PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI - Esecuzione immobiliare N 135/2019 R.G.E. TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS

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PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI - Esecuzione immobiliare N 135/2019 R.G.E. TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS

TRIBUNALE DI TREVISO
                SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

                   Esecuzione immobiliare
                       N° 135/2019 R.G.E.

                       GIUDICE DELL’ESECUZIONE:
                         Dott.ssa Francesca Vortali

 PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI

Vedelago, 19/12/2019
                                           L'ESPERTO STIMATORE
                                               geom. Fabio Fiorotto

                                     1

PREMESSA
A seguito dell’incarico conferito dal Ill.mo Signor Giudice del Tribunale di Treviso
Dott.ssa Francesca Vortali in data 16/09/2019 per la stima di beni immobili in
Castelfranco Veneto (TV) di proprietà della ditta esecutata, il sottoscritto geom. Fabio
Fiorotto con studio a Vedelago in Largo Giovanni Paolo II, n 16/D int. 3, ha provveduto
ad esperire tutte le operazioni e le indagini al fine di accertare ed eseguire:
- la formazione dei lotti;
- l’identificazione catastale degli immobili;
- l’individuazione dei confini;
- la descrizione delle servitù e di altri oneri;
- le spese condominiali (ove esistenti);
- la ditta intestataria;
- le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
- gli intervenuti nell'esecuzione immobiliare;
- la descrizione dei beni;
- la disponibilità dell'immobile;
- la verifica della conformità dei beni ai fini delle implicazioni applicative della L. N.
47/85 e successive modifiche e la corrispondenza con le descrizioni catastali;
- la destinazione urbanistica della zona in cui si trovano i beni;
- la provenienza in capo agli esecutati;
- il valore commerciale attuale dei beni.
Il giorno 24/09/2019, il sottoscritto Esperto Stimatore, dopo aver accettato l’incarico e
prestato il giuramento di rito, ha ritirato telematicamente la copia dell’atto di
pignoramento e la copia della documentazione prevista dell’art. 567, 2° comma, c.p.c..
Successivamente ha acquisito l’estratto di mappa, le visure catastali e le planimetrie
catastali relative agli immobili oggetto di esecuzione immobiliare.
Previ accordi con il sottoscritto, l’Istituto di Vendite Giudiziarie, quale custode
nominato del compendio immobiliare, fissava il sopralluogo ai beni pignorati per il
giorno 26/11/2019. In seguito al mancato accesso ad alcuni locali del compendio
immobiliare si è reso necessario un secondo sopralluogo in data 16/12/2019.
A seguito di accesso alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di
Treviso è risultato che nell’esecuzione immobiliare n. 135/2019 R.G.E., vi è il seguente
soggetto che ha proceduto al pignoramento dell'immobile in proprietà degli esecutati:
       BANCA POPOLARE DELL’ALTO ADIGE S.P.A., con sede in Bolzano, via del

                                                   2

Macello n. 55, P. Iva 00129730214, rappresentata e difesa dagli avvocati
       Giuseppe Maiolino del Foro di Vicenza e Federico Scanferlato del Foro di
       Treviso con domicilio eletto presso lo studio, sito in via Manin n. 54, 31100
       Treviso (TV).

FORMAZIONE DEI LOTTI
Considerato il fatto che i beni pignorati sono costituiti da più unità immobiliari, il
sottoscritto ritiene opportuna la formazione di quattro lotti, ovvero:
      Lotto n. 1: porzione di fabbricato, opificio adibito ad officina, ufficio, servizi
       igienici e spogliatoio, posti tutti al piano terra, con pertinenziali parti ed aree
       scoperte comuni ad altre unità immobiliare;
      Lotto n. 2: porzione di fabbricato, adibita ad abitazione, posta al piano terra, con
       pertinenziali parti ed aree scoperte comuni ad altre unità immobiliare;
      Lotto n. 3: porzione di fabbricato, adibita ad abitazione, posta al piano primo,
       con pertinenziali parti ed aree scoperte comuni ad altre unità immobiliare;
      Lotto n. 4: porzione di fabbricato, adibita ad abitazione, posta al piano primo,
       con pertinenziali parti ed aree scoperte comuni ad altre unità immobiliare.

                                             3

LOTTO n. 1

Lo scrivente relaziona sui beni che formano il lotto n. 1, costituito da porzione di
fabbricato, opificio (capannone) adibito ad officina, ufficio, servizi igienici e
spogliatoio, posti tutti al piano terra, con pertinenziali parti ed aree scoperte comuni ad
altre unità immobiliare.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Per l'intero della piena proprietà è intestato all’ESECUTATO
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 11, via Marghera n. 5, piano T, categoria D/1, rendita 4070,00
€.
Sono presenti inoltre degli enti comuni, meglio identificati catastalmente:
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 5, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
area scoperta di 970,00 m², comune ai sub 8-10-11-12;
 M.N. 425 sub 9, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
ingresso, comune ai sub 8-11-12;
 M.N. 425 sub 10, via Marghera n. 5, piano T-1, bene comune non censibile,
vano scale e poggiolo, comune ai sub 11-12;
Si precisa che l'area coperta e scoperta su cui insiste la porzione di fabbricato in oggetto
è riportata al Catasto Terreni di Castelfranco Veneto al Foglio 52 con la particella 425,
ente urbano, di m² 1782,00.
L'estratto di mappa catastale, le visure catastali, l’elenco subalterni, l’elaborato
planimetrico e le planimetrie catastali, sono allegati alla presente relazione.

CONFINI DEI BENI
Il terreno di cui al mappale numero 425, su cui è eretto l’immobile, confina, da nord in
senso orario, su di un lato con la pubblica via Marghera, su di un lato con il mappale
numero 535, su di un lato con la ferrovia ed infine sul rimanente lato con il mappale
numero 424.
L’area scoperta di 970,00 m² di cui al mappale numero 425 sub 5, risulta adiacenti su
tutti i lati del fabbricato, quindi i confini dell'area corrispondono a quelli del sopracitato
terreno dove l'immobile vi è inserito all'interno.
4

SERVITÙ ED ALTRI ONERI
La vendita dei beni costituenti il lotto n. 1 avverrà nello stato di fatto e di diritto in cui
attualmente si trovano e si possiedono dalla parte venditrice, con tutti i diritti, ragioni ed
azioni, dipendenze, pertinenze ed accessori inerenti, servitù attive e passive di qualsiasi
specie ed in quanto esistenti.

SPESE CONDOMINIALI
Per quanto concerne eventuali spese condominiali, si rileva che il fabbricato ha le
seguenti parti comuni:
 l’area scoperta comune ad altre unità immobiliari;
 ingresso comune ai tre alloggi ricavati ai piani terra e primo del fabbricato;
 vano scala e poggiolo di collegamento comuni ai due alloggi ricavati al piano
primo.
Si constata che tutte le parti comuni risultano pavimentate e ne consegue che l’unica
incombenza risulta essere la pulizia periodica delle stesse che viene fatta a rotazione fra
i condomini.
Si rileva pertanto l’assenza di spese condominiali e quindi insolvenze da parte della
ditta esecutata.

DITTA INTESTATARIA
In forza dell’atto di compravendita del 18/10/2006 notaio Giuseppe Sicari di Padova
rep. n. 24636/5363, registrato a Padova 1 l’8 novembre 2006 al n. 15301 Serie 1T e
trascritto a Treviso il 09/11/2006 ai n. 55589/31814, la ditta intestataria risulta:
 ESECUTATO.

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED IPOTECARIE
Da una ispezione ordinaria effettuata in data 01/10/2019 è emerso che successivamente
alla data del 01/04/2019, antecedente a quella alla quale è aggiornata la certificazione
notarile di cui all’esecuzione immobiliare N. 135/2019 R.G.E. depositata presso la
cancelleria del Tribunale di Treviso, Sezione Esecuzioni Immobiliari, a carico
dell’ESECUTATO non risultano ulteriori formalità contro.
Dalla certificazione notarile rilasciata dal Notaio Giulia Messina Vitrano di Corleone, in
data 10/04/2019, si evince che presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso esistono le
5

seguenti formalità contro:
A carico dell’ESECUTATO
       ISCRIZIONI – Prima
        Ipoteca volontaria iscritta in data 02/04/2007 ai numeri 15739/3979, a favore di
        Banca Popolare di Marostica – Società Cooperativa per Azioni a Responsabilità
        Limitata con sede a Marostica, codice fiscale 00145380242, concesso con atto a
        rogito Notaio Edoardo Bernini di Montebelluna (TV) in data 28/03/2007,
        repertorio numero 8904/2931, e gravante per l’intero di proprietà sui beni
        immobili, descritti al Catasto Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV),
        Sezione H, Foglio 3, mappale 425 subalterni 5 - 9 - 10 e 11.
       ISCRIZIONI – Seconda
        Ipoteca legale iscritta in data 11/11/2008 ai numeri 43288/9564, a favore di
        Equitalia Nomos S.p.A. con sede a Torino, codice fiscale 05165540013, e
        gravante per l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto
        Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale
        425 subalterni 5 - 9 - 10 e 11.
       ISCRIZIONI – Terza ed ultima iscrizione
        Ipoteca giudiziale iscritta in data 22/09/2010 ai numeri 33758/7644, a favore di
        Banca Popolare di Marostica – Società Cooperativa per Azioni a Responsabilità
        Limitata con sede a Marostica, codice fiscale 00145380242, e gravante per
        l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto Fabbricati, Comune di
        Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale 425 subalterni 5 - 9 -
        10 e 11.
       TRASCRIZIONI – Prima
        Verbale di pignoramento esattoriale, del 03/09/2013 di Equitalia Nord S.p.A.
        di Milano rep. 130099, trascritto in data 23/09/2013 ai numeri 28121/19233, a
        favore di Equitalia Nord S.p.A. con sede a Milano, codice fiscale 00342380268,
        e gravante per l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto
        Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale
        425 subalterni 5 - 9 - 10 e 11.
       TRASCRIZIONI - Seconda
        Verbale di pignoramento esattoriale, del 03/09/2013 di Equitalia Nord S.p.A.
        di Milano rep. 130099, trascritto in data 26/09/2013 ai numeri 28469/19465, a
        favore di Equitalia Nord S.p.A. con sede a Milano, codice fiscale 07244730961,
                                             6

e gravante per l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto
Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale
425 subalterni 5 - 9 - 10 e 11.
 TRASCRIZIONI – Terza ed ultima trascrizione
Verbale di pignoramento immobili, notificato dall’Ufficiale Giudiziario del
Tribunale di Treviso repertorio numero 1912/2019 del 07/032019, trascritto
presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Treviso in data
01/04/2019 ai numeri 12040/8519, a favore di Banca Popolare dell’Alto Adige
S.p.A. con sede a Bolzano, codice fiscale 00129730214, e gravante per l’intero
di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto Fabbricati, Comune di
Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale 425 subalterni 5 - 9 -
10 e 11.

INTERVENUTI NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE
A seguito di accesso alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di
Treviso è risultato che nell’esecuzione immobiliare N. 135/2019 R.G.E. ci sono i
seguenti intervenuti:
1. AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONE (ex Equitalia Nord S.p.A.) via
Giuseppe Grezar n. 14, 00142, Roma, codice fiscale e partita iva 1375688100,
pec: protocollo@pec.agenziariscossione.gov.it

DESCRIZIONE DEI BENI
L’immobile oggetto di perizia di stima è sito in Comune di Castelfranco Veneto (TV) in
via Marghera al civico n. 5.
Il lotto n. 1 è costituito da porzione di fabbricato, opificio adibito ad officina, ufficio,
servizi igienici e spogliatoio, posti tutti al piano terra, con pertinenziali parti ed aree
scoperte comuni ad altre unità immobiliare.
1) Descrizione del capannone di cui al M.N. 425 sub 11
La porzione di fabbricato di cui al mappale numero 425 sub 11 è ubicata al piano terra,
adibita ad officina, ufficio, servizi igienici e spogliatoio, con pertinenziali parti ed aree
scoperte comuni ad altre unità immobiliari.
Essa si affaccia su un’area scoperta che lambisce i tre lati del fabbricato (in quanto il
quarto lato risulta in aderenza ad altro fabbricato) che ha una superficie pari a 970,00
m², che risulta in comune con altre unità immobiliari.

L’accesso carraio e l’accesso pedonale, avvengono al piano terra dove si accede
liberamente da via Marghera.
Gli accessi sono protetti da due cancelli metallici che impedisce l'ingresso alle persone
indesiderate.
Il fabbricato si presenta parte a due piani (appartamento ed uffici sotto ed appartamenti
sopra) e parte ad un solo piano (officina, spogliatoio e servizi igienici).
La porzione di fabbricato a due piani presenta le seguenti caratteristiche costruttive;
struttura portante costituita da telaio (pilastri e travi) in calcestruzzo armato gettato in
opera, solai orizzontali e di copertura in latero-cemento e tamponamenti laterali
costituiti da blocchi forati in laterizio.
Le murature perimetrali sono intonacate internamente ed esternamente e sono state
successivamente tinteggiate esternamente di colore arancione chiaro.
Il tetto è piano con scossaline e pluviali in lamiera di acciaio verniciata.
I divisori interni, realizzati in laterizio forato sono intonacati e tinteggiati da entrambi i
lati con colore a tempera bianco.
La porzione di fabbricato ad un solo piano è costituita da struttura portante verticale in
calcestruzzo armato prefabbricato e tamponamento costituito da pannelli in calcestruzzo
armato prefabbricato, il tutto intonacato e tinteggiato al civile, copertura formata da
travi a “Y” realizzate in calcestruzzo armato precompresso ed interposti cupolini in
fibrocemento, grondaie e pluviali in lamiera di acciaio verniciata.
I locali del piano terra destinati ad officina (ora magazzino) e spogliatoio hanno il
pavimento in battuto di calcestruzzo lisciato.
I locali di servizio dell’officina hanno il pavimento in piastrelle di ceramica di colore
beige con posa a correre mentre il rivestimento è stato realizzato con piastrelle di
ceramica di colore marrone con posa a correre.
Le porte interne sono in alluminio di tipo tamburato e cieco.
I serramenti da finestra dell’officina sono costituiti da struttura in ferro portanti
specchiature a vetro.
I portoni di accesso dell’officina sono costituito da struttura in ferro con interposta
struttura alveolare isolante.
I locali del piano terra, che costituiscono la zona uffici hanno la pavimentazione in
piastrelle di ceramica con sfumature che vanno dal beige al marrone con posa a correre.
I locali di servizio degli uffici hanno il pavimento in piastrelle di ceramica con
sfumature che vanno dal beige al marrone con posa a correre mentre il rivestimento è

stato realizzato con piastrelle di ceramica di colore bianco con posa a correre.
Le porte interne sono in legno di tipo tamburato e cieco.
I serramenti esterni da porte e da finestre sono costituiti da struttura in alluminio
portanti specchiature a vetro.
L’unità immobiliare è così suddivisa:
- piano terra: ufficio di 21,22 m² (calpestabili), anti-w.c. di 2,69 m² (calpestabili), w.c. di
1,25 m² (calpestabili), officina di 663,82 m² (calpestabili), spogliatoio di 9,78 m²
(calpestabili), anti-w.c. di 2,13 m² (calpestabili), w.c. di 1,38 m² (calpestabili), w.c. di
1,38 m² (calpestabili).
La superficie calpestabile totale dell’unità immobiliare risulta essere pari a 703,65 m².
2) Descrizione dell’area scoperta di cui al M.N. 425 sub 5, bene comune non
censibile ai sub 8 - 10 - 11 e 12
L'area scoperta di 970,00 m² di cui al mappale numero 425 sub 5, risulta adiacenti ai tre
lati del fabbricato.
Essa costituisce una area scoperta comune tra il capannone e le abitazioni poste ai piani
terra e primo.
Su questa area sono stati realizzati i camminamenti e lo spazio pavimentato destinato a
parcheggio e manovra dei veicoli.
Le aree a parcheggio e manovra dei veicoli, in prossimità degli uffici e degli
appartamenti, sono state realizzate con betonelle in calcestruzzo autobloccanti.
Le aree di stoccaggio dei materiali e manovra dei veicoli, in prossimità dell’officina,
sono state realizzate in calcestruzzo gettato in opera con finitura al quarzo e lisciatura
con frattazzatrice. Non sono presenti aree a giardino.
3) Descrizione dell’ingresso di cui al M.N. 425 sub 9, bene comune non censibile ai
sub 8 - 11 e 12
L'ingresso di cui al mappale numero 425 sub 9, è costituito da un piccolo vano che
mette in comunicazione l’area scoperta esterna con l’appartamento al piano terra ed il
vano scala che sua volta da accesso agli appartamenti al piano primo.
Esso si trova nella parte nord del fabbricato, quella a due piani in prossimità alla
pubblica via Marghera.
La pavimentazione è stata realizzata in piastrelle di ceramica con sfumature che vanno
dal beige al marrone.
Le murature interne sono intonacate a civile e tinteggiate di colore grigio chiaro.
Il serramento esterno da porta, che lo divide dall’area scoperta esterna, è costituito da

struttura in alluminio portante specchiature a vetro.
4) Descrizione del vano scale e del poggiolo di cui al M.N. 425 sub 10, bene comune
non censibile ai sub 11 e 12
Il vano scale ed il poggiolo di cui al mappale numero 425 sub 10, costituiscono un
locale che mette in comunicazione l’ingresso del piano terra con gli appartamenti del
piano primo.
Essi si trovano nella parte nord del fabbricato, quella a due piani in prossimità alla
pubblica via Marghera.
Nel vano scale la pavimentazione è stata realizzata in piastrelle di ceramica con
sfumature che vanno dal beige al marrone.
Le murature interne sono intonacate a civile e tinteggiate di colore grigio chiaro.
Il serramento esterno da porta, che dà sul poggiolo, è costituito da struttura in alluminio
portante specchiature a vetro.
Il poggiolo ha struttura orizzontale in latero-cemento armato e parapetto in calcestruzzo
armato prefabbricato.
Ad un appartamento si accede direttamente dal vano scala mentre all’altro si accede
passando per il poggiolo.
5) Stato di conservazione e di manutenzione
I beni formanti il lotto n. 1 sono nel complesso in discrete condizioni manutentive e
conservative.
6) Impianti
L’unità ad uso produttivo è dotata dei seguenti impianti:
- impianto elettrico;
- impianto citofonico;
- impianto fognario;
- impianto idrico-sanitario;
- impianto di riscaldamento autonomo con convettori ad aria alimentati elettricamente
per quanto riguarda l’ufficio, mentre il capannone è privo di riscaldamento.
In merito alla certificazione energetica si precisa che la porzione di immobile, risulta
edificata in data anteriore al 08/10/2005 e che successivamente a tale data non risulta
siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico Comunale non
sono state rinvenuti né l’attestato di qualificazione energetica, né l’attestato di
certificazione energetica.

7) Superficie commerciali convenzionali delle unità immobiliari oggetto di stima
La superficie lorda commerciale convenzionale risulta:
Officina, spogliatoio e servizi igienici m² 678,49
Uffici e servizi igienici m² 25,16

DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE
I beni al momento del sopralluogo sono risultati occupati e parzialmente arredati.
Da una ricerca effettuata presso l’Agenzia Entrate – Ufficio di Montebelluna (TV) ho
riscontrato l’esistenza di un contratto di locazione sottoscritto, tra la ditta esecutata
(proprietaria dell’immobile) e un affittuario.
Il contratto di locazione risulta stipulato in data 08/05/2015, registrato in data
11/05/2015, e con scadenza in data 07/05/2021.
Dato che la registrazione del contratto di locazione è avvenuta in data anteriore alla data
di trascrizione del pignoramento (01/04/2019) il contratto di locazione risulta in corso di
validità, facendolo diventare di fatto opponibile alla procedura di esecuzione
immobiliare.

dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato,
circostanziatamente ad una sola parte dell'edificio, è in difformità rispetto a quanto è
stato autorizzato dal Comune di Castelfranco Veneto e più precisamente riguarda:
       la modifica della dimensione di un foro finestra nel locale spogliatoio;
Per quanto riguarda la modifica della dimensione di un foro finestra nel locale
spogliatoio, fatti gli opportuni accertamenti presso l'ufficio tecnico, settore Edilizia
Privata del comune di Castelfranco Veneto, le opere sono sanabili in quanto conformi
alle caratteristiche costruttive contemplate nel Piano Regolatore Comunale.
Necessiterebbe presentare una pratica edilizia al comune di Castelfranco Veneto per
sanare le difformità dell'unità immobiliare e aggiornare i progetti allo stato di fatto.
Il costo presunto della pratica edilizia comprensivo di sanzione amministrativa, costi
tecnici ed ogni altro onere è quantificabile in € 5.000,00.
2) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 5 - Area scoperta,
bene comune non censibile ai sub 8 - 10 - 11 e 12
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco
Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
3) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 9 – Ingresso, bene
comune non censibile ai sub 8 - 11 e 12
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco
Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
4) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 10 - Vano scale e
poggiolo, bene comune non censibile ai sub 11 e 12
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco
Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
Verifica di conformità fra stato di fatto e planimetrie catastali

                                               12

1) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 11 - Capannone
Con la scorta delle planimetrie catastali dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub
11, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato, circostanziatamente ad una
sola parte dell'edificio, è in difformità rispetto a quanto è stato autorizzato dal Comune
di Castelfranco Veneto e più precisamente riguarda:
 La modifica della dimensione di un foro finestra nel locale spogliatoio;
Considerato che necessiterà ottenere un titolo abilitativo in sanatoria per sistemare le
modifiche apportate al fabbricato, dovrà essere presentata anche una denuncia di
variazione al Catasto dei Fabbricati.
2) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 5 - Area scoperta,
bene comune non censibile ai sub 8 - 10 - 11 e 12
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 5 è
pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.
3) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 9 – Ingresso, bene
comune non censibile ai sub 8 - 11 e 12
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 9 è
pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.
4) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 10 - Vano scale e
poggiolo, bene comune non censibile ai sub 11 e 12
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 10 è
pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.

DESTINAZIONE URBANISTICA DELLA ZONA IN CUI SI TROVANO I BENI
Il Piano degli Interventi del Comune di Castelfranco Veneto (TV) stabilisce la
destinazione della zona, in cui ricade l’immobile oggetto della presente relazione di
stima in “Zone D”.
La destinazione di zona e gli interventi edilizi che si possono realizzare all’interno della
medesima zona edilizia sono regolamentati dagli articoli 70 e 16 (che si allegano alla
presente perizia) delle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi.

PROVENIENZA IN CAPO ALL’ESECUTATO

L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare ha la seguente provenienza dei beni al
ventennio:
 All’ESECUTATO, gli immobili sono pervenuti in proprietà per dell’atto di
compravendita del 18/10/2006 notaio Giuseppe Sicari di Padova rep. n.
24636/5363, registrato a Padova 1 l’8 novembre 2006 al n. 15301 Serie 1T e
trascritto a Treviso il 09/11/2006 ai n. 55589/31814;
 Alla ditta
, gli immobili erano pervenuti in
proprietà per atto di compravendita del 02/02/1998 notaio Rita Dominijanni di
Castelfranco Veneto rep. 12478 trascritto il 11/02/1998 ai n. 4094/3096.

VALORE ATTUALE DEL LOTTO
Il valore totale attribuibile ai beni sopra descritti, tenuto conto della consistenza, della
destinazione autorizzata ed accatastata, dell’ubicazione e posizione, dello stato di
conservazione e manutenzione, della sistemazione dei locali, delle attuali condizioni di
mercato nella zona, delle previsioni di P.R.G., delle servitù attive e passive, con
riferimento al lotto formato, sono, a giudizio del sottoscritto Esperto Stimatore, il
seguente:
Per l'intero della piena proprietà è intestato all’ESECUTATO
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 11, via Marghera n. 5, piano T, categoria D/1, rendita 4070,00
€.
Sono presenti inoltre degli enti comuni, meglio identificati catastalmente:
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 5, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
area scoperta di 970,00 m², comune ai sub 8-10-11-12;
 M.N. 425 sub 9, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
ingresso, comune ai sub 8-11-12;
 M.N. 425 sub 10, via Marghera n. 5, piano T-1, bene comune non censibile,
vano scale e poggiolo, comune ai sub 11-12;
Si precisa che l'area coperta e scoperta su cui insiste la porzione di fabbricato in oggetto
è riportata al Catasto Terreni di Castelfranco Veneto al Foglio 52 con la particella 425,
ente urbano, di m² 1782,00.
Il valore di mercato dell’immobile per unità di superficie in euro al metro quadrato sarà
14

parametrato a quanto indicato nell'Osservatorio del Mercato Immobiliare presente negli
archivi dell'Agenzia delle Entrate interpolato con i valore di immobili consimili
recentemente compravenduti.
I sopra citati beni hanno la superficie lorda convenzionale commerciale, pari a:
- Officina, spogliatoio e servizi igienici: 678,49 m² x 360,00 €/ m² = 244.256,40 €
- Uffici e servizi igienici: 25,16 m² x 950,00 €/ m² = 23.902,00 €
Valore complessivo (capannone e uffici)                              €      268.158,40
       a detrarre per:
- presentazione di titolo abilitativo in
sanatoria per rendere i grafici progettuali
conformi allo stato realizzato, comprese
spese tecniche ed ogni altro onere, stima a corpo                    €       - 5.000,00
- denuncia di variazione al Catasto dei Fabbricati
per rendere i grafici progettuali conformi allo
stato realizzato, comprese spese tecniche
ed ogni altro onere, stima a corpo                                   €       - 1.000,00
VALORE DI MERCATO DEL LOTTO n. 1:                                    €      262.158,40
Inoltre considerata la peculiarità della presente perizia di stima, redatta per consentire la
vendita forzosa del lotto, si considera un abbattimento standard del 20% rispetto al
valore di mercato stimato:
abbattimento standard del 20% = 52.431,68 €
262.158,40 € - 52.431,68 € = 209.726,72 €
che si arrotonda a 210.000,00 €
VALORE BASE D’ASTA DEL LOTTO n. 1 PARI A 210.000,00 € (euro
duecentodiecimila/00)

ALLEGATI
    1. visura catastale;
    2. elenco subalterni;
    3. elaborato planimetrico;
    4. planimetrie catastali;
    5. estratto di mappa del Catasto Terreni;
    6. estratto del P.R.G./P.I. e della normativa;
    7. autorizzazioni/concessioni edilizie;

                                              15

8. permesso di agibilità/abitabilità;
   9. collaudo statico;
   10. atto di acquisto della proprietà;
   11. ispezione ipotecaria;
   12. contratto di locazione o comodato;
   13. scheda identificativa esecutati;
   14. documentazione fotografica dei beni;
   15. scheda sintetica per ordinanza di vendita;
   16. cd-rom contenente elaborato peritale con allegati.
Vedelago, 19/12/2019
                                                    L'ESPERTO STIMATORE
                                                        geom. Fabio Fiorotto

                                            16

LOTTO n. 2

Lo scrivente relaziona sui beni che formano il lotto n. 2, costituito da porzione di
fabbricato, adibita ad abitazione, posta al piano terra, con pertinenziali parti ed aree
scoperte comuni ad altre unità immobiliare.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Per l'intero della piena proprietà è intestato all’ESECUTATO
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 8, via Marghera n. 5, piano T, categoria A/3, classe 3,
consistenza 3,5 vani, superficie catastale totale 62 m², totale escluse aree
scoperte 62 m², R.C. € 289,22 - abitazione di tipo economico.
Sono presenti inoltre degli enti comuni, meglio identificati catastalmente:
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 5, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
area scoperta di 970,00 m², comune ai sub 8-10-11-12;
 M.N. 425 sub 9, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
ingresso, comune ai sub 8-11-12;
 M.N. 425 sub 10, via Marghera n. 5, piano T-1, bene comune non censibile,
vano scale e poggiolo, comune ai sub 11-12;
Si precisa che l'area coperta e scoperta su cui insiste la porzione di fabbricato in oggetto
è riportata al Catasto Terreni di Castelfranco Veneto al Foglio 52 con la particella 425,
ente urbano, di m² 1782,00.
L'estratto di mappa catastale, le visure catastali, l’elenco subalterni, l’elaborato
planimetrico e le planimetrie catastali, sono allegati alla presente relazione.

SERVITÙ ED ALTRI ONERI
La vendita dei beni costituenti il lotto n. 2 avverrà nello stato di fatto e di diritto in cui
attualmente si trovano e si possiedono dalla parte venditrice, con tutti i diritti, ragioni ed
azioni, dipendenze, pertinenze ed accessori inerenti, servitù attive e passive di qualsiasi
specie ed in quanto esistenti.

seguenti formalità contro:
A carico dell’ESECUTATO
       ISCRIZIONI – Prima
        Ipoteca volontaria iscritta in data 02/04/2007 ai numeri 15739/3979, a favore di
        Banca Popolare di Marostica – Società Cooperativa per Azioni a Responsabilità
        Limitata con sede a Marostica, codice fiscale 00145380242, concesso con atto a
        rogito Notaio Edoardo Bernini di Montebelluna (TV) in data 28/03/2007,
        repertorio numero 8904/2931, e gravante per l’intero di proprietà sui beni
        immobili, descritti al Catasto Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV),
        Sezione H, Foglio 3, mappale 425 subalterni 5 - 9 - 10 e 8.
       ISCRIZIONI – Seconda
        Ipoteca legale iscritta in data 11/11/2008 ai numeri 43288/9564, a favore di
        Equitalia Nomos S.p.A. con sede a Torino, codice fiscale 05165540013, e
        gravante per l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto
        Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale
        425 subalterni 5 - 9 - 10 e 8.
       ISCRIZIONI – Terza ed ultima iscrizione
        Ipoteca giudiziale iscritta in data 22/09/2010 ai numeri 33758/7644, a favore di
        Banca Popolare di Marostica – Società Cooperativa per Azioni a Responsabilità
        Limitata con sede a Marostica, codice fiscale 00145380242, e gravante per
        l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto Fabbricati, Comune di
        Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale 425 subalterni 5 - 9 -
        10 e 8.
       TRASCRIZIONI – Prima
        Verbale di pignoramento esattoriale, del 03/09/2013 di Equitalia Nord S.p.A.
        di Milano rep. 130099, trascritto in data 23/09/2013 ai numeri 28121/19233, a
        favore di Equitalia Nord S.p.A. con sede a Milano, codice fiscale 00342380268,
        e gravante per l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto
        Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale
        425 subalterni 5 - 9 - 10 e 8.
       TRASCRIZIONI - Seconda
        Verbale di pignoramento esattoriale, del 03/09/2013 di Equitalia Nord S.p.A.
        di Milano rep. 130099, trascritto in data 26/09/2013 ai numeri 28469/19465, a
        favore di Equitalia Nord S.p.A. con sede a Milano, codice fiscale 07244730961,
                                            19

e gravante per l’intero di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto
Fabbricati, Comune di Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale
425 subalterni 5 - 9 - 10 e 8.
 TRASCRIZIONI – Terza ed ultima trascrizione
Verbale di pignoramento immobili, notificato dall’Ufficiale Giudiziario del
Tribunale di Treviso repertorio numero 1912/2019 del 07/032019, trascritto
presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Treviso in data
01/04/2019 ai numeri 12040/8519, a favore di Banca Popolare dell’Alto Adige
S.p.A. con sede a Bolzano, codice fiscale 00129730214, e gravante per l’intero
di proprietà sui beni immobili, descritti al Catasto Fabbricati, Comune di
Castelfranco Veneto (TV), Sezione H, Foglio 3, mappale 425 subalterni 5 - 9 -
10 e 8.

INTERVENUTI NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE
A seguito di accesso alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di
Treviso è risultato che nell’esecuzione immobiliare N. 135/2019 R.G.E. ci sono i
seguenti intervenuti:
2. AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONE (ex Equitalia Nord S.p.A.) via
Giuseppe Grezar n. 14, 00142, Roma, codice fiscale e partita iva 1375688100,
pec: protocollo@pec.agenziariscossione.gov.it

DESCRIZIONE DEI BENI
L’immobile oggetto di perizia di stima è sito in Comune di Castelfranco Veneto (TV) in
via Marghera al civico n. 5.
Il lotto n. 2 è costituito da porzione di fabbricato, adibita ad abitazione, posta al piano
terra, con pertinenziali parti ed aree scoperte comuni ad altre unità immobiliare.
1) Descrizione dell’abitazione di cui al M.N. 425 sub 8
La porzione di fabbricato di cui al mappale numero 425 sub 8 è ubicata al piano terra,
adibita ad abitazione, con pertinenziali parti ed aree scoperte comuni ad altre unità
immobiliare.
Essa si affaccia su un’area scoperta con superficie pari a 970,00 m², che lambisce i lati
dell’intero fabbricato e risulta in comune con altre unità immobiliari.
L’accesso carraio e l’accesso pedonale, avvengono al piano terra dove si accede
liberamente da via Marghera.

Gli accessi sono protetti da due cancelli metallici che impedisce l'ingresso alle persone
indesiderate.
La porzione di fabbricato, che ospita l’alloggio oggetto di procedura di esecuzione
immobiliare, si presenta con due piani fuori terra ed ha un appartamento ed un ufficio al
piano terreno e due appartamenti al piano primo.
L’appartamento in questione si trova al piano terreno al quale si accede attraverso un
ingresso comune, quest’ultimo, attraverso un vano scala, conduce agli appartamenti siti
al piano primo.
La porzione di fabbricato a due piani presenta le seguenti caratteristiche costruttive;
struttura portante costituita da telaio (pilastri e travi) in calcestruzzo armato gettato in
opera, solai orizzontali e di copertura in latero-cemento e tamponamenti laterali
costituiti da blocchi forati in laterizio.
Le murature perimetrali sono intonacate internamente ed esternamente e sono state
successivamente tinteggiate esternamente di colore arancione chiaro.
Il tetto è piano con scossaline e pluviali in lamiera di acciaio verniciata.
I divisori interni, realizzati in laterizio forato sono intonacati e tinteggiati da entrambi i
lati con colore a tempera bianco.
I soffitti sono intonacati a civile con soprastante dipintura a tempera di colore bianco.
Tutti i locali che costituiscono l’appartamento al piano terreno hanno la pavimentazione
in piastrelle di ceramica con sfumature che vanno dal beige al marrone con posa a
correre.
Il bagno ha il rivestimento costituito da piastrelle di ceramica di colore bianco con posa
a correre.
Esso comprende il lavandino, il water, la doccia con rubinetteria di tipo monocomando
per l’adduzione dell’acqua fredda e calda.
Il portoncino di ingresso all’appartamento è del tipo in legno massello.
Le porte interne sono in legno di tipo tamburato e cieco.
I serramenti da finestra sono ad anta doppia con apertura laterale e costituiti da telai in
alluminio portanti vetri doppi.
I serramenti esterni da finestra sono costituiti da tende alla veneziana in alluminio.
I fori finestra sono protetti da delle inferriate in ferro di colore grigio antracite.
L’appartamento presenta altezza media di circa m 2,70.
L’unità immobiliare è così suddivisa:
- piano terra: cucina-soggiorno di 23,50 m² (calpestabili), ripostiglio di 8,66 m²

(calpestabili), bagno di 4,28 m² (calpestabili), camera di 14,18 m² (calpestabili).
La superficie calpestabile totale dell’unità immobiliare risulta essere pari a 50,62 m².
2) Descrizione dell’area scoperta di cui al M.N. 425 sub 5, bene comune non
censibile ai sub 8 - 10 - 11 e 12
L'area scoperta di 970,00 m² di cui al mappale numero 425 sub 5, risulta adiacenti ai tre
lati del fabbricato principale.
Essa costituisce una area scoperta comune tra il capannone e le abitazioni poste ai piani
terra e primo.
Su questa area sono stati realizzati i camminamenti e lo spazio pavimentato destinato a
parcheggio e manovra dei veicoli.
Le aree a parcheggio e manovra dei veicoli, in prossimità degli uffici e degli
appartamenti, sono state realizzate con betonelle in calcestruzzo autobloccanti.
Le aree di stoccaggio dei materiali e manovra dei veicoli, in prossimità dell’officina,
sono state realizzate in calcestruzzo gettato in opera con finitura al quarzo e lisciatura
con frattazzatrice. Non sono presenti aree a giardino.
3) Descrizione dell’ingresso di cui al M.N. 425 sub 9, bene comune non censibile ai
sub 8 - 11 e 12
L'ingresso di cui al mappale numero 425 sub 9, è costituito da un piccolo vano che
mette in comunicazione l’area scoperta esterna con l’appartamento al piano terra ed il
vano scala che sua volta da accesso agli appartamenti al piano primo.
Esso si trova nella parte nord del fabbricato, quella a due piani in prossimità alla
pubblica via Marghera.
La pavimentazione è stata realizzata in piastrelle di ceramica con sfumature che vanno
dal beige al marrone.
Le murature interne sono intonacate a civile e tinteggiate di colore grigio chiaro.
Il serramento esterno da porta, che lo divide dall’area scoperta esterna, è costituito da
struttura in alluminio portante specchiature a vetro.
4) Descrizione del vano scale e del poggiolo di cui al M.N. 425 sub 10, bene comune
non censibile ai sub 11 e 12
Il vano scale ed il poggiolo di cui al mappale numero 425 sub 10, costituiscono un
locale che mette in comunicazione l’ingresso del piano terra con gli appartamenti del
piano primo.
Essi si trovano nella parte nord del fabbricato, quella a due piani in prossimità alla
pubblica via Marghera.

Nel vano scale la pavimentazione è stata realizzata in piastrelle di ceramica con
sfumature che vanno dal beige al marrone.
Le murature interne sono intonacate a civile e tinteggiate di colore grigio chiaro.
Il serramento esterno da porta, che dà sul poggiolo, è costituito da struttura in alluminio
portante specchiature a vetro.
Il poggiolo ha struttura orizzontale in latero-cemento armato e parapetto in calcestruzzo
armato prefabbricato.
Ad un appartamento si accede direttamente dal vano scala mentre all’altro si accede
passando per il poggiolo.
5) Stato di conservazione e di manutenzione
I beni formanti il lotto n. 2 sono nel complesso in discrete condizioni manutentive e
conservative.
6) Impianti
L’unità ad uso abitativo è dotata dei seguenti impianti:
- impianto elettrico;
- impianto citofonico;
- impianto fognario;
- impianto idrico-sanitario;
- impianto di riscaldamento autonomo con convettori ad aria alimentati elettricamente.
In merito alla certificazione energetica si precisa che la porzione di immobile, risulta
edificata in data anteriore al 08/10/2005 e che successivamente a tale data non risulta
siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico Comunale non
sono state rinvenuti né l’attestato di qualificazione energetica, né l’attestato di
certificazione energetica.
7) Superficie commerciali convenzionali delle unità immobiliari oggetto di stima
La superficie lorda commerciale convenzionale risulta:
locali abitabili m² 50,62 x 1,00 = m² 50,62
Superficie totale commerciale convenzionale m² 50,62

DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE
I beni al momento del sopralluogo sono risultati occupati e completamente arredati.
Da una ricerca effettuata presso l’Agenzia Entrate – Ufficio di Montebelluna (TV) ho
riscontrato l’esistenza di un contratto di locazione sottoscritto, tra la ditta esecutata

(proprietaria dell’immobile) e un affittuario.
Il contratto di locazione risulta stipulato in data 01/07/2018, registrato in data
08/08/2018, e con scadenza in data 01/07/2022.
Dato che la registrazione del contratto di locazione è avvenuta in data anteriore alla data
di trascrizione del pignoramento (01/04/2019) il contratto di locazione risulta in corso di
validità, facendolo diventare di fatto opponibile alla procedura di esecuzione
immobiliare.

VERIFICA CONFORMITÀ DEI FABBRICATI AI FINI DELLE
IMPLICAZIONI APPLICATIVE DELLA L.N. 47/85 E SUCCESSIVE
MODIFICHE
Con riferimento al fabbricato oggetto della presente perizia di stima, esso è stato
edificato in forza dei seguenti provvedimenti rilasciati dal Comune di Castelfranco
Veneto (TV) e precisamente:
- Concessione Edilizia in data 23 settembre 1981 n. 10028/314;
- Concessione Edilizia in data 28 febbraio 2002 n. 114;
- Concessione Edilizia in data 11 dicembre 2002 n. 581.
- Dichiarazione di Fine Lavori e richiesta Certificato di Agibilità, Prot. Generale n.
5242, Riferimento Archivio n. 2001/675 presentata in data 20/02/2003, sono decorsi i
termini di legge senza che il Comune abbia emesso provvedimenti di diniego o richieste
di integrazione, per cui il permesso di Agibilità deve intendersi rilasciato per silenzio
assenso.
Verifica di conformità fra stato di fatto e ultimo stato di progetto autorizzato
1) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 8 - Abitazione
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco
Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
2) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 5 - Area scoperta,
bene comune non censibile ai sub 8 - 10 - 11 e 12
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco

Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
3) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 9 – Ingresso, bene
comune non censibile ai sub 8 - 11 e 12
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco
Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
4) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 10 - Vano scale e
poggiolo, bene comune non censibile ai sub 11 e 12
Con la scorta dei grafici di progetto, allegati alla Concessione Edilizia in data 11
dicembre 2002 n. 581, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è
approssimativamente conforme allo stato autorizzato dal Comune di Castelfranco
Veneto, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute
entro i limiti delle tolleranze costruttive.
Verifica di conformità fra stato di fatto e planimetrie catastali
1) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 8 - Abitazione
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 8 è
pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.
2) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 5 - Area scoperta,
bene comune non censibile ai sub 8 - 10 - 11 e 12
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 5 è
pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.
3) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 9 – Ingresso, bene
comune non censibile ai sub 8 - 11 e 12
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 9 è
pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.
4) Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 10 - Vano scale e
poggiolo, bene comune non censibile ai sub 11 e 12
La rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare di cui al M.N. 425 sub 10 è

pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo
scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.

PROVENIENZA IN CAPO ALL’ESECUTATO
L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare ha la seguente provenienza dei beni al
ventennio:
 All’ESECUTATO, gli immobili sono pervenuti in proprietà per dell’atto di
compravendita del 18/10/2006 notaio Giuseppe Sicari di Padova rep. n.
24636/5363, registrato a Padova 1 l’8 novembre 2006 al n. 15301 Serie 1T e
trascritto a Treviso il 09/11/2006 ai n. 55589/31814;
 Alla ditta
, gli immobili erano pervenuti in
proprietà per atto di compravendita del 02/02/1998 notaio Rita Dominijanni di
Castelfranco Veneto rep. 12478 trascritto il 11/02/1998 ai n. 4094/3096.

scoperte 62 m², R.C. € 289,22 - abitazione di tipo economico.
Sono presenti inoltre degli enti comuni, meglio identificati catastalmente:
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
          M.N. 425 sub 5, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
           area scoperta di 970,00 m², comune ai sub 8-10-11-12;
          M.N. 425 sub 9, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
           ingresso, comune ai sub 8-11-12;
          M.N. 425 sub 10, via Marghera n. 5, piano T-1, bene comune non censibile,
           vano scale e poggiolo, comune ai sub 11-12;
Si precisa che l'area coperta e scoperta su cui insiste la porzione di fabbricato in oggetto
è riportata al Catasto Terreni di Castelfranco Veneto al Foglio 52 con la particella 425,
ente urbano, di m² 1782,00.
Il valore di mercato dell’immobile per unità di superficie in euro al metro quadrato sarà
parametrato a quanto indicato nell'Osservatorio del Mercato Immobiliare presente negli
archivi dell'Agenzia delle Entrate interpolato con i valore di immobili consimili
recentemente compravenduti.
I sopra citati beni hanno la superficie lorda convenzionale commerciale di m² 50,62
50,62 m² x 1.100,00 €/m² = € 55.682,00
- deprezzamento secondo i coefficienti di vetustà: tiene in considerazione l'età
fabbricato, le condizioni dell'immobile, lo stato dei luoghi, lo stato manutentivo
complessivo:
€ 55.682,00 x 0,80 = € 44.545,60
VALORE DI MERCATO DEL LOTTO n. 2: € 44.545,60
Inoltre considerata la peculiarità della presente perizia di stima, redatta per consentire la
vendita forzosa del lotto, si considera un abbattimento standard del 20% rispetto al
valore di mercato stimato:
abbattimento standard del 20% = 8.909,12 €
44.545,60 € - 8.909,12 € = 35.636,48 €
che si arrotonda a 36.000,00 €
VALORE BASE D’ASTA DEL LOTTO n. 2 PARI A 36.000,00 € (euro
trentaseimila/00)

ALLEGATI
   1. visura catastale;
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2. elenco subalterni;
   3. elaborato planimetrico;
   4. planimetrie catastali;
   5. estratto di mappa del Catasto Terreni;
   6. estratto del P.R.G./P.I. e della normativa;
   7. autorizzazioni/concessioni edilizie;
   8. permesso di agibilità/abitabilità;
   9. collaudo statico;
   10. atto di acquisto della proprietà;
   11. ispezione ipotecaria;
   12. contratto di locazione o comodato;
   13. scheda identificativa esecutati;
   14. documentazione fotografica dei beni;
   15. scheda sintetica per ordinanza di vendita;
   16. cd-rom contenente elaborato peritale con allegati.
Vedelago, 19/12/2019
                                                    L'ESPERTO STIMATORE
                                                        geom. Fabio Fiorotto

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LOTTO n. 3

Lo scrivente relaziona sui beni che formano il lotto n. 3, costituito da porzione di
fabbricato, adibita ad abitazione, posta al piano primo, con pertinenziali parti ed aree
scoperte comuni ad altre unità immobiliare.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Per l'intero della piena proprietà è intestato all’ESECUTATO
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 13, via Marghera n. 5, piano 1, categoria A/3, classe 3,
consistenza 2,5 vani, superficie catastale totale 43 m², totale escluse aree
scoperte 43 m², R.C. € 206,58 - abitazione di tipo economico.
Sono presenti inoltre degli enti comuni, meglio identificati catastalmente:
CATASTO FABBRICATI, Comune di Castelfranco Veneto, Sezione H, Foglio 3:
 M.N. 425 sub 5, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
area scoperta di 970,00 m², comune ai sub 8-10-11-12;
 M.N. 425 sub 9, via Marghera n. 5, piano T, bene comune non censibile,
ingresso, comune ai sub 8-11-12;
 M.N. 425 sub 10, via Marghera n. 5, piano T-1, bene comune non censibile,
vano scale e poggiolo, comune ai sub 11-12.
Si precisa che l'area coperta e scoperta su cui insiste la porzione di fabbricato in oggetto
è riportata al Catasto Terreni di Castelfranco Veneto al Foglio 52 con la particella 425,
ente urbano, di m² 1782,00.
L'estratto di mappa catastale, le visure catastali, l’elenco subalterni, l’elaborato
planimetrico e le planimetrie catastali, sono allegati alla presente relazione.

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