L'acquisto della prima casa: benefici, condizioni, decadenza e forza maggiore
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Agevolazioni
fiscali
L’acquisto della prima casa:
benefici, condizioni, decadenza
e forza maggiore
La fruizione dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa, impone il pieno rispetto delle
condizioni dettate dalle pertinenti disposizioni normative; diversamente, configurandosi la decadenza,
l’Ufficio finanziario sarebbe attivamente legittimato al recupero della maggiore imposta dovuta, fatta
salva l’ipotesi della forza maggiore. Gli utili chiarimenti resi dall’Amministrazione finanziaria, la copiosa
elaborazione pretoria e le acute considerazioni svolte dalla dottrina sul tema, costituiscono l’architrave
del presente scritto.
di GENNARO DI GENNARO*
Premessa tale, post riforma 2014, la casa di abitazione appartenen-
te alle categorie A/1, A/8 e A/9; II) che l’immobile sia
I
l trasferimento a titolo oneroso della proprietà di im- ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ri-
mobili a destinazione abitativa, purché non di lusso, siede ovvero dichiari (nel rogito notarile) di voler stabilire
determina l’applicazione di un regime impositivo age- la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o, anco-
volato rispetto a quello altrimenti applicabile, allorquando ra, svolga la propria attività; III) che l’acquirente dichia-
l’alienante è un privato (non giuridicamente tenuto all’os- ri, nell’atto pubblico di compravendita, di non essere tito-
servanza dei prescritti adempimenti formali e sostanziali lare esclusivo (o in comunione) col coniuge del diritto di
in tema di IVA), come pure nell’ipotesi in cui il vendito- proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra unità immo-
re sia un soggetto passivo IVA ed agisca nell’esercizio di biliare ubicata nel comune in cui è sito l’immobile che si
un’attività economica1. intende acquistare; IV) che l’acquirente dichiari, nell’at-
Nel presente contributo saranno illustrate le vicende to di acquisto, di non possedere, neanche pro quota, altro
più ricorrenti che involgono le agevolazioni ex lege pre- immobile, su tutto il territorio nazionale, per il quale ab-
viste per l’acquisto della “prima casa”, con particolare ri- bia già usufruito delle agevolazioni in parola; V) che l’u-
guardo ai prescritti presupposti applicativi, alle ipotesi di nità abitativa non sia rivenduta (o ceduta a titolo gratuito)
decadenza e conseguente recupero dell’imposta dovu- entro i successivi cinque anni dalla conclusione dell’atto
ta, alle cause escludenti la colpevolezza per mancato (in- pubblico di trasferimento, fatta salva l’ipotesi in cui, entro
colpevole) trasferimento della residenza entro il termine un anno dalla vendita (infraquinquennale) dell’immobi-
normativamente stabilito. le originariamente acquistato con le agevolazioni “prima
casa”, sia riacquistato altro bene da adibire a propria abi-
Condizioni per la legittima fruizione tazione principale2.
delle agevolazioni e allineamento della nozione La decadenza dai benefici connessi all’acquisto della
di prima casa ai fini IVA ed imposta di registro “prima casa”, che si configura in difetto di una o più del-
le condizioni testè citate, è altresì contemplata nell’ipote-
Come noto, il Legislatore tributario ha introdotto si in cui l’acquirente renda una dichiarazione mendace al
puntuali condizioni, essenziali e strutturali, ai fini del va- fine di poter indebitamente godere del trattamento tribu-
lido e legittimo utilizzo della misura agevolativa; più pre- tario agevolato3.
cisamente, per quel che qui interessa, devono configurarsi La revoca delle agevolazioni usufruite in occasione
le seguenti circostanze: I) che la compravendita non ab- della compravendita immobiliare, determina l’applicazio-
bia ad oggetto un immobile di lusso, (qualificabile come ne delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella
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misura ordinaria, oltre alla prescritta sanzione ammini- La cessione infraquinquennale nell’ambito degli
strativa del 30%; qualora, invece, si tratti di cessione sog- accordi di separazione o divorzio
getta ad IVA, si applicherebbe l’aliquota del 10%, rispetto
a quella ridotta del 4% (il 22% per le sole cessioni di im- Nei procedimenti di separazione o divorzio, nell’ambi-
mobili di lusso)4, oltre alla conseguente sanzione ammi- to degli accordi tesi a definire l’assetto patrimoniale del-
nistrativa. la famiglia, sovente si conviene il trasferimento, da parte
In forza dell’art. 33, rubricato “Allineamento definizione di un coniuge ed in favore dell’altro, della quota di pro-
prima casa IVA-registro”, del D. Lgs. n. 175/2014, i criteri prietà della casa coniugale acquistata con le agevolazio-
identificativi della prima casa, già applicati per l’imposta ni in parola.
di registro, sono stati estesi all’IVA, in tal modo unifor- La cessione potrebbe avere luogo prima del decorso del
mando il modello qualificatorio della prima casa5. termine quinquennale dalla data di acquisto, con la con-
A commento dell’anzidetta disposizione, l’Ammini- seguenza di dover verificare se tale circostanza costituisca,
strazione finanziaria, attraverso un puntuale documento o meno, ipotesi di decadenza dai benefici fiscali goduti in
di prassi, ha evidenziato che “(…) per effetto delle modifiche occasione della compravendita.
apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabel- A tal proposito, appare utile evidenziare che, in forza
la A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del dell’art. 19 della Legge 6 marzo 1987, n.
1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica LEGGE N. 74 DEL 1987 74, sono esenti da imposizione, anche ai
– ricorrendo le ulteriori condizioni previste a fini dell’imposta di registro, “tutti gli at-
tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tarif- Sono esenti da ti, i documenti ed i provvedimenti relativi al
fa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 apri- imposizione, procedimento di scioglimento del matrimo-
le 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento anche ai fini nio o di cessazione degli effetti civili del ma-
o di costituzione di diritti reali aventi ad og- dell’imposta di trimonio”.
getto case di abitazione (anche in corso di co- registro, “tutti gli L’Amministrazione finanziaria, richia-
struzione) classificate o classificabili nelle ca- atti, i documenti mando un condivisibile orientamento in-
tegorie catastali diverse dalle seguenti: ed i provvedimenti terpretativo, ha ritenuto che “tale regime di
– cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile; relativi al favore possa trovare applicazione anche al fi-
– cat. A/8 – abitazioni in ville; procedimento di ne di escludere il verificarsi della decadenza
– cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti scioglimento del dalle agevolazioni “prima casa” fruite in sede
pregi artistici e storici (….)”6. matrimonio o di di acquisto, qualora in adempimento di un
Le considerazioni sin qui svolte indu- cessazione degli obbligo assunto in sede di separazione o di-
cono a considerare l’ipotesi in cui, conclu- effetti civili del vorzio, uno dei coniugi ceda la propria quo-
so l’acquisto agevolato, sopraggiunga la matrimonio” ta dell’immobile all’altro, prima del decorso
possibilità di poter acquistare un’altra uni- del termine quinquennale (…) a prescinde-
tà immobiliare attigua a quella per la quale il contribuen- re dalla circostanza che il coniuge cedente provveda o meno
te ha già fruito dei benefici fiscali; ricorrendo la circostan- all’acquisto di un nuovo immobile”8.
za che precede, appare utile chiedersi se il nuovo acquisto, Nel tempo, anche a seguito dell’intervento della Cor-
aggiuntivo e non sostitutivo del precedente, consenta di te Costituzionale, si è consolidato l’orientamento giuri-
poter nuovamente beneficiare dell’imposizione agevolata. sprudenziale secondo cui il regime di esenzione predica-
A tal proposito, l’Agenzia fiscale ha evidenziato che to dalla norma sopra citata, è applicabile anche quando “i
il trattamento impositivo per l’acquisto della “prima ca- coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla
sa” si applica anche quando l’acquirente abbia acquistato separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con
un’altra unità immobiliare, adiacente a quella già acqui- le agevolazioni per la prima casa ad un terzo”9.
stata godendo dei benefici in discorso, impegnandosi, in
occasione dell’acquisto: L’esclusiva responsabilità tributaria
– a rispettare tutte le condizioni, oggettive e soggetti- dell’acquirente per le sue false dichiarazioni,
ve, di cui all’art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte I, allega- fatta salva l’ipotesi del concorso dell’alienante
ta al D.P.R. n. 131/86;
– a fondere, anche sul piano catastale, la propria “pri- La revoca del beneficio fiscale, determinata dall’assolu-
ma casa” di abitazione “preposseduta con la porzione immo- ta carenza dei prescritti presupposti o dalla dichiarazione
biliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa mendace resa dall’acquirente in sede di acquisto e cristal-
che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9”7. lizzata nell’atto notarile, con conseguente recupero delle
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imposte dovute, oltre a sanzioni, interessi e spese di noti- biliare acquistata con le agevolazioni “prima casa”, debba
fica, genera non pochi dibattiti sulla responsabilità tribu- avere luogo entro il termine di 18 mesi (dalla data di ac-
taria che potrebbe coinvolgere il venditore. quisto); diversamente, si configura la decadenza dalle age-
Pertanto, la dichiarazione resa dall’acquirente, di tro- volazioni tributarie fruite in funzione della compravendi-
varsi nelle situazioni contemplate dalla norma agevola- ta immobiliare12.
tiva, determina, a carico del soggetto alienante, un onere Frequentemente, comunque, il mancato trasferimento
investigativo circa la corrispondenza dell’oggetto della di- della residenza è causato da eventi non voluti dal contri-
chiarazione alla realtà di fatto? buente, che gli impediscono di ottemperare alle prescri-
L’azione accertatrice deve essere automaticamente zioni poste dalla normativa; ci si riferisce alle circostan-
esercitata nei riguardi di entrambe le parti contraenti (ac- ze impreviste ed imprevedibili, sopraggiunte ed inevita-
quirente e venditore), o, invece, del solo acquirente? bili, che ostacolano il puntuale rispetto del fattore tempo.
In tema, giova evidenziare il condivisibile indirizzo Il Legislatore, invero, in considerazione dell’emergen-
interpretativo secondo cui “la presenza della “dichiara- za epidemiologica da Covid-19, ha introdotto una dispo-
zione”, come noto, consente all’Ufficio solo di riscuotere le sizione decisamente interessante in forza della quale ha
imposte di registro nella misura prevista dal beneficio (sal- sospeso, “nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31
vo il successivo esercizio del potere di negarne la spettan- dicembre 2020” il termine entro cui trasferire la residenza,
za): parimenti, in ipotesi di “cessioni soggette all’imposta come anche il termine entro il quale, in caso di vendita in-
sul valore aggiunto”, la medesima “dichiarazione” impone fraquinquennale e ai fini della conservazione del credito
al venditore di applicare l’aliquota ridotta non avendo egli d’imposta, deve procedersi al riacquisto della prima casa13.
(in assoluta carenza di specifico disposto normativo) nes- Recentemente, l’Amministrazione finanziaria, in ri-
sun potere giuridico né di contrastare l’afferente manifesta- sposta a un’istanza di interpello in tema di detrazione de-
zione di volontà dell’acquirente di volersi avvalere del be- gli interessi passivi relativi ad un mutuo ipotecario per
neficio fiscale né, comunque, di verificare la sussistenza delle l’acquisto della prima casa oggetto di lavori di ristruttu-
condizioni di legge per il riconoscimento del beneficio stesso. razione edilizia, ha puntualizzato che l’inosservanza del
La “dichiarazione” dell’acquirente di voler fruire del be- termine (di due anni dall’acquisto) prescritto dall’art. 15,
neficio fiscale, invero, istituisce un rapporto giuridico diret- comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 917/86 (T.U.I.R.), ove de-
to ed esclusivo tra l’acquirente stesso e l’amministrazione fi- terminato dall’evento pandemico da Covid-19, preclude
nanziaria”10. la maturazione della decadenza, configurandosi un’ipote-
Il pronunciamento che precede ben consente di soste- si di forza maggiore “che non esclude, in linea di principio, la
nere la tesi secondo cui la pretesa erariale potrà essere for- spettanza della detrazione”14.
mulata nei confronti del solo acquirente, esclusivo auto- Sempre in tema di detrazione degli interessi passivi di
re della dichiarazione mendace tesa all’indebito conse- cui alla suddetta disposizione, ove la “prima casa” non sia
guimento di un ingiusto vantaggio fiscale, non potendo oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, l’inosservanza
peraltro porre, in capo al venditore, l’esercizio di poteri del termine annuale dipendente dalla quarantena da Co-
di controllo e di indagine che il diritto vigente non gli at- vid-19 “e dalle interruzioni della operatività dei comuni de-
tribuisce. La responsabilità fiscale dell’alienante, potrebbe terminata dall’emergenza epidemiologica”, non produce al-
invero essere fatta valere, soprattutto per quel che riguar- cuna decadenza, parimenti ricorrendo “il caso della forza
da il profilo sanzionatorio, nel caso in cui emergano ele- maggiore”15.
menti di prova che consentano di dimostrare, o, comun- Orbene, giova qui osservare che la giurisprudenza tri-
que, di ragionevolmente dedurre, che il venditore fosse a butaria ha elaborato, nel tempo, interessanti opzioni in-
conoscenza della falsità della dichiarazione dell’acquiren- terpretative tese a giustificare, in taluni casi, il mancato
te ed abbia per l’appunto (con lui) cooperato, anche at- rispetto del termine entro cui trasferire la residenza, ove
traverso puntuali e circostanziati consigli tecnici e/o pra- dipendente da fatti imprevedibili, ineluttabili ed impon-
tici e/o operativi, per l’attuazione del disegno fiscalmen- derabili, non riconducibili alla volontà del contribuente e,
te illecito11. pertanto, decisamente idonei ad escludere una sua respon-
sabilità fiscale.
Il mancato trasferimento della residenza nei In tema, è stato affermato che i tempi giudiziari occor-
termini di legge e le ipotesi di forza maggiore renti per ottenere la materiale disponibilità dell’immobile
rientrano nell’ipotesi di “forza maggiore”, apparendo “evi-
La disciplina positiva, come sopra evidenziato, dispone dente che i termini di legge (18 mesi) sono insufficienti nel ca-
che il trasferimento della residenza, presso l’unità immo- so di acquisto di appartamento occupato, con la conseguenza
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che la norma tributaria non potrà mai essere applicata a ta- già una e senza procedere alla vendita della stessa, fruendo
li fattispecie”16. dei benefici fiscali. In buona sostanza, occorre chiedersi se
La forza maggiore, quale causa escludente la revoca dei sia possibile poter fruire del trattamento impositivo age-
benefici fiscali, è stata altresì ravvisata ove il mancato tra- volato in occasione dell’acquisto di un’unità immobiliare a
sferimento della residenza entro il termine di Legge sia destinazione abitativa, qualora l’acquirente sia già proprie-
derivato: tario di altro immobile non più idoneo per le sopravvenu-
– da smottamenti che hanno coinvolto l’unità immobi- te esigenze familiari o per altre ragioni oggettive.
liare e la strada di accesso, causati da avversità atmosfe- Sul punto, costituisce ius receptum in giurisprudenza il
riche che hanno comportato lo svolgimento di lavori di principio secondo cui “chi abbia il possesso di altra casa va-
ripristino17; lutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze
– dal “reiterato rifiuto degli istituti di credito alla concessio- di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggetti-
ne del prestito tempestivamente richiesto va (es.: fabbricato inadeguato per dimensio-
dall’interessata”18; QUANDO L’INIDONEITÀ ni o caratteristiche qualitative) può ugual-
– dalla “sopravvenuta ed imprevedibile oc- FA SCATTARE mente godere dell’agevolazione”25.
cupazione abusiva dell’abitazione”; L’AGEVOLAZIONE È stato altresì statuito, in materia di
– dal ritardo dell’Amministrazione nel agevolazioni per l’acquisto della “prima
rilascio dell’autorizzazione paesaggisti- In giurisprudenza
casa”, che “l’inidoneità dell’alloggio già pos-
ca e del permesso di costruire19; vale il principio
seduto debba essere valutata dal punto di vi-
secondo cui
– dal mancato rilascio del certificato di sta soggettivo del compratore in relazione alle
“chi abbia il
agibilità20. esigenze abitative del suo nucleo familiare”26.
possesso di altra
In merito ad un caso riguardante “ab- casa valutata
bondanti infiltrazioni d’acqua provenienti come “non Considerazioni conclusive
dal tetto” a causa delle quali “l’immobile è idonea” all’uso
stato dichiarato inagibile ed inabitabile”, con abitativo, sia per Le agevolazioni tributarie per l’acqui-
revoca del certificato di abitabilità, l’Am- circostanze di sto della prima casa, in tema di IVA ed
ministrazione ha osservato che il manca- natura oggettiva imposta di registro, rappresentano, so-
to trasferimento della residenza nel termi- (es.: inabitabilità) prattutto in questo momento storico, uno
ne di 18 mesi, qualora l’Ufficio ritenga che che di natura strumento del tutto indispensabile per fa-
sia “dipeso da un evento imprevisto ed ine- soggettiva vorire la ripresa del mercato immobiliare;
vitabile, verificatosi successivamente all’ac- (es.: fabbricato la piena osservanza delle condizioni pre-
quisto dell’immobile (…..) deve concluder- inadeguato per scritte dall’impianto normativo, seppure
si che tale evento, concretizzando una causa dimensioni o fondamentale per la legittima fruizione
di forza maggiore, non dia luogo a decadenza caratteristiche dei benefici, deve ben coniugarsi con l’e-
dall’agevolazione”21. qualitative) può sigenza di valutare, case by case, le ragioni
Per altre fattispecie, invece, la forza ugualmente sottese al mancato rispetto dei termini di
maggiore è stata considerata insussisten- godere legge e di ogni altro presupposto della fat-
te, seppure in virtù di contrastanti orienta- dell’agevolazione” tispecie impositiva, onde poter considera-
menti, ove il differimento del trasferimen- re tutti quegli eventi escludenti l’antigiu-
to della residenza sia stato determinato: ridicità del fatto in quanto imprevedibili ed inevitabili.
– dallo svolgimento dei lavori di ristrutturazione22; A tal riguardo, l’orientamento giurisprudenziale, i do-
– da motivi di salute e dalla realizzazione di lavori di con- cumenti di prassi e le tesi sviluppate dalla dottrina, so-
solidamento dell’immobile contiguo a quello acquista- no d’ausilio per la corretta ricostruzione e valutazione dei
to con i benefici “prima casa”23; fatti dedotti dal contribuente.
– dal mancato rilascio dell’unità immobiliare da parte del
conduttore24.
La prepossidenza di un immobile inidoneo
* Gennaro Di Gennaro, Dottore di Ricerca in Pubblica Ammini-
Un tema particolarmente attuale, nell’ambito delle age- strazione dell’Economia e delle Finanze-Governo dell’Ambiente
volazioni tributarie qui trattate, riguarda la possibilità di e del Territorio. Abilitato Avvocato.
poter acquistare una casa di abitazione, pur possedendone
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fiscali
Note sanzione amministrativa del 30% delle imposte dovute, presen-
1 L’acquisto della “prima casa” da un privato, determina l’ap- tando, all’Ufficio presso cui è stato registrato l’atto e prima che
plicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%, così come decorra un anno dall’alienazione, un’istanza tesa alla riliquidazio-
previsto dal D.P.R. 26 Aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte I, art. 1; la ne delle imposte dovute. L’Agenzia fiscale rideterminerà la som-
nota II bis) di cui al predetto art. 1, reca le condizioni che debbono ma dovuta a titolo di imposte, quantificate nella misura ordinaria,
essere osservate ai fini della legittima fruizione dell’agevolazione. oltre agli interessi calcolati dal giorno della conclusione dell’atto
In applicazione dell’art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre pubblico di compravendita riferito all’acquisto agevolato; senza,
2005, n. 266, “per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche pertanto, applicare la sanzione amministrativa del 30%.
che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o 3 La decadenza dalle agevolazioni, per dichiarazione non veri-
professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e rela- tiera (mendace) resa dall’acquirente nell’atto pubblico di com-
tive pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte pravendita, ovvero traslativo e/o costitutivo della nuda proprietà,
acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, ricorre sia quando la ces-
di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immo- sione è soggetta ad imposta di registro, che in caso di trasferimen-
bile” calcolato secondo i criteri di cui all’art. 52, commi 4 e 5, del to imponibile ai fini IVA.
D.P.R. n. 131/86, a prescindere dal prezzo di vendita concordato 4 Sulle indicazioni rese dall’Agenzia delle Entrate, attraverso la
che deve essere riportato nell’atto pubblico di trasferimento. La circolare n. 31/E/2014, v. A. Busani, IVA al 22% per le case di lusso,
tassazione sulla base del valore catastale, ove ricorrano tutti i pre- in Il Sole 24 Ore del 31 dicembre 2014, Norme e Tributi, p. 34. V.
supposti applicativi dell’anzidetta norma, rappresenta un’ulteriore anche l’ipotesi di cui al n. 127 quinquiesdecies), Tabella A, Parte III,
opportunità che, parametrando la base imponibile al valore cata- allegata al D.P.R. n. 633/72.
stale dell’immobile, comporta un esborso monetario decisamente 5 In argomento, v. E. Ribacchi, Agevolazioni prima casa: catasta-
inferiore rispetto a quello altrimenti calcolato considerando il cor- le anche ai fini IVA, in Prat. Fisc. Prof., n. 6 del 2015, p. 29. L’allinea-
rispettivo pattuito. Per la cessione imponibile ai fini IVA, invece, si mento della definizione prima casa ha determinato la modifica del
applica l’aliquota ridotta del 4% di cui al n. 21), Tabella A, Parte II, n. 21), Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72.
allegata al D.P.R. n. 633/72. Le agevolazioni in parola si applicano, 6 Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa, 30
oltre che ai trasferimenti “a titolo oneroso della proprietà di case Dicembre 2014, circolare n. 31/E.
di abitazione non di lusso”, anche “agli atti traslativi e costitutivi 7 Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, risposta ad
della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione rela- interpello, 21 aprile 2020, n. 113, attraverso cui è stato inoltre chia-
tivi alle stesse”. rito che le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” non spet-
2 In caso di cessione soggetta ad IVA, le dichiarazioni prescrit- tano qualora il contribuente, “successivamente all’acquisto dell’ul-
te dalla norma a carico dell’acquirente, “comunque riferite al teriore unità immobiliare” intenda “demolire l’intero fabbricato,
momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effet- nel quale sono situate la propria “pima casa” di abitazione e l’ulte-
tuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto riore unità acquistata, ed edificare sull’area di risulta della demoli-
preliminare” (D.P.R. n. 131/86, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II bis, zione un villino. In effetti, l’operazione di demolizione dell’intero
comma 2). I benefici fiscali fruibili per l’acquisto dell’immobile da fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce, neanche da
adibire a propria abitazione principale, spettano anche per l’acqui- un punto di vista catastale, una fusione”; Id., 12 agosto 2005, cir-
sto delle relative pertinenze. A tal proposito, giova puntualizzare colare n. 38/E. In argomento, v. F. D’Alfonso, Agevolazione “prima
che “Sono comprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per casa”: acquisto di ulteriore immobile e successiva demolizione, in
ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili Prat. Fisc. Prof., n. 30 del 2020, p. 30.
nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio 8 Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa, 21 giu-
della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato” (D.P.R. n. gno 2012, circolare n. 27/E, p. 15. Nel documento di prassi (v. p.
131/86, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II bis, comma 3). Secondo la giu- 13) è inoltre affrontata l’ipotesi in cui “i coniugi vendano a terzi
risprudenza di legittimità, in caso di cessione infraquinquennale la propria casa coniugale, prima del decorso di cinque anni dall’ac-
della casa di abitazione acquistata con i benefici fiscali, il riacquisto quisto, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell’altro
della prima casa, entro il termine annuale, è da considerarsi piena- all’incasso del ricavato della vendita”. Per l’applicazione dell’e-
mente rispettato, con conservazione delle agevolazioni già godu- senzione ai trasferimenti fra coniugi, in adempimento di specifico
te, anche quando il trasferimento emerge da una scrittura privata obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, v. Comm. trib.
non autenticata, purché registrata entro l’anno, a nulla rilevando prov. Ravenna, sez. I, n. 115/2018, Presidente: Gilotta – Relatore:
la circostanza che sia mancata la trascrizione nei registri immobi- Riverso, commentata da A. Urbani Neri, L’accordo di divorzio salva
liari. Ricorrendo la cessione infraquinquennale dell’immobile, l’ac- la prima casa venduta nei 5 anni, in Il Sole 24 Ore del 4 marzo 2019,
quirente, ove non intenda procedere all’acquisto di un’altra unità Norme e Tributi; Comm. trib. prov. Varese, sez. V, 11 dicembre
immobiliare entro l’anno, potrebbe ben evitare il pagamento della 2012, n. 150; Comm. trib. reg. Liguria, sez. I, 13 luglio 2012, n. 81.
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fiscali
9 Corte Cass., ord. 21 marzo 2019, n. 7966, Presidente: Manzon – trib. reg. Lazio, sez. XIV, n. 557/2011, commentata da S. Trovato,
Relatore: Nonno, la quale ha altresì affermato che la ratio dell’art. La causa di forza maggiore salva il bonus prima casa, in Il Sole 24
19 della Legge n. 74/1987 è “quella di agevolare la sistemazione Ore del 28/11/2011.
dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o 17 Corte Cass., ord. 11 Settembre 2014, n. 19247.
del divorzio”, ragion per cui “recuperare l’imposta in conseguen- 18 Comm. trib. reg. Lazio, sez. XV, 6 luglio 2017, n. 4072, Presi-
za della inapplicabilità dell’agevolazione fiscale sulla prima casa dente: Lunerti – Relatore: Loreto.
da parte dell’Erario significherebbe sostanzialmente imporre una 19 Comm. trib. prov. Pavia, sez. II, 10 novembre 2015, n. 582;
nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in per il mancato rilascio delle autorizzazioni edilizie, quale causa
esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palese- escludente la decadenza dai benefici fiscali, v. Comm. trib. prov.
mente in senso contrario alla ratio della disposizione”. Bergamo, sez. X, 10 giugno 2013, n. 118.
10 Corte Cass., sent. 28 giugno 2012, n. 10807, Presidente: Ada- 20 Comm. trib. prov. Lecco, sez. II, 4 aprile 2016, n. 84.
mo – Relatore: D’Alonzo, in Boll. Trib., n. 6 del 2013, p. 464; per 21 Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa e Con-
la giurisprudenza di merito, v. Comm. trib. prov. Lecco, sez. II, 22 tenzioso, 10 aprile 2008, risoluzione n. 140/E, p. 4. Sul mancato
maggio 2017, n. 122, Presidente: De Giorgio – Relatore: Secchi. rilascio del certificato di abitabilità, quale causa di forza maggiore,
11 V. gli artt. 2, comma 2, e 9 del D. Lgs. n. 472/97. v. Corte Cass., sent. 5 settembre 2014, n. 18770.
12 La giurisprudenza di legittimità ha affermato, a tal riguardo, 22 Comm. trib. reg. Liguria, sez. I, n. 18/2015, Presidente: Soave
che “la prova dell’elezione ad abitazione principale è solo il tra- – Relatore: Toppati, commentata da G. P. Tosoni, Il cantiere non
sferimento anagrafico della residenza, unico elemento dotato di salva la prima casa, in Il Sole 24 Ore del 30 marzo 2015, Norme e
certezza perché verificabile, da parte dell’Amministrazione, presso Tributi, p. 28. Il Giudice di legittimità ha invece affermato la sussi-
il Comune ove è sito l’immobile” e a nulla rileva “una residenza di stenza della forza maggiore, con conseguente conservazione dei
fatto” (Corte Cass., ord. 17 marzo 2020, n. 7352, Presidente: Chin- benefici fiscali, nel caso di “esecuzione di opere di manutenzione
demi – Relatore: Criscuolo, in il fisco, n. 14 del 2020, p. 1398). straordinaria resesi necessarie e di notevole impegno, riguardanti
13 Sulla sospensione dei termini decadenziali previsti ai fini del- demolizione e rifacimento della copertura del fabbricato, nonché
la fruizione e conservazione dei benefici “prima casa”, in ragione demolizione e rifacimento della scala condominiale, deliberati suc-
della pandemia da Covid-19, v. l’art. 24, rubricato “Termini agevo- cessivamente all’acquisto da parte dell’assemblea condominiale”
lazioni prima casa”, del D.L. 8 aprile 2020, n. 23, convertito in Leg- (Corte Cass., sent. 27 aprile 2016, n. 8351, Presidente: Chindemi
ge, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della Legge 5 giugno – Relatore: Stalla, commentata da B. Ianniello, Revoca delle age-
2020, n. 40. In argomento, v. G. Antico-M. Genovesi, Agevolazio- volazioni prima casa e rilevanza “a maglie larghe” della causa di
ne “prima casa”: l’impegno a trasferire la residenza ai tempi del forza maggiore, in Corr. Trib., n. 32/33 del 2016, p. 2503). V. anche
Covid-19, in il fisco, n. 17 del 2020, p. 1611. E.C. Leoni, Forza maggiore e decadenza dall’agevolazione fiscale
È stato parimenti sospeso, in forza della predetta disposizio- “prima casa”, in Rass. Trib., n. 1 del 2017, p. 254; E. Mugnaini – R.
ne, “il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia Giorgetti – D. Pini, L’imprevisto salva il bonus prima casa, in Il Sole
acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve 24 Ore del 24 luglio 2017, Norme e Tributi, p. 16; L. Lovecchio,
procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, pur- La rilevanza della causa di forza maggiore nella disciplina delle
ché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei agevolazioni fiscali sulla c.d. “prima casa”, in Boll. Trib., n. 10 del
benefici “prima casa”” (Agenzia delle Entrate, 13 aprile 2020, cir- 2016, p. 798.
colare n. 9/E, p. 34). 23 Corte Cass., sent. 17 Ottobre 2014, n. 22002.
14 Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, risposta a inter- 24 Comm. trib. reg. Lazio, sez. XVI, 12 aprile 2019, n. 2318.
pello, n. 6 del 5 gennaio 2021, in Prat. Fisc. Prof., n. 4 del 2021, p. 6. 25 Corte Cass., ord. 17 novembre 2017, n. 27376, Presidente:
L’Agenzia fiscale, attraverso l’anzidetta risposta, evidenzia che la Schirò – Relatore: Cirillo.
forza maggiore si configura allorquando “si verifica e sopravviene 26 Corte Cass., sent. 5 febbraio 2016, n. 2278, Presidente: Mero-
un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter ne – Relatore: Meloni. Per la giurisprudenza di merito, v. Comm.
essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbli- trib. prov. Milano, sez. XIX, 12 febbraio 2020, n. 494, Presidente:
gazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, Celletti – Relatore: Chiametti, commentata da A. Borgolgio, Bilo-
inevitabilità e imprevedibilità dell’evento”. cale già posseduto troppo piccolo? Sì al bonus prima casa, in Il
15 Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, risposta a Sole 24 Ore del 16 marzo 2020, Norme e Tributi, p. 21; la stessa
interpello, n. 8 del 5 gennaio 2021, in Prat. Fisc. Prof., n. 4 del 2021, decisione, in il fisco, n. 11 del 2020, p. 1098. In argomento, v.
p. 6. anche Comm. trib. prov. Savona, sez. IV, 9 maggio 2017, n. 222,
16 Comm. trib. reg. Firenze, sez. V, 3 Settembre 2015, n. 1434, in Massimario delle Commissioni tributarie della Liguria, 2017,
Presidente: Pasca – Relatore: PICHI. In tal senso, v. anche Comm. p. 151.
Febbraio 2021 | Panorama Tributario e Professionale | 45Puoi anche leggere
