Le detrazioni edilizie per i condomini minimi: come indicarle nel modello Redditi
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CIRCOLARE MONOGRAFICA
AGEVOLAZIONI, DICHIARAZIONI
Le detrazioni edilizie per i condomini minimi:
come indicarle nel modello Redditi
La presenza o meno dell’amministratore e del codice fiscale incide sugli adempimenti dichiarativi
di Marco Bomben | 12 LUGLIO 2022
Al condominio minimo possono applicarsi quasi tutte le norme relative alla gestione del condominio in
generale. Anche per questa tipologia di immobili, pertanto, è possibile fruire della detrazione per gli in-
terventi di ristrutturazione edilizia (art. 16-bis del TUIR), dell’ecobonus per interventi sulle parti comuni
degli edifici, nonché, al ricorrere di tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa, del superbonus al 110
per cento. Tra gli adempimenti a carico del condominio minimo per potere beneficiare dei bonus casa
non è, però, prevista la necessaria attribuzione del codice fiscale, con impatto sulla corretta compilazio-
ne dei modelli Redditi, che di seguito andremo ad analizzare.
La definizione di condominio minimo
Prima di approfondire le modalità di indicazione delle detrazioni fiscali nei modelli Redditi 2022, è
opportuno chiarire il concetto di “condominio minimo”.
Attenzione
In seguito alla riforma del condominio del 2012 (legge 11 dicembre 2012, n. 220), si parla di
“condominio minimo”, in presenza di un edificio composto da un numero non superiore a
otto condomini. Risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fat-
ta eccezione per gli articoli che disciplinano, rispettivamente:
- la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.), nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di
apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio;
- il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), necessario in caso di più di dieci condomini.
Secondo quanto chiarito con la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, inoltre, il condominio minimo na-
sce automaticamente, senza necessità di una preventiva deliberazione, nel momento in cui più sog-
getti costruiscono un edificio su un suolo comune, ovvero qualora l’unico proprietario ceda a terzi
piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva (sulla nascita del condominio “ipso iure et facto” si veda
anche la sent. 31 gennaio 2006, n. 2046, delle Sezioni Unite della Corte di cassazione).
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Detrazioni fiscali e condominio minimo
Pur ammettendo le predette semplificazioni in materia di nomina dell’amministratore e regolamento
condominiale, la posizione dell’Agenzia delle entrate è sempre stata particolarmente “rigida” rispetto
a tale tipologia di immobili, sancendo, di fatto, in via amministrativa l’obbligo di richiesta del codice
fiscale come identificativo univoco del condominio minimo.
Attenzione
Al riguardo, già con la C.M. 24 febbraio 1998, n. 57/E, è stato affermato che:
- “in caso di spesa relativa alle parti comuni, i documenti giustificativi devono essere intestati al
condominio”;
- “il bonifico deve recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque
dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio”.
La tesi dell’obbligatorietà di richiesta del codice fiscale viene ribadita con la citata circolare
dell’Agenzia delle entrate n. 11/E del 2014, secondo cui, nell’ipotesi in cui all’interno di un condominio
minimo dovessero essere effettuati lavori di ristrutturazione edilizia per i quali i condomini possono
godere delle detrazioni fiscali, sarebbe necessario:
intestare le fatture dei lavori al condominio minimo;
effettuare i pagamenti dal conto del condominio minimo o dal conto corrente di uno dei con-
dòmini a ciò appositamente deputato, facendo operare la ritenuta dell’8 per cento di cui all’art.
25 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, da parte dell’istituto di credito.
Ricorda
Con la risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E, sono stati illustrati, invece, gli adempimenti da
adottare nel caso di interventi sulle parti comuni di un condominio minimo, effettuati sen-
za avere richiesto il codice fiscale del condominio.
Nell’occasione, il Fisco precisa che, per sanare la propria posizione e accedere alla detrazione, è ne-
cessario, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta
in cui sono state sostenute le spese:
presentare a un Ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate la domanda di attribuzione del
codice fiscale al condominio, mediante il modello AA5/6;
fare versare al condominio, con indicazione del codice fiscale attribuito, la sanzione prevista
per l’omessa richiesta del codice fiscale;
inviare una comunicazione in carta libera all’Ufficio dell’Agenzia delle entrate competente in re-
lazione all’ubicazione del condominio.
Obbligatorietà del codice fiscale: il cambio di rotta del Fisco
Il consolidarsi del predetto orientamento interpretativo ha causato il proliferare di contenziosi, che
cercavano di dare un risposta a molte questioni di difficile soluzione: dalla necessità di nominare un
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rappresentante fiscale del condominio, alla problematica del soggetto tenuto a indicare i dati catastali
sui quali erano stati effettuati i lavori, per finire con la tematica legata alla necessità che il rappresen-
tante fiscale del condominio (o uno dei condomini) fosse tenuto a presentare anche il quadro AC
del modello Redditi, ovvero il quadro utilizzato dall’amministratore del condominio per comunicare
annualmente all’Anagrafe tributaria:
l’elenco dei fornitori del condominio;
l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dallo stesso;
i dati catastali degli immobili oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su
parti comuni condominiali.
Attenzione
A porre rimedio all’impasse creatosi, è intervenuta la circolare 2 marzo 2016, n. 3/E, con la
quale l’Amministrazione finanziaria ha preso finalmente atto che le incombenze poste in capo
ai contribuenti erano particolarmente gravose e, al fine di semplificare gli adempimenti, ha,
finalmente, adottato gli opportuni accorgimenti operativi.
Pur ribadendo che, per la regolarità della procedura di ottenimento delle detrazioni fiscali, i presup-
posti fondamentali sono:
il pagamento delle fatture relative ai lavori mediante apposito bonifico bancario/postale previ-
sto per le agevolazioni fiscali in materia di recupero del patrimonio edilizio o per il risparmio
energetico;
l’effettuazione della relativa ritenuta (art. 25 del D.L. n. 78/2010),
il documento di prassi fa “dietrofront” sul tema dell’identificativo fiscale, ammettendo che non è “ne-
cessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo
di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto”.
Attenzione
Operativamente, pertanto, per beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 16-bis del TUIR, in
relazione alla quota di loro spettanza, i contribuenti partecipanti a un condominio minimo
possono inserire nei propri modelli di dichiarazione le spese sostenute, utilizzando il
codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.
Tale orientamento è stato confermato anche in tema di superbonus al 110 per cento dalla circolare
8 agosto 2020, n. 24/E, e dalla risposta a interpello 14 dicembre 2021, n. 809. Mancando l’obbligo di
nomina dell’amministratore, inoltre, i pagamenti da effettuare al fornitore possono essere eseguiti
seguendo due strade:
pagare in autonomia ognuno la propria quota, attraverso fatture singole intestate a ogni con-
dòmino;
pagare il totale attraverso un’unica fattura, intestata a un condòmino incaricato.
Resta fermo che, in sede di controllo, ciascun contribuente è tenuto a dimostrare che gli interventi
sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio e, qualora si avvalga dell’assistenza fiscale di CAF
o altri professionisti abilitati, dovrà esibire, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per
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comprovare il diritto all’agevolazione, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effet-
tuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Alcuni esempi pratici di compilazione della dichiarazione dei redditi
Condominio minimo con amministratore nominato
Ove l’amministratore risulti nominato, ancorché la nomina sia facoltativa, lo stesso è tenuto all’invio
dei dati relativi alle spese sostenute per la ristrutturazione effettuata sulle parti comuni di edifici re-
sidenziali.
Attenzione
Con una FAQ pubblicata sul proprio sito internet in data 23 marzo 2022, l’Agenzia ha, infatti,
chiarito che, se il condominio minimo ha nominato un amministratore, quest’ultimo è tenu-
to a comunicare i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico ef-
fettuati sulle parti comuni condominiali, entro il 16 marzo dell’anno successivo (ovvero, per il
2021, entro il 7 aprile 2022).
Diversamente, se i condòmini del cd. “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un
amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’Anagrafe tributaria dei dati riferiti
agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Attenzione
Fa eccezione l’ipotesi in cui uno dei soggetti a cui è stata attribuita la spesa abbia effettuato la
cessione del credito.
In sede di compilazione del modello dichiarativo, si dovrà in ogni caso procedere come segue:
il singolo condòmino:
o nei righi da E41 a E43 del modello 730/2022, oppure da RP41 a RP47 del modello Redditi PF
2022, deve inserire, a colonna 3, il codice fiscale del condominio;
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o nei righi E51 o E52 del modello 730/2022, oppure RP51-RP52 del modello Redditi PF 2022,
deve barrare la casella 2 ”Condominio”. In tale caso, le successive colonne del rigo non de-
vono essere compilate;
l’amministratore:
o deve compilare il quadro K del modello 730/2022 oppure il quadro AC, qualora utilizzi il
modello Redditi PF 2022, per comunicare i dati castali del condominio e gli altri dati relativi ai
fornitori e agli acquisti di beni e servizi.
Condominio minimo senza codice fiscale
Ove il condominio non si sia dotato di codice fiscale, in sede di presentazione della dichiarazione dei
redditi:
il singolo condòmino:
o nei righi da E41 a E43 del modello 730/2022, oppure da RP41 a RP47 del modello Redditi PF
2022, deve inserire, a colonna 3, il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico;
o nei righi E51 o E52 del modello 730/2022, oppure RP51-RP52 del modello Redditi PF 2022,
deve barrare la casella 2 ”Condominio”. In tale caso, le successive colonne del rigo non de-
vono essere compilate;
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o non è tenuto alla compilazione del quadro K del modello 730/2022 oppure del quadro
AC del modello Redditi PF 2022.
Attenzione
Nel caso in cui la presentazione della dichiarazione non avvenga direttamente, ma tramite un
CAF, professionista o altri intermediari abilitati, è necessario predisporre ed esibire, in ag-
giunta alla documentazione ordinariamente richiesta per fruire dell’agevolazione, anche
un’autocertificazione che attesti:
- la natura dei lavori effettuati;
- i dati catastali delle unità immobiliari che fanno parte del condominio.
In sede di controllo, sarà necessario, inoltre, dimostrare ai verificatori che gli interventi sono stati
effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Condominio minimo con codice fiscale ma senza amministratore
Il condòmino delegato a effettuare i pagamenti per conto del condominio, in qualità di mero rappre-
sentante fiscale del condominio e non anche di amministratore, non è tenuto a rilasciare verso gli
altri condomini alcuna certificazione analoga a quella dell’amministratore né, come già visto, a ef-
fettuare la comunicazione all’Anagrafe tributaria, salvo in ipotesi di cessione dei bonus edilizi.
Attenzione
In caso di presentazione della dichiarazione tramite CAF o intermediario abilitato, resta au-
spicabile, comunque, predisporre un’autocertificazione del tutto simile a quella vista nel ca-
so precedente.
In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi:
ciascun condòmino:
o nei righi da E41 a E43 del modello 730/2022, oppure da RP41 a RP47 del modello Redditi PF
2022, deve inserire, a colonna 3, il codice fiscale del condominio;
o nei righi E51 o E52 del modello 730/2022, oppure RP51-RP52 del modello Redditi PF 2022,
deve barrare la casella 2 ”Condominio”. In tale caso, le successive colonne del rigo non de-
vono essere compilate;
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il condòmino che ha effettuato il bonifico, non essendo amministratore di condominio, non è
tenuto alla compilazione del quadro K del modello 730/2022 oppure del quadro AC del mo-
dello Redditi PF 2022.
Riferimenti normativi
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 16-bis;
Codice civile, artt. 1129 e 1138;
Agenzia delle entrate, Risposta a istanza di interpello 14 dicembre 2021, n. 809;
Circolare 8 agosto 2020, n. 24/E;
Circolare 2 marzo 2016, n. 3/E;
Risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E;
Circolare 21 maggio 2014, n. 11/E;
C.M. 24 febbraio 1998, n. 57/E.
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