La casa a Bolzano 2012 04 - INTRODUZIONE - Comune di Bolzano
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Assessorato all’Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della città
Assessorat für Urbanistik, Wohnungspolitik und Zeiten der Stadt Piano di Sviluppo Strategico
Strategischer Entwicklungsplan
La casa a Bolzano 2012 - 04
INTRODUZIONE
IL PROBLEMA DELLA CASA A BOLZANO:
IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE
IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLZANO
DOMANDA E OFFERTA ABITATIVA A BOLZANO
INDICE
INTRODUZIONE ……………………..…………………………………….………………............. 4
IL PROBLEMA DELLA CASA A BOLZANO:
IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE ……………………….…..………………….. 10
Il quadro socio-economico ………………………………………………........……..…… 10
Struttura e modificazioni del patrimonio abitativo ………………………….................. 11
La produzione edilizia ……………………………………………….…...……………...... 12
IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLZANO ……………………………….…………………….. 14
Consistenza delle compravendite e dei contratti di affitto …………............................ 14
Prezzi di vendita ed affitto degli alloggi ………………………….........….................…. 16
Composizione del costo finale di un alloggio e il valore di mercato
delle aree edificabili ……………………………………………….…...…………….......... 20
La normativa e i prezzi degli alloggi in affitto ………………………….........….........…. 22
DOMANDA E OFFERTA ABITATIVA A BOLZANO ……………………………...………....…. 24
DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI IPES ……………………..………………….... 24
Consistenza e caratteristiche della domanda IPES .…........................................ 24
Consistenza ed evoluzione della domanda ………………….............................… 25
L’offerta di alloggi IPES …………………………………………….…..……............. 26
Programmi in corso e futuri …………………………………….............………….... 28
DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI COMUNALI …………….....…………….…… 32
La domanda di alloggi comunali ………………………………..............…………... 32
L’offerta di alloggi comunali …………………..……………….............…………..… 32
DOMANDA E OFFERTA DI SUSSIDIO CASA …………………....……….…….....… 34
GLI SFRATTI ……………………..…………………………………..…..……....……….. 36
DOMANDA E OFFERTA DI AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA ………..….... 39
LA DOMANDA DI AREE DA PARTE DELLE COOPERATIVE ........……...………... 41
DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI PER IL CETO MEDIO ........……...………... 43
Gli aspetti normativi ………………………………................................…………... 43
L’offerta di aree ……………………………….......................................…………... 43
La domanda di alloggi per il ceto medio ……………………………….…………... 45
L’EDILIZIA CONVENZIONATA …………………………………….……………………. 47
L’OFFERTA DI AREE DEL PIANO URBANISTICO ……………………………..….... 49
agosto 2012 (Il lavoro di ricerca si è concluso in maggio del 2012)
Assessorato all’Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della città
Assessora Maria Chiara Pasquali
Ufficio Edilizia Abitativa – Ripartizione Patrimonio ed Attività Economiche
Claudia Dalri e Vincenzo Verdino
a cura di
Peter Morello e Francesco Sbetti – Sistema snc, Bolzano – Venezia
2 / 52a
È con piacere che con la presente posso presentare il lavoro conclusivo della 4 edizione
dell’Osservatorio Casa.
L’Osservatorio Casa è stato istituito dall’amministrazione comunale nel 1999 quale
strumento di monitoraggio del panorama abitativo del Comune capoluogo, anche in
rapporto con la situazione dell’area provinciale nel suo complesso.
L’obiettivo è quello di dotarsi di dati ed analisi sull’evoluzione della situazione abitativa nel
territorio per poter far fronte al fabbisogno abitativo in modo adeguato, in una logica di
programmazione strategica e con interventi politici mirati.
Alla presentazione del lavoro si apre un tavolo di confronto con i soggetti pubblici e privati
ed i rappresentanti di categoria per promuovere la condivisione dei risultati e favorire una
partecipazione costruttiva alle scelte per la città.
L’Osservatorio Casa rimane quindi uno strumento fondamentale per monitorare quanto
succede intorno a noi ai fini di elaborare politiche che migliorino le condizioni abitative e
garantiscano lo sviluppo armonioso della città.
L’Assessora all’Urbanistica e ai Tempi della Città
Arch. Maria Chiara Pasquali
3 / 52INTRODUZIONE
OSSERVATORIO CASA DEL COMUNE DI BOLZANO
L’Assessorato al Patrimonio ed Edilizia Abitativa del Comune di Bolzano ha costituito nel 1999
l’Osservatorio Casa quale strumento di monitoraggio del panorama abitativo nel comune capoluogo
affidando un primo incarico di studi e ricerche alla società Sistema di Bolzano e Venezia.
Nel 2003 si è provveduto ad un primo aggiornamento e alla pubblicazione del libro “La casa a
Bolzano/Wohnen in Bozen”. Nel 2006 e nel 2008 sono stati pubblicati il secondo e il terzo
aggiornamento.
Il testo qui presentato costituisce la sintesi dei lavori di ricerca condotti nel periodo recente,
contenente dati riferiti al 2010 e al 2011.
La costituzione dell’Osservatorio Casa trovava ragione nella necessità di dotarsi di dati, analisi e
strumenti di monitoraggio costanti per poter programmare in tempi utili interventi positivi sul fronte del
disagio abitativo, per passare da una logica emergenziale ad una normale capacità programmatoria.
In tal senso il lavoro prodotto dall’Osservatorio Casa è divenuto via via punto di riferimento per scelte
strategiche decisive di politica abitativa per la città capoluogo ed in particolare ha contribuito a
dimensionare il fabbisogno abitativo alla base dell’individuazione di una nuova zona di espansione per
l’edilizia sociale e agevolata.
In questa fase, dopo l’approvazione del Masterplan e le prime varianti anticipatorie del Piano
urbanistico comunale (nel 2010), i risultati e gli studi dell’Osservatorio Casa possono costituire un
importante riferimento al dimensionamento del fabbisogno abitativo per valutare la necessità di
eventuali nuove varianti al PUC.
SINTESI DEI RISULTATI
Bolzano cresce e cambia
Dal 2001 al 2011 la popolazione, dopo un lungo periodo di calo che si protraeva dalla metà degli anni
‘70, ha ripreso a crescere. Negli ultimi 11 anni l’incremento del numero degli abitanti e delle famiglie è
stato rispettivamente di 8.028 unità e di 5.343 nuclei fino a raggiungere nel 2011, secondo i dati
anagrafici, 104.869 persone residenti e 48.419 famiglie.
La crescita della popolazione dal 2001 al 2010 è totalmente dovuta ai flussi migratori: il saldo negativo
con i comuni limitrofi e della provincia si è ridotto (-1.520 persone) e risulta ampiamente compensato
da quello positivo con il resto Italia (+2.337) e soprattutto con l’estero (+8.303).
Alla fine del 2011 gli stranieri risultano 14.511, pari al 13,8% della popolazione residente in città, e gli
extracomunitari sono 11.878 (il 11,3%).
Alla crescita si accompagnano cambiamenti nella struttura della popolazione del 2011:
− gli anziani (65 e più anni) sono ormai il 23,0%;
− la dimensione delle media famiglie è scesa a 2,13 componenti per nucleo, le famiglie con un solo
componente sono pari al 40,3% e quelle senza figli al 63,0%.
Un altro fenomeno demografico che ormai ha assunto caratteri strutturali è l’alta mobilità della
popolazione:
− quasi la metà della popolazione cambia residenza nel territorio comunale ogni 10 anni (negli ultimi
nove anni 47.163 persone, pari a oltre 5.200 all’anno);
− il saldo migratorio positivo (+9.120) dal 2001 al 2010 è il risultato di elevati flussi migratori in
entrata (31.129 persone) ed uscita (22.009).
1
Le previsioni demografiche fino al 2020, elaborate dall’ASTAT , prevedono che:
1
ASTAT, Popolazione residente totale e straniera in provincia di Bolzano: uno sguardo verso il 2020, Collana ASTAT 134,
Bolzano 2008
ASTAT, Previsione demografica: famiglie e patrimonio abitativo in provincia di Bolzano – 2006-2020, Collana ASTAT 136,
Bolzano 2008
4 / 52− la popolazione passi dai 99.792 residenti nel 2006 a 104.933 nel 2020, con una crescita di 5.141
persone (+5,2%);
− le famiglie crescano di 6.370 nuclei (+13,9%) passando dalle attuali 45.992 a 52.362.
Si tratta di dinamiche inferiori a quelle previste per il resto della provincia, dove popolazione e famiglie
crescerebbero rispettivamente dell’8,0% e del 21,7%.
Di un certo rilievo risulta evidenziare che le dinamiche positive sono totalmente dovute alla crescita
della popolazione straniera che compensa ampiamente il calo di quella locale. A Bolzano si prevede
che gli stranieri passerebbero dagli 8.978 del 2006 a 23.719 nel 2020, mentre la popolazione
residente senza gli stranieri calerebbe da 90.814 a 81.214.
2
Nel 2010 tali previsioni sono state aggiornate per la popolazione residente prevedendo che si passi
dai 102.561 abitanti del 2009 ai 104.874 nel 2015 e ai 105.887 nel 2021, con una crescita
rispettivamente di 2.313 e di 3.326 persone.
Il confronto delle previsioni con l’andamento reale evidenzia che le stime sono già state superate nella
realtà. Nel 2011 gli abitanti sono 104.841 (valore previsto nella prima previsione per il 2020 e nella
seconda per il 2015).
Densità elevate e aumento delle case in proprietà
Nel 2011, secondo i dati provvisori del censimento, le abitazioni totali a Bolzano sono 46.944 con una
crescita nel decennio di 4.386 alloggi (+10,3%). A livello provinciale gli edifici residenziali sono passati
da 70.093 nel 2001 a 74.539 nel 2011 (4.446 in più) e le abitazioni totali da 198.078 a 219.417
(+10,8%). Le abitazioni occupate sono salite a 199.419 (27.388 in più del 2001) mentre quelle non
occupate o occupate da non residenti sono calate di 6.049 unità (in questo caso riteniamo abbia inciso
anche la modalità con cui si è svolta la rilevazione). Per avere informazioni più articolate però si deve
ancora far riferimento al precedente censimento.
A Bolzano al 2001 risultavano censiti 5.325 edifici, dei quali 4.270 ad uso abitativo. Solo l’11,2% era
stato realizzato dopo il 1980, mentre nel resto della provincia erano il 27,3%. Quasi la metà aveva 4 e
più piani contro l’8% nel resto dell’Alto Adige.
Le abitazioni totali nel 2001 erano 42.558 e la loro crescita rispetto al 1991 era stata di 2.237 alloggi.
Gli alloggi non occupati da residenti erano 1.594 e si erano ridotti rispetto al 1991 di 895 unità,
andando ad incrementare gli alloggi occupati, che erano passati da 37.832 nel 1991 a 40.964 nel
2001 (con una crescita di 3.132 alloggi). Nel decennio le abitazioni occupate in proprietà erano
cresciute di 4.095 unità raggiungendo il 60,6% (al 1991 erano il 54,8%), mentre quelle occupate in
affitto e ad altro titolo erano scese di 963 unità; questo calo aveva riguardato esclusivamente il
comparto privato. La consistenza degli alloggi pubblici (IPES e comune) aveva raggiunto quasi la
metà dei 14.274 alloggi in affitto.
Dal 1991 si sono realizzati 7.000 nuovi alloggi e cresce la quota di quelli agevolati
Dal 1991 al 2000 sono stati realizzati 2.733 nuovi alloggi, negli ultimi dieci anni 2.910 e altri 1.348
risultavano in costruzione, per un totale complessivo di 6.991 alloggi. Gli operatori privati ne
realizzano circa due terzi, l’IPES e le cooperative un terzo. La quota di edilizia agevolata risulta in
progressiva crescita: dal 2001 al 2010 è stata pari al 36,8%. Mentre gli operatori privati intervengono
in tutte le zone edilizie, l’IPES e le cooperative realizzano alloggi quasi esclusivamente nelle zone
residenziali di espansione.
Dal 1993 al 2010 si sono registrati quasi 14 mila interventi di recupero, che per l’80,8% dei casi hanno
riguardato edifici residenziali ed interventi di riqualificazione sulle singole unità immobiliari. Nei 18 anni
considerati, grazie agli interventi di recupero, vi è stato un incremento di 720 alloggi.
I prezzi si stabilizzano (verso l’alto) e si differenziano per zona e qualità
Nel 2002 il numero di contratti di locazione segnalati dal Ministero degli Interni nel Comune di Bolzano
era pari a 2.476 (40,9% del totale provinciale) e quello dei contratti di compravendita a 1.282 (34,1%).
I contratti di compravendita di immobili ad uso abitativo registrati in provincia di Bolzano nel 2010
secondo gli Archivi notarili distrettuali ammontano a 6.065. Il dato provinciale risulta molto superiore a
2
ASTAT, La popolazione residente in provincia di Bolzano al 2021, ASTAT Info n. 8, Bolzano 2010
5 / 52quello fornito fino al 2002 dal Ministero degli Interni. E’ difficile valutare quanto sia un fenomeno reale o quanto piuttosto derivi da una sottostima del fenomeno nei dati del Ministero degli Interni e da una sovrastima dei dati dell’Archivio notarile. Possiamo però avanzare una stima che almeno 2.000 di tali contratti riguardino Bolzano. Dal 1990 al 2010 secondo i dati di Consulente Immobiliare si evidenzia un progressivo aumento dei valori di mercato delle abitazioni nuove in tutte le ripartizioni territoriali fino al 2004, un netto calo nel 2005 e poi nuovamente una crescita fino al 2011, attestandosi in centro su 5.000 euro a mq, nelle zone semicentrali a 4.000 e in periferia a 3.200. Risulta significativo evidenziare che, dopo una lunga fase di crescita dei valori di compravendita delle abitazioni e nonostante la crisi del settore, secondo questa fonte anche negli ultimi 5 anni continui l’aumento dei prezzi. La dinamica può trovare spiegazione nella ridotta offerta di alloggi realizzati dal mercato privato, in particolare nelle zone centrali. L’altro aspetto significativo da evidenziare è il rapporto tra alloggi nuovi e recenti e tra alloggi in centro ed in periferia. In centro una casa nuova costa il 39% in più di una casa recente e circa il 56% in più di una casa nuova in periferia. In sintesi quindi i valori di mercato presentano anche a Bolzano scarti significativi in funzione della localizzazione e dello stato di conservazione degli immobili. Gli alti valori che si registrano, secondo questa fonte, per i prezzi di vendita si ripercuotono anche sugli alloggi in affitto, però contrariamente ai prezzi di vendita, sempre secondo questa fonte negli ultimi 5 anni i prezzi degli affitti si sono stabilizzati. Da un lato il fenomeno trova spiegazione negli alti livelli raggiunti e dall’altro, probabilmente, da una ripresa dell’offerta di alloggi in affitto. La consistente edificazione recente nelle nuove zone di espansione di alloggi pubblici, in cooperativa e privati, nei quali si sono trasferite famiglie che prima occupavano un alloggio in affitto, ha liberato numerosi alloggi in altre zone della città. Si è così rialimentato il mercato dell’affitto privato, non tanto per una crescita del numero complessivo degli alloggi affittati, ma per una crescita di quelli che si liberavano e venivano riaffittati. In parte può aver contribuito anche il forte sostegno pubblico attraverso il sussidio casa e il crescente investimento privato in alloggi da collocare sull’affitto. Il canone di locazione per un alloggio di 100 mq oscilla tra i 960 euro al mese in periferia e i 1.400 in zona centrale secondo Consulente Immobiliare e tra una media di 780 euro in periferia e 1.260 euro in zona centrale secondo l’Agenzia del territorio. Un confronto fatto dall’Astat ha evidenziato che mediamente sia i valori di mercato che i canoni di locazione sono quasi il doppio nel capoluogo rispetto alla media degli altri comuni. Ad incidere in modo decisivo è il costo del terreno che nelle zone abitate a Bolzano oscilla tra 1.100 e 1.500 euro/mq e negli altri comuni tra 283 e 418 euro/mq, quindi quasi quattro volte superiore (anche per le maggiori densità edilizie). Costo finale di un alloggio Come è noto il costo finale di un alloggio è dato, schematizzando al massimo, da tre voci: il costo del terreno, il costo di costruzione e gli oneri tecnici, fiscali e finanziari (ai quali nel mercato privato si aggiunge l’utile di impresa). Le differenze nei prezzi finali sono sostanzialmente dovute al costo del terreno e alle tipologie edilizie e costruttive. Nelle situazioni intermedie il costo complessivo delle abitazioni compravendute, in via generale, si può stimare che risulti composto per un terzo dal costo del terreno, per il 40% dal costo di costruzione e per la parte restante dai vari oneri tecnici, fiscali e finanziari, nonché dall’utile d’impresa. Nelle situazioni di punta l’incidenza del terreno e la maggior qualità degli alloggi fanno lievitare (fino a raddoppiarlo) il prezzo finale. Viceversa, nel caso degli alloggi realizzati dall’IPES o in cooperativa, il costo finale risulta nettamente inferiore per un insieme di agevolazioni previste in questi casi: il terreno assegnato ad un prezzo ridotto, l’esenzione totale dagli oneri concessori, l’esenzione parziale dagli oneri fiscali, l’abbattimento degli oneri finanziari grazie ai contributi pubblici. In linea generale si può stimare che il costo di costruzione, in questi casi, rappresenti i 2/3 del costo finale. La normativa e i prezzi degli alloggi in affitto La normativa statale (L.431/1998) prevede il canone libero, che sostanzialmente corrisponde a quello di mercato (che a Bolzano per un alloggio in stato normale di conservazione nel 2011 è pari mediamente a 12 euro mq al mese in centro e a 8 euro mq in periferia e per un alloggio in ottimo stato 6 / 52
invece oscilla tra i 17 e 10 euro al mq), e il canone concordato che generalmente si avvicina molto a
quello di mercato degli alloggi in normale stato di conservazione ma risulta nettamente più basso di
quelli in ottimo stato di conservazione.
La normativa provinciale prevede il canone di locazione provinciale (comma 3 dell’articolo 7 della
legge provinciale 17 dicembre 1998, n. 13) che è pari al 4% del costo di costruzione rettificato (costo
di costruzione più i costi dell’area e gli oneri di urbanizzazione) per la superficie convenzionale. Tale
valore è sostanzialmente uniforme in tutta la realtà provinciale e risulta a Bolzano molto più basso del
valore di mercato e anche del canone concordato e in periferia invece molto simile.
Infine la normativa provinciale prevede che gli inquilini di un alloggio pubblico paghino il canone
sociale, che varia tra il 10 e il 25 per cento della capacità economica della famiglia del locatario, fino
ad un massimo pari al canone provinciale (nel 2009 l’affitto medio degli inquilini dell’IPES era di 170
euro per alloggio).
L’IPES negli ultimi 10 anni ha assegnato una casa a oltre 2.300 famiglie
Complessivamente le domande presentate nel 2011 sono state 2.104 di cui 1.607 valide e quindi
inserite in graduatoria (definitiva nel 2012), con una percentuale di esclusione pari al 23,6%. Sul totale
delle 1.607 domande ammesse in graduatoria, la fascia di maggior bisogno rappresentata da quelle
con 25 e più punti, è costituita da 263 domande, pari al 16,4%.
Gli elementi che concorrono maggiormente alla formazione del punteggio sono anzianità di residenza,
condizioni di reddito e familiari a carico, infatti contribuiscono per oltre il 90% al punteggio
complessivo.
La successione delle graduatorie dal 1999 al 2011, costruite con i nuovi criteri della L.P. 13/98,
permette un confronto omogeneo in merito alla consistenza, alle caratteristiche e all’evoluzione della
domanda sociale negli ultimi dodici anni. Nel periodo le domande ammesse sono passate da 1.256 a
1.607 (+27,9%), ma si sono quasi dimezzate quelle con 25 e più punti (da 401 a 263). Questa
dinamica è il risultato di un calo delle domande ammesse in graduatoria generale presentate da
italiani, tedeschi e ladini e di una crescita dei cittadini non UE (da 109 a 794). La variazione della
consistenza dei richiedenti nelle diverse graduatorie ed in particolare la crescita degli extracomunitari
determina un calo del punteggio medio, soprattutto per la diminuzione del punteggio determinato dalla
residenza a favore del reddito.
Alla fine del 2010 gli alloggi dell’IPES sono 6.144, con un incremento di oltre 700 alloggi rispetto al
2001. La crescita del patrimonio ha permesso di assegnare mediamente dal 2001 al 2010 ogni anno
86 alloggi nuovi, ai quali si sono aggiunti ogni anno 148 assegnazioni di alloggi resisi liberi per
passaggio degli inquilini dall’affitto alla proprietà, per decesso o decadenza dei requisiti. In totale, nei
dieci anni considerati, si tratta di 2.338 alloggi (863 nuovi e 1.475 resisi liberi).
A fine marzo del 2010 dei 1.231 alloggi previsti nel programma (si tratta dei 1.131 del precedente
programma, più i 100 del nuovo programma), 756 erano stati realizzati e assegnati, 380 risultavano in
costruzione e altri 16 risultavano in progettazione o con disponibilità dell’area. Il totale quindi delle
abitazioni realizzate e realizzabili era pari a 1.152 e ne rimanevano fuori solo 79, per i quali non vi era
disponibilità dell’area. Mentre a livello provinciale la situazione vedeva 1.964 alloggi realizzati, 506 in
costruzione, e 407 in progettazione o con area promessa o assegnata e gli alloggi residui, per i quali
non vi era la disponibilità dell’area, erano 581. E’ interessante notare che a Bolzano, che in termini
demografici pesa per un quinto sulla realtà provinciale, si concentrava il 35,6% degli alloggi
programmati, che quelli realizzati, in costruzione o con area promessa o assegnata erano 1.152 pari
al 93,6% di quelli programmati e i residui erano solo 79 (pari al 6,4% di quelli programmati e al 13,6%
di quelli senza area a livello provinciale). Quindi una situazione decisamente positiva se confrontata
con quella degli altri comuni della provincia, dove si concentrava il 64,4% degli alloggi programmati, e
gli alloggi ancora da realizzare senza disponibilità dell’area erano pari a 502 alloggi, pari all’86,4% a
livello provinciale e al 22,5% di quelli programmati in questi comuni.
Nel 2011 è stato approvato il nuovo programma di costruzione dell’Istituto per l’edilizia sociale (IPES)
per gli anni 2011-2015. Tale programma, riferito a tutto l’Alto Adige e definito per ogni singolo comune,
tiene conto della parte dei precedenti programmi ancora da realizzare, di una stima del fabbisogno
abitativo nei singoli comuni e del suo incremento nel periodo 2011-2015, degli alloggi in locazione da
7 / 52privati e della copertura stimata di tale fabbisogno attraverso la riassegnazione di vecchie abitazioni che si rendono libere. Dal calcolo del fabbisogno di alloggi per il periodo 2011-2015 con i criteri sovraesposti emerge che a Bolzano il fabbisogno è stimato in 741 alloggi e negli altri comuni della provincia in 1.457 alloggi per un totale a livello provinciale di 2.198 alloggi. Il nuovo programma approvato dalla Giunta Provinciale per gli anni 2011-2015 prevede per Bolzano un fabbisogno di 764 alloggi e che la copertura di parte di tale fabbisogno avverrà con riassegnazione di alloggi di vecchia costruzione (stimati in 532) e le abitazioni in costruzione dei programmi in corso per un totale di 912 alloggi. Come si era verificato con il precedente programma, anche questa volta, a Bolzano con i criteri adottati in tutti gli altri comuni il fabbisogno stimato verrebbe coperto dall’offerta di alloggi nuovi e vecchi (con un’eccedenza di 148 alloggi). Nel caso specifico di Bolzano però l’IPES e la Provincia hanno ugualmente ritenuto necessario prevedere ulteriori 200 alloggi sulla base della stessa considerazione già espressa nel precedente programma (che il fabbisogno a Bolzano sarà superiore a quello calcolato con i criteri utilizzati per tutti gli altri comuni). Nel 2011 sono stati fatti tre nuovi bandi per l’assegnazione di alloggi comunali e le domande ammesse in graduatoria risultano complessivamente 153, di cui 116 in quella generale (quelle con 25 e più punti sono risultate 32), 20 in quella per anziani e 17 in quella per particolari categorie sociali. Il Comune di Bolzano con un patrimonio di 702 alloggi dal 2000 al 2010 è stato in grado di assegnare 280 alloggi, dei quali 174 erano nuove assegnazioni e 106 cambi alloggi. In continua crescita il sussidio casa e gli sfratti per morosità Dal 1995 al 2010 si evidenzia un progressivo aumento del sussidio casa, raggiungendo le 2.655 domande ammesse. In continua crescita risulta anche la quota di richiedenti stranieri (al 2010 sono il 35,1%), che evidenzia anche l’elevata quota di privati che affittano a questi cittadini. Gli sfratti dal 2001 al 2011 sono stati mediamente 151 all’anno, un numero minore rispetto al decennio precedente (177 all’anno). Sia a Bolzano che nel resto provincia risultano in crescita quelli per morosità (pari ormai a due terzi del totale) per il livello degli affitti che le famiglie non sono più in grado di pagare. Si afferma il ruolo delle cooperative nell’accesso alla prima casa Un primo dato rilevante riguarda lo stanziamento nel bilancio provinciale per l’insieme degli interventi nel settore dell’edilizia abitativa agevolata: da una media di 152 milioni di euro stanziati dal 1995 al 2001 si è passati ad una media di 196 milioni di euro negli ultimi nove anni. Le domande approvate per la nuova costruzione, l’acquisto e il risanamento dal 2002 al 2010 sono state 4.181, con una media annua di 465. La parte più consistente ha riguardato i contributi per l’acquisto e acquisto con risanamento, con 2.582 domande approvate, seguita da quelli per la nuova costruzione con 1.036 domande e quelle per il risanamento con 563 domande. Negli ultimi 10 anni è cresciuta la quota di nuova costruzione come conseguenza della disponibilità di aree per l’edificazione da parte delle cooperative. Complessivamente le domande di prima casa riferite alle tre aree attribuite alle cooperative (Ex Mignone/Rosenbach, Resia 1/Firmian e Bivio/Kaiserau) sono state pari a 1.767 per 1.190 alloggi realizzabili. Le rinunce sono state pari a circa un terzo dei richiedenti in graduatoria (588 in tutto) e quindi con le 1.190 assegnazioni definitive la domanda presente all’inizio degli anni 2000 è stata totalmente soddisfatta attraverso l’offerta di aree nei nuovi quartieri. A fianco dell’edilizia residenziale pubblica e agevolata diventa rilevante approfondire la consistenza e l’efficacia dell’edilizia convenzionata nella realtà di Bolzano. Dal 1990 a settembre del 2010 ha riguardato 188 interventi edilizi per complessivi 2.547 alloggi. Il fenomeno risulta crescente nel tempo, infatti gli alloggi convenzionati con inizio del vincolo nel periodo 1990-2000 sono mediamente 99 all’anno, quelli dal 2001 al 2010 sono 146 all’anno. Tale realtà risulta particolarmente consistente, nonostante il ridimensionamento complessivo dell’iniziativa dell’imprenditoria privata nel campo dell’edilizia residenziale. 8 / 52
L’offerta di aree del piano urbanistico
In linea generale si può affermare che la pianificazione urbanistica svolge un ruolo rilevante sul
versante dell’offerta abitativa, in quanto, attraverso un insieme di norme e piani determina la quantità
e la localizzazione delle aree dove costruire nuove abitazioni o recuperare a scopi abitativi il
patrimonio edilizio esistente.
Il Piano del 1995 individuava aree residenziali per complessivi 37 ettari per rispondere ad un
fabbisogno stimato di 3.000 alloggi. Il piano urbanistico è stato integrato con la nuova zona
residenziale “Casanova” ad ovest della città, per rispondere alle domande che non trovavano
possibilità di soddisfazione nelle zone attivate dal Piano.
A settembre del 2008 l’offerta abitativa delle zone di espansione, di completamento e di recupero
sottoposte a pianificazione attuativa risultava stimabile in 1.707 alloggi, dei quali 608 dell’IPES, 388
delle cooperative e 711 dei privati.
Negli ultimi tre anni quasi mille di questi alloggi sono stati realizzati e a maggio del 2012 ne risultavano
solo 757 ancora da realizzare (quasi tutti privati).
Con le varianti anticipatorie al PUC, coerenti con il Masterplan, è stata ricreata una nuova offerta di
quasi altri mille alloggi.
A maggio del 2012 l’offerta abitativa delle zone di espansione, di completamento e di recupero
sottoposte a pianificazione attuativa risultava quindi stimabile in 1.687 alloggi, dei quali 240 dell’IPES,
416 delle cooperative e 1.031 dei privati. Quelli in costruzione risultano 438, dei quali 16 dell’IPES, 28
delle cooperative e 394 dei privati.
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
Oggi la questione abitativa a Bolzano non riguarda più la prevalenza delle famiglie e non si presenta
più con i caratteri dell’emergenza del passato.
Le iniziative coordinate del Comune, della Provincia, dell’IPES e delle Cooperative sono state in grado
di ridurre in misura rilevante la consistenza della domanda arretrata, ma soprattutto hanno creato le
condizioni per rispondere con un’offerta programmata alla domanda abitativa vecchia e nuova.
− Con il Piano urbanistico comunale, negli ultimi 20 anni, è stato possibile realizzare circa 5.700
nuovi alloggi, altri 1.300 sono in costruzione e circa altri 1.000 possono essere costruiti in zone già
previste dal piano in vigore, per un totale di oltre 8.000 alloggi.
− La Provincia ha stanziato negli ultimi nove anni circa 196 milioni di euro all’anno per la casa (dal
1995 al 2001 erano 152 all’anno).
− L’IPES ha completato il programma 2006-2010 per realizzare i 1.231 nuovi alloggi a Bolzano. Con i
nuovi alloggi realizzati e quelli che si sono resi liberi, degli oltre 6.000 di cui dispone a Bolzano, è
stata in grado di assegnare oltre 2.300 alloggi.
− Quasi 2.700 famiglie che abitano in alloggi privati ricevono, con il sussidio casa, una integrazione
all’affitto.
− Delle 1.800 domande in cooperativa presentate dal 2000, dopo le circa 600 rinunce, tutte le 1.200
restanti sono state soddisfatte con gli alloggi realizzati nei nuovi quartieri Ex Mignone/Kaiserau,
Resia 1/Firmian e Bivio/Kaiserau.
Permane il nodo del costo della casa sia in affitto che in proprietà, soprattutto per il costo dei terreni.
La nuova domanda abitativa è legata alla crescita del numero delle famiglie (per formazione di nuove
famiglie da parte di coppie giovani, ma anche per diminuzione dei suoi componenti ed aumento delle
separazioni, dei single e delle anziane e degli anziani soli) e la crescita dell’immigrazione, divenuta
una componente strutturale della popolazione ed un elemento essenziale per l’economia.
Si tratta di una domanda sociale espressa da soggetti che risultano “deboli” nei confronti del mercato
abitativo: anziane/anziani, giovani coppie, single, lavoratori provenienti da fuori, che risultano spesso
esclusi dalle graduatorie dell’IPES e delle cooperative e con difficoltà sul mercato privato (per i costi
elevati e la riduzione della quota di alloggi in affitto).
9 / 52IL PROBLEMA DELLA CASA A BOLZANO:
IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE
Al fine di comprendere i caratteri strutturali che coinvolgono il “problema casa” a Bolzano, risulta
determinante ricostruire i processi che hanno interessato negli anni recenti, ma anche nel lungo
periodo, le componenti demografiche e sociali della popolazione, così come i modelli d’uso abitativi e
le componenti relative alla produzione di nuove abitazioni e/o recupero di quelle esistenti.
Il quadro di riferimento, proposto da questo studio, costituisce un aggiornamento degli analoghi
rapporti redatti dal 2000 al 2008 con cadenza biennale e una premessa indispensabile al fine di
comprendere e spiegare le ragioni e la consistenza della domanda e offerta abitativa così come si è
andata a determinare nel capoluogo anche in rapporto alle dinamiche sociali e abitative dei comuni
contermini.
Il quadro socio-economico
Calo della popolazione accompagnato da una elevata mobilità residenziale con i comuni limitrofi, ma
anche interna alla città, sono i fenomeni che con continuità hanno caratterizzato i processi demografici
del capoluogo dalla seconda metà degli anni ‘70 fino al 2000.
Va però evidenziato che, se dal 1976 al 2000 la popolazione ha continuato a calare per sommatoria di
saldi naturali e migratori negativi, negli ultimi undici anni risulta invece in crescita perché i flussi
migratori sono tornati positivi e quelli naturali risultano sostanzialmente in pareggio.
Un contributo significativo a far tornare i saldi migratori positivi è dato dalla crescita della
popolazione straniera che dal 1991 al 2001 è sostanzialmente triplicata, passando da 1.529 persone
a 4.458, e negli ultimi dieci anni è ulteriormente triplicata, raggiungendo le 14.511 persone. La quota
più significativa è rappresentata da extracomunitari. Interessante risulta notare che sia a Bolzano che
in provincia, la crescita risulta maggiore per le donne, confermando una rilevante domanda di
personale femminile (badanti e personale socio-sanitario), ma anche processi di ricongiungimento
familiare e quindi di stabilità del fenomeno. Gli extracomunitari rappresentano nel 2011 l’11,3% della
popolazione residente a Bolzano e fanno registrare all’interno della città concentrazioni maggiori nelle
circoscrizioni Centro-Piani-Rencio (14,3%) ed Oltrisarco-Aslago (15,0%).
Come è noto i flussi migratori nel capoluogo sono legati in modo significativo direttamente alla
domanda ed offerta di abitazioni. Fino a metà degli anni ‘90 i saldi migratori negativi erano in parte
dovuti alla maggiore facilità di trovare casa nei comuni limitrofi ed in quelli posti a sud del capoluogo.
Negli ultimi anni l’inversione di tendenza risente invece della nuova offerta abitativa nel capoluogo
conseguente alle nuove realizzazioni edilizie nelle zone di completamento, nell’area delle Semirurali e
nelle nuove aree residenziali di espansione messe a disposizione dal Piano urbanistico. Una
conferma viene dalla crescita della popolazione che si registra nelle zone dove vi è stata nuova
edificazione ed in particolare nelle circoscrizioni Don Bosco e Oltrisarco-Aslago.
Un altro fenomeno demografico che ha assunto caratteri strutturali è dato dal numero elevato di
cambi di residenza all’interno del comune: negli ultimi nove anni considerati quasi il 50% della
popolazione ha modificato la propria residenza, pur rimanendo all’interno del Comune. In altri termini,
ogni anno oltre 5.200 persone, pur restando nell’ambito dei confini comunali, hanno cambiato
residenza. Il dato risulta superiore a quello registrato nel decennio precedente e documenta
l’accresciuta mobilità interna dovuta principalmente ai nuovi grandi insediamenti residenziali realizzati
in questi anni.
L’insieme di questi processi ha profondamente modificato la struttura della popolazione e delle
famiglie: alla fine del 2011 gli anziani sono il 23,0% e i nuclei famigliari con una sola persona
sono pari al 40,3% e le famiglie senza figli hanno raggiunto il 63,0%.
Anche la struttura sociale della popolazione si è modificata:
− nel 2001, secondo i dati del Censimento, tre residenti su quattro risultano occupati nel terziario (di
questi più di un terzo nella pubblica amministrazione e nei servizi pubblici) ed il 77,0% risultano
lavoratori dipendenti;
− al 2010, secondo i dati dell’Ufficio osservazione del mercato del lavoro della Provincia autonoma di
Bolzano, gli occupati dipendenti a Bolzano risultano 59.151 e di questi solo 32.668 sono residenti
in città. Quale conseguenza dei processi migratori, in particolare verso i comuni posti a sud di
10 / 52Bolzano, che hanno prodotto uno spostamento di residenza ma non sempre di lavoro, è
incrementato notevolmente il pendolarismo, infatti oltre 26 mila persone che lavorano come
dipendenti a Bolzano non vi risiedono (pari al 44,8% degli oltre 59 mila occupati dipendenti in città).
3
Le previsioni demografiche fino al 2020, elaborate dall’ASTAT , prevedono che:
− la popolazione passi dai 99.792 residenti nel 2006 a 104.933 nel 2020, con una crescita di 5.141
persone (+5,2%);
− le famiglie crescano di 6.370 nuclei (+13,9%) passando dalle attuali 45.992 a 52.362.
Si tratta di dinamiche nettamente inferiori a quelle previste per il resto della provincia, dove
popolazione e famiglie crescerebbero rispettivamente dell’8,0% e del 21,7%.
Di un certo rilievo risulta evidenziare che le dinamiche positive sono totalmente dovute alla crescita
della popolazione straniera che compensa ampiamente il calo di quella locale. A Bolzano si prevede
che gli stranieri passerebbero dagli 8.978 del 2006 a 23.719 nel 2020, mentre la popolazione
residente senza gli stranieri calerebbe da 90.814 a 81.214.
4
Nel 2010 tali previsioni sono state aggiornate per la popolazione residente prevedendo che si passi
dai 102.561 abitanti del 2009 ai 104.874 nel 2015 e ai 105.887 nel 2021, con una crescita
rispettivamente di 2.313 e di 3.326 persone.
Il confronto delle previsioni con l’andamento reale evidenzia che le stime sono già state superate nella
realtà. Nel 2011 gli abitanti sono 104.841 (valore previsto nella prima previsione per il 2020 e nella
seconda per il 2015).
Struttura e modificazioni del patrimonio abitativo
Nel 2011, secondo i dati provvisori del censimento, le abitazioni totali a Bolzano sono 46.944 con una
crescita nel decennio di 4.386 alloggi (+10,3%). A livello provinciale gli edifici residenziali sono passati
da 70.093 nel 2001 a 74.539 nel 2011 (4.446 in più) e le abitazioni totali da 198.078 a 219.417
(+10,8%). Le abitazioni occupate sono salite a 199.419 (27.388 in più del 2001) mentre quelle non
occupate o occupate da non residenti sono calate di 6.049 unità (in questo caso riteniamo abbia inciso
anche la modalità con cui si è svolta la rilevazione). Per avere informazioni più articolate però si deve
ancora far riferimento al precedente censimento.
Al 2001 a Bolzano risultano censiti 5.325 edifici, dei quali solo 196 risultano non utilizzati perché in
costruzione o cadenti. Dei 4.270 edifici prevalentemente ad uso abitativo solo l’11,4% è stato
realizzato negli ultimi 20 anni, mentre nel resto della provincia sono il 25,9%. Mediamente ogni edificio
ha 10 alloggi (poco più di 2 nel resto provincia) e quasi la metà ha 4 e più piani (l’8,1% nel resto
dell’Alto Adige).
Nel 2001 le abitazioni totali a Bolzano sono 42.558 e la loro crescita rispetto al 1991 è stata di 2.237
alloggi.
Gli alloggi non occupati da residenti sono 1.594, pari al 3,7% e si sono ridotti rispetto al 1991 di 895
unità (-36,0%), andando ad incrementare gli alloggi occupati, che sono passati da 37.832 nel 1991 a
40.964 nel 2001 (con una crescita di 3.132 alloggi pari all’8,3%). Tale incremento è in linea con la
crescita del numero delle famiglie che le occupano, aumentate nello stesso periodo dell’8,5%.
L’incremento del numero delle stanze ed il calo degli inquilini che le occupano ha ridotto l’indice di
affollamento a 0,62 abitanti per stanza.
ABITAZIONI AL 1991 E 2001 A BOLZANO
Abitazioni 1991 2001 Variazione 1991-2001
occupate 37.832 40.964 3.132
non occupate 2.489 1.594 -895
totali 40.321 42.558 2.237
Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ISTAT
3
ASTAT, Popolazione residente totale e straniera in provincia di Bolzano: uno sguardo verso il 2020, Collana ASTAT 134,
Bolzano 2008
ASTAT, Previsione demografica: famiglie e patrimonio abitativo in provincia di Bolzano – 2006-2020, Collana ASTAT 136,
Bolzano 2008
4
ASTAT, La popolazione residente in provincia di Bolzano al 2021, ASTAT Info n. 8, Bolzano 2010
11 / 52Le modalità d’uso del patrimonio edilizio occupato evidenziano come il 60,6% delle abitazioni sono
utilizzate dai residenti in proprietà, mentre il 34,8% e il 4,5% rispettivamente sono occupate in affitto e
ad altro titolo. Al 1981 e al 1991 la situazione risultava profondamente diversa, infatti gli alloggi in
proprietà degli inquilini erano rispettivamente il 41,1% ed il 54,8%.
ABITAZIONI OCCUPATE DA PERSONE RESIDENTI PER TITOLO DI GODIMENTO AL 1991 E 2001
Bolzano Resto provincia
Abitazioni
Nr. % Nr. %
1991
Proprietà 20.743 54,8 76.396 71,5
Affitto 15.693 41,5 23.425 21,9
Altro titolo 1.396 3,7 7.007 6,6
Totale 37.832 100,0 106.828 100,0
2001
Proprietà 24.838 60,6 96.708 73,8
Affitto 14.274 34,8 25.206 19,2
Altro titolo 1.852 4,5 9.153 7,0
Totale 40.964 100,0 131.067 100,0
variazione 1991-2001
Proprietà 4.095 19,7 20.312 26,6
Affitto -1.419 -9,0 1.781 7,6
Altro titolo 456 32,7 2.146 30,6
Totale 3.132 8,3 24.239 22,7
Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ISTAT
La produzione edilizia
Dal 1981 al 2010 sono stati realizzati 9.101 alloggi (3.458 negli anni ‘80, 2.733 negli anni ‘90 e 2.910
dal 2000 al 2010) e altri 1.348 risultano in costruzione (alloggi concessionati ma non ancora ultimati),
per un totale complessivo di 10.449 alloggi.
La quota più consistente di tali alloggi risulta promossa dagli operatori privati (circa due terzi del totale,
di cui 5.269 da imprese e 1.752 da privati singoli). Tuttavia risulta estremamente rilevante la quota
dell’IPES (1.835 alloggi) e delle cooperative (1.381 alloggi), che assieme realizzano quasi un terzo del
totale degli alloggi.
ABITAZIONI PER PERIODO E CONCESSIONARIO ULTIMATE DAL 1981 AL 2010 E ABITAZIONI
ATTUALMENTE IN COSTRUZIONE
Ente Altro
Periodo IPES Cooperativa Impresa Totale
pubblico soggetto
1981-1990 6 748 483 1.671 550 3.458
1991-2000 49 578 218 1.418 470 2.733
2001-2010 (a) 38 392 680 1.224 576 2.910
totale 1981-2010 93 1.718 1.381 4.313 1.596 9.101
in costruzione 119 117 0 956 156 1.348
totale (b) 212 1.835 1.381 5.269 1.752 10.449
Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ASTAT
(a) Per il 2010 i dati non sono completi
(b) Compresi quelli in costruzione
Se sull’intero periodo la media di alloggi realizzati dall’IPES e dalle cooperative è stata del 34,1%, va
evidenziato che la quota è risultata negli anni ‘80 pari al 35,6%, negli anni ‘90 al 29,1%, dal 2000 al
2010 ha raggiunto il 36,8%.
Negli anni ‘90, su un totale di 2.733 alloggi ultimati, 2.234 sono stati realizzati nelle zone di
espansione (pari all’81,7%), 201 nelle zone di completamento (7,4%), 140 nelle zone produttive
(5,1%) e quote più ridotte nel verde agricolo (90 alloggi pari al 3,3%) e nelle zone A (67 alloggi).
Dal 2000 al 2010, su un totale di 2.910 alloggi ultimati, il 49,2% è stato realizzato nelle zone di
espansione, il 36,5% nelle zone di completamento e quote del 5,5% sia nelle zone produttive che nel
verde agricolo.
12 / 52Quelli in costruzione risultano per il 63,8% nelle zone residenziali di espansione, per il 26,6% nelle
zone di completamento, per il 5,1% nel verde agricolo e il 3,5% nelle zone produttive.
Se incrociamo i promotori dell’edilizia residenziale con il tipo di zona urbanistica, risulta che:
− l’IPES e le cooperative realizzano i loro alloggi prevalentemente nelle zone residenziali di
espansione e in misura nettamente minore nelle zone di completamento;
− gli operatori privati in tutte le zone, ma comunque in misura prevalente nelle zone di espansione.
A fianco dell’attività edilizia di nuova costruzione e di ampliamento di fabbricati esistenti assume un
peso particolarmente consistente e sicuramente in crescita l’attività di recupero del patrimonio
edilizio esistente. La rilevanza del fenomeno emerge dalla quantità di interventi di recupero rispetto a
quelli di nuova costruzione. Dal 1993 al 2010 sono stati rilasciati 910 permessi di nuova costruzione o
ampliamento di edifici esistenti e 2.510 permessi di costruire e 11.088 asseverazioni per recuperi
edilizi. In altri termini solo il 6,3% degli interventi riguarda nuova edificazione ed il 93,7% invece sono
interventi di recupero edilizio, anche se va evidenziato come nel primo caso si tratti di realizzazioni di
edifici con più appartamenti mentre il recupero riguarda prevalentemente singoli appartamenti.
Mediamente ogni anno gli interventi di recupero sono stati 740, di cui 132 con permesso di costruire e
608 con asseverazione, ed hanno comportato una spesa media di 50 milioni di euro.
L’assoluta prevalenza dei recuperi riguarda edifici residenziali: l’80,8% degli interventi ed il 60,3%
della spesa sostenuta.
Se analizziamo le tipologie degli interventi, nell’assoluta prevalenza dei casi (con quote attorno al
70%) gli interventi hanno riqualificato le unità immobiliari, mettendo mano ai pavimenti, alle murature e
ripartizioni interne, agli infissi ed agli impianti igienico-sanitari ed elettrici. In oltre la metà dei casi si è
intervenuti sull’impianto di riscaldamento. Nettamente più limitati sono stati gli interventi sulle parti
comuni dei fabbricati.
Per quanto riguarda le destinazioni residenziali, si può notare che nei 18 anni considerati, grazie agli
interventi di recupero, vi è stato un incremento di 720 alloggi, con un incremento del 21,6% della
superficie abitativa a scapito di superfici residenziali accessorie (depositi e cantine).
13 / 52IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLZANO
Si è ritenuto importante attivare un monitor specifico sul “mercato immobiliare” a Bolzano in quanto
per l’accesso alla casa sia in proprietà che in affitto il nodo centrale e più complesso è costituito dal
prezzo.
Consistenza delle compravendite e dei contratti di affitto
L’indagine delle quantità scambiate impiega dati provenienti da due fonti molto diverse:
− la prima, riguarda il numero di contratti di compravendita e di locazione dal 1985 al 2002 forniti
dall’Ufficio centrale di Statistica del Ministero degli Interni, l’unica fonte ufficiale che censiva tali
valori anche a livello dei comuni capoluogo;
− la seconda riguarda il numero di contratti di compravendita dal 2005 al 2010 trasmessi all’ISTAT
dagli Archivi notarili distrettuali, che però ci informano solo a livello provinciale.
La prima fonte sottostima il fenomeno perché le informazioni di base sono desunte dai commissariati
di polizia che ricevono in modo non sistematico le denunce relative ai contratti di locazione e di
compravendita di singoli alloggi. Inoltre non sono disponibili per gli anni più recenti (per le province di
Bolzano e Trento i dati si fermano al 2002).
La seconda fonte che ci informa sul fenomeno per gli anni più recenti presenta il limite opposto di
sovrastimare il fenomeno in quanto i dati si riferiscono ai contratti stipulati per la compravendita di
unità immobiliari ad uso abitativo (compresi i relativi accessori) e anche la cessione di quote di
proprietà è trattata ai fini statistici come l’intero. Inoltre il dato viene fornito solo a livello provinciale e
non informa sui contratti di affitto.
Nel 2002 il numero di contratti di locazione segnalati dal Ministero degli Interni nel Comune di Bolzano
è pari a 2.476 e quello dei contratti di compravendita a 1.282, cioè circa la metà.
Le dinamiche dal 1985 al 2002 risultano crescenti per entrambi i comparti, in particolare:
− per i contratti di locazione la dinamica risulta sostanzialmente stabile negli anni ‘80 ed in costante
crescita dal 1992, che è anche risultato l’anno in cui si sono registrati i valori più bassi;
− per i contratti di compravendita invece si assiste ad una sostanziale stabilità per tutto il periodo dal
1985 al 1999 ed invece un raddoppio dei valori negli ultimi tre anni esaminati.
CONTRATTI DI LOCAZIONE E DI COMPRAVENDITA A BOLZANO DAL 1985 AL 2002
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Contratti di locazione Contratti di compravendita
Fonte: elaborazione SISTEMA su dati Ministero degli Interni
14 / 52Nel 2002, in rapporto alla popolazione residente, a Bolzano si stipulano molti più contratti sia di
locazione che di compravendita rispetto agli altri comuni dell’Alto Adige, ma molti di meno rispetto agli
altri comuni capoluogo delle province vicine. Infatti nel capoluogo dell’Alto Adige i contratti di locazione
e di compravendita risultano rispettivamente 2.595 e 1.344 ogni 100.000 abitanti, mentre nei comuni
della provincia sono rispettivamente solo 963 e 667 e a Trento città invece 5.808 e 1.773.
Non è possibile valutare quanto la maggior quantità di scambi censiti in tutti gli altri capoluoghi di
provincia esaminati (e anche nei loro contesti provinciali) sia da attribuire a fenomeni reali e quanto
invece a limiti della rilevazione. Certamente però si può affermare che, nonostante le dinamiche di
crescita sia delle compravendite che dell’affitto, a Bolzano registriamo un mercato più limitato per
numero di scambi, dovuto ad una offerta certamente più ridotta, che ha poi effetti rilevanti sui valori
immobiliari dei beni affittati o venduti.
Per gli anni più recenti (dal 2005 al 2010) è disponibile una statistica relativa ai Contratti di
compravendita a livello provinciale secondo gli Archivi notarili.
I contratti di compravendita registrati in provincia di Bolzano nel 2010 ammontano a 6.416, dei quali
6.065 si riferiscono ad immobili ad uso abitativo. La dinamica dal 2005 delle compravendite di
abitazioni (e i relativi accessori) ha registrato una punta più elevata nel 2006 con 6.806
compravendite, un calo fino al 2009 (-22,1%) e una ripresa nell’ultimo anno (+14,4%).
Il dato provinciale risulta molto superiore a quello fornito fino al 2002 dal Ministero degli Interni. E’
difficile valutare quanto sia un fenomeno reale o quanto piuttosto derivi da una sottostima del
fenomeno nei dati del Ministero degli Interni e da una sovrastima dei dati dell’Archivio notarile.
Come già detto i dati si riferiscono all’intera provincia e non sono disponibili per la città capoluogo.
Possiamo però avanzare una stima che almeno 2.000 di tali contratti riguardino Bolzano (utilizzando
la proporzione che le compravendite nel capoluogo avevano sul totale provinciale dal 2000 al 2002
secondo i dati del Ministero degli Interni).
COMPRAVENDITE DI UNITÀ IMMOBILIARI PER TIPOLOGIA DI UTILIZZO - 2005-2010
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Totale compravendite Ad uso abitazione ed accessori
Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ISTAT e ASTAT
Il confronto con altre ripartizioni territoriali in Italia mette in evidenza, analogamente a quanto
emergeva con i dati riferiti al 2002, che in provincia di Bolzano si stipulano meno contratti di
compravendita in rapporto alla popolazione residente rispetto alla provincia di Trento, alla media
italiana e a quella delle regioni del nord e del centro. Infatti nel 2010 in Alto Adige i contratti di
compravendita risultano 1.195 ogni 100.000 abitanti, mentre nella provincia di Trento sono 1.420 e la
media italiana si attesta su 1.256, come media di valori nettamente più elevati al nord e al centro e,
invece, più bassi al sud.
15 / 52Prezzi di vendita ed affitto degli alloggi
Il secondo aspetto indagato è quello dei valori di mercato e di locazione registrato dalle fonti ufficiali
fino al 2011. Nell’ambito di questa analisi sono state considerate le seguenti fonti:
− il Consulente Immobiliare, la rivista de “Il Sole 24 Ore”;
− l’Osservatorio del mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
Se la prima fonte (Consulente Immobiliare), già ampiamente riconosciuta ed accreditata, permette
analisi di lungo periodo, ma sconta una limitata capacità di approfondimento delle specificità del
mercato locale, la seconda (l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio), di più
recente costituzione, certamente fornisce un quadro aggiornato, indipendente e con una buona
articolazione territoriale nel contesto della città.
L’analisi del periodo compreso tra il 1990 ed il 2011 evidenzia un progressivo aumento dei valori di
mercato delle abitazioni nuove in tutte le ripartizioni territoriali fino al 2004 e una sostanziale
stabilizzazione nel periodo più recente. I valori espressi in euro/mq commerciale infatti passano:
− in centro da circa 1.900 euro a mq nel 1990 a 5.000 nel primo semestre del 2011 (+168,9%);
− nelle zone semicentrali da circa 1.500 a 4.000 (+158,2%);
− e in periferia da circa 1.200 a 3.200 (+158,2%).
Dal 1990 al 2001 la crescita risulta di lieve entità ma costante negli anni, per poi aumentare in modo
più consistente fino al 2004. Nel 2005 vi è un netto calo e negli anni recenti, nonostante gli elevati
livelli raggiunti, i prezzi riprendono a crescere. Particolarmente evidente la ripresa nell’ultimo anno.
Risulta interessante notare come i valori medi per alloggi nuovi a Bolzano risultino elevati in tutte le
ripartizioni territoriali, pur con significative differenze secondo la loro localizzazione nel contesto
urbano: un alloggio in zona centrale costa nel 1990 il 50,0% in più di un alloggio in periferia e nel 2011
il 56,3% in più. Nel periodo considerato i prezzi in centro sono cresciuti di più di quelli nelle zone
semicentrali e periferiche.
VALORI MEDI DI COMPRAVENDITA DI ABITAZIONI NUOVE E ABITAZIONI RECENTI A
BOLZANO (in euro/mq commerciale) DAL 1990 AL 2011 (primo semestre)
abitazioni nuove abitazioni recenti
Anno (a)
Centro Semicentro Periferia Centro Semicentro Periferia
1990 1.859 1.549 1.239 1.549 1.291 930
1991 2.066 1.704 1.291 1.549 1.343 1.033
1992 2.324 1.704 1.524 1.808 1.317 1.188
1993 2.582 1.704 1.601 1.808 1.446 1.291
1994 2.324 1.808 1.653 1.808 1.549 1.291
1995 2.582 1.808 1.704 2.066 1.549 1.291
1996 2.789 2.272 1.963 2.376 1.963 1.549
1997 2.841 2.272 1.911 2.376 1.963 1.549
1998 2.841 2.272 1.911 2.376 1.963 1.549
1999 2.892 2.324 2.066 2.582 2.066 1.756
2000 3.099 2.582 2.324 2.582 2.169 1.859
2001 3.099 2.686 2.479 2.582 2.324 2.066
2002 3.600 3.100 2.850 2.800 2.500 2.350
2003 3.900 3.350 2.850 3.000 2.800 2.350
2004 4.600 3.600 3.000 3.500 3.100 2.400
2005 3.900 3.350 2.850 3.000 2.800 2.350
2006 4.000 3.500 2.900 3.200 3.000 2.400
2007 4.000 3.500 2.900 3.200 3.000 2.400
2008 4.500 3.700 2.900 3.400 3.000 2.400
2009 4.500 3.700 2.900 3.300 3.000 2.400
2010 4.500 3.700 2.900 3.400 2.900 2.400
2011 5.000 4.000 3.200 3.600 3.200 2.500
Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare
(a) I valori in lire dal 1990 al 2001 sono stati convertiti in euro
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