INQUILINI UNITI - Associazione Svizzera Inquilini
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INQUILINI Numero 166/2020
UNITI
Dicembre 2020
Pubblicazione trimestrale
www.asi-infoalloggio.ch
In questo
numero:
Disoccupazione svizzera
per frontalieri
Fallita
la legge COVID-19
Cambiamento
di prassi del TF
Due sconfitte per gli inquilini,
ma noi non ci arrendiamo!
In questo anno difficile, la no- stato risposto che l’intenzione era netto per le pigioni delle abita-
stra attività resta sempre molto quella di aspettare una soluzione zioni e dei locali commerciali.
intensa, probabilmente anche federale. Questa decisione può portare ad
più del solito. Più che negli anni Ci sono stati mesi di proposte e un aumento delle pigioni, ma non
passati, oggi emerge l’impor- trattative, con il Consiglio Fede- tutto è perduto.
tanza di un’Associazione degli rale sempre contrario ad inter- Infatti, malgrado questo aumento
inquilini che oltre a occuparsi dei venire. Una speranza sembrava del rendimento possibile, il Tri-
problemi di famiglie e persone poter arrivare dalle Camere Fede- bunale con la stessa sentenza
singole, si occupi anche dei soci rali, ma alla fine anche loro hanno ha comunque riconosciuto una
commerciali: negozi, uffici, risto- affossato ogni possibilità di solu- riduzione della pigione iniziale di
ranti, studi di fisioterapia ecc. zione concordata. 800.- franchi mensili, passando
La pandemia ha colpito pesan- Ora, se non si riesce a trovare un da fr. 2’190.- a fr. 1’390.- per un
temente anche questa categoria accordo bonario con il proprio lo- appartamento di 4 locali e mezzo
di inquilini. Le chiusure forzate catore, resta la possibilità di inter- sul Lago Lemano.
della scorsa primavera e la giusta venire in via giudiziaria. Le nostre La possibilità di chiedere e otte-
prudenza che sta spingendo la consulenti sapranno accompa- nere una riduzione della pigione,
popolazione a ridurre le proprie gnarvi in questo percorso. nel caso di una pigione basata su
attività allo stretto necessario Nel frattempo, noi torneremo a un rendimento netto superiore a
hanno messo e stanno mettendo sollecitare il Consiglio di Stato quanto consentito, resta quindi
in difficoltà molte realtà commer- affinché si trovi una soluzione una realtà concreta! Anche in
ciali che malgrado tutto devono cantonale. questo caso, le nostre consulenti
comunque continuare a pagare Ma le cattive notizie, purtroppo, sono a vostra disposizione per
la pigione ogni mese. non riguardano solo gli inquilini aiutarvi a chiederla e a ottenerla.
In primavera abbiamo chiesto al commerciali.
Consiglio di Stato di intervenire a Una recente sentenza del Tribu- Adriano Venuti, presidente
sostegno delle pigioni commer- nale Federale ha rivisto la sua Associazione Svizzera Inquilini –
ciali. Dopo un lungo silenzio ci è prassi sul calcolo del rendimento Sezione della Svizzera italiana
LA POSTA
Saldo
Se il contratto prevede il paga-
mento di acconti e la presen-
tazione del conteggio, a meno
che tutte e due le parti non si
spese accessorie
mettono d’accordo su un’altra
ripartizione, una parte da sola
non può modificare a suo piaci-
e subentranti
mento il metodo di riscossione
e pagamento delle spese acces-
sorie precedentemente concor-
date. L’inquilino in questo caso
ha diritto di ricevere il conteggio
Il locatore mi ha inviato in Con il pagamento del saldo del per i due anni come concordato
primavera il conteggio delle conteggio delle spese accesso- da contratto. Dovrà chiedere al
spese accessorie per l’anno rie, l’inquilino non perde il diritto locatore di presentargli un con-
2 2019 con un saldo a suo fa- di contestarlo e può richiedere teggio, e se quest’ultimo si ri-
vore, che ho pagato. Alcuni un risarcimento di quanto pa- fiuta, dovrà presentare contro il
vicini hanno contestato il con- gato a torto. Difatti, il paga- locatore un’istanza all’ufficio di
teggio e quindi non hanno an- mento di conteggi precedenti conciliazione.
cora pagato. Nonostante io non equivale all’accettazione
abbia già pagato, posso chie- per atti concludenti di posizioni Vorrei traslocare dal mio at-
dere il rimborso se risulta che errate. Per ulteriori informazioni tuale appartamento, ma senza
il conteggio è errato? si rinvia a pag. 6 al tema prescri- rispettare i termini contrattuali
zione. stabili per iscritto con il loca-
tore due anni fa (3 anni). Come
Il mio contratto di loca- devo comportarmi?
zione prevede l’acconto
mensile per le spese Si tratta di un caso di restitu-
accessorie e il zione anticipata dell’apparta-
conguaglio an- mento. L’inquilino deve trovare
nuale. Il primo almeno un subentrante che sia
anno mi è stato disposto a subentrare nel suo
presentato il contratto, quindi che riprenda i
conguaglio. Ho medesimi accordi in essere tra
traslocato nel l’attuale inquilino e il locatore.
mese di giugno L’inquilino inoltre deve presen-
2020 e il mio tare un subentrante solvibile
ex-locatore mi che non possa essere ragione-
ha comunicato volmente rifiutato dal locatore,
che per l’anno e quindi che riesca a pagare
2019 e 2020 le spese la pigione puntualmente e che
saranno calcolate a si conformi all’attuale utilizzo
forfait, può farlo? dell’appartamento.
IN BREVE
Il Consiglio di Stato conferma:
la tassa di collegamento entrerà probabilmente in vigore non prima del 2022
Ci riallacciamo al caso pubblicato sul nostro stesso ha indicato che tenuto conto dell’esi-
editoriale no. 152/2017 concernente la tassa di genza di superare la crisi economica causata
collegamento, in vigore dal il 1. agosto 2016 dalla pandemia da COVID-19 l’entrata in vigore
(poi sospesa per ricorsi al Tribunale federale). della tassa di collegamento non avverrà prima
Alcuni locatori avevano inviato una disdetta per del 2022 (la decisione formale di entrata in vi-
i parcheggi di molti inquilini, per poi sottopor- gore sarà presa a tempo debito). Il Consiglio
gli un nuovo contratto di locazione con degli di Stato ha altresì deciso che non avrà effetto
aumenti notevoli, giustificati dall’introduzione retroattivo. Ricordiamo che in linea generale la
della suddetta tassa. tassa di collegamento è applicata ai proprietari
Lo scorso aprile il Tribunale federale ha re- di fondi sui quali vi sono posteggi per almeno
spinto i ricorsi. Nel comunicato stampa del 50 autoveicoli; tuttavia non sono assoggettati
Consiglio di Stato del 19 agosto 2020, lo in ogni caso i posti auto destinati all’abitazione.
C L’OSPITE
ontro ai troppi clamori o
preannunci di catastrofi
Disoccupazione
le cifre statistiche sono
chiare. Fino ad oggi non
vi sono perdite di lavoro
svizzera per fronta-
impressionanti. I dati ci indicano
come gli unici elementi numeri-
camente importanti siano la ri-
duzione delle stagioni, vale a dire
lieri, mito o realtà?
che un numero considerevole di
lavoratori, appunto, stagionali (sia
residenti che frontalieri), hanno
terminato prima di quanto usuale Giovanni Grassi, sindacato UNIA
il proprio rapporto di lavoro. Tanto
ci dà la statistica.
Come in tutte le cose della vita, I salvati sono alcuni, sì solo alcuni, disdetta ma che semplicemente
anche in questo ambito esiste una lavoratori e lavoratrici che hanno smette di chiamare. Il sistema ita-
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zona d’ombra: infatti seppur è vero avuto in sorte di trovare alterna- liano infatti non permette a questi
che non vi siano state disdette a tive, secondi o terzi lavori, a volte lavoratori di richiedere alcunché,
valanga e che la maggior parte rocamboleschi, a compensare lasciandoli di fatto in ostaggio del
dei rapporti di lavoro persista, as- le mancate entrate. Altri, ma solo nulla. Identica sorte per i lavoratori
sistiamo ad una silenziosa strage quelli che hanno maturato il diritto, frontalieri che si sono visti ridurre la
parziale dei contratti di lavoro. In- si sono rivolti alle casse disoccu- percentuale di lavoro, alcuni anche
fatti sono molti, anzi moltissimi, pazione per richiedere la compen- dall’oggi al domani…
i contratti disdetti in parte, ossia sazione al 70% o 80% di quanto In realtà uno spettro di salvezza
lavoratori e lavoratrici a cui il con- perso in termini salariali. si aggira nella SECO e, precisa-
tratto è stato modificato con un Dei sommersi invece fanno parte mente, da più di qualche mese,
ribasso, si stima, di mediamente il tutti coloro che non hanno matu- anche se curiosamente tenuto in
30% delle ore pattuite. A questo si rato il diritto alla compensazione sordina, esiste la possibilità per un
aggiunga tutta la giungla degli im- parziale o che in base ai micidiali lavoratore o una lavoratrice fronta-
mondi contratti su chiamata in cui calcoli della SECO hanno un’oscil- liera di richiedere una compensa-
formalmente, come tutti sanno, lazione di ore su chiamata di lavoro zione della perdita di lavoro presso
non è stata inoltrata nessuna di- troppo importante per richiedere le casse disoccupazione svizzere.
sdetta (e la statistica su questo è le indennità di disoccupazione. Eh sì, si può. A condizione di aver
più che cieca, per ora) ma sem- A queste fila si aggiungano tutti i perso almeno il 30% del proprio
plicemente il datore di lavoro ha lavoratori frontalieri ai quali il da- contratto. Lo chiamano guadagno
smesso di… chiamare. tore di lavoro si rifiuta di dare una intermedio…
Nelle scorse due pubblicazioni
avevamo trattato in questa
DOSSIER
Il Parlamento
medesima pagina il tema delle
pigioni commerciali, era salito
alla ribalta nel marzo 2020 a se-
ha affossato
guito della chiusura/limitazione
di attività commerciali imposta
dalle autorità per combattere il
la legge COVID-19
COVID-19. Vi avevamo lasciato
con l’informazione che la legge
doveva arrivare in Parlamento
in questa sessione invernale.
Ecco come si è evoluta la si-
tuazione da allora.
pigioni durante la riduzione to- fintantoché è vietato/limitato
Dapprima, il 29 ottobre 2020 il tale/parziale dell’attività a causa esercitare l’attività commerciale
4 Consiglio nazionale è entrato dell’ordinanza 2 COVID-19 e per la quale gli spazi sono stati
in materia sulla Legge federale delle prescrizioni cantonali, locati.
sulle pigioni e sui fitti durante le quanto deciso fra le parti rimane L’ASI aveva da subito trovato
chiusure aziendali e le limitazioni valido. Vi è un’unica eccezione: inaccettabile che ogni inquilino
ordinate per combattere il coro- se l’accordo ha previsto una ri- commerciale dovesse negoziare
navirus (COVID-19) (Legge sulle serva sull’eventuale diritto, di una soluzione individualmente
pigioni commerciali COVID-19), una o entrambe le parti, di rive- con il suo proprietario e per que-
ma poi la stessa non è stata ac- dere l’intesa a dipendenza della sto aveva aderito alla soluzione
cettata. Inoltre, lo scorso 2 di- futura regolamentazione tramite politica sfociata nel messaggio
cembre, il Consiglio degli Stati legge /accordo cantonale nel della Legge sulle pigioni com-
non ha voluto entrare in mate- periodo in questione. merciali COVID-19, poi affossata
ria sulla suddetta legge. Ciò ha dal Parlamento. Ora, bisognerà
causato il fallimento della legge Il locatore mi aveva detto di rivendicare per vie legali la tesi
e quindi l’affossamento di una aspettare la legge federale/ sostenuta nel parere giuridico.
soluzione politica che avrebbe accordo cantonale prima di
potuto essere applicata alle decidere Il locatore mi ha concesso
migliaia di inquilini commerciali In questo caso, essendo la legge solo una dilazione di paga-
interessati che non avevano an- a livello federale fallita, e non es- mento/non mi ha concesso il
cora trovato una soluzione con sendoci ad oggi alcun accordo condono
il proprio locatore. Di seguito cantonale vigente in Ticino, l’in- Non essendoci stato alcun ri-
indichiamo i possibili tre scenari quilino dovrà riprendere contatto conoscimento di riduzione della
in cui gli inquilini commerciali si con il locatore per trovare un’in- pigione a causa della chiusura/
trovano ad oggi. tesa volontaria. riduzione dell’attività commer-
L’ASI ricorda che secondo un ciale, l’inquilino ha il diritto di
Ho trovato un accordo con il parere giuridico commissionato chiedere in sede giudiziaria il
locatore - è tutt’ora valido? a tre avvocati della Svizzera riconoscimento del diritto alla
Se le parti contrattuali di un lo- Romanda e della Svizzera Te- riduzione. Si rinvia pertanto a
cale commerciale hanno tro- desca, gli inquilini sono intera- quanto indicato nel scenario
vato un’intesa, ad esempio un mente/parzialmente dispensati precedente nel 2° e 3° capo-
condono parziale o totale delle dall’obbligo di pagare la pigione verso.
Le quattro sedi ASI sono a
disposizione per una con-
sulenza approfondita ai
loro soci.
Scansiona il QR-code e
leggi il parere giuridico.
Lo scorso 16 novembre il Tri-
bunale federale ha pubblicato
DOSSIER
Cambiamento
una decisione in cui ha ef-
fettuato un cambiamento di
prassi.
di prassi del
Il diritto alla contestazione ri-
mane comunque d’attualità!
Tribunale federale
Nel diritto di locazione, il legi-
slatore ha previsto specifiche
norme che proteggono gli inqui-
lini dalle pretese abusive del lo-
catore, tra cui rientrano le pigioni
abusive. Si è in presenza di pi-
gioni abusive quando il locatore propri dell’1,75%, oltre il quale la statistiche per compensare que-
ottiene dalle stesse un reddito pigione era considerata abusiva. sta mancanza di dati. Questo
sproporzionato dalla cosa lo- calcolo potrebbe dunque portare
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cata oppure quando esse sono Nuovo rendimento ammissibile a nuove pigioni economicamente
fondate su un prezzo d’acquisto dal 16 novembre 2020 molto interessanti per gli inquilini.
manifestamente eccessivo. Con la nuova decisione
Nel caso di controllo delle pi- 4A_554/2019 del 26 ottobre Contestare la pigione iniziale:
gioni iniziali, il Tribunale fede- 2020, il Tribunale federale ha rilevanza attuale e significativa
rale applica differenti metodi a cambiato la sua giurisprudenza, Concretamente, la nuova giuri-
dipendenza dell’età dell’immo- rimasta costante per più decenni. sprudenza ha cambiato il calcolo
bile: nel caso di edifici nuovi o di Nel caso specifico gli inquilini del rendimento, ma non ha mo-
recente passaggio di proprietà, avevano contestato la pigione dificato le condizioni della con-
si applica il metodo del rendi- iniziale di fr. 2’190.00 di un ap- testazione. Al contrario, anche
mento netto; mentre per edifici partamento di 4,5 locali (101 m2) con questo nuovo calcolo, la
vecchi o che hanno cambiato sito nel Canton Vaud, costruito contestazione è ancora molto
proprietario da molto tempo (più tra il 1996 e il 1998 e di proprietà interessante, oltre che significa-
di 30 anni) si applica il confronto di una cassa pensioni dal 2003, tiva, dato che le pigioni attuali
con le pigioni di quartiere. la quale ha ricorso fino alla mas- sono troppo elevate e anche
sima istanza giudiziaria federale. con questo nuovo calcolo, le
Rendimento ammissibile negli Con la nuova giurisprudenza, il riduzioni possono essere dav-
ultimi anni Tribunale federale concede un vero interessanti. Nella sentenza
Con il concetto di rendimento si tasso del 2% oltre il tasso ipo- sopracitata, ciò ha significato
intende il rendimento netto dei tecario di riferimento (a condi- una pigione iniziale fissata di fr.
fondi propri investiti dal locatore. zione che quest’ultimo sia pari 1’390.00, la contestazione ha
Prima del 16 novembre 2020, il o inferiore al 2%): attualmente è fatto guadagnare agli inquilini
Tribunale federale concedeva un ritenuto lecito un rendimento del ben fr. 800.00 (con la vecchia
rendimento dello 0,5% in più ri- 3,25%. prassi, applicando il rendimento
spetto al tasso ipotecario di riferi- Inoltre, il Tribunale federale ha netto dell’1.75%, si sarebbe ar-
mento (attualmente, dal 3 marzo accettato che il metodo del ren- rivati ad una pigione iniziale di
2020, è fissato all’1,25%) sulle dimento netto è possibile anche fr. 900.00 con una riduzione di
pigioni. Quindi, era autorizzato se il locatore non fornisce tutti i fr. 1’290.00). Vale la pena conte-
un rendimento netto dei fondi documenti notarili, utilizzando le stare la pigione iniziale, vero?
MEMORANDUM
Contestate anche voi la vostra pigione iniziale:
L’articolo 270 del Codice delle obbligazioni consente ai nuovi
inquilini di appartamenti e locali commerciali di contestare
davanti all’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla con-
segna dei locali, una pigione iniziale ritenuta abusiva. Deve
quindi essere soddisfatta una delle tre condizioni seguenti:
- Essere stati costretti a stipulare il contratto di locazione
per necessità personali o familiari (divorzio, nascita, lavoro o
studi, problemi finanziari, disagio di un precedente alloggio)
- Il nuovo canone di locazione viene aumentato di almeno il
10% rispetto a quello pagato dal precedente inquilino.
- C’è una carenza di alloggi, vale a dire che la percentuale
di abitazioni sfitte è inferiore all’1,5% del parco immobiliare
locale.
LA LEGGE
Prescrizione
Art. 67 CO accessorie sono la remunera-
L’azione di indebito arric- zione per i costi effettivamente
chimento si prescrive in sostenuti e sono a carico dell’in-
tre anni dal giorno in cui il quilino solo se specialmente
danneggiato ha avuto co- pattuite.
noscenza del suo diritto di Dal 1. gennaio 2020 l’articolo di
ripetizione, ma in ogni caso legge è stato modificato, prolun-
in dieci anni dal giorno in gando il termine da 1 a 3 anni
cui è nato tale diritto. per avviare l’azione in giustizia.
Inoltre, Il nuovo termine di 3 anni
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Nel diritto di locazione que- si applica anche alle azioni la cui
sto articolo è in particolare prescrizione è iniziata prima di
utile per quanto attiene le quella data ma che non è ancora
cause di risarcimento delle sopravvenuta (art. 49 titolo finale
spese accessorie che l’inqui- CCS). In poche parole : se si è
lino ha in un primo tempo ac- venuti a conoscenza da meno
cettato con il conteggio annuale di un anno prima del 1. gennaio
e pagato ma che non erano 2020 di avere pagato troppe
dovute, perché o non conve- spese accessorie, è ancora pos-
nute contrattualmente oppure sibile avviare l’azione in giustizia
richieste a causa di un errore di e chiedere il rimborso.
calcolo. Si ricorda che le spese
Concorrenza
sleale
ATTENZIONE La ditta «Mieterschutz» non è aziendale della «Mieterschutz
uguale all’Associazione Sviz- Schweiz GmbH». Ora il gestore
Purtroppo l’ASI perde
zera Inquilini (in tedesco: «Mie- è stato condannato per concor-
molti soci che cam-
terinnen- und Mieterverband»). renza sleale - e deve annullare
biano indirizzo senza
Da molti anni l’ASI lo ha ripe- 20 domini internet. Due domini
comunicarlo. Non di-
menticate di avvertirci tuto, e ora finalmente un Tribu- cantonali sono già stati eliminati,
quando traslocate e nale lo conferma, in particolare ma due pagine principiali conti-
informateci del nuovo il tribunale penale di Zugo! La nuano ad offrire una consulenza
recapito, in modo che confusione con l’Associazione 24 ore al giorno, 7 giorno su 7.
possiamo continuare Inquilini della Svizzera tedesca Il gestore ha contestato la deci-
a inviarvi il nostro («Mieterinnen- und Mieterver- sione penale e ora l’incarto sarà
giornalino band Deutschschweiz MVD») è trattato dalla seconda istanza
stata per molti anni il modello del tribunale penale di Zugo.
Rinvio dell’assemblea
generale ASI
Sezione di Bellinzona e Valli
L’Assemblea generale ordinaria dell’Associazione Svizzera In-
quilini – Sezione di Bellinzona e Valli, che si sarebbe dovuta
tenere nel mese di dicembre, viste le attuali prescrizioni fede-
rali per combattere la pandemia di COVID-19, è stata rinviata a
nuova data da stabilirsi.
ECHI DA BERNA
Due nuove giovani
rappresentanze
ticinesi
Lo scorso 28 novembre si è te- lare «Fair von Anfang an, dank
nuta l’assemblea generale (AG) transparenter Vormiete!» che
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dell’Associazione Svizzera Inqui- chiedeva l’introduzione del for-
lini (ASI), riunitasi in forma digitale mulario ufficiale per conoscere
e diffusa via Livestream. È stato la pigione precedente nel caso
posto l’accento sulle pigioni di un cambio di inquilino. Inoltre,
commerciali e l’AG ha adottato l’ASI-SSI ha parlato dell’iniziativa
una risoluzione che chiede al «No alle pigioni abusive, Sì alla
Parlamento di applicare al più trasparenza: per l’introduzione
presto la legge COVID-19 sulle del formulario ufficiale a inizio lo-
pigioni commerciali, di cui si è cazione» depositata, assieme ad
speso molto inchiostro nelle due altri promotori, il 12 aprile 2018 e
ultime pubblicazioni del presente dichiarata riuscita il 2 luglio 2018
giornale. Il Parlamento ha però con 7’606 firme attestate. L’i-
rifiutato l’entrata in materia lo niziativa dovrà essere discussa
scorso 2 dicembre (vedi articolo in Gran Consiglio nei prossimi
a pag. 4). mesi, e nel caso in cui il rapporto
Nel corso dell’AG sono state della commissione “Costituzione
fatte anche alcune nomine statu- e leggi” che sarà probabilmente
tarie. In sostituzione dell’uscente affiancato da un rapporto di mi-
vice-presidente Marina Carobbio noranza, non dovesse venire ac-
(vedi IU no. 165), a cui vanno i cettato, si passerà alla votazione
nostri migliori ringraziamenti per popolare nel primo semestre del
il suo decennio di attività a Berna 2021.
a favore delle inquiline e degli
inquilini, è stato eletto il nostro Céline
attuale presidente dell’ASI-SSI, Dellagana-Rabufetti
Adriano Venuti. Egli affiancherà e Adriano Venuti
l’ex segretario generale dell’ASI
Michael Töngi, anche lui nuovo
vice-presidente eletto. A tutti e
due vanno i nostri più calorosi
auguri per le sfide attuali e future
a favore degli inquilini e contro il
tentativo di indebolimento del di-
ritto di locazione.
Vi è stata un’ulteriore nomina:
Leonardo Matasci attivo nel co- News dall’Assemblea Generale ordinaria 2020
mitato nazionale ASI dal 2016 ha
lasciato la carica ed è stato so- ASI-SSI: nuovi membri di comitato
stituito dall’attuale segretaria ge-
nerale dell’ASI-SSI, l’avv. Céline Durante l’assemblea generale tenutasi lo scorso 6 ottobre
Dellagana-Rabufetti, a cui va 2020 ci sono stati alcuni rinnovamenti nelle cariche statutarie.
pure un caloroso augurio. Leonardo Matasci, il nostro vicepresidente ha lasciato il suo
Durante l’ultima parte dell’AG, i posto a Xavier Daniel, sindacalista dell’OCST. A Leonardo,
rappresentanti di 4 sezioni hanno per il suo lungo lavoro in favore delle inquiline e degli inquilini
presentato diverse campagne sul vanno i nostri sinceri ringraziamenti, e a Xavier auguriamo un
diritto di locazione effettuate o in buon lavoro. Oltre alla nuova vicepresidenza, sono stati nomi-
corso nelle loro regioni. Si cita ad nati anche quattro nuovi membri di comitato: Mattea David,
esempio, il magnifico successo Marco D’Erchie e Luca Di Meco; con loro rientra pure France-
dell’ASI lucernese con l’accet- sca Coda Jaques, già nostra Segretaria generale. Auguriamo
tazione inaspettata, lo scorso anche a tutti loro un buon lavoro.
settembre, dell’iniziativa popo-
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il 7 dicembre 2020 (redattrice responsabile), E-mail: locarno@asi-infoalloggio.ch
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