COMUNE DI SEGRATE MILANO YOU
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COMUNE DI SEGRATE
MILANO YO U1 VALUTAZIONE INVESTIMENTO E RICAVI
Superficie ambito di P.I.I.
superficie 289 920 mq
Parametri edilizi di riferimento
Destinazione Slp(mq) V(mc)
Residenziale + standard privati 77 468 mq 421 783,70
Residenziale convenzionata 52 532 mq 162 849,20
Commerciale/funzioni compatibili 13 000 mq 58 500
Alberghiera 13 000 mq 49 140 692 273
N. di camere previste per l’hotel residence 260 camere
N. autorimesse interrate per gli edifici residenziali 2 250 autorimesse
Valorizzazione costi di costruzione
CP = Cf+Cu+Cp+Ca+Ci+U
CP = costo di costruzione
Cf = costo di fabbricazione
(Definito in base al Listino Prezzi Tipologie Edilizie del Collegio degli Ing. ed Arch. di Milano ed. 2002)
In particolare sono state assunte le seguenti tipologie
- Residenziale + standard privati € 900 al mq
- Edificio in edilizia convenzionata (*) € 900 al mq
- Commerciale (**) € 900 al mq
- Complesso alberghiero € 40 000 a camera
- Parcheggio interrato: € 9 000 a posto auto
(*) Gli edifici in edilizia convenzionata avranno le caratteristiche tipologiche e qualitative di quelli in edilizia libera
(**) Gli edifici a destinazione commerciale avranno le caratteristiche tipologiche e qualitative di quelli residenziali
Cu = costo urbanizzazione
Oneri di urbanizzazione comunali:
- Residenziale + standard privati € 112,87 al mq
- commerciale € 91,70 al mq
- alberghiero € 3290 a camera
- Oneri di costruzione stimati 10% di Cf
note: esclusa edilizia convenzionata; camera= 50 mq
Cp = costo di progettazione (stimato) 10% di Cf
Ca = costi per gli allacciamenti (stimati) 0,50% di Cf
Ci = 8% oneri finanziari sul capitale impiegato 8% di (Cf+Cu+Cp+Ca)
U = utile dell’imprenditore, 17% capitale investito 17% di (Cf+Cu+Cp+Ca+Ci)COSTI Costi unitari: terreno € 100,00 al mq Residenziale + standard privati € 1 513,00 al mq Edifici edilizia convezionata € 1 399,27 al mq Commerciale/funzioni compatibili € 1 486,25 al mq Alberghiera € 65 062,76 a camera Parcheggio interrato € 12 566,50 ad autorimessa COSTO TOTALE terreno 28 992 000 Residenziale + standard privati € 117 208 831 Edifici edilizia convezionata € 73 506 595 Commerciale/funzioni compatibili € 19 321 202 Alberghiera € 16 916 319 Parcheggio interrato € 28 274 630 TOTALE COSTI € 284 219 576 RICAVI (al netto delle spese di commercializzazione) Ricavi unitari ipotizzati: Residenziale + standard privati € 2 350 mq Edifici in edilizia convenzionata € 1 810 mq Commerciale/funzioni compatibili € 1 400 mq Alberghiera € 1 400 mq Parcheggio interrato € 16 000 ad autorimessa TOTALE RICAVI Residenziale + standard privati € 182 049 800 Edifici in edilizia convezionata € 95 082 920 Commerciale/funzioni compatibili € 18 200 000 Alberghiera € 18 200 000 Parcheggio interrato € 36 000 000 TOTALE RICAVI € 349 532 720 RICAVO NETTO = ricavo lordo –costi € 65 313 144
2 VERIFICA REPERIMENTO DOTAZIONE STANDARD
Standard da reperire
residenziale + standard privati 221 898,96 mq
commerciale 15 200 mq
alberghiero 13 000 mq
TOTALE 250 098,96 mq
Standard reperiti
aree a verde comunale 78 635,85 mq
aree per servizi collettivi (plesso scolastico) 17 500 mq
aree per parcheggi pubblici 26 990,50 mq
aree a verde asservite ad uso pubblico 15 282,76 mq
piazze asservite all'uso pubblico 3 169,95 mq
TOTALE 141 579,06 mq
Standard qualitativo
interramento elettrodotto € 1 700 000
realizzazione plesso scolastico € 11 500 000
TOTALE € 13 200 000
€ 13 727 767,35 : 126,50 = 108 519,90 mq
Verifica dotazione standard
standard reperiti 141 579,06 mq
standard qualitativo 108 519,90 mq
TOTALE 250 098,96 mq = 250 098,96 mq3 VERIFICA ONERI Oneri urbanizzazione primaria res. + standard privati 584 633 x 16,61 = € 9 713 095,78 Commerciale 13 000 x 49,70 = € 646 100 Alberghiero 13 000 x 25,90 = € 336 700 Totale € 10 695 895,78 Oneri urbanizzazione secondaria residenziale + standard privati 584 633 x 12,15 = € 7 105 212,96 Commerciale 13 000 x 42,00 = € 546 000 Alberghiero 13 000 x 39,90 = € 518 700 Totale € 8 169 912,96 TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE € 18 865 808,74 TOTALE ONERI RELATIVI AL COSTO DI COSTRUZIONE STIMATO € 9 312 120,00 La stima dei costi di costruzione da versare è stata fatta sulla base del costo di fabbricazione medio di 900€/mq
4 VALUTAZIONE INTROITI PER L'AMMINISTRAZIONE COMUNALE Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria € 18 865 808,74 Costo di costruzione € 9 456 975,20 Standard qualitativo € 13 727 767,35 Valore aree cedute 133 244,01 mq x 126,50 € € 16 855 367,27 TOTALE € 58 905 918,56 Dell'importo sopra descritto sarà versato alle casse comunale l'importo totale pari ad € 11.354.655,51; la restante parte verrà tramutato in opere e cessioni. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE L’analisi dei dati sopra riportati evidenzia alcuni aspetti peculiari del PII. Come desumibile dalla lettura complessiva del PII medesimo, si distinguono die aspetti importanti. In primo luogo, la peculiarità o l’eccellenza costruttiva della quota di edilizia convenzionata; occorre sottolineare che tra edilizia libera ed edilizia convenzionata, non sono previste differenze costruttive sostanziali. Questo fatto, da un punto di vista meramente finanziario, si traduce sia in un maggior costo di produzione dei fabbricati, sia in un minor introito sulle vendite. Infatti, a fronte di un costo di costruzione unitario medio per un edificio pluripiano di tipo economico stimabile in €./mq.1.000, l’operatore nella logica della qualità complessiva dell’intervento sosterrà un costo reale per l’edilizia convenzionata stimato in €./mq.1.399,27 quindi con un aggravio dei costi rispetto ad una situazione ordinaria di almeno €.20.974.451,64. Benché il suddetto importo non costituisca un reale esborso, in quanto dalle vendite si ottiene la copertura integrale dei costi, dall’altro è altrettanto vero che l’offerta di edilizia convenzionata avverrà comunque ad un livello qualitativo elevato e ad un prezzo sicuramente vantaggioso. In secondo luogo, la scelta di reperire la dotazione di standards sotto forma di infrastrutture se da un lato consente all’operatore di usufruire di una maggiore superficie fondiaria, dall’altro permette all’Amministrazione di dotarsi di opere pubbliche aggiuntive alle normali urbanizzazioni, fruibili non solo dal nuovo insediamento, ma anche dal resto della collettività. Questa “monetizzazione” degli standards comporta per l’operatore un esborso complessivo di €.13.727.767,35. In conclusione, si ritiene l’intervento in oggetto utile anche per gli interessi pubblici a fronte di quanto sopra evidenziato, oltre che a seguito di quanto contenuto nella sua sostanza all’interno dell’intero PII.
COMUNE DI SEGRATE (MI)
Programma Integrato di Intervento (PII) “Milano 4 you” in modifica al vigente PII “Cascina Boffalora” di cui alla convenzione urbanistica del 27/07/2005 (Rep. n.21307 e Racc. n.5618) per la realizzazione di un intervento residenziale, commerciale, ricettivo, standard privati ed opere pubbliche connesse.
CRONOPROGRAMMA
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
trimestri 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4° 1° 2° 3° 4°
Adozione del PII in Giunta Comunale
Controdeduzioni alle osservazioni ed approvazione definitiva del PII in Giunta Comunale
Stipula convenzione urbanistica
Richiesta dei permessi di costruire delle opere pubbliche
Richiesta dei permessi di costruire delle opere private
Rilascio dei titoli abilitativi delle opere pubbliche
Rilascio dei titoli abilitativi delle opere private
Redazione dei progetti esecutivi integrali delle opere pubbliche
Redazione dei progetti esecutivi integrali delle opere private
Validazione da parte dell'Amministrazione Comunale dei progetti esecutivi
integrali delle opere pubbliche
Lavori opere pubbliche: parcheggi
Lavori opere pubbliche: viabilità interna (interna, svincolo Cassanese, via Morelli,
rotatoria via Di Vittorio)
Lavori opere pubbliche: fognatura
Lavori opere pubbliche: illuminazione pubblica
Lavori opere pubbliche: aree verdi di quartiere, arredo urbano e percorsi
Lavori opere pubbliche: bike box
Lavori opere pubbliche: interramento elettrodotto (già eseguito)
Lavori opere pubbliche: plesso scolastico + asilo nido
Lavori opere pubbliche: centro civico
Lavori opere pubbliche: passerella ciclopedonale
Lavori opere pubbliche: rotatoria Cassanese/Morandi
Lavori opere private: strutture degli edifici
Lavori opere private: opere di completamento edifici UPC 3
Lavori opere private: opere di completamento edifici UPC 2
Lavori opere private: opere di completamento edifici UPC 1
Collaudi
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