AppuntAmento con il retAil - IL SETTIMANALE 2345 magggio 2018 - Amazon S3
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234
Manifattura
e Real Estate
Le strategie del
gruppo Incontra
Nazca 5 magggio 2018
I progetti di
rigenerazione
del territorio
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
Appuntamento
con il retail
Le anticipazioni sul MAPIC italy edizione 2018
sommario
articoli
rubriche
pagina 10
Moretti: la nostra industria
è in grande trasformazione editoriale
pagina 14 deals
mapic italy all’insegna del food
& bevarage report
pagina 18
qitv
Progetti difficili, progetti impossibili?
pagina 24
Integrazione: la manifattura insegna
al Re
pagina 31
GLI STRUMENTI PER LA GESTIONE
DEL SOCIAL HOUSING
SOMMARIO S 2
Certificare la qualità
complessiva
No, proprio non ci siamo. Riceviamo ogni settimana dei co-
municati dove, con tono trionfante, società dei vari settori an-
nunciano l’ottenimento, per le loro nuove sedi, di certificazioni
internazionali inerenti le prestazioni energetiche e di soste-
nibilità di detti edifici. Le comunicazioni fanno riferimento a
questi riconoscimenti, spiegando che sono il raggiungimento
di alte prestazioni dell’ambiente lavorativo con maggiore fles-
sibilità, efficienza e comfort. Stanno sostenendo delle moti-
vazioni di merito che non esistono perché le suddette certi-
ficazioni riguardano, lo ripetiamo, solo la sostenibilità. Ma la
sostenibilità non è il comfort degli ambienti, non è il benessere
per chi vi lavora, non è la qualità complessiva dell’immobile. É
solo una parte di tutto questo. Occorre dunque che la comu-
nicazione si faccia più seria e responsabile, fondamentalmen-
te più onesta. Non ce l’abbiamo contro queste certificazioni
che, anzi, sono importanti e prestigiose. Semplicemente non
devono passare come certificazioni di qualità complessiva
dell’edificio. Perché tali non sono e finiscono per creare una
falsa aspettativa da parte dei tenant o di chi compra questi
asset. Oltretutto nascondono un problema serio e molto im-
portante: quello di individuare una strada che invece certifi-
chi il livello complessivo dell’immobile, della sua struttura, dei
suoi impianti, dei suoi componenti, dalle vetrate ai pavimenti,
dagli ascensori alla climatizzazione, dai sistemi di controllo
alle porte e ai serramenti. È di questo che c’è bisogno prima
della certificazione energetica o di sostenibilità. Se non ab-
biamo case costruite bene, con materiali giusti e componenti
performanti il livello di benessere non potrà essere elevato e
così la vivibilità per chi vi abita o ci lavora. Abbiamo bisogno
Guglielmo Pelliccioli
di maggiore conoscenza degli immobili che vengono costruiti fondatore ed editorialista de
o ristrutturati. Questa è la battaglia che tutti insieme dobbia- il Quotidiano Immobiliare
mo combattere per una certificazione più alta e responsabile.
EDITORIALE S 3
ilQI
ilQI
ilil Quotidiano
Quotidiano Immobiliare
Immobiliare®® organizza
organizza
il Quotidiano Immobiliare® organizza
PROGETTI D’ITALIA
PROGETTI D’ITALIA
ILIL PRImO
PRImO EvEnTO
EvEnTO In
In ITALIA
ITALIA CHE
CHE ILLUSTRA
ILLUSTRA II FUTURI
FUTURI SvILUPPI
SvILUPPI ImmOBILIARI
ImmOBILIARI
IL PRImO EvEnTO In ITALIA CHE ILLUSTRA I FUTURI SvILUPPI ImmOBILIARI
GIOvEDì 10 mAGGIO
GIOvEDì 10 mAGGIO
InnOvATIOn CAmPUS mILAnO
InnOvATIOn
vIA LOmBARDIA
vIA 2/A, CAmPUS
LOmBARDIA 2/A, mILAnO
PESCHIERA BORROmEO
PESCHIERA BORROmEO (mI)
(mI)
vIA LOmBARDIA
Hines Italy 2/A, PESCHIERA BORROmEO
Vitali (mI)
SpA - PROGETTO CMR
Cordusio 2.0 (Milano) Stezzano Biz. Park (Stezzano, BG)
Experia
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Cristiano Brambilla, Hines Italy
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degli investimenti e le loro dimensioni economiche
Riqualificazionecomplessive,
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amministrazioni,
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sul territorio.
sul territorio.
Trasformazione pubbliche
Edificio Scolastico
in Ricettivo (MILANO)
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La giornata
La giornata èè organizzata ha in animo
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tutti sul territorio.
gli abbonati
gli abbonati de ilil Quotidiano
de Quotidiano
Giuseppe Cassinari, SportLifeCity
La
Federico giornata
Immobiliare è
e organizzata
per
Immobiliare e per la filiera.
Barbero, WiP Architecture la filiera.
Technical per
Engineering tutti gli Alessandro
abbonati de il Quotidiano
Pasquarelli, Gruppo YARD
Immobiliare e per la filiera.
Prologis Italy Management Abitare In
Padova DC2 (Vescovana, PD) Milano City Village (Milano)
Nuovo sviluppo Build-to-suit
Interporto di Bologna (bologna)
Sandro Innocenti, Prologis Italy Management Marco Claudio Grillo, Abitare In
aeroporti di roma Prelios Integra
La business City di Roma - Aeroporto Hotel FICO Eataly World
Internazionale di Fiumicino (Bologna)
(fiumicino, RM)
Filippo-Maria Carbonari, Aeroporti di Roma Nicolò Tarantino, Prelios Integra
europa gestioni immmobiliari Immobiliare Percassi
Riqualificazione Area P.le Lugano (mi) Via Camozzi 70 (bergamo)
Riqualificazione Imm. Arch. Michelucci (fi)
Riqualificazione immobile Via SS. Trinità
(Trento)
Alberto Panfilo, Europa Gestioni Immobiliari Jacopo Palermo, Immobiliare Percassi
Orion Capital Managers Italy banca d’italia - sidief
Due Carrare Shopping Centre Green building uffici e piazza
(Due Carrare, PD) interna (Roma)
Cohousing per i giovani (Roma)
Luigi Donato, Banca d’Italia
Corrado Trabacchi, Orion Capital Managers Italy Carola Giuseppetti, Sidief
Kryalos SGR Brioschi Sviluppo Immobiliare
Pharo Gattamelata (Milano) Completamento sviluppo
Loreto “Palazzo di Fuoco” (Milano) Milanofiori Nord (assago, MI)
Edificio 120 “Cinturato Building” Città Nuova (Rozzano, MI)
(Milano)
Paolo Bottelli, Kryalos SGR Matteo Cabassi, Brioschi Sviluppo Immobiliare
Westfield Milan Aedes SIIQ
Westfield Milano (segrate, mi) Caselle Open Mall (Caselle Torinese, TO)
Torri Richard (Milano)
San Vigilio (Milano)
Fabrizio Zichichi, Westfield Milan Giuseppe Roveda, Aedes SIIQ
milanosesto Intown
Milanosesto (sesto s. giovanni, mi) Spark One e Spark Two (Milano)
Carlo Masseroli, Milanosesto Davide Albertini Petroni, Intown
DeA Capital Real Estate SGR Beni Stabili SIIQ
Riqualificazione Palazzo Broggi (Mi) The Sign (Milano)
Sviluppo Centro Servizi ENI (San Donato
Milanese, MI)
Sviluppo civitas vitae marche (Pesaro e
vallefoglia, pu)
Renzo Misitano, DeA Capital Real Estate SGR Alexei Dal Pastro, Beni Stabili SIIQ
Svicom Celtic Italy
Centro Comm. Virgilio (Borgo virgilio, mn) PII Ex Dogana Pavia (pavia)
Kalepolis retail park (Galatina, LE)
Monopolis Lifestyle Centre
(Monopoli, BA)
C. Di Paolo, Svicom - D. Padoa, Design International
A. Suarez, Lombardini22 - P. A. Bonazzi, Namira SGR
Francesco Allegretta, Celtic Italy
Sportium agire-gruppo ipi
WeArena Entertainment District VEGA – Venice Gateway: “L’altra
(Reggio Emilia) Venezia” (venezia)
Fabio Bandirali, Sportium Andrea Silipo, Agire - Gruppo IPI
SCOPRI DI PIù
deals
MILANO
42 milioni
BNP Paribas REIM ha acquistato un immobile
direzionale situato in Viale Stelvio, a Milano,
realizzato dagli architetti Rolando Gantes e
Roberto Morisi. L’asset, interamente locato a
un primario gruppo assicurativo, si trova nel
greater CBD di Milano, ha una classe energetica
di tipo A e presenta una superficie complessiva
di circa 15.000 mq con destinazione prevalente
a uffici.
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel Vai alla TABELLA DEALS 2018
deals S 7
ilQI
SEMINARIO
retail e logistica, un avvenire comune
L’evoluzione dei consumi sta cambiando gli spazi distributivi e i modelli di vendita del commercio.
Quali azioni devono essere messe in campo dalle industrie dei centri commerciali e della logistica?
GIOVedì 31 maggio - Innovation Campus Milano scopri di più
Quali novità I nuovi spazi
per i cENTRI COMMERcIALI commerciali e il
e la logistica legame con la logistica
Alberto Iori Roberto Martino Giovanni Cipolla Massimo Mazzi
GABETTI AGENCY GEWISS NUPI INDUSTRIE ITALIANE REDILMAT
Stefania Bracco Gianfranco Sassi Fabrizio Miserotti Roberto Limetti
DAIKIN GRANITIFIANDRE REDILMAT PRADERA
Emanuele Bellani Marco Mutti Piercarlo Rolando
REAAS FORUMINVEST AXIA.RE
CONCLUSIONI
RETAIL E LOGISTICA: Massimo Moretti
CNCC
CONVERSAZIONE CON
Sponsor
report a cura di
nomisma
Mercato residenziale: crescono
le compravendite ma non i prezzi
Il report prende in esame i valori medi di 13 grandi città italiane
Evoluzione delle compravendite e dei prezzi reali delle abitazioni in Italia
1.000.000 4.500
900.000 4.000
800.000
3.500
€/mq (valori costanti al 2018)
Numero di compravendite
700.000
3.000
600.000
2.500
500.000
2.000
400.000
1.500
300.000
1.000
200.000 Numero di compravendite (asse sx)
100.000 Prezzi reali (asse dx) 500
0 0
69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19*
* Previsioni Nomisma per gli anni 2018-2020 | Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e Agenzia delle Entrate
Nonostante l’esiguità della domanda più solida dal punto di vista reddituale, la risalita
delle compravendite di abitazioni appare un fenomeno ormai consolidato, come si può
evincere dall’ormai imminente ritorno su livelli antecedenti la seconda ondata recessiva.
Il recupero di quota 600 mila dovrebbe, infatti, avvenire nel corso del prossimo biennio, ad
esito della graduale risalita inaugurata ad inizio 2014 e non ancora arrestatasi.
Al dinamismo delle transazioni non ha fatto riscontro un’analoga tendenza dei valori che
hanno, invece, continuato a flettere anche nei primi mesi di quest’anno. La rigidità ini-
ziale a fronte del drastico cambiamento di contesto causato dalla crisi ha, di fatto, com-
promesso le possibilità di rimbalzo, finendo inevitabilmente per allungare a dismisura i
tempi per l’approdo al punto di inversione ciclica. Ancora oggi, permangono infatti squi-
libri tra aspettative dell’offerta e disponibilità della domanda, che nemmeno la massiccia
impennata di quest’ultima è stata in grado di annullare.
In questo quadro di persistente anomalia si inserisce l’ulteriore arretramento dei prezzi
delle abitazioni registrato sia nelle aree urbane maggiori sul finire del 2017, sia in quelle
intermedie nei primi mesi del 2018.
report S 9
Moretti: la nostra
industria è in grande
trasformazione
MAPIC Italy testimone del cambiamento,
spazio per lo sviluppo moderno
di Marco Luraschi
“La prossima edizione di MAPIC Italy a Milano - esordisce Massimo Moretti, Pre-
sidente del CNCC - sottolinea la grande trasformazione della nostra industria”. E
infatti è proprio questo il tema principale della terza edizione della manifestazione
organizzata da Reed MIDEM che quest’anno si trasferisce al MiCo e destina metà
della superficie espositiva al Food & Beverage. L’aspetto e il merchandising mix
dei nuovi centri commerciali è molto diverso da quello che noi ricordiamo come il
classico centro commerciale di prima generazione: “La terza rivoluzione sta arri-
vando, il food & beverage è un po’ la dimostrazione di questo cambiamento, con
la superficie dedicata alla ristorazione che è passata in poco tempo dal 5% al 20-
30% del totale di una struttura. Il centro commerciale si trasforma fisicamente”,
commenta Moretti. “Il leisure oggi occupa sempre più GLA, tutti gli sviluppatori
moretti: la nostra industria è in grande
trasformazione
S 10inseriscono almeno dai 1.500 ai 3.000 mq di spazi
leisure, vedo che questo è l’orientamento del mer-
cato. Inoltre ci sono sempre più spazi riservati alla
persona, al wellness, ai servizi. Siamo in una fase di
piena trasformazione della fisicità del centro com-
merciale e questo ovviamente si riflette in questa
edizione del MAPIC Italy dove lo spazio dedicato al
Food & Beverage credo sia l’esempio più eclatante”.
Quindi c’è chi cresce e chi invece si riduce: “C’è que-
sta GLA che chiede spazio e ci sono invece operatori
che si riducono ma è anche un discorso legato all’e-
voluzione tecnologica. Faccio un esempio, i moderni
telefoni mobile, che fanno tutto, hanno inciso moltis-
simo sulla vendita di macchine fotografiche o stereo,
è proprio un tema di prodotto. Oppure è un fenomeno
legato al fatto che i clienti possono anche andare in
negozio a vedere un prodotto e poi lo acquistano dal
sito internet. Insomma seguiamo il flusso delle ten-
denze in atto e la GLA dei centri si modifica di con-
seguenza”.
Moretti a questo punto lancia anche una provocazio-
ne, che sarà ripresa nel suo contributo in uscita sul
FocusQI speciale dedicato a MAPIC Italy: “è ancora il
caso di chiamarli centri commerciali? Guardo al suc-
cesso dei nuovi centri urbani che si collocano all’in-
terno delle città. Non è più importante solo lo scon-
trino medio ma è fondamentale essere all’interno del
processo di vendita. Questo è il tema, è fondamenta-
le essere inclusi, far parte di un meccanismo di ven-
quaranta progetti all’orizzonte S 11dita. L’importante è essere sempre più valutati sulla
capacità di attrarre visitatori. L’industria dei centri
commerciali oggi presenta dei fatturati costanti però persona
in futuro a 10 o 20 anni non è detto che sarà così.
Comunque oggi la stretta attualità dice che i fatturati
e le affluenze dei centri commerciali italiani sono co-
stanti”. Il mercato si domanda se ci sia ancora spazio
per lo sviluppo nel nostro Paese: “Gli ultimi sviluppi,
saranno anche stati fortunati, ma stanno andando
tutti bene, io ritengo che ci sia ancora opportunità
di sviluppo. In Italia la GLA per abitante è ancora del massimo moretti
25% inferiore alla media di Francia e Gran Bretagna.
Inoltre in Italia le prime 20 città rappresentano il 40%
del totale contro il 60% di Germania o Francia. Nel
nostro Paese il commercio è più diffuso sul territo- società
rio, è diverso dai grandi mercati europei. C’è spazio
anche per prodotti di ultima generazione, perchè non
ce ne sono molti, prodotti sempre più vicini alle città
e al cliente”. L’ultimo centro inaugurato è stato AURA
Valle Aurelia a Roma, sviluppato da CDS Holding di
cui Moretti è Direttore Generale: “L’esempio di AURA
Valle Aurelia a Roma è sintomatico, si trattava di un’a-
rea praticamente abbandonata di fronte alle mura
del Vaticano. Abbiamo lavorato per riconnettere una cncc
parte di territorio con il centro città, realizzando un
“
In Italia la GLA per abitante è ancora del 25% inferiore alla
media di Francia e Gran Bretagna. Inoltre in Italia le prime
20 città rappresentano il 40% del totale contro il 60%
di Germania o Francia
moretti: la nostra industria è in grande
trasformazione
S 12centro commerciale aperto completamente urbano.
AURA nel weekend ha totalizzato 200.000 presen-
ze, un successo di una portata quasi inaspettata. E
guardo anche al successo di CityLife con il CityLife
Shopping District di grande successo e bellezza in
un’area di Milano centrale e in completa riqualifica-
zione. Il tema è il prodotto, se la gente risponde è ov-
vio che devi ristudiarlo. E chiudo con un appello alla
Pubblica Amministrazione perchè sostenga questo
tipo di operazioni che hanno anche una grande fu-
sione sociale, di recupero di parti del territorio delle
nostre città”.
moretti: la nostra industria è in grande
trasformazione
S 13Un MAPIC Italy
all’insegna del
food & beverage
Le anticipazioni della terza edizione
della fiera milanese dei centri commerciali
di Cristina Giua
La prima edizione del MAPIC Italy, nel 2016, è stata una scommessa, seguita
dall’edizione successiva, nel 2017, che è stata una conferma. Quella alle por-
te, che si terrà il 23 e 24 maggio 2018, si prospetta invece come l’edizione del
consolidamento. Abbiamo chiesto a Nathalie Depetro, Director di MAPIC Italy
e a Francesco Pupillo, Deputy Director Markets Real Estate Division di Reed
MIDEM, di darci delle anticipazioni su cosa troveremo nella due giorni dedica-
ta al mondo del retail e dei centri commerciali che quest’anno si terrà presso
il MiCo (Milano Congressi, con ingresso in Via Gattamelata Gate 14).
un mapic italy all’insegna del food & beverage S 14“La grande novità dell’edizione 2018 – scrive De-
petro nell’articolo a sua firma che in forma estesa
uscirà sul FocusQI Speciale MAPIC Italy, distribu-
ito in versione cartacea il 23-24 maggio in Fiera –
è legata al fatto che non avremo più un solo even- persona
to ma due eventi distinti e concomitanti con focus
complementari. Quest’anno MAPIC Italy sarà in-
fatti affiancato dall’ultimo arrivato nella famiglia
degli eventi MAPIC, il MAPIC Food & Beverage”.
Il MAPIC Food & Beverage si prospetta un evento
di portata internazionale: l’obiettivo è creare una
piattaforma di business che permetta ai brand di
settore di presentarsi a operatori internazionali
specializzati, operatori travel, master franchisee,
nathalie depetro
proprietà immobiliari e sviluppatori.
Nei padiglioni del MiCo saranno presenti una
quarantina di espositori (gli spazi sono da tem-
po sold out), affiancati da un’area cooking & ta- società
sting dove sarà possibile far assaggiare i propri
prodotti. Attesi anche 400 partecipanti del setto-
re F&B suddivisi tra brands, operatori F&B e tra-
vel, master franchisee, head of F&B di Property
companies e di catene di hotel ed alcune private
equity firms specializzate in operazioni F&B. Già
oltre 120 brands registrati provenienti da 17 Pa-
esi e un centinaio di operatori e landlords in ar- mapic italy
rivo da 23 Paesi. Tra i mercati più rappresenta-
ti ci sarà chiaramente l’Italia che gioca in casa.
Tra gli espositori italiani, accanto ai grandi grup-
un mapic italy all’insegna del food & beverage S 15pi come Cigierre, Chef Express e Cir Food, ci sa-
ranno brand più “giovani” come Bottega Porti-
ci, Dantes, Mama Burger, Rinaldini Pastry, Caffè
Napoli e Befed. Saranno presenti anche merca- persona
ti core come il Regno Unito (con il gruppo Ca-
sual Dining Group, Wok To Walk, Heavenly Des-
sert tra gli espositori, oltre a Starbucks e Jaimie
Oliver, presenti come visitatori); la Francia (con
brand come DeliFrance e Gruppo Le Duff); la Ger-
mania (con Nordsee, Dean & David e Whats Beef)
e alcune presenze anche da Stati Uniti (CKE Re-
staurants) e Medio Oriente (Aura Lifestyle Group). francesco pupillo
Tra gli operatori, i master franchisee ed i land-
lords, da segnalare presenze importanti da Euro-
pa, Medio Oriente, Iran, India, Hong Kong e Ameri-
ca Latina.
“Questi numeri - scrive sul FocusQI MAPIC Italy
società
Francesco Pupillo - confermano la solidità e at-
trattività del comparto retail in Italia, che ha tran-
sato lo scorso anno circa 2,3 miliardi di euro (un
po’ più del 20% delle transazioni totali del mer-
cato immobiliare) con circa l’80% di capitali di
provenienza estera e con rendimenti competiti-
vi rispetto a mercati quali la Francia e la Germa-
nia. Molti dei più importanti progetti di sviluppo in reed midem
corso nel nostro Paese sono sviluppati da player
un mapic italy all’insegna del food & beverage S 16esteri di primissimo piano e numerosi nuovi re-
tailer internazionali sono recentemente entrati in
Italia o arriveranno a brevissimo (i vari Primark,
Wagamama, Aldi, Starbucks solo per fare alcu-
ni nomi)”. Altra importante novità che vedremo
quest’anno sarà il focus speciale dedicato all’inno-
vazione digitale nel mercato immobiliare commer-
ciale, con una lounge ad hoc dedicata alle azien-
de che hanno sviluppato servizi innovativi ed una
conferenza dedicata all’impatto dell’innovazione
digitale nel mercato degli immobili a destinazio-
ne commerciale. Spazio anche alla tradizionale
conferenza sullo “stato dell’arte” del mercato ita- FocusQI Speciale
liano, animata dal CNCC (Consiglio Nazionale dei
Centri Commerciali) e da il Quotidiano Immobi- MAPIC ITALY 2018
liare, dove verranno presentati dati ed analisi sul
mercato, Seguirà una tavola rotonda dove saran- Distribuita a tutti i
no protagonisti player di primo piano (IGD SIIQ, visitatori ed espositori
Falcon Malls, GVA Redilco, Scarpe&Scarpe) e la MAPIC Italy
chiusura a cura dei presidente del CNCC Massimo
Moretti e del Presidente dell’Osservatorio Parla-
SCOPRI DI PIù
mentare sul Mercato Immobiliare, Vincenzo Gibiino.
un mapic italy all’insegna del food & beverage S 17Progetti difficili,
progetti impossibili?
Tre livelli di difficoltà per riqualificare il territorio
di Dionisio Vianello
Gli articoli di Rosario Manzo sono sempre stimolanti. L’ultimo, venerdì 20 aprile,
“Experimentation, tradotto in Veneto”, racconta di alcune iniziative sviluppate nel
Veneto per affrontare la cancrena delle migliaia di capannoni industriali chiusi
per la crisi e senza alcuna prospettiva di riuso. Articolo che mi interessa per due
motivi. Primo perché, essendo veneto e pure urbanista, mi sento in parte corre-
sponsabile di quel diluvio di zone industriali e capannoni isolati che negli anni
del boom si abbatté nella mia amata regione. Giorni fa percorrevo la statale che
da Montebelluna porta a Treviso, una delle zone più industrializzate del Veneto.
Semirutarum urbium cadavera, mi veniva da dire, parafrasando S. Ambrogio, col-
pito dalla inverosimile quantità di edifici chiusi e apparentemente abbandonati:
dal centro direzionale di Veneto Banca a una serie infinita di complessi produttivi,
alcuni con nomi altisonanti e molti di sgangherati tycoon locali. Eppure, a metà
progetti difficili, progetti impossibili? S 18strada, il traffico rallentava per lavori in corso: si sta
costruendo una rotatoria per l’accesso a una nuova
zona industriale già completa di lotti e strade di ser-
vizio.
Manzo ha illustrato le lodevoli iniziative della Regio-
ne Veneto alla ricerca di soluzioni possibili per que- ilQI
sto (sembra) incontrastabile fenomeno. Sappiamo
che è difficile e che non ci sono ricette collaudate.
Però una cosa è certa: in un momento di scarsissima
domanda produttiva e di smisurato eccesso dell’of-
ferta, la prima cosa da fare è quella di bloccare – o
almeno ridurre al minimo – la realizzazione di nuove
zone produttive. Cosa che la nuova legge regionale
sul consumo di suolo 14/2017 effettivamente fa, vie- Leggi su ilQI l’editoriale
tando di prevedere nuove zone produttive nei piani di Rosario Manzo
urbanistici. Va bene così, il problema però era quello da cui prende spunto
di impedire (o almeno contrastare) la realizzazione la riflessione condotta
di quelle già previste in sovrabbondanza nei piani vi- da Diniosio Vianello
genti. Obiettivo della precedente legge 14/2015 (co-
siddetta delle “Varianti verdi”) che però, introducendo
la clausola di un periodo di salvaguardia nel quale chi
voleva poteva presentare progetti di lottizzazione e
arrivare fino all’approvazione e relativa convenzione,
progetti difficili, progetti impossibili? S 19aveva di fatto incentivato la realizzazione di nuove
aree produttive. Spingendo peraltro in tal modo gli
incauti proprietari ad avviare avventate iniziative im-
mobiliari che si sarebbero poi rivelate veri e propri persona
bagni di sangue.
C’è però un secondo motivo d’interesse. Uno dei la-
vori più interessanti del gruppo Nazca, la community
di attori ed esperti sulla rigenerazione urbana nata
all’interno di Urbanpromo, è stato quello di individuare
alcune categorie tipologiche fondamentali nell’ambi-
to dei moltissimi e svariati progetti di rigenerazione.
Lavoro che va oltre a un mero intento classificatorio
in quanto la catalogazione delle tipologie progettuali dionisio vianello
può essere utile sia alle PA per individuare le politiche
d’intervento più idonee, sia ai privati nella ricerca e dif-
fusione delle buone pratiche. In una scala crescente
di difficoltà si va quindi dai progetti più semplici – o
meno complicati – che riguardano la riqualificazione società
di singoli edifici e/o complessi immobiliari, a quel-
li più impegnativi che comprendono intere zone ex
industriali in bilico tra mantenimento delle funzioni
produttive o trasformazione con nuove attività, con
un mix di proprietà, alcune presenti ma più spesso
assenti, edifici ancora in uso e altri abbandonati. Su
questi temi, Comuni e privati si stanno esercitando
da tempo, anche sulla spinta di iniziative pubbliche gruppo nazca
come il Bando Periferie e altre. La casistica è amplis-
sima, gli interventi molto meno; comunque esistono
ormai procedure e protocolli collaudati e funzionanti.
Salendo nella scala delle difficoltà, troviamo proget-
progetti difficili, progetti impossibili? S 20ti che per la loro complessità ben pochi, o nessuno,
“
hanno avuto finora il coraggio di affrontare. Il primo
caso è appunto quello dei capannoni abbandonati.
E rappresenta un segnale positivo che un comune
– Manzo cita il caso di San Donà di Piave – abbia Cosa può fare
cercato di inventare qualche nuovo marchingegno il pubblico?
alla ricerca di soluzioni possibili. Si tratta del classico
caso di partnership pubblico-privato. Cosa può fare
Certamente agire
il pubblico? Certamente agire sul versante normativo sul versante
per liberalizzare i cambi d’uso e le procedure buro- normativo per
cratiche. Qualcosa, ma non molto, si potrà ottene-
re attraverso procedure di perequazione, soprattutto liberalizzare i
per eliminare edifici costruiti in spregio all’ambiente cambi d’uso e
e al paesaggio. Non è da farci conto più di tanto, ma
è già qualcosa. Qualche aiuto o sostegno finanzia-
le procedure
rio è sempre il benvenuto, ma non può essere certo burocratiche.
risolutivo. Ed è questo, appunto, che cerca di fare la Qualcosa, ma non
legge 14/2017, anche se per ora si limita alla enun-
ciazione di principi che dovranno poi, in tempi molto molto, si potrà
successivi, essere tradotti in provvedimenti e propo- ottenere attraverso
ste operative.
Molto di più ci si può attendere dai privati, dal mon-
procedure di
do del real estate; una realtà purtroppo frazionata e perequazione
spesso rissosa per interessi diversi o divergenti. La
richiesta si rivolge soprattutto alle associazioni di
categoria, Confindustria e ANCE in primis, perché la-
progetti difficili, progetti impossibili? S 21vorino insieme per organizzare sia il versante dell’of-
ferta (amplissimo) che quello della domanda (ridot-
to al lumicino) cercando le possibili collimazioni. Ad
“
esempio, promuovendo soluzioni orientate piuttosto
verso l’affitto che per la vendita, e anche verso usi
provvisori e temporanei, in modo da favorire l’impian-
to di nuove imprese, meglio se orientate su settori
L’IMU ha già
innovativi. Certo non è facile convincere i proprietari dimostrato,
a ridurre le loro pretese, soprattutto quando gli edifici in Italia ma
sono in pegno alle banche per garantire i mutui con-
cessi per la costruzione; ma gli enti pubblici hanno in soprattutto
mano una leva decisiva, quella fiscale. L’IMU ha già all’estero,
dimostrato, in Italia ma soprattutto all’estero, di es-
sere lo strumento determinante, molto più delle leg-
di essere lo
gi, per ridurre il consumo di suolo; e anche in questo strumento
caso può rivelarsi prezioso per convincere i soggetti determinante,
più riottosi. Escluderei al momento la possibilità di
formare demani di edifici acquisendo immobili priva- molto più delle
ti e ridestinandoli al mercato, procedura che in Italia leggi, per ridurre
ha dato lavoro solo agli avvocati e ai tribunali.
Questo è uno dei progetti possibili, sui quali Nazca
il consumo di
sta lavorando insieme con le amministrazioni e con suolo
privati di buona volontà. Ma al top delle difficoltà
troviamo un altro tipo di progetti, la cui soluzione
sembra al momento impossibile, almeno nella realtà
italiana: la riqualificazione di intere parti delle città.
progetti difficili, progetti impossibili? S 22Dalle aree dismesse e abbandonate il degrado si dif-
fonde come una lebbra, aggredendo i quartieri circo-
stanti, i valori immobiliari decadono, anche i privati
vengono scoraggiati dall’intraprendere interventi di
rinnovo dei loro edifici che non avrebbero un suffi-
ciente ritorno economico. Per invertire la rotta l’u-
nica strada è quella di avviare un’ampia opera di ri-
qualificazione della città pubblica: servizi, viabilità e
trasporti, reti e impianti tecnologici. Ma come si può
fare con la disastrosa situazione delle finanze pub-
bliche? La risposta è semplice, con il ricorso al faci-
lity management.
All’estero questa procedura è applicata da anni, e con
ottimi risultati. In Italia quasi non se ne parla. Esiste
IFMA, sezione italiana dell’International Facility Ma-
nagement Association; ma la sua azione è stata in
pratica finora inesistente. E la presidenza affidata per
anni ad Alfredo Romeo non ha certo contribuito al
successo dell’iniziativa; ora c’è un nuovo presidente,
speriamo bene. Ma l’argomento è troppo succulento:
arrivederci a una prossima puntata.
progetti difficili, progetti impossibili? S 23Integrazione:
la manifattura
insegna al Re
Intervista a Ivano De Vecchi
del Gruppo INCONTRA
di Kevin Massimino
integrazione: la manifattura insegna al re S 24Nel mondo del real estate si parla sempre di più di dialogo
tra le parti, soprattutto con quelle del mondo manifatturie-
ro. Proprio questa realtà sembra aver compreso al meglio
l’importanza della collaborazione - l’esempio è il Tavolo
Copernico 4.0 de il Quotidiano Immobiliare.
Tra le varie aziende del manifatturiero ce ne sono otto che
nel settore dell’arredo hanno deciso di far fronte compat-
to sul mercato. Si tratta del Gruppo INCONTRA, che sotto
un unico logo unisce otto aziende della stessa proprietà
specializzate in diversi settori dell’interior design.
Per conoscere meglio INCONTRA abbiamo “incontrato”
il suo Responsabile Ivano De Vecchi, chiamato recente-
mente a dirigere la parte relativa alle forniture contract.
Partiamo con il conoscere meglio il mondo INCONTRA, o
meglio della sua galassia.
Il Gruppo INCONTRA con le sue otto aziende si confron-
ta tutti i giorni con il mercato internazionale in quanto le
aziende che ne fanno parte sono presenti nel mondo in
110 differenti Paesi con circa 10.000 clienti retail. Ogni
azienda quindi è protagonista, preparata e specializzata
nei diversi settori merceologici. I nostri prodotti sono cer-
tificati 100% Made in Italy.
Ne fanno parte: CopatLife, Dell’Agnese, Rexa Design, Bi-
rex, Dvo_, Marte Design, Ennerev e MIS.
Qual è l’esperienza dell’azienda nel settore del real esta-
te e quali innovazioni propone al mercato 2018?
Credo sia importante partire dal concetto di progettazione
integrata espressione delle aziende che compongono la
realtà di imprese che fanno parte del Gruppo INCONTRA.
Sviluppare prodotti di punta nel loro insieme, rappresenta
nel metodo di progettazione integrata la proposta di un
processo che parte dal concept per passare attraverso
lo sviluppo della progettazione, la sua prototipazione e la
realizzazione finale.
integrazione: la manifattura insegna al re S 25Stiamo parlando di una completa assistenza in tutti gli
ambiti all’interno di una flessibile collaborazione.
Entrando nel dettaglio dei vostri prodotti. Su cosa si
concentra l’attenzione della domanda nei confronti dei
vostri operatori?
Il mercato è in continua e rapida evoluzione. Un dato che
emerge chiaramente è la necessità di poter garantire of-
ferte e soluzioni personalizzate ai vari clienti.
Partiamo certamente dal valore del Design e del Made in
Italy che corrisponde alla cifra espressiva dei nostri pro-
dotti. Questi vanno visti in termini di qualità dei materiali
e di attenzione al dettaglio inteso come elemento este-
tico funzionale. Il nostro catalogo, e proprio per questa
ragione uso il termine catalogo, è fatto dal 40 per cento
da prodotti custom-made realizzati a misura secondo le
necessità del cliente. In questo processo entrano in gioco
l’esperienza artigianale della produzione e la capacità in-
dustriale nel supportarla.
Il vostro è un caso di integrazione quasi unico, soprat-
tutto nell’ambito del real estate.
La nostra realtà, l’esperienza di INCONTRA presenta i van-
taggi del proporsi come un’unica entità, un unico interlo-
cutore, ai vari clienti.
In questo modo il campo di azione entro cui operare si am-
plia in maniera importante proponendo soluzioni possibili
per Società di Real Estate (anche istituzionali), Imprese di
Costruzione, Catene alberghiere, il mondo dei Professio-
nisti etc.
Il cliente in questo modo trova proposte unitarie che dan-
no, nel caso di un unico interlocutore, rapide risposte ai
vari quesiti e necessità poste.
L’integrazione, la varietà di risposte che i vari brand del
gruppo possono dare, in questo caso va interpretata come
valore di competitività economica e capacità di stare sul
mercato.
integrazione: la manifattura insegna al re S 26persona società
ivano de vecchi incontra
Passiamo a quello che è stato l’evento di punta per il set-
tore: il Salone del Mobile 2018. Quali erano le aspettati-
ve per questa manifestazione e quali sono stati gli spunti
emersi? Ad esempio: quali saranno i nuovi mercati o set-
tori ai quali il mondo dell’arredo potrebbe guardare?
Le aspettative erano molte per questa edizione anche per
la concomitanza con Eurocucina.
Impressionante il numero dei visitatori nei primi 3 giorni
della manifestazione dovuta anche alla imponente pre-
senza di interlocutori stranieri, fonte vitale oggi per le
aziende manifatturiere italiane.
Abbiamo avuto conferma che la nostra scelta, ovvero
quella di proporci nel mercato non in modo specialistico
per singolo settore merceologico, ma secondo un modello
integrato nelle situazioni contract, sia la strada da intra-
prendere per il futuro: questa opportunità lo è per il nostro
Gruppo che può contare su 8 Aziende che producono ar-
redi di design ad un costo accessibile.
Abbiamo visto al Salone materiali innovativi proposti nei
diversi ambienti dello spazio, anche nei rivestimenti della
casa insieme a una presenza di finiture monocromatiche
interessanti.
integrazione: la manifattura insegna al re S 27Il design italiano ancora oggi, come ieri, è in grado di de-
terminare le linee guida in termini di bellezza applicata alla
ricerca: è un atteggiamento da perseguire fino in fondo
senza avere paura del confronto e della corsa al prezzo
più basso da parte di chi ha fatto del basso costo l’unico
elemento di confronto, si tratta di contrapporre una quali-
tà interessante e un prodotto peraltro durevole.
Personalmente considero l’Africa il futuro per le nostre re-
altà, infatti come Gruppo INCONTRA stiamo aprendo una
nuova filiale in Kenya e un’altra in Nigeria.
Rispetto alle varie opportunità da cogliere sul mercato, ri-
tengo quella del Real Estate un canale importante e con-
creto, per questo come INCONTRA siamo parte integrante
del tavolo COPERNICO4.0 ed abbiamo intrapreso un per-
corso di partnership con le più importanti realtà del mon-
do dello sviluppo immobiliare.
GUARDA
L’INTERVISTA A
IVANO DE VECCHI
AL SALONE DEL
MOBILE 2018
Le aziende della galassia
del Gruppo Incontra
CopatLife - Azienda produttrice di cucine componibili a
sistema con pluriennale esperienza nella produzione di
manufatti moderni con estrema cura e ricerca del det-
taglio. Capacità produttiva di 200 cucine/giorno. Finiture
trasversali con le altre aziende del Gruppo INCONTRA.
integrazione: la manifattura insegna al re S 28Dall’Agnese - Nata nel 1948 sviluppa prodotti in linea con
i tempi e di qualità. L’obiettivo è quello di creare un arre-
damento completo anche a misura, senza ricorrere a ditte
esterne, intervenire in tutte le fasi del processo produtti-
vo, dalla materia prima al prodotto finito, essere versatili
e accogliere i cambiamenti come nuovi stimoli per fare
meglio, nel pieno rispetto del 100% Made in Italy.
Rexa Design - Progetta e realizza arredo per la stanza da
bagno utilizzando materiali tecnici come Corian® and Ko-
rakril™, con un approccio responsabile e sostenibile. Si è
dedicata alla manifattura di prodotti in solid surface. Inol-
tre realizza manufatti con rivestimenti in gres porcellana-
to oltre alle tradizionali finiture come legni, laccati lucidi e
opachi.
Birex - Nata nel 1989, Birex è diventata una realtà leader
nel settore dei complementi multiuso arredi per bagni, la-
vanderie ed ingressi. Dall’Aprile 1997 l’azienda è entrata a
far parte del Gruppo INCONTRA.
dvo_ - Progettazione e produzione di ambienti per l’uffi-
cio, commerciali e polifunzionali. Una delle caratteristiche
principali è la disponibilità del prodotto finito nel proprio
magazzino di 40mila mq. dvo_ è in grado di consegnare
gli arredi in 5 giorni lavorativi dall’ordine.
Marte Design - Produce tavoli, sedie e complementi d’ar-
redo dal design moderno per l’ufficio e il contract. I pro-
dotti Marte Design nascono per migliorare la percezione
dell’ufficio e degli spazi integrati e polifunzionali. Tutti i
prodotti sono fonte di rappresentazione dell’Italian Design
ed è il risultato fluido dell’incontro dell’oggetto, della vo-
lontà creativa e della funzione.
integrazione: la manifattura insegna al re S 29Ennerev - Produce materassi con moderne tecnologie a
molle indipendenti, micromolle e materassi ergonomici in
schiume evolute, frutto della tradizione artigianale unita
a una costante ricerca. Reti di qualità, guanciali, letti tes-
sili imbottiti e trasformabili, caratterizzati da funzionalità,
buon gusto e ricerca sui tessuti, vanno a completare il si-
stema letto di Ennerev.
MIS - Azienda che da 20 anni opera nel settore dell’arre-
damento specialistico per ospedali, cliniche, case di cura
e comunità, riconosciuta ed apprezzata per l’alto livello
qualitativo dei propri prodotti. Grazie alla propria produ-
zione interna, è rinomata per la versatilità della proposta
di tutte le sue linee di prodotto, atte a soddisfare ogni esi-
genza del proprio cliente.
integrazione: la manifattura insegna al re S 30GLI STRUMENTI
PER LA GESTIONE
DEL SOCIAL HOUSING
Il ruolo del Gestore Sociale Cooperativo
nell’amministrazione dell’edilizia residenziale
di Rossana Zaccaria
Il settore residenziale sta sperimentando nell’ambito dell’housing sociale nuove
forme di abitare che richiedono di conseguenza una gestione immobiliare inte-
grata che raccolga le istanze innovative e che al tempo stesso sia generatrice di
cambiamenti qualitativi del settore.
Legacoop Abitanti insieme a Finabita, alla Fondazione Housing Sociale e al Po-
litecnico di Milano, hanno investito in un percorso Laboratoriale che ha colto le
istanze di “rinnovamento e messa a punto del processo di gestione” e ha segnato
l’avvio di una riflessione generale che ha portato alla realizzazione del volume
edito da Bruno Mondadori “Cambiare l’Abitare Cooperando. Il Gestore Sociale co-
operativo infrastruttura dell’Housing Sociale e del Welfare Urbano” di Rossana
Zaccaria, Giordana Ferri e Angela Silvia Pavesi.
gli strumenti per la gestione del social housing S 31GESTORE
SOCIALE • Codifica procedure
COOPERATIVO e processi operativi
• Definizione livelli di performance
e risultati attesi
• Individuazione elementi economico-
finanziari delle diverse fasi di gestione
Il confronto tra comunità scientifica, operatori, stake-
holder finanziari, tecnici e sociali di questa attività,
ha consentito di affrontare il tema dei nuovi trend del
mercato immobiliare da un punto di vista della do-
manda e dell’offerta di beni e servizi e di costruire
risposte per il cambiamento di paradigma richiesto
dalla finanza a impatto sociale e da alcuni settori del
Real Estate.
Si è giunti alla definizione in termini concreti di un persona
modello imprenditoriale riconoscibile e valutabile da-
gli stakeholder ai quali si rivolge e che si confronta
con i processi di valutazione competitiva attraverso
un modello di Gestore Sociale Cooperativo (codifica
di procedure e processi operativi, definizione di livel-
li di performance e risultati attesi, individuazione di
elementi economico-finanziari delle diverse fasi del
processo di gestione).
Inoltre l’analisi dei percorsi in atto ci ha condotto a rossana zaccaria
costruire un orizzonte culturale sui modelli di ge-
stione, sui processi e sulle competenze necessarie
per rendere sempre più competitivo il compito che il
Gestore Sociale potrà svolgere nel settore più ampio
degli investimenti a impatto sociale.
gli strumenti per la gestione del social housing S 32Il Gestore Sociale Cooperativo e il Fondo Investi-
menti per l’Abitare (“FIA”)
L’esperienza e lo sviluppo delle iniziative promosse e
realizzate nell’ambito del Fondo Investimenti per l’A-
bitare si interseca sin dall’inizio con le diverse realtà
rappresentate dalle Cooperative di Abitanti di Lega-
coop. Gli ambiti di attività delle Cooperative di Abi-
tanti nelle diverse realtà territoriali trovano così molti
punti di contatto con le strategie del FIA di “allocare
le risorse per investimenti nel settore per l’edilizia pri- società
vata sociale per incrementare l’offerta di alloggi so-
ciali per la locazione a canone calmierato e la vendi-
ta a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione
delle politiche statali e degli Enti Locali”, e le stesse
hanno assunto sin dalle prime fasi di avvio un ruolo
di promotori e di aggregatori della domanda di allog-
gi in alcune delle principali iniziative del FIA.
Nel modello Cooperativo della proprietà indivisa
(40.000 alloggi gestiti dalle cooperative) oltre alle legacoop abitanti
tipiche attività manutentive e di gestione ammini-
strativa si somma una particolare forma di attenzio-
ne agli aspetti di software dell’abitare. La capacità
di integrare le competenze generali e specifiche di
Property, Facility e Community Management in un
unico interlocutore per gli abitanti assume un rilievo
centrale per la costruzione e tenuta della comunità,
gli strumenti per la gestione del social housing S 33elemento questo che costituisce uno dei presuppo-
sti fondamentali per l’esito positivo degli interventi di
social housing. Una comunità insediata e coesa di-
“
viene quindi anche una garanzia di bassa morosità e
di mantenimento del valore dell’investimento immo-
biliare nel lungo periodo oltre a divenire una risorsa
e una opportunità di coesione sociale per il territo- L’evoluzione del
rio nella quale è localizzata. L’evoluzione del Gestore
Gestore Sociale
Sociale Cooperativo prevede di promuovere un’offer-
ta di servizi di Gestione Sociale in aree dove tale of- Cooperativo
ferta non è adeguatamente strutturata e/o operativa prevede di
(Liguria, Emilia Romagna, Lazio, Umbria, Basilicata,
Sicilia, Puglia, Campania): pur nella consapevolezza
promuovere
che la specificità e la peculiarità dei contesti territo- un’offerta di servizi
riali implicano soluzioni “su misura”, si ritiene indi- di Gestione Sociale
spensabile – in previsione del numero significativo
di abitazioni pianificate nell’ambito del FIA in territori in aree dove tale
con scarsa esperienza di gestione – la definizione e offerta non è
l’adozione di modelli d’azione omogenei, adattabili a
diverse realtà e monitorabili, un vero e proprio Servi-
adeguatamente
ce Level Agreement strutturata e/o
Riguardo ai criteri e le modalità di valutazione dell’a- operativa
zione e dei risultati conseguiti dal Gestore Sociale
sono tutt’ora in corso diverse esperienze e si stanno
affermando modelli di analisi di performance centra-
ti sulle caratteristiche del progetto generale. La va-
lutazione di impatto dovrebbe tuttavia considerare
gli strumenti per la gestione del social housing S 34con rigore scientifico la valutazione di redditività dell’investimento dell’iniziativa
immobiliare in relazione ai fattori immateriali che riguardano l’azione del progetto
di comunità e le sue precise ricadute anche su Property e Facility Mangament.
Orizzonti di sviluppo strategico – L’attività di Gestione Sociale ha sicuramente
delle opportunità importanti di sviluppo non solo nell’ambito del Social Housing,
ma anche in altri contesti: nelle nuove iniziative di Smart Housing del FIA 2 che
prevedono una residenzialità con una solida offerta di servizi e di capacità di pla-
ce-making, nei processi di Rigenerazione Urbana, e nelle attività relative alla valo-
rizzazione degli N.P.L.
gli strumenti per la gestione del social housing S 35qitv
Il costruito in Italia: un patrimonio
copernico 40 da riqualificare
Il patrimonio edilizio italiano è notoriamente vecchio: nel
2017 l’85% del compravenduto ha riguardato immobili
usati, e di questa fetta ben l’82% aveva più di trent’anni.
Da questo quadro emerge un patrimonio da riqualificare,
opera possibile grazie anche agli strumenti fiscali messi in
campo negli ultimi anni. In questa puntata de L’Agente Im-
mobiliare abbiamo parlato di efficienza e riqualificazione
l’agente immobiliare energetica con Beatrice Zanolini di FIMAA Milano Monza &
Brianza, Marco Tondino di Assopetroli Assoenergia Lom-
bardia e Raffaela Dell’Acqua di Harley & Dikkinson.
Valutare i centri commerciali: aspetti chiave
copernico 40 e ubicazione
Alla scoperta delle linee guida italiane RICS e di come in-
terpretano la valutazione dei centri commerciali, le quali
sono state tracciate tra il 2012 e il 2015, tenendo conto
dell’evoluzione sperimentata in Italia dal settore dei centri
commerciali. Una lezione è Savino Natalicchio, direttore
per il retail di Duff & Phelps REAG.
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