Segmento 5: Generalisti localizzati - FPRE
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01.12.2019
Segmento 5:
Generalisti localizzati
Segmenti di domanda nel mercato delle superfici di vendita
Fahrländer Partner AG
Raumentwicklung
Seebahnstrasse 89 Münzrain 10
8003 Zürich 3005 Bern
+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00
info@fpre.ch bern@fpre.ch
www.fpre.ch www.fpre.ch
www.fpre.ch www.fpre.ch 2. 5.1 Generalisti localizzati: Introduzione Attorno al 11 % delle aziende agenti sul mercato svizzero delle superfici di vendita e il 12 % dei dipendenti appartengono al segmento dei generalisti localizzati. A questo segmento appartengono soprattutto filiali di negozi specializzati, che fra l’altro vendono prodotti d’elettronica/elettronica d’intrattenimento, sport, giocattoli, articoli d’arredamento oppure libri. Tipici rappresentanti dei generalisti localizzati sono filiali di librerie, negozi d’elettronica domestica o negozi di sport. Essendo attrattori secondari sono rilevanti per il centro. Il tipo di azienda e le caratteristiche dei beni rendono questo segmento l’effettivo generalista localizzato tra gli attori del mercato di vendita. A causa delle pretese di posizionamento complessivamente medie, i generalisti localizzati si trovano quasi in ogni luogo di tutte le più grandi località: in centri commerciali, nelle zone di shopping così come nelle strade d’entrata e d’uscita. I generalisti localizzati affittano perlopiù superfici di vendita di media grandezza fino ad un massimo di 1'200 m2 in oggetti di uso misto, in shopping center o occasionalmente anche in centri commerciali solitari. Vendono i loro prodotti su uno o due piani. Il loro standard d’arredamento è piuttosto semplice e la redditività delle superfici, come anche la disponibilità di pagamento dell’affitto, sono perlopiù medie. Accessibilità e fornitura sono piuttosto poco esigenti. L’accessibilità tramite mezzi pubblici o a piedi è leggermente più importante che la raggiungibilità tramite i mezzi privati o l’offerta di un parcheggio proprio. Fonte: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.
3.
5.2 Chi sono i Generalisti localizzati?
Caratteristica Valore tipico
Redditività delle superfici
(ricavato lordo per m2 in CHF) Basso Alto
Aziende tipice Piccola negozio d'arredamento, negozio di elettronica, negozio di sport,
libreria, negozio di giocattoli, ufficio agenzia viaggi
Tipo di azienda Negozio tradizionale di branca, negozio di branca filializzato
Nuovi format / Pop-up-store, click&collect (stazione di pick-up)
concetti rilevanti
Quali gruppi di beni vengono principalmente venduti dai Generalisti localizzati ?
prodotti alimentari e generi voluttuari
Assistenza medica e cura del
corpo
Indumenti/ scarpe
Grandi magazzini / beni di diverso tipo
Ottico / foto
Orologi/ gioielli
Libri/ articoli di cancelleria
Sport
Giocattoli
Multimedia / elettronica d'intrattenimento
Articoli per il fai-da-te e per il giardinaggio
Mobili/articoli d'arredamento
Altre merci e servizi
Fonte: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.4.
Caratteristica Valore tipico
Quantità media di 3.4 addetti equivalenti a tempo pieno
impiegati per azienda
(2017) Generalisti localizzati Totale
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
Superficie necessaria 50 - 1'200 m2
Area di potenziali Medio
acquirenti
Grado di 35.2%
filializzazione (2017)
Generalisti localizzati Totale
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Fonte: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.5.
5.3 Generalisti localizzati: Distribuzione
Distribuzione delle aziende svizzere (sinistra) e posti di lavoro a tempo pieno (destra) nel mercato delle
superfici di vendita (2017)
0.5%
0.2%
6% 5%
7%
5%
24%
9%
11%
4%
48%
5%
12%
16%
22%
12%
12%
0.8%
Venditori di servizi Venditori di servizi
Distributori di servizi agli automobilisti Distributori di servizi agli automobilisti
Distributori locali Distributori locali
Negozi specializzati Negozi specializzati
Generalisti localizzati Generalisti localizzati
Centri dello shopping tradizionale Centri dello shopping tradizionale
Centri dello shopping filializzati Centri dello shopping filializzati
Mercati di branca Mercati di branca
Grandi magazzini Grandi magazzini
Evoluzione del numero d'aziende et di posti di lavoro a tempo pieno 2012-2017 (Svizzera)
-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Venditori di servizi
Distributori di servizi agli automobilisti
Distributori locali
Negozi specializzati
Generalisti localizzati
Centri dello shopping tradizionale
Centri dello shopping filializzati
Mercati di branca
Grandi magazzini
Totale
Evoluzione del numero d'aziende 2012-2017
Evoluzione del numero di posti di lavoro a tempo pieno 2012-2017
Fonte: Fahrländer Partner.6.
5.4 Come vendono i Generalisti localizzati?
Caratteristica Valore tipico
Posizione di vendita Zone pedonali, vie dello shopping, strade d'entrata e d'uscita, in tutte le
grandi località, in centri commerciali
Generalisti localizzati Totale
40%
20%
0%
Comuni di pendolari rurali
Grandi centri
Centri medi
Comuni turistici
Comuni suburbani
Centri piccoli
Comuni industriali e terziari
Comuni ad alto reddito
Comuni periurbani
Comuni agricoli e
industriali
Suddivisione delle Pianta grigliata
superfici e pianta spaziale
Oggetto/fondo Nessun fondo immobiliare proprio
immobiliare
Tipo d'immobile Oggetto di uso misto, centro commerciale
Numero di piani Perlopiù ad un piano
Architettura Moderno, classico, vecchio edificio
Accessibilità/apertura Accessibilità e fornitura piuttosto poco esigenti
Flessibilità della Piuttosto meno importante
superficie
Arredatura standard Piuttosto semplice
Esigenze agli Fornitura piuttosto poco esigente, magazzini necessari
immobili di vendita
Fonte: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.7. 5.5 Caratteristiche dei buoni e dei servizi Caratteristica Valore tipico Tipo di bene Beni di base ed aggiuntivi Acquisto spontaneo/ Medio acquisti mirato Mirato Spontaneo Ampiezza Piuttosto stretta dell'assortimento Stretto Ampio Profondità Bassa dell'assortimento Piatto Basso Potenziale di dipendenza Medio dei beni offerti Basso Alto Limite temporale Da medio a lungo termine della necessità A corto termine A lungo termine Formazione dei prezzi Piuttosto prezzo medio Fonte: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.
8.
5.6 Generalisti localizzati: Località di vendita
La ricerca di un ufficio è un processo in cui le preferenze e le restrizioni determinano la domanda. Le
seguenti considerazioni si fondano sui risultati dei processi in gioco.
Caratteristica Valore tipico
Funzione del commercio Non rilevante per i Rilevante per il Realizzatore di
Rilevante per i centri
al dettaglio centri rifornimento locale centri
0 0 5 0
Accessibilità tramite Medio
trasporto motorizzato Meno importante Importante
privato (incl. a piedi)
Accessibilità tramite Piuttosto importante
trasporti pubblici Meno importante Importante
(incl. parcheggio)
Vantaggio Medio
d'agglomerazione Meno importante Importante
Clientela occasionale Media
Meno importante Importante
Visibilità Media
Meno importante Importante
Immagine della sede di Media
vendita Meno importante Importante
Fonte: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.Puoi anche leggere
