Verona 2030 Rigenerazione urbana diffusa, riqualificazione urbana
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Provincia di Verona P.I /Var 29
Verona 2030
Documento Metodologico:
Rigenerazione urbana diffusa, riqualificazione urbana e
ambientale, usi temporanei.
Per un nuovo ciclo di trasformazioni a partire dalla
riqualificazione urbana
Sindaco
Avv. Federico Sboarina
Assessore all'Urbanistica
Ing. Ilaria Segala
Direttore Area Gestione del Territorio
Ing. Andrea Bombieri
Responsabile del Procedimento
Dott.ssa Donatella Fragiacomo
Progettista
Arch. Arnaldo Toffali
Collaboratori Tecnici:
Dott. Ernesto Caneva
Arch. Jr Marco Ceschi
Dott.ssa Silvia Ederle
Geom. Daniele Iselle
Arch. Andrea Zenatto
Comune di Verona Verona 2030_Rigenerazione urbana diffusa, riqualificazione urbana e ambientale, usi temporanei. Per un nuovo ciclo di trasformazioni a partire dalla riqualificazione urbana.
1. Sperimentare una differente strategia urbanistica per Verona
Con il Documento del Sindaco sulla “Pianificazione strategica ed operativa 2020-2022”, nelle modalità
previste dall’art. 18, della L. R. n. 11/2004, Verona coglie la sfida di dare avvio prioritariamente al processo
di recupero degli ambiti degradati della città consolidata, aprendo il processo di partecipazione e
concertazione propedeutico alla formazione della Variante n. 29 (di seguito denominata ‘Variante’).
Una Variante che in coerenza con i principi introdotti dalla legge regionale 14/2017 connette le finalità di
contenimento del consumo di suolo – oggetto di un provvedimento specifico anticipato – con quelle della
rigenerazione e riqualificazione dei tessuti della città esistente, aspetti che insieme rappresentano ‘due
facce della stessa medaglia’.
Sulla base di una prima ricognizione degli ambiti urbani degradati, prevista anche all’art. 2, comma 1, lett. g)
della L. R. n. 14/2017 integrata dalla puntuale segnalazione conseguita attraverso Bandi e Manifestazioni di
interesse, la manovra strategica e operativa riassunta nel Documento del Sindaco tenderà a concentrarsi
sugli interventi di trasformazione urbana rientranti nella definizione di art. 5 Riqualificazione edilizia e
ambientale, art. 6 Riqualificazione urbana e art. 8 Interventi di riuso temporaneo del patrimonio
immobiliare esistente così come definiti dalla stessa legge regionale, che indirizza le procedure di
aggiornamento della disciplina urbanistica vigente, chiamandone in causa sia la componente operativa
(Piano degli interventi, PI).
Per l’applicazione dell’art. 7 Rigenerazione urbana sostenibile, sulla base dei criteri e degli obiettivi di
recupero indicati dalla Giunta Regionale ai sensi dell’art. 4 comma 2 lett. b), il Piano di assetto del Territorio
(PAT) individuerà gli ambiti urbani di rigenerazione assoggettabili a programmi di rigenerazione sostenibile.
In una fase parallela o successiva, in quanto la Regione Veneto non ha ancora approvato i criteri e gli
obiettivi sopra evidenziati.
In particolare al PAT spetterà l’individuazione e la definizione urbanistica e ambientale degli interventi di
rigenerazione che verranno assoggetti a “Programmi di rigenerazione urbana sostenibile” promossi dai
Comuni, tuttavia approvati attraverso accordi di programma di interesse regionale.
La legge regionale traguarda inoltre una nozione di ‘rigenerazione urbana’ giuridicamente corretta, intesa
come modalità di trasformazione complessa e integrata di ambiti urbani estesi, che richiedono patti e
accordi tra più soggetti e che presuppongono un interesse strategico ed un coordinamento regionale. Si
tratta di una accezione molto differente da quella che in questo documento sarà denominata ‘rigenerazione
diffusa’, che riguarda – come frequentemente avviene nel corrente lessico disciplinare – una
riqualificazione, molecolare e reticolare, di tessuti urbani, di grana variabile, capace di lavorare su
dimensioni e opportunità di intervento, non solo urbanistiche, mirata a un riscatto di luoghi, contesti e spazi
aperti, abbandonati, sottoutilizzati, marginali alla vita urbana e proprio per queste caratteristiche aperta a
soluzioni innovative, anche temporanee.
Al Piano degli interventi spetta l’individuazione e la definizione degli interventi di riqualificazione urbana,
con una ricognizione per questi ultimi limitata agli “ambiti urbani degradati” individuati entro il perimetro
dell’urbanizzazione consolidata e all’interno delle indicazioni generali, del dimensionamento e delle
flessibilità stabilite dal PAT.
Gli “ambiti urbani degradati”, all'interno dei quali la legislazione regionale ammette gli interventi di
riqualificazione urbana, sono definiti dall’art. 2, comma 1, lett. g) della L. R. n. 14/2017 e contraddistinti da
una o più delle seguenti caratteristiche: degrado edilizio; degrado urbanistico; degrado socioeconomico;
degrado ambientale.
Accanto a queste due definizioni, la L. R. n. 14/2017 introduce all’art. 8 gli interventi di riuso temporaneo del
patrimonio immobiliare esistente, che consentono di sperimentare nella città consolidata usi innovativi,
anche diversi da quelli previsti dalla disciplina urbanistica vigente, regolamentati da una specifica
convenzione approvata dal Consiglio comunale e consentiti una sola volta e per un periodo di tempo
limitato a tre anni, eventualmente ampliabile a cinque.
Non vanno, infine, dimenticati gli interventi di riqualificazione edilizia ambientale (disciplinati all’art. 5 della
L. R. n. 14/2017) nella doppia accezione di demolizione integrale di immobili incongrui per degrado
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paesaggistico ambientale o per pericolosità idraulica, di cui al comma 1, lett. a); o riuso e riqualificazione di
edifici che necessitano di robusti interventi di qualificazione architettonica, impiantistica, statica ed
energetica, di cui al comma 1, lett. b). Mentre questi ultimi rivestono un interesse specifico per la
costruzione di una disciplina generale di tessuto attraverso un intervento sull’apparato normativo del PI, i
primi possono costituire un complemento decisivo per interventi di riqualificazione e rigenerazione
urbanistica.
1.1 Trasformazioni urbane e nuovo ciclo immobiliare
Il persistere della crisi economica, che si è acuita nella recente situazione di emergenza sanitaria, sta
spostando in tutte le realtà urbane del Paese le dinamiche del settore immobiliare e delle costruzioni verso
una sempre più spinta riqualificazione diffusa e molecolare della città esistente, investendo ambiti urbani
che necessitano di adeguamenti puntuali, diffusi e circoscritti, principalmente di carattere edilizio,
urbanistico, ambientale e energetico.
Sono maggiormente soggette alle nuove condizioni economiche del settore le grandi trasformazioni fisiche
caratteristiche del decennio appena trascorso (spesso attuate parzialmente e non ancora ultimate), che
lasciano il posto a interventi di riqualificazione e rigenerazione urbana, anche misurati su piccoli interventi.
Ciò indirizza ancor più l’interesse sulla “città consolidata e addensata” e chiede all’urbanistica, di
interpretare e sostenere piani, politiche e progetti, segnando un cambio di passo nell’elaborazione del
progetto urbanistico, che sappia coniugare in modo convincente la fattibilità economica ai principi della
sostenibilità e che sappia esprimere progettualità integrate volte al contenimento del consumo di suolo;
all’attribuzione di valori condivisi alle qualità della città e del suo territorio; alla cura della città pubblica e
privata esistente in quanto bene comune prezioso e all’uso rigoroso, responsabile ed efficace delle risorse
private per orientare la città futura e la sua sostenibilità ecologica e ambientale, affrontando il tema sempre
più attuale dei cambiamenti climatici che investono, spesso drammaticamente, le nostre regioni urbane.
Una prospettiva progettuale in sintonia con le misure economiche che il Governo sta varando con il Piano
nazionale di ripresa e resilienza (PNNR), che auspica una rapida riconversione del settore delle costruzioni
verso un recupero qualificato e green di immobili e aree urbanizzate e con soluzioni utili a fronteggiare
cambiamenti climatici ed emergenza ambientale.
In questo senso andrà concretamente approfondita ed implementata, anche rispetto all'esperienza del
primo PI, la relazione tra la disciplina operativa delle trasformazioni urbanistiche e il programma triennale
delle opere pubbliche ed altri strumenti comunali settoriali (PAESC, PUMS, Regolamento del verde, PEBA),
enunciata al comma 1 dell'art. 18 L.R. 11/2004.
1.2 Un nuovo ciclo urbano di lungo periodo
Se la riqualificazione urbana è stata fino ad ora un progetto disciplinare, la rigenerazione urbana diffusa
consiste in un progetto più ampio, sociale ed economico, prima che urbanistico. Un progetto che tiene
assieme alle diverse scale in cui si manifesta una pluralità di dimensioni: insediativa, ma anche economica,
sociale, energetica, ambientale, paesaggistica, istituzionale, partecipativa.
La L.R. n. 14/2017 sembra riconoscere con forza l’emergere della nuova condizione, seppur formalizzandola
secondo categorie quali quelle precedentemente ricordate (riqualificazione edilizia e ambientale,
riqualificazione urbana, rigenerazione urbana sostenibile, …), che denotano una progressiva articolazione e
scalarità dell’intervento urbanistico, investendo il campo della trasformazione a tutte le dimensioni e scale
di intervento. Condizioni che ridisegnano gli obiettivi e la portata dei progetti di trasformazione urbana e la
loro più prudente traduzione in azioni di rigenerazione diffusa dei tessuti esistenti, di progressivo recupero
e riuso di luoghi dismessi e abbandonati, anche abbracciando una scala di interventi più minuti di
riqualificazione diffusa, rapidi e occasionali, in grado di valorizzare il capitale fisso della città esistente.
Comprende, infatti, un ampio insieme di azioni reciprocamente integrate volte a rinnovare la vitalità dei
tessuti urbani, agendo sulle parti che si sono indebolite, rinnovando contemporaneamente le componenti
fisiche e quelle economiche e sociali.
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Sempre più spesso, la rigenerazione diffusa e reticolare si concretizza anche attraverso una molecolarità di
piccoli interventi alla scala urbanistica ed edilizia che, spontaneamente o accompagnati da esplicite
strategie urbane, si concretizzano in ambiti marginali e degradati della città, introducendo nuovi contenuti
innovativi, nuove forme di intervento, nuova vitalità urbana, assicurando cura dei luoghi e presidio attivo
degli spazi collettivi.
Un’azione progettuale particolarmente adatta a essere praticata in situazioni di crisi in quanto fa leva su una
differente base economica essenzialmente locale per rigenerare quella che è stata parzialmente persa,
tornando a incidere sulla ricchezza concreta della città, recuperandone e reinterpretandone la sua base
economica, che rappresenta la condizione indispensabile per qualsiasi progetto di futuro.
Non richiede solo di abilitare nuove trasformazioni urbanistiche ed edilizie, ma di accompagnare processi di
trasformazioni, grandi e piccoli, concentrati e diffusi, semplici e complessi, con politiche di intervento sulla
città, attraverso una regia pubblica capace di attivare, sostenere e accompagnare programmi di
riqualificazione e di rigenerazione urbana.
Un atteggiamento verso la riqualificazione e la rigenerazione diffusa urbana che non può esaurirsi
all’interno delle necessarie e indispensabili procedure urbanistiche (bandi, accordi, varianti, …), ma va
promossa e sostenuta con molteplici attività, istituzionali e non, dentro una visione strategica condivisa e
aprendosi a quella che più recentemente è stata riconosciuta come ‘urbanistica tattica’.
Anche coinvolgendo in misura sempre più forte luoghi del confronto già attivi e operanti, come l'ArsLab
(Agenzia Urbana) di Verona e integrandosi con forme di sussidiarietà orizzontale ed esperienze innovative
promosse nel quadro di programmi di finanziamento locali (Linea Protezione, Cura dell'Ambiente, e
Valorizzazione dei Territori di Fondazione Cariverona), regionali e nazionali (piano periferie o l'atteso
Programma innovativo nazionale per la qualità dell'abitare, introdotto con Legge di Bilancio 2020) o europei
(Urbact, Urban Innovative Action, POR-FESR 2021/27).
La rigenerazione urbana assume, quindi, il connotato di strategia generale tesa a traguardare un orizzonte di
lungo periodo.
1.3 Tre orientamenti dell’intervento sulla città esistente
Alle strategie di rigenerazione è richiesto di possedere un carattere multiscalare, multidimensionale e
integrato, che le renda capaci di incidere su tutte le dimensioni con cui i processi di obsolescenza e degrado
si manifestano nella città.
Rispetto alla necessaria integrazione dei temi che pone la rigenerazione urbana, possono, pertanto essere
riconosciuti tre orientamenti prevalenti, ai quali riferire le strategie future: identificando interventi place
oriented (riferita agli aspetti più fisici dei luoghi, dei tessuti urbanistico-edilizi, degli spazi costruiti e non),
development oriented (verso lo sviluppo, competitività ed attrattività degli investimenti) e people oriented
(riferiti alle domande dei cittadini, all’identità sociale, alla vita urbana, al welfare, alla partecipazione).
Questi tre orientamenti sono da assumere, interpretare e praticare in modo articolato e differenziato nel
territorio e costituiscono il cuore tematico di una nuova generazione di pianificazione e di progettualità
urbanistiche di rigenerazione.
Rispetto al recente passato, il progetto urbanistico sulla città esistente deve saper cogliere i nuovi legami e
le relazioni tra competitività e resilienza, adattività e temporaneità, welfare urbano e produzione,
reperimento e risparmio delle risorse, tempo breve e tempo più lungo.
La Variante dovrà, così, cercare di conseguire e selezionare non solo una lista di interventi strategici, per
disponibilità, utilità, sostenibilità e fattibilità, ma tra loro indipendenti e autonomi. L’obiettivo, invece,
dovrebbe essere quello di far emergere specifici programmi urbanistici rigenerativi per parti degradate della
città, da sviluppare attraverso l'apporto partecipativo dei protagonisti pubblici e privati alla progettazione,
attuazione e gestione di interventi di riqualificazione, recupero e riabilitazione del tessuto urbano, sociale,
economico delle parti di città più fragili per degrado, marginalità e abbandono.
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1.4 Un processo condiviso e concertato sostenuto da una esplicita regia pubblica
La riqualificazione urbana in chiave rigenerativa è un processo continuo che non si ottiene per semplice
sostituzione edilizia e con cambi di destinazioni d’uso ed interventi fondiari. Si ottiene e si persegue
attraverso politiche e dispositivi capaci di mettere in campo un nuovo design urbano, confrontandosi con le
sfide del reperimento e del risparmio delle risorse, della riqualificazione dello spazio pubblico, con
riferimento ai modi con cui ci si muove e alle alternative offerte dalla mobilità dolce, un campo di
approfondimento tematico che trova necessarie connessioni con gli scenari proposti dal nuovo PUMS, in
fase di adozione. Ma che deve trovare connessioni robuste con le politiche ambientali comunali di risparmio
energetico e adattamento climatico, trovando in questo caso utili connessioni con il PAESC e con l’Agenda
2030.
La città pubblica con le sue strade, le sue piazze, i suoi giardini e attrezzature costituisce il telaio di supporto
dei processi di valorizzazione. La rigenerazione urbana diffusa combina recuperi, ricostruzioni e
densificazioni con la creazione di spazi pubblici qualificati e necessita di progetti urbani che investano
capillarmente il territorio.
La multidimensionalità della riqualificazione urbana in chiave rigenerativa richiede, pertanto, una regia
pubblica unitaria che aiuti a superare la frammentazione di piani, progetti e procedure, nonché un
ripensamento della stessa articolazione organizzativa verticale degli uffici: tutti aspetti che tendono, quando
non guidati, a mantenere disarticolata l’azione di pianificazione nel suo complesso.
La Variante può, quindi, costituire la piattaforma abilitante le azioni e le politiche di rigenerazione urbana;
capace di armonizzare gli eventuali programmi di rigenerazione urbana all’interno della propria cornice
strategica e regolativa; valutandone la coerenza e la fattibilità, da diversi profili, in rapporto ai sistemi
infrastrutturali, ecologico-ambientali, paesaggistici, che costituiranno il telaio aggiornato della più recente
pianificazione territoriale e di area vasta.
Costruendo attraverso specifici masterplan un palinsesto flessibile anche per i futuri ambiti di rigenerazione
intensiva e complessa da programmare con il PAT, che dovranno necessariamente essere integrati nel tempo
alle politiche urbane delineate dal presente documento, a seguito dell'emanazione degli indirizzi della
Giunta regionale.
Tale palinsesto costituirà, alla fine del processo avviato con la Variante 29, un elaborato programmatico
della Variante – la “Carta per la Rigenerazione urbana” – che potrà orientare nel tempo un progetto
esplicito per parti della città, per quartieri specifici, per contesti insediativi particolarmente fragili, la
traiettoria di una molteplicità di interventi puntuali di rigenerazione, che sarà necessario coordinare e
accompagnare.
Rilanciando, così, una nuova attenzione alla dimensione dell’accompagnamento e al montaggio delle
operazioni urbanistiche e promuovendo il progetto della rigenerazione urbana e territoriale inteso come
cura, manutenzione e riuso dello spazio di vita quotidiano.
1.5 Masterplan e telai abilitanti della riqualificazione/rigenerazione urbana
La riqualificazione urbana in chiave rigenerativa introduce inoltre un modus operandi diverso da quello della
stagione del progetto urbano di trasformazione e soprattutto un diverso modo di intendere l’adeguamento
e la valorizzazione infrastrutturale, non solo di mobilità.
Da una parte puntando sulle opere minori e di raccordo, spesso trascurate dal progetto e dalla gestione
degli interventi di trasformazione a causa dell’attenzione polarizzata sempre sulle opere maggiori.
In questa direzione sembrano spingersi il PAESC e il nuovo PUMS, valorizzando interventi di
infrastrutturazione dolce, capaci di restituire qualità urbana e resilienza alle soluzioni adottate, una
progettazione più attenta delle reti ambientali connesse nel soprassuolo e nel sottosuolo, come efficienti
infrastrutture per la raccolta, distribuzione e depurazione delle acque, la loro laminazione e gestione con
metodi naturali (suds) o per la raccolta differenziata dei rifiuti, che spesso possono rivestire carattere
strategico nella riqualificazione di un contesto urbano.
Tale trasformazione diffusa, a partire anche dalla sola riqualificazione e manutenzione dei sedimi stradali,
dalla loro messa in sicurezza, può incidere profondamente sul volto e sulle pratiche d’uso della città. Fino ad
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arrivare a pensare in termini di infrastrutture verdi e di infrastrutture eco-sistemiche come nuovi servizi per
incrementare la qualità ambientale e la rigenerazione della città e del territorio. Implementando le
indicazioni contenute nel Regolamento del verde, in fase di adozione, ed impegnandosi ad assumere nelle
politiche locali l'orizzonte programmatico delineato dalla Strategia nazionale del Verde urbano (Legge
10/2013) per una corretta pianificazione, progettazione, gestione e fruizione degli spazi verdi.
I masterplan che prenderanno forma anche a partire dalla selezione delle manifestazioni di interesse
potranno delineare una visione strategica a base territoriale per gli ambiti urbani degradati più critici,
declinando in ragione dei differenti contesti un insieme integrato di azioni e obiettivi da conseguire.
Concependo il masterplan come un telaio–guida, da attuare anche in tempi differenti, in cui delineare linee
di forza e resistenza, la struttura portante e la figura spaziale principale da conseguire, con quella flessibilità
capace di accogliere le trasformazioni nel mentre del loro sviluppo. Una sperimentazione avviata e non
conclusa operativamente con il lavoro condotto su Verona Sud – ATO 4, in cui è stata avviata l’individuazione
di quella cornice-armatura, su cui innestare interventi puntuali, radicati nei contesti, adattativi, che
concorrono alla realizzazione, di misure integrate, differentemente volte al riordino urbano e alla qualità
architettonica, alla implementazione di nuove centralità di quartiere e urbane, alla sostenibilità ed efficienza
ambientale: aggiornando quell’approccio progettuale programmatico con l’attualità dei contributi sulla
sicurezza delle aree dichiarate di pericolosità idraulica o idrogeologica; sul risparmio energetico e
sull’adattamento ai cambiamenti climatici; sulla coesione sociale e sul miglioramento della qualità della vita
delle persone (salute, sicurezza e benessere personale); sulla valorizzazione del paesaggio e alla
rinaturalizzazione del territorio veneto, di cui sembra farsi carico la strategia Veneto 2050 della legge
regionale n. 14/2019.
1.6 Riusi temporanei, cura dello spazio collettivo, costruzione di comunità resilienti
La riqualificazione urbana in chiave rigenerativa dovrà essere praticata anche mettendo in campo politiche e
azioni di riuso temporaneo di edifici e/o di aree abbandonate/sottoutilizzate: una soluzione incrementale e
graduale, diluita nel tempo e nello spazio, ma anche tempestiva e selettiva, per attivare processi di
rigenerazione diffusa e capillare dei tessuti urbani. Assecondando i processi naturali di rigenerazione urbana
attraverso politiche inclusive dell’esistente.
Solitamente, le norme che disciplinano i processi immobiliari della trasformazione urbanistica impongono
procedure e adempimenti che richiedono un lungo lasso di tempo prima che gli immobili siano di nuovo
utilizzabili, generando un prolungamento dello stato di abbandono e l’esposizione a gravi forme di degrado.
Si pensi solo alle procedure per la bonifica dei suoli e degli immobili inquinati, o a quelle relative alla tutela
dei beni storico-architettonici, o alla disciplina degli appalti pubblici, quando la natura e gli obiettivi della
rigenerazione urbana richiederebbero risposte efficaci quanto tempestive e condizioni non ostacolate da
procedure eccessivamente lunghe e costose.
Una applicazione strategica degli usi temporanei previsti dalla L. R. n. 14/2017 si rende particolarmente
opportuna se integrata ai processi di riqualificazione e rigenerazione della città esistente e può trovare
accoglimento in una disciplina urbanistica generale per gli ambiti degradati, non applicata limitatamente
all’interno delle consultazioni negoziali previste dalla Variante; ma eventualmente soggetta ciclicamente a
differenti consultazioni che il Comune potrà attivare, coinvolgendo anche patrimoni e immobili di proprietà
demaniale o comunale per i quali ricercare progetti di gestione pluriennale, eventualmente da consolidare
nel tempo. Anche sotto questo profilo sarà importante il ruolo di regia e di attivazione pubblica che potrà
procedere nella direzione tracciata dall'esperienza sperimentale dell'Ars Lab e, che naturalmente non si
esaurisce nelle attività strettamente connesse alla Variante.
A questo proposito si segnala a titolo di esempio la positiva sperimentazione condotta in altri contesti nel
mettere in relazione le attività dell’urbanistica e quelle culturali (anche in relazione alla candidatura di
Verona a Città della cultura 2022), col tentativo di avviare interventi di rigenerazione diffusa nelle periferie e
in contesti degradati, marginali e abbandonati.
Eventi culturali, manifestazioni sportive, attività sociali e commerciali, spazi dedicati a start up e imprese
innovative: insieme rappresentano usi temporanei da mettere in atto nei luoghi in attesa di trasformazione
– o in quelli soggetti a trasformazioni che si sono interrotte – con l’obiettivo di ricostruire una consuetudine
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d’uso e un presidio di situazioni che rischiano di rimanere per anni dismesse o caratterizzate da degrado.
Elementi di anticipazione delle trasformazioni fisiche della città esistente e antidoti alla lunga durata dei
processi di effettiva attuazione dei piani urbanistici.
I cinque anni, oggi assegnati dalla L. R. n. 14/2017 quale tempo massimo di esercizio riferito a un uso
temporaneo sembrano un passo utile, anche se forse limitato, per avviare processi di riuso di aree e
immobili inutilizzati, che richiederà in futuro di lavorare sulla dialettica fra usi temporanei e permanenti per
finalizzare e normalizzare, dove serve, queste utili anticipazioni.
Orientare l’interpretazione al futuro della città verso la riqualificazione/rigenerazione del mosaico urbano e
paesaggistico apre la prospettiva per nuove economie e per la nascita e il rafforzamento di attività e
professioni, che sappiano interpretare con intelligenza il cambiamento del paradigma progettuale, sfidando
la selettività e la contrazione che la crisi economica continua a generare nei settori tradizionali maturi. A
questo proposito, il sistema degli spazi aperti rappresenta il campo d’azione principale di un programma per
la cura, la manutenzione e il rilancio di abitabilità di parti della città oggi infragilite: il sistema del verde
(pubblico ma anche privato) diviene un tassello fondamentale del progetto di suolo, ma anche il sistema dei
differenti e articolati materiali urbani che rappresentano “il livello zero” della città.
1.7 La mappatura delle aree degradate a Verona
Si è proceduto ad avviare la mappatura delle aree degradate a partire dal quadro conoscitivo a disposizione
degli uffici dell'area urbanistica, costruito nelle fasi di elaborazione e redazione degli strumenti di
pianificazione vigenti.
La tavola allegata al presente documento è da considerarsi quale supporto tecnico-grafico per la
presentazione delle Manifestazioni di interesse. In particolare, per quanto riguarda la rappresentazione
degli Ambiti Urbani degradati essa ha valore indicativo e rappresenta un’individuazione preliminare
orientativa che sarà meglio precisata successivamente, anche a seguito delle Manifestazioni e delle
segnalazioni di degrado ricevute. Invece l’individuazione del sistema ambientale, della mobilità e insediativo
costituiscono la cornice di riferimento territoriale fondamentale rispetto alla quale verranno valutate e
istruite le Manifestazioni di interesse pervenute.
Già il Piano di Assetto del Territorio (2007) operava nella tavola 4 delle Trasformabilità un'estesa mappatura
delle opere incongrue e degli ambiti urbani dismessi o in dismissione connotati da fenomeni di abbandono
e degrado, disciplinandoli con gli articoli 53, 54, 55, 56 e 73 sulla scorta dei contenuti che l'art. 13 della
legge regionale 11/2004 attribuisce al PAT:
- individuazione degli ambiti cui attribuire obiettivi di riqualificazione e valorizzazione e delle aree idonee
per interventi diretti al miglioramento della qualità urbana e territoriale (lett. c);
- individuazione delle aree di riqualificazione e riconversione (lett. l);
- definizione dei criteri per gli interventi di miglioramento, ampliamento o dismissione della attività
produttive in zona impropria (lett. n);
- individuazione dei contesti territoriali destinati alla realizzazione di programmi complessi. (lett. p)
Il Piano degli Interventi (2011) ha recepito il quadro pianificatorio strutturale del PAT, articolando una
disciplina di dettaglio dei tessuti insediativi della città esistente. La verifica degli ambiti che presentavano le
maggiori opportunità di riorganizzazione e riqualificazione ha portato alla definizione dell'art. 113, che
disciplina il tessuto produttivo della ZAI storica e le cui trasformazioni sono orientate dal Masterplan per
Verona sud; e dell'art. 114, che identifica altre aree o immobili dismessi e da riconvertire mediante
interventi di ristrutturazione urbanistica individuati dal PAT o dalla disciplina programmatica del PI.
Nel contesto dell'adeguamento alla L.R. 50/2012 Politiche per lo sviluppo del sistema commerciale nella
Regione del Veneto, l'amministrazione comunale ha inoltre provveduto (DGC 14/2015) all'individuazione -
da effettuarsi ai sensi dell'Art. 2 comma 6 del Regolamento n. 1 /2013 Indirizzi per lo sviluppo del sistema
commerciale - del “centro urbano” e delle “aree degradate da riqualificare”, accompagnata anch'essa da
adeguate forme di pubblicità e partecipazione.
Non può sfuggire come tale legge - nelle definizioni di “centro urbano” (LR 50/2012 Art. 3, comma 1 lett. m)
e di “aree o strutture dimesse o degradate” dal punto di vista edilizio, urbanistico o socio-economico (Reg.
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1/2013, Art. 2 comma 3) - anticipasse i contenuti poi sviluppati nella legge regionale 14/2017 sul consumo
di suolo. Tale ricognizione ha contribuito e verificare ed integrare gli ambiti già individuati dagli strumenti di
pianificazione.
Nel corso del 2019 il Comune di Verona, in collaborazione con Investinverona (portale di marketing
territoriale promosso da Confindustria Verona) ha avviato l’iniziativa “Vuoti a rendere”. Si tratta di
un'indagine per la ricognizione di ambiti dismessi e sotto utilizzati, allo scopo di far incontrare l'offerta di
edifici o di aree da riqualificare con chi intende proporre investimenti e trasformazioni di questi immobili,
conciliando l'interesse privato con l'interesse pubblico di migliorare la qualità della vita urbana sostenendo
azioni di riqualificazione del territorio, rigenerazione urbana e riuso puntuale di immobili. L'iniziativa si è
conclusa nel febbraio 2020 ed ha visto la presentazione di 64 proposte.
Una volta assestato il quadro della destinazione d'uso dei suoli dal punto di vista urbanistico, si è proceduto
- con sopralluoghi e attraverso strumenti Gis ormai consueti nella pratica istruttoria - a puntuali verifiche
sulla coerenza, l'attualità e sulla reale consistenza del patrimonio immobiliare e dello spazio fisico – con una
specifica attenzione alla qualità dello spazio pubblico.
Hanno infine concorso alla ricognizione del degrado edilizio, la mappatura di immobili vuoti ed abbandonati
effettuata nel contesto di iniziative di partecipazione civica o attività di ricerca e sperimentazione (UIA).
Un approfondimento particolare meritano le riflessioni e le iniziative messe in campo per l'individuazione di
situazioni di degrado socio-economico, assumendo queste una connotazione maggiormente “volatile” e
non immediatamente riconducibile ad un preciso perimetro spaziale-geografico.
2. Indicazioni operative per la presentazione delle Manifestazioni di interesse
2.1 Le categorie di interventi delle Manifestazioni di interesse
Obiettivo della Amministrazione Comunale è attivare un progetto urbanistico di riqualificazione urbana e
ambientale diffusa e puntuale all’interno del perimetro dell’Ambito di Urbanizzazione Consolidata (AUC),
così come ri-perimetrato ai sensi della legge 14/2017 (riportato nella tavola allegata) e licenziato dalla
Giunta Comunale per l’adozione da parte del Consiglio Comunale.
Per concretizzare gli obiettivi strategici sopra evidenziati l’Amministrazione comunale pubblicherà un bando
per la raccolta di Manifestazioni di interesse con lo scopo di raccogliere le disponibilità di soggetti privati o
pubblici a intraprendere interventi di riqualificazione urbana, edilizia ed ambientale o ad attivare forme di
rigenerazione urbana diffusa attraverso azioni di riuso temporaneo, ai sensi della Legge Regionale 14/2017.
Il Bando ha carattere esclusivamente ricognitivo e come tale non impegna in nessun modo
l’Amministrazione Comunale a dar seguito alle attività istruttorie e ai conseguenti adempimenti
amministrativi alle Manifestazioni presentate.
Obiettivo prioritario dell’Amministrazione è tuttavia raccogliere e selezionare Manifestazioni di interesse per
interventi progettualmente orientati ai principi enunciati nel presente documento che si trovino in una
situazione di operatività temporale relativamente vicina e cioè in grado di intraprendere il percorso
attuativo nel quinquennio di efficacia della Variante.
Nello specifico il Bando attiva quattro diversi avvisi per raccogliere Manifestazioni di interesse rispetto a
interventi di:
1. Riqualificazione urbana negli Ambiti di Degrado Urbano ai sensi dell’art. 6 della LR 14/2017.
2. Riqualificazione ambientali con demolizioni integrali di opere incongrue o di elementi di degrado con
ripristino del suolo naturale o seminaturale attraverso il meccanismo dei trasferimenti volumetrici
all’interno di aree dell’Ambito di Urbanizzazione Consolidata o della concessione di crediti edilizi da
rinaturalizzazione (art. 4 LR 14/2019) ai sensi dell’art. 5 comma 1 lett. a) della LR 14/2017;
3. Riuso temporaneo di immobili esistenti dismessi o inutilizzati ai sensi dell’art. 8 LR 14/2017;
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4. Segnalazioni finalizzate alla mappatura di episodi, fenomeni e ambiti di degrado anche dove non
emergano azioni specifiche di recupero o proposte di riqualificazione e riuso di cui ai precedenti punti
da 1 a 3.
1_Riqualificazione urbana negli Ambiti di degrado Urbano ai sensi dell’art. 6 della LR 14/2017
Possono essere presentate Manifestazioni d'interesse relativamente a interventi di riqualificazione urbana
come definiti e normati dall’art. 6 della LR 14/2017.
La legge regionale individua una corrispondenza biunivoca tra degrado urbano e riqualificazione urbana,
pertanto l’essere localizzato in un Ambito di Degrado Urbano, così come definito dall’art. 2 della legge e
perimetrato, in via preliminare e provvisoria, nella tavola allegata costituisce presupposto e condizione
imprescindibile per accedere alle premialità e agli incentivi della riqualificazione urbana.
Gli interventi ammessi sono quelli previsti dalle lett. d) (ristrutturazione edilizia), e) (nuova costruzione), f)
(ristrutturazione urbanistica) dell’art. 3 del DPR 380 del 2001 così come aggiornato dalla legge 120/2020 di
conversione del DL 76/200 “Decreto semplificazioni”.
Gli interventi di riqualificazione urbana presentati devono:
- essere localizzati all'interno dell’Ambito di Urbanizzazione Consolidata (AUC) ri-perimetrato ai sensi della
LR 14/2017 e individuato nella tavola allegata;
- essere localizzati negli Ambiti Urbani Degradati dell’AUC individuati nella tavola allegata in via
preliminare e provvisoria e che saranno integrati e definiti con un livello di dettaglio superiore anche a
seguito dell'esame istruttorio delle Manifestazioni di interesse e delle segnalazioni ricevute con il
presente Bando;
- trovare attuazione fermo restando il rispetto del dimensionamento del Piano di assetto del Territorio
(PAT) definito per ogni singola ATO
2_Riqualificazione ambientale con demolizioni integrali di opere incongrue o di elementi di degrado ai sensi
dell’art. 5 comma 1 lett a) della LR 14/2017
Possono essere presentate Manifestazioni d'interesse relativamente a demolizioni integrali di opere
incongrue o elementi di degrado nonché di manufatti ricadenti in aree a pericolosità idraulica e geologica o
nelle fasce di rispetto stradale con ripristino del suolo naturale o seminaturale, fatti salvi eventuali vincoli o
autorizzazioni.
La legge istituisce la demolizione integrale in funzione di diversi tipi di ripristino quali:
- ripristino funzionale alla riqualificazione ambientale conseguente alla demolizione di opere incongrue
e elementi di degrado;
- ripristino funzionale alla prevenzione del rischio idraulico e idrogeologico conseguente alle
demolizioni nelle relative zone di pericolosità;
- il ripristino funzionale alla liberazione delle fasce di rispetto stradali;
- il ripristino funzionale alla riqualificazione urbana e paesaggistica conseguente alle demolizioni nei
centri storici e nei pressi dei forti e delle mura.
Gli interventi si possono configurare come:
- demolizione con trasferimento di volumetria in altra area sempre all’interno dell’Ambito di
Urbanizzazione Consolidata;
- demolizione integrale con attribuzione di crediti edilizi iscritti al RECRED da rinaturalizzazione (art.4
LR 14/2019) per il recupero delle potenziali edificatorie nell’Ambito di Urbanizzazione Consolidata;
Le opere o in manufatti oggetto di demolizione possono essere localizzati anche al di fuori dell’Ambito di
Urbanizzazione Consolidata. Gli interventi di demolizione e ripristino presentati devono avere le seguenti
caratteristiche:
- prevedere la demolizione integrale del manufatto. Devono pertanto ritenersi esclusi gli interventi di
“demolizione parziale” delle singole opere incongrue o elementi di degrado ovvero dei manufatti che
insistono sulle aree sensibili, salva ovviamente la possibilità di riferire comunque la demolizione
8 di 14“integrale” a singoli elementi o unità funzionalmente autonomi nel contesto di più ampi compendi
immobiliari;
- la demolizione deve avvenire prima del trasferimento del volume. Le demolizioni devono precedere
l’eventuale delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse, salvo eccezioni motivate
e prestazione di adeguate garanzie;
- l’area liberata deve essere ri-naturalizzata (come definito all’art. 2 della LR 14/2017);
- l’area liberata diventa inedificabile per 10 anni. Il suolo ripristinato all’uso naturale o seminaturale, è
assoggettato ad un vincolo di non edificazione, trascritto presso la conservatoria dei registri
immobiliari a cura e spese del beneficiario delle agevolazioni. Il vincolo permane fino all’approvazione
di una specifica variante allo strumento urbanistico che non può essere adottata prima di dieci anni
dalla trascrizione del vincolo.
- il trasferimento di volume deve avvenire nel rispetto del dimensionamento del Piano di Assetto del
Territorio (PAT).
3_Riuso temporaneo di immobili esistenti dismessi o inutilizzati ai sensi dell’art. 8 LR 14/2017
Possono essere presentate Manifestazioni d'interesse relativamente al recupero e riuso temporaneo di
immobili e relativi spazi di pertinenza dismessi o non utilizzati ai sensi dell’art. 8 della LR 14/2017. Gli
interventi di riuso presentati devono avere le seguenti caratteristiche:
- gli edifici oggetto di progetto di riuso temporaneo devono essere dismessi o inutilizzati;
- gli edifici oggetto di progetto di riuso temporaneo possono essere localizzati in qualunque zona del
territorio comunale tranne che in zona agricola;
- dal progetto di riuso sono escluse le funzioni ricettive;
- le funzioni prioritarie del riuso sono il lavoro di prossimità, la creatività e cultura, il gioco e
movimento, la natura urbana;
- il riuso può essere oggetto di una sola richiesta per tre anni prorogabili a 5;
- il nuovo utilizzo deve rispettare tutte le normative in materia di sicurezza, incolumità pubblica, igiene
sanitaria e ordine pubblico;
- l’uso temporaneo è autorizzato dal Comune previa presentazione di un progetto e sottoscrizione di
una convenzione approvata dal CC.
- qualora la proposta interessi edifici pubblici o funzioni aperte all'uso pubblico e l'utilizzo
dell'immobile non assuma carattere di esclusività, il progetto di riuso potrà anche essere, in via
residuale, regolato da un patto di sussidiarietà (vedi regolamento approvato con DCC 10/2017).
4_Segnalazioni di episodi e ambiti di degrado anche dove non emergano azioni specifiche di recupero.
I soggetti pubblici o privati possono presentare segnalazioni di episodi e ambiti di degrado anche senza che
sussistano le condizioni per la presentazione di Manifestazioni di interesse ad intraprendere uno specifico
intervento di riqualificazione. La raccolta di queste segnalazioni ha uno scopo puramente ricognitivo e sarà
finalizzata ad un’individuazione più accurata ed efficace degli Ambiti Urbani Degradati ai sensi dell’art. 2
della legge regionale 14/2017.
Le segnalazioni dovranno riguardare aree o immobili localizzati all’interno dell’Ambito dell’Urbanizzazione
Consolidata e dovranno essere accompagnate da un‘adeguata documentazione che ne dimostri la natura, le
caratteristiche e la consistenza del degrado.
2.2 Obiettivi generali della Variante
Gli obiettivi dell’Amministrazione Comunale, che rappresentano il quadro di riferimento entro il quale
saranno valutate le Manifestazioni di interesse pervenute, sono di tre tipi: strategici, procedurali e
territoriali.
Obiettivi strategici:
- attivare un progetto urbanistico di riqualificazione urbana e ambientale diffusa e puntuale all’interno del
perimetro dell’Ambito di Urbanizzazione Consolidata attraverso la redazione di una specifica Variante al
PI denominata Variante 29 o Variante Verona 2030;
9 di 14- contrastare il consumo di suolo diffuso del territorio comunale attraverso azioni di densificazione negli
nell’Ambito di Urbanizzazione Consolidata, che rappresenta il luogo in cui concentrare gli interventi che
altrove comporterebbero consumo del suolo;
- promuovere la riduzione del consumo di suolo e la riqualificazione ambientale sostenendo azioni di
demolizioni e rinaturalizzazione dei suoli, valorizzando la demolizione come forma di creazione di
ricchezza e come opportunità per realizzare progetti di alto valore urbanistico, culturale, paesaggistico e
sociale;
- incentivare il recupero e la riqualificazione urbanistica finalizzati alla riduzione
dell'impermeabilizzazione, al risparmio energetico, alla riduzione delle emissioni (inquinanti, gas serra...)
e alla sicurezza degli edifici esistenti, favorendo la formazione di un ambiente urbano ad elevate
prestazioni di adattamento climatico.
Obiettivi urbanistici-territoriali:
- garantire l’integrazione tra insediamenti e mobilità pubblica, privilegiando l’accessibilità assicurata dal
trasporto pubblico e cercando di disincentivare l’utilizzo dell’auto privata in particolar modo nell’ambito
delle politiche specifiche proposte dal nuovo PUMS;
- promuovere lo sviluppo delle infrastrutture verdi e blu (blue-green infrastructure) e il potenziamento
della rete ecologica urbana;
- promuovere la costruzione di una città caratterizzata da elevate prestazioni di adattamento climatico in
accordo con le azioni messe a punto con il PAESC (in corso di redazione);
- riqualificare i quartieri più degradati (dal punto di vista sociale economico e urbano) tra i quali il Saval,
Veronetta, Golosine, Santa Lucia sia dal punto di vista dell’urbanità che del sistema ambientale;
- riportare lo spazio pubblico al centro del quartiere e della vita degli abitanti anche attraverso il ricorso
all’urbanistica tattica che favorisce la collaborazione fattiva tra cittadinanza e Pubblica Amministrazione,
promuovendo la libera iniziativa dei cittadini attraverso l’amministrazione condivisa dei beni comuni
come ad esempio le esperienze di sussidiarietà orizzontale attuate già da tempo dall’ufficio "Verona per
la sussidiarietà", in coerenza con i principi stabiliti, per la città pubblica, agli articoli 116 e 117 del PI;
- incentrare il disegno dello sviluppo territoriale della città sulla necessità di rilanciare la qualità del vivere
urbano nel rispetto della sostenibilità ambientale, coniugando l’obiettivo di rigenerare la città esistente
con il rafforzamento del sistema delle relazioni sociali attraverso servizi, luoghi, strutture in grado di
avviare processi di crescita culturale, di sviluppo economico e di coesione sociale.
Obiettivi procedurali:
- garantire agli interventi di riqualificazione selezionati supporto tecnico e azioni volte alla semplificazione
e accelerazione dei procedimenti amministrativi e attuativi entro un quadro pianificatorio certo sia per
l’amministrazione pubblica che per l’operatore privato;
- connettere i crediti edilizi da rinaturalizzazione che derivano dalla demolizione di manufatti incongrui
con idonee aree di atterraggio nelle aree dell’Ambito dell’Urbanizzazione Consolidata.
2.3 Prestazioni specifiche richieste agli interventi proposti
Le prestazioni specifiche richieste agli interventi di cui si presenta Manifestazione di interesse sono elencate
nei punti successivi e suddivise per tipologia di intervento.
Esse rappresentano i criteri prioritari sulla base dei quali saranno valutati e premiati con incentivi
volumetrici, economici o fiscali e deroghe procedurali i progetti presentati.
1_Le Prestazioni specifiche riferite agli interventi di Riqualificazione urbana negli Ambiti di degrado Urbano
ai sensi dell’art. 6 della LR 14/2017 sono classificate a seconda che si referiscano a prestazioni riferite
all’involucro edilizio (E) o al contesto urbano (U):
1. Riuso e riqualificazione dello spazio pubblico e delle aree aperte, connesso a dotazioni di
adattamento climatico. Creazione di nuove piazze e/o aree pedonali anche attraverso la
sperimentazione di modifiche sostanziali alla viabilità o limitando l’accesso veicolare all’area,
l’attivazione di spazi pubblici sottoutilizzati o non attrezzati attraverso l’arredo, l’abbellimento,
l’inserimento di nuove funzioni con lo scopo di incentivare la socialità e la promozione di attività
10 di 14culturali e aggregative che possano dare valore e vita a quello spazio, l’estensione e messa in
sicurezza degli spazi pedonali attraverso la razionalizzazione degli spazi per la mobilità, come
restringimenti di carreggiata, rimozione di parcheggi sottoutilizzati, adozione sistemi di
moderazione della velocità, creazione di zone 30, ridefinizione degli incroci stradali a vantaggio
della mobilità dolce, pedonale e ciclabile, in particolare scuole e asili, la realizzazione di percorsi
ciclabili attraverso l’uso di manufatti leggeri prefabbricati e di segnaletica orizzontale e verticale, per
favorire la ciclabilità in particolare in zone 30, in strade a senso unico e in aree individuate dal Piano
Urbano per la Mobilità Sostenibile (PUMS), il Riutilizzo di aree di sosta come “parklet” trasformando
aree di parcheggio a lato della carreggiata in piccoli “salotti” pubblici, luoghi di aggregazione il cui
uso è aperto a tutti e non limitato (pratiche peraltro già in uso nel centro storico, dove hanno avuto
un grosso impulso grazie alle agevolazioni messe in campo dall'Amministrazione per fronteggiare
l'emergenza sanitaria). Ripensare le strade e le piazze dei quartieri come luoghi di interazione
sociale, vitalità e ritrovo, restituendo lo spazio urbano alla vita pubblica; (U)
2. Biodiversità, riforestazione urbana ed agricoltura. Obiettivo è la protezione della biodiversità e lo
sviluppo di vegetazione e agricoltura urbana per mitigare i rischi climatici e promuovere la
sostenibilità ambientale quali la creazione di infrastrutture verdi e blu per conservare e promuovere
la biodiversità urbana, offrire servizi ecosistemici fondamentali come l’impollinazione e la resilienza
climatica, mitigare l’effetto “isola di calore” e ridurre la quantità di energia impiegata nel
raffreddamento e riscaldamento degli edifici (p.es. tetti verdi e giardini verticali). Tra questi
interventi, è possibile anche includere lo sviluppo di sistemi alimentari locali e sostenibili
(agricoltura urbana) per ridurre i chilometri percorsi dal cibo e sensibilizzare la comunità sui benefici
derivanti dal consumo di cibi stagionali e dalla produzione locale; (U)
3. Efficienza energetica ed energia a basse emissioni. Sviluppo di un progetto che supera gli attuali e
consueti standard energetici e si propone come modello di efficienza energetica mirando
all'azzeramento delle emissioni e al raggiungimento di un consumo netto di energia nullo o di uno
stato di “energia positiva” attraverso l’utilizzo di energia pulita, la progettazione passiva e l’efficienza
nella forma e nel tessuto sia al livello tecnologico-edilizio del singolo edificio che nello studio dei
principi tipo-morfologici dell'insediamento; (U, E)
4. Resilienza e adattamento climatico. Sviluppo di un progetto resiliente rispetto ai rischi climatici
attuali e futuri specifici del sito. La resilienza potrà riguardare due aspetti: la resilienza degli
occupanti ottenuta ad esempio piantando alberi o creando zone d’ombra per proteggere i residenti
dall’effetto “isola di calore” e resilienza edilizia, attraverso ad esempio l’installazione di meccanismi
per l’evacuazione delle acque in luoghi a rischio inondazione quali ad esempio, bacini per la
ritenzione delle acque, o ancora, la realizzazione di superfici permeabili; (U, E)
5. Disponibilità ad accogliere crediti edilizi (U);
6. Bonifica dei suoli (U);
7. Architettura e design urbano innovativi. Obiettivo è combinare le performance ambientali con
un’architettura e un design urbano di alta qualità. I progetti dovranno apportare miglioramenti al
sito e al contempo, integrare l’ambiente urbano con il contesto più ampio in cui il sito si colloca (U);
8. Azioni inclusive, benefici sociali e impegno della comunità. L’obiettivo risiede nello sviluppo di
servizi e interventi inclusivi che soddisfino i bisogni della popolazione locale e coinvolgano la stessa
comunità locale e i suoi attori nella realizzazione del progetto (U);
9. Mix funzionale attraverso la costruzione della polifunzionalità dei piani terra e sostegno alle funzioni
di commercio di vicinato, sanità e benessere, turismo culturale ed enogastronomico, imprese
creative e culturali, coworking cohousing, agricoltura urbana biologica e a km 0 (U);
10. Realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale legata all’affitto nelle diverse forme previste dalla legge
regionale vigente; (U)
11. Realizzazione di attrezzature e dotazioni collettive o riqualificazione di strutture esistenti di
interesse pubblico (U);
12. Rispetto del principio di invarianza idraulica attraverso un progetto di gestione sostenibile delle
acque meteoriche, azioni di risparmio idrico e di conseguimento del drenaggio urbano sostenibile
(U, E);
11 di 1413. Aumento della sicurezza sismica (E).
Le prestazioni di cui ai punti 1, 2, 3 e 4 saranno quelle che l’Amministrazione Comunale considererà fondanti
e prioritarie, sia nella fase di valutazione di idoneità delle proposte che nella successiva relativa
all’attribuzione di incentivi e premialità.
2_Le prestazioni specifiche riferite agli interventi di Riqualificazione ambientale con demolizioni integrali di
opere incongrue o di elementi di degrado ai sensi dell’art. 5 comma 1 lett. a) della LR 14/2017 sono le
seguenti:
- rinaturalizzazione totale dell’area con forestazione privilegiando gli ambiti individuati dal progetto di
rete ecologica del PI come cintura verde (green belt) e fasce di mitigazione delle infrastrutture (NTO, Artt.
62, 66, 142 e 143) caratterizzata da opportuna scelta delle essenze, densità arborea e sesto di impianto;
- effettivo contributo alla costruzione della rete ecologica urbana (vedi tavola allegata)
- cessione pubblica dell’area ri-naturalizzata, in parte o totale;
- riqualificazione dell’area ri-naturalizzata con specifiche attrezzature (svago, sport, ricreazione,
benessere);
- impegni economici e prestazionali precisi al mantenimento nel tempo dell’area ri-naturalizzata.
3_Le prestazioni specifiche riferite agli interventi di Riuso temporaneo di immobili esistenti dismessi o
inutilizzati ai sensi dell’art. 8 LR 14/2017 sono le seguenti:
- riattivazione di luoghi che diventino presidi sociali e non solo riuso di edifici;
- possibilità di associare le potenzialità fisiche di alcuni luoghi identitari e abbandonati a un
rafforzamento della città pubblica in termini di spazi di aggregazione, restituendoli alla fruizione dei
cittadini attraverso la riqualificazione e al contestuale coinvolgimento di risorse culturali e associative
disponibili ad instaurare relazioni positive con i luoghi;
- promuovere progetti degli ambienti di vita, lavoro, studio e svago che non si limitino semplicemente a
- soddisfare bisogni di natura funzionale, ma cerchino di realizzare una connessione positiva tra spazi
e soggetti sociali, per concretizzare visioni di uno sviluppo urbano possibile.
- promozione e sostegno all’insediamento di eventi culturali, manifestazioni sportive, attività sociali e
commerciali, spazi dedicati a start up e imprese innovative.
2.4 Incentivi
Il processo di istruttoria e negoziazione successiva alla selezione dei progetti presentati potrà prevedere, a
fronte di specifiche prestazioni (ambientali, energetiche, di mitigazione o adattamento climatico, di qualità
urbana o edilizia, di conservazione e valorizzazione del patrimonio culturale, ecc..) garantite dall’intervento
incentivi .
Queste agevolazioni potrebbero essere di tipo strumentale e procedurali quali ad esempio:
- l’attuazione con semplice permesso di costruire se in conformità alla Scheda norma;
- deroghe alla normativa funzionale e morfologica di tessuto del PI (art. 183 del PI);
- l’accesso alle possibilità di riduzione delle quantità di standard urbanistici da cedere al Comune previsti
dall’art. 11 comma 5 della LR 14/2019 (in questo caso anche in deroga ai limiti dimensionali del PAT);
- la possibilità di accedere a interventi di demolizione e ricostruzione in deroga negli ambiti urbani
consolidati ai limiti di densità, altezza e distanza definite dagli articoli 7, 8 e 9 del DM 1444/1968 secondo
quanto previsto dalla legge di conversione del Decreto Sblocca-cantieri (DL 32/2019) che ha aggiornato il
DPR 380/2001 (testo unico dell’Edilizia).
2.5 Iter procedurale successivo al bando
Le Manifestazioni di interesse che perverranno saranno sottoposte a una specifica valutazione comparativa
da parte degli Uffici Tecnici competenti dell’Amministrazione Comunale, attraverso un’istruttoria effettuata
in tempi rapidi secondo i criteri e gli obiettivi dichiarati nel bando e nelle presenti note metodologiche e
12 di 14operative e saranno, in linea di massima, distinte in: proposte ritenute idonee e proposte ritenute non
idonee.
Le Manifestazioni di interesse valutate positivamente e ritenute idonee saranno sottoposte ad una seconda
fase di approfondimento, condivisione e negoziazione con gli Uffici al fine di stabilirne e precisarne
contenuti, prestazioni e eventuali incentivi/premialità.
Infine a seguito della positiva conclusione di questo iter procedurale di condivisione, l’Amministrazione
Comunale richiederà al soggetto privato un approfondimento progettuale con i contenuti necessari alla
redazione della Scheda norma del PI e dell’atto unilaterale d’obbligo.
Ai sensi dell’art. 6 della LR 11/2004 l’atto unilaterale d’obbligo sarà recepito con il provvedimento di
adozione dello strumento di pianificazione e sarà condizionato alla conferma delle sue previsioni nella
variante al PI che verrà approvata.
Per quanto riguarda le Manifestazioni di interesse che riguardano il riuso temporaneo di immobili dismessi
o inutilizzati, previa valutazione di coerenza con gli elementi esplicitati nelle presenti note metodologiche e
operative, verranno applicate le procedure stabilite dall'Art. 8 LR 14/2017 e dell'Art. 23-quarter del Decreto
Legge 76 del 16 Luglio 2020.
Il Dirigente
Amministrativo Urbanistica ERS - PEEP
dott.ssa Donatella Fragiacomo
Documento informatico firmato digitalmente
ai sensi del D.Lgs. 82/2005 s.m.i.
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