SUPERBONUS 110% - Consorzio Omega
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 1 di 95
SUPERBONUS 110%
GUIDA OPERATIVA
SUPERBONUS 110%
FAQ PER ARGOMENTI
DOMANDE E RISPOSTE
SUPERBONUS
RUBRICA ON LINE
110%
FAQ PERAARGOMENTI
cura
DOMANDE
Dott. EmilioEBonaduce
RISPOSTE
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 2 di 95
AVVERTENZA
Le FAQ (domande e risposte) di seguito riportate sono frutto di una ricerca sistematica, in
continuo e costante aggiornamento, dei vari quesiti posti dagli utenti (diretti ed indiretti) su specifici
aspetti del Superbonus 110%.
La rubrica in argomento, sviluppata e tenuta aggiornata con il contributo fondamentale dello
Studio Legale CAFISI di Pagani, ha lo scopo di facilitare l’accesso, da parte dei potenziali beneficiari
(Condomìni, Imprese, Tecnici, etc.), al sistema “Superbonus 110%” che è materia molto complessa
ancorché fondamentale per procedere all’efficientamento energetico ed al recupero/riduzione del
rischio sismico del patrimonio edilizio privato e pubblico (cfr. ERP di IACP).
Per facilitare la consultazione le risposte sono accorpate per argomenti omogenei indicati
nell’INDICE riportato di seguito.
Tuttavia appare evidente che molte risposte sono trasversali e si riferiscono a più argomenti
per cui potrebbe essere compresa anche in categoria omogenea a quella cui si pensa debba
appartenere.
Si raccomanda, pertanto, una consultazione estesa al fine di ottenere un quadro completo
senza trascurare alcun aspetto dell’argomento di proprio interesse.
Tutte le risposte fornite trovano maggiori dettagli ed approfondimenti nelle SCHEDE
INFORMATIVE, indicate in sottordine alla denominazione della Categoria di appartenenza, riportate
(e consultabili) nello specifico LINK denominato “ GUIDA OPERATIVA SUPERBONUS 110%”.
A dette SCHEDE si rimanda per ogni ulteriore approfondimento dell’argomento di interesse.
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 3 di 95
CATEGORIA UNO
SUPERCONDOMINIO
(vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 03)
FAQ 01
D. Un edificio plurifamiliare, presente all’interno di un supercondominio costituito da più edifici
plurifamiliari, può accedere al Superbonus a prescindere dagli altri fabbricati?
R. SI. Appare di palmare evidenza che nel caso di Supercondomini costituiti da più edifici, ogni
Fabbricato stabilisce autonomamente se e quali interventi effettuare nell’ambito del Superbonus, a
prescindere dalla volontà degli altri condòmini (n.d.r. altri Fabbricati), ed in tal senso la Delibera
assembleare (per le decisioni da assumere ivi compreso il riparto delle spese e del credito
conseguibile tra singoli beneficiari) è costituita dai condòmini di quel determinato fabbricato e
ragiona, ai fini delle regole da seguire e dei limiti massimi di agevolazioni conseguibili in ragione del
numero di unità immobiliari costituenti quel Fabbricato.
Se ad esempio sussiste un Supercondominio composto da 4 Fabbricati identici, ognuno dei
quali costituito da 8 unità Immobiliari e da 8 pertinenze (n.d.r. garage), ognuno dei quattro fabbricati
decide se e quali interventi agevolabili intende effettuare e determina il tutto con specifica delibera
condominiale del proprio fabbricato conseguendo (e calcolando) le detrazioni di riferimento in
ragione del numero di unità familiari costituenti il fabbricato.
Nel caso evidenziato, quindi, ogni singolo fabbricato calcolerà le agevolazioni, ad esempio,
per ecobonus moltiplicando l’importo di € 40.000,00 per le Otto unità familiari e le otto pertinenze
(purchè catastalmente ed autonomamente codificate ante avvio intervento) che compongono quel
determinato edificio.
In tal modo otterrà la somma pari ad € 560.000,00 che costituisce il limite massimo delle
agevolazioni conseguibili per l’esecuzione dell’intervento trainante “efficientamento energetico
delle superfici comuni”.
Altrettanto faranno gli altri Edifici nel caso in cui decidessero di eseguire analoghi interventi
sugli immobili di pertinenza.
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 4 di 95
CATEGORIA DUE
CONDOMINIO COSTITUITO
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 04)
FAQ 02
D. Quando è obbligatorio il Condominio “costituito”?
R. la Legge 11.12.2012 n. 220 (entrata in vigore il 18.06.2013) all’art. 9 ha modificato l’art. 1129 del
c.c. statuendo che “un Condòminio è obbligatoriamente costituito allorchè l’edificio è costituito
da un numero di Unità Immobiliari superiori ad 8 (Otto)”, mentre all’art. 1 comma 1° punto 2) ha
stabilito che “più edifici dotati di impianti e servizi comuni” (ndr. le aree destinate a parcheggio
nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso
comune) costituiscono il cd. “Supercondominio”.
L’Agenzia delle Entrate(1) ha specificato, anche richiamando decisioni consolidate della
giurisprudenza civilistica ed amministrativa, che:
a) il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà
individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate
separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile
b) Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale;
c) la nascita del condomìnio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna
deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando
l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva,
realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia(2);
d) l’individuazione delle parti comuni è derivata dai contenuti dell’articolo 1117 del codice civile, ai
sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari
nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al
godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il
riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva
dei singoli condòmini;
Consegue da tanto che un Fabbricato, costituito da più di Otto unità Immobiliari, deve essere
costituito in “condòminio” ed in quanto tale ordinariamente registrato presso le competenti
autorità fiscali ed amministrative (cfr. Agenzia delle Entrate) e deve aver nominato un
Amministratore con l’obbligo, per lo stesso, di apertura di un apposito conto corrente intestato al
condòminio
1
Circolare 24/E del 08.08.2020 paragrafo 1.1. pag. 6
2
Agenzia delle Entrate Risoluzione 14.02.2008 n. 45/E
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 5 di 95
CATEGORIA TRE
CONDOMINIO DI FATTO
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 05)
FAQ 03
D. Quando un condominio si definisce “ di fatto” e non ha obbligo di costituzione giuridica?
R. Il Fabbricato, costituito da più unità immobiliari funzionalmente indipendenti (3) ma inferiori nel
complesso ad 8 (otto), rappresenta il cd. “condominio minimo” (ndr. condominio di fatto) cui, però,
vanno sempre applicate le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli articoli 1129 e
1138 c.c. che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da
parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il
regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
FAQ 04
D. Il Condominio “di fatto” (ovvero “condominio minimo”) cosa deve fare per avviare le attività
di “accesso al Superbonus”?
R. Per accedere al “superbonus 110%” i condòmini (del “condominio minimo cioè costituito da
massimo 8 unità) devono redigere un verbale assembleare con il quale stabiliscono se e per quali
interventi accedere alle “agevolazioni” e nominano un loro delegato che dovrà adempiere (ai fini
del superbonus e delle connesse comunicazioni) al ruolo di amministratore di fatto anche se per tale
sola fattispecie (n.d.r. superbonus).
In tal senso, infatti, l’Agenzia delle Entrate (4) stabilisce che “al fine di beneficiare del Superbonus per
i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato
un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del
beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi
adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati
effettuati su parti comuni dell’edificio”.
FAQ 05
D. Due unità immobiliari possedute da unico proprietario costituiscono un “condominio minimo”?
R. Non costituiscono “condominio” due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un
edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
FAQ 06
D. In caso di “condominio minimo” i condòmini accedono al superbonus per “le parti comuni” e
per gli interventi eventualmente eseguiti nelle “singole unità immobiliari”?
R. nella fattispecie del “condòminio minimo”, il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i
lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, oltre a quelle spettanti per eventuali lavori “trainati”
effettuati nella propria unità immobiliare che soggiacciono solo ai limiti massimi delle detrazioni
3
Sono funzionalmente indipendenti le unità immobiliari dotate di ingresso autonomo e qualora dotate di installazioni
o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il
riscaldamento di proprietà esclusiva.
4
Circolare 24/E del 08.08.2020 pag. 7
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 6 di 95 conseguibili, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile. Se, ad esempio, vengono realizzati interventi “Trainanti” sulle parti comuni dell’Edificio per € 100.000,00 (ad es. efficientamento energetico) ed interventi trainati nell’unità immobiliare per € 60.000,00 (ad es. sostituzione infissi e finestre), il singolo condòmino conseguirà un credito d’imposta (cedibile) pari alla quota ripartita (secondo le tabelle millesimali) della somma di € 100.000,00 (costi dell’intervento trainante) sommata alla quota di € 60.000,00 corrispondente al costo degli interventi trainati effettuati nella propria unità immobiliare. Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 7 di 95
CATEGORIA QUATTRO
EDIFICIO PLURIFAMILIARE
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 06)
FAQ 07
D. Cosa si intende per “edificio plurifamiliare”?
R. In edilizia e urbanistica il termine “plurifamiliare” indica una casa d’abitazione formata da più
appartamenti e quindi destinata a ospitare più nuclei familiari.
FAQ 08
D. L’Edificio Plurifamiliare, non costituito in “condominio in quanto inferiore ad otto unità, può
accedere al Superbonus?
R. Ai fini del “superbonus 110%” l’edificio plurifamiliare (n.d.r. condominio di fatto) accede alle
agevolazioni purchè le unità immobiliari, in esso esistenti, siano funzionalmente indipendenti e con
uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Consegue da tanto che, in presenza di edifici plurifamiliari, vanno preliminarmente verificate le
seguenti condizioni.
a) contestuale sussistenza, per ogni unità immobiliare, del requisito della «indipendenza funzionale»
e dell’«accesso autonomo dall’esterno» (5), a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare
di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio;
b) non siano appartenenti ad unico proprietario e/o identici comproprietari.
Accertate tali condizioni l’unità abitativa all’interno dell’edificio plurifamiliare (dotata di accesso
autonomo) fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la
stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio
il tetto).
5
Anche ingresso all’edificio comune alle unità residenziali sussistenti ma porta di caposcala (ingresso abitazione)
per ognuna di esse
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 8 di 95
CATEGORIA CINQUE
EDIFICIO UNIFAMILIARE
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 07)
FAQ 09
D. Cosa si intende per Edificio Unifamiliare ai fini Superbonus?
R. L’Agenzia delle Entrate(6) ha definito il concetto di edificio unifamiliare chiarendo che per tale si
intende “un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che
disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo
familiare” e precisando che “un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente»
qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il
gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva”.
FAQ 10
D. Può esistere l’unità unifamiliare all’interno di un Edificio Plurifamiliare?
R. Si. L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e
con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la
norma fa riferimento, sono “unità unifamiliari” ed esse vanno individuate verificando la contestuale
sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a
nulla rilevando, a tal fine, “che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio”.
Pertanto, anche l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare, funzionalmente
indipendente e dotata di accesso autonomo, fruisce del Superbonus autonomamente ed
indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti
comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
FAQ 11
D. Cosa si intende per “accesso autonomo”?
R. Secondo l’Agenzia delle Entrate la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone,
ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre
unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da
cortile o giardino di proprietà esclusiva».
In ordine a tanto, poi, il MEF ha ulteriormente ampliato (7) il significato, esplicitato
dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 24/E del 08.08.2020, affermando che “le caratteristiche
elencate dalla norma costituiscono solo le caratteristiche minime che gli edifici devono possedere
per essere considerati effettivamente autonomi ed indipendenti rispetto ad altri edifici, compresi
quelli confinanti.
Si è inteso, in tal modo, consentire ai possessori di tali unità immobiliari di effettuare i lavori
agevolabili senza che, ai fini del Superbonus, fosse necessario acquisire il consenso dei possessori
6
Circolare 24/E del 08.08.2020 pag. 14
7
Risposta MEF Interrogazione 5-04686 a risposta immediata in Commissione di Martedì 29 settembre 2020, seduta
n. 400
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 9 di 95
degli edifici confinanti e fosse rilevante la circostanza che gli edifici in questione avessero parti a
servizio comune.
Tutto questo, però, non esclude che “possa considerarsi «accesso autonomo» una strada
privata e/o in multiproprietà o terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli”,
considerato che “in merito alla nozione di «accesso da strada», né nella norma né nella citata
circolare n. 24/E del 2020, sono previste limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata della
stessa”.
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 10 di 95
CATEGORIA SEI
IMMOBILI DETENUTI DA TITOLARI REDDITO DI IMPRESA
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 08)
FAQ 12
D. Usufruiscono del Superbonus i titolari di reddito d’impresa?
R. l’Agenzia delle Entrate, sulla scorta di pronuncia della Corte di Cassazione (8), ha modificato la
propria posizione con la circolare n. 34/2020 del 25.06.2020con la quale ha ora affermato che
“Tenuto conto, altresì del parere reso in senso conforme dal Ministero dell’Economia e delle
Finanze, Dipartimento delle Finanze con la nota prot. n. 4249 del 26 febbraio 2020, devono quindi
ritenersi superate, per quanto attiene agli aspetti trattati, le indicazioni fornite con i precedenti
documenti di prassi richiamati” per cui sussiste “l’esigenza di accomunare i due regimi, “ecobonus”
e “sisma bonus”, sotto il profilo dell’agevolabilità degli interventi eseguiti da titolari di reddito di
impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione, anche in
considerazione delle finalità di interesse pubblico al risparmio energetico – valorizzato dalla Corte
di cassazione con le sopracitate sentenze – ed alla messa in sicurezza di tutti gli edifici”.
Consegue da tanto che il “superbonus 110%” è un sistema agevolativo che spetta “ai titolari di
reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a
prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o
“patrimoniali”.
8
Sezione V – Sentenza 29163 del 12.11.2019
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 11 di 95
CATEGORIA SETTE
PARTI COMUNI EDIFICIO
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 09)
FAQ 13
D. Cosa si intende per parti comuni ai fini del Superbonus?
R. Il significato di “parti comuni di un edificio” è codificato dall’art. 1117 c.c. ( 9) che statuisce “ Sono
oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se
aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di
ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso
l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli
ascensori(, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di
trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria,
per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche
da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Rientrano tra le parti comuni, ovviamente, anche i muri perimetrali laddove non “muti portanti”
come stabilito dalla Suprema Corte (10) che ha affermato come “ I muri perimetrali dell'edificio in
condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della
presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica
dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano
la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito
dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di
proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee
verticali dell'immobile”.
Consegue, dal consolidamento giuridico e normativo di tali principi inoppugnabili, che gli interventi
TRAINANTI (e lo stesso Bonus Facciata),di efficientamento energetico (11) e di riduzione del rischio
sismico, possono interessare tutte le parti comuni dell’Edificio su cui si interviene e particolarmente,
nel caso gli interventi ad eseguirsi interessino i muri perimetrali, tutte le pareti perimetrali
dell’Edificio (interne ed esterne) connesse e/o riferite alle “parti comuni”.
FAQ 14
D. Gli interventi di efficientamento eseguiti sule “superfici di copertura” accedono al Superbonus?
9
Articolo così sostituito dall’art. 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
10
Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 11288 del 10.05.2018
11
Che devono interessare almeno il 25% dell’intera superficie dell’edificio
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 12 di 95 R. Le parti di copertura dell’edificio accedono al Superbonus a condizione che esse delimitino “le aree riscaldate dell’edificio” dall’ambiente esterno (es. lastrici solari e/o tetti di copertura purchè gli ambienti sottostanti siano riscaldati). FAQ 15 D. Le asseverazioni tecniche, riferite agli interventi eseguiti sulle “parti comuni”, prescindono dagli accertamenti riferiti alle “singole unità immobiliari”?. R. Con il D.L. 14.08.2020 n. 104 è stata modificata la normativa di riferimento con la conseguenza che, oggi, “ per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari”. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 13 di 95
CATEGORIA OTTO
UNITA’ IMMOBILIARI
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 10)
FAQ 16
D. Le pertinenze sono considerate, ai fini superbonus, “unità immobiliari”?.
R. SI. In tal senso va preliminarmente precisato che ai sensi e per effetto dell’art. 40 del d.p.r. n.
1142/49 si “accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di
fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui
si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente”, cespite che, secondo la
comune definizione, è “una fonte di reddito di una persona”.
In sostanza sebbene, spesso, nel linguaggio comune si usi unità immobiliare come sinonimo di
“appartamento” a livello tecnico essa (unità immobiliare) è rappresentata, invece, anche solo da
una “pertinenza” (box auto, cantina e da ogni altra porzione di fabbricato che possa configurarsi
come autonoma fonte di reddito).
A proposito delle “pertinenze”, infatti, l’art. 817 c.c. statuisce che “sono pertinenze le cose destinate
in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa e la destinazione può essere effettuata
dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”, mentre l’art. 818
c.c. stabilisce che “ Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”.
Consegue da tutto ciò, per come giuridicamente e normativamente codificato, che per Unità
Immobiliari si intendono Residenze, box garage, cantine, depositi, etc. purché “catastalmente e
categorialmente codificate” (cioè autonomamente accatastate).
FAQ 17
D. In un Edificio plurifamiliare, composto da Otto Utenze residenziali ed Otto pertinenze, il limite
massimo di credito d’imposta conseguibile si calcola moltiplicando il valore unitario della
detrazione per il numero complessivo delle utenze + le pertinenze?
R. quando la norma (ai fini Superbonus) indica il limite massimo di detrazione per “l’unità
Immobiliare” esso si ottiene, nel caso di Edifici composti da Residenze e pertinenze (e per interventi
Trainanti riferiti agli Edifici nella loro complessità oppure per interventi trainanti quali Impianto
Fotovoltaico e Sistema di accumulo energia), moltiplicando il “valore del limite” per il numero di
Unità Immobiliari costituenti l’edificio (ovvero la somma delle residenze e delle pertinenze
accatastate).
Sovviene a conforto di tanto, peraltro, la stessa Agenzia delle Entrate (12) che afferma (a proposito
del sismabonus) : “L’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo
conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari. Per esempio, se l’edificio è
composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si
calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità). Essa sarà
attribuita ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti
dall’assemblea”.
12
Guida sismabonus Luglio 2019 pag. 9
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 14 di 95
Analogamente l’Agenzia si determina a proposito dell’Ecobonus (13) stabilendo che “Per gli
interventi di riqualificazione energetica di edifici condominiali che dal 1° gennaio 2017 al 31
dicembre 2021 danno diritto alle maggiori detrazioni del 70 e 75%, queste vanno calcolate su un
ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle
unità immobiliari che compongono l’edificio. L’importo massimo delle spese ammesse in
detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Per
esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 7 unità immobiliari e 5 pertinenze
autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di 480.000
euro (40.000 euro x 12 unità), da attribuire ai condòmini in base ai millesimi di proprietà”.
Ancora, l’Agenzia delle Entrate specifica (cfr. circolare 19/E del 08.07.2020 pag. 335) che
“L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione (per interventi sulle parti comuni degli
edifici) va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto,
ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze
autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro
320.000 (40.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà”.
Tale principio di calcolo risulta essere fondamentale per correttamente determinare il “credito
massimo conseguibile” (dal Condominio nel suo complesso e in derivazione da ogni singolo
condòmino) per ogni categoria di Intervento (Trainante e/o Trainato) che si intende progettare e
poi eseguire.
Evidentemente, stante i limiti massimi diversificati delle detrazioni conseguibili per gli interventi di
efficientamento energetico (€ 40.000,00 per le prime otto unità immobiliari ed € 30.000,00 per le
restanti), nella procedura di calcolo occorre prima determinare il complesso delle Unità immobiliari
(residenze + pertinenze) e poi moltiplicare il risultato per le detrazioni corrispondenti.
Se un condominio, in altre parole, è costituito da 8 residenze ed otto pertinenze (C/6 ad esempio) il
totale delle Unità Immobiliari a considerarsi è 16 ed il massimo conseguibile (per efficientamento
energetico Edificio) come detrazioni è pari ad € 560.000,00 dato dalla somma di:
a) 8 Unità x € 40.000,00 = 320.000,00
b) 8 unità x € 30.000,00 = 240.000,00.
FAQ 18
D. Nel caso di “unità monofamiliare”, costituita anche da due pertinenze (C2 e C6) catastalmente
separate usufruisce del Superbonus per “tre unità immobiliari”.
R. NO. Nel caso di “unità unifamiliari (anche villini a schiera) l’Agenzia delle Entrate che la
“concomitante sussistenza di pertinenze + l’unità residenziale” non costituisce condominio con
“parti comuni” per cui il limite delle agevolazioni massime conseguibili è sempre unico ed è riferito
alla categoria di ogni intervento (Trainato e Trainante) effettuato.
Nel caso dell’efficientamento energetico è pari ad € 50.000,00, mentre nella riduzione sismica è pari
ad € 96.000,00.
FAQ 19
D - Un fabbricato è composto da due appartamenti distinti e di proprietà di soggetti diversi, come
viene considerato ai fini degli interventi per il Superbonus?
13
Guida Ecobonus Marzo 2019 pag. 27 ultimo cpv.
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 15 di 95 R - Ciascun appartamento può essere considerato (in presenza dei requisiti) “unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno” ai fini della possibilità di intervento di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) o di sostituzione impiantistica (tipologia 3). Se viceversa si desideri intervenire complessivamente, potrà essere considerato “edificio” con “condominio minimo” - senza peraltro la necessità di nominare un amministratore o di richiedere uno specifico codice fiscale per il condominio - ai fini della possibilità di intervento di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) o di sostituzione impiantistica sulle parti comuni (tipologia 2). FAQ 20 D - Un alloggio abitativo situato in un edificio non organizzato in condominio, con ingresso autonomo ed impianto autonomo nel cui edificio non presenti altre unità residenziali, ma solo negozi, può usufruire del bonus? R - La risposta è affermativa qualora l’unità immobiliare possa qualificarsi funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In tal caso si potrà usufruire del bonus in riferimento a interventi di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3). Occorre che l’unità immobiliare abbia destinazione residenziale (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 ). FAQ 21 D - Per un edificio con appartamento al piano terra (prima casa per la madre) ed uno al piano primo (prima casa per il figlio), è possibile applicare il Superbonus 110%, e se sì per quali tipologie di interventi? R - Se l’intero edificio è costituito dalle due unità immobiliari in questione, l’intero edificio potrà essere oggetto di interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 2), a patto che sia di proprietà di soggetti diversi e non dello stesso soggetto (o in comproprietà tra gli stessi soggetti). Non rileva in nessun caso che la singola unità immobiliare sia o meno adibita ad abitazione principale del titolare, ma che abbia destinazione residenziale (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 ). FAQ 22 D - In un condominio, avendo ogni appartamento accessi autonomi, può procedere il singolo condomino? R - Affinché possa procedere il singolo proprietario su singola unità immobiliare, occorre che questa sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, ecc., di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 ; art. 1 del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, lettera i) del comma 3). In aggiunta, occorre che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 ; art. 1 del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, lettera i) del comma 3). Di converso, la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 16 di 95 immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”. Resta tuttavia la residua possibilità di effettuare l’intervento di isolamento termico (tipologia 1) sulla singola unità immobiliare, a patto che sia autorizzato dall’assemblea condominiale, possa essere effettuato su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e consenta il doppio salto di classe energetica (o il conseguimento della classe energetica più alta) per l’intero edificio. FAQ 23 D - Una singola unità immobiliare in condominio, non dotata di “autonomia funzionale” può da sola usufruire della detrazione al 110%? R - La risposta è negativa. Si potrà usufruire del bonus in questo caso solo in abbinamento con un intervento “trainante” effettuato dall’intero condominio. Resta tuttavia la residua possibilità di effettuare l’intervento di isolamento termico (tipologia 1) sulla singola unità immobiliare, a patto che sia autorizzato dall’assemblea condominiale, possa essere effettuato su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e consenta il doppio salto di classe energetica (o il conseguimento della classe energetica più alta) per l’intero edificio. FAQ 24 D - Come si valuta il caso del condominio minimo es. due, tre unità con unico accesso dalla strada e poi singoli per le singole unità? R - In questo caso vi è certamente la possibilità di intervenire sia sull’intero edificio, con intervento di isolamento oppure impiantistico. La possibilità invece di intervenire sulle singole unità immobiliari va valutata in relazione al fatto che queste siano o meno “funzionalmente autonome”, nel senso definito dalla norma (vedi altre risposte). Il complesso residenziale con accesso dalla strada pubblica tramite vialetto privato e poi singoli accessi autonomi per ciascuna unità immobiliare, dal vialetto medesimo o da giardino privato, rientra nel concetto di “autonomia funzionale”. FAQ 25 D - Casa unifamiliare con unico proprietario ma solo il 40% residenziale il resto magazzino e garage è ammissibile al Superbonus? R - La risposta secondo noi è affermativa, perché la limitazione riferita all’edificio con destinazione residenziale per più del 50% della superficie - introdotta dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 - riguarda solo gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio. FAQ 26 D - Nel caso di edificio unifamiliare, con fabbricato abitazione 200 mq nello stesso lotto fabbricato staccato legnaia da 150mq e autorimessa grande per 4 auto. si considera destinazione “residenziale” oppure le parti accessorie legnaia e garage sono considerate non residenziali? R - La risposta è affermativa, perché la limitazione riferita all’edificio con destinazione residenziale per più del 50% della superficie - introdotta dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 - riguarda solo gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio. Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 17 di 95
FAQ 27
D - Un edificio unifamiliare acquistato e da ristrutturare, non più abitato da due anni ma con
impianti funzionanti, può usufruire del bonus? È necessario che venga adibito a prima casa?
R - L’edificio unifamiliare può usufruire del bonus in riferimento a interventi di isolamento termico
dell’involucro (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3).
Non rileva in nessun caso che la singola unità immobiliare sia o meno adibita ad abitazione
principale del titolare, ma che abbia destinazione residenziale (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto
2 ).
FAQ 28
D - Quando si parla di edificio, è da intendersi anche edificio con un’unica unità residenziale, casa
isolata?
R - La risposta è affermativa, purché si tratti di edificio esistente e dotato di impianto di
riscaldamento.
FAQ 29
D - Accesso da giardino/cortile ad uso esclusivo del singolo appartamento o della schiera?
R - In linea di massima le situazioni descritte sono ammissibili al Superbonus in quanto rientrano
nella fattispecie delle unità immobiliari “funzionalmente autonome” secondo quanto indicato dalla
normativa (si vedano altre risposte).
FAQ 30
D - Mi sembra di aver letto che se l’accesso è da vialetto comune non vada bene, è vero?
R - Nulla dicono le norme per il caso in cui l’accesso dall’esterno, seppure autonomo (cioè non
condiviso con altre unità immobiliari), affacci non sulla pubblica via ma su una strada condominiale
(si pensi al classico caso del complesso residenziale con stradina privata che accede poi alla strada
pubblica).
Tuttavia risulta evidente, ed è stato chiarito anche in sede di interrogazione parlamentare, che - con
riferimento al concetto di “accesso autonomo” che possa assicurare i requisiti di “autonomia
funzionale” e “presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno” richiesti dalla norma - può
ritenersi tale anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà, nonché l’accesso da terreni
di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli, non essendo rilevante che il terreno sia di
proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare.
FAQ 31
D - Se una u.i. ha un accesso pedonale autonomo dalla pubblica via ed un altro carrabile da una
strada condominiale e funzionalmente autonoma con gli impianti la si può ritenere unifamiliare e
indipendente?
R - A prescindere dal fatto che possa essere un edificio unifamiliare o una porzione di edificio
plurifamiliare, la situazione descritta può accedere al bonus.
FAQ 32
D. Se un proprietario ha un A/10 e lo dà in locazione a un professionista, può usufruire del
Superbonus?
R - La risposta è affermativa, solo però nel caso di intervento condominiale in edificio con
destinazione residenziale per più del 50% della superficie.
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 18 di 95 FAQ 33 D. Un immobile accatastato come A/10, studio professionale, può usufruire del bonus? R - L’immobile in questione potrà usufruire del bonus in caso di intervento condominiale in edificio con destinazione residenziale per più del 50% della superficie. Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 19 di 95
CATEGORIA NOVE
CATEGORIE CATASTALI ESCLUSE DAL SUPERBONUS
(Vedi SCHEDA INFORMATIVA n. 11 e n. 12)
FAQ 34
D. Quali Categorie Catastali sono escluse dal Superbonus?
R. Sono escluse dall’applicazione del “superbonus 110%” le unità immobiliari appartenenti alle
categorie catastali
A1 (Abitazioni di tipo signorile - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio
con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati
di tipo residenziale)
A8 (Abitazioni in ville -Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla
presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone
di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario)
A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (rientrano in questa categoria i castelli ed i
palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non
sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità
immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità,
funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie).
Consegue da tanto, però, che nel caso in cui siano effettuati interventi su edifici che rientrano in una
delle categorie catastali sopra indicate, il contribuente potrà, comunque, beneficiare delle altre
detrazioni spettanti per tali interventi, in presenza dei requisiti e degli adempimenti necessari a tal
fine.
Con il D.L. 14.08.2020 n. 104 (14) è stato stabilito che “All'articolo 119, comma 15-bis, del decreto-
legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, le
parole: “appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9” sono sostituite dalle seguenti:
“appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità
immobiliari non aperte al pubblico”.
Con tale modifica normativa il legislatore ha determinato l’ammissione alle detrazioni spettanti nella
misura del 110% anche per le spese sostenute a fronte degli specifici interventi del sistema
“Superbonus 110%” effettuati nelle dimore storiche accatastate nella categoria A/9 (castelli e
palazzi di eminenti pregi artistici o storici), a condizione che siano aperte al pubblico.
FAQ 35
D. Le Unità Collabenti usufruiscono del Superbonus?
R. SI. Il Superbonus è usufruito anche per gli interventi realizzati su una unità censita al Catasto
Fabbricati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti").
In tal senso si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate (15) affermando che “pur trattandosi di una
categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi
14
Art. 80 comma 6° (n.d.r. in attesa di conversione in legge).
15
Risposta n. 326 del 09.09.2020 (v. appendice Normativa punto 7)
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 20 di 95 possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente”. FAQ 36 D. Se l’unità collabente non è dotata di impianto di riscaldamento è conseguibile il Superbonus? R. Ai fini dell'ecobonus l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per gli edifici collabenti, nei quali ovviamente l'impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento agevolabile. In sostanza, quindi, agli Edifici collabenti (privi di impianto di riscaldamento) non si applica il superbonus (per gli interventi di efficientamento interni) ma possono essere considerati ai fini del sismabonus e degli ulteriori interventi trainati. Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 21 di 95
CATEGORIA DIECI
BENEFICIARIO DEL CREDITO D’IMPOSTA
(Vedi SCHEDE INFORMATIVE n. 13, 14, 15 e 20)
FAQ 37
D. Cosa si deve intendere per Soggetto Beneficiario?
R. Il soggetto beneficiario del “superbonus 110%” è sempre e solo il “soggetto fisico o giuridico (per
determinate fattispecie) che sostiene le spese degli interventi agevolati” anche se i lavori si
riferiscono alle “parti comuni” di un edificio condominiale e/o ad edifici unifamiliari ovvero ad unità
immobiliari “funzionalmente indipendenti” site all’interno di Edifici plurifamiliari.
Evidentemente per “soggetto beneficiario” si intende, ovvero si deve intendere, anche il
“comproprietario” e/o il “co-detentore” dell’immobile in considerazione del fatto che
l’agevolazione riguarda “l’unità immobiliare” come giuridicamente intesa.
FAQ 38
D. Il Condominio è soggetto beneficiario?
R. No. Ai fini della determinazione del credito d’imposta (agevolazione/detrazione) massimo
conseguibile, la locuzione “Condomìni” rappresenta l’Edificio su cui si interviene (lavori, opere,
importo massimo per categoria di intervento, etc.) ma, nella sostanza, non è beneficiario diretto di
credito d’imposta.
Infatti, il Condomìnio (nonché la singola Unità Immobiliare se soggetta ad interventi trainati in
concomitanza con uno o più degli interventi Trainanti) rappresenta il parametro di riferimento
rispetto al quale determinare il costo degli interventi e calcolare l’importo massimo conseguibile
(ndr. credito d’imposta) ma, poi e comunque, l’importo complessivo conseguibile (dettagliato per
singola categoria di interventi) va riferito (n.d.r. ripartito) per ogni singolo condòmino che è unico
titolare del credito e che esso può utilizzare, a prescindere dalle decisioni degli altri condòmini, in
compensazione diretta (in cinque rate annuali) ovvero può cedere a Terzi nella forma dello “sconto
in fattura” (16) oppure mediante vera e propria “cessione pro soluto” anche a favore di Banche e/o
Intermediari finanziari autorizzati.
Nella forma e nella sostanza, cioè, il “Condominio” non può né compensare né cedere alcun credito
d’imposta maturato (sugli interventi alle parti comuni), non essendo titolare di alcun diritto su di
esso, ma si deve limitare a ripartirlo tra i condomini o in ragione delle Tabelle millesimali e/o in
ragione di altri criteri individuati e stabiliti dall’Assemblea condominiale ai sensi e per effetto art.
1123 c.c.
FAQ 39
D. Quale è la persona fisica che può essere beneficiaria del credito d’imposta da superbonus?
R. l’Agenzia delle Entrate (cfr. circolare n. 24/E del 08.08.2020 e Provvedimento Direttore Agenzia
n. 283847 del 08.08.2020) ha ben chiarito il significato di Persona Fisica specificando che “la
detrazione (superbonus) riguarda tutti i contribuenti, residenti e non residenti nel territorio dello
Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati” e che detengono
l’immobile (su cui si interviene) “in base ad un titolo idoneo al momento dell’avvio dei lavori”.
16
A favore di imprese esecutrici dei lavori, dei fornitori, dei tecnici, etc.
Rubrica on line a cura Dott. Emilio BonaduceFAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 22 di 95 FAQ 40 D. Quali sono i titoli idonei per qualificare una persona fisica abilitata ad avere accesso al Superbonus? R. i soggetti beneficiari devono: a) possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); b) detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato (all’atto di avvio dei lavori), ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Sono, altresì, soggetti idonei ad accedere al Superbonus: c) i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori e purché siano caratterizzati da una delle seguenti condizioni: a) siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori; b) le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato). FAQ 41 D. I familiari del possessore devono avere un contratto di comodato per accedere al Superbonus? R. NO. E’ sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi. FAQ 42 D. Per quante unità immobiliari, detenute e/o possedute dallo stesso soggetto, si può conseguire il Superbonus? R. Il Superbonus, ai sensi del comma 10 dell’articolo 119, spetta ai contribuenti persone fisiche relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari (Interventi Trainati in Unità Immobiliare). Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio (Interventi Trainanti e Trainati riferiti all’Edificio). In altri termini, la norma esclude la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi. FAQ 43 D. Se una unità immobiliare, di proprietà di un soggetto che ha altre unità immobiliari per le quali ha usufruito del Superbonus, è detenuta in locazione, il locatario può accedere al Superbonus? R. SI. Laddove una o più unità immobiliari, presenti all’interno di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario, siano cedute in locazione e/o comodato a soggetti diversi dal proprietario Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
FAQ SUPERBONUS 110% pag. Pag. 23 di 95 questi ultimi possono usufruire del superbonus a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari (cfr. Faq Agenzia Entrate). FAQ 44 D. Se un immobile è riconducibile a “bene dell’impresa” può accedere al Superbonus? R. L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 34/2020 del 25.06.2020, ha specificato, anche a seguito di interventi della Suprema Corte di Cassazione, che “emerge l’esigenza di accomunare i due regimi, “ecobonus” e “sisma bonus”, sotto il profilo dell’agevolabilità degli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione..(…)..”. FAQ 45 D. Gli immobili riconducibili a “bene d’impresa” accedono al superbonus per le parti comuni dell’Edificio in cui insistono? R. I possessori di Immobili definiti “bene d’impresa” possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini e purchè la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell’edificio condominiale, sia superiore al 50 per cento (17). In tal caso, la detrazione spetta, in relazione agli interventi riguardanti le parti comuni, a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa. FAQ 46 D. Può accedere al Superbonus un detentore di immobile che opera, ai fini dell’imposta sui redditi, in regime forfettario? R. Nel caso di una persona fisica che deriva il proprio reddito (ai fini IRPEF) dall’operare in regime forfettario (ndr. cioè regime fiscale sostitutivo di quello ordinario e dell’IPEF medesima) il credito d’imposta non può essere conseguito se si intende portarlo in compensazione direttamente ma può essere conseguito (come qualunque altro contribuente) se ceduto a soggetti terzi. L’Agenzia delle Entrate (Risposta ad interpello n. 224/2020 e 432/2020), infatti, precisa che “la possibilità di cedere la detrazione riguarda tutti i soggetti che possiedono un reddito assoggettabile all’IRPEF e che sostengono le spese in questione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta. In altri termini non rileva, ai fini dell’esercizio dell’opzione, la circostanza che il reddito non concorra alla formazione della base imponibile ai fini dell’IRPEF in quanto assoggettato a tassazione separata oppure, come nel caso di chi si avvale del c.d. “regime forfetario” disciplinato dall’articolo 1, commi da 54 a 89, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, ad un regime sostitutivo dell’IRPEF medesima. 17 Nel caso di superficie residenziale complessiva inferiore al 50% dell’intero edificio è ammessa solo la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (Agenzia delle Entrate – Circolare n. 19/E/2020). Rubrica on line a cura Dott. Emilio Bonaduce
Puoi anche leggere
