IL COMPENSO DELL' AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - Identificazione e problematiche irrisolte
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Ivan Meo e Marta Jerovante
IL COMPENSO
DELL’ AMMINISTRATORE
DI CONDOMINIO
Identificazione e problematiche irrisolteIvan Meo e Marta Jerovante
IL COMPENSO DELL’ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Identificazione e problematiche irrisolteAutori: Ivan Meo e Marta Jerovante Copyright © 2013 - GRUPPO CONDOMINIOWEB S.R.L. Email: info@condominioweb.com Sito Web: www.condominioweb.com Per un contatto diretto con gli autori scrivi a redazione@condominioweb.com Servizio quesiti: quesiti@condominioweb.com tutti i diritti riservati Questo Ebook è protetto da Copyright. Contiene un codice personale criptato al fine di un riconoscimento dell’acquirente in caso di pirateria, distribuzione online, p2p. Tutti i diritti sono riservati a norma di legge. Nessuna parte di questo libro può essere riprodotta con alcun mezzo senza l’autorizzazione scritta. È espressamente vietato trasmettere ad altri il presente testo, né in formato cartaceo né elettronico, né per denaro né a titolo gratuito. L’elaborazione dei testi contenuti in questo e-book, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità, nei confronti degli Autori e dell’Editore, per eventuali errori ed inesattezze. È vietata qualsiasi forma di riproduzione o di distribuzione. Copertina, progetto grafico e impaginazione: Marta Consoli Chiuso in redazione 29/11/2013
INDICE Capitolo 1 L’amministratore di condominio ed il contratto di mandato........................ 6 La figura dell’amministratore di condominio: brevi aspetti generali. Il rapporto di mandato..................................................................................................... 6 Il contenuto del contratto di mandato.............................................................................. 9 Capitolo 2 La determinazione del compenso.............................................................. 12 Il compenso dell’amministratore: onerosità o gratuità?................................................. 12 Come si determina la misura del compenso alla luce del nuovo articolo 1129 cod.civ.?14 A chi spetta deliberare sul compenso dell’amministratore?........................................... 15 Il compenso dell’amministratore di nomina giudiziaria.................................................. 16 La determinazione del compenso in caso di amministratore anticipatamente revocato17 Amministratore dimissionario e gratuità delle incombenze........................................... 18 Individuazione delle attività comprese rientranti tra le “prestazioni ordinarie”............. 19 Capitolo 3 La determinazione del compensi aggiuntivi...............................................21 La distinzione tra le prestazioni ordinarie e straordinarie...............................................21 Cosa si intende per “compensi aggiuntivi”?....................................................................22 L’Individuazione delle prestazioni straordinarie............................................................. 22 Il caso dell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria................................... 24 Il caso dell’assistenza fiscale “extra”............................................................................... 24 Capitolo 4 La casistica............................................................................................... 26 Quando l’amministratore può richiedere compensi per attività di natura straordinaria? Si può riconoscere all’amministratore un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito per l’esecuzione di lavori straordinari? L’amministratore può pretendere compensi extra per la convocazione e partecipazione alle assemblee straordinarie? Anche l’amministratore “ scaduto” ha diritto al compenso? A chi spetta versare il compenso dell’amministratore di un condominio al proprietario oppure dall’inquilino? Unità immobiliare disabitata e compenso dell’amministratore: posso non pagarle? Il costo della polizza assicurativa incide sul compenso complessivo dell’amministratore? La riforma prevede la determinazione del compenso dell’amministratore via forfettaria? L’amministratore revocato ha diritto al compenso integrale? Si può “aggirare” l’art. 1129 comma 8, il quale prevede che l’amministratore deve effetuare il passaggio delle consegne “senza diritto ad ulteriori compensi”
In fase di approvazione del conto preventivo, l’amministratore non ha presentato una descrizione dettagliata del suo compenso, ma ha affermato che esso è costituito dalle voci indicate nel bilancio preventivo alle spese patrimoniali. Alla luce della attuale riforma sul condominio può essere annullata la relativa delibera di approvazione? La nuova normativa sul condominio introduce la polizza professionale a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato da parte dell’amministratore. Si chiede se nel compenso deve essere compreso anche tale onere. Modulistica.............................................................................................. 35 Appendice giurisprudenziale.................................................................... 37
connesse alla complessità degli atti da rimettere e alla necessità di loro preventiva sistema-
zione e organizzazione, ma spesso risultano prive di concreta e condivisibile giustificazione.
È frequente, da parte de! condominio, il ricorso allo strumento cautelare della procedura
d’urgenza ex art 700 c.p.c..
Individuazione delle attività comprese rientranti
tra le “prestazioni ordinarie”
Generalmente possono farsi rientrare tra le prestazioni di ordinaria amministrazione le se-
guenti attività1:
1. Attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio (ricevere/inviare
corrispondenza ed atti indirizzati al condominio e per il condominio);
2. gestione e custodia del registro dei verbali delle assemblee;
3. gestione dei dati confluiti nell’anagrafe condominiale e relativo aggiornamento in
caso di variazione comunicate dai relativi condomini;
4. compilazione, gestione e custodia di tutti i documenti contabili, amministrativi e
fiscali intestati al condominio amministrato;
5. cura dell’osservanza del regolamento di condominio;
6. esecuzione delle delibere assembleari;
7. apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio;
8. gestione ed aggiornamento del sito web condominiale (ove previsto);
9. redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di
copia degli stessi ai condòmini;
10. convocazione dell’assemblea annuale e presenza alla medesima nonché, se richie
sto, redazione del processo verbale;
11. convocazione della riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente);
12. invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dall’assemblea, di copia del verbale
della stessa a tutti i condòmini, assenti e presenti;
13. messa a disposizione dei condòmini che lo richiedano, previo appuntamento, dei
documenti relativi al condominio e, prima dell’assemblea, dei documenti giustifica-
tivi delle spese non-ché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richie-
sto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;
14. predisposizione della disciplina dell’uso delle cose comuni e cura della prestazione
dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti
i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a
conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;
15. gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione;
16. cura dei rapporti con i fornitori, eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali
professionisti esterni e di terzi in genere;
1 L’elenco riportato è frutto di una analisi comparata di alcuni preventivi rilasciati da amministratori
di condominio.
Condominioweb.com 19Capitolo 3 La determinazione dei compensi aggiuntivi La distinzione tra le prestazioni ordinarie e straordinarie Ai sensi dell’art. 1131 del codice civile, la rappresentanza legale del condominio è ricon- ducibile ad un rapporto di mandato conferito all’amministratore mediante una volontà as- sembleare. Nell’ambito dell’esplicazione del suo mandato, l’amministratore può svolgere differenti ti- pologie di prestazioni: • Prestazioni ordinarie In questa categoria rientrano tutte le attività che vengono ricomprese nel mandato conferi- to all’amministratore ed incluse nel compenso concordato, preventivamente, per tale man- dato in quanto sono corrispondenti, necessarie e strutturali alla normale amministrazione del condominio. • Prestazioni straordinarie In questa categoria rientrano una serie di attività supplementari che possono eventual- mente verificarsi durante il corso del mandato, ma che non sono prevedibili a priori. Tutte le prestazioni straordinarie non possono per la loro natura essere inserite e ricondotte nel conteggio del compenso annuale in quanto, a causa del loro carattere straordinario e non ripetitivo, non possono essere predeterminate al momento della stipula del mandato. Per tali ragioni il compenso relativo a tali prestazioni potrà essere determinato specificatamen- te dall’assemblea all’atto delle deliberazione delle stesse. In tal caso lo stesso amministrato- re formalizzerà, contestualmente, l’accettazione del compenso fissato. Cosa si intende per “compensi aggiuntivi”? La questione pare complicarsi quando si prova a fare una distinzione tra quanto viene rico- nosciuto all’amministratore per le prestazioni cosiddette ordinarie e quello che dovrebbe spettargli per le prestazioni extra o straordinarie. Potrebbe infatti accadere che, in sede di assemblea, l’amministratore tenda a distinguere tra quelle che sono le sue mansioni ordinarie e quelle di natura straordinaria, agganciando a queste ultime maggiori richieste economiche; tuttavia, la norma del codice civile di riferi- mento, ossia l’art. 1130 – che, si rammenta, per effetto della legge di riforma ha accresciuto le attribuzioni dell’amministratore in materia di esecuzione degli adempimenti fiscali e te- nuta di due nuovi registri obbligatori, il registro dell’anagrafe condominiale e il registro di contabilità –, elenca quelle che sono le attribuzioni dell’amministratore e non fa distinzione o riferimento ad altri o diversi compiti; di conseguenza, non è semplice operare una distin- zione tra attribuzioni ordinarie e straordinarie dell’amministratore in linea teorica, ossia prescindendo da specifici incarichi o poteri che il regolamento o l’assemblea gli possono attribuire. Specificamente, in materia di compensi cd. aggiuntivi, si è osservato che se le attribuzioni dell’amministratore sono quelle elencate nell’art. 1130 c.c., allora il compenso del profes- Condominioweb.com 21
L’amministratore non ha mai diritto,
in generale, ad onorari aggiuntivi
L’attività connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi
compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rap-
presentanza:
• deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al mo-
mento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività
amministrativa di durata annuale
• non deve essere retribuita a parte (Cass. civ., 28.4.2010,
n. 10204)
L’assemblea può, però,
decidere diversamente
Tuttavia, per alcune prestazioni dell’amministratore può esservi il dubbio se esse rientrino o meno tra i
compiti e le funzioni naturali nel suo mandato.
In questi casi, spetta all’assemblea chiarire se e quando vanno previsti compensi extra, preferibilmente
al momento del conferimento dell’incarico.
Il caso dell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria
Si è così affermato che l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria occupi l’am-
ministratore oltre misura, con riguardo ad attività che per legge non gli competerebbe-
ro e con un impegno proiettato ben oltre la fase della sola rappresentanza sostanziale
dei condomini. Pertanto, di fronte a lavori che esulano dall’ordinaria amministrazione sa-
rebbe dovuto all’amministratore un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito
(Pret. Perugia, 6 febbraio 1998). In realtà, come vedremo meglio in seguito, la Cassazione
ha superato questo orientamento di merito, negando il diritto al compenso straordinario
dell’amministratore in mancanza di una delibera ad hoc.
Il caso dell’assistenza fiscale “extra”
Anche l’assistenza fiscale dovrebbe essere considerata come attività che esula dalle fun-
zioni proprie dell’amministratore, anche perché è il condominio – e non l’amministratore
Condominioweb.com 24Capitolo 4
La casistica
Quando l’amministratore può richiedere compensi per attività di natura
straordinaria?
«Qualora l’amministratore richieda compensi per attività di natura straordinaria svolte a
favore del condominio, per avere diritto a percepire detti compensi non basta che queste
attività abbiano avuto effettivamente luogo, ma è anche necessario che non vi siano state
pattuizioni fra l’amministratore e il condominio che prevedano invece un compenso omni-
comprensivo, seppure mediante la mera verbalizzazione in occasione dell’assemblea che
ha nominato l’amministratore e concordato il suo compenso». Così afferma Cass. civ., 24
marzo 2009, n. 7057.
Ricostruiamo la vicenda:
• nel primo grado di giudizio il Tribunale aveva accolto la domanda proposta dall’am-
ministratore nei confronti del condominio, condannando quest’ultimo al pagamento
in favore del primo di una certa somma (lire 15.546.790) a titolo di compensi per le
attività di natura “straordinaria” dal medesimo svolte. Specificamente, si affermava che
dal verbale dell’assemblea tenutasi in data 14 ottobre 1993 si evinceva che, in aggiunta
al compenso per l’attività ordinaria, all’amministratore dovesse essere corrisposto un
compenso straordinario quantificato in:
• lire 250.000 per ogni partecipazione in Tribunale;
• lire 200.000 per ogni riunione con legali per affari attinenti il condominio;
• lire 100.000 per ogni incontro con tecnici.
Inoltre, sulla base delle dichiarazioni rese dai testimoni e della documentazione prodotta in
giudizio, doveva ritenersi accertata la sussistenza e l’entità del credito vantato dall’ammini-
stratore-attore;
• Il giudice dell’appello, riformando la sentenza del Tribunale, respingeva la domanda
dell’amministratore, condannandolo al pagamento delle spese di entrambi i gradi di
giudizio. In particolare, la Corte d’appello, nel riportare testualmente il contenuto del
verbale dell’assemblea 14.10.93, chiariva che l’accettazione delle condizioni di cui al
preventivo allegato al verbale (prodotto dall’amministratore con l’atto introduttivo del
giudizio), in ragione dell’inciso contenuto nel verbale medesimo secondo cui «onde dis-
sipare ogni dubbio» il compenso annuo veniva stabilito nella misura di lire 2.100.000
annue IVA inclusa, comportava che quell’importo costituisse il complessivo massimo
compenso che l’amministratore poteva annualmente pretendere. Inoltre, le deposizioni
testimoniali venivano giudicate inidonee a provare l’ulteriore credito vantato dall’ammi-
nistratore per lire 15.546.790;
• l’amministratore proponeva allora ricorso in Cassazione contro la sentenza della Corte
d’appello, la quale aveva appunto ritenuto che, per la parte che superava l’ammontare
del compenso annuo di lire 2.100.000, il credito vantato dal ricorrente, fosse privo di
sostegno probatorio. L’amministratore deduceva, in particolare, che:
• il preventivo dei compensi straordinari non era mai stato contestato nei due gradi
Condominioweb.com 26sionista non può che essere riferito ad esse: detto compenso dovrà ritenersi onnicom-
prensivo e l’amministratore non avrà diritto ad altro.
Sulla base di tali considerazioni, la giurisprudenza ha così escluso che la convocazione e la
partecipazione alle assemblee straordinarie siano attività idonee a determinare, in capo
all’amministratore, il diritto ad un maggior compenso; né si potrà configurare analogo dirit-
to per tutte quelle altre prestazioni inerenti al mandato e che rientrano tra le attribuzioni
“tipiche” dell’incarico dell’amministratore condominiale, quali sono, in via esemplificativa:
• la consegna della documentazione condominiale nelle mani del nuovo amministratore,
in quanto atto dovuto da espletare alla cessazione dell’incarico;
• la preparazione necessaria al professionista incaricato per la redazione del modello fi-
scale;
• l’invio delle lettere raccomandate di sollecito ai condomini in ritardo nel pagamento dei
contributi condominiali;
• l’invio della comunicazione al fisco in occasione di lavori di manutenzione che consen-
tano ai condomini di usufruire delle detrazioni fiscali.
Salvo diverso accordo contrattuale, tali prestazioni dovranno farsi rientrare nel compenso determina-
to dall’assemblea dei condomini; in altri termini, in assenza di una diversa ed esplicita approvazione
da parte dell’assemblea al momento della nomina, la retribuzione dell’amministratore deve ritenersi
globale e comprensiva di tutte le prestazioni inerenti al mandato.
L’Individuazione delle prestazioni straordinarie
• Partecipazione all’assemblea per la parte ecce-
dente il limite di durata di….. ore (*)
• Partecipazione alla riunione del Consiglio di con-
dominio per la parte eccedente il limite delle……
ore (*)per attività diverse dall’ordinario se richie-
ste dai condomini o consiglieri e con riferimento
ad interventi di manutenzione straordinaria
• Convocazione e partecipazione a riunioni di Com-
Partecipazione missioni speciali indette dalla assemblea
a determinati tipi di assemblee • Partecipazione ad assemblee straordinarie con
e riunioni particolari contestuale redazione di processi verbali
• Convocazione e partecipazione ad assemblee
tenute al sabato, festivi o in orario serale se ri-
chieste espressamente dai condomini
(*) in questo caso, il compenso supplementare, even-
tualmente pattuito, potrà essere applicato solo per la
parte di attività che ecceda la normalità
La tabella è stata realizzata grazie ad una analisi comparata della documentazione pubblicata e messa a
disposizione da diverse associazioni di categoria
Condominioweb.com 22Certi testi non puoi farteli scappare.....
Puoi anche leggere
