Informazioni e Tendenze Immobiliari
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APRILE 2011 NUMERO 2
Informazioni e Tendenze Immobiliari
1. Introduzione
In questo numero Nel mese di aprile 2011 il Centro Studi di Tecnoborsa registra, a
1 Introduzione partire dalle varie fonti consultate, una serie di importanti novità
2 Le compravendite nel settore.
- Censis‐Confcommercio Prima fra tutte il rialzo del tasso di interesse da parte della Bce,
dopo quasi due anni dal minimo storico del 2009. Ciò comporta
- Istat
un aggravamento della situazione economica delle famiglie
- Ance italiane, un quarto delle quali - secondo la Caritas - già faceva
- Casa.it fatica a pagare le rate del mutuo acceso per l’acquisto della
3 Le locazioni propria casa. Inoltre, poiché la notizia era nell’aria da tempo, fin
- Cgil nazionale dai primi mesi dell’anno corrente si registra un aumento della
- Federconsumatori domanda per i mutui a tasso fisso, mentre i variabili sono a rischio
di ulteriori rialzi dei tassi.
4 I mutui
Il secondo fenomeno osservato da più parti consiste nella diffusa
- Bce percezione di una nuova fiducia nel mattone, anche se le
- Abi famiglie dividono in parti pressocchè uguali i loro risparmi tra
- Caritas investimenti immobiliari e liquidità disponibile.
- MutuiOnline.it Tuttavia, il disagio rimane per 2 milioni e mezzo di famiglie,
- Crif considerato che le spese per la casa incidono ormai per oltre il
40% del budget familiare. In realtà, per il futuro saranno
- Ubh
soprattutto quei 13-15 milioni di famiglie con un reddito mensile di
5 Bisogni abitativi e housing sociale circa 1.500 euro a rischiare di più, poiché non potranno
nella trasformazione moderna
accedere all’edilizia sociale, trovandosi al di sopra della soglia di
- Cgil nazionale povertà, ma contemporaneamente non potranno permettersi i
6 Produzione nelle costruzioni canoni di mercato.
- Istat2. Le Compravendite
Censis-Confcommercio
Un terzo delle famiglie italiane ritiene l’investimento in immobili la principale forma di
gli orientamenti utilizzo - soprattutto a fini cautelativi - del surplus monetario: questi i principali risultati
di risparmio delle che emergono da un’analisi dell’Ufficio Studi Confcommercio sui risparmi delle
famiglie italiane dal 1990 al 2010.
famiglie italiane L’ultima rilevazione dell’indagine Censis-Confcommercio su Clima di fiducia e
presentano una aspettative delle famiglie italiane evidenzia che sul finire dell’anno scorso e in
questa prima parte del 2011 gli orientamenti di risparmio delle famiglie italiane
dicotomizzazione presentano una dicotomizzazione piuttosto marcata: o investimenti immobiliari o
o investimenti liquidità, senza significative alternative.
In un certo senso, ciò è il riflesso di una condizione di incertezza che sta rientrando
immobiliari o soltanto molto lentamente, come testimoniano le risposte più frequenti: il 31,7%
liquidità indirizzerebbe i risparmi in immobili e il 29,5% preferirebbe la liquidità sul conto
corrente.
Istat
Ad aprile i consumatori esprimono valutazioni meno favorevoli circa la situazione
economica della propria famiglia: il saldo dei giudizi scende lievemente (da -43 a -
44) e quello relativo alle attese registra una flessione di maggiore entità (da -13 a -
recuperano le
17); scende anche il saldo dei giudizi sul bilancio finanziario della famiglia (da +1 a
intenzioni di 0). Per quel che riguarda i beni durevoli, i giudizi sulla convenienza attuale sono
orientati al recupero (da -76 a -67), mentre le intenzioni di acquisto per il breve
acquisto
termine rimangono improntate alla cautela (il saldo scende a -67 da -63). Tuttavia,
dell’abitazione le domande trimestrali relative ad alcune spese di particolare impegno indicano
segnali favorevoli. In particolare, recuperano le intenzioni di acquisto dell’abitazione
(da -190 a -185), ma soprattutto quelle relative alle spese di manutenzione
straordinaria dell’abitazione (da -173 a -153).
Ance
Nel 2010 l’economia italiana ha mostrato segnali di ripresa dopo le tendenze
recessive del passato biennio. Gli ultimi dati ufficiali, relativi al 2010, segnalano una
crescita del Pil in termini reali dell’1,3% su base annua. La ripresa è stata stimolata
principalmente da un rilancio della domanda estera mentre quella interna è stata
dopo nove anni
caratterizzata da dinamiche di crescita più modeste.
di crescita
Per il settore delle costruzioni, invece, permane una situazione di forte crisi che,
i volumi di
secondo le valutazioni dell’Ance, non si è esaurita nel 2010 ma proseguirà anche
produzione del
nell’anno in corso.
settore sono
Le stime Ance, che tengono conto anche dei risultati dell’indagine svolta presso le
tornati ai livelli
imprese associate, indicano che gli investimenti in costruzioni a fine 2011 saranno il
fine anni ’90
2,4% in meno rispetto all’anno precedente, dopo il calo del 6,4% nel 2010, del 7,7%
nel 2009 e del 2,7% nel 2008.
In quattro anni, dal 2008 al 2011, il settore delle costruzioni avrà perduto il 17,8% in
termini di investimenti, vale a dire circa 29 miliardi di euro. In altri termini, dopo nove
anni di crescita, i volumi di produzione del settore sono tornati ai livelli osservati alla
fine degli anni ’90.
Risultati molto negativi, in particolare, segna il comparto delle nuove abitazioni che
nei quattro anni avrà perso il 34,2% del volume di investimenti.
La minore produzione di abitazioni degli ultimi anni è, ovviamente, collegata
all’andamento dei permessi di costruire che sono in progressiva diminuzione dal
2006. Nel 2005 le abitazioni progettate avevano raggiunto le 305.000 unità, nel 2008
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 2sono state 215.000 e nel 2009 risultano pari a circa 180.000. Complessivamente nel
quadriennio 2006 - 2009 si è registrata una flessione del 41%.
Casa.it
Pare che la presenza di un terrazzo faccia miracoli nel portar su il prezzo di una casa
in vendita.
A Milano, per esempio, se la casa dispone di un terrazzo cresce di valore fino al 22%,
e a Roma del 20%.
Il terrazzo, però, non è l’unico elemento a far lievitare il prezzo della casa in vendita.
pare che il Fra i plus più richiesti ci sono infatti doppi o tripli servizi (+18% a Milano);
terrazzo faccia riscaldamento autonomo e ascensore (+17% a Bari e Bologna).
Anche il piano ha la sua importanza. Se il piano è alto, infatti, la valutazione sale del
miracoli nel +18% a Roma, e di un più modesto +3% a Napoli.
portar su il prezzo Nonostante spesso per gli italiani il terrazzo non sia considerato un ambiente
indispensabile nella scelta di un appartamento, i dati lo confermano quale
di una casa elemento in grado di accrescere maggiormente il valore della propria casa.
Analizzando l’intero territorio nazionale, possiamo notare come la presenza del
terrazzo apprezzi l’immobile, soprattutto nelle metropoli di Milano (+22%) e Roma
(+20%); a Torino, insieme a questo elemento (+17%) sono i pluriservizi (+16%) a dare
valore agli appartamenti, mentre nella città di Bari ciò che conta maggiormente è
avere un riscaldamento autonomo (+17%).
3. Le Locazioni
Cgil nazionale
Secondo la Cgil nel prossimo futuro ci troveremmo ad avere un mercato dell’affitto
così composto: ad un estremo un’area di canone libero (1100 euro), all'altro i
canoni di edilizia sociale (80 euro); all'interno un'area a canone concordato (800
la fascia di euro), seppure con le difficoltà che questo strumento avrà nella sua applicazione in
reddito seguito alle misure recentemente introdotte. Le altre due aree sono riferite ai bisogni
abitativi che oggi hanno maggiori difficoltà di risposta: la prima dovrebbe attestarsi
intermedia non su canoni di 600 euro mensili, se gli investimenti dei Fondi immobiliari e gli interventi
può trovare nel su aree, procedure, tipologie edilizie, tempi, costi di costruzione e opportunità di
investimenti integrativi lo renderanno possibile. La seconda area è riferita ai bisogni
mercato attuale delle famiglie che si collocano in una fascia di reddito medio-basso: secondo uno
una risposta studio dell'Università Cattolica di Milano si stima che nei prossimi anni ci saranno in
Italia 13-15 milioni di famiglie che disporranno di un reddito mensile di 1.500 euro al
compatibile con mese o poco meno. Si tratta per lo più di nuclei il cui capofamiglia è un pensionato,
i propri redditi un operaio, un giovane precario o un lavoratore extracomunitario stabilizzatosi in
Italia e rappresentano una sorta di cuscinetto sociale che rimane al di sotto della
media dei redditi dei cittadini italiani e sopra però la soglia di povertà. L'esplosione
di questa fascia di reddito intermedia, tenendo conto delle limitatissime opportunità
di accesso all'edilizia pubblica, non può trovare nel mercato attuale una risposta
compatibile con i propri redditi.
Federconsumatori
Come ogni anno l’Osservatorio Nazionale della Federconsumatori ha elaborato le
previsioni sulle variazioni dei costi per l'affitto e per il mantenimento della casa dal
2001 ad oggi.
I costi sono stimati prendendo in considerazione un appartamento di 90 mq in una
zona semicentrale di una grande area metropolitana.
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 3Lo studio conferma che i costi relativi alla casa continuano a pesare fortemente sui
bilanci familiari.
a registrare i Ad aggravare la situazione contribuiscono gli ulteriori rincari previsti per le spese
maggiori disagi connesse alla casa: dalla luce al riscaldamento, dal gas alla nettezza urbana.
In media, rispetto al 2010, vi sarà un aggravio del +4%, pari a 57,80 euro al mese, per
sono soprattutto chi ha un appartamento in affitto e del +7%, pari a 64,90 euro al mese, per chi ha un
le giovani appartamento di proprietà.
Il confronto appare impressionante spostando il termine di paragone al 2001:
coppie che - per la casa in affitto i costi sono cresciuti del +83%, ovvero +707,15 euro al mese,
vogliono pari a 8.485,80 euro l'anno;
- per la casa di proprietà i costi sono aumentati del +33%, ovvero +241,35 euro al
emanciparsi o mese, pari a 2.896,20 euro l'anno.
che vogliono Secondo l'analisi relativa ai costi per l'acquisto del suddetto appartamento-tipo, si è
passati da 15 anni di stipendio necessari nel 2001 a 18 anni nel 2011.
mettere su A registrare i maggiori disagi sono soprattutto le giovani coppie che vogliono
famiglia emanciparsi o che vogliono mettere su famiglia. Un problema che appare ancor
più evidente alla luce dell'impressionante livello raggiunto dalla disoccupazione
giovanile nel nostro Paese (+29%).
4. I Mutui
Bce
La Bce nella riunione del proprio Consiglio Direttivo del 7 aprile 2011 ha aumentato il
Il tasso di policy
tasso di policy di un quarto di punto percentuale, fissandolo all’1,25%, con
è salito dello decorrenza 13 aprile u.s. Era dal 12 maggio 2009 che tale tasso era stabile al minimo
storico dell’1%.
0,25%
Abi
Dal report mensile dell’Abi a febbraio 2011 la dinamica dei finanziamenti destinati
alle imprese non finanziarie è risultata del +5,1% (+4,3% il mese precedente; -2,9% un
anno prima). In particolare, i finanziamenti bancari alle piccole imprese, hanno
segnato – a febbraio 2011 – un tasso di crescita pari a +3%, valore che raggiunge il
la crescita dei +4,8% per le famiglie produttrici. Sostenuta rimane la dinamica tendenziale del
totale prestiti alle famiglie (+8,3% a febbraio 2011, +7,7% il mese precedente; +7,5% a
finanziamenti per febbraio 2010). Della stessa intensità è stata la crescita dei finanziamenti per
l’acquisto di l’acquisto di immobili, risultata a febbraio pari al +8% (+7,8% il mese precedente e
+8% a fine febbraio 2010).
immobili Dalle segnalazioni del SI-Abi si rileva che a marzo 2011 il tasso medio ponderato sul
a febbraio è totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie elaborato dall’Abi è rimasto
fermo al 3,68%, lo stesso valore del mese precedente e 2 basis points al di sopra del
risultata valore di marzo 2010.
pari al +8% In assestamento e sempre su livelli particolarmente contenuti, i tassi praticati sulle
nuove operazioni alle imprese, in diminuzione quelli alle famiglie: a marzo 2011 il
tasso sui prestiti in euro alle società non finanziarie si è posizionato al 2,82% (2,79% a
febbraio 2011), mentre il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di
abitazioni - che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche
dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo
– è risultato pari al 3,05% (3,08% a febbraio 2011).
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 4Caritas
Le famiglie italiane che hanno sottoscritto un mutuo per l’acquisto di un
appartamento sono a rischio povertà. Circa una famiglia su quattro, infatti, non è
più in grado di garantire il regolare pagamento della rata mensile concordata con
una famiglia su
la banca. Se si considerano poi le spese per la gestione (tariffe e bollette), quasi il
quattro non è più 50% dei nuclei familiari è costretto a versare il 30% del proprio reddito per la casa, in
uno scenario per niente tranquillizzante: il grado di indebitamento nel 2011 ha
in grado di
raggiunto gli stessi livelli registrati nel 2007, quando non era ancora scoppiata la crisi
garantire il economico-finanziaria.
Sono alcune delle proiezioni e delle analisi contenute nell’Osservatorio Regionale sul
pagamento
Costo del Credito (ORCC) promosso da Caritas Italiana e Fondazione Culturale
della rata Responsabilità Etica e realizzato in collaborazione con il Centro Culturale Francesco
Luigi Ferrari.
mensile
Il monitoraggio della situazione attuale di indebitamento e della sua evoluzione nel
concordata con breve periodo, così come la mappa del rischio in Italia, chiama in causa diversi
soggetti con diverse responsabilità: le famiglie con i loro comportamenti di
la banca
consumo; gli istituti di credito che devono accompagnare i clienti al risparmio; gli
enti locali con le politiche del territorio da improntare al bene comune; lo Stato
chiamato a mettere in campo interventi più equi di sostegno dei redditi.
MutuiOnline.it,
Sulla base dei dati pubblicati a fine aprile da Banca d’Italia, MutuiOnline.it evidenzia
che il mercato dei mutui nel nostro Paese è cresciuto quasi del 14% nel 2010 rispetto
al 2009.
Sono stati erogati mutui alle famiglie per un valore di 58 miliardi di Euro contro i 51
miliardi del 2009 (+13,7%). Il valore è più alto anche rispetto al 2008, quando
l’erogato fu di 57 miliardi, ma resta sotto i record di quasi 63 miliardi registrati nel
biennio 2006- 2007 antecedente alla crisi.
Il mercato ha quindi evidenziato una ripresa, anche grazie ai tassi d’interesse rimasti
ai minimi storici per gran parte dell’anno.
Va peraltro notato come nel secondo semestre del 2010 si sia registrato un
rallentamento della crescita, con un erogato di poco meno di 29 miliardi rispetto ai
quasi 30 della prima metà dell’anno.
sono stati erogati MutuiOnline.it fa notare che il dato di erogato si riferisce ai mutui per abitazione e
mutui alle comprende anche quelli erogati per surroga, cioè mutui già esistenti trasferiti a una
nuova banca grazie alla portabilità. Tali mutui hanno costituito circa un terzo delle
famiglie per un erogazioni totali dell’anno, dato che i tassi estremamente bassi hanno reso
valore di 58 conveniente per molte famiglie spostare il proprio mutuo per avere condizioni più
favorevoli. Complessivamente, dall’avvio della surroga nel 2007 a oggi, le operazioni
miliardi di euro di portabilità sono state oltre 300.000.
contro i 51 I dati di Banca d’Italia mostrano anche come il mercato abbia dinamiche assai
diverse da una città all’altra. Milano, da sempre la prima piazza d’Italia per valore di
miliardi del 2009 erogazioni, ha visto nel 2010 insidiato il proprio primato da Roma: 6,4 miliardi di mutui
(+13,7%) erogati a Milano contro i 6,3 di Roma.
Il dato è praticamente uguale a quello del 2009 per Milano, mentre per Roma
l’erogato l’anno passato è stato di 5,1 miliardi. Considerando che nel 2008 l’erogato
su Milano è stato pari a 7,4 miliardi contro i 5,9 di Roma si evidenzia un mercato
milanese ancora indietro nel recupero, mentre quello romano appare decisamente
più dinamico nella ripresa.
Tra le principali città la situazione è simile per quanto riguarda Torino, Venezia,
Bologna e Palermo che sono stabili o in crescita rispetto al 2009, ma che non hanno
recuperato i valori del 2008.
Più dinamiche appaiono Genova, Firenze, Napoli e Bari che sono tornate a superare
nel 2010 i valori registrati nel 2008.
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 5La variabilità del mercato e delle sue dinamiche conferma l’importanza di ricorrere
a strumenti di confronto e scelta del mutuo che consentono di cogliere le migliori
opportunità.
Per quanto riguarda MutuiOnline.it ha intermediato nel 2010 una quota significativa
dei mutui erogati nelle principali città: oltre il 5% del totale dei mutui intermediati su
Roma, il 4,5% erogati su Torino, il 4% e oltre su Milano, Genova, Firenze e Napoli.
Crif
Prendendo in considerazione il dato trimestrale, l’andamento anno su anno degli
ultimi quattro si dimostra piuttosto stabile. Si parte con un segno negativo sul
confronto 2008 su 2007 (-2%), per poi passare a un +2% per i due confronti successivi,
2009 su 2008 e 2010 su 2009, per poi tornare a un -2% per il 2011 su 2010.
La sostanziale crescita zero della domanda di mutui appare ancor più evidente
osservando l’andamento cumulato del primo trimestre 2011 sugli anni precedenti. Le
variazioni non si discostano molto dallo zero (0 sia rispetto al 2009 che al 2007 e +1%
rispetto al 2008).
Analizzando l’ultima rilevazione mensile, a marzo 2011 la domanda dei mutui
a marzo 2011 la ipotecari da parte delle famiglie italiane fa registrare un -3% (dato ponderato sui
domanda dei giorni lavorativi), rispetto al corrispondente mese del 2010.
“Surroghe e rinegoziazioni stanno perdendo slancio, a fronte di una sottoscrizione di
mutui ipotecari mutui per acquisto di nuove abitazioni che resta allineata ad un mercato ancora
da parte delle piatto per quanto attiene gli immobili residenziali - spiega il Direttore Generale Credit
Bureau Services di Crif - In più sarà interessante verificare l’effetto dell’atteso rialzo
famiglie italiane dei tassi di interesse da parte della Bce che darà nuovo impulso alle surroghe e in
fa registrare un particolare alle rinegoziazioni. Qualora le famiglie interpretassero questo segnale
come una tendenza, cioè si attivassero aspettative di ulteriori aggiustamenti al rialzo
-3% rispetto al dei tassi da parte della Bce, potremmo riscontrare nei prossimi mesi una spinta verso
corrispondente l’alto della domanda, sostenuta da una reazione impulsiva delle famiglie tesa a
trasformare il tasso variabile in tasso variabile con cap o in tasso fisso”.
mese del 2010 Analizzando la distribuzione per fasce di durata, emerge come nel primo trimestre
2011 la ripartizione sia sostanzialmente stabile fra le varie classi, senza variazioni di
rilievo. La classe di durata compresa tra i 25 e i 30 anni continua ad essere quella
maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota del 30%.
Anche per la distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo non si
rilevano variazioni significative rispetto al primo trimestre 2010. La classe di maggior
richiesta continua ad essere quella tra i 100.000 e i 150.000 euro.
A marzo 2011 l’importo medio continua la sua ripresa, dopo il calo di gennaio,
tornando sui valori di agosto.
Stabile è anche la composizione della domanda in base all’età dei soggetti
richiedenti mutui ipotecari, con variazioni di meno di un punto percentuale. La
classe di età con maggior richiesta è quella dei clienti tra i 25 e i 44 anni.
In stallo la domanda di prestiti nel primo trimestre 2011, per trovare un segno positivo
occorre tornare al 2008, quando nel primo trimestre dell’anno la domanda
cresceva dell’1% rispetto allo stesso periodo del 2007.
Ubh
I dati alla fine del primo trimestre 2011 danno delle chiare indicazioni che rispetto
alla ventilata ipotesi di un rialzo adottato nel brevissimo dalla Bce sul costo del
denaro, il mercato finanziario si è già mosso in anticipo in questi primi tre mesi
dell’anno (a partire dal’Euribor a 3 mesi che a gennaio era all’1,03% e oggi è
all’1,26%). I punti salienti del trimestre sono:
• Il primo trimestre 2011 evidenzia una ripresa dell’erogazione da parte delle
banche, soprattutto verso clienti Prime, anche con massicce iniziative promozionali.
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 6In questo modo aumenta sempre di più il differenziale tra la rata pagata dai migliori
clienti e le condizioni riservate alla clientela standard. Quanto sopra conferma il
trend in atto da almeno un anno di una situazione di ripresa, seppur ancora non
consolidata, verso l’erogazione di mutui a clienti altamente solvibili. Dal punto di
vista degli istituti di credito viene posta particolare attenzione alla congruità e alla
completezza della documentazione presentata.
• Balzo in avanti dei mutui a tasso a fisso già durante i primi tre mesi del 2011,
grazie alle prime avvisaglie di un ritocco del costo del denaro da parte della Bce
balzo in avanti che andrebbe inevitabilmente a far crescere i tassi Euribor (già decollati a gennaio).
dei mutui a tasso Se i mutui a tasso fisso a fine 2010 erano solo il 10,2% del totale, a fine trimestre
risultavano il 22,7% sul totale con una crescita di oltre 10 punti.
fisso già durante i • Il crollo, probabilmente momentaneo, dei variabili col cap; il mutuo a tasso
primi tre mesi del variabile con cap nel primo trimestre registrava un crollo rispetto al dato consuntivo
di fine 2010: si è passati infatti dal 31,7% dei finanziamenti col tetto al 13,6% di fine
2011 marzo 2011. E’ facile prevedere che nel prossimo trimestre l’erogazione di mutui cap
tornerà a crescere sull’onda del rialzo dei tassi variabili.
• Cala l’importo richiesto per il finanziamento e aumenta la Ltv media. Si riduce
di quasi 7 punti percentuali l’importo medio finanziato: dai 135.000 euro del 2010 ai
126.000 euro del primo trimestre 2011. Il dato starebbe a confermare da un lato la
riduzione dei prezzi di vendita delle abitazioni in atto sul mercato immobiliare già da
tempo e dall’altro la tendenza degli istituti di credito a favorire una clientela
maggiormente solvibile che non necessita di forti somme da finanziare. La
percentuale di finanziamento concessa dalle banche, in media, è leggermente
cresciuta passando dal 63,2% del 2010 al 67,0% del primo trimestre. L’aumento della
Ltv può confermare che rispetto al recente passato è un po’ meno semplice
ottenere migliori condizioni di mutuo ovvero che si vadano a prospettare dei tassi
più alti per la clientela meno solvibile.
5. Bisogni abitativi e housing sociale nella trasformazione urbana moderna
Cgil nazionale
Il mercato immobiliare residenziale italiano sta conoscendo una fase di crisi che
negli ultimi 25 anni non si era mai verificata, prodotto di cause esterne (la crisi
le spese per economica), ed interne (una crescita degli scambi durata 9 anni su 10). La
l’ abitazione conseguenza di questa crisi si pesa nella forte discesa in termini di volumi
quantificabile in un -30% degli acquirenti in meno di tre anni. In questo quadro i
costituiscono una prezzi di vendita si sono abbassati, ma non nella stessa misura e non abbastanza per
delle voci principali incontrare la domanda.
Negli ultimi dieci anni, spiega lo studio sindacale, l’innalzamento dei prezzi di
del bilancio vendita e dei canoni d’affitto delle abitazioni è stato ampio e di gran lunga
familiare: quasi 2,5 superiore alla crescita dei redditi delle famiglie. Secondo un’altra indagine
effettuata dalla Cgil e dal Sunia i canoni dei contratti rinnovati sono cresciuti nel
milioni di famiglie si periodo 2000-2010 mediamente del 130%, con punte del 145% nei grandi centri
trovano in abitativi. Nello stesso periodo l’aumento medio dei costi degli immobili è risultato
pari a +50%, fino al 100% nei grandi centri urbani. In una situazione di generale
condizione di serio difficoltà economica per le famiglie, le spese per le abitazione costituiscono oggi
disagio nel pagare una delle voci principali del bilancio familiare: quasi 2,5 milioni di famiglie, pari al
10% del totale, si trovano in condizione di serio disagio nel pagare tali spese che
tali spese che pesano per oltre il 40% sul reddito.
pesano per oltre il Si tratta, in particolare, di famiglie in affitto (31%), di quelle con reddito più basso,
inferiore a 15 mila euro (27%), di famiglie monogenitori con figli minori (26%), di
40% sul reddito persone sole con meno di 35 anni (24%), a conferma delle difficoltà che i giovani
incontrano nel realizzare il progetto di uscita dalla famiglia di origine. Il 13,5% delle
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 7famiglie si è ritrovata nel 2008 in arretrato con il pagamento delle spese per la casa:
il 12% con i pagamenti delle utenze domestiche, il 14% con l’affitto e l’8% con le rate
del mutuo. In sintesi, quindi, aumentano le condizioni di disagio delle famiglie legate
alla diminuzione dei redditi reali in fascia intermedia e alle minori capacità
reddituali; aumentano le condizioni di forte disagio relativo alle famiglie che hanno
un’incidenza delle spese oltre il 40% del reddito, oltre cioè la soglia ritenuta critica
per l’equilibrio familiare.
Tra le dinamiche che concorrono a definire il problema abitativo alcune sono
il 13,5% delle
legate alla tipologia familiare che negli anni si è fortemente modificata, con una
famiglie si è diminuzione di componenti per nucleo familiare, oggi pari a 2,4 componenti per
nucleo, ma contemporaneamente si è registrato un aumento dei nuclei. Ci sono più
ritrovata nel 2008
famiglie ma sempre più piccole (negli ultimi 30 anni le famiglie monocomponente
in arretrato con il sono passate dall’8,5% al 27%). A questo deve aggiungersi la presenza dei migranti,
ai quali si deve il saldo positivo della popolazione del nostro Paese. Al primo gennaio
pagamento
dello scorso anno gli stranieri residenti erano 4 milioni e 279 mila, il 7% del totale della
delle spese per popolazione. Gli irregolari sono stimati in circa 600 mila. Per la quasi totalità sono
persone che si rivolgono al mercato dell’affitto e corrispondono a circa 1 milione e
la casa: il 12%
300 mila nuclei familiari dove l’80% vive in coabitazione con uno o più nuclei, l’85%
con i pagamenti ha un contratto non registrato o per una cifra inferiore, l’80% è monoreddito, il 70%
percepisce un reddito inferiore a 15mila euro annui. In sintesi si riducono i
delle utenze
componenti per nucleo familiare ma aumentano i nuclei, sempre più famiglie e
domestiche, il sempre più piccole e aumenta la popolazione per la presenza dei migranti.
Secondo la Cgil, quindi, un effetto delle modificazioni delle tipologie familiari legate
14% con l’affitto
al generale processo di impoverimento in corso negli anni, e del peso che su questo
e l’8% con le rate hanno le spese per la casa, è lo spostamento di sempre maggiori famiglie dalla città
verso l’esterno, nel tentativo di risparmiare su quella che è la spesa che
del mutuo
maggiormente incide sul bilancio familiare. Parallelamente, negli anni le politiche
rivolte al settore sono state sempre più disincentivanti: il comparto pubblico ha visto
nell’impegno per l’edilizia residenziale già esigua (il 4% dello stock abitativo contro
una media europea del 20%), un sostanziale smantellamento dell’intervento diretto.
La produzione annua è passata dalle 34 mila abitazioni in edilizia sovvenzionata del
1984 alle circa 2 mila unità degli ultimi anni su un totale di circa 300 mila abitazioni
costruite. Alla diminuzione della produzione si è accompagnato un progressivo
aumento del fabbisogno, stimabile in circa 600 mila domande di aventi diritto nelle
graduatorie dei Comuni.
La Cgil pone, quindi, al centro la casa, perché cresce un forte disagio abitativo
nonostante nel nostro Paese ci siano più abitazioni che famiglie, rispettivamente 32
milioni e 25 milioni, nonostante una produzione edilizia molto sostenuta, in
particolare nell’ultimo decennio (escluso l’ultimo periodo circa 300 mila nuove
alloggi ogni anno), e nonostante si stimino essere 800 mila gli alloggi vuoti. Perché,
nonostante, questi dati strutturali la casa è tuttora un problema; ma se la casa
sembra essere già oggi un problema, nel prossimo futuro si manifesta una chiara e
drammatica tendenza.
Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 86. Produzione nelle costruzioni
Istat
A febbraio 2011 l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è
l’indice
aumentato dello 0,8% rispetto a gennaio 2011. La variazione della media del
destagionalizzato trimestre dicembre-febbraio rispetto al trimestre immediatamente precedente è pari
a -2,0%.
della produzione
L’indice corretto per gli effetti di calendario, a febbraio 2011 è aumentato in termini
nelle costruzioni è tendenziali del 3,1% (i giorni lavorativi sono stati 20 come a febbraio 2010). Nella
media dei primi due mesi dell’anno l’indice è salito dell’1,0% rispetto allo stesso
aumentato dello
periodo dell’anno precedente.
0,8% rispetto a A febbraio l'indice grezzo segna un aumento tendenziale del 3,0%. Nel confronto tra
i primi due mesi del 2011 e lo stesso periodo del 2010 l’indice è cresciuto del 2,6%.
gennaio 2011
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