LE NOVITÀ IN EDILIZIA INTRODOTTE DAL DECRETO "DEL FARE"* - DLA Piper
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Luglio 2013 LE NOVITÀ IN EDILIZIA INTRODOTTE DAL DECRETO “DEL FARE”* La sagoma non costituisce più un parametro da rispettare nelle ristrutturazioni – Nuove regole per il procedimento della SCIA – Ammessa l’agibilità parziale A cura di Guido Inzaghi e Simone Pisani
1. LA RICOSTRUZIONE PERDE I VINCOLI 12/2005, che per primo aveva eliminato l’obbligo del
rispetto della sagoma negli interventi di demolizione
Di Guido Inzaghi
e ricostruzione. La norma era stata annullata dalla
Con l’eliminazione del vincolo di rispettare la sagoma sentenza della Corte Costituzionale n. 309/2011
negli interventi di demolizione e ricostruzione del per il suo contrasto con il principio fondamentale
patrimonio edilizio esistente per effetto del D.L. 69/2013 contenuto nella definizione di ristrutturazione del
(decreto “del fare”) si potrà rimodellare profondamente Testo Unico sull’Edilizia. Ma la definizione ora è stata
la conformazione delle città superando gli indici di
riscritta nei termini citati eliminando così il vizio di
edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola
incostituzionalità.
condizione di non aumentare la volumetria preesistente.
Senza giungere al caso limite appena illustrato, si deve
Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001)
rimarcare che il solo vincolo del rispetto della volumetria
gli interventi di ristrutturazione edilizia consistono nelle
consentirà agli interventi di demolizione e ricostruzione
opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi “mediante
infedele di superare l’indice edilizio (generalmente
un insieme sistematico di opere che possono portare ad un
edificio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Questi espresso dal rapporto volumetria o superficie edificabile
interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di e la superficie dell’area di intervento) assegnato dallo
alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la strumento urbanistico comunale, tutte le volte in cui
modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. esso sia inferiore alla volumetria esistente. Questo è un
caso molto frequente nei tessuti consolidati delle nostre
Nella ristrutturazione edilizia è compresa anche la città, dove gli edifici sono stati costruiti ben prima
demolizione e ricostruzione. Mentre la possibilità di
dell’approvazione del primo piano regolatore (che ha poi
modificare la sagoma era già riconosciuta dal Testo Unico
imposto indici inferiori all’esistente), se non prima della
per le opere che non comportano la demolizione integrale,
stessa legge urbanistica nazionale del 1942.
il decreto “del fare” consentirà di modificare la sagoma
anche nelle operazioni di demolizione e ricostruzione. Appaiono evidenti le positive implicazioni per la
rigenerazione dello stock edilizio italiano il cui valore,
LE POSSIBILITÀ DI INTERVENTO in ragione del riconosciuto degrado, è da attribuirsi quasi
La norma entra in vigore con la legge di conversione esclusivamente alla localizzazione e alla volumetria
del decreto, quindi al più tardi il 21 agosto. A breve espressa.
sarà possibile, ad esempio, trasformare un’autorimessa Ma vi è una seconda novità non meno importante
composta da più piani interrati (a cui il titolo edilizio introdotta dal decreto: potranno mantenere la
originario riconosceva la permanenza di persone per lo volumetria esistente senza vincolo di sagoma anche
svolgimento di attività lavorative), in una palazzina che
“gli interventi rivolti al ripristino di edifici, o parti di
trasferisce la volumetria nel soprassuolo (aumentando
essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la
l’altezza dell’edificio preesistente o erigendo ex novo
loro ricostruzione purché sia possibile accertarne
sull’area sovrastante), collocando nel sottosuolo
la preesistente consistenza”. Per questa via, di cui non
i parcheggi senza permanenza di persone.
risultano precedenti nella legislazione regionale, si
Il caso può apparire irragionevole, ma corrisponde alla potrà porre rimedio alle ferite inferte alle nostre città
realtà di diversi interventi realizzati in Lombardia durante da sinistri, calamità naturali ed eventi bellici.
la vigenza dell’art. 27, comma 1, lettera d, della legge
02 | Le novità in edilizia introdotte dal Decreto “del fare”
GLI EDIFICI VINCOLATI che deve essere rilasciata dagli organi tutori (su tutti le
soprintendenze).
Un’ultima notazione, critica, merita la previsione
che continua ad imporre il rispetto della sagoma agli Per salvaguardare i beni vincolati resta ferma anche la
immobili sottoposti a vincoli. Il decreto non considera possibilità che il Prg inibisca gli interventi di demolizione
che la difesa dei valori culturali riconosciuti dal vincolo e ricostruzione infedele in determinate aree o zone
è assicurata dalla necessaria e preventiva autorizzazione urbanistiche.
SAGOMA: Per sagoma di un edificio a livello urbanistico si intende la conformazione planovolumetrica della
costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere
l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti. Questa la definizione data da una secondo
consolidata giurisprudenza (da ultimo Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza 22 gennaio 2013, n. 365), ripresa anche
dalla Corte costituzionale a proposito della l.r. Lombardia n. 12 del 2005 (sentenza 23 novembre 2011, n. 309).
LE TRASFORMAZIONI POSSIBILI
Il parcheggio Il capannone Il recupero La sopraelevazione
Grazie alla nuova Con la demolizione Sarà possibile La nuova definizione di
definizione di e ricostruzione è ora realizzare interventi ristrutturazione edilizia
ristrutturazione edilizia, possibile recuperare la di ristrutturazione potrà consentire il
contenuta nel decreto volumetria esistente edilizia che, anche recupero di superfici
“del fare” un parcheggio dei fabbricati industriali senza modificare la libere da destinare a
interrato esistente dismessi per insediare destinazione d’uso pertinenza degli edifici:
può addirittura essere destinazioni residenziali dell’immobile, migliorino attraverso interventi di
trasformato con un o direzionali. A parità di la conformazione edilizia ristrutturazione edilizia
cambio d’uso in una volumetria complessiva, di fabbricati non più sarà possibile conservare
palazzina residenziale la ricostruzione funzionali. la volumetria esistente di
fuori terra. A condizione può ora modificare fabbricati che si sviluppino
Il fabbricato che ha una
che il parcheggio sia stato la conformazione in orizzontale su un unico
conformazione non più
realizzato sulla base di planovolumetrica della livello, demolendoli e
idonea a rispondere alle
un titolo edilizio che ne costruzione, così rendendo ricostruendo un fabbricato
esigenze del proprietario
riconosca la rilevanza la conformazione del con la stessa volumetria,
può essere demolito, con
urbanistica e, quindi, bene adatta alle funzioni ma su più livelli e, dunque,
conseguente ricostruzione
riconosca lo sfruttamento residenziali. inferiore superficie
di un edificio che, grazie
dell’indice volumetrico coperta e maggiore altezza
La modifica deve essere alla fusione o alla diversa
dell’area e che la massima.
compatibile con le organizzazione dei corpi
classificazione urbanistica
destinazioni contenute di fabbrica, sia pienamente
dell’area sia compatibile
negli strumenti urbanistici. fruibile.
con questa nuova
destinazione d’uso.
www.dlapiper.com | 03
2. SULL’AGIBILITÀ SPAZIO AI PROFESSIONISTI del termine di fine lavori dettato dal titolo, il termine stesso
è infatti prorogato per una sola volta per tre anni.
Di Guido Inzaghi
Non solo. La precedente formulazione del Testo Unico in
Nessun dubbio sulla possibilità di rilasciare certificati
materia edilizia (DPR 380/2001) prevedeva che l’agibilità
di agibilità parziali. Inoltre, i professionisti abilitati
degli edifici potesse essere acquisita esclusivamente
potranno autocertificare i requisiti di agibilità. Il decreto
attraverso il rilascio espresso del certificato da parte
“del fare” ha introdotto rilevanti novità anche in materia
dell’amministrazione ovvero mediante silenzio-assenso.
di agibilità.
L’autocertificazione circa l’agibilità dell’edificio da parte
Il legislatore ha sancito la possibilità di rilascio di un professionista abilitato era, infatti, contemplata
dell’agibilità parziale delle costruzioni. esclusivamente riguardo alle attività produttive (cfr.
L’istituto, in realtà, era già in uso nella prassi anche D.P.R. 7 settembre 2010, n. 160) e da parte di alcune
a seguito di alcuni interventi interpretativi resi da specifiche normative regionali (ad esempio art. 86, L.R.
parte della giurisprudenza amministrativa (cfr. T.A.R. Toscana n. 1/2005).
Lombardia – Milano, Sezione II, sentenza n. 332/2010 del Ebbene, il decreto, modificando l’art 25 del Testo Unico,
10/02/2010). estende ora tale facoltà a tutte le costruzioni. L’interessato,
Ma in assenza di un dato normativo esplicito, alcune in luogo dell’ordinaria domanda di rilascio del certificato
amministrazioni comunali hanno, tuttavia, continuato a di agibilità, potrà presentare una dichiarazione del
negare la possibilità di certificazione parziale. Il decreto direttore dei lavori o, qualora questi non sia stato
“del fare” fuga ora ogni dubbio in merito, subordinando nominato, di un professionista abilitato, con la quale si
però l’agibilità parziale a puntuali condizioni. attesti l’agibilità dell’opera e la sua conformità al progetto.
In forza delle nuove disposizioni (articolo 30 del Dl L’autodichiarazione, salvo diversa indicazione da parte
69/2013), il certificato di agibilità potrà essere richiesto delle Regioni – che dovranno altresì prevedere norme
anche per singoli edifici o singole porzioni della attuative e per l’effettuazione dei connessi controlli – non
costruzione, purché funzionalmente autonomi. potrà però essere utilizzata riguardo alle agibilità parziali.
La richiesta risulterà accoglibile se sono state realizzate 3. ALLO SPORTELLO UNICO LE
e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative AUTORIZZAZIONI PER LA SCIA E LA CIA
all’intero intervento edilizio e siano state completate le
Di Simone Pisani
parti comuni relative al singolo edificio o alla singola
porzione della costruzione. Prosegue il percorso legislativo finalizzato a perfezionare
la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in
L’istanza può, altresì, avere ad oggetto singole unità
materia edilizia.
immobiliari, purché siano state completate le opere
strutturali, gli impianti e le parti comuni e a condizione Il decreto “del fare” (DL 69/2013) interviene ora
che le opere di urbanizzazione primaria siano state direttamente sul Testo Unico in materia edilizia, inserendo
ultimate o dichiarate funzionali rispetto all’edificio un nuovo articolo (art. 23 bis) che ha ad oggetto le
oggetto di agibilità parziale. autorizzazioni preliminari alle SCIA e alle Comunicazioni
di inizio dei lavori (CIA) in materia edilizia.
Il decreto, nondimeno, prevede che il rilascio delle agibilità
parziali incida direttamente sulla durata dei titoli edilizi: nei La norma prevede che l’interessato a realizzare
casi di rilascio di agibilità parziale, prima della scadenza opere edilizie soggette a SCIA o a CIA, prima della
04 | Le novità in edilizia introdotte dal Decreto “del fare”presentazione della segnalazione stessa, possa richiedere aventi carattere storico, artistico e di particolare pregio
allo sportello unico comunale per l’edilizia di acquisire ambientale: in tali zone (di fatto, i centri storici) gli
tutti gli atti di assenso necessari per realizzare interventi e le varianti a permessi di costruire attuabili
l’intervento. A fronte della richiesta, lo sportello dovrà mediante SCIA e che comportano modifiche alla sagoma
ottenere gli atti dagli uffici competenti e comunicarne dell’edificio preesistente o già assentito non potranno
l’avvenuta acquisizione. Se non sono acquisiti entro avere inizio prima che siano decorsi venti giorni dalla data
sessanta giorni dalla domanda, lo sportello unico deve, di presentazione della segnalazione.
invece, convocare una Conferenza di Servizi tra le
amministrazioni competenti. La disposizione se, da un lato, consente una maggior
tutela dei centri storici, dall’altro lato, incide parzialmente
La SCIA è stata introdotta dalla legge 122/2010 che ha sulla natura della SCIA che, in effetti, si distingue dalla
sostituito l’art. 19 della Legge 7 agosto 1990, n. 241, DIA e dal Permesso di costruire in particolare per la
norma che originariamente regolava la Denuncia di possibilità di avviare i lavori immediatamente.
Inizio Attività. La disposizione ha poi subito ulteriori
modifiche e correzioni, in buona parte dirette a regolare Una breve attesa è, in ogni caso, un sacrificio accettabile
l’applicazione nel settore dell’edilizia. se rivolto, come pare, a tutelare i beni di pregio del
patrimonio edilizio esistente.
Con l’ultima precisazione introdotta dal decreto legge
69/2013, a partire dal 22 giugno scorso vengono meno Per maggiori informazioni contattare:
i dubbi sorti sull’individuazione del soggetto tenuto ad
acquisire le autorizzazioni inerenti ai vincoli ambientali,
paesaggistici, culturali o previsti dalla normativa per le
costruzioni in zone sismiche, la conformità ai quali non è Guido Inzaghi
autocertificabile mediante SCIA: su richiesta dell’interessato, Partner – Milano
tale onere ricadrà in capo allo sportello unico. T +39 02 806181
Il tenore letterale della disposizione, peraltro, non pare guido.inzaghi@dlapiper.com
escludere che l’interessato possa richiedere la formale
acquisizione di atti di assenso che sarebbero comunque
sostituibili mediante SCIA. La norma così interpretata
potrebbe rivelarsi utile nei casi in cui sussistano margini Simone Pisani
di incertezza rispetto alla conformità del progetto a Associate – Milano
specifiche normative. T +39 02 806181
simone.pisani@dlapiper.com
Il Dl 69 introduce, infine, un’importante previsione
a tutela delle zone omogenee A del D.M. 1444/1968,
ossia delle parti del territorio interessate da agglomerati
* Questi articoli a cura di Guido Inzaghi e Simone Pisani sono stati pubblicati su Il Sole 24 Ore in data 1 luglio 2013.
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