualità di
Amministratore Unico (Allegato n. 6).
In data 15.05.2007 il Responsabile del Settore Edilizia Privata ed Urbanistica
rilasciava, Autorizzazione di Agibilità per l’immobile.
3.4 METODOLOGIA E GIUDIZIO DI STIMA IMMOBILE
Per quanto riguarda la metodologia di stima dei beni, si procederà adottando il
criterio di stima comparativo che consiste nel raffrontare i beni da stimare ad
un campionario di beni analoghi di valore noto. Trattasi infatti di un metodo di
stima basato sulla comparazione diretta, comparazione fra il complesso delle
caratteristiche delle unità immobiliari in esame e quelle di altri immobili,
confrontabili con i beni oggetto di stima (cioè che presentano caratteristiche
analoghe) e dei quali si conosca il valore di mercato. Pertanto, per la stima degli
immobili di cui trattasi, considerate le caratteristiche degli immobili, così come
verificate in sede di sopralluogo e attraverso la documentazione reperita, si
terrà conto dei valori accertati attraverso:
❖ Indagini di mercato immobiliare per la zona industriale di Modugno;
❖ “Listino dell’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia delle Entrate”
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(OMI), aggiornato al primo semestre del 2017;
Le indicazioni circa i prezzi di mercato, reperiti nelle zone di riferimento, sono
rappresentativi della dinamica di domanda-offerta alla data di riferimento. E'
opportuno sottolineare che i valori attribuiti tengono conto dei fattori intrinseci
quali la destinazione d’uso (produttiva), la composizione e disposizione degli
ambienti, lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni, la vetustà degli immobili
ed il relativo stato di manutenzione e condizioni attuali in generale, l’orientamento
e la luminosità con particolare riferimento alla superficie
finestrata complessiva ed il grado di rifinitura degli immobili con riferimento alle
caratteristiche dei materiali adoperati, il grado di isolamento termico, acustico e
stato degli impianti e dei fattori estrinseci rappresentati da prossimità al centro
cittadino, vicinanza al casello autostradale, livelli di rumorosità diurna e notturna,
panoramicità, possibilità di parcheggiare nella zona.
Nella tabella 1 sono riportate le consistenze delle superfici lorde di ciascuna
area dello stabilimento, desunte dalle planimetrie catastali e dagli elaborati
allegati alle Concessioni edilizie, così come verificate in sede di sopralluogo.
Quindi, con riferimento alla Norma UNI 10750 ed al D.P.R. 138/98 allegato C –
Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità
immobiliari a destinazione ordinaria, è stata determinata la superficie
commerciale alla quale applicare il valore di mercato unitario, tenendo conto della
superficie coperta e scoperta.
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Tabella 1 Estensioni lorde di ciascuna area dello stabilimento in m2
Superficie
Immobile
lorda m2
Piano
Uffici - Esposizione Terra/esposizione 215
Uffici - Direzione Piano Primo 215
Area interna di
Capannone lavorazione 989
Movimentazione merci Area esterna
carroponte - stoccaggio posteriore 630
Stoccaggio anteriore e Area esterna
parcheggi anteriore 960
Stoccaggio posteriore Area esterna
e area manovra posteriore 280
Viabilità di
collegamento Corridoio Laterale 700
Nel caso in esame è stato possibile determinare il più probabile valore di mercato
del capannone, composto da zona produttiva e zona uffici, attraverso i
dati forniti:
▪ dalla Banca dati dell'Agenzia delle Entrate, relativi al primo semestre 2017
secondo cui per la zona suburbana codice E3 -
Suburbana/INDUSTRIALE- Vic. Macchia Lampone, microzona n. 3
(Allegato n. 3) per la destinazione produttiva si hanno valori distinti per
capannoni e laboratori come di seguito riportati;
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Tabella 2 Valore OMI attribuibile al Capannone industriale
• dalla Banca dati dell'Agenzia delle Entrate per quanto concerne gli uffici
annessi le quotazioni sono nel range: 700 €/m2 - 900 €/m2.
Tabella 3 – Valore OMI attribuibile agli Uffici
Valore Valori
Mercato Locazion
Stato (€/mq) e (€/mq x
Superfici Superfici
Tipologia conservativ mese)
e (L/N) e (L/N)
o
Mi Ma Mi Ma
n x n x
Centri
commercial NORMALE 770 1100 L 3,8 5,6 L
i
• dalle Agenzie Immobiliari ove gli immobili a carattere industriale in vendita
nella z.i. di Bari - Modugno hanno valori di mercato unitari compresi tra un
minimo di €/m2 450 ed un massimo di €/m2 600, inclusivi delle superfici
destinate ad uffici e magazzini (Allegato n.4).
In dettaglio il valore al m2 per il solo capannone industriale è compreso tra 400
€/m2 e 500 €/m2.
In considerazione dello stato generale di conservazione e dell’elevato grado di
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finitura degli uffici si pu equiparare il valore intrinseco dell’ufficio a quello tipico
degli uffici di tipo commerciale, per la zona in esame, per cui la valutazione di
questi ultimi è stata effettuata adottando la media dei valori riportati nella tabella
3, relativa ad uffici commerciali, e pari quindi a 770 +1100 / 2 = 935 € /m2
Per quanto concerne il solo capannone in considerazione del buono stato di
conservazione si è adottato il valore più alto dell’OMI, pari a 510 €/m2, che è in
linea con le migliori proposte commerciali rilevate dagli operatori per capannoni
industriali dalle caratteristiche simili.
Per la stima del capannone si è considerato, poi, un coefficiente intrinseco
incrementale del 20% dovuto, come argomentato al paragrafo relativo al ciclo di
lavorazione, dovuto alla produzione di pregio operata, condotta anche
all’attualità, con caratteristiche che possono rendere l’attività in oggetto
particolarmente appetibile per produzioni di alto pregio di marmi e graniti.
Si è altresì considerato un coefficiente intrinseco riduttivo del 10% in
considerazione delle problematiche relative alla gestione ambientale delle
specifiche lavorazioni adottate, come descritto nel relativo successivo
paragrafo, intervenute con l’entrata in vigore delle successive norme ambientali,
il Testo Unico Ambientale in particolare. Ci ha comportato, dunque, una stima
del capannone industriale pari a 550 €/m2.
L’area scoperta di pertinenza della struttura adibita alla movimentazione
stoccaggio delle merci è pari a 630 m2, attrezzata con pilastri e cavi per
scorrimento carroponte, mentre le restanti porzioni: aree esterne stoccaggio
anteriori e posteriori, parcheggi e viabilità hanno estensione pari
complessivamente a circa 1.940 m2. Per tali aree scoperte pertinenziali i limiti
minimo e massimo entro i quali oscillano i valori di mercato sono 50 €/m2 e 150
€/m2 per le aree di pertinenza di fabbricati a destinazione industriale e
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commerciale. Nel caso in esame, si è ritenuto opportuno assegnare un valore di
150 €/m2 per la zona adibita alla movimentazione-stoccaggio merci e di 100 €/m2
per la restante parte.
In conclusione nella tabella 4 si riportano i valori determinati in €/m2, ai quali si è
giunti considerando anche i seguenti aspetti:
- ubicazione e punti di appetibilità commerciale dello stesso
- caratteri tecnologici
- coefficiente di età/manutenzione
- grado di sicurezza (recinzioni, sistemi di allarme, custodia permanente
Pertanto il valore in €/m2 dei beni oggetto di stima è schematizzato per porzione
dell’immobile nella Tabella 4 come segue:
Tabella 4 Valori in € al m2 di ciascuna area dello stabilimento
Valore di stima
Immobile
€/m2
Piano
Uffici Terra/esposizione 935
Uffici - Direzione Piano Primo 935
Area interna di
Capannone lavorazione 550
Movimentazione merci Area esterna
carroponte - stoccaggio posteriore 150
Stoccaggio anteriore e Area esterna
parcheggi anteriore 100
Stoccaggio posteriore e area
manovra Area esterna 100
Viabilità di collegamento Corridoio Laterale 100
In tabella 5 sono poi riportati i valori stimati per ciascuna area dello stabilimento.
Tabella 5 Valori di stima in € per ciascuna area dello stabilimento
Valore di Superficie Valore
Immobile
stima €/m2 m2 stimato €
Piano
Uffici Terra/esposizione 935 215 201.025
Uffici - Direzione Piano Primo 935 215 201.025
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Area interna di
Capannone lavorazione 550 989 543.950
Movimentazione merci Area esterna
carroponte - stoccaggio posteriore 150 630 94.500
Area esterna
Stoccaggio anteriore 100 960 96.000
Area esterna
Parcheggio posteriore 100 280 28.000
Viabilità di
collegamento Corridoio Laterale 100 700 70.000
Totale beni immobili: € 1.234.500
4. STIMA BENI MOBILI
Come già menzionato, la --- Omissis --- in liquidazione, si è occupata
principalmente della progettazione e lavorazione di manufatti e arredamenti in
marmo. L'attività produttiva consiste nell'utilizzo di macchine utensili per la
lavorazione della materia prima, costituita da lastre grezze in marmo e granito di
diverse qualità e proveniente da ogni parte del globo, successivamente
assemblate al fine di realizzare arredamenti e manufatti in marmo sulla base
delle richieste dei clienti. Per svolgere quest'attività la Società dispone di diversi
macchinari per tagliare, lucidare, eseguire la bocciardatura, sabbiare, levigare e
le altre operazioni del ciclo lavorativo. Alcuni dei macchinari sono del tipo
tradizionale ed altri a controllo numerico, governate da operai aventi diversi
livelli di specializzazione. Le stime dei macchinari sono state effettuate
individuando il presunto valore di mercato sulla base degli elenchi forniti e dal
controllo effettuato (Tabella 6).
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RELAZIONE DI STIMA
In linea generale, l’analisi valutativa è il risultato di indagini condotte sull’epoca
di fabbricazione, sul tasso di obsolescenza tecnica ed economica che
annualmente ha inciso sul relativo valore, sulla funzionalità del bene ovvero
la sua capacità di assolvere alla funzione per cui è preposta.
I prezzi mediamente applicati sui mercati dell’usato, sono stati poi modificati
in base a deprezzamenti che tengono conto della vetustà, dell’obsolescenza,
dello stato di manutenzione e della vita residua di utilizzazione, nonché della loro
richiesta sul mercato. La valutazione di taluni macchinari ed attrezzature è stata
effettuata tenendo in considerazione anche i costi di ripristino alla
funzionalità necessari alla loro rimessa in uso.
I singoli beni oggetto di valutazione sono stati raggruppati in categorie
omogenee secondo la precipua funzionalità produttiva. Nella fattispecie:
Macchine utensili per la lavorazione, mobili ed arredi ufficio, apparecchiature
elettroniche ed infine magazzino materie prime-semilavorati. Nel paragrafo
successivo verranno pertanto riportate le tabelle di sintesi rappresentative delle
singole categorie riportanti una descrizione sommaria del bene ed i relativi valori
ad esso associati, afferenti il valore di mercato.
4.1 STIMA MACCHINE UTENSILI
Le macchine utensili sono state valutate considerando lo stato di manutenzione,
la vita residua di utilizzazione e loro efficienza operativa tenendo altresì conto dei
costi necessari al ripristino della funzionalità degli stessi e dopo ricerche presso
operatori specializzati del settore (Over Machining Centre, Rupac, Polimacchine).
All’uopo si allega relativa tabella riepilogativa dei singoli cespiti e della relativa
stima (Tabella 6).
--- OMISSIS --- Ì
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RELAZIONE DI STIMA
Tabella 6: Elenco macchinari e relativa stima in €
4.2 STIMA MOBILI UFFICIO
La valutazione della categoria è stata condotta tenendo conto dello stato di
conservazione, nonché considerando gli oneri di smontaggio e trasporto, all’uopo
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si riportano le Tabelle 7 – 8 - 9 – 10 con i valori riepilogativi di stima espressi in
€ relative al mobilio diviso per stanze.
Tabella 7: Elenco Mobili Sala Riunioni. Valori di stima in €.
Tabella 8: Elenco Mobili Stanza n.1 II p. Valori di stima in €.
--- OMISSIS --- Ì
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Tabella 9: Elenco Mobili Stanza N.2 II p. Valori di stima in €.
Tabella 10: Elenco Mobili Piano T. Valori di stima in €.
4.3 CRITERI DI STIMA APPARECCHIATURE ELETTRONICHE
La valutazione della categoria è stata condotta tenendo conto dello stato di
conservazione, nonché considerando gli oneri di smontaggio e trasporto
--- OMISSIS --- Ì
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(Tabella 11).
Tabella 11: Elenco dei beni apparecchiature elettroniche e relativa stima in €
4.4 CRITERI DI STIMA DEI SISTEMI PER LA MOVIMENTAZIONE
INTERNA
La categoria è costituita da n. 1 carroponte elevatore ed una gru del tipo a
bandiera (portata 1500 Kg) la cui stima è stata effettuata conducendo opportune
indagini sul mercato dell’usato (Supralift, polimacchine) tenendo conto dello stato
di efficienza e di conservazione (Tabella 12).
Tabella 12: Elenco mezzi di trasporto interni . Valori di stima in €.
4.5 CRITERI DI STIMA GIACENZE DI MAGAZZINO
La valutazione di tale categoria è stata condotta tenendo conto che si tratta di
merce non deperibile, allo stato grezzo e costituita da lastre in marmo, di varie
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PAGINA 21TRIBUNALE DI BARI–CONCORDATO PREVENTIVO R.G. 23/2016-
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dimensioni che attraverso il ciclo di lavorazione vengono opportunamente
trasformate in funzione del manufatto da realizzare. Si evidenzia che è stata
riscontrata la presenza sia di materiali particolare pregio (marmi di Carrara) che
altri meno pregiati destinati ad utilizzi più comuni. Per l’individuazione dei singoli
cespiti e per la valutazione si è tenuto conto dell’elenco inserito all’interno del
contratto estimatorio stipulato dalla --- Omissis --- con la --- Omissis --- (Allegato
n.8), il valore di tale elenco ammonta ad €. 354.679,98, alla data della stipula del
contratto estimatorio ovvero 20 Maggio 2016. Dalla lettura di tale documento
emerge che la --- Omissis ---, si impegnava ad acquistare alla bisogna le giacenze
di magazzino consegnate ed accettate, ed a pagarne il prezzo alla --- Omissis --
-, oltre iva come per legge, nell’arco di tutta la durata dell’allegato contratto di
affitto del ramo di azienda, e comunque entro e non oltre il termine conclusivo
dello stesso, concordato dalle parti l’11.5.2022 rinnovabile per ulteriore 6 anni. Il
prezzo delle merci costituenti il magazzino e le giacenze è quantificato nell’elenco
allegato al contratto estimatorio per ciascuna singola qualità di marmo. La
suddetta stima tiene conto del prezzo originario in fattura delle singole merci
come pagato dalla --- Omissis ---, e comunque risulta essere il prezzo corrente
sul mercato. Si evidenzia che le giacenze di magazzino, non sono oggetto del
contratto di affitto di ramo d’Azienda.
Sono state effettuate verifiche sulla consistenza del magazzino durante i
sopralluoghi eseguiti, accertando una sostanziale rispondenza con gli elenchi
forniti degli inventari del materiale in deposito relativi al 30.12.2016 ed al
16.02.2018. Il valori in €/mq dei materiali semilavorati ivi riportati si
ritengono congrui. Sono state confermate le quantità riportate sotto le voci
marmi vari e ritagli policromi attraverso la valutazione volumetrica dei marmi
accatastati, effettuata durante i sopralluoghi, applicando una densità media del
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mamo pari a 2.800 Kg/m3.Si evidenzia che alla data del sopralluogo effettuato
dallo scrivente, le giacenze nel magazzino si erano assottigliate, rispetto al
30.12.2016, in virtù delle vendite effettuate durante gli anni 2016, 2017 e l’inizio
del 2018 alla --- Omissis ---, come meglio dettagliato nelle fatture fornite dalla
Società --- Omissis --- in liquidazione (Allegato 12) per un totale di € 26.537,24 +
iva. Rispetto all’inventario del 16.2.2018 risulta la vendita dei marmi relativa a
4,29 mq di alabastro egiziano, 11,81 mq di oronegro; 4,9 mq di rosalia, 3,84 mq
di silestone bianco; 2,34 mq di arcé e 4,34 mq di colombo come dettagliato nella
fattura n. 3 del 28.2.18 per un importo di € 2.844,99+iva.
Alla luce di ci l’importo complessivo delle merci presenti alla data del sopralluogo
era pari ad €. 325.684,76.
5. CICLO DI LAVORAZIONE
Il marmo è una roccia calcarea che, per effetto di variazioni termiche, assume
una struttura cristallina. Il granito è una roccia eruttiva di tipo intrusivo con un
elevato contenuto di silice, e con presenza di feldspati alcalini. L’attività
dell’azienda in esame consiste nella lavorazione di marmi, graniti e materiali
lapidei per la produzione di prodotti finiti destinati all’impiego residenziale e/o
industriale. Il ciclo di lavorazione è costituito da fasi successive che prevedono
l’utilizzo di macchinari specifici. Il taglio di strisce di granito e marmo avviene per
mezzo di segatrici con dischi diamantati. Segue la lucidatura operata allo scopo
di ottenere superfici lucide e speculari. Se si desidera conferire un aspetto
particolare, ruvido o pigmentato ad esempio, si pu ricorre invece ad operazioni
quali la “fiammatura”, la “bocciardatura”, la “sabbiatura”. L’azienda in questione
ha la possibilità di eseguire tali lavorazioni particolari ed accurate come
testimoniato da diversi manufatti di ottima fattura e particolare pregio rilevati in
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deposito durante i sopralluoghi. Le produzioni più frequenti consistono nella
realizzazione di pavimenti, scale, ornie, e rivestimenti più o meno complessi ed
elaborati. Vengono realizzati poi mosaici, lampade, e complementi d’arredo in
genere. La stuccatura; e la resinatura sono operazioni poi che si compiono per
riparare imperfezioni superficiali più o meno estese.
6. LAVORAZIONE DEL MARMO – IMPATTO AMBIENTALE
Dall’attività di lavorazione possono derivare considerevoli quantità di rifiuti
riconducibili a due tipologie principali: gli sfridi ed i fanghi derivanti dalle acque di
processo. Gli sfridi di materiale lapideo sono prodotti principalmente dalle
operazioni di taglio delle lastre e vengono in genere riutilizzati per composizioni
varie. Ma le quantità non riutilizzate vengono generalmente temporaneamente
depositate prima essere avviate allo smaltimento in discarica controllata per
inerti, o per essere avviate al recupero in edilizia quale materiale inerte per
conglomerati o pavimentazioni.
I fanghi di lavorazione vengono prodotti in quanto i macchinari che realizzano il
ciclo produttivo operano asportazioni di materiale in presenza d’acqua. Molte
lavorazioni, infatti, avvengono ad umido, in quanto occorre sottoporre la zona di
taglio ad un getto continuo di acqua per il raffreddamento dell’utensile e la
rimozione della polvere prodotta.
Per diminuire l’impatto ambientale connesso allo scarico di acque inquinate, e
nello stesso ridurre il consumo idrico, l’azienda si è dotata di un sistema di
trattamento e ricircolo delle acque di lavorazione mediante decantazione,
raffigurato nell’apposito allegato fotografico (Fotografia n.17).
I fanghi possono contenere tracce di metalli pesanti provenienti dagli utensili e
dalla graniglia abrasiva consumata nel caso del taglio di blocchi di granito.
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Possono inoltre, contenere residui di solventi, quali lo stirene, derivanti dalle
operazioni di stuccatura/resinatura. Si stima che nel complesso la quota di
materiale lapideo che si trasforma in rifiuti polverulenti arrivi ad essere fino al 25%
del peso dei blocchi grezzi; ci fa intuire le dimensioni del problema del corretto
smaltimento di tali scarti di lavorazione.
Di tali importanti aspetti ambientali occorre tener presente anche per le
conseguenti spese gestionali connesse ai potenziali oneri di smaltimento.
Altresì per le emissioni in atmosfera di polveri e sostanze organiche volatili.
L’azienda dispone di due depolveratori (--- Omissis ---), opportunamente riportati
nell’allegato fotografico (fotografia n.23). Le lavorazioni che maggiormente
producono polveri sono quelle realizzate a secco e sono principalmente le
operazioni manuali di finitura. Polveri di granulometria maggiore possono essere
prodotte anche nelle operazioni di fiammatura e sabbiatura; in tali casi le polveri
sono asportate o con il lavaggio dei materiali nel primo caso, o con sistemi di
abbattimento e recupero della sabbia abrasiva nel secondo.
Qualora presenti sostanze organiche volatili, lo stirene, ad esempio,
precedentemente menzionato, occorre predisporre appositi sistemi di
abbattimento con catalizzatori o sistemi acidificanti.
Occorre, dunque, tener presente tutti tali aspetti menzionati per una corretta
gestione ambientale delle lavorazioni specifiche e per i conseguenti oneri
gestionali che ne possono derivare.
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7. CONCLUSIONI E VALORI DI STIMA
Alla luce di quanto esposto possiamo dunque ricondurre la stima dei beni
mobili ed immobili della “--- Omissis --- in liquidazione” alle seguenti voci:
Beni immobili; Capannone industriale ed Uffici: € 1.234.500
Piano Terra € 201.025
Piano Primo € 201.025
Area Capannone € 543.950
Zona Stoccaggi carroponte € 94.500
Parcheggi/Corridoio/Deposito € 194.000
Beni mobili: € 476.779,76
Macchine utensili: € 128.120
Mezzi per movimentazione interna € 16.800
Mobili ed arredi Uffici € 5.175
Apparecchiature elettroniche: € 1.000
Semilavorati in magazzino: € 325.684,76
Totale di Stima Beni Mobili ed Immobili: € 1.711.279,76
Bari, 23 marzo 2018
Il perito estimatore
Prof. Ing. Ezio Ranieri
--- OMISSIS --- Ì
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