Legge di stabilità 2016 mutuo e ruolo del notaio rent to buy donazione di casa, problemi e soluzioni successioni e quote, l'infografi ca
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legge di stabilità 2016
mutuo e ruolo del notaio
rent to buy
donazione di casa,
problemi e soluzioni
062016
successioni e quote,
l’infografica
A proposito di noi
IL NOTAIO
Antonio Privitera è notaio dal 2005.
Nato a Milano nel 1966, si laurea all’Università degli Studi nel 1992. Nello stesso anno
studia alla Goethe-Universität di Francoforte sul Meno, dove stabilisce con la Germania un
rapporto culturale e professionale che dura tuttora, come membro dell’associazione Verei-
nigung für den Gedankenaustausch zwischen deutschen und italienischen Juristen e. V.
Dal 1996 è avvocato al foro di Milano: professione che porta avanti per nove anni con il
suo studio.
L’iscrizione al ruolo di notaio arriva nel 2005, nei distretti riuniti di Milano, Busto Arsizio,
Lodi. Inizia a esercitare in due studi: quello di via Podgora a Milano, e a Pieve Emanuele.
È mediatore professionale in controversie civili e commerciali, e membro dell’associazione
Il Trust in Italia, fondata dal professor Lupoi. Grazie a essa acquisisce competenza nella
consulenza e nella redazione di trust: in particolare quelli di famiglia, protezione, garanzia.
LO STUDIO
Questo ebook è un progetto di Antonio Privitera.
Lo studio del notaio Antonio Privitera realizza un progetto dove il ruolo del notaio riflette
esigenze e cultura contemporanee: per noi, la capacità di ascolto diventa elemento fonda-
I suoi contenuti sono tratti dal nostro blog (antonioprivitera.it/blog),
mentale del rapporto con il pubblico.
e hanno licenza Creative Commons di tipo
Attribuzione-Non commerciale-Non opere derivate 3.0
Con una squadra di collaboratori qualificati, esperienze in ogni ambito dell’attività notarile
[http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/deed.it]
e legale, la possibilità di dialogare anche in inglese, francese e tedesco, lo studio riflette
infatti un’idea precisa della professione di notaio: aiutare persone e aziende a rendere più
semplice ciò che sembra complicato.
Realizzato a giugno 2016.
La nostra struttura tecnologica è pensata per ridurre l’impatto ambientale e i costi dovuti
Notaio Antonio Privitera
al consumo di carta e inchiostro – riducendo così anche i costi a carico dei clienti.
Milano - corso di Porta Vittoria, 28
Indice
8
LEGGE DI STABILITÀ 2016
12
CHIEDERE IL MUTUO
in pillole: agevolazioni, interessi, durata e ruolo del
acquisto in leasing, imu e tasi notaio
16
CAMBIO DEL MUTUO
18
RENT TO BUY
20
DONAZIONE DI CASA
ed estinzione anticipata: l’acquisto con riscatto e problemi nella circolazione
come fare dell’affitto immobiliare
24
ACQUISTO DI CASA
28
CASA PAGATA DAI GENITORI
che proviene da donazione: ci sono problemi a
soluzioni possibili rivenderla?
LEGGE DI STABILITÀ
2016 IN PILLOLE:
AGEVOLAZIONI,
ACQUISTO IN LEASING,
IMU E TASI
antonioprivitera.it
8 9
2. AGEVOLAZIONI PRIMA CASA 300.000 euro per l’acquisto di un immobile
Può acquistare con le «agevolazioni prima residenziale da dare in affitto concordato.
Dalle tasse sulla prima casa alle agevolazioni per il suo
casa» anche chi possiede già un’altra casa 4. PROROGA DELLE DETRAZIONI
acquisto (anche in leasing), ecco cosa introduce la nuova
acquistata con le agevolazioni, purché SUGLI INTERVENTI PER LA CASA
legge di stabilità. questa casa sia alienata entro un anno Proroga al 31 dicembre 2016 delle
dalla data dell’atto per l’acquisto della detrazioni per recupero edilizio (50%) per il
nuova casa (comma 55 Ls). risparmio energetico e per il bonus mobili
La «legge di stabilità» 2016ǡtocca Esempi Possibili problemi (65%).
diversi ambitiǡche riguardano la casa: - Padre, residente a Milano in apparta- - Il credito di imposta è perso o semplice- Cessione del credito per gli interventi
dall’acquisto al comodato, passando mente non più utilizzabile per il riacqui- di riqualificazione energetica nelle parti
mento di terzi (per esempio della mo-
per la ristrutturazione e arrivando all’op- comuni ai fornitori che effettuano gli
glie) possiede unicamente un immo- sto, ma utilizzabile in dichiarazione dei
portunità del leasing abitativo. interventi (comma 74 Ls)
bile a Milano dove vive il figlio redditi?
Proviamo a riassumere i punti principali.
- Padre, residente a Milano in apparta- - Valutare sempre se non è più convenien- 5. BONUS PER «GIOVANI COPPIE»
1. IMU E TASI mento di sua proprietà, possiede un te l’intestazione temporanea a terzi in at- Le coppie (anche di fatto) da almeno
Imu e Tasi ridotte al 50% per il comodato altro immobile a Milano dove vive il tesa di vendita. tre anni, dove una delle due persone ha
di unità concesse in comodato da un figlio. 3. DETRAZIONE DELL’IVA PER meno diǡ 35 anni, seǡ acquistano un’unità
soggetto passivo a parenti in linea retta Possibili problemi IMMOBILI IN CLASSE A O B immobiliare da adibire ad abitazione
di primo grado, che le utilizzano come
LEGGE DI STABILITÀ 2016 IN PILLOLE
- La riduzione si applica anche alle per- VENDUTI DAL COSTRUTTORE principale beneficiano di una detrazione del
abitazione principale (escluse quelle in 50% sulle spese per l’acquisto di mobili di
tinenze ? Il 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di
categoria A/1, A/8 e A/9 – Comma 10 arredo, nel limite massimo di 16 mila euro
- Se l’unico immobile è cointestato ? Se abitazione in classe energetica A o B
Ls) (comma 75 Ls).
l’immobile cointestato a padre e figlio ceduta da un’impresa entro il 31 dicembre
Condizioni perché ereditato è abitato da uno solo 2016 potrà essere detratto dall’Irpef dovuta 6. LEASING ABITATIVO
- Il contratto di comodato deve essere dei comproprietari? Comodato di quo- dall’acquirente in 10 quote annuali (comma È introdotta una detrazione del 19% dei
registrato ta? 56 Ls). canoni di affitto con l’importo massimo
- Il comodante risiede nello stesso Co- È indifferente che sia acquistata come di 8.000 euro annui e di 20.000 euro per il
Sempre a proposito di Imu e Tasi
mune in cui è situato l’immobile con- prima o seconda casa (IVA al 4% o al 10%): prezzo di riscatto, da parte di utilizzatori di
- Dal 2016 niente più Imu e Tasi sulla l’unico requisito è la classe energetica.
cesso in comodato età inferiore ai 35 anni e con reddito non
prima casa (compresa la quota inqui- Può indurre il costruttore a esercitare
- Il comodante possiede un solo im- superiore a 55.000 euro (per i soggetti di
lini o comodatario – commi 11-16 Ls ) l’opzione Iva anche se sono decorsi cinque
mobile in Italia o possiede un altro età maggiore il bonus è dimezzato).
- Prima casa ai fini Imu e Tasi è quella anni dalla fine lavori.
immobile adibito a propria abitazio- L’atto di acquisto con leasing sconta
costituente la dimora principale del Il Decreto legge «sblocca Italia» (12
ne principale nello stesso comune l’imposta di registro agevolata del 1,5%
soggetto passivo di imposta settembre 2014 numero 133 articolo
dell’immobile concesso in comodato (ipotecaria e catastale fisse) se l’utilizzatore
- Sconto del 25% su Imu e Tasi per abi- 21) per le vendite a privato da parte di
- Il comodatario (parente in linea retta di ha i requisiti per le agevolazioni «prima
tazioni affittate a canone concordato impresa costruttrice introduce, fino al 31
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primo grado) deve utilizzare l’immobi- casa».
(commi 53-54 Ls). dicembre 2017, una deduzione a favore
le in comodato come propria abitazio-
dell’acquirente pari al 20% del prezzo di
ne principale.
acquisto nel limite massimo di spesa di
10 11
CHIEDERE IL MUTUO.
INTERESSI, DURATA
E RUOLO DEL NOTAIO
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12 13
Interessi e durata sono due degli aspetti principali di cui I piani di ammortamento più lunghi consen- le variazioni conseguenti all’oscillazione del
tono di avere singole rate di importo mino- tasso di interesse.
tenere conto quando si sceglie il mutuo. E dal punto di
re, ma comportano un maggiore importo di IL RUOLO DEL NOTAIO
vista contrattuale, il notaio è importante per consigliare le interessi versati alla banca – che compen-
Quando si deve fare un mutuo il ruolo del
soluzioni più adatte alla situazione. sa così il maggiore “rischio” a proprio cari-
notaio è centrale: non solo perché previsto
co. All’inverso, piani più corti hanno importi
dalla legge (infatti l’ipoteca è iscritta nei re-
di rate maggiori e interessi minori.
gistri immobiliari), ma anche per consiglia-
Così, quando si sceglie la durata del mu-
DUE CONCETTI FONDAMENTALI: dei parametri di indicizzazione re le soluzioni contrattuali più adatte alla
tuo si deve valutare innanzitutto la pro-
situazione.
CHIEDERE IL MUTUO: INTERESSI, DURATA E RUOLO DEL NOTAIO
INTERESSI E DURATA - misto, quando il tasso di interesse può
pria capacità di fare fronte all’impegno. È
variare da fisso a variabile o viceversa, a Dal punto di vista pratico il notaio
Quando si sceglie un mutuo bisogna pre- consigliabile programmare con prudenza i
scelta di chi ha fatto il mutuo (anche più - controlla la validità del contratto
stare attenzione a due aspetti: interessi e propri investimenti: in base alle esigenze,
volte durante il contratto). - si assume nei confronti della banca la
durata. Gli interessi, in sostanza, sono ciò certo, ma anche alle capacità economiche
Alcuni tipi di mutuo a tasso variabile preve- responsabilità sulla proprietà e la libertà
che si paga in più rispetto alla cifra ottenuta (sia attuali che in previsione futura). Per
dono un tasso di interesse massimo che ipotecaria dell’immobile concesso in ga-
in prestito, mentre la durata è il tempo con- iniziare a farsi un’idea e giocare un po’ con
non può essere superato, oppure un tasso ranzia
cesso per restituire il prestito. gli scenari possibili si può usare anche uno
minimo sotto il quale l’interesse applicabile - controlla l’esistenza di eventuali clauso-
INTERESSI non potrà mai scendere. dei simulatori di mutuo disponibili su inter-
le vessatorie a danno del cliente
Nel mutuo il tasso degli interessi è indicato Il tasso di mora è invece applicato in caso net (come quello di facile.it, ma ce ne sono
- impedisce le frodi a danno della banca
in percentuale. Può essere di mancato o ritardato pagamento di una molti altri).
e del cliente.
- fisso, quando non cambia per tutta la rata: di solito è superiore a quello ordinario. Il piano d’ammortamento più diffuso è
Oltre a questo, può aiutare chi compra casa
durata del mutuo (chi lo sceglie avrà rate Si applica alle rate non pagate, composte quello “alla francese”, che prevede il rim-
con le competenze legali e l’esperienza, in-
costanti che non subiranno modifiche e da capitale e interessi (ma di norma i con- borso degli interessi con metodo scalare.
sieme alla capacità di ascolto: per esempio,
variazioni) tratti di mutuo vietano espressamente il Si iniziano a pagare rate di mutuo compo-
eliminando le clausole che possono provo-
- variabile, quando cambia nel corso del cosiddetto anatocismo: la maturazione di ste soprattutto da interessi (e in minima
care squilibri nel contratto. E traducendo
tempo, in base a parametri di indicizza- interessi sugli interessi). parte da quote del capitale), mentre nella
le necessità del cliente in accorgimenti e
zione. Questi parametri sono determinati Per legge i tassi di interesse applicati ai seconda parte le rate sono composte da
integrazioni utili a equilibrarlo.
con criteri di obiettività e certezza, come contratti di mutuo non possono superare una quota di capitale maggiore, e da una
Ecco perché è sempre meglio rivolgersi al
per esempio l’Euribor (quotazione media soglie massime di valore stabilite dalla leg- minore quota di interessi. Come tutti i pia-
notaio con un po’ di anticipo: per avere (e
di tassi variabili rilevabili con criteri di ge, così chi fa un mutuo ha la garanzia che i ni, ha pro e contro (tra i contro, dal punto
dare) tempo di verificare e valutare tutti gli
obiettività sul mercato finanziario della tassi praticati non sono “da usura”. di vista del cliente, il fatto che se si pagano
aspetti del contratto senza affanni.
UE) o il tasso BCE (fissato dalla Banca più interessi all’inizio: di conseguenza con
DURATA: IL TIPO DI RATA Se invece ci si riduce all’ultimo momento, si
Centrale Europea). Chi lo sceglie sarà il passare del tempo è meno conveniente
La durata del mutuo si vede dal cosiddetto è spesso costretti ad accelerare le pratiche
esposto alle variazioni di mercato del tas- estinguere in anticipo il mutuo). Se si sce-
piano di ammortamento, cioè il piano det- pur di arrivare senza ritardi alla concessio-
so di riferimento. Semplificando, il rischio glie un mutuo a tasso fisso, il piano di am-
tagliato di rimborso del mutuo, calcolato ne del mutuo. E in questo caso la qualità
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è nel fatto che solo a posteriori si può sa- mortamento non potrà variare nel corso del
rata per rata. La cadenza della rata si può del contratto ne può risentire.
pere se la scelta ha portato a risparmiare finanziamento. Nel caso di mutuo a tasso
scegliere: le più comuni sono quelle mensi-
o meno, in base all’effettivo andamento variabile il piano di ammortamento subisce
li, trimestrali, semestrali.
14 15
Il mutuo per comprare casa si può estinguere in anticipo
(è previsto dalla legge) o cambiare: in quest’ultimo caso,
per farlo ci sono diverse possibilità.
3. Surroga del mutuo (o “portabilità Oggi i mutui concessi da istituti finanziari,
CAMBIO DEL MUTUO ED dell’ipoteca”) banche ed enti di previdenza obbligatoria
ESTINZIONE ANTICIPATA. In questo caso chi ha già un mutuo ottiene come Inail o Inps, non possono più
prevedere penali o commissioni in caso
da un’altra banca un nuovo finanziamento a
COME FARE condizioni economiche migliori, allo scopo di estinzione anticipata, se sono dati a
di persone fisiche (non società, quindi) per
- estinguere il debito esistente acquistare o ristrutturare immobili che
- “sostituire” la vecchia banca con la nuo- servono come abitazione, o per svolgere
va in tutte le garanzie che riguardavano il attività economiche e professionali.
precedente contratto – compresa l’ipote- Nel caso in cui è inveceǡprevista una penale
ca già attiva. per l’estinzione anticipata, il contratto dovrà
Il limite della portabilità è soprattutto comunque stabilirne l’entità e mostrare in
uno: il nuovo importo finanziato deve un esempio la formula per calcolarla.
coincidereǡ perfettamente con il debito E se invece si deve estinguere un mutuo
residuo del vecchio mutuo. sottoscritto prima del febbraio 2007,
CAMBIARE IL MUTUO casi bisogna estinguere quello vecchio e Un’ultima nota: le spese per l’operazione di dove era ancora prevista una penale
stipulare un nuovo finanziamento – con surroga sono per legge poste a carico della per l’estinzione? Anche in questo caso è
Cambiare il mutuo è possibile: si può
la relativa iscrizione di una nuova ipoteca, nuova banca mutuante. possibile chiedere e ottenere dalla banca
decidere di variare le condizioni del mutuo
oltre a costi e controlli di legalità collegati. uno “sconto” sulla penale stessa, secondo
già sottoscritto per migliorare le condizioni ESTINZIONE ANTICIPATA
parametri che sono stabiliti dalla legge.
economiche del contratto. 2. Rinegoziazione Nei contratti di cosiddetto «credito
Per farlo, ci sono principalmente tre modi. È l’accordo tra banca e cliente per fondiario» (di mutuo per l’acquisto o
1. Mutuo di sostituzione modificare alcune condizioni del contratto ristrutturazione della casa), la legge dà
Quando si estingue il mutuo vecchio, di mutuo: di solito si tratta della durata e la possibilità a chi ha acceso il mutuo di
per aprirne uno nuovo.ǡ Perché farlo? Di del tasso di interesse. Questa modifica ha restituire il mutuo stesso in anticipo, in tutto
solito, per avere condizioni finanziarie più però un limite importante, perché bisogna oppure in parte. In sostanza, si restituisce
favorevoli. E magari per ottenere la liquidità rispettare l’importo del debito residuo alla banca il capitale rimanente del mutuo
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necessaria a soddisfare necessità diverse. del vecchio mutuo, nel momento in cui si (quello che non è ancora stato erogato),
Il nuovo mutuo si può sottoscrivere con la sottoscrive la modifica. senza pagare gli interessi maturati fino a
stessa banca o con un’altra: in entrambi i quel momento.
16 17
Un colpo d’occhio per riassumere gli aspetti principali del
rent to buy: un contratto che può mettere d’accordo gli
interessi di chi vende e chi compra.
Il rent to buy è un contratto che dà la pos- Si tratta di un accordo che si snoda in due
sibilità di riscattare i costi sostenuti per momenti:
l’affitto di una casa con il suo successivo - il potenziale acquirente prende in affitto
acquisto. Così, si può comprare la casa la casa e paga il canone: in questa fase è
dove si è già entrati in affitto pagando la dif- un normalissimo affittuario
ferenza tra il suo prezzo e quanto si è fino - in un secondo momento, potrà però
a quel momento versato per il canone (in acquistare la casa (per sua decisione o
tutto o in parte, a seconda degli accordi). per obbligo, a seconda degli accordi) pa-
In questo modo, l’affitto si trasforma ide- gando una somma aggiuntiva a saldo
almente in un acconto. È questoǡil motivo del prezzo, che tiene conto – almeno in
per cui l’interesse italiano per il rent to buy è parte – di quanto già anticipato nel corso
RENT TO BUY, andato di pari passo con la contrazione del della prima fase.
mercato immobiliare e la difficoltà di avere I contratti rent to buy sono strumenti dutti-
L’ACQUISTO CON prestiti dalle banche. li: tempi, modalità e importi dei pagamenti
in entrambe le fasi sono concordati dalle
RISCATTO DELL’AFFITTO QUALI SONO I VANTAGGI?
parti in base ai loro concreti interessi. Ogni
Il rent to buy concilia gli interessi di chi ven-
caso fa storia a sé, e di solito l’accordo è
de e di chi compra:
definito a partire dalle specifiche esigenze
- consente di rinviare a un momento fu-
di chi compra e chi vende.
turo gli effetti finali di un’operazione di
Nel caso più comune, si tratta di un priva-
compravendita (l’acquisto, insomma),
to che acquista da un costruttore – anche
ma nel frattempo dà modo ai potenziali
perché sembra che i costruttori siano più
acquirenti di avere subito a disposizione
interessati a vendere con questa formula,
la casa. E se poi la acquistano, recupera-
alleviando così i problemi dell’invenduto,
no (in tutto o in parte) le spese dell’affitto
che da qualche anno mette alla prova il
- allo stesso modo, chi vende casa può
settore del “nuovo” – ma non solo: il rent to
trovare con più facilità gli acquirenti (per
buy inizia ad essere proposto anche da altri
quanto potenziali) e iniziare subito a gua-
soggetti passivi iva oppure a privati.
dagnare qualcosa dalla sua proprietà.
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COME FUNZIONA?
Il principio di base è quello già introdotto:
l’acquisto con riscatto dell’affitto.
18 19
DONAZIONE DI CASA
E PROBLEMI NELLA
CIRCOLAZIONE
IMMOBILIARE
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20 21Acquistare una casa che proviene da una donazione stata proposta e trascritta entro dieci la donazione e soddisfarsi sul suo, di pa-
può comportare qualche rischio. In particolare, quello di anni dall’apertura della successione trimonio. Solo nel caso di insolvenza po-
vedersi costretti a restituirla ai “legittimari”, persone a cui - l’acquisto del bene da parte del terzo trà ottenere la restituzione dell’immobile
la legge riserva una quota di eredità. (la persona che l’ha comprato da chi ha - l’acquirente terzo può liberarsi dall’ob-
ricevuto la donazione) resta efficace e bligo di restituire l’immobile pagando al
La legge riserva ai “legittimari” (coniugi, nio dalla trascrizione della donazione).
non più contestabile se la riduzione è legittimario l’equivalente in denaro del
figli, ascendenti) una quota minima di RISCHI
DONAZIONE DI CASA E PROBLEMI NELLA CIRCOLAZIONE IMMOBILIARE
presentata dopo venti anni dalla trascri- danno accertato dal giudice in sede di
eredità. Questa quota non può essere
In sostanza, la prima condizione per zione della donazione (in questo caso riduzione.
danneggiata per mezzo di una donazione
rischiare di vedersi recuperato un bene che resta l’obbligo da parte di chi ha ricevuto RIASSUMIAMO
fatta in vita da chi lascia l’eredità: ecco
arriva da una donazioneǡè questa: la donazione di compensare in denaro il
perché se si riceve una casa che proviene Quindi, ritornando al punto da cui eravamo
- chi l’ha donato, alla sua morte, non la- legittimario danneggiato. Ma in caso di
da unaǡdonazione, lo scenario può portare partiti, le ragioni per cui può essere
scia un patrimonio ereditario sufficien- insolvenza di chi ha ricevuto la donazio-
con séǡalcuni rischi.ǡVediamo quali. pericoloso acquistare (e, di conseguenza,
te a soddisfare le quote dei legittimari ne, il legittimario non potrà più richiedere
PROBLEMI PRATICI problematico vendere) un bene che
(oppure non li haǡbeneficiati prima della ai successivi acquirenti la restituzione
proviene da una donazione sono queste:
Inquadriamo la questione a partire da morte con altre donazioni) dell’immobile). Lo stesso limite dei venti
- chi acquista potrà perdere l’immobile.
esempi pratici. - i legittimari danneggiati decidono di anni è previsto per le ipoteche nel frat-
Può succedere se chi ha fatto la dona-
- Il proprietario della casa ricevuta con una agire in giudizio (di conseguenza, non si tempo iscritte sull’immobile: restano
zione è ancora in vita e non sono ancora
donazione la deve vendere: tuttavia, chi tratta di qualcosa che avviene «in auto- così efficaci tutte quelle ipoteche iscrit-
passati venti anni dalla donazione, op-
la vuole acquistare corre il pericolo di do- matico»). te venti anni prima della presentazione
pure se è deceduto e non sono trascorsi
verla restituire a seguito di un’azione da Il bene donato può infatti essere recupera- dell’azione di riduzione. Dobbiamo però
dieci anni dall’apertura della successio-
parte dei legittimari (563 cc, Azione con- to con le cosiddette azioni di riduzione. tenere a mente che ai sensi di legge il
ne, senza che tutti i legittimari abbiano
tro gli aventi causa dai donatari soggetti Riassumendo: scopo di questa azione è coniuge e i parenti in linea retta di chi
ancora rinunciato all’azione di riduzione
a riduzione: “Se i donatari contro i quali di recuperare i beni donati (o lasciati per ha fatto la donazione possono opporsi
o comunque all’azione di restituzione
è stata pronunziata la riduzione hanno testamento) presso chiunque si trovino. alla donazione stessa entro vent’anni
contro i terzi (e se non perde l’immobile,
alienato a terzi gli immobili donati e non Questa azione può essere fatta non da quando è avvenuta. Lo possono fare
potrebbe comunque vedersi costretto a
sono trascorsi venti anni dalla trascri- solo contro chi ha ricevuto la donazione con un atto stragiudiziale notificato e
rimborsare in denaro il legittimario)
zione della donazione, il legittimario può (o è beneficiario di una disposizione trascritto nei confronti di chi ha fatto la
- sarà difficile trovare una banca disposta
chiedere … ai successivi acquirenti … la testamentaria), ma anche contro i donazione (e dei suoi «aventi causa»): in
a concedere un mutuo per l’acquisto di
restituzione degli immobili“. successivi acquirenti del bene. Ci sono questo modo lo scopo è di sospendere
un immobile che proviene dalla donazio-
- Il proprietario della casa deve fare un mu- però alcuni limiti e condizioni. nei loro confronti il normale decorso del
ne su cui sarà iscritta l’ipoteca in garan-
tuo con garanzia ipotecaria: ma la banca RECUPERO DEL BENE DONATO: ventennio e conservare così l’azione di
zia, perché la stessa ipoteca potrà risul-
rischierebbe anch’essa di vedere la casa LIMITI E CONDIZIONI restituzione contro i terzi per altri venti
tare inefficace.
recuperata dal legittimario (561 cc: “Gli Quali sono le condizioni e i limiti per il anni dalla data dell’opposizione
immobili restituiti in conseguenza della recupero del bene donato da parte del - prima di rivolgersi all’acquirente terzo per
riduzione sono liberi da ogni peso o ipo-
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legittimario che è stato vittorioso nell’azione la restituzione dell’immobile donato, il le-
teca di cui il legatario o il donatario può di riduzione? gittimario leso (e vittorioso nell’azione di
averli gravati” salvo il decorso del venten- - La domanda di riduzione deve essere riduzione) dovrà rivolgersi a chi ha fatto
22 23Vediamo quali sono le possibili soluzioni per evitare che
la donazione crei problemi nella circolazione immobiliare,
soppesandone i vantaggi e i limiti.
SOLUZIONI POSSIBILI: bene si può corrispondere al legittimario
FIDEIUSSIONE BANCARIA O danneggiato l’equivalente in denaro del
ASSICURATIVA danno accertato!).
Si garantisce l’acquirente con una garanzia Limiti
fideiussoria rilasciata da una banca o - Il costo della garanzia, soprattutto se la
da un’impresa assicuratrice: il termine donazione è recente: in quel caso si deve
coincide con la scadenza dei vent’anni a garantire una lunga finestra temporale
partire dalla stipula della donazione. - durante i vent’anni potrebbero presen-
Una nota preliminare: si ritiene (anche tarsi altri legittimari rispetto a quelli che
in giurisprudenza) che la garanzia hanno rinunciato all’azione di opposizio-
fideiussoria non può essere prestata né da ne: e se decidono di opporsi alla dona-
chi ha ricevuto la donazione (inutile, perché zione, nei loro confronti decorre un altro
ACQUISTO DI CASA il recupero del bene presso l’acquirente ventennio.
CHE PROVIENE DA “terzo” presuppone per legge che proprio
chi ha ricevuto la donazione sia insolvente)
SOLUZIONI POSSIBILI: RINUNCIA
ALL’AZIONE DI RESTITUZIONE
DONAZIONE: SOLUZIONI né da chi ha fatto la donazione o dagli
Abbiamo visto che il legittimario
altri legittimari (opzione nulla, perché
POSSIBILI sarebbe considerata elusiva del divieto di
danneggiato dalla donazione, dopo la
morte di chi ha donato, può decidere entro
rinunciare ai propri diritti di legittima prima
dieci anni dall’apertura della successione di
dell’apertura della successione).
agire “in riduzione” contro chi ha ricevuto
Vantaggi
la donazione. Lo scopo è di ottenere una
1. Strumento utile ed efficace se associato sentenza che dichiara l’inefficacia nei
alla rinuncia all’azione di opposizione degli suoi confronti della donazione: nel caso
altri legittimari (che garantisce il trascorrere di vittoria, la legge gli riconosce un’altra
del ventennio senza interruzioni). In questo azione, definita di restituzione. Serve nel
caso permette infatti al terzo acquirente caso in cui chi ha ricevuto la donazione
di recuperare l’importo necessario per è insolvente e non possiede altri beni per
pagare al legittimario l’equivalente in “risarcire” il legittimario: in questo caso,
denaro del danno accertato dal giudice in permette di recuperare i beni donati anche
sede di riduzione, ed evitare così l’obbligo di
antonioprivitera.it
presso altri (ma ricordiamo ancora una
restituire l’immobile (ricordiamoci sempre volta che l’azione di restituzione presso
che in alternativa alla restituzione del terzi è possibile solo se non sono ancora
24 25trascorsi venti anni dalla donazione). vietata dalla legge) sono azioni stretta- febbraio 2014) il contratto di risoluzione tennale del bene
Alla luce di questo scenario (e restando mente connesse e funzionali tra loro. per “mutuo consenso” (di una precedente - È diventato un negozio meno oneroso di
comunque fermo il divieto per i legittimari Soprattutto, non c’è un consolidato orien- donazione) concretizza un atto autonomo un tempo: sconta le imposte di registro,
di rinunciare all’azione di restituzione) non tamento giurisprudenziale per la sua am- che è stipulato dalle originarie parti (ovvero ipotecaria e catastale nella sola misura
pochi autori ritengono che i legittimari missibilità: dal donante e dal donatario o dai loro eredi) fissa di 200 euro ciascuna (questo, grazie
potrebbero rinunciare – anche quando chi - il rischio è che nonostante questa rinun- con lo scopo di eliminare un precedente alla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n.
ha fatto la donazione è ancora in vita – cia i legittimari ottengano dal giudice contratto (di donazione). Per effetto di 20/E del 14 febbraio 2014, che abbiamo già
all’azione di restituzione nei confronti dei una sentenza che dichiara – tra l’altro – questo atto, a loro volta gli effetti prodotti citato: prima di essa molti uffici dell’Agenzia
successivi acquirenti. la nullità della rinuncia all’azione di resti- dall’originario contratto (di donazione) sono delle Entrate consideravano il negozio riso-
A sostegno di questa tesi si è pronunciato tuzione (tutto questo potrebbe accadere eliminati ab origine in quanto il donante è lutorio come un ri-trasferimento del bene, e
di recente il Tribunale di Torino (con la alla morte di chi ha fatto la donazione, ripristinato nella proprietà e nel possesso di conseguenza era sottoposto a imposte
CASA CHE PROVIENE DA DONAZIONE; SOLUZIONI POSSIBILI
sentenza del 26 settembre 2014), che se i legittimari agiscono in riduzione e in del bene donato con decorrenza dall’atto di registro, ipotecarie e catastali in misura
ha ritenuto lecita la rinuncia all’azione di caso di vittoria chiedono la restituzione di donazione eliminato (ossia con effetti proporzionale, con costi spesso importanti).
restituzione verso i terzi aventi causa dal del bene anche presso i successivi ac- retroattivi). In questo caso è risolta la Limiti
donatario, prima della morte del donante. quirenti) precedente donazione e quindi eliminata la
- Deve essere per forza concluso prima
Vantaggi - bisogna sempre considerare che prima provenienza donativa: la vendita del bene
della vendita del bene donato: come ab-
del ventennio dalla donazione possono sarà stipulata non già con l’ex donatario
- Basta una semplice dichiarazione di rinun- biamo visto, questo negozio non è opponi-
presentarsi altri legittimari che non han- ed ex proprietario, bensì con l’ex donante
cia da inserire nello stesso atto di donazione bile ai terzi aventi causa del donatario. Così
no rinunciato. ritornato a essere il legittimo proprietario
(o in seguito, con un atto separato) nell’ipotesi in cui il donatario abbia venduto
SOLUZIONI POSSIBILI: del bene. Un’ultima nota: l’eliminazione
- costi contenuti a qualcuno l’immobile, che poi decide di
RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE del contratto e il ripristino della situazione
- renderebbe il bene di più facile circolazio- rivenderlo a sua volta a un’altra persona
PER MUTUO CONSENSO precedente alla donazione non può
ne da subito, senza dover attendere vent’an- (senza che siano ancora passati venti anni
però pregiudicare i diritti nel frattempo
ni (il legittimario che rinuncia all’azione di È il rimedio oggi più utilizzato e collaudato. dalla donazione) non si potrà più risolvere
riconosciuti ai terzi. Per esempio, se chi
restituzione, infatti, potrà dopo la morte del Si tratta di un contratto tra chi ha fatto e il contratto di donazione perché nella cate-
ha ricevuto la donazione avesse iscritto
donante agire in riduzione contro chi ha ri- chi ha ricevuto la donazione, da stipulare na delle provenienze si è inserita la vendita
ipoteca sul bene donato, oppure avesse
cevuto la donazione e chiedere allo stesso prima della vendita della casa a un terzo, tra chi ha ricevuto la donazione e il primo
subito un pignoramento, questa risoluzione
la compensazione del danno ricevuto, ma con cui si risolve il contratto di donazione acquirente
non sarà opponibile al creditore ipotecario
non potrà più recuperare il bene presso terzi fatto a suo tempo. In sostanza, si ripristina - il bene sarà venduto dall’ex donante, e
o al pignoramento in quanto iscritti prima
diversi da chi ha ricevuto la donazione) così, in maniera retroattiva, la situazione sarà lui a incassare il relativo prezzo. Il
della risoluzione.
Limiti precedente alla donazione: chi ha fatto la contratto risolutorio ha infatti la funzione
donazione ritorna proprietario del bene, Vantaggi di eliminare la precedente donazione e
- Non è un rimedio condiviso all’unani-
perché in sostanza è il negozio concluso - Rimedio più utilizzato e collaudato non di modificarne l’oggetto (per esem-
mità “in dottrina”: molti ritengono ancora
in precedenza tra lui e chi ha ricevuto la - È stata ammessa anche in giurispruden- pio, non si può fare in modo che “al posto
che prima della morte del donante non
donazione. Vediamo qualche aspetto più za la sua ammissibilità come negozio ri- dell’immobile ti dono il ricavato dalla sua
si può rinunciare neanche all’azione di
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tecnico. Come affermato dalla Cassazione solutorio per eliminare il precedente con- vendita”).
restituzione contro terzi, visto che que-
(e ora confermato anche dall’Agenzia delle tratto di donazione, che di conseguenza
sta azione e l’azione di riduzione (per cui
Entrate con la risoluzione n. 20/E del 14 non figurerà più nella provenienza ven-
questo tipo di rinuncia è espressamente
26 27CASA PAGATA
DAI GENITORI: CI
SONO PROBLEMI A
RIVENDERLA?
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28 29In questi casi resta spesso un dubbio: si può incorrere il pagamento del prezzo direttamente dal espressamente da un atto pubblico che
nelle complicazioni che riguardano le case ricevute suo conto. In questi casi il precedente tra- l’immobile nella sostanza fu acquistato dal
in donazione? La risposta è no, ma bisogna osservare sferimento del denaro potrebbe essere ri- figlio per mezzo di una donazione indiretta
tenuto una vera e propria donazione di de- ricevuta dai genitori, e della quale dovrà te-
qualche accorgimento.
naro, e ritenuta nulla per difetto di forma (le nersi conto in sede di divisione ereditaria.
Uno scenario piuttosto comune: un giova- ogni suo successivo avente causa, per esem- donazioni dirette, anche di denaro, devono ALTRE SITUAZIONI COMUNI
ne compra casa e i genitori gli danno una pio la banca che riceve ipoteca a garanzia del infatti risultare da un atto pubblico notarile
Ci sono altre situazioni considerate “dona-
mano, pagandone il costo – tutto o in parte. finanziamento per il suo acquisto – possano con la presenza di testimoni: operazione,
zioni indirette”, che non creano problemi
In questi casi, resta spesso un dubbio: si temere di subire conseguenze negative da questa, che sicuramente non è vietata ma
alla circolazione immobiliare:
può incorrere nelle complicazioni che ri- eventuali liti ereditarie. comporterebbe un’ulteriore spesa, perché
- acquistare l’immobile a un prezzo inferio-
guardano le case ricevute in donazione, se Infatti l’immobile acquistato non è trasferito a obbligherebbe la stipula di un precedente
re al suo valore di mercato: anche in que-
CASA PAGATA DAI GENITORI: PROBLEMI A RIVENDERLA?
in futuro si deve rivendere la casa? titolo donativo dal patrimonio del genitore (in e ulteriore atto notarile per la donazione di
sto caso si parla di donazione indiretta,
La risposta è no (basta tenere a mente cui formalmente la casa non è mai entrata) al denaro)
perché attraverso lo strumento formale
qualche piccolo accorgimento). patrimonio del figlio, ma è “passato” diretta- - Precisare nel contratto di compravendita
della vendita si è realizzata indirettamen-
mente dal patrimonio del venditore a quello che le somme (o parte di esse) necessarie
PERCHÉ NON SI TRATTA DI UNA te una donazione per la parte del valore
del figlio, con una vera e propria vendita. La per l’acquisto sono state messe a disposi-
DONAZIONE non pagato
giurisprudenza ha infatti stabilito che l’immo- zione dai genitori a titolo di liberalità indi-
Non c’è infatti nessun problema di circolazio- - acquistare l’immobile con un contratto a
bile donato può essere oggetto di azione di retta (senza la necessità che i genitori in-
ne degli immobili se ad acquistare casa è il favore di un terzo. Per esempio: France-
restituzione solo se è effettivamente e for- tervengano formalmente all’atto di vendita
figlio, con somme che tuttavia saranno paga- sca ha acquistato la casa da Marco, pa-
malmente passato dal patrimonio del genito- e lo sottoscrivano, visto che si tratta di un
te al venditore direttamente dai suoi genitori. gandone il prezzo e stabilendo nello stes-
re che lo ha donato a quello del figlio che lo ha negozio indiretto che non necessita della
Così facendo, i genitori adempiono a un ob- so contratto che il trasferimento della
ricevuto in dono. loro presenza e sottoscrizione).
bligo altrui, quello del pagamento del prezzo. proprietà del bene è in favore di Stefania.
Nel caso della “donazione indiretta”, invece, Questa precisazione gioverà a tutti:
Questa operazione è giuridicamente definita In questo modo Stefania, indirettamente
l’immobile è formalmente e tecnicamente - al figlio, evitando che il fisco possa presu-
«donazione indiretta»: il genitore invece di ac- e attraverso un contratto di vendita inter-
acquistato e intestato direttamente a nome mergli e contestargli un reddito non dichia-
quistare direttamente il bene e poi donarlo al corso tra Francesca e Marco, ha ricevuto
del figlio, che riveste nel contratto di compra- rato (è vero che anche in assenza di tale
figlio, mette a sua disposizione il denaro ne- a titolo di donazione indiretta l’immobile
vendita il ruolo di parte acquirente. precisazione il figlio acquirente potrà sem-
cessario all’acquisto.Operazione che senza - rinunciare al proprio diritto di usufrutto in
pre dimostrare al fisco, attraverso le risul-
dubbio arricchirà a titolo donativo il figlio (per- ACCORGIMENTI favore del nudo proprietario, che in que-
tanze bancarie, che gli assegni o bonifici
mettendogli di acquistare un immobile che In questo caso ricordatevi di comunicare sto caso diventerà pieno proprietario del
corrisposti in sede di vendita provenivano
altrimenti non si sarebbe potuto intestare) e in anticipo al notaio l’operazione che volete bene. La Cassazione ha stabilito infatti
dal conto dei genitori: ma la precisazione
della quale si dovrà dunque tenere conto nei realizzare, così da mettere in campo alcuni che tale rinuncia, pur se ispirata da ani-
in atto ha proprio il fine di mettere subito a
rapporti con gli altri eredi quando si aprirà la accorgimenti. mus donandi, costituirà una donazione
conoscenza il fisco della provenienza dei
successione del genitore. Però, come soste- - Evitare che i genitori con un bonifico o con indiretta (e in quanto tale non pregiudi-
pagamenti, e prevenire successivi e fasti-
nuto più volte la giurisprudenza (a partire dal- la “dazione” di un assegno in favore del cherà al circolazione del bene).
diosi accertamenti fiscali)
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la sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 figlio trasferiscano le somme necessarie
- agli altri familiari dell’acquirente (primi fra
maggio 2010) il figlio potrà tranquillamente all’acquisto dal proprio conto corrente al
tutti, fratelli e sorelle) in quanto risulterà
vendere l’immobile senza che l’acquirente – e conto del figlio, e poi questo le utilizzi per
30 31SE CI SONO SOLO I FIGLI (O I LORO DISCENDENTI)
CHI SONO I LEGITTIMARI
SUCCESSIONE, con un solo figlio con più di un figlio
coniuge
LEGITTIMARI
figli (anche adottivi)
E QUOTE: o i loro discendenti
figlio
figli
2/3
L’INFOGRAFICA ascendenti 1/2 1/2
1/3
quota quota
disponibile disponibile
QUOTA DI LEGITTIMA QUOTA DISPONIBILE
è il valore minimo che la legge è per differenza la quota che
riconosce ai legittimari: non resta: ossia la parte del SE C’È SOLO IL CONIUGE SE CI SONO CONIUGE E ASCENDENTI
può essere danneggiato dal patrimonio di cui si può disporre
defunto né con disposizioni con testamento o con atti di
testamentarie né con donazioni liberalità (donazioni) coniuge
coniuge
fatte in vita. 2/4
1/2 1/2 ascendenti
1/4 1/4
esempi quota
disponibile
quota
disponibile
SE CI SONO SIA CONIUGE CHE FIGLI (O I LORO DISCENDENTI)
con un solo figlio con più di un figlio
SE CI SONO SOLO ASCENDENTI
coniuge
figlio figli
1/3 2/4 quota
disponibile
1/3 coniuge
1/3 1/4 1/4 2/3
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quota quota
disponibile disponibile 1/3
ascendenti
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