TRIBUNALE DI BARI CONCORDATO PREVENTIVO RGN. 23/2016 - Gobid.es

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TRIBUNALE DI BARI

     CONCORDATO PREVENTIVO RGN. 23/2016

                 G.D. DR. FRANCESCO CAVONE

                      RELAZIONE DI STIMA

                        --- Omissis ---
         STABILIMENTO SITO IN MODUGNO, VIA ROMA, 114/A

BARI, 23 MARZO 2018

                                            IL PERITO ESTIMATORE
                                           PROF. ING. EZIO RANIERI

           COLLABORATORE
ING. DOMENICO MASSIMO AMMENDOLA
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Relazione di Stima
                       --- Omissis ---
                            SOMMARIO
1. PREMESSA………………………….……………………………………....3

2. OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO……………………….…………..…4

3. STIMA COMPLESSO IMMOBILIARE……………………….………….5

  ➢   3.1. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE…………......….….5

  ➢   3.2 DATI CATASTALI E TITOLO DI PROVENIENZA……….…..8

  ➢   3.3 REGOLARITÀ EDILIZIA…………………………………………9

  ➢   3.4 METODOLOGIA E GIUDIZIO DI STIMA…………………..…9

4. STIMA BENI MOBILI……………………….…………..………….…….15

  ➢ 4.1 STIMA MACCHINARI…………………………………….……..16

  ➢   4.2 MOBILI ED ARREDI………………………………………..…..17

  ➢   4.3 CRITERI DI STIMA APPARECCHIATURE
      ELETTRONICHE………………………………………..……….…..20

  ➢   4.4 CRITERI DI STIMA DEI SISTEMI PER LA MOVIMENTAZIONE
      INTERNA………………………………………..……………….…….20

  ➢   4.5 CRITERI STIMA GIACENZE MAGAZZINO…………….…..20

5. CICLO DI LAVORAZIONE……………………………………………….22

6. LAVORAZIONE DEL MARMO - IMPATTO AMBIENTALE ….…….23

7. CONCLUSIONI E VALORI DI STIMA………………………….….…..25
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                                                             RELAZIONE    DI      STIMA

                                               ALLEGATI

           ALLEGATO 1. VERBALE OPERAZIONI PERITALI

           ALLEGATO 2. DOCUMENTAZIONE CATASTALE

           ALLEGATO 3. BANCA DATI QUOTAZIONI OMI

           ALLEGATO 4. QUOTAZIONI AGENZIE IMMOBILIARI

           ALLEGATO 5. STRALCIO PLANIMETRICO E PLANIMETRIE PROGETTO
           ORIGINARIO

           ALLEGATO 6. PDC E AGIBILITÀ

           ALLEGATO 7. CONTRATTO FITTO RAMO D’AZIENDA

           ALLEGATO 8. CONTRATTO ESTIMATORIO

           ALLEGATO 9. CONTRATTO LOCAZIONE USO TRANSITORIO

           ALLEGATO 10. ALLEGATO FOTOGRAFICO

           ALLEGATO 11. PLANIMETRIA RILEVATA ZONA UFFICI

           ALLEGATO 12. FATTURE DI VENDITA MARMI SEMILAVORATI

SOCIETA’   PASTORE SRL   IN LIQUIDAZIONE   Ì

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             1. PREMESSA

                  Con provvedimento del 17 gennaio 2018, il Giudice Delegato, Dott. Francesco

            Cavone, nominava Consulente Tecnico il sottoscritto Prof. Ing. Ezio Ranieri

            (Allegato n. 1), al fine di stimare i beni mobili e immobili della “--- Omissis --- in

            liquidazione” nel procedimento di Concordato Preventivo n. R.G. 23/2016.

                  L’azienda in oggetto si occupa della lavorazione di prodotti semilavorati in

            marmo e granito con produzione di manufatti di pregio ad uso residenziale ed

            industriale.

                    L’azienda è ubicata nella zona industriale/commerciale di Modugno (Bari),

            nelle immediate vicinanze dello svincolo autostradale A14.

                         Attualmente l’attività è in esercizio e sussiste un contratto relativo ad un

            ramo d’azienda per l’utilizzo dell’opificio e dei macchinari.

                  La stima in oggetto ha riguardato, dunque, previo sopralluogo presso

            l’azienda in oggetto, sia i beni immobili consistenti nel capannone industriale con

            annessi uffici, area stoccaggio, parcheggio, aree deposito che i beni mobili,

            riguardanti i macchinari, le attrezzature, gli arredi ed i semilavorati lapidei in

            magazzino.

                  La stima è stata effettuata a seguito di appositi sopralluoghi presso l’azienda

            in oggetto volti a rilevare l’estensione del capannone, degli uffici, delle aree

            stoccaggio e deposito e a rilevare la presenza dei beni mobili e lo stato d’uso dei

            macchinari per le lavorazioni ivi operate oltre alla consistenza dei prodotti

            semilavorati presenti in magazzino.

--- OMISSIS ---      Ì
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             2. OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO

                  Le indagini in loco si sono svolte in due date rispettivamente il 16.02.2018 ed

            il 12.03.2018. Nel corso del primo sopralluogo, si è proceduto all’ispezione

            dell’immobile, alla presenza del sig. --- Omissis ---, amministratore della ---

            Omissis ---, del dr. --- Omissis --- della Società, del dr. --- Omissis ---, in

            rappresentanza del Dr. --- Omissis ---, e dell’avv. Tiziana Dioguardi, su delega del

            Prof. Vincenzo Chionna, entrambi i Professionisti Commissari Giudiziali del

            Concordato Preventivo in oggetto. In tale circostanza oltre a prendere visione

            dell’immobile, si è proceduto ad eseguire rilievi metrici

            e fotografici all’interno ed all’esterno del capannone.

                  In occasione del sopralluogo si è provveduto a richiedere, nel Verbale

            (Allegato n. 1), alle parti tutta la documentazione tecnico – contabile necessaria

            alla valutazione dei beni. Nel medesimo sopralluogo, inoltre, venivano consegnati

            al sottoscritto copia della documentazione tecnico – progettuale inerente

            l’immobile.      Lo scrivente ha comunque proceduto all’integrazione ed

            aggiornamento della documentazione inerente l’immobile, effettuando

            opportune ricerche presso:

                  •   Ufficio Provinciale di Bari, Catasto Censuario, per l’acquisizione della

                      opportuna documentazione (Allegato n. 2);

                  •   Banca dati quotazioni OMI - Agenzia delle Entrate (Allegato n. 3).

                  •   Agenzie immobiliari (Allegato n. 4);

                  Nel corso del successivo sopralluogo, effettuato in data 12 marzo, è stato

            completato il rilievo metrico-fotografico (Allegato n.10), nella zona uffici e nel

            capannone ove sono presenti i macchinari per le lavorazioni, ed è stata

            effettuata la verifica delle lastre e dei semilavorati lapidei presenti in magazzino.
                            Contestualmente alle operazioni di sopralluogo, coadiuvato per le

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            operazioni di rilievo metrico-fotografico e di stima dall’Ing. Domenico Massimo

            Ammendola, sono stati redatti appositi verbali che si allegano alla presente

            perizia (Allegato n. 1).

             3. STIMA COMPLESSO IMMOBILIARE

            Viene qui riportata la stima dei beni immobiliari dell’azienda, previa verifica

            metrica delle aree e delle strutture ed accertamento della consistenza

            catastale.

                  3.1 DESCRIZIONE ANALITICA

            L’immobile, in oggetto, ubicato nella zona industriale di Modugno, alla via Roma

            n. 114/A, è composto da un unico corpo di fabbrica costituito da una palazzina

            uffici di 2 piani con annesso capannone industriale per la produzione dei prodotti

            lapidei finiti (Foto n. 1, 2, 3) e da un’area retrostante adibita allo stoccaggio e alla

            movimentazione dei semilavorati lapidei allo stato grezzo, per mezzo di un

            carroponte largo circa 20 m. L’accesso all’area avviene attraverso un cancello

            carrabile prospiciente Via Roma, che una volta attraversato consente di poter

            raggiungere l’area parcheggio antistante l’ingresso allo stabilimento. In

            adiacenza all’area parcheggio è presente un’altra area adibita allo stoccaggio di

            materiali lapidei allo stato di semilavorati. Sul lato Est del

            capannone vi è un viale carrabile che costeggia il capannone stesso che

            consente di raggiungere la parte retrostante dove è presente l’area di stoccaggio

            scoperta delle scorte/materie prime lapidee, in prossimità del confine Nord

            dell’immobile, unitamente ad un’area di manovra limitrofa di circa 280 m2. La

            palazzina uffici, è costituita da un piano terra in cui è ubicata l’area espositiva ed

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            alcuni uffici (foto 13, 14, 15, 16), e da un primo piano dove si trovano gli uffici

            direzionali e una ampia zona riunioni (foto 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12). I servizi igienici,

            presenti in entrami i livelli, sono ampi e rivestiti di marmi pregiati. Al primo piano,

            in adiacenza agli uffici direzionali, è ubicata un’unità immobiliare indipendente cui

            si accede dal ballatoio di smistamento in comune con gli uffici stessi.                 La

            palazzina uffici risulta essere in buone condizioni generali, dotata di finiture di

            pregio quali pavimenti in marmo granito in tutti gli ambienti. Attraverso una porta

            al piano terra è possibile accedere al capannone retrostante, dove trovano posto

            i macchinari per la produzione e gli spogliatoi degli operai. Si evidenzia che il

            capannone è dotato di un accesso per i mezzi sul lato Nord, ove si giunge

            attraverso il corridoio laterale esterno nonché di un’apertura sulla parete lato Est

            che permette l’ingresso dei semilavorati mediante movimentazione del

            carroponte. Sono state riscontrate delle lievi

            difformità rispetto alla planimetria catastale, al piano primo della palazzina uffici,

            e nella fattispecie caratterizzate dalla mancanza di un tramezzo all’interno della

            sala riunione, e dallo spostamento di alcuni tramezzi dei bagni del primo piano.

            Nelle immagini seguenti è possibile rilevare il confronto tra la planimetria

            catastale e la configurazione rilevata (Allegato 11).

            Tale    disallineamento       non    incide   sull’estensione    complessiva        rilevata

            dell’immobile e quindi sulla quantificazione della stima.

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            Figura n.1 - Confronto tra la planimetria catastale e quella rilevata (Allegato 11)

             3.2 DATI CATASTALI - TITOLI DI PROVENIENZA

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            L’immobile identificato al foglio 23 del Comune di Modugno (Ba), particella 95

            subb. 2 -3 risulta intestato a --- Omissis --- con sede in via Roma 114/A,

            è stato edificato dal sig. --- Omissis ---, c.f. --- OMISSIS ---, sulla particella 95

            fg.23 del Comune di Modugno (Ba). L’area sulla quale insiste il capannone è

            pervenuta al sig. --- Omissis --- per mezzo di Atto Pubblico del 30.10.1989, rep.

            n.54993 rogante Notar Caggianelli, registrato a Bari il

            17.11.1989 n. 18227/1989 (Allegato 2).

            Alla data del sopralluogo l’opificio i beni mobili risultavano utilizzati dalla società

            --- Omissis --- in forza di un contratto di affitto di ramo d’Azienda (Allegato 7)

            dell’11 maggio 2016, con durata di 6 anni, costituito, nello specifico, da cespiti

            consistenti nei beni materiali, impianti, attrezzature e macchinari e beni

            strumentali consistenti in beni mobili ed apparecchiature elettroniche. E’ poi

            incluso l’opificio e, sia il piazzale antistante che la porzione retrostante, il pian

            terreno della palazzina uffici e porzione del piano primo della palazzina uffici.

            L’unità immobiliare posta al piano 1°, interno 1, composta di n.2 vani oltre

            cucina e servizi, risultava occupata all’Atto del sopralluogo (foto n.4).

            Agli Atti risulta (Allegato n.9) la sussistenza di un contratto di fitto, con cui la ---

            Omissis --- concedeva in locazione, con contratto del 2 maggio 2015, al sig. ---

            Omissis ---, la suddetta unità immobiliare per uso abitativo per una durata di 18

            mesi a partire dal 1 maggio 2016 e con scadenza al 30 ottobre

            2017.

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             3.3 REGOLARITÀ EDILIZIA

            L’immobile di cui trattasi, si trova in Zona tipizzata dal Vigente P.R.G. del Comune

            di Modugno (Ba), come Area regolata dal Piano A.S.I., “aree

            produttive” con viabilità e servizi funzionali, catastalmente al fg. 23 del Comune

            di Modugno p.lla 95 subalterni 2 - 3, composto da palazzina uffici con annesso

            capannone industriale e area scoperta adibita a parcheggio, verde e stoccaggio

            merci, è stato edificato, a seguito di C.E. in sanatoria n. 449 del 26/02/2001,

            C.E. n.191 del 31/12/2001, e Permesso di Costruire in Variante n. 9 del

            24.01.2006 rilasciato alla ditta --- Omissis --- del sig. --- Omissis ---, in qualità di

            Amministratore Unico (Allegato n. 6).

            In data 15.05.2007 il Responsabile del Settore Edilizia Privata ed Urbanistica

            rilasciava, Autorizzazione di Agibilità per l’immobile.

             3.4 METODOLOGIA E GIUDIZIO DI STIMA IMMOBILE

            Per quanto riguarda la metodologia di stima dei beni, si procederà adottando il

            criterio di stima comparativo che consiste nel raffrontare i beni da stimare ad

            un campionario di beni analoghi di valore noto. Trattasi infatti di un metodo di

            stima basato sulla comparazione diretta, comparazione fra il complesso delle

            caratteristiche delle unità immobiliari in esame e quelle di altri immobili,

            confrontabili con i beni oggetto di stima (cioè che presentano caratteristiche

            analoghe) e dei quali si conosca il valore di mercato. Pertanto, per la stima degli

            immobili di cui trattasi, considerate le caratteristiche degli immobili, così come

            verificate in sede di sopralluogo e attraverso la documentazione reperita, si

            terrà conto dei valori accertati attraverso:

                  ❖   Indagini di mercato immobiliare per la zona industriale di Modugno;

                  ❖   “Listino dell’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia delle Entrate”

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                    (OMI), aggiornato al primo semestre del 2017;

            Le indicazioni circa i prezzi di mercato, reperiti nelle zone di riferimento, sono

            rappresentativi della dinamica di domanda-offerta alla data di riferimento. E'

            opportuno sottolineare che i valori attribuiti tengono conto dei fattori intrinseci

            quali la destinazione d’uso (produttiva), la composizione e disposizione degli

            ambienti, lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni, la vetustà degli immobili

            ed il relativo stato di manutenzione e condizioni attuali in generale, l’orientamento

            e la luminosità con particolare riferimento alla superficie

            finestrata complessiva ed il grado di rifinitura degli immobili con riferimento alle

            caratteristiche dei materiali adoperati, il grado di isolamento termico, acustico e

            stato degli impianti e dei fattori estrinseci rappresentati da prossimità al centro

            cittadino, vicinanza al casello autostradale, livelli di rumorosità diurna e notturna,

            panoramicità, possibilità di parcheggiare nella zona.

            Nella tabella 1 sono riportate le consistenze delle superfici lorde di ciascuna

            area dello stabilimento, desunte dalle planimetrie catastali e dagli elaborati

            allegati alle Concessioni edilizie, così come verificate in sede di sopralluogo.

            Quindi, con riferimento alla Norma UNI 10750 ed al D.P.R. 138/98 allegato C –

            Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità

            immobiliari a destinazione ordinaria, è stata determinata la superficie

            commerciale alla quale applicare il valore di mercato unitario, tenendo conto della

            superficie coperta e scoperta.

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                    Tabella 1 Estensioni lorde di ciascuna area dello stabilimento in m2
                                                                        Superficie
                                           Immobile
                                                                         lorda m2
                                                    Piano
                          Uffici - Esposizione      Terra/esposizione       215

                            Uffici - Direzione       Piano Primo                    215
                                                     Area interna di
                            Capannone                lavorazione                    989
                            Movimentazione merci Area esterna
                            carroponte - stoccaggio posteriore                      630
                            Stoccaggio anteriore e Area esterna
                            parcheggi                anteriore                      960
                            Stoccaggio posteriore Area esterna
                            e area manovra           posteriore                     280
                            Viabilità di
                            collegamento             Corridoio Laterale             700

            Nel caso in esame è stato possibile determinare il più probabile valore di mercato

            del capannone, composto da zona produttiva e zona uffici, attraverso i

            dati forniti:

                  ▪ dalla Banca dati dell'Agenzia delle Entrate, relativi al primo semestre 2017

                   secondo        cui        per     la   zona       suburbana      codice       E3         -

                             Suburbana/INDUSTRIALE- Vic. Macchia Lampone, microzona n. 3

                         (Allegato n. 3) per la destinazione produttiva si hanno valori distinti per

                   capannoni e laboratori come di seguito riportati;

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            Tabella 2 Valore OMI attribuibile al Capannone industriale

                  • dalla Banca dati dell'Agenzia delle Entrate per quanto concerne gli uffici

                     annessi le quotazioni sono nel range: 700 €/m2 - 900 €/m2.

                     Tabella 3 – Valore OMI attribuibile agli Uffici

                                                    Valore                      Valori
                                                    Mercato                   Locazion
                                         Stato      (€/mq)                    e (€/mq x
                                                                Superfici                       Superfici
                         Tipologia    conservativ                               mese)
                                                                 e (L/N)                         e (L/N)
                                           o
                                                    Mi   Ma                   Mi         Ma
                                                    n    x                    n          x
                           Centri
                         commercial   NORMALE       770 1100           L           3,8   5,6       L
                             i

                  • dalle Agenzie Immobiliari ove gli immobili a carattere industriale in vendita

                     nella z.i. di Bari - Modugno hanno valori di mercato unitari compresi tra un

                     minimo di €/m2 450 ed un massimo di €/m2 600, inclusivi delle superfici

                     destinate ad uffici e magazzini (Allegato n.4).

            In dettaglio il valore al m2 per il solo capannone industriale è compreso tra 400

            €/m2 e 500 €/m2.

            In considerazione dello stato generale di conservazione e dell’elevato grado di

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                                                                    RELAZIONE       DI      STIMA
            finitura degli uffici si pu equiparare il valore intrinseco dell’ufficio a quello tipico

            degli uffici di tipo commerciale, per la zona in esame, per cui la valutazione di

            questi ultimi è stata effettuata adottando la media dei valori riportati nella tabella

            3, relativa ad uffici commerciali, e pari quindi a 770 +1100 / 2 = 935 € /m2

            Per quanto concerne il solo capannone in considerazione del buono stato di

            conservazione si è adottato il valore più alto dell’OMI, pari a 510 €/m2, che è in

            linea con le migliori proposte commerciali rilevate dagli operatori per capannoni

            industriali dalle caratteristiche simili.

            Per la stima del capannone si è considerato, poi, un coefficiente intrinseco

            incrementale del 20% dovuto, come argomentato al paragrafo relativo al ciclo di

            lavorazione, dovuto alla produzione di pregio operata, condotta anche

            all’attualità, con caratteristiche che possono rendere l’attività in oggetto

            particolarmente appetibile per produzioni di alto pregio di marmi e graniti.

             Si è altresì considerato un coefficiente intrinseco riduttivo del 10% in

             considerazione delle problematiche relative alla gestione ambientale delle

             specifiche lavorazioni adottate, come descritto nel relativo successivo

            paragrafo, intervenute con l’entrata in vigore delle successive norme ambientali,

            il Testo Unico Ambientale in particolare. Ci ha comportato, dunque, una stima

            del capannone industriale pari a 550 €/m2.

            L’area scoperta di pertinenza della struttura adibita alla movimentazione

            stoccaggio delle merci è pari a 630 m2, attrezzata con pilastri e cavi per

            scorrimento carroponte, mentre le restanti porzioni: aree esterne stoccaggio

            anteriori e posteriori, parcheggi e viabilità hanno estensione pari

            complessivamente a circa 1.940 m2. Per tali aree scoperte pertinenziali i limiti

            minimo e massimo entro i quali oscillano i valori di mercato sono 50 €/m2 e 150

            €/m2 per le aree di pertinenza di fabbricati a destinazione industriale e

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                                                                     RELAZIONE      DI      STIMA
            commerciale. Nel caso in esame, si è ritenuto opportuno assegnare un valore di

            150 €/m2 per la zona adibita alla movimentazione-stoccaggio merci e di 100 €/m2

            per la restante parte.

            In conclusione nella tabella 4 si riportano i valori determinati in €/m2, ai quali si è

            giunti considerando anche i seguenti aspetti:

                  -   ubicazione e punti di appetibilità commerciale dello stesso

                  -   caratteri tecnologici

                  -   coefficiente di età/manutenzione

                  -   grado di sicurezza (recinzioni, sistemi di allarme, custodia permanente

            Pertanto il valore in €/m2 dei beni oggetto di stima è schematizzato per porzione
            dell’immobile nella Tabella 4 come segue:

                          Tabella 4 Valori in € al m2 di ciascuna area dello stabilimento
                                                                        Valore di stima
                                     Immobile
                                                                              €/m2
                                                 Piano
             Uffici                              Terra/esposizione             935

             Uffici - Direzione                  Piano Primo                  935
                                                 Area interna di
            Capannone                            lavorazione                  550
            Movimentazione merci                 Area esterna
            carroponte - stoccaggio              posteriore                   150
            Stoccaggio anteriore e               Area esterna
            parcheggi                            anteriore                    100
            Stoccaggio posteriore e area
            manovra                              Area esterna                 100

            Viabilità di collegamento          Corridoio Laterale            100
            In tabella 5 sono poi riportati i valori stimati per ciascuna area dello stabilimento.

                    Tabella 5 Valori di stima in € per ciascuna area dello stabilimento
                                                                Valore di     Superficie          Valore
                              Immobile
                                                               stima €/m2           m2           stimato €
                                       Piano
             Uffici                    Terra/esposizione           935             215              201.025

             Uffici - Direzione             Piano Primo               935            215            201.025

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                                    Area interna di
            Capannone               lavorazione                     550             989           543.950
             Movimentazione merci Area esterna
            carroponte - stoccaggio posteriore                      150             630           94.500
                                    Area esterna
            Stoccaggio              anteriore                       100             960           96.000
                                    Area esterna
            Parcheggio              posteriore                      100             280           28.000
            Viabilità di
            collegamento            Corridoio Laterale              100             700           70.000
            Totale beni immobili: € 1.234.500

                  4. STIMA BENI MOBILI

                  Come già menzionato, la --- Omissis --- in liquidazione, si è occupata

            principalmente della progettazione e lavorazione di manufatti e arredamenti in

            marmo. L'attività produttiva consiste nell'utilizzo di macchine utensili per la

            lavorazione della materia prima, costituita da lastre grezze in marmo e granito di

            diverse qualità e proveniente da ogni parte del globo, successivamente

            assemblate al fine di realizzare arredamenti e manufatti in marmo sulla base

            delle richieste dei clienti. Per svolgere quest'attività la Società dispone di diversi

            macchinari per tagliare, lucidare, eseguire la bocciardatura, sabbiare, levigare e

            le altre operazioni del ciclo lavorativo. Alcuni dei macchinari sono del tipo

            tradizionale ed altri a controllo numerico, governate da operai aventi diversi

            livelli di specializzazione. Le stime dei macchinari sono state effettuate

            individuando il presunto valore di mercato sulla base degli elenchi forniti e dal

            controllo effettuato (Tabella 6).

--- OMISSIS ---      Ì
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                  In linea generale, l’analisi valutativa è il risultato di indagini condotte sull’epoca

            di fabbricazione, sul tasso di obsolescenza tecnica ed economica che

            annualmente ha inciso sul relativo valore, sulla funzionalità del bene ovvero

            la sua capacità di assolvere alla funzione per cui è preposta.

                  I prezzi mediamente applicati sui mercati dell’usato, sono stati poi modificati

            in base a deprezzamenti che tengono conto della vetustà, dell’obsolescenza,

            dello stato di manutenzione e della vita residua di utilizzazione, nonché della loro

            richiesta sul mercato. La valutazione di taluni macchinari ed attrezzature è stata

            effettuata tenendo in considerazione anche i costi di ripristino alla

            funzionalità necessari alla loro rimessa in uso.

                  I singoli beni oggetto di valutazione sono stati raggruppati in categorie

            omogenee secondo la precipua funzionalità produttiva. Nella fattispecie:

            Macchine utensili per la lavorazione, mobili ed arredi ufficio, apparecchiature

            elettroniche ed infine magazzino materie prime-semilavorati. Nel paragrafo

            successivo verranno pertanto riportate le tabelle di sintesi rappresentative delle

            singole categorie riportanti una descrizione sommaria del bene ed i relativi valori

            ad esso associati, afferenti il valore di mercato.

             4.1 STIMA MACCHINE UTENSILI

            Le macchine utensili sono state valutate considerando lo stato di manutenzione,

            la vita residua di utilizzazione e loro efficienza operativa tenendo altresì conto dei

            costi necessari al ripristino della funzionalità degli stessi e dopo ricerche presso

            operatori specializzati del settore (Over Machining Centre, Rupac, Polimacchine).

            All’uopo si allega relativa tabella riepilogativa dei singoli cespiti e della relativa

            stima (Tabella 6).

--- OMISSIS ---       Ì
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                                                               RELAZIONE        DI     STIMA

                           Tabella 6: Elenco macchinari e relativa stima in €

             4.2 STIMA MOBILI UFFICIO

            La valutazione della categoria è stata condotta tenendo conto dello stato di

            conservazione, nonché considerando gli oneri di smontaggio e trasporto, all’uopo

--- OMISSIS ---    Ì
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                                                                   RELAZIONE       DI       STIMA
            si riportano le Tabelle 7 – 8 - 9 – 10 con i valori riepilogativi di stima espressi in

            € relative al mobilio diviso per stanze.

                       Tabella 7: Elenco Mobili Sala Riunioni. Valori di stima in €.

                       Tabella 8: Elenco Mobili Stanza n.1 II p.    Valori di stima in €.

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                       Tabella 9: Elenco Mobili Stanza N.2 II p.   Valori di stima in €.

                           Tabella 10: Elenco Mobili Piano T. Valori di stima in €.

             4.3 CRITERI DI STIMA APPARECCHIATURE ELETTRONICHE

            La valutazione della categoria è stata condotta tenendo conto dello stato di

            conservazione, nonché considerando gli oneri di smontaggio e trasporto

--- OMISSIS ---    Ì
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            (Tabella 11).

             Tabella 11: Elenco dei beni apparecchiature elettroniche e relativa stima in €

             4.4 CRITERI DI STIMA DEI SISTEMI PER LA MOVIMENTAZIONE

             INTERNA

            La categoria è costituita da n. 1 carroponte elevatore ed una gru del tipo a
            bandiera (portata 1500 Kg) la cui stima è stata effettuata conducendo opportune
            indagini sul mercato dell’usato (Supralift, polimacchine) tenendo conto dello stato
            di efficienza e di conservazione (Tabella 12).

                    Tabella 12: Elenco mezzi di trasporto interni . Valori di stima in €.

             4.5 CRITERI DI STIMA GIACENZE DI MAGAZZINO

            La valutazione di tale categoria è stata condotta tenendo conto che si tratta di

            merce non deperibile, allo stato grezzo e costituita da lastre in marmo, di varie

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            dimensioni che attraverso il ciclo di lavorazione vengono opportunamente

            trasformate in funzione del manufatto da realizzare. Si evidenzia che è stata

            riscontrata la presenza sia di materiali particolare pregio (marmi di Carrara) che

            altri meno pregiati destinati ad utilizzi più comuni. Per l’individuazione dei singoli

            cespiti e per la valutazione si è tenuto conto dell’elenco inserito all’interno del

            contratto estimatorio stipulato dalla --- Omissis --- con la --- Omissis --- (Allegato

            n.8), il valore di tale elenco ammonta ad €. 354.679,98, alla data della stipula del

            contratto estimatorio ovvero 20 Maggio 2016. Dalla lettura di tale documento

            emerge che la --- Omissis ---, si impegnava ad acquistare alla bisogna le giacenze

            di magazzino consegnate ed accettate, ed a pagarne il prezzo alla --- Omissis --

            -, oltre iva come per legge, nell’arco di tutta la durata dell’allegato contratto di

            affitto del ramo di azienda, e comunque entro e non oltre il termine conclusivo

            dello stesso, concordato dalle parti l’11.5.2022 rinnovabile per ulteriore 6 anni. Il

            prezzo delle merci costituenti il magazzino e le giacenze è quantificato nell’elenco

            allegato al contratto estimatorio per ciascuna singola qualità di marmo. La

            suddetta stima tiene conto del prezzo originario in fattura delle singole merci

            come pagato dalla --- Omissis ---, e comunque risulta essere il prezzo corrente

            sul mercato. Si evidenzia che le giacenze di magazzino, non sono oggetto del

            contratto di affitto di ramo d’Azienda.

            Sono state effettuate verifiche sulla consistenza del magazzino durante i

            sopralluoghi eseguiti, accertando una sostanziale rispondenza con gli elenchi

            forniti degli inventari del materiale in deposito relativi al 30.12.2016 ed al

            16.02.2018. Il valori in €/mq dei materiali semilavorati ivi riportati si

            ritengono congrui. Sono state confermate le quantità riportate sotto le voci

            marmi vari e ritagli policromi attraverso la valutazione volumetrica dei marmi

            accatastati, effettuata durante i sopralluoghi, applicando una densità media del

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            mamo pari a 2.800 Kg/m3.Si evidenzia che alla data del sopralluogo effettuato

            dallo scrivente, le giacenze nel magazzino si erano assottigliate, rispetto al

            30.12.2016, in virtù delle vendite effettuate durante gli anni 2016, 2017 e l’inizio

            del 2018 alla --- Omissis ---, come meglio dettagliato nelle fatture fornite dalla

            Società --- Omissis --- in liquidazione (Allegato 12) per un totale di € 26.537,24 +

            iva. Rispetto all’inventario del 16.2.2018 risulta la vendita dei marmi relativa a

            4,29 mq di alabastro egiziano, 11,81 mq di oronegro; 4,9 mq di rosalia, 3,84 mq

            di silestone bianco; 2,34 mq di arcé e 4,34 mq di colombo come dettagliato nella

            fattura n. 3 del 28.2.18 per un importo di € 2.844,99+iva.

            Alla luce di ci l’importo complessivo delle merci presenti alla data del sopralluogo

            era pari ad €. 325.684,76.

             5.    CICLO DI LAVORAZIONE

            Il marmo è una roccia calcarea che, per effetto di variazioni termiche, assume

            una struttura cristallina. Il granito è una roccia eruttiva di tipo intrusivo con un

            elevato contenuto di silice, e con presenza di feldspati alcalini. L’attività

            dell’azienda in esame consiste nella lavorazione di marmi, graniti e materiali

            lapidei per la produzione di prodotti finiti destinati all’impiego residenziale e/o

            industriale. Il ciclo di lavorazione è costituito da fasi successive che prevedono

            l’utilizzo di macchinari specifici. Il taglio di strisce di granito e marmo avviene per

            mezzo di segatrici con dischi diamantati. Segue la lucidatura operata allo scopo

            di ottenere superfici lucide e speculari. Se si desidera conferire un aspetto

            particolare, ruvido o pigmentato ad esempio, si pu ricorre invece ad operazioni

            quali la “fiammatura”, la “bocciardatura”, la “sabbiatura”. L’azienda in questione

            ha la possibilità di eseguire tali lavorazioni particolari ed accurate come

            testimoniato da diversi manufatti di ottima fattura e particolare pregio rilevati in

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            deposito durante i sopralluoghi. Le produzioni più frequenti consistono nella

            realizzazione di pavimenti, scale, ornie, e rivestimenti più o meno complessi ed

            elaborati. Vengono realizzati poi mosaici, lampade, e complementi d’arredo in

            genere. La stuccatura; e la resinatura sono operazioni poi che si compiono per

            riparare imperfezioni superficiali più o meno estese.

             6.         LAVORAZIONE DEL MARMO – IMPATTO AMBIENTALE

            Dall’attività di lavorazione possono derivare considerevoli quantità di rifiuti

            riconducibili a due tipologie principali: gli sfridi ed i fanghi derivanti dalle acque di

            processo. Gli sfridi di materiale lapideo sono prodotti principalmente dalle

            operazioni di taglio delle lastre e vengono in genere riutilizzati per composizioni

            varie. Ma le quantità non riutilizzate vengono generalmente temporaneamente

            depositate prima essere avviate allo smaltimento in discarica controllata per

            inerti, o per essere avviate al recupero in edilizia quale materiale inerte per

            conglomerati o pavimentazioni.

            I fanghi di lavorazione vengono prodotti in quanto i macchinari che realizzano il

            ciclo produttivo operano asportazioni di materiale in presenza d’acqua. Molte

            lavorazioni, infatti, avvengono ad umido, in quanto occorre sottoporre la zona di

            taglio ad un getto continuo di acqua per il raffreddamento dell’utensile e la

            rimozione della polvere prodotta.

            Per diminuire l’impatto ambientale connesso allo scarico di acque inquinate, e

            nello stesso ridurre il consumo idrico, l’azienda si è dotata di un sistema di

            trattamento e ricircolo delle acque di lavorazione mediante decantazione,

            raffigurato nell’apposito allegato fotografico (Fotografia n.17).

            I fanghi possono contenere tracce di metalli pesanti provenienti dagli utensili e

            dalla graniglia abrasiva consumata nel caso del taglio di blocchi di granito.

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            Possono inoltre, contenere residui di solventi, quali lo stirene, derivanti dalle

            operazioni di stuccatura/resinatura. Si stima che nel complesso la quota di

            materiale lapideo che si trasforma in rifiuti polverulenti arrivi ad essere fino al 25%

            del peso dei blocchi grezzi; ci fa intuire le dimensioni del problema del corretto

            smaltimento di tali scarti di lavorazione.

            Di tali importanti aspetti ambientali occorre tener presente anche per le

            conseguenti spese gestionali connesse ai potenziali oneri di smaltimento.

            Altresì per le emissioni in atmosfera di polveri e sostanze organiche volatili.

            L’azienda dispone di due depolveratori (--- Omissis ---), opportunamente riportati

            nell’allegato fotografico (fotografia n.23). Le lavorazioni che maggiormente

            producono polveri sono quelle realizzate a secco e sono principalmente le

            operazioni manuali di finitura. Polveri di granulometria maggiore possono essere

            prodotte anche nelle operazioni di fiammatura e sabbiatura; in tali casi le polveri

            sono asportate o con il lavaggio dei materiali nel primo caso, o con sistemi di

            abbattimento e recupero della sabbia abrasiva nel secondo.

            Qualora presenti sostanze organiche volatili, lo stirene, ad esempio,

            precedentemente menzionato, occorre predisporre appositi sistemi di

            abbattimento con catalizzatori o sistemi acidificanti.

            Occorre, dunque, tener presente tutti tali aspetti menzionati per una corretta

            gestione ambientale delle lavorazioni specifiche e per i conseguenti oneri

            gestionali che ne possono derivare.

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             7. CONCLUSIONI E VALORI DI STIMA

                  Alla luce di quanto esposto possiamo dunque ricondurre la stima dei beni

            mobili ed immobili della “--- Omissis --- in liquidazione” alle seguenti voci:

                  Beni immobili; Capannone industriale ed Uffici: € 1.234.500

                  Piano Terra                                 € 201.025

                  Piano Primo                                 € 201.025

                  Area Capannone                              € 543.950

                  Zona Stoccaggi carroponte                   € 94.500

                  Parcheggi/Corridoio/Deposito                € 194.000

                  Beni mobili:                                              €   476.779,76

                  Macchine utensili:                          € 128.120

                  Mezzi per movimentazione interna            € 16.800

                  Mobili ed arredi Uffici                     €     5.175

                  Apparecchiature elettroniche:               €     1.000

                  Semilavorati in magazzino:                  € 325.684,76

             Totale di Stima Beni Mobili ed Immobili:                       € 1.711.279,76

            Bari, 23 marzo 2018
                                             Il perito estimatore
                                            Prof. Ing. Ezio Ranieri

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