"I GEMELLI" Complesso Immobiliare - REGOLAMENTO CONDOMINIALE - GARBAGNATE MONASTERO (LC) Via Gemelli - Immobiliare.it
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REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Complesso Immobiliare
“I GEMELLI”
Via Gemelli
GARBAGNATE MONASTERO (LC)
1REGOLAMENTO CONDOMINIALE
ART.1 – GENERALITA’
Regolamento condominiale della residenza “I Gemelli” in Via Gemelli Garbagnate Monastero.
Composizione del complesso condominiale
Il complesso immobiliare risulta composto da 4 edifici con un autorimessa interrata comune. Le
unit‚ immobiliari risultano cosƒ distribuite:
- n. 26 unit‚ immobiliari ad uso box auto al piano interrato;
- n. 2 unit‚ immobiliare ad uso civile abitazione distribuite su 3 piani oltre l’interrato per
l’Edificio A;
- n. 2 unit‚ immobiliare ad uso civile abitazione distribuite su 3 piani oltre l’interrato per
l’Edificio C;
- n. 3 unit‚ immobiliari ad uso civile abitazione al piano terreno per l’edificio B;
- n. 3 unit‚ immobiliari ad uso civile abitazione al piano primo per l’edificio B;
- n. 3 unit‚ immobiliari ad uso civile abitazione al piano sottotetto per l’edificio B (interessate
a futuro recupero sottotetto, identificate coi mappali 12 – 43 – 44);
- n. 3 unit‚ immobiliari ad uso civile abitazione al piano terreno per l’edificio D;
- n. 3 unit‚ immobiliari ad uso civile abitazione al piano primo per l’edificio D;
- n. 3 unit‚ immobiliari ad uso civile abitazione al piano sottotetto per l’edificio D (di cui una
interessata a futuro recupero sottotetto, identificata col mappale 53).
ART. 2 – PROPRIETA’ COMUNI
Sono di propriet‚ ed uso comuni a tutti i condomini, propriet‚ ed uso che devono intendersi
indivisibili ed irrinunciabili, tutte quelle parti, locali, cose, impianti degli edifici che in base agli atti
d’acquisto non risultino di propriet‚ esclusiva o in uso di un condominio.
In particolare, ed a chiarimento di quanto dettato dall’art.1117 del Codice Civile, si precisa che sono
di propriet‚ comune fra i comproprietari delle varie parti del fabbricato proporzionalmente ai
millesimi di propriet‚ riportati nella tabella allegata al presente testo di patti condominiali:
1. tutte le parti dell’edificio espressamente indicate come propriet‚ comuni nella descrizione
dell’immobile;
2. le opere di fondazione, la struttura portante in cemento armato a sostegno dei solai, i muri
d’ambito;
3. l’area coperta dai fabbricati e l’area scoperta ai medesimi circostante e pertinente secondo le
risultanze catastali, ad eccezione delle porzioni di area che costituiscono pertinenze di
singole unit‚ immobiliari in quanto ad esse attribuite in uso esclusivo, perpetuo, gratuito, a
titolo di servit†. Tali porzioni dovranno essere mantenute esclusivamente a giardino o aree
libere, con le recinzioni o delimitazioni eventualmente poste in opera o autorizzate
dall’Impresa costruttrice.
4. tutti i locali e impianti esistenti nella Residenza di propriet‚ comune, tra cui in particolare:
2- il locale immondezzaio (se presente anche in futuro)
- il corsello dei posti auto.
5. gli impianti centralizzati con relativi accessori, collegamenti, cunicoli, ecc., ad eccezione di
quelle parti di impianto poste a valle dei contatori e/o contatore di utenza che sono quindi, in
derivazione delle colonne montanti, al servizio delle propriet‚ esclusive;
6. l’impianto centralizzato di antenne televisive (qualora venga effettuato il satellitare);
7. l’impianto citofonico, esclusi gli apparecchi citofonici che si trovano all’interno delle
propriet‚ esclusive;
8. l’impianto elettrico di forza motrice per il funzionamento di tutti gli impianti ed attrezzature
condominiali;
9. l’impianto per la produzione autonoma di energia elettrica (anche se predisposto in futuro);
10. l’impianto elettrico per l’illuminazione delle propriet‚ esclusive;
11. le reti di fognatura per lo scarico delle acque chiare e delle acque nere a partire dai punti di
immissione nelle colonne verticali; le reti generali orizzontali e gli scarichi delle acque
piovane;
12. l’impianto elettrico per l’illuminazione di tutte le parti di propriet‚ comune ed i relativi
apparecchi illuminanti, ivi incluso l’impianto elettrico interno ai box;
13. portico interno e viali;
14. le canne di esalazione passanti per il collegamento di cappe o aspiratori, quelle passanti per
il collegamento di cappe o aspiratori, quelle passanti nei bagni per il collegamento di
aspirazione forzata;
15. i portoni e serramenti in genere degli ingressi, dei vani scala e i cancelli carrai e pedonali;
16. i casellari postali e gli arredi di ingresso e del parco condominiale e di tutte le propriet‚
comuni;
17. le opere e i manufatti di qualsiasi genere destinati alle utilit‚ comuni;
18. la recinzione generale del complesso (tenuto presente che essa ‡ in comune in alcuni tratti
con altre propriet‚) e le recinzioni di qualsiasi natura esse siano, compresi i cancelli, con
relativi accessori e comandi escluse quelle delle porzioni di giardino pertinenti le singole
unit‚ immobiliari;
19. tutte le strade, vialetti, sentieri con rispettivi accessori, interne al complesso;
20. l’impianto antincendio,
21. l’impianto di irrigazione giardino (anche se eseguita in futuro);
22. l’impianto di depressurizzazione del metano e le tubazioni di distribuzione del medesimo
situate a monte dei contatori individuali d’utenza;tutti i servizi e i sottoservizi a valle dei
contatori;
23. la rete idrica,
24. scala antincendio, ove esiste;
25. corpo scala interno di collegamenti ai piani;
26. quanto altro non elencato nel presente articolo o nel precedente art.1 e che risulti
obiettivamente destinato all’uso comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.
Per una migliore identificazione delle parti comuni si d‚ atto che quelle identificabili graficamente
nelle planimetrie allegate.
E’ considerato bene comune dei condomini anche l’estetica delle facciate dei fabbricati in ogni sua
parte anche se di propriet‚ esclusiva; come balconi, infissi e ringhiere.
Spetta pertanto all’assemblea dei condomini anche l’estetica generale del giardino condominiale,
Sono conseguentemente a carico dell’intera gestione condominiale tutte le spese per la cura e la
manutenzione delle piante, compreso il taglio periodico dell’erba, la potatura delle siepi e delle
alberature ed in genere tutte le spese connesse.
3Onde garantire un assetto uniforme a tutto il giardino, delle parti di uso condominiale,. la
manutenzione di queste ultime (sfalcio prati, potatura, concimazioni, inaffiamenti, trattamenti
antiparassitari, ecc.) sar‚ fatta eseguire a cura dell’ Amministratore a spese dei condomini in
funzione dei costi sostenuti nell’esercizio precedente e valutati dall’Amministratore stesso.
ART. 3 – DESTINAZIONE ED USO DELLE PROPRIETA’ ESCLUSIVE
E’ convenuto a titolo di servit† il divieto per tutti i condomini di destinare o lasciare destinare le
rispettive propriet‚ esclusive a magazzinaggi od attivit‚ pericolose, maleodoranti e rumorose.
E’ inoltre vietato per tutte le unit‚ immobiliari che compongono il complesso per le aree accessorie,
salvo consenso unanime dell’Assemblea:
destinare o lasciare destinare, anche parzialmente, le unit‚ ad uso diverso da quello
originario risultante dal titolo di acquisto;
modificare la forma e l’aspetto esteriore dei fabbricati;
effettuare costruzioni sopra gli ultimi piani o sui terrazzi dei fabbricati, nonchˆ ricavare
lucernari od aperture di qualsiasi genere ad esclusione delle unit‚ identificate coi mappali
42 – 43 – 44 – 53 di futuro cambio d’uso;
modificare le eventuali recinzioni dei giardini costituenti pertinenza di singole attivit‚
immobiliari autorizzate dall’Impresa venditrice, sia in altezza che dimensione e forma;
- per i giardini privati si dovranno rispettare le seguenti disposizioni:
‡ vietata la piantumazione di alberi ad alto fusto;
le essenze esistenti devono essere mantenute dal singolo proprietario e sostituite in caso di
deperimento;
‡ consentita la piantumazione di cespugli di essenze locali;
il tappeto erboso dovr‚ essere tagliato e non lasciato incolto con erbe o piante infestanti;
il taglio dell’erba dovr‚ essere eseguito dalle ore 8.30 alle ore 12.00 e dalle ore 16.00 alle
ore 18.00;
Per le terrazze e i balconi non ‡ ammesso nessun contenitore o supporto visibile
dall’esterno, ossia nessuna cassetta appesa o appoggiato sui parapetti e nessun traliccio
attaccato al muro. I vasi e le cassette, che saranno all’interno dei balconi, potranno avere la
vegetazione debordante all’esterno;
Installare qualsiasi tipo di infisso di dimensioni superiori 2x2x2m e comunque gabbie,
lavatoi, gazebi e dove vengano utilizzati occasionalmente barbecue dovranno essere
posizionati il piu' lontano possibile dal caseggiato e comunque i fumi non dovranno
arrecare fastidio a tutti i condomini.
E' vietata la coltivazione totale della propriet‚ verde privata a orto, o campo o comunque
diverso da tappeto erboso.
ART. 4 –USO DELLE PARTI CONDOMINIALI
L’uso delle parti comuni ‡ regolato dall’art.1102 del Codice Civile, fatte salve le norme particolari
contenute nel presente testo di patti condominiali.
In particolare sono vietati i seguenti usi delle cose comuni, in modo tassativo:
1. occupare gli spazi comuni in qualunque modo e con qualunque oggetto come bidoni per
immondizie, vasi fiori, bauli, mobili, ecc. ;
42. lasciare in sosta autoveicoli, motoveicoli, biciclette, carrozzine, veicoli in genere, negli spazi
comuni, ad eccezione che nei locali o nelle aree appositamente previste a parcheggio; nelle
aree suddette ‡ in ogni caso vietato il parcheggio di camper, roulottes ed in genere di veicoli
attrezzati per l’alloggiamento di persone;
3. ‡ vietata, senza l’autorizzazione dell’assemblea del condominio, qualsiasi opera che
interessi, sia pure minima parte, le strutture portanti gli edifici la modifica agli impianti di
uso comune.
4. ‡ vietato in caso di possesso di animali domestici lasciarli liberi nelle propriet‚ comuni
senza guinzaglio e museruola, provvedere allo smaltimento di eventuali rifiuti organici ,
5. in caso di affissioni di tendaggi esterni il colore e il modello dovr‚ essere deliberato dalla
maggioranza in sede assembleare.
6. ‡ vietato depositare nei box qualsiasi materiale pericoloso e infiammabile,
E’ vietato locare cantine e aree a verde di uso esclusivo separatamente dalle unit‚ cui sono annesse.
ART. 5- COMPLETAMENTO DEL REGOLAMENTO
In conseguenza del fatto che vendite di unit‚ immobiliari vengono effettuate in momenti anteriori
all’ultimazione del complesso commerciale; del fatto che la particolarit‚ del complesso residenziale
rende opportuna una attenta regolamentazione dell’uso delle parti comuni (in particolare di quelle
destinate a impianti), regolamentazione che potr‚ essere definita solo a complesso ultimato e dopo
un iniziale uso delle parti comuni; le parti danno espresso mandato alla Impresa Venditrice di
modificare, completare il presente regolamento condominiale entro 4 (quattro) anni dal primo atto
di vendita, ed in particolare i seguenti punti:
1. norme dirette a regolare gli accessi alle parti comuni in modo da garantire la massima
sicurezza;
2. norme dirette a regolare l’uso dei locali immondizie (se previsti anche in futuro) e la
suddivisione delle spese ad essi relative in modo da tener conto dell’uso effettivo fatto da
ciascuno utente;
3. norme dirette ad assicurare una ottimale convivenza, anche tenuto conto della particolare
natura del complesso;
4. norme dirette a regolare gli organi del condominio;
5. norme e delimitazioni di zone comuni ad uso esclusivo e posti auto da assegnare agli
acquirenti come previsto dal patto speciale in atto notarile, a insindacabile giudizio
dell’Impresa venditrice;
6. regolamentazione e riparto spese tabelle d’uso e riparto per tutte le opere di spesa per la
regolamentazione della gestione condominiale. Dette tabelle saranno predisposte entro 2
anni di gestione.
La parte venditrice rilascia la presente bozza di regolamento, con riserva di apporvi modifiche o
variazioni al fine di regolamentare nel modo migliore qualsiasi problema inerente l’uso e
l’assegnazione in uso esclusivo ad acquirenti delle parti comuni, sempre entro 4 (quattro) anni dal
primo atto di vendita.
Le parti acquirenti si obbligano ad accettare fin d’ora il presente regolamento e le future modifiche ,
specificazioni o ampliamenti che la Parte venditrice apporter‚ come previsto.
Fino al termine della gestione condominiale, l’Amministratore ‡ nominato a insindacabile scelta
della Parte venditrice. Viene riconosciuto all’Impresa venditrice il diritto di servizi di porzioni di
parti comuni, ad uso di cantiere, nonchˆ il diritto di passo pedonale e carraio, fino a completa
5ultimazione del fabbricato, fino a completa ultimazione di tutti i lavori relativi alle parti comuni e
fino alla vendita dell’ultima unit‚ immobiliare.
ART. 6 – AMMINISTRATORE
L’Amministratore del Condominio ‡ stato eletto dall’Assemblea con delibera approvata con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la met‚ del valore
dell’edificio (salvo quanto previsto nel punto precedente).
Qualora non sia nominato un condomino o conduttore dovr‚ trattarsi di Amministratore
professionista. L’Amministratore ‡ tenuto a svolgere, ricevendo l’onorario prestabilito, le
prestazioni indicate agli artt. 1129 e seguenti del Codice Civile, quelle previste da Leggi speciali ed
ordinarie, da norme, disposizioni e ordinanze amministrative o di polizia e le norme previste dal
seguente regolamento.
E’ in particolare tenuto a rendere i conti almeno una volta all’anno, chiudendo il bilancio di ciascun
esercizio condominiale al 30 Aprile e convocando l’Assemblea ordinaria annuale dei Condomini
entro il 30 Giugno.
Qualsiasi Condominio ha diritto di verificare la contabilit‚ ed i giustificativi dell’amministrazione,
per la gestione in corso, prima dell’approvazione del bilancio annuale.
L’Amministratore non pu‰ esigere contributi dai Condomini se non in base al preventivo o
consuntivo regolamento approvato dall’Assemblea, salvo che si tratti di opere di riparazione o
manutenzione urgenti ed improrogabili, nel qual caso dovr‚ riferire alla prima assemblea
immediatamente alla successiva, per la rettifica. E’ autorizzato ad agire legalmente nei confronti dei
Condomini morosi, senza richiedere espressa autorizzazione all’Assemblea, trascorso il trentesimo
giorno dalla data di scadenza del pagamento richiesto, ed a richiedere, per il tardivo versamento dei
contributi condominiali e delle rate di acconto, un interesse di mora parti dell’interesse vigente di
scoperto bancario.
L’Amministratore ‡ unico responsabile della gestione condominiale ed ‡ quindi esclusa la nomina
di Consiglieri di Condominio, salva l’ipotesi di eventi eccezionali e di specifico mandato
dell’Assemblea a determinati condomini di assistere l’Amministratore ad affrontare gli eventi.
L’Amministratore non pu‰ ordinare opere all’interno di propriet‚ esclusive che non siano
dipendenti dalla riparazione di parti od impianti comuni.
L’Amministratore stabilir‚ le norme, gli orari ed i turni per i servizi comuni in relazione alle
disposizioni del presente regolamenti e degli eventuali regolamenti settoriali.
Le norme da Lui date, nell’ambito dei suoi poteri, sono obbligatoriamente per tutti i Condomini,
salvo il ricorso dell’Assemblea da parte del condominio che si ritenga leso.
L’Amministratore deve inoltre:
eseguire le delibere dell’Assemblea dei Condomini;
curare l’osservanza del regolamento del condominio, con ampi poteri di decidere tutte le
azioni anche giudiziarie che si rendessero necessarie per ottenere tale osservanza;
disciplinare l’uso delle cose comuni e le prestazioni dei servizi nell’interesse comune, col
fine di assicurare il migliore godimento a tutti i Condomini;
compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni;
rappresentare il condominio attivamente o passivamente nelle liti giudiziarie inerenti le parti
comuni ed il rispetto del regolamento generale e dei regolamenti settoriali, sia nei confronti
dei terzi che nei confronti dei singoli Condomini; provvedere alle spese ordinarie per il
funzionamento dei servizi comuni, alla regolare tenuta del libro dei verbali, del libro cassa,
al pagamento delle imposte e alle pratiche inerenti l’edificio nel suo complesso, ai rapporti
con i fornitori, con le Autorit‚ amministrative o di polizia;
6 l’Amministratore non ‡ tenuto ad alcun compito o assistenza nei rapporti tra i Condomini ed
i loro eventuali conduttori.
Tutto il personale di servizio dipende esclusivamente dall’amministratore, sotto la sua
responsabilit‚.
L’Amministratore ‡ del tutto autonomo, e pertanto potr‚ liberamente operare senza le formalit‚ di
consenso dell’Assemblea, relativamente all’assunzione, al licenziamento ed ai rapporti disciplinari
con i dipendenti del Condominio, con facolt‚ di sostituire ai suddetti dipendenti, ditte, enti, istituti o
associazioni che svolgono i medesimi servizi.
In sede di assunzione del personale di servizio, o di stipulazione dei contratti per i suddetti servizi
con ditte, enti, istituti o associazioni , l’Amministratore preporr‚ un disciplinare scritto per gli stessi
con la specifica degli orari, mansioni, riposi giornalieri, ferie, ecc..
Nessuno ordine potr‚ essere impartito dai Condomini al personale addetto e tanto meno potranno
essere ordinati lavori non concernenti il loro servizio; richieste, appunti ed osservazioni dovranno
essere rivolti esclusivamente all’Amministratore.
L’Amministratore ‡ pure del tutto autonomo nella stipula e disdetta dei contratti con ditte ed enti
per la manutenzione delle parti ed impianti comuni, servizi di vigilanza, e qualsiasi altro servizio
che ritenesse utile al fine del regolare svolgimento della vita condominiale.
ART. 7 – ASSEMBLEA
1) Partecipanti e deleghe.
L’assemblea, per quanto riguarda le delibere in materie di competenza dei proprietari, ‡ composta
unicamente dai Condomini che sono titolari del diritto di propriet‚ delle unit‚ immobiliari che
compongono gli edifici, fatta eccezione per l’ipotesi di diritto di usufrutto per il quale si richiama
l’art.67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Qualora condomino sia un gruppo di persone pro-indiviso (ad es. marito e moglie, ecc.) ha diritto di
intervenire in Assemblea un'unica persona designata per iscritto dagli altri comproprietari pro-
indiviso.
Ogni Condomino pu‰ delegare a rappresentare in Assemblea, un suo familiare, un altro condomino
o altra persona. E’ legale la delega a terzi da parte del delegato. La delega deve essere in ogni caso
scritta in calce al foglio di invito ed ‡ valida unicamente per l’Assemblea a cui l’invito si riferisce.
I Condomini possono conferire pi† deleghe alla stessa persona ivi incluso all’Amministratore e alle
persone addette ai servizi dello stabile.
2) Convocazione.
L’Assemblea ordinaria annuale deve essere convocata entro 90 giorni dal termine della gestione,
mentre, qualora se ne presenti la necessit‚, l’Amministratore di sua iniziativa o dietro richiesta di
almeno due Condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, dovr‚ convocare
l’Assemblea straordinaria.
Presupposto della validit‚ costituzione dell’assemblea, ‡ l’avvenuto invito a tutti i Condomini
mediante lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano almeno cinque giorni prima
della data fissata.
L’invito deve contenere l’ordine del giorno, cui il dettaglio degli argomenti da discutere.
7Non pu‰ infirmare la validit‚ dell’assemblea l’errata destinazione di un invito, quando il
condominio non abbia notificato all’Amministratore, con raccomandata, il cambiamento di
domicilio almeno 15 giorni prima dell’Assemblea.
Ogni volta l’Assemblea elegge un Presidente che ha il compito di verificare le ricevute degli inviti,
la validit‚ delle deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell’ordine del
giorno. Il Presidente chiama uno dei presenti o l’Amministratore a fungere da segretario, con il
compito di redigere il verbale.
3) Validit€ delle delibere.
In prima convocazione l’Assemblea si intende validamente costituita con l’intervento di almeno due
terzi dei Condomini, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la met‚ del valore dell’edificio. Qualora in prima convocazione ‡ valida ogni
delibera che abbia riportato la maggioranza dei voti favorevoli dei presenti e che rappresenti almeno
un terzo del valore dell’edificio.
Fanno eccezione:
1. delibere concernenti: la nomina e revoca dell’Amministratore; le liti giudiziarie che
esorbitino dalle attribuzioni dell’Amministratore; la ricostruzione dell’edificio e le
riparazioni straordinarie ivi compresi i restauri o rifacimenti e verniciatura di ogni parte
delle facciate ( anche per gli enti e infissi di propriet‚ esclusiva che interessano l’estetica
dell’edificio), che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli
intervenuti e di almeno la met‚ del valore dell’edificio;
2. delibere concernenti: le innovazioni dirette ad ottenere il pi† comodo o il miglior godimento
delle cose e degli impianti o servizi comuni; la costruzione di nuovi impianti e l’attivazione
di nuovi servizi comuni; le delibere concernenti modifiche al presente regolamento e quelle
di prima approvazione e successive modificazioni di regolamenti settoriali, che devono
essere approvate con la maggioranza dei Condomini e di almeno due terzi del valore
dell’edificio.
4) Limiti dei poteri dell’assemblea.
La competenza dell’Assemblea ‡ limitata all’Amministratore, gestione, conservazione,
manutenzione, riparazione delle parti comuni ed impianti comuni dell’edificio. L’Assemblea non
pu‰ deliberare in violazione delle Leggi, non pu‰ deliberare innovazioni che siano lesive dei diritti
anche di un solo Condomino, non pu‰ deliberare su argomenti che non siano iscritti all’ordine del
giorno, non pu‰ dettare nell’uso delle propriet‚ esclusive che non siano previsti nel presente
regolamento.
5) Verbale dell’Assemblea.
Nel libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario, quanto segue:
il luogo, ora inizio e termine, ordine del giorno dell’Assemblea;
elenco degli intervenuti di persona o per delega, e rispettive quote millesimali;
resoconto della discussione, testo delle deliberazioni prese con l’indicazione o proteste degli
intervenuti in ordine delle singole delibere, con indicazioni dei proponenti.
8Il verbale deve essere firmato dall’Amministratore, dal Presidente dell’Assemblea e dal segretario.
L’amministratore ‡ tenuto ad inviare a mezzo lettera raccomandata posta o raccomandata a mano o
per via telematica (email) copia del verbale a tutti i Condomini, sia presenti che assenti, entro 30
giorni dalla data della delibera.
6) Impugnazione delle delibere.
Le delibere dell’Assemblea sono obbligatorie per tutti, compresi gli assenti, gli astenuti, i
dissenzienti in minoranza. Contro le deliberazioni contrarie alla legge, al regolamento e comunque
lesive al diritto di uno o pi† Condomini, ogni Condomino, assente o che abbia espresso in
Assemblea voto contrario, pu‰ fare ricorso alle Autorit‚ Giudiziarie.
Il ricorso – sotto pena di decadenza – deve essere dai presenti dissenzienti entro trenta giorni dalla
data della delibera e , dagli assenti, entro 30 giorni dalla data di ricevimento del verbale. Chi,
essendo presente, si sia astenuto dalla delibera, non potr‚ in nessun caso ricorrere all’Autorit‚
giudiziaria.
7) Separazione di responsabilit€ per liti giudiziarie.
Quando l’assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i
Condomini dissenzienti possono separare la propria responsabilit‚ in ordine alle spese alle
conseguenze della causa, per il caso di soccombenza.
Tale volont‚ va notificata con lettera raccomandata all’amministratore del condominio entro 30
giorni dalla data in cui il condominio ha avuto notizia della deliberazione.
Se la causa ha esito favorevole al condominio e ne derivano dei vantaggi ai dissenzienti, questi deve
concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi
pagare dalla parte avversaria soccombente.
ART. 8 – RIPARTIZIONE SPESE COMUNI
Tutte le spese condominiali, oneri e tasse inerenti e conseguenti alla gestione condominiale
generale, saranno a carico dell’acquirente, pro-quota millesimale, dalla data di consegna della
porzione immobiliare venduta.
Le parti non vendute, per i primi quattro anni, saranno soggette alle sole spese patrimoniali ed alla
quota fissa di riscaldamento, non saranno invece soggette alle altre spese di gestione.
OBBLIGO DI CONTRIBUZIONE
Tutti i condomini sono tenuti a contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il
godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse e per le
innovazioni regolarmente deliberate dall’assemblea dei condomini, in ragione dell’interesse di
ognuno, e secondo le disposizioni che seguono. Nei casi in cui la propriet‚ esclusiva appartenga a
pi† comproprietari pro-indiviso, l’obbligo della partecipazione alle spese ‡ solidale fra tutti gli
stessi. Nessun condomino pu‰, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alle relative
contribuzioni. Le unit‚ immobiliari sfitte,o comunque non abitate per tutto o parte dell’anno, non
danno luogo ad esonero delle spese tutte condominiali. Ai fini del riparto delle spese di ordinaria e
straordinaria manutenzione o ricostruzione delle parti comuni, interessati tutti o parte dei
9condomini, non assume alcune rilevanza il fatto che le singole unit‚ esclusive siano o non siano in
vicinanza delle parti interessate ai lavori.
SPESE RELATIVE ALLE PROPRIETA’ COMUNI INDIVISIBILI
Sono poste a carico di tutti i condomini indistintamente, in proporzione alle proprie quote
millesimali di compropriet‚, le spese relative all’uso, alla manutenzione ordinaria e straordinaria ed
alla ricostruzione attinenti alle parti comuni indivisibili e non suscettibili di utilizzazione separata,
quali: fondazioni, muri maestri e/o solai comuni di copertura (compreso cornici, cornicioni,
intonaci, tinteggiature, rinforzi, ecc.), pilastri, architravi, fognature, pertinenze (recinzioni,
illuminazione, ecc.), impianto antincendio; aree comuni e in genere le altre pertinenze costitutive
dell’edificio e le opere che sono indispensabili alla conservazione e all’uso comune nonchˆ le spese
relative all’amministrazione dello stabile, all’assicurazione, alle imposte e tasse di carattere
generale.
SPESE RELATIVE ALLE PROPRIETA’ COMUNI DIVISIBILI
Sono poste a carico dei soli compartecipanti che ne traggono utilit‚, in proporzione alle rispettive
quote millesimali di compropriet‚, le spese relative all’uso e alla manutenzione ordinaria e
straordinaria e alla ricostruzione, attinenti alle parti suscettibili di utilizzazione separata, quali:
colonne verticali di scarico, impianti idrici ed elettrici e del gas fino ai punti di diramazione degli
impianti ai locali di propriet‚ esclusiva dei singoli condomini.
ACQUA POTABILE
La ripartizione della spesa relativa al consumo dell’acqua potabile avverr‚ sulla base della lettura
dei contatori divisionali installati per ogni singola propriet‚ esclusiva.
ENERGIA ELETTRICA
Le spese per il consumo dell’energia elettrica delle parti comuni saranno ripartite in proporzione
alle quote millesimali di propriet‚.
RISCALDAMENTO
La ripartizione della spesa relativa al riscaldamento ed alla produzione di acqua calda avverr‚ in
misura del 20 % tramite quota fissa e per il restante 80 % proporzionalmente ai reali consumi sulla
base dei dati desumibili dai contabilizzatori installati.
10FOGNATURE
Le spese di pulizia, manutenzione, riparazione e ricostruzione relative alle parti della rete fognaria
di uso comune a tutti i condomini, saranno poste a carico degli stessi e ripartite in proporzione alle
quote millesimali di propriet‚. Le stesse spese, relative alle parti della rete fognaria destinate all’uso
di un solo gruppo di condomini (es. colonne verticali di scarico) saranno poste ad esclusivo carico
di questi ultimi, e ripartite in proporzione alle rispettive quote millesimali di propriet‚, qualunque
sia il punto di intervento. Le stesse spese relative alle parti di rete fognaria, dal punto di derivazione
delle stesse con le propriet‚ esclusive, sono poste a carico di quest’ultime. Gli stessi criteri saranno
adottati ai fini del riparto delle spese sostenute per il risarcimento dei danni che la rete fognaria
abbia causato alle parti comuni o private a seguito di guasti.
SOFFITTI, SOLAI E MURI DIVISORI
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti e dei solai sono sostenute in parti uguali dai
proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto. Analogamente, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
muri divisori di appartamenti sono poste a carico dei proprietari confinanti in parti uguali fra gli
stessi. Gli stessi criteri saranno adottati per quanto riguarda gli isolamenti termici ed acustici
interposti a dette strutture.
FINESTRE E BALCONI
Le spese relative alla manutenzione ordinaria e ricostruzione delle finestre (tapparelle e/o persiane,
serramenti, bancali o davanzali, architravi, ecc.) sono poste ad esclusivo carico delle rispettive
propriet‚; quando dette spese si riferiscono alle finestre del vano scale esse vanno poste a carico dei
condomini utenti e ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi di propriet‚. Analogamente, le
spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei balconi sono poste esclusivamente a carico
delle rispettive propriet‚ o dei condomini o gruppi di condomini che ne trae utilit‚, e ripartite in
proporzione dei rispettivi millesimi di propriet‚.
APRIPORTONE E VIDEOCITOFONO
Le spese relative alla manutenzione, modificazione, sostituzione degli apriportone e dei
videocitofoni sono ripartite in parti uguali fra tutti gli utilizzatori.
SCALE ED ASCENSORI
Le spese di pulizia, illuminazione, manutenzione ordinaria e/o straordinaria, ricostruzione della
scala (rampe, scalini, pianerottoli, intonaci sotto le rampe, ecc.) e dell’ascensore vanno poste a
carico e ripartite con i criteri dettati dall’art. 1124 c.c. e cio‡: per met‚ in ragione del valore
millesimale delle singole unit‚ immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra met‚ la misura
proporzionale l’altezza di ciascun piano dal suolo. Da tale riparto delle spese dovranno essere tenute
11separate quelle relative all’androne, e tutte quelle parti analoghe che, essendo usate nello stesso
modo da ciascun condomino, andranno ripartite in base alle rispettive quote di propriet‚. Sono
esclusi dalla compartecipazione a tali spese i condomini le cui unit‚ immobiliari non sono servite.
In particolare sono escluse dal conteggio per la ripartizione delle spese di scale e ascensore, in
quanto direttamente collegate con l’abitazione per le sole palazzine A e C, le autorimesse
identificate con i mappali 6 – 7 – 14 – 20 come da planimetrie allegate.
TETTI – TERRAZZE A LIVELLO
A) Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione del tetto sono poste a
carico di tutti i condomini, le cui propriet‚ esclusive siano coperte (che si trovano cio‡ nella
protezione verso il basso dei lati del tetto) e ripartite in proporzione delle rispettive quote
millesimali di propriet‚ (“Tabella Generale”).
B) Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione delle terrazze a livello sono
poste a carico di coloro che ne hanno l’uso esclusivo per 1/3; gli altri 2/3 sono posti a carico
di tutti i condomini le cui propriet‚ esclusive sono coperte (che si trovano cio‡ nella
protezione verso il basso dei lati delle terrazze a livello) e ripartite in proporzione delle
rispettive quote millesimali di propriet‚ a norma dell’art. 1126 c.c. Le spese di cui sopra
sono riferite all’impermeabilizzazione, all’isolamento termico ed acustico, al solaio di
sostegno e quanto altro faccia parte sostanziale della struttura. Restano escluse le spese
relative ai parapetti, ringhiere e simili, che vanno mantenute a spese degli utenti esclusivi
nonchˆ le gronde, le docce o pluviali, che sono poste interamente a carico dei condomini
coperti.
RIPARTIZIONE INTROITI
Gli introiti relativi all’eventuale locazione di parti comuni (sale, posti auto, ecc.) saranno ripartiti fra
tutti i condomini comproprietari dei locali interessati in proporzione alle rispettive quote millesimali
di propriet‚.
ART. 9 – NORME FINALI
a. E’ vietato danneggiare le parti destinate a verde, cogliere fiori nelle parti comuni, percorrere
i vialetti pedonali con biciclette, motociclette, autoveicoli. E’ tollerato il transito di tricicli e
biciclette da bambino.
b. I proprietari delle autorimesse sono tenuti a mantenere sempre chiuse le relative porte
basculanti. Si specifica che le autorimesse possono essere adibite solo al rimessaggio di
autoveicoli, ogni altro uso, soprattutto il deposito di materiale pericoloso, ‡ assolutamente
vietato.
c. I proprietari dei balconi ed i titolari del diritto di uso esclusivo dei lastrici solari sono tenuti:
a non sovraccaricare i solai con terra, contenitori di acqua e simili,
12 a non effettuare opere od installazioni che possano creare intasamento delle colonne di
scarico,
a non gettare immondizie o fogliame nelle pilette di scarico e a curarne la pulizia periodica
soprattutto nei mesi autunnali,
a non pregiudicare con opere ed installazioni il manto di impermeabilizzazione delle
terrazze.
a non stendere esternamente alle ringhiere dei balconi/terrazzi panni o oggetti similari.
a non appendere esternamente vasi di fiori.
L’Amministratore ‡ legittimato ai sopralluoghi di verifica del rispetto di quanto sopra con preavviso
di 24 ore.
In caso di violazione degli obblighi di cui sopra, tutte le spese di riparazione saranno interamente a
carico, insieme al risarcimento dei danni, dei proprietari dei balconi o dei titolari del diritto
esclusivo dei lastrici solari.
d. Ogni Condomino ‡ tenuto ad eseguire nei locali di sua propriet‚ le opere e le riparazioni
necessarie per evitare danni alle propriet‚ degli altri Condomini o alle parti comuni.
e. Ciascun Condomino non pu‰ opporsi alla visita nella sua propriet‚ individuale da parte
dell’Amministratore o personale da questi incaricato, su semplice preavviso, ne pu‰
impedire che, nella sua propriet‚ vengano eseguiti lavori urgenti e necessari che interessino
le parti comuni dell’edificio, salvo il risarcimento dei danni conseguenti alle opere e con
esclusione del risarcimento per limitazione, temporanea e parziale, di godimento delle
propriet‚ esclusive se non nella misura in cui sia dovuto all’eventuale conduttore del
Condominio a norma dell’art. 1584 del Codice Civile.
f. L’intero condominio risponder‚ delle conseguenze dannose causate alle propriet‚
individuali dei singoli Condomini, da perdite di acqua causate da intasamento o rottura di
condutture, fognature, pluviali e simili, anche a causa del gelo, dallo scoppio della caldaia,
delle canne fumarie, ecc., sempre che tali sinistri abbiano avuto origine da impianti o parti
comuni dell’edificio e non sia individuato l’eventuale responsabile.
g. Le zone adibite a deposito al piano interrato potranno essere impiegate per magazzinaggio di
materiali non pericolosi e comunque per attivit‚ non inserite nell’elenco delle attivit‚
soggette al controllo dei VIGILI DEL FUOCO di cui al D.M. 16/02/1982.
h. Qualora il proprietario di un’area cambi la destinazione della stessa, lo stesso deve
tempestivamente avvisare l’Amministratore della residenza che deve verificare se la nuova
destinazione d’uso dell’area non rientri nell’elenco delle attivit‚ soggette al controllo dei
VIGILI DEL FUOCO.
i. L’impianto di ricezione dell’antenna televisiva centralizzata, ‡ collocata nel vano scale a
piano secondo. Si specifica che, qualora venga installato l’impianto di ricezione satellitare,
dovr‚ essere collocato a fianco della scatola di derivazione posta sul vano scale.
j. Le aree esterne, esclusive degli appartamenti del piano terra distinti sono gravate di servit†
di luce, prospetto, sporto balconi, nonchˆ nel sottosuolo, di passaggio tubazioni, a favore dei
soprastanti appartamenti; gli occupanti degli stessi potranno accedervi, previo avviso, ai soli
fini del recupero degli oggetti eventualmente caduti su tale aree.
k. Esiste un contatore di acqua comunale. La spesa sar‚ suddivisa in base. alle tabelle
millesimali.
l. Viene costituita servit† a carico di tutti i privati costituenti pertinenza di unit‚ immobiliari di
propriet‚ esclusiva per il passaggio sotterraneo di tubazioni e cunicoli per acqua,
riscaldamento, gas, energia elettrica, telefoni, cavi televisione, fognature, ecc., con obbligo
di tollerare l’esistenza di eventuali pozzetti di ispezione manufatti, di tollerare l’esistenza di
13impianti in superficie quali faretti di illuminazione, idranti impianto antincendio, contatori,
gettoniere, ecc., e di consentire ai medesimi per le eventuali opere di manutenzione.
m. I Condomini accettano fin d’ora., senza riserve, che la Parte Venditrice partecipi, per tutte le
unit‚ immobiliari non ancora vendute, al costo della gestione condominiale con una quota
parti al 20% di quelle effettivamente spettante e al 100% delle spese patrimoniali
(amministratore, assicurazione, conto corrente, ecc.)
ART. 10 – LITI E CONTROVERSIE
Qualsiasi controversia o vertenza sull’interpretazione, esecuzione del regolamento condominiale e
delle norme tecniche, d’uso, di regolamentazione, e tabelle di riparto (anche quelle che saranno
predisposte come previsto) tra i Condomini e la Parte Venditrice, dovr‚ essere risolta davanti al
Tribunale di Lecco.
ART. 11 – TABELLA DEI MILLESIMI
Tabella dei Millesimi Generali
Edificio Piano UnitÄ Proprietario Millesimi
EDIFICIO A PIANO RIFER. Abitazione App. - Sub 34 86.21
EDIFICIO A PIANO RIFER. Abitazione App. - Sub 35 77.45
EDIFICIO B PIANO TERRA Abitazione App. - Sub 36 71.45
EDIFICIO B PIANO TERRA Abitazione App. - Sub 37 44.62
EDIFICIO B PIANO TERRA Abitazione App. - Sub 38 51.62
EDIFICIO B PIANO PRIMO Abitazione App. - Sub 39 32.07
EDIFICIO B PIANO PRIMO Abitazione App. - Sub 40 21.71
EDIFICIO B PIANO PRIMO Abitazione App. - Sub 41 30.84
EDIFICIO B SOTTOTETTO Abitazione App. - Sub 42 28.73
EDIFICIO B SOTTOTETTO Abitazione App. - Sub 43 19.54
EDIFICIO B SOTTOTETTO Abitazione App. - Sub 44 29.41
EDIFICIO C PIANO RIFER. Abitazione App. - Sub 45 63.88
EDIFICIO C PIANO RIFER. Abitazione App. - Sub 46 66.00
EDIFICIO D PIANO TERRA Abitazione App. - Sub 47 73.77
EDIFICIO D PIANO TERRA Abitazione App. - Sub 48 40.07
EDIFICIO D PIANO TERRA Abitazione APP. - Sub 49 45.52
EDIFICIO D PIANO PRIMO Abitazione App. - Sub 50 32.04
EDIFICIO D PIANO PRIMO Abitazione App. - Sub 51 21.47
EDIFICIO D PIANO PRIMO Abitazione App. - Sub 52 30.60
EDIFICIO D SOTTOTETTO Abitazione App. - Sub 50 sottotetto 28.76
EDIFICIO D SOTTOTETTO Abitazione App. - Sub 51 sottotetto 19.60
EDIFICIO D SOTTOTETTO Abitazione App. - Sub 53 29.42
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 6 5.57
INTERRATO
AUTORIMESSE PIANO Autorimessa Aurorimessa - Sub 7 3.33
14INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 8 3.27
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 9 1.96
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 10 1.44
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 11 1.47
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 12 1.54
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 13 1.83
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 14 1.44
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 15 2.43
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 16 1.23
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 17 1.21
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 18 1.23
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 19 1.21
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 20 2.76
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 21 1.94
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 23 2.66
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 24 3.02
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 25 1.99
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 26 1.24
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 27 2.30
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 28 1.45
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 29 3.28
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 31 1.40
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 32 1.84
INTERRATO
PIANO
AUTORIMESSE Autorimessa Autorimessa - Sub 33 2.18
INTERRATO
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