REPORT ALBERGHI Q1 2019 - Gabetti Property Solutions
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Q1 2019 REPORT ALBERGHI
REPORT ALBERGHI
INDICE
HIGHLIGHT 4
IL REPORT IN SINTESI 7
IL MERCATO
8
DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI ALBERGHIERI
ITALIA, NUMERO TRANSAZIONI
12
NORMALIZZATE (NTN) IMMOBILI ALBERGHIERI
ESERCIZI ALBERGHIERI
15
NEL CONTESTO DELL’OFFERTA RICETTIVA
CAPACITÀ DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI
16
IN ITALIA
ARRIVI E PRESENZE NEGLI HOTEL 26
OCCUPAZIONE POSTI LETTO E CAMERE 28
DEFINIZIONI 29
3REPORT ALBERGHI
HIGHLIGHTS
Il report analizza i principali indicatori del restituita un’analisi dell’evoluzione dell’offerta
comparto alberghiero e turistico, al fine di ricettiva in Italia, con un monitoraggio
fornire una fotografia completa del settore. dell’attrattività delle strutture, in termini di
arrivi e presenze. Infine vengono analizzate le
In particolare, il report monitora l’andamento performance relative al tasso di occupazione
degli investimenti immobiliari nel settore delle camere e ricavi medi delle principali città
alberghiero e della ricettività, oltre al numero e il posizionamento dell’Italia nel contesto
di transazioni di compravendita dell’intero europeo.
comparto. Per quanto riguarda lo stock, viene
INVESTIMENTI IMMOBILIARI
NEL COMPARTO ALBERGHIERO
Q1 2019 2018
ris
18
et pe 1
ris
to a l Q1 2
7
tto al 20
p
0
407 Mln 718 Mln
di € investiti di € investiti
ATTRATTIVITÀ DELLE STRUTTURE
rispetto
+
3,9%
al 2016
45 2017
Mln
48
PROVENIENTI
93,8 Mln Mln
di arrivi
DALL’ESTERO
PROVENIENTI
DALL’ITALIA
4REPORT ALBERGHI
OFFERTA RICETTIVA IN ITALIA
1,1 Mln DAL 2008
33
di camere
mila +26 %
2,2 Mln 46% +58 %
di posti letto
ESERCIZI 18%
ALBERGHIERI 2%
PERFORMANCE
2018 RICAVO MEDIO
PER CAMERA OCCUPATA
77,3%
76,9%
222,2€
Venezia
2018
Firenze Milano
159,3 € PER CAMERA
DISPONIBILE
68,9% TASSO DI OCCUPAZIONE
DELLE CAMERE A LIVELLO NAZIONALE
L’ITALIA IN EUROPA
1
1° paese per
numero di camere
4
nel 2017
4° paese in termini
2 di arrivi in hotel
e strutture similari
nel 2017
2° paese per
numero di esercizi
nel 2017
5REPORT ALBERGHI
6REPORT ALBERGHI
IL REPORT IN SINTESI
Nel primo trimestre del 2019 sono stati rilevati investimenti per oltre 400 milioni di € (il 24,5%
del volume investito).
Si segnala, in questo quarter, un’importante transazione nel comparto alberghiero da parte
di Oaktree caratterizzata da un portafoglio di 15 asset, che ha comportato una predominanza
del capitale internazionale 82% rispetto a quello domestico, 18%.
Roma, Palermo, Firenze e Milano sono state le città più attrattive nel 2018, gli asset che hanno
registrato il maggior interesse sono soprattutto per gli alberghi di fascia più alta. Non sono
però mancati investimenti importanti in tipologie alternative, quali gli ostelli di design, i quali
hanno pesato nel 2018 per quasi il 4% del volume totale investito.
Gli esercizi alberghieri hanno visto nel 2017 una variazione del +2,8% in termini di presenze
e del +3,9% per quanto riguarda gli arrivi, confermando il trend di crescita iniziato nel 2014.
L’attrattività dell’Italia emerge anche dalla composizione delle presenze, che vede sul totale
di 275 milioni, circa il 49% provenire da paesi esteri.
7REPORT ALBERGHI
IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI
IMMOBILIARI ALBERGHIERI
Nel primo trimestre del 2019 sono stati inve-
stiti un totale di 407 milioni di € nel compar- Volume investimenti in Italia (mld €)
to immobiliare alberghiero, il 24,5% del to- 12
tale investito, dato in forte aumento rispetto
allo stesso periodo del 2018. 10
Da un volume totale di 594 milioni di € regi- 8
strato nel 2014, si è quasi raggiunto il miliardo
6 10
di € nel 2016, dato ulteriormente in crescita
8,2
nel 2017, con 1,19 Miliardi di €, +11,4% rispetto 4 6,9 7,5
all’anno precedente, raddoppiando il volume 4,8
del 2014. 2
1,3 0,4
0,6 0,8 1,1 1,2 0,7
0
Il 2018 ha registrato un rallentamento fisiolo- 2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019
gico degli investimenti rispetto al 2017, anno
record per gli investimenti capital market.
■ Alberghi ■ Altro
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
Dopo un periodo iniziale di aumento degli
investimenti in portafogli di immobili ad uso % Investimenti Singoli vs Portafogli
alberghiero, in cui sui è passati da un peso to-
100%
tale del 7,4% circa registrato nel 2014 (44 mi- 7,4%
90% 17,4%
lioni di €) a 666 milioni di € nel 2016 (62,2%), 31,3%
80%
nel 2017 si è registrato un primo calo, 643 mi- 53,9%
70%
lioni di €, il 53,9% del totale, proseguito nel 62,2%
60% 73,6%
2018, periodo in cui il peso degli investimenti
50%
in portafogli è stato di circa 31,3% (225 milioni 92,6%
40% 82,6%
di €). Nei primi tre mesi del 2019 si è registrata 68,7%
30%
una prevalenza di investimenti in portafogli di
46,1%
immobili ad uso alberghiero del 73,6%. 20% 37,8%
26,4%
10%
0%
2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019
■ Singoli asset ■ Portafogli
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
8REPORT ALBERGHI
Nei primi tre mesi del 2019 si conferma la pre-
ferenza di strutture alberghiere di fascia più Investimenti per tipologia (Mln di €)
alta (tenendo conto solo delle operazioni di
1400
cui sono state rese note le stelle.
1200
Questa tendenza riprende il trend del 2018 1000 65
159
8
73
in cui le strutture alberghiere di 4 e 5 stelle, 40
che hanno rappresentato la quasi totalità del- 800 369
303
21
le transazioni e del capitale investito (92% del 600
22 265
totale). A raccogliere meno interesse da parte 180
439
degli investitori istituzionali sono ancora una 400 355
637
545
volta gli alberghi di categoria inferiore. In que- 200 454
27
sto contesto si escludono attività localizzate 217 224 17
0
in posizioni strategiche e possibile oggetto 2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019
di riqualificazione e riapertura o strutture che
puntano a un target più giovane e sofisticato,
come gli ostelli di nuova concezione, di desi- ■ 5 stelle ■ 5 stelle e 4 stelle ■ 4 stelle
gn e localizzati in posizioni strategiche.
■ 3 stelle ■ B&B ■ Ostello
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
Nel primo trimestre del 2019 si rileva una pre-
valenza degli investitori esteri 82%, a seguito Provenienza capitale investito
dell’acquisto di un importante portafoglio di 2%
100%
15 asset da parte degli USA. 9%
90% 15%
26%
80% 8%
Nel 2018 gli investitori esteri, hanno rappre- 50%
70% 5%
sentato circa il 67% del totale investito, con 74%
17%
60% 82%
una quota che ha visto tra i primi investitori 65%
50%
esteri Francia, Regno Unito e Germania. 3% 21%
40%
21% 68%
30%
20% 9% 38%
20%
10% 24%
17% 18%
7%
0%
2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019
■ Domestico ■ EU ■ EU & Non EU ■ nd ■ Non EU
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
9REPORT ALBERGHI
Nel Q1 2019, pur considerando l’esiguità delle transazioni, la quota principale del capitale investito
attribuibile ad una specifica provincia è riconducibile alla provincia di Roma (9,3%), seguita da
Firenze (6,3%). Nel 2018 la quota principale di capitale investito attribuibile ad una specifica
provincia è stata riconducibile alla provincia di Roma (33,7% circa), seguita da Palermo (8,1%),
Firenze (7,5%) e Milano (7,5%); in questa ripartizione non si tiene in considerazione la transazione
che ha riguardato un portafoglio di due Hotel.
Anche nel 2017 la provincia di Roma aveva rappresentato la quota maggiore (18% del totale),
seguita dalle province di Taranto (10%), Milano (7%) e Firenze (6,4%). Bisogna però considerare
che la ripartizione non considera le transazioni che hanno riguardato i portafogli Hotel Boscolo
(150 milioni di € per 8 asset di cui 3 in Italia), Westin Europa & Regina hotel e Westin Palace
(rispettivamente a Venezia e Roma), i Resort Valtur e Hotelturist (65 milioni di € al netto dei costi di
ristrutturazione), i Resort DeA Capital (60 milioni di €) e i Generator Hostels, operazioni che hanno
visto una concentrazione delle strutture principalmente nelle città di Roma, Venezia, Firenze e
Milano, oltre alle località di villeggiatura dei resort.
Investimenti per provincia – anno 2018
0 50 100 150 200 250
RM 242
214
PA 58
FI 54
76
MI 54
83
SI 39
BO 33
LE 23
SS 20
24
RN 14
5
VE 13
CO 9
TO 8
GE 4
SV 4
7
RA 3
1
TN
■ 2018 ■ 2017
10REPORT ALBERGHI
Nel Q1 2019 sono state transate un totale di circa 2.031 camere, di cui quasi l’80% risulta al momento
non attribuibile ad una singola area, perché parte del Portafoglio Oaktree.
Nel 2018 erano state transate un totale di circa 3.991 camere, di cui il 42% nel Nord Italia, il 24% al
Centro e il restante 34% al Sud.
A livello regionale, la Lombardia detiene il 23% circa del totale, seguito dal Lazio (con Roma) con il
18% (Milano, Vergiate, Malpensa e Como) e dalla Sicilia (Palermo) con il 14% circa.
N° Camere Transate per regione 2018
LOMBARDIA 926
LIGURIA 180
34%
42% VENETO 146
EMILIA ROMAGNA 409
TRENTINO ALTO ADIGE 38
24% TOT. 1699
LAZIO 704
TOSCANA 160
SARDEGNA 83
TOT. 947
SICILIA 570
CALABRIA 240
PUGLIA 535
TOT. 1345
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti ■ Sud ■ Centro ■ Nord
Di seguito vengono riportate alcune delle principali transazioni rilevate nel corso del primo trimestre 2019:
Prezzo
Nome Città Camere Stelle Compratori Venditori Capitale
in mln €
Portafoglio Castello
nd 1600 nd 300,0 Oaktree Castello SGR NON EU
sgr
Plus Hostel Firenze 120 nd** 25,6 PGM Real Estate Human Company NON EU
Grand Hotel Palazzo 5
Fiuggi 153 16,5 Gruppo Forte Village nd Domestico
della Fonte* stelle
* Non operativo da convertire in hotel o in fase di completamento. **Fondo operativo da giugno 2018.
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti
11REPORT ALBERGHI
ITALIA, NUMERO TRANSAZIONI
NORMALIZZATE (NTN) IMMOBILI ALBERGHIERI
Rispetto al mercato degli investimenti immobiliari precedentemente analizzato, i dati relativi al
numero di transazioni normalizzate (NTN) misurano le compravendite dei diritti di proprietà “con-
tate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto
di transazione (fonte Agenzia delle Entrate).
NTN Alberghi
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Totale Italia 495 360 388 388 464 529 595 628
Capoluoghi 137 119 117 89 103 152 165 161
Non Capoluoghi 358 241 271 298 361 378 430 467
Variaz. Italia -27,3% 7,7% 0,0% 19,6% 14,1% 12,4% 5,6%
Variaz. Capoluoghi -13,5% -1,6% -23,5% 14,8% 47,8% 8,9% -2,4%
Variaz. Non Capoluoghi -32,5% 12,2% 10,2% 21,1% 4,5% 13,8% 8,6%
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
La serie storica delle transazioni immobiliari alberghiere dal 2011 al 2018 mostra un graduale au-
mento del numero di transazioni dopo il 2012, picco negativo per il periodo analizzato, raggiungen-
do quota 628 nel 2018, +27% rispetto al 2011.
I primi tre mesi del 2019 registrano un numero di transazioni pari a 181, dato in aumento del 59,2%
rispetto allo stesso periodo del 2018.
ITALIA, NTN IMMOBILI ALBERGHIERI – CONFRONTO CAPOLUOGHI VS NON CAPOLUOGHI
Confrontando i dati relativi ai capoluoghi e non capoluoghi, emerge un andamento caratterizzato
da variazioni meno sensibili per i capoluoghi, a fronte di un numero complessivo di transazioni
inferiore.
Spicca nel 2018 la crescita del numero di transazioni per i non capoluoghi (+8,6% per un totale di
467 NTN), mentre i capoluoghi hanno segnato un leggero calo del -2,4% rispetto al 2017, per un
totale di 161 NTN.
Totale Italia
Serie Storica NTN Alberghi - Italia Non Capoluoghi
Capoluoghi
700
600
500
400
300
200
100
Elaborazioni Ufficio
0 Studi Gabetti
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 su dati Agenzia
delle Entrate
12REPORT ALBERGHI
Mediamente i capoluoghi hanno, nel periodo preso in esame, pesato per il 25,6% del totale delle
transazioni alberghiere registrate, con una quota superiore alla media nel 2011-2013 e nel 2016-2018.
Si può concludere che, seppure entrambe le categorie abbiano sofferto il periodo di crisi, i non ca-
poluoghi sono stati i primi a registrate variazioni positive già dal 2013, mentre i capoluoghi hanno
registrato performance significative nel periodo compreso tra il 2015 e il 2017.
% NTN Alberghi – capoluoghi vs non capoluoghi
100%
90%
80%
70%
73,3% 67,0% 69,9% 71,4% 72,4% 74,4%
60% 77,0% 77,9%
50%
40%
30%
20%
27,7% 33,0% 30,1% 28,6%
23,0% 22,1% 27,6% 25,6%
10%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
su dati Agenzia delle Entrate
■ Non Capoluoghi ■ Capoluoghi
Analizzando le principali città italiane per numero di transazioni di immobili alberghieri nel 2018,
Roma risulta al primo posto, per un totale di 33 transazioni, seguita da Venezia (17), Milano (15) e
Firenze (13).
Palermo ha registrato un anno particolarmente positivo per il comparto. Per quanto riguarda Bo-
logna, Genova hanno registrato 3 transazioni nel 2018; a registrare gli stessi valori vi sono la città di
Verona e Napoli.
Top 10 2018, NTN immobili alberghieri – principali città
50
33
45
40
35
30 17 15 13
25
20 9 8 8
5 3 3
15
10
5
0
ROMA VENEZIA MILANO FIRENZE RAGUSA RIMINI TORINO PALERMO BOLOGNA GENOVA
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti ■ 2016 ■ 2017 ■ 2018
su dati Agenzia delle Entrate
13REPORT ALBERGHI
Considerando le principali province, al primo posto troviamo Verona, con 83 transazioni, seguita
da Roma (39), e Venezia (26). Ragusa città rappresenta la totalità delle transazioni (100%); Roma
città rappresenta l’85% circa del totale delle transazioni della provincia, così come Firenze città
l’81% circa. La distribuzione delle transazioni risulta invece più equilibrata nella provincia di Torino,
con la città che rappresenta il 53% circa del totale, e Milano città con il 61% del totale, Rimini città
con il 41% del totale e Venezia città che rappresenta il 63% circa del totale delle transazioni. Merca-
to del resto della provincia particolarmente attivo su Verona (97%) e Brescia (90%).
Top 20 anno 2018, NTN immobili alberghieri – principali province
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
VR 83
RM 39
VE 26
SA 26
MI 25
SV 23
BS 20
RN 20
FI 16
TO 15
AO 15
LE 12
PG 11
IM 11
FG 10
LU 10
RG 9
GR 9
FO 9
BO 9
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
VR 3% 97% AO 100%
RM 85% 15% LE 19% 81%
VE 63% 37% PG 18% 82%
SA 100% IM 100%
MI 61% 39% FG 20% 80%
SV 100% LU 16% 84%
BS 10% 90% RG 100%
RN 41% 59% GR 100%
FI 81% 19% FO 100%
TO 53% 47% BO 35% 65%
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
su dati Agenzia delle Entrate
■ NTN intera provincia 2018 ■ Capoluogo ■ Resto provincia
14REPORT ALBERGHI
ESERCIZI ALBERGHIERI NEL CONTESTO
DELL’OFFERTA RICETTIVA
Nell’ambito dell’offerta ricettiva, a livello italiano, gli alberghi coprono circa il 16% del totale
(204.903), che comprende anche esercizi extra alberghieri quali alloggi in affitto gestiti in forma
imprenditoriale (51% del totale), bed and breakfast (17%), agriturismi (9%), campeggi e villaggi
turistici, case per ferie, ostelli per la gioventù e rifugi di montagna (circa il 3% del totale). Tra il 2008
e il 2017 tutte le tipologie di esercizi extra alberghieri hanno rilevato un incremento del numero di
strutture, con un totale complessivo di 65.807 esercizi extra alberghieri in più.
In particolare si segnala la sensibile crescita dei bed and breakfast, che hanno visto un totale di
oltre 16 mila unità in più nel 2017 rispetto al 2008. Tale fenomeno deriva anche dallo sviluppo di
portali online dedicati, come booking.com, che favoriscono la prenotazione di tali soluzioni.
La situazione degli alberghi presenta alcune differenze al proprio interno: da un lato il saldo com-
plessivo è negativo (1.167 strutture in meno rispetto al 2008), dall’altro si nota come la riduzione
del numero di alberghi sia avvenuta solo per le categorie dai 2 stelle in giù, mentre, al contrario, le
categorie di fascia più elevata, 4 e 5 stelle, siano aumentate in modo significativo, rispettivamente
con una crescita del 26 e del 58%.
ESERCIZI Tot 2017 Diff 2017/2008
ESERCIZI ALBERGHIERI 32.988 -1.167
2.778 -1.521
61% 5.759 -1.437
15.237 77
5.836 1.213
4% e lusso 499 184
residenze turistico alberghiere 2.879 317
ESERCIZI EXTRA ALBERGHIERI 171.915 65.807
20% agriturismi 18.771 3.306
11%
alloggi in affitto gestiti in forma
104.661 38.661
imprenditoriale
altri esercizi ricettivi n.a.c. 7.156 6.846
bed and breakfast 34.202 16.013
1% campeggi e villaggi turistici 2.643 48
case per ferie 2.705 576
2% ostelli per la gioventù 649 222
rifugi di montagna 1.128 135
Totale complessivo 204.903 64.640
1% 0% 1%
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti
■ Campeggi e villaggi turistici ■ Agriturismi ■ Bed & Breakfast ■ Esercizi alberghieri ■ Altri esercizi ricettivi
■ Alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale ■ Altra ■ Case per ferie ■ Ostello per la gioventù ■ Rifugi di montagna
15REPORT ALBERGHI
CAPACITÀ DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI
IN ITALIA
DATI NAZIONALI E CONTESTO EUROPEO – NUMERO DI ESERCIZI E CAMERE
Secondo i dati Istat, nel 2017 in Italia si sono registrati 32.988 esercizi alberghieri, dato in linea
rispetto al 2016 (-0,5%), per un totale di 2.239.446 posti letto. Guardando la serie storica dal 2008,
emerge come dal picco del 2008, in cui si contavano 34.155 esercizi alberghieri, il numero si sia
progressivamente ridotto, per arrivare nel 2017 al minimo del periodo considerato.
Italia, numero di esercizi alberghieri
34.200
34.000
33.800
33.600
33.400
34.155
33.200 33.976 33.999 33.918
33.728
33.000
33.316 33.290 33.199 33.166
32.800 32.988
32.600
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Il numero di camere negli esercizi alberghieri nel 2017 è stato pari a 1.086.910, in calo dello 0,4% rispetto
al 2016. Guardando la serie storica si evince come il numero di camere sia aumentato sensibilmente
tra il 2007 e il 2011, per poi diminuire tra il 2012 e il 2013 e crescere nuovamente, seppure in maniera
più lieve, nel 2014 e 2015. Nel 2016 si è registrata sostanziale stabilità, seguita nel 2017 da un nuovo calo.
Italia, numero di camere negli esercizi alberghieri
1.095.000
1.090.000
1.085.000
1.096.540 1.091.569
1.095.332 1.091.061
1.080.000 1.093.286
1.088.368 1.090.300
1.089.770 1.086.910
1.075.000
1.079.465
1.070.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
Confrontando l’andamento del numero di esercizi alberghieri con l’andamento del numero di came-
re disponibili, emerge un trend che vede un progressivo aumento del numero di camere a fronte del-
la diminuzione del numero di esercizi, evidenziando così una maggiore concentrazione del settore.
16REPORT ALBERGHI
Numero di esercizi alberghieri – Italia nel contesto europeo
50
45 40
40 33 33
35
30
migliaia
20
25 18
20 12
15 10
6
10 4 4 4
3 3 2
5
0
K
A
IA
A
IA
IA
IA
A
IA
IA
A
IA
O
A
U
LI
N
EC
D
D
LL
N
N
C
R
EC
N
H
N
N
G
A
ST
A
N
C
A
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A
.C
A
LA
LA
IT
R
M
R
A
M
G
U
SP
G
TU
PO
FR
ER
O
EP
O
O
IR
A
RT
R
G
R
PO
* dati UK, Irlanda e Francia riferiti al 2016.
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Eurostat
L’Italia è stata, nel 2017, al 2° posto dopo la Gran Bretagna per numero di esercizi alberghieri,
rappresentando circa il 16% del totale dell’offerta europea, pari ad oltre 200 mila esercizi. Nel loro
insieme i primi 5 paesi coprono circa il 69% dello stock europeo.
In termini di numero di camere, l’Italia si è posizionata invece al 1° posto, seguita da Germania e Spagna.
Numero camere negli esercizi alberghieri – Italia nel contesto europeo
1.400
1.087
1.200
963
924
1.000 874
800 656
migliaia
600 445
410
291
400
163 154 137 124 123 123
200
0
A
IA
A
K
IA
IA
IA
IA
IA
O
A
A
IA
IA
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N
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ST
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R
LG
A
G
U
SP
G
TU
PO
FR
ER
O
EP
O
A
U
RT
B
G
R
PO
* dati UK, Francia e Irlanda riferiti al 2016.
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Eurostat
17REPORT ALBERGHI
DISTRIBUZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI IN ITALIA PER CATEGORIA
La distribuzione degli esercizi alberghieri in Italia
vede, nel 2017, una prevalenza di alberghi a 3 Italia, distribuzione esercizi alberghieri
stelle, che rappresentano circa il 46% del totale
esercizi e il 42% dei posti letto, con un numero
medio di camere per esercizio pari a 31. Gli
2%
alberghi a 4 stelle (18% del totale) rappresentano
invece il 35% dei posti letto, per una media di 64 9% 8%
camere a esercizio.
17%
18%
A poca distanza gli alberghi a 2 stelle (17% del
totale) con l’8% dei posti letto, per una media
di 17 camere a esercizio. Si attestano su volumi
similari gli alberghi a 1 stella e le residenze
turistico alberghiere (8 e 9% del totale). Infine 46%
rappresentano una quota minoritaria (2%) gli
alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso, con circa il
3% del totale dei posti letto e una media di 72
camere a esercizio.
Analizzando l’andamento del numero di esercizi per tipologia, dal 2008 emerge una sensibile
crescita degli alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso (+58% in dieci anni) e degli alberghi a 4 stelle (+26%),
seguiti dalle residenze turistico – alberghiere (+12%). Complessivamente stabili gli alberghi a 3 stelle
(+1%), mentre sono risultati in calo gli alberghi a 1 stella (-35%) e a 2 stelle (-20%).
Numero esercizi alberghieri per anno e categoria
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
ALBERGHI 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
4299 4018 3837 3612 3438 3224 3082 2959 2861 2778
7196 6916 6764 6654 6509 6227 6146 6014 5911 5759
15160 15176 15217 15292 15243 15315 15361 15355 15355 15237
4623 4882 5083 5226 5354 5393 5506 5609 5726 5836
315 342 362 383 393 410 428 442 460 499
e lusso
Residenze 2562 2642 2736 2751 2791 2747 2767 2820 2853 2879
turistico alberghiere
■ Alberghi 1 stella ■ Alberghi 2 stelle ■ Alberghi 3 stelle ■ Alberghi 4 stelle ■ Alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
■ Residenze turistico alberghiere Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
18REPORT ALBERGHI
L’andamento del numero di camere comples-
sivo annuo vede una crescita dal 2008 al 2011, Italia, n° camere vs n° esercizi alberghieri
per poi stabilizzarsi a fronte alla progressiva di-
minuzione del numero degli esercizi totali. 102
101
Anche il numero medio di camere per eser-
100
cizio vede solo una lieve crescita nel periodo
99
considerato, passando da circa 32 a 33 camere.
98
97
96
Base 2008=100
95
■ Camere ■ N. Esercizi 94
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
Rapporto n° camere / esercizi alberghieri
32,9 32,9 32,9
32,7 32,8
32,3 32,4
32,2
32,0
31,6
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
■ Camere ■ N. Esercizi
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
Questi indicatori variano invece sensibilmente a seconda delle diverse tipologie. In particolare gli
esercizi di fascia più alta mostrano un totale di camere disponibili in aumento rispetto al 2008:
nel dettaglio +36% per gli alberghi a 5 stelle e +21% per gli alberghi a 4 stelle; si rileva invece un leg-
gero calo nel numero di camere per le strutture a 3 stelle (-5%), mentre per gli alberghi di fascia
più bassa il calo del numero di strutture risulta proporzionale al calo del numero di camere, dato
dovuto alle dimensioni più ridotte delle strutture stesse.
Infine, le strutture turistico-alberghiere registrano un aumento nel numero delle stanze disponibili
più modesto dell’aumento del numero di strutture, con un numero di camere medio in diminu-
zione.
19REPORT ALBERGHI
Italia, n° camere vs n° esercizi alberghieri
1-2 stelle - Base 2008=100
120
100
80
60
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Rapporto n° camere / esercizi alberghieri
4 – 5 stelle - Base 2008=100
160
140
120
100
80
60
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
■ N. alberghi 1 stella ■N. alberghi 2 stelle - Camere alberghi 1 stella - Camere alberghi 2 stelle
■ N. alberghi 4 stelle ■N. alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso - Camere alberghi 4 stelle - Camere alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
Italia, peso % e variazione n° camere e n° esercizi alberghieri per categoria di esercizio
Anno 2017 - % sul totale
46%
43% 35%
0,5 42% 34%
0,45
0,4 17% 18%
0,35
0,3
9%
0,25 8% 8%
9% 9%
0,2
7%
0,15 3% 3%
3% 3%
0,1
2%
0,05
0
ALBERGHI ALBERGHI ALBERGHI ALBERGHI ALBERGHI RESIDENZE
1 STELLA 2 STELLE 3 STELLE 4 STELLE 5 STELLE E TURISTICO
5 STELLE LUSSO ALBERGHIERE
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Numero di esercizi ■ Posti letto ■ Camere
20REPORT ALBERGHI
VARIAZ. 2017/2008
TIPOLOGIA ESERCIZIO N° ESERCIZI N° CAMERE
-35% -36%
-20% -23%
1% -5%
26% 21%
e lusso 58% 36%
residenze turistico alberghiere 12% 3%
Dall’analisi del numero di camere medio per tipologia, emerge come dal 2008 si sia registrata
una sostanziale stabilità per tutte le tipologie di esercizi alberghieri, ad esclusione del segmento
5 stelle e 5 stelle lusso.
In particolare, per le strutture ad una stella, il numero medio di camere dal 2008 al 2017 è rimasto
su una media di 13 unità; per gli esercizi a 2 stelle è rimasto su una media di 17 camere; per quelli a
3 stelle è passato da 32 a 31 camere, mantenendo una media di 31 unità nel periodo; per gli alberghi
a 4 stelle la media è rimasta intorno alle 65 unità. In controtendenza gli hotel a 5 stelle e 5 lusso,
che hanno rilevato un progressivo calo del numero di camere medie per esercizio, passato da 84
a 72, con una media del periodo pari a 77 unità.
N° camere medio per tipologia (2008-2017)
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
84 84 79 77 75 74 75 74 74 72
67 66 66 66 65 65 65 65 64 64
32 32 32 32 32 32 31 31 31 31
17 17 17 17 17 17 17 17 17 17
13 13 13 13 13 13 13 13 13 13
■ Alberghi 1 stella ■ Alberghi 2 stelle ■ Alberghi 3 stelle ■ Alberghi 4 stelle ■ Alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
21REPORT ALBERGHI
DISTRIBUZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI IN ITALIA PER AREA GEOGRAFICA
Emilia-Romagna 4.300 13,0%
Distribuzione esercizi alberghieri
per regione Friuli-Venezia Giulia 755 2,3%
Liguria 1.345 4,1%
Lombardia 2.851 8,6%
Piemonte 1.452 4,4%
Prov. Autonoma Bolzano 4.062 12,3%
19%
Prov. Autonoma Trento 1.487 4,5%
Valle d'Aosta 453 1,4%
Veneto 2.985 9,0%
60% 21%
TOT. 19.690 60%
Lazio 2.227 6,8%
Marche 816 2,5%
Toscana 2.855 8,7%
Umbria 539 1,6%
TOT. 6.437 19%
Abruzzo 773 2,3%
Basilicata 232 0,7%
Calabria 840 2,5%
Campania 1.670 5,1%
Molise 103 0,3%
Puglia 1.023 3,1%
Sardegna 918 2,8%
Sicilia 1.302 3,9%
TOT. 6.861 21%
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Nord ■ Sud e isole ■ Centro
Analizzando la distribuzione degli esercizi alberghieri per area geografica, emerge come nel 2017
il 60% sia concentrato nel Nord Italia, seguito dal Sud e Isole (21%) e dal Centro (19%).
La regione che presenta il numero maggiore di esercizi è il Trentino Alto Adige, che, sommando i
dati relativi alle province autonome di Trento e Bolzano, nel suo insieme raggiunge 5.549 esercizi e
244 mila posti letto circa, rappresentando circa il 16,8% del totale nazionale. Segue l’Emilia Roma-
gna, che da sola copre circa il 13% del totale italiano, con un volume di 4.300 esercizi e il primato
di posti letto (circa 289 mila).
Il Veneto si attesta su un volume totale di esercizi intorno alle 2.985 unità, la Lombardia intorno
alle 2.851 unità, mentre la Toscana (2.855 unità) e la Campania (1.670 unità) confermano il primato
rispettivamente nell’area Centro e Sud.
Guardando la classifica per tipologia, emerge come la Lombardia sia al primo posto per numero
di esercizi alberghieri a 4 stelle, per un totale di 598 esercizi, seguita da Veneto, Campania e Lazio.
Considerando invece la categoria 5 stelle il primato spetta alla Toscana (68 esercizi), seguita da
Campania, Veneto e Lazio. Infine, l’insieme delle province autonome di Trento e Bolzano è al pri-
mo posto per numero di strutture ad una stella (402 esercizi), seguito dall’Emilia Romagna e dalla
Lombardia, per numero di strutture a due stelle (1.118 esercizi) e tre stelle (2.417 esercizi).
22REPORT ALBERGHI
Classifica regioni per n° esercizi alberghieri
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
Emilia-Romagna 4.300
Prov. Aut. Bolzano 4.062
Veneto 2.985
Toscana 2.855
Lombardia 2.851
Lazio 2.227
Campania 1.670
Prov. Aut. Trento 1.487
Piemonte 1.452
Liguria 1.345
Sicilia 1.302
Puglia 1.023
Sardegna 918
Calabria 840
Marche 816
Abruzzo 773
Friuli-Venezia Giulia 755
Umbria 539
Valle d’Aosta 453
Basilicata 232
Molise 103
Classifica regioni per n° esercizi (4 stelle)
0 100 200 300 400 500 600
Lombardia 598
Veneto 553
Campania 502
Lazio 498
Toscana 484
Prov. Aut. Bolzano 468
Emilia-Romagna 425
Sicilia 385
Puglia 358
Sardegna 276
Calabria 240
Piemonte 221
Prov. Aut. Trento 195
Liguria 115
Marche 112
Abruzzo 103
Friuli-Venezia Giulia 98
Umbria 78
Basilicata 54
Valle d’Aosta 51
Molise 22
23REPORT ALBERGHI
Classifica regioni per n° esercizi (5 stelle)
0 10 20 30 40 50 60 70
Toscana 68
Campania 61
Veneto 49
Lazio 48
Lombardia 45
Sicilia 39
Puglia 36
Sardegna 30
Prov. Aut. Bolzano 29
Calabria 16
Luguria 15
Piemonte 14
Emilia-Romagna 14
Basilicata 6
Valle d’Aosta 6
Abruzzo 6
Prov. Aut. Trento 6
Umbria 4
Friuli-Venezia Giulia 3
Marche 3
Molise 1
Classifica regioni per n° esercizi (1 stella)
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Lombardia 328
Emilia-Romagna 328
Veneto 311
Prov. Aut. Bolzano 265
Toscana 231
Lazio 219
Piemonte 173
Liguria 169
Prov. Aut. Trento 137
Friuli-Venezia Giulia 105
Abruzzo 91
Campania 84
Sicilia 80
Marche 58
Puglia 39
Calabria 37
Umbria 37
Sardegna 34
Valle d’Aosta 30
Basilicata 15
Molise 7
24REPORT ALBERGHI
Distribuzione per categoria di esercizi alberghieri
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
Emilia-Romagna
Prov. Aut. Bolzano
Veneto
Toscana
Lombardia
Lazio
Campania
Prov. Aut. Trento
Piemonte
Liguria
Sicilia
Puglia
Sardegna
Calabria
Marche
Abruzzo
Friuli-Venezia Giulia
Umbria
Valle d’Aosta
Basilicata
Molise
■ Alberghi 1 stella ■ Alberghi 2 stelle ■ Alberghi 3 stelle ■ Alberghi 4 stelle ■ Alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
■ Residenze turistico alberghiere Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
25REPORT ALBERGHI
ARRIVI E PRESENZE NEGLI HOTEL
In Italia, nel 2017, si sono registrati 93,8 Mln di arrivi in hotel e sistemazioni similari (come somma di
residenti sia in Italia che all’estero), +3,9% rispetto al 2016 (90,3 Mln). ln termini di trend annuale, la
serie storica mostra una sensibile crescita nel 2015, che ha fatto seguito al periodo di stabilità com-
preso fra il 2011 e 2013 (83 Mln), stabilizzatasi nel 2016, e seguita nel 2017 da un nuovo incremento.
Arrivi e presenze negli hotel e strutture similari – 2008-2017
300
250
200
252 247 251 260 256 255 255 263 268 275
Milioni
150
100
94
84 89 90
77 79 83 83 83
76
50
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Somma di Presenze Tot Somma di Arrivi Tot
Arrivi e presenze negli hotel e strutture similari – 2008-2017
100
90
80
70
47 48
46
44 44 45 44
60 43 43 43
50
Milioni
40
30
43 43 45
40 41
20 38 39
34 35
33
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Somma di Arrivi Paesi esteri ■ Somma di Arrivi Italia
26REPORT ALBERGHI
Dal 2008 gli arrivi internazionali nelle strutture alberghiere italiane (+34,7%) sono cresciuti mag-
giormente rispetto a quelli domestici (+11,3%). Nel 2017 si sono registrati 45 Mln di arrivi da parte di
residenti esteri e 48 Mln da parte di residenti in Italia.
Da un punto di vista europeo, l’Italia è stata, nel 2017, il 4° paese in termini di arrivi in hotel e strutture
similari, dopo Germania, Francia e Spagna.
Arrivi in alberghi e strutture similari - anno 2017
108
160
33
83
140
37 50
48
120 53
45
100 50
21
80
23
milioni
11
60 14
14 18 17
21 6 8
8
14
40 6 5 15 12
9
20
0
IA
IA
A
A
K
IA
IA
A
IA
IA
IA
O
A
U
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LL
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IT
M
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A
G
IZ
U
SP
G
TU
PO
FR
ER
O
O
A
SV
RT
G
PO
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Eurostat (dati UK, Turchia e Svizzera riferiti al 2016). ■ Residenti ■ Non residenti
27REPORT ALBERGHI
OCCUPAZIONE POSTI LETTO E CAMERE
Secondo i dati AICA, negli anni 2016, 2017 e 2018, si è registrato un tasso di occupazione delle
camere in aumento per tutte le tipologie ricettive analizzate, eccetto per gli alberghi 3 stelle, in
cui si registra un leggero calo.
Si registra una tendenza in crescita per tutte le tipologie ricettive nel ricavo medio per camera
occupata e disponibile
Tasso Occupazione Ricavo Medio Ricavo Medio
Camere per Camera Occupata per Camera Disponibile
2018 2017 2016 2018 2017 2016 2018 2017 2016
67,9% 67,1% 66,0% 404 388 359 274 261 237
70,4% 68,8% 66,6% 109 107 103 77 74 69
68,3% 69,3% 68,5% 58 55 52 40 38 36
Media Italia 68,9% 68,4% 67,0% 190 183 171 130 124 114
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Aica
Dall’analisi degli indicatori di performance riferiti alle province selezionate (fonte AICA), emerge
come, nel 2018, il tasso di occupazione delle camere più elevato si riconferma la provincia di Na-
poli (75,7%), seguita da Firenze (72,8%), seppure entrambe hanno registrato una variazione in calo
rispetto al 2017, rispettivamente del -5,6% e del -0,3%. La provincia che ha registrato una variazione
positiva rispetto alle altre prese in esame è Torino con il +4,1%.
Come ricavo medio per camera occupata troviamo in testa Venezia, con 222,2€ (159,3€ per came-
ra disponibile) e Roma con 177,6 € (127,1 per camera disponibile).
Seguono Milano con un ricavo medio per camera occupata di 147,9 € (101,9 € per camera disponi-
bile) e Firenze con 140,6 € (102,4 € per camera disponibile).
Ricavo Medio Ricavo Medio
Tasso Occupazione Camere per Camera Occupata per Camera Disponibile
PROVINCIA 2018 2017 Variaz. % 2018 2017 Variaz. % 2018 2017 Variaz. %
Bologna 66,4 63,9 3,9 93,38 89,83 3,9 62,00 57,42 8,0
Firenze 72,8 73,1 -0,3 140,64 139,60 0,7 102,45 101,98 0,5
Genova 67,7 67,3 0,5 92,56 90,12 2,7 62,65 60,69 3,2
Milano 68,9 67,8 1,6 147,97 143,99 2,8 101,91 97,65 4,4
Napoli 75,7 80,3 -5,6 88,63 83,50 6,1 67,12 67,02 0,2
Roma 71,6 70,8 1,2 177,58 168,77 5,2 127,10 119,41 6,4
Torino 66,5 63,9 4,1 92,99 92,45 0,6 61,83 59,08 4,7
Venezia 71,7 72,9 -1,6 222,20 242,06 -8,2 159,32 176,44 -9,7
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Aica
28REPORT ALBERGHI
A livello comunale, dall’analisi degli indicatori di
OCC performance (fonte Trademark), emerge come,
LOCALITÀ mar-19
nel marzo 2019, il tasso di occupazione delle ca-
mere più elevato si rileva a Firenze (77,3%), seguita
Bologna 73,9
da Milano (76,9%) e dalla città di Roma (75,6%).
Firenze 77,3
Genova 65,8
Milano 76,9
Napoli 63,8
Roma 75,6
Torino 66,4
Venezia 66,6
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Italian
Hotel Monitor – Trademark Italia – marzo 2019
DEFINIZIONI
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate”. Le compravendite dei diritti di
NTN proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
(Numero transazioni quota di proprietà oggetto di transazione. Esempio: se di un’unità immobiliare è compra-
normalizzate) venduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come
una transazione, ma come 0,5 transazioni.
OCC/TOC Rapporto fra il numero di camere vendute e il numero di camere disponibili in un deter-
(Occupancy Rete) minato periodo.
RevPar Ricavo medio per camera disponibile. Ricavi totali da vendita camere in un determinato
(Revenue Per periodo diviso per il numero totale di camere disponibili. I ricavi si intendono al netto di
Available Room) IVA e colazione.
ADR Prezzo medio giornaliero di vendita ovvero ricavo medio per camera occupata. Ricavi totali
(Average Daily Rate) da vendita camere in un determinato periodo diviso per il numero totale di camere vendute.
Numero di clienti arrivati, distinti per paese estero o regione italiana di residenza, che han-
Arrivi no effettuato il check in nell’esercizio ricettivo nel periodo considerato. (Istat)
Presenze Numero delle notti trascorse dai clienti negli esercizi ricettivi nel periodo considerato. (Istat)
Tale categoria , secondo Istat, include gli alberghi da 1 a 5 stelle, i villaggi albergo, le
residenze turistico-alberghiere, le pensioni, i motel, le residenze d’epoca alberghiere, gli
Esercizi
alberghi meublè o garnì, le dimore storiche, gli alberghi diffusi, i centri benessere (beauty
alberghieri farm), i centri congressi e conferenze e tutte le altre tipologie di alloggio che in base alle
normative regionali sono assimilabili agli alberghi.
Tale categoria include i campeggi e le aree attrezzate per camper e roulotte, i villaggi
Esercizi turistici, le forme miste di campeggi e villaggi turistici, gli alloggi in affitto gestiti in forma
extra-alberghieri imprenditoriale, gli agriturismi, le case per ferie, gli ostelli per la gioventù, i rifugi di monta-
gna, gli altri esercizi ricettivi non altrove classificati e i bed and breakfast.
29TUTTI I NOSTRI REPORT:
Residential Overview
Locazioni
Mercato delle Residenze di Pregio
Investment Overview
Office Market Overview
Office Focus Qualità
Alberghi
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