VADEMECUM VENDITA ACQUISTO IN ITALIA
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
VADEMECUM VENDITA ACQUISTO IN ITALIA
Estero
COMPRARE o VENDERE La professione dell’Agente di Affari in
mediazione è disciplinata da norme che
Come ricercare o vendere impongono, tra l’altro, a coloro che esercitano
un immobile a qualsiasi titolo l’attività di mediazione
L’acquisto, o la vendita, della casa costituisce l’iscrizione, abilitante e valida su tutto il
una tappa difficile ed onerosa ma importante territorio nazionale, al Ruolo degli Agenti di
e il consumatore che si impegni in tale attività Affari in mediazione tenuto dalle Camere di
deve essere consapevole delle molteplici Commercio. Tale obbligo riguarda anche
problematiche connesse. coloro che svolgono tale attività in maniera
Innanzitutto deve definire se affidare l’incarico solo occasionale o saltuaria e/o per conto
ad un professionista del settore, l’agente di imprese organizzate.
immobiliare, o se provvedervi personalmente: L’agente immobiliare generalmente fornisce
un servizio di valutazione dell’immobile
agire personalmente ovviamente consente
orientando il venditore verso le reali condizioni
di risparmiare le spese di intermediazione
del mercato, propone l’immobile attraverso
immobiliare, d’altro canto rende talora
i canali pubblicitari con la finalità di
difficoltoso il reperimento di un acquirente
raggiungere il potenziale acquirente che potrà
o dell’immobile da acquistare.
valutare le possibilità offerte dal mercato, e
Gli strumenti oggi disponibili, oltre
compararne le caratteristiche e i costi.
all’annuncio su giornali anche specifici ed al
Egli inoltre deve saper dare indicazioni sugli
passaparola, sono costituiti dalla rete, dove
aspetti legali, tecnici e fiscali prima della
si possono trovare siti Internet gratuiti e/o
stipula di un contratto preliminare, momento
a pagamento, le aste giudiziarie e gli annunci
in cui le parti si impegnano reciprocamente
via sms. alla compravendita, al fine di evitare che
In secondo luogo, ed in ogni caso, deve possano dover affrontare ostacoli a volte
procedere mantenendo sempre alta la soglia insormontabili.
di attenzione al fine di evitare che ansie e Invitiamo pertanto il lettore a seguire con
stress da ricerca della casa e dalla paura di attenzione i punti riguardanti la figura del
“perdere un affare” possano portarlo a mediatore o agente immobiliare, per
concludere impegni e contratti con leggerezza. comprendere quali siano i diritti ed i doveri
Infine deve porre attenzione alle regole ed che dalla Legge scaturiscono.
alle norme necessarie ai fini della stipula di L’agente immobiliare dovrà provare la sua
una scrittura privata tra venditore ed iscrizione esibendo il tesserino di
acquirente per una compravendita al riparo riconoscimento rilasciato da una Camera di
da possibili rischi. Infatti è pur vero che la Commercio, alla quale, peraltro, il
compravendita diviene definitiva solo col consumatore si potrà riferire anche al fine
rogito notarile, ma le obbligazioni tra le parti di ricevere informazioni sull’attività e sulle
scaturiscono inizialmente dal contratto norme che regolano la materia, o presentare
preliminare, che avrà valore legale sino alla esposti e note di contestazione qualora
sottoscrizione dell’atto definitivo di ritenesse di voler evidenziare comportamenti
compravendita. ritenuti non corretti o ove sorgessero dubbi
o problemi.
A garanzia della clientela, la legge prescrive
Come comprare e vendere tramite che i mediatori immobiliari debbano
un intermediario professionale sottoscrivere una polizza assicurativa di
responsabilità civile contro i rischi professionali
Agente immobiliare e per la tutela dei clienti.
È mediatore “colui che mette in relazione Chi non è iscritto al ruolo tenuto dalle Camere
due o più parti per la conclusione di un affare, di Commercio, esercita abusivamente l’attività
senza essere legato ad alcuna di esse da ed è soggetto ad una sanzione amministrativa
rapporti di collaborazione, dipendenza o di fino a 15.000,00 euro.
rappresentanza” (art. 1754 cod. civ.). E’, inoltre, tenuto alla restituzione alle parti
Ciò significa che la figura del mediatore, le contraenti delle provvigioni percepite.
cui radici risalgono agli antichi sensali romani, In taluni casi, è prevista altresì la denuncia
ha il compito di far incontrare le esigenze all’Autorità Giudiziaria in sede penale.
del venditore e dell’acquirente, portando a Chiunque, invece, iscritto a ruolo, eserciti
convergere gli interessi opposti delle due l’attività di mediazione in modo irregolare,
parti per arrivare alla conclusione della violando i suoi doveri e/o non rispettando
trattativa. gli obblighi previsti dalla legge, è soggetto
Estero
alle sanzioni disciplinari della sospensione, Consigli utili
cancellazione e radiazione dal ruolo. La E’ importante ricordare che l’agente
competenza per le sanzioni disciplinari è immobiliare non si deve limitare a mettere
riservata alla Giunta camerale. Il mediatore in relazione la domanda con l’offerta, ma ha
immobiliare deve agire nell’interesse delle l’obbligo di corretta informazione secondo il
due parti contemporaneamente e, pertanto, criterio della media diligenza professionale,
ha diritto alla provvigione da ciascuna delle il quale comprende l’obbligo di informare le
parti, se l’affare è concluso per effetto del parti di tutti gli elementi conosciuti o
suo intervento (art. 1755 Codice Civile). conoscibili con la normale diligenza
Sempre il Codice Civile ci ricorda che per professionale e che possono influire sulla
“affare concluso” deve intendersi il momento conclusione dell’affare, oltre che di fare le
in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza indagini necessarie ad una buona conclusione
dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 della compravendita.
Codice Civile). Pertanto, il diritto alla Occorre però precisare che particolari indagini
provvigione dell’agente immobiliare sorge tecnico-giuridiche (visure ipotecarie e catastali,
alla conclusione del contratto preliminare o provvedimenti autorizzativi comunali) vanno
compromesso. preliminarmente definite anche ai fini di un
Generalmente, e conformemente agli usi eventuale, specifico, rimborso.
vigenti in provincia, gli agenti immobiliari Ove si verificassero incomprensioni o
seguono le trattative fino alla firma dell’atto lagnanze nei confronti dell’operato di un
notarile. agente di mediazione immobiliare, è
Relativamente alle provvigioni, si ricorda che importante sapere che la Camera di
dal 2006 è divenuto un obbligo, in tutte le Commercio esercita una azione di vigilanza
compravendite, inserire nell’atto notarile una sull’attività di mediazione.
“dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, Infatti la legge attribuisce alla Commissione
che indichi l’importo della provvigione versata Provinciale per il ruolo mediatori della Camera
all’agente immobiliare e le modalità di di Commercio il compito di esaminare, a
pagamento. In tale dichiarazione devono seguito di segnalazioni da parte di cittadini,
essere riportate le generalità ed il numero di eventuali irregolarità nell’operato degli iscritti
iscrizione nel ruolo degli Agenti Immobiliari al Ruolo nell’attività di mediazione. Ove
del professionista, oltre alla partita Iva o al determini che l’operato del mediatore abbia
codice fiscale. creato turbativa, può proporre alla Giunta
Chi, acquistando o vendendo un immobile, della Camera di Commercio di sospendere
non rispetta quest’obbligo rischia una serie il mediatore dall’attività (fino a 6 mesi) od
di sanzioni, tra le quali il pagamento di una anche radiarlo dal Ruolo.
cifra da 500 a 10mila euro, oltre ad eventuali Anche le associazioni degli agenti immobiliari
risvolti penali in caso di dichiarazione vigilano sui loro iscritti, a tutela del buon
mendace. nome della categoria, attraverso la
Peraltro la legge 4 agosto 2006, n. 248 ha realizzazione di codici deontologici di
introdotto la possibilità di detrarre il 19% comportamento ai quali gli iscritti si devono
sulle provvigioni dichiarate fino ad un tetto conformare, attraverso la valutazione di
massimo attualmente di 1.000 euro. eventuali lagnanze presentate dal cittadino,
E’ quindi necessario che il mediatore consegni o da altri agenti immobiliari, e prevedendo
al suo cliente la copia dei mezzi di pagamento forme di richiamo in caso ritengano fondata
e della relativa documentazione fiscale affinché la lamentela.
il cittadino possa compilare la dichiarazione Il mediatore ed il consumatore dovranno
dei redditi ed usufruire delle detrazioni. quindi operare di comune accordo affinché:
- i moduli (incarico, proposta d’acquisto,
Mandatario ecc.) siano compilati in tutte le loro parti
Talvolta l’agente immobiliare agisce come sbarrando le voci che appositamente non
mandatario, cioè riceve il mandato di si vogliono compilare;
rappresentare una parte ed agisce quindi nel - i suddetti moduli riportino i riferimenti
suo esclusivo interesse: in tal caso ha diritto dell’iscrizione nel Ruolo degli Agenti
alla provvigione solo dalla parte che gli ha Immobiliari dell’agente e, nel caso si tratti
conferito tale mandato ma sarà comunque di società, della società stessa oltre che
tenuto al rispetto del proprio dovere del responsabile legale e/o del preposto.
professionale. Tali moduli devono essere stati in copia
preventivamente depositati presso la locale
Camera di Commercio, alla quale potrà
Estero essere chiesta la verifica del rispetto di regolamento di condominio, ICI, tassa tale disposizione. rifiuti ecc - La provvigione spettante all’agenzia, Se il cliente che formula una proposta di determinata liberamente dall’accordo tra acquisto consegna al mediatore un assegno, le parti, sia indicata con chiarezza. Se a titolo di deposito fiduciario/acconto non viene riportata, potrà essere prezzo/caparra confirmatoria, questo sia determinata anche dalla Giunta della intestato al proprietario dell’immobile, e non Camera di Commercio, sulla base degli all’agente immobiliare, e che rechi la clausola usi locali. di non trasferibilità. In ogni caso, le somme - Sia sempre definito il prezzo di vendita consegnate a tale titolo non dovranno mai dell’immobile che deve essere riportato essere incassate dall’agente immobiliare, né esattamente. E’ necessario respingere a titolo di risarcimento danni, né in conto fermamente ogni eventuale proposta di provvigione. “supero”, cioè quella somma che l’agente Ovviamente il cliente deve comportarsi possa eventualmente ottenere correttamente e: dall’acquirente in più rispetto al prezzo - Corrispondere la provvigione all’agente pattuito con il proprietario e che non gli immobiliare anche se : viene riconosciuta. • l’affare è concluso direttamente dal - L’agente immobiliare consegni copia di cliente ma con persona contattata per il qualsiasi modulo che si è sottoscritto, che tramite dell’agente immobiliare; deve essere controfirmato • l’affare è concluso direttamente dal contestualmente anche dall’agente cliente o tramite altro agente immobiliare immobiliare sia nel caso di accettazione nel caso in cui l’incarico contenga la dell’incarico di vendita o di acquisto, sia clausola di esclusiva. per ricevuta delle somme a lui consegnate - Definire sempre tutti i dettagli degli a titolo di deposito fiduciario/caparra. accordi, sia quelli che riguardano Sia sempre precisata : l’affidamento dell’incarico al mediatore, - la durata dell’incarico (generalmente sia quelli che riguardano la proposta di tre/sei mesi), acquisto dell’immobile. In particolare, nel - il periodo di validità della proposta caso di accettazione di proposte, deve (termine entro cui deve pervenire sempre chiederne all’agente immobiliare l’accettazione del venditore) che non una conferma scritta. E’ opportuno dovrebbe superare i quindici giorni, ad concordare per iscritto l’entità della eccezione di casi particolari che devono provvigione e le relative modalità di essere specificati in proposta; pagamento, i servizi compresi nella - l’esistenza della clausola dell’esclusiva, se provvigione e quelli esclusi. concessa; - Fornire tutte le informazioni utili e la - la possibilità o meno di tacito rinnovo: documentazione necessaria perché il questa opzione deve essere prevista per mediatore possa operare con trasparenza una sola volta con possibilità di disdetta e sicurezza nei confronti dei futuri tramite lettera raccomandata; acquirenti; - l’esistenza di eventuali clausole sospensive - In caso di conferimento di incarico ad un quali richiesta di mutuo, verifiche agente immobiliare, in esclusiva o non particolari, condoni, licenze da ottenere. in esclusiva, deve : E’ necessario che, in caso di acquisto • Scegliere e rispettare le modalità con mediante richiesta di mutuo, vi sia indicato cui assegna l’incarico all’agente: chiaramente che l’efficacia della proposta - la scelta dell’incarico in esclusiva pone è subordinata alla erogazione del restrizioni alla sua libertà contrattuale, in finanziamento e che non avrà nessun quanto gli vieta di concludere la vendita effetto in caso il cliente non riesca ad in proprio o incaricare della vendita un ottenerlo. Tutte le eventuali clausole altro agente immobiliare, salvo pagare le sospensive devono sempre essere penali previste, ma gli consente di specificate poiché, in tal caso, la proposta ottenere una serie di servizi supplementari non produce alcun effetto fino al verificarsi che il cliente deve far indicare per iscritto della condizione sospensiva. sul modulario. L’alternativa è l’incarico - vengano analizzati in modo puntuale non in esclusiva che prevede l’obbligo eventuali costi quali quelli extra capitolato, del cliente di avvisare tempestivamente opere di finitura dell’immobile e delle aree il mediatore dell’avvenuta vendita esterne, opere di urbanizzazione, dell’immobile. In tale caso l’agente non
Estero
sarà tenuto a fornire tutti i servizi propri come pertinenza uno o più terreni la cui
di un incarico in esclusiva, quali le forme superficie sia superiore a 5.000 metri
di pubblicità, ma sarà comunque chiamato quadrati, all’atto di vendita va allegato il
al rispetto dei servizi indicati nel contratto, relativo certificato di destinazione urbanistica
oltre a quelli propri del dovere da richiedersi al competente ufficio comunale.
professionale.
Aspetti catastali
LA DOCUMENTAZIONE Altra documentazione altrettanto necessaria
è quella catastale. Ogni unità immobiliare
RELATIVA ALLA deve essere denunciata al Catasto (oggi
COMPRAVENDITA Agenzia del Territorio). E’ un enorme archivio
cartaceo e informatico dove sono catalogati
DI IMMOBILI ai fini fiscali e conservati tutti gli immobili
costruiti sul territorio nazionale. Ogni
L’acquisto di una casa rappresenta un capoluogo di provincia ha il suo Ufficio
investimento importante ed è pertanto Distrettuale. Il documento principale che
necessario che l’acquirente riceva tutta la necessita è la cosiddetta scheda catastale,
documentazione che possa comprovare che che altro non è che una riproduzione della
l’immobile sia effettivamente cedibile. planimetria dell’immobile in scala ridotta
Vediamo in sintesi quali sono i principali redatta da un tecnico abilitato e presentata
documenti che devono essere sempre correlati agli uffici catastali, verificabile tramite una
ad una vendita immobiliare: “visura” nella quale vengono riportati i dati
(categoria, classe, consistenza, rendita) relativi
Titolo di proprietà o provenienza all’unità immobiliare. Qualora si riscontrassero
Un immobile può pervenire per successione delle difformità tra la situazione di fatto e la
a causa di morte, per provvedimento planimetria catastale, occorrerà provvedere
giudiziale, per atto notarile (vendita, alla sua regolarizzazione mediante la
donazione, divisione…). Il venditore deve presentazione di una denuncia di variazione.
produrre il titolo che attesta la sua proprietà.
I dati riportati nel titolo di provenienza Aspetti condominiali
potrebbero nel frattempo essere cambiati: il Prima di acquistare un appartamento in un
notaio incaricato della stipula dell’atto di contesto condominiale bisogna accertarsi
vendita controllerà l’effettiva proprietà del presso l’amministratore:
venditore e l’assenza di for malità - se ci sono spese condominiali arretrate
pregiudizievoli. (l’acquirente è solidamente obbligato col
venditore ai pagamenti dell’anno in corso
Aspetti urbanistici e dell’anno precedente);
E’ assolutamente necessario fare molta - a quanto ammontano le spese annue di
attenzione anche alla documentazione ordinaria amministrazione;
urbanistica. E’ un aspetto molto importante - se e quali lavori di manutenzione sono
che può pregiudicare la libera previsti o deliberati dall’assemblea
commercializzazione del bene. Se la condominiale (esempio: rifacimento tetto,
costruzione risulta iniziata successivamente facciate, androni e scale o altro) e rientranti
al 1° settembre 1967, nell’atto di vendita si nelle spese di straordinaria
dovranno menzionare gli estremi di tutti i amministrazione; se ci fossero, è
provvedimenti autorizzativi comunali (licenze opportuno stabilire in capo a chi gravino
edilizie, concessioni ad edificare, varianti, tali spese;
permessi di costruire, DIA), nonché gli estremi - se ci sono limiti per il regolamento di
di eventuali domande di condono e di condominio, ad esempio per il mutamento
concessioni edilizie in sanatoria. Rimane di destinazione d’uso di una unità
comunque in capo al venditore l’onere di immobiliare (da abitazione ad ufficio).
dimostrare la conformità urbanistica
dell’immobile a detti provvedimenti. Non Certificazioni di impianti
bisogna dimenticare infine di farsi esibire il La dichiarazione di conformità è un
conseguente “Certificato di Agibilità” (ex documento o meglio un insieme di documenti
“Certificato di Abitabilità”) o il documento con cui l’installatore di un impianto (elettrico,
di autocertificazione del termine per la idro-termo-sanitario, radio-televisivo, ecc.)
formazione del silenzio assenso protocollato dichiara e certifica che questo è stato realizzato
dal Comune. Se l’immobile in oggetto ha a regola d’arte. La dichiarazione di conformità
Estero
contiene i dati dell’impianto e dei seguenti senza nessun accorgimento dal punto di vista
soggetti: responsabile tecnico, proprietario, energetico, oltre a causare un maggiore
committente. Fornisce inoltre informazioni inquinamento, produce anche un aggravio
sulla procedura di installazione, sulla tipologia di spese per la persona che lo abita. L’art.
di materiali impiegati, sulle norme seguite, 35, comma 2-bis, del D.L. 25 giugno 2008,
sull’ubicazione dell’impianto. La dichiarazione n. 112, come aggiunto dalla legge di
di conformità, secondo la normativa attuale, conversione, 6 agosto 2008, n. 133, in
si redige su un modello approvato dal vigore dal 22 agosto 2008, ha modificato la
Ministero del Lavoro ed è completata da una normativa nazionale precedente; in generale
serie di allegati, alcuni dei quali obbligatori non è più necessario allegare la certificazione
(pena la nullità della dichiarazione): energetica agli atti di trasferimento
- il progetto (se l’immobile supera certi limiti immobiliare; rimane salvo l’obbligo di
dimensionali); dotazione e consegna all’acquirente
- lo schema di impianto (dove non c’è il dell’attestato di qualificazione energetica per
progetto); i seguenti edifici:
- la relazione tipologica (o elenco dei 1) gli edifici di nuova costruzione, il cui
materiali); permesso di costruire o la cui denuncia di
- il certificato di iscrizione alla Camera di inizio attività sono stati presentati
Commercio. successivamente al giorno 8 ottobre 2005;
A seguito dell’abrogazione dell’art. 13 del 2) gli edifici riguardo ai quali sia avvenuta
D.M. n. 37/2008, dal 25 giugno 2008 non la ristrutturazione integrale degli elementi
esiste più un obbligo di allegazione della edilizi costituenti l’involucro o l’intera
documentazione di conformità e neppure demolizione e ricostruzione, con richiesta di
più un obbligo di regolamentazione permesso di costruire o denuncia di inizio
contrattuale della garanzia dell’alienante attività o demoliti e ricostruiti, presentata
riguardo alle conformità degli impianti; detta successivamente al giorno 8 ottobre 2005;
regolamentazione però rimane sicuramente 3) gli edifici che siano stati “di fatto” dotati
opportuna. dell’attestato di certificazione o qualificazione
Qualora gli impianti di un vecchio immobile energetica per usufruire di benefici fiscali;
non fossero a norma, o non esistessero, chi 4) gli edifici pubblici o ad uso pubblico;
vende e chi compra, di comune accordo, 5) gli edifici di superficie utile (netta
possono comunque procedere alla calpestabile) superiore a 1.000 metri quadri,
compravendita dell’immobile nello stato di allorché l’atto di trasferimento a titolo oneroso
fatto. abbia ad oggetto l’intero immobile (anche
Per evitare controversie successive, è quando si tratti del trasferimento di singole
opportuno in sede di contrattazione, unità immobiliari, ove siano, da sole, di
disciplinare in capo a chi spetti la messa a superficie utile superiore a 1.000 metri
norma degli impianti stessi. quadri);
6) gli edifici, sia di vecchia che di nuova
Certificazione Energetica costruzione, di qualsiasi superficie utile, anche
La certificazione energetica non è altro che inferiore a 1.000 metri quadri, allorché l’atto
un certificato dal quale si può capire come di trasferimento a titolo oneroso abbia ad
è stato realizzato l’edificio dal punto di vista oggetto l’intero immobile (con esclusione,
dell’isolamento della coibentazione e quindi quindi, degli atti traslativi di singole unità
in che modo il fabbricato possa contribuire immobiliari facenti parte del complesso).
ad un risparmio energetico. In sostanza A decorrere dal 1° luglio 2009, gli obblighi
consiste in una valutazione dei requisiti di dotazione e consegna dell’attestato di
energetici integrati di un immobile con qualificazione energetica riguarderanno tutte
conseguente certificazione e attribuzione di le unità immobiliari (anche quindi gli
una certa classe energetica. appartamenti in condominio), di vecchia o
Oggi gli elettrodomestici in base al consumo nuova costruzione. Per la Lombardia, nel
energetico rientrano in una determinata momento in cui andiamo in stampa, sembra
classe: A, B ecc.. Sarà così anche per tutti valere un discorso a parte, non avendo la
gli edifici, i quali, in base al consumo legge nazionale abrogato le norme regionali:
energetico rientreranno in una determinata salva la normativa nazionale per ciò che
classe di consumo. concerne gli obblighi di dotazione e consegna
E’ interesse dell’acquirente di un immobile dell’attestato all’acquirente, rimane l’obbligo
sapere quanto un determinato immobile di allegazione dell’attestato di certificazione
consumi energia. Un fabbricato realizzato energetica all’atto di trasferimento immobiliare
Estero
a titolo oneroso nei casi previsti dalla finché non la sottoscrive, è libero da qualsiasi
normativa regionale. Detti casi sono: impegno.
a) nell’ipotesi di titolo per la costruzione Allo scadere del termine di validità, se il
richiesto a decorrere dal 1.09.07; venditore non ha accettato, la proposta
b) per gli interventi di demolizione e diviene inefficace.
ricostruzione in manutenzione Per la completa tutela delle parti, è opportuno
straordinaria o in ristrutturazione, che nella proposta vengano indicati iscrizioni
ristrutturazione edilizia che coinvolgano ipotecarie o gravami di qualsiasi natura,
più del 25% della superficie disperdente nonché la confor mità urbanistica
dell’edificio; ampliamenti volumetrici, dell’immobile.
se il volume a temperatura controllata L’acquirente deve analizzare con attenzione
della nuova porzione risulti superiore tutte le clausole della proposta di acquisto,
al 20% di quello esistente; il tutto se prima di sottoscriverla.
il titolo edilizio è stato richiesto a partire Nella fase della stesura della proposta, è
dal 1.09.07; buona norma farsi rilasciare o prendere
c) per accedere ad incentivi ed visione della documentazione principale
agevolazioni fiscali; relativa all’immobile, in particolare l’atto di
d) in presenza di edifici di proprietà provenienza e le schede catastali; qualora la
pubblica o adibita ad uso pubblico, la documentazione non fosse disponibile, è
cui superficie utile superi i 1.000 mq; opportuno indicare nella proposta stessa le
e) qualora si verifichi il trasferimento modalità con le quali i documenti verranno
dell’intero edificio, anche costruito messi a disposizione.
anteriormente; È inoltre importante indicare nella proposta
f) in presenza di contratto servizio-energia se si intende avvalersi di un mutuo per
stipulato o rinnovato dopo il 1 gennaio l’acquisto, e soprattutto i termini con cui si
2008. pensa di accedervi.
L’accettazione della proposta ed i
pagamenti
LE FASI La proposta è solitamente accompagnata da
DELL’ACQUISTO E/O un deposito infruttifero sotto forma di assegno
intestato al venditore e non trasferibile:
DELLA VENDITA assegno che verrà restituito in caso di non
accettazione del venditore; al contrario, in
La trattativa caso di conclusione del contratto, cioè nel
La trattativa è necessaria per definire i momento in cui l’acquirente ha conoscenza
particolari di un trasferimento, al fine di dell’accettazione del venditore, detta somma
soddisfare sia gli interessi del venditore che diverrà caparra confirmatoria.
dell’acquirente. Tra gli elementi importanti La definizione e la portata della caparra
ricordiamo: il prezzo e le modalità dei confirmatoria sono indicate nell’articolo 1385
pagamenti, i termini della consegna del Codice Civile: “Se al momento della
dell’immobile e della stipula dell’atto di vendita, conclusione del contratto una parte dà all’altra,
la ripartizione delle spese condominiali nel a titolo di caparra, una somma di denaro, o
tempo che trascorrerà tra il preliminare ed una quantità di altre cose fungibili, la caparra
il rogito, delle spese straordinarie già in caso di adempimento deve essere restituita
deliberate, la comunicazione dell’acquirente o imputata alla prestazione dovuta. Se la
della eventuale necessità di accedere ad un parte che ha dato la caparra è inadempiente,
mutuo e la comunicazione del venditore di l’altra può recedere dal contratto ritenendo
eventuali vincoli esistenti sull’immobile. la caparra; se inadempiente è invece la parte
che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal
La proposta d’acquisto contratto ed esigere il doppio della caparra.
La formulazione della proposta d’acquisto è Se però la parte che non è inadempiente
la fase più delicata della trattativa in quanto, preferisce domandare l’esecuzione o la
dal momento della sottoscrizione, vincola la risoluzione del contratto, il risarcimento del
parte proponente all’acquisto per il periodo danno è regolato dalle norme generali.”
stabilito: la proposta d’acquisto sottoscritta, E’ importante sapere che con le nuove
generalmente formulata come proposta disposizioni tutti i pagamenti relativi
irrevocabile, è vincolante per il proponente all’acquisto di un immobile dovranno essere
ma non lo è ancora per il venditore, il quale, obbligatoriamente effettuati attraverso assegni
Estero
o bonifici, fatto salvo per transazioni per un essere ulteriormente integrati con la stipula
valore complessivo non superiore a euro del preliminare, potranno andare ad
12.500,00. Gli estremi di questi pagamenti integrare la caparra confirmatoria o
dovranno essere conservati poiché il notaio semplicemente essere imputati ad acconti
che stipulerà l’atto dovrà citarli nello stesso. prezzo. L’acconto è un’anticipazione del
Con il contratto concluso le parti sono prezzo che l’acquirente versa prima della
vincolate reciprocamente alla sua esecuzione, vendita: se la vendita non fosse stipulata,
quindi alla successiva stipula di un atto notarile deve essere restituito all’acquirente;
con conseguente trasferimento della proprietà - la data nella quale le parti intendono
dell’immobile da parte del venditore e stipulare l’atto notarile, indicando
pagamento del prezzo da parte possibilmente già chi sarà il Notaio
dell’acquirente. incaricato ed i termini per la consegna
Con l’accettazione del venditore e la dell’immobile;
conclusione del contratto, l’Agente - l’esistenza o meno di vincoli ipotecari o
Immobiliare, regolarmente abilitato ed iscritto di altra natura;
al Ruolo tenuto presso la Camera di - l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al
Commercio, ha diritto a percepire la compratore o la sua estinzione a cura del
provvigione. venditore con conseguente impegno a far
cancellare l’ipoteca;
Il contratto preliminare - la provenienza dell’immobile e dei suoi
Il preliminare di compravendita, che contiene accessori, e altri dati che gli afferiscono,
l’impegno a vendere e ad acquistare, è un come proprietà comuni, pertinenze, servitù
documento articolato creato congiuntamente ecc.;
tra le parti, nel quale vi è l’accurata - lo stato degli impianti, certificazioni,
identificazione delle parti stesse, oltre ad una rispondenze, conformità urbanistica,
precisa individuazione del bene oggetto della eventuale scarico di responsabilità del
vendita; è sottoscritto da tutte le parti in venditore;
causa (elemento particolarmente importante - gli estremi degli eventuali agenti
nel caso che i venditori siano più d’uno, immobiliari o società che abbiano seguito
come da non sottovalutare è la firma di la vendita e delle spese di mediazione
entrambi i coniugi, nel caso che a vendere pagate.
siano marito e moglie in regime di comunione Una proposta di acquisto contenente le
legale dei beni, nonché in caso di società, la caratteristiche sopra citate è un contratto
firma di chi è legittimato). preliminare a condizione che sia accettata
Per essere sicuri che il contratto preliminare con dichiarazione scritta del venditore e
sia formalmente completo e corretto, può l’acquirente ne sia a conoscenza.
essere redatto con l’assistenza di un
professionista di fiducia, magari dallo stesso La registrazione della proposta
Notaio che curerà la redazione dell’atto d’acquisto e del preliminare
definitivo che, in tal caso, provvederà a: Un contratto preliminare di vendita, sia esso
- fornire consulenza sotto ogni aspetto fatto per atto notarile o per scrittura privata,
(anche fiscale) ad evitare controversie è soggetto a registrazione in termine fisso
giudiziali; presso l’Ufficio delle Entrate (solo il contratto
- effettuare accertamenti preliminari (visure preliminare di vendita da parte di imprenditore
ipotecarie, visure catastali), in particolare proprietario di terreno edificabile senza
se sono state corrisposte consistenti caparra non è soggetto a registrazione in
somme di denaro come caparra o acconto; termine fisso).
- verificare validità e portata delle clausole. Inoltre l’art. 1, comma 46, della Legge 27
I punti salienti che deve contenere un dicembre 2006 n. 296 estende anche
preliminare sono: all’agente immobiliare l’obbligo di richiedere
- i dati anagrafici delle parti; la registrazione e pone a carico dello stesso
- l’esatta individuazione del bene; la responsabilità solidale per il pagamento
- il prezzo concordato; dell’imposta di registro.
- le modalità di pagamento, indicando in La registrazione del preliminare e della
modo chiaro l’eventuale parte imputata proposta d’acquisto avviene presso l’Ufficio
a caparra confirmatoria, gli acconti prezzo delle Entrate e può essere fatta da chiunque,
e, se presente, la caparra penitenziale. per la proposta, entro 20 giorni dalla avvenuta
Gli acconti versati con la sottoscrizione comunicazione al proponente della
della proposta d’acquisto, che possono accettazione del venditore, per il preliminare
Estero
entro 20 giorni dalla stipula dello stesso. dell’acquisto.
L’imposta da pagarsi in sede di registrazione Il notaio ha il compito di verificare che la
è di 168,00 euro. In presenza di caparra si proprietà sia piena, non sia gravata da
paga altresì l’imposta con l’aliquota di 0,50% formalità pregiudizievoli e di controllare
sulla caparra stessa. l’identità dei proprietari e l’individuazione del
In presenza di acconto bisogna distinguere: bene da acquistare.
- se il contratto definitivo è soggetto al Il controllo dell’assenza o meno di formalità
pagamento dell’IVA, gli acconti devono pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,
essere fatturati dal promittente venditore sequestri, citazioni, contratti preliminari,
con l’aliquota corrispondente a quella privilegi, diritti di terzi in genere) avviene
della cessione (es. 4% per prima casa); presso l’Agenzia del Territorio competente,
- se il contratto definitivo è soggetto al attraverso lo studio degli atti inerenti la
pagamento dell’imposta proporzionale di proprietà per un periodo di oltre 20 anni: si
registro, si paga il 3% sull’importo tratta in estrema sintesi di ricostruire i passaggi
dell’acconto. di proprietà per almeno gli ultimi venti anni
Sia per la caparra che per gli acconti, le allo scopo di riscontrare la continuità delle
imposte pagate in sede di contratto trascrizioni e l’inesistenza di gravami.
preliminare saranno detratte dalle imposte Il notaio verifica altresì la corretta
che si pagheranno alla registrazione del individuazione planimetrica ed il corretto
contratto definitivo di vendita, fatta eccezione classamento del bene presso l’Ufficio del
per il caso di vendita soggetta ad IVA. Catasto.
Svolta questa attività, il notaio incomincia a
La trascrizione del preliminare predisporre l’atto di vendita che deve
Bisogna sempre valutare la grande prevedere anche:
opportunità di trascrivere il contratto - l’indicazione di tutti i provvedimenti
preliminare presso l’Agenzia del Territorio urbanistici che hanno concorso alla
Servizio di Pubblicità Immobiliare, stipulando costruzione del fabbricato e la conformità
detto contratto con atto notarile, in particolare delle opere a detti provvedimenti;
se il venditore è un imprenditore, una società - la legittimazione del venditore a cedere
che potrebbe fallire, se intercorre un lasso (in rapporto al regime con il proprio
di tempo piuttosto lungo tra contratto coniuge, con eventuali altri contitolari, a
preliminare e atto di vendita o se la caparra procedure fallimentari o a delibere
è molto cospicua. autorizzative di enti);
La trascrizione, a differenza della registrazione - la legittimazione dell’acquirente ad
che ha valenza essenzialmente fiscale, è acquistare (in rapporto al regime col
finalizzata a tutelare il futuro acquirente: proprio coniuge, a procedure fallimentari
- evita il pericolo di formalità pregiudizievoli a delibere autorizzative di enti, alla propria
(vendite ad altri, ipoteche, pignoramenti...) cittadinanza se straniero non residente in
che potrebbero essere trascritte o iscritte Italia);
prima del contratto definitivo; - le modalità di pagamento al venditore e
- attribuisce al futuro acquirente un privilegio al mediatore;
in caso di fallimento del venditore: a - l’eventuale allegazione dei documenti
seguito della vendita forzata dei beni del relativi al rendimento energetico
fallito e della distribuzione del ricavato ai dell’immobile, nei casi previsti dalla
creditori il futuro acquirente è preferito normativa in materia;
rispetto agli altri creditori, anche ipotecari, - le previsioni fiscali (atto IVA o registro,
del fallito; eventuali agevolazioni, problematiche
- blocca la revocatoria fallimentare ed il legate a decadenze fiscali).
potere del curatore di optare per il relativo Il notaio dà inoltre la propria consulenza al
scioglimento, quando il contratto fine di risolvere le problematiche giuridiche
preliminare sia stato concluso “a giusto e fiscali riscontrate, come ad esempio: rischi
prezzo” ed abbia ad oggetto un immobile di perdita della proprietà, dovuti a donazioni
ad uso abitativo, destinato a costituire precedenti oppure nei confronti di eredi
l’abitazione principale dell’acquirente o sconosciuti o di privilegi fiscali sull’immobile
di suoi parenti ed affini entro il 3° grado. (come nel caso di rivendita della prima casa
nei cinque anni), di revocatorie, di fallimenti,
Il notaio di diritti di prelazione a favore dello Stato
La scelta del notaio spetta normalmente per beni di interesse culturale o per beni
all’acquirente, sul quale gravano le spese affittati, di vincoli legati alle autorimesse.
Estero
Il notaio infine provvede alle formalità costruttore ha riscosso. Il suo mancato rilascio
successive all’atto, quali la registrazione (per legittima l’acquirente a far dichiarare “nullo”
il pagamento delle imposte) e la trascrizione il contratto, con conseguente richiesta di
(per rendere l’atto opponibile ai terzi). restituzione dei soldi già pagati, oltre che
degli eventuali danni.
Responsabilità del notaio in caso di Altra importante novità è costituita dall’obbligo
errori gravante sul costruttore di rilasciare
In caso di omessa verifica da parte del notaio all’acquirente una polizza assicurativa che,
rogante una vendita circa l’eventuale per almeno dieci anni, lo tenga indenne dai
sussistenza di iscrizioni o trascrizioni danni derivanti da rovina totale o parziale
pregiudizievoli e di conseguente dimostrata dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle
esistenza di danno per la parte acquirente, opere.
al notaio può essere richiesto un risarcimento.
Qualora invece ci sia stato nella redazione Assegnazione di immobile da
dell’atto un mero errore materiale (es. cooperative
nell’indicazione dei dati identificativi delle Una ulteriore modalità di acquisto immobiliare
parti o dell’oggetto) può essere opportuno è l’assegnazione da cooperativa attraverso
fare richiesta allo stesso notaio rogante di la domanda di ammissione a socio, oppure
procedere alla rettifica del dato errato. acquistando la quota di un socio uscente.
E’ indispensabile che il cliente che si rivolge
La cancellazione dell’ipoteca ad una cooperativa valuti l’affidabilità della
Se sulla casa che si vuole vendere/acquistare stessa mediante alcune indagini quali
c’è un’ipoteca e l’acquirente non intende l’iscrizione ad una associazione di cooperative,
accollarsi il mutuo a fronte del quale è stata all’Albo nazionale delle cooperative, i verbali
iscritta l’ipoteca, quest’ultima può essere di revisione del bilancio dell’attività annuale
cancellata prima della vendita con il “metodo o biennale, lo statuto, l’atto costitutivo, il
Bersani”, ossia con l’estinzione del mutuo e
regolamento condominiale, la convenzione
l’”incarico” alla Banca affinché la stessa
con il comune, la concessione edilizia.
trasmetta all’Agenzia del Territorio (servizio
È necessario chiarire preliminarmente quali
di pubblicità immobiliare) la comunicazione
siano i costi di progettazione, di costruzione
attestante l’estinzione dell’obbligazione.
e di accatastamento, gli oneri di concessione,
Il giorno della vendita bisogna però controllare
di allacciamento ai servizi, quali ancora i costi
che l’ipoteca risulti “annotata di cancellazione”
presso l’Agenzia del Territorio (servizio di per revisione dei prezzi, l’importo del mutuo
pubblicità immobiliare) perché la Banca ha originariamente contratto e i rischi derivanti
trenta giorni di tempo successivi all’estinzione da eventuali ritardi nelle procedure di
del mutuo per chiedere che l’ipoteca costruzione od assegnazione della quota di
permanga. mutuo frazionato poiché la responsabilità
E’ comunque sempre possibile cancellare per un mancato pagamento grava su tutti i
l’ipoteca con atto notarile (le cui spese sono soci della cooperativa fino all’assegnazione
assai ridotte), atto che garantisce l’efficacia definitiva dell’alloggio e della sua
immediata della cancellazione. corrispondente quota di mutuo frazionato.
Acquisto da “costruttore” Edilizia convenzionata
È opportuno fare alcune precisazioni sulla Una tipologia di immobili riguarda poi quelli
vendita di immobili da costruire da chi è per realizzati in edilizia convenzionata da imprese
definizione costruttore. Con il D.Lgs 20 che, a seguito di apposita convenzione
giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni stipulata con gli Enti locali, vendono a soggetti
per la tutela dei diritti patrimoniali degli con requisiti specificati in convenzione
acquirenti di immobili da costruire, a norma immobili in diritto di proprietà, od anche in
della legge 2 agosto 2004, n. 210” ed entrato diritto di superficie con concessioni in genere
in vigore il 21 luglio 2005 sono state di 99 anni rinnovabili. Per tali immobili esiste
introdotte importanti novità per questo tipo una disciplina specifica che prevede la
di acquisti: sono presenti ben precise garanzie possibilità di successiva vendita a potenziali
a tutela dell’acquirente e a carico di chi vende acquirenti, che devono possedere le medesime
detti immobili, quale la “fideiussione” che in caratteristiche stabilite nelle specifiche
sede di contratto preliminare il costruttore è Convenzioni, a prezzi fissati dagli Uffici
obbligato a procurare all’acquirente per un Comunali.
importo corrispondente alle somme che ilEstero
IMPOSTE SULL’ACQUISTO Agevolazioni prima casa
DELLA CASA Quando si acquista la “prima casa” le
imposte
Le imposte sulla casa sono ridotte:
Chi acquista una casa è tenuto al pagamento • Se il venditore è:
dell’imposta di registro, o alternativamente - un privato;
dell’IVA, nonché delle imposte ipotecarie e - un’ impresa “non costruttrice”;
catastali. - un’ impresa “costruttrice” (o che ha
Più precisamente ristrutturato l’immobile) ed ha finito i
• Se il venditore è: lavori da più di 4 anni;
- un privato; • le imposte da pagare sono:
- un’impresa “non costruttrice”; - imposta di registro 2% (con un minimo
- un’impresa “costruttrice” (o che ha di €1.000,00)
ristrutturato l’immobile) ed ha finito i lavori - imposta ipotecaria euro 50,00 =fissa;
da pi di 4 anni; - imposta catastale euro 50,00 =fissa.
• le imposte da pagare sono: - gli atti di trasferimento saranno
- imposta di registro 9% (con un minimo inoltre esenti da bollo (230 euro) ed
di 1.000€) esenti dal pagamento di diritti per
- imposta ipotecaria 50,00€ catasto e conservatoria (90 euro)
- imposta catastale 50,00 • Se il venditore è :
- gli atti di trasferimento saranno - un’ impresa costruttrice (o che ha
inoltre esenti da bollo (230 euro) ed ristrutturato l’immobile) e la vendita è fatta
esenti dal pagamento di diritti per nei 4 anni dalla fine dei lavori
catasto e conservatoria (90 euro) • le imposte da pagare sono:
• Se il venditore è: - IVA al 4%;
- un’ impresa “costruttrice” (o che ha - imposta di registro euro 200,00 =fissa;
ristrutturato l’immobile) e la vendita è fatta - imposta ipotecaria euro 200,00 =fissa;
nei 4 anni dalla fine dei lavori; - imposta catastale euro 200,00 =fissa.
• le imposte da pagare sono: Requisiti prima casa
- IVA al 10% (o 20% se fabbricatodi lusso) OGGETTO: deve trattarsi di casa d’abitazione
- imposta di registro euro 200,00 =fissa non “di lusso”;
- imposta ipotecaria euro 200,00 =fissa SOGGETTO: l’ acquirente deve risiedere nel
- imposta catastale euro 200,00 =fissa. Comune in cui si trova l’immobile o deve
Le imposte sono versate dal notaio al trasferirsi entro 18 mesi dalla stipula dell’atto
momento della registrazione dell’atto. o dimostrare di prestare la propria attività
Leimposte proporzionali si pagano sul lavorativa prevalente nel Comune dove si
prezzo, salvo che ricorrano le condizioni per trova l’immobile;
richiederenell’atto notarile di acquisto • l’acquirente non deve avere, da solo o in
l’applicazionedella clausola “prezzo-valore”: comunione con il coniuge, alcun diritto
si dichiara ilprezzo pagato, ma si pagano (proprietà, uso, usufrutto o abitazione) su
le imposteproporzionali sul valore catastale altra casa di abitazione in quel Comune;
dell’immobilese: • l’acquirente non deve essere titolare,
- la vendita ha per oggetto immobili ad neppure per quota, su tutto il territorio
uso abitativo e/o relative pertinenze; nazionale, di diritto di proprietà, usufrutto,
- l’acquirente è persona fisica che non uso, abitazione, su altra casa di abitazione
agisce nell’esercizio di attività commerciali, acquistata con le agevolazioni prima casa.
artistiche o professionali; Per evitare speculazioni, l’immobile acquistato
- l’atto è soggetto ad imposta di registro con le agevolazioni “prima casa” non può
(sono escluse quindi le cessioni soggette ad essere venduto prima di 5 anni dalla data
IVA). Viene così meno ogni convenienza dell’acquisto, pena la perdita dalle
didichiarazione diretta all’evasione fiscale. agevolazioni, ed il pagamento di soprattasse
Glionorari notarili sono inoltre ridotti del 30 ed interessi.
per cento. Il meccanismo del prezzo-valore Si può evitare questa decadenza dalle
si applica a condizione che nell’atto sia agevolazioni, acquistando nuovamente casa
indicato l’intero prezzo pattuito: se viene entro un anno dalla data della vendita. In tale
occultato, anche in parte, il corrispettivo caso si potrà anche godere del “credito
pattuito le conseguenze e le sanzioni sono d’imposta”, come sorta di sconto sul nuovo
molto salate. acquisto, pari all’imposta pagata per primo.Estero
GLOSSARIO attribuita al creditore insoddisfatto, il quale
può anche, se lo preferisce, insistere per
l’esecuzione del contratto o domandarne la
Abitazione risoluzione, secondo le norme generali. In
Unità immobiliare urbana costituita da uno o questo caso la caparra costituirà, nelle mani
più locali e vani accessori: di chi l’ha ricevuta, una garanzia per il
- costruita con quei requisiti che la rendono pagamento dei danni che saranno liquidati
adatta ad essere dimora stabile di una o più dal giudice.
persone; Se il controllo viene adempiuto, la caparra
- dotata di almeno un accesso indipendente deve essere restituita o imputata alla
dall'esterno (strada, cortile, ecc.) o da spazi di prestazione dovuta.
disimpegno comune (pianerottoli, ballatoi, Si noti che la somma versata a titolo di acconto
terrazze, ecc.); sul prezzo non può considerarsi come caparra,
- separata da altre unità abitative. se non quando risulti che le parti hanno inteso
Agente immobiliare attribuirle tale funzione.
Operatore persona fisica iscritto ai sensi della Caparra penitenziale
legge 39/1989, abilitato a fornire servizi Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso
immobiliari comprendenti l'intermediazione, per una o per entrambe le parti, la caparra
la consulenza e la valutazione. ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
Agenzia immobiliare In questo caso, il recedente perde la caparra
Organizzazione che offre il servizio di data o deve restituire il doppio di quella che
mediazione e consulenza tecnica in immobili ha ricevuta.
ed aziende abilitata ad operare come persona Catasto
fisica o giuridica, iscritta ai sensi della legge Ufficio che gestisce l’inventario generale, a
n. 39/1989 e successive modifiche ed fini fiscali, delle proprietà immobiliari presenti
integrazioni nel relativo ruolo. in un Comune o in una Provincia. Il Catasto
Arredato/Ammobiliato* si divide in Catasto dei Terreni e Nuovo Catasto
Unità immobiliare corredata di arredi mobili Edilizio Urbano (N.C.E.U.).
e suppellettili al fine di renderla fruibile ed Categoria Catastale
idonea all'uso cui è destinata. Suddivisione tipologica ai fini catastali delle
Attività di mediazione unità immobiliari secondo l’utilizzo e cioè A
Attività intrapresa al fine di far incontrare le (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini,
volontà di due o più parti per la conclusione negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a
di un affare e di ogni altra attività scopo imprenditoria), E (immobili speciali).
complementare. Nell’ambito di queste categorie sono operate
Autorizzazione edilizia ulteriori distinzioni, a seconda delle
Permesso rilasciato dal Sindaco a titolo gratuito caratteristiche possedute da ciascuna unità
per l'esecuzione di determinati lavori di immobiliare dei vari tipi di immobile.
recupero edilizio (in genere manutenzione Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono
straordinaria etc.) nove categorie: con A1 si identificano gli
Canone di locazione immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le
Corrispettivo in denaro, in genere periodico, abitazioni popolari.
per la locazione di un bene immobile, in Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa
condizione di libera contrattazione, escluso in classi, che identificano la qualità e lo stato
le spese accessorie (condominio, dell'immobile; in certi casi si può anche
riscaldamento, etc.). arrivare ad avere 20 classi per la stessa
Caparra confirmatoria categoria, con fortissime oscillazione di valori.
La caparra confirmatoria consiste in una Certificato di abitabilità
somma di denaro o in quantità di altri beni, Atto amministrativo rilasciato dal Comune
che una parte abbia dato all’altra al momento attestante la rispondenza dell'immobile ai
della stipulazione del contratto. parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle
Se la parte che ha dato la caparra è idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per
inadempiente, l’altra può recedere dal contratto l'uso abitativo.
ritenendo la caparra a titolo di risarcimento Certificato di agibilità
del danno; se inadempiente è invece la parte Atto amministrativo rilasciato dal Comune
che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal attestante la rispondenza dell'immobile ai
contratto ed esigere il doppio della caparra. parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle
Si badi, però, che questa è solo una facoltà idonee caratteristiche igieniche e sanitarie perEstero
l'uso diverso dalla destinazione residenziale. risarcimento quando dia la prova che il danno
Certificazioni ipotecarie* effettivamente subito SUPERI la misura della
Attestazione rilasciata dal Conservatore dei penale. In mancanza di questa pattuizione, il
registri immobiliari presso gli Uffici provinciali creditore non può pretendere più di quanto
dell'Agenzia del Territorio avente ad oggetto stabilito nella clausola penale.
le formalità ipotecarie che sono state eseguite Clausola risolutiva
su uno o più immobili appartenenti ad una o Non ogni inadempimento giustifica la
più ditte (persone fisiche o soggetti risoluzione di un contratto.
diversi dalle persone fisiche). Se si tratta semplicemente di una piccola
* valido solo per le vecchie province in inesattezza della prestazione o di un ritardo
Trentino Alto Adige e Trieste esiste l’estratto non grave o dell'inadempimento di una
tavolare. prestazione accessoria di scarsa importanza,
Cessione del contratto la risoluzione è esclusa.
Cessione del contratto vuol dire sostituzione Il creditore, in questi casi, potrà agire in
di uno dei contraenti (CEDENTE) con un terzo giudizio solo per ottenere la condanna del
(CESSIONARIO) in tutta la situazione giuridica debitore a completare l'adempimento e a
derivante dal contratto stesso. risarcire il danno.
Si tratta di una successione non solo nel Il giudice, dunque, dispone di un certo potere
credito o nel debito, ma in tutte le posizioni di valutazione per quanto riguarda l'importanza
attive e passive, principali ed accessorie, dell'inadempimento. Se le parti vogliono
appartenenti al complesso giuridico limitare l'ambito di questa valutazione giudiziale,
contrattuale. possono inserire nel contratto una clausola
A differenza della cessione del credito, che si che ne disponga la risoluzione nel caso che
perfeziona semplicemente con l'accordo del una determinata obbligazione - o talune
cedente e del terzo cessionario, la cessione obbligazioni, purchè specificamente indicate
del contratto richiede anche il CONSENSO - non venga adempiuta affatto o comunque
del CONTRAENTE CEDUTO. non venga eseguita rispettando le modalità
Il cedente è liberato dalle sue obbligazioni stabilite.
verso il contraente ceduto, salvo che questi Con riferimento a questi specifici
abbia dichiarato di non liberarlo. inadempimenti, la clausola sottrae al giudice
Classamento catastale il potere di negare la risoluzione ove non li
Operazione consistente nell'assegnare a ritenga sufficientemente gravi. Può accadere,
ciascuna unità immobiliare urbana o porzione tuttavia, che il creditore della prestazione non
di terreno costituita da una particella catastale, adempiuta preferisca ugualmente tenere
la categoria e la classe di competenza a cui fermo il contratto: la legge gli offre questa
essa appartiene. possibilità, stabilendo che la risoluzione si
Classe catastale verifica solo se, in seguito all'inadempimento,
Suddivisione interna della categoria catastale egli dichiara all'altra parte che intende valersi
sulla base di un differente livello qualitativo e della clausola risolutiva espressa.
reddituale ritraibile ordinariamente dall'unità Cliente (dell'agenzia immobiliare)
immobiliare urbana. Chiunque (persona fisica o giuridica, Ente
Clausola penale pubblico o privato) richieda attività di
La valutazione del danno derivante mediazione e di consulenza tecnica in immobili
dall'inadempimento di un contratto può ed aziende.
presentare difficoltà ed incertezze. Al fine di Composizione dell'unità immobiliare
evitarle, le parti possono inserire già nel Articolazione di un'unità immobiliare urbana
contratto una clausola penale con cui costituita da "vani principali" (camere e cucina
stabiliscono PREVENTIVAMENTE la somma con illuminazione naturale diretta) e
che sarà dovuta a titolo di risarcimento del da "vani accessori diretti", a servizio di quelli
danno in caso di inadempimento. La principali ed indispensabili (bagni, ripostigli,
parte inadempiente sarà allora tenuta a pagare ingresso, corridoi, disimpegni e simili).
la penale pattuita, senza che il creditore debba Compr oprietà (di un immobile)
dare la prova di aver subito effettivamente un Proprietà comune a più persone.
danno. Condizione sospensiva
Le parti possono concordare che la penale Il contratto può disporre che i suoi effetti (o
costituisca la somma minima dovuta in ogni alcuni fra essi) si producano o vengano meno
caso dall'inadempiente, salvo il diritto del al verificarsi di un avvenimento futuro ed
creditore di pretendere un maggiore incerto. Questo costituisce una condizione.Puoi anche leggere
