TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - BUSTO ARSIZIO 516/2018
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Espropriazioni immobiliari N. 516/2018
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO
ARSIZIO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
516/2018
PROCEDURA PROMOSSA DA:
CONDOMINIO AZALEE D
DEBITORE:
GIUDICE:
Dott. Marco Lualdi
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 16/10/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
MARIA CRISTINA TOMASINI
CF:TMSMCR64T46D869R
con studio in GALLARATE (VA) VIA DON MINZONI 6/A
telefono: 00390331772968
fax: 00390331772968
email: cristinatomasini@alice.it
PEC: mariacristina.tomasini@archiworldpec.it
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 516/2018
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a GALLARATE Via Dei Salici 15, frazione Caiello, quartiere Complesso
Residenziale " Azalee D ", della superficie commerciale di 65,09 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( )
l 1/2 di piena proprietà ( )
L'appartamento oggetto di stima è ubicato all'interno del Complesso Residenziale " Azalee D" di tipo
economico popolare in zona periferica nel rione Caiello del Comune di Gallarate.
Lo stabile, in buone condizioni di manutenzione, presenta diversi blocchi di appartamenti
disimpegnati da più accessi e nel caso specifico l'unità abitativa in oggetto si raggiunge attraverso il
vano scala identificato con il numero quindici.
Esternamente presenta ampie zone verdi e al piano seminterrato sono ubicati i box e le cantine di
proprietà.
All'ingresso degli stabili è presente un'ampia zona di parcheggi.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano quarto, scala 15, ha un'altezza interna di
2.70.Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 473 sub. 88 (catasto fabbricati), sezione urbana CA, categoria A/3, classe 3,
consistenza 4 vani, rendita 340,86 Euro, indirizzo catastale: Via Dei Salici 15, piano: Quarto,
intestato a e , derivante da Variazione del 09/11/2015 -
Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: Appartamento da nord : cortile comune, vano scala, altra unità immobiliare, cortile
comune . Cantina n 64 da nord : terrapieno, altra unità immobiliare, corridoio comune di
accesso, altra unità immobiliare.
L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1975.
A.1 box singolo, composto da box, sviluppa una superficie commerciale di 8,40 Mq, identificato
con il numero 85.
Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 464 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana CA, categoria C/6, classe 5,
consistenza 13 mq, rendita 42,97 Euro, indirizzo catastale: Via Dei Salici, 15, piano: S1,
intestato a e , derivante da variazione del 09/11/2015
Coerenze: da nord in senso orario: terrapieno, altra unità immobiliare, spazio di manovra boxs,
altra unità immobiliare.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 65,09 m²
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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Consistenza commerciale complessiva accessori: 8,40 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 53.007,50
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 53.007,50
diritto in cui si trova:
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 51.947,35
trova:
Data della valutazione: 16/10/2020
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
Dal sopralluogo effettuato il 24/09/2020 l'immobile risulta vuoto.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 05/12/2008 a firma di Notaio Cianci Paola ai nn. 19165/13908 di
repertorio, iscritta il 10/12/2008 a Milano 2 ai nn. 193564/36784, a favore di BANCA PER LA CASA
S.P.A., contro e , derivante da Concessione a garanzia di mutuo.
Importo ipoteca: 150.000,00.
Importo capitale: 100.000,00.
Durata ipoteca: 30 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 12/08/2018 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. 6096 di repertorio,
trascritta il 08/11/2018 a Milano 2 ai nn. 141123/92536, a favore di Condominio Azalee D, contro
, derivante da Atto esecutivo
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 1.041,99
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 71,90
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 9.473,32
Millesimi condominiali: 7,58
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
e per la quota di 1/1, in forza di Atto di compravendita (dal 05/12/2008),
con atto stipulato il 05/12/2008 a firma di Notaio Cianci Paola ai nn. 19164/13907 di repertorio,
trascritto il 10/12/2008 a Milano 2 ai nn. 193562/127289
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
per la quota di 1/1 di area, in forza di Atto di cessione ( fino al 30/09/2008), con
atto stipulato il 30/09/2008 a firma di Notaio Mario Lainati ai nn. 101607/40777 di repertorio, registrato
il 10/10/2008 a Gallarate ai nn. 6648 serie 1T, trascritto il 13/10/2008 a Milano 2 ai nn. 150584/95854.
Il titolo è riferito solamente a Cessione in proprietà di area concessa in diritto di superficie a
per la quota di 1/1, in forza di Atto per causa di morte (dal 18/04/1993 fino al
05/12/2008), con atto stipulato il 05/12/2008 a firma di notaio Paola Cianci ai nn. 19164/13907 di
repertorio, trascritto il 10/12/2008 a Milano 2 ai nn. 193563/127290.
Atto di successione in morte di
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione edilizia N. 347/1975 e successive varianti, intestata a , per lavori di
nuova costruzione, rilasciata il 14/11/1975 con il n. 8936/739 di protocollo, agibilità del 06/04/1981
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera n 29 del 30/06/2015, l'immobile ricade
in zona RSE ambiti residenziali semiestensivi ( art 30)
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Il locale n 2 risulta separato dal corridoio mediante una
porzione di tamponamento. (normativa di riferimento: D.P.R 380/2001)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di CILA in sanatoria
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Onere Cila in sanatoria: €.1.000,00
l Diritti di segreteria: €.60,00
l Onere professionale predisposizione pratica edilizia.: €.700,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Il locale n 2 non presenta la porzione di tramezza di
separazione rispetto al corridoio. (normativa di riferimento: D.L. 50/2017)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento della planimetria catastale
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Oneri professionali: €.300,00
l Spese presentazione pratica: €.50,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
(normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001)
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.5. ALTRE CONFORMITÀ:
Conformità tecnica impiantistica:
L'immobile risulta ..
Non è stata rilasciata alcuna certificazione
BENI IN GALLARATE VIA DEI SALICI 15, FRAZIONE CAIELLO, QUARTIERE
COMPLESSO RESIDENZIALE " AZALEE D "
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a GALLARATE Via Dei Salici 15, frazione Caiello, quartiere Complesso Residenziale "
Azalee D ", della superficie commerciale di 65,09 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( )
l 1/2 di piena proprietà ( )
L'appartamento oggetto di stima è ubicato all'interno del Complesso Residenziale " Azalee D" di tipo
economico popolare in zona periferica nel rione Caiello del Comune di Gallarate.
Lo stabile, in buone condizioni di manutenzione, presenta diversi blocchi di appartamenti
disimpegnati da più accessi e nel caso specifico l'unità abitativa in oggetto si raggiunge attraverso il
vano scala identificato con il numero quindici.
Esternamente presenta ampie zone verdi e al piano seminterrato sono ubicati i box e le cantine di
proprietà.
All'ingresso degli stabili è presente un'ampia zona di parcheggi.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano quarto, scala 15, ha un'altezza interna di
2.70.Identificazione catastale:
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
Pagina 5 di 9Espropriazioni immobiliari N. 516/2018
l foglio 7 particella 473 sub. 88 (catasto fabbricati), sezione urbana CA, categoria A/3, classe 3,
consistenza 4 vani, rendita 340,86 Euro, indirizzo catastale: Via Dei Salici 15, piano: Quarto,
intestato a e , derivante da Variazione del 09/11/2015 -
Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: Appartamento da nord : cortile comune, vano scala, altra unità immobiliare, cortile
comune . Cantina n 64 da nord : terrapieno, altra unità immobiliare, corridoio comune di
accesso, altra unità immobiliare.
L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1975.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Milano / Varese). Il traffico nella zona è locale, i
parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
scuola media inferiore nella media
scuola media superiore nella media
scuola elementare nella media
campo da calcio nella media
farmacie nella media
spazi verde nella media
negozi al dettaglio al di sotto della media
COLLEGAMENTI
ferrovia distante 5 km nella media
autostrada distante 3 km nella media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: nella media
impianti tecnici: scarso
stato di manutenzione generale: mediocre
servizi: al di sotto della media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L'appartamento si trova in mediocri condizioni di manutenzione.
Composto da cucina, soggiorno, un bagno e una camera da letto.
Le finiture interne: pavimentazioni e rivestimenti in ceramica di tipo economico nel locale cucina e
bagno.
Nel locale soggiorno, camera da letto e corridoio pavimentazione in marmette di graniglia.
Le porte in legno tamburato colore noce di tipo economico e i serramenti in legno con vetro singolo
e tapparelle in alluminio colere grigio.
Riscaldamento e produzione di acqua sanitaria autonoma attualmente non funzionante.
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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Completano la dotazione dell'appartamento una cantina e un box posti al piano seminterrato.
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: anta singola a battente realizzati in scarso
legno
infissi interni: a battente realizzati in legno mediocre
tamburato
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di nella media
ceramica
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in nella media
alluminio
rivestimento interno: posto in bagno e cucina al di sotto della media
realizzato in piastrelle in ceramica
pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle in nella media
ceramica
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
descrizione consistenza indice commerciale
appartamento 60,50 x 100 % = 60,50
cantina 5,00 x 30 % = 1,50
balcone 10,30 x 30 % = 3,09
Totale: 75,80 65,09
ACCESSORI:
box singolo, composto da box, sviluppa una superficie commerciale di 8,40 Mq, identificato con il
numero 85.
Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 464 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana CA, categoria C/6, classe 5,
consistenza 13 mq, rendita 42,97 Euro, indirizzo catastale: Via Dei Salici, 15, piano: S1,
intestato a e , derivante da variazione del 09/11/2015
Coerenze: da nord in senso orario: terrapieno, altra unità immobiliare, spazio di manovra boxs,
altra unità immobiliare.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Borsino immobiliare provincia di Varese (15/10/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 10/12 mesi
Valore minimo: 690,00
Valore massimo: 860,00
OMI (30/06/2020)
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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Tempo di rivendita o di assorbimento: 10/12 mesi
Valore minimo: 680,00
Valore massimo: 940,00
Camera di commercio della provincia di Varese (29/08/2019)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 10/12 mesi
Valore minimo: 650,00
Valore massimo: 900,00
di zona (15/10/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 10/12 mesi
Valore minimo: 600,00
Valore massimo: 850,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Si è proceduto al rilievo dell'immobile e delle sue pertinenze mediante misurazione dei locali e del
conseguente sviluppo delle superfici.
E' stata successivamente sviluppata la superficie complessiva calcolando al lordo delle murature
esterne e al 50% le murature di confine con le altre unità immobiliari.
Si è inoltre provveduto a stabilire i coefficienti di ragguaglio per la determinazione dei rispettivi
coefficienti commerciali necessari per la determinazione del valore dell'immobile.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 65,09 x 750,00 = 48.817,50
Valore superficie accessori: 8,40 x 750,00 = 6.300,00
55.117,50
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 55.117,50
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 55.117,50
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Al fine di attribuire un valore certo del bene oggetto di perizia si ritiene di avere individuato nei
seguenti procedimenti di stima il metodoto più adatto alla collocazione dell'immobile all'interno del
mercato immobiliare:
- metodo comparativo e indagini di mercato;
-definizione dei valori potenziali legati alla rivalutazione della rendita catastale.
Si è proceduto alla valutazione applicando il criterio di stima sintetica a valore di mercato, mettendo a
confronto l'immobile oggetto di stima con altri di tipologia similari usando come parametro il mq di
suprficie lorda.
Nella stima hanno inciso i seguenti elementi:
- tipologia del bene
- età e stato di conservazione
- caratteristiche delle finiture
- ponderazione in base ai rapporti OMI - 2019 per determinare il valore di realizzo.
- ponderazione del prezzamento dovuto alla particolare situazione del mercato immobiliare.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio tecnico di del Comune di
Gallarate, agenzie: di zona, osservatori del mercato immobiliare OMI , ed inoltre: Camera di commercio
della provincia di Varese, Borsino immobiliare
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 65,09 8,40 55.117,50 55.117,50
55.117,50 € 55.117,50 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 2.110,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 53.007,50
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00
di realizzo):
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 53.007,50
di diritto in cui si trova:
Ulteriore riduzione del valore del 2% per differenza tra oneri tributari su base €. 1.060,15
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 51.947,35
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 16/10/2020
il tecnico incaricato
MARIA CRISTINA TOMASINI
tecnico incaricato: MARIA CRISTINA TOMASINI
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