MUTUO AGEVOLATO CSR: LE PROPOSTE SIBC
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MUTUO AGEVOLATO CSR:
LE PROPOSTE SIBC
1. TASSO DI RIFERIMENTO
2. SPREAD
3. PIANO DI AMMORTAMENTO E IMPORTO MUTUABILE
4. SOVVENZIONARE CSR E NON CENTROBANCA
5. FINESTRE TEMPORALI PER RINEGOZIAZIONE
1. TASSO DI RIFERIMENTO
Leggiamo da un volantino sindacale: “La CSR offre ai soci e ai loro familiari l’erogazione di
mutui a tasso fisso ancorati al tasso IRS a 10, 15, 20, 25 e 30 anni. Il tasso IRS, rilevato
l’ultimo giorno del mese precedente a quello in cui viene presentata la domanda di mutuo, dà
al socio la massima certezza su quale sarà il tasso applicato nel contratto che verrà
sottoscritto con la CSR”.
Leggiamo però anche (da TELEMUTUO.IT) che “Le quotazioni dell'IRS dipendono strettamente
dai mercati dei tassi a lungo termine. Il loro andamento coincide con quello degli investimenti
obbligazionari di pari durata. Più è lungo il periodo a tasso fisso, più sarà alto il relativo
interesse. Tuttavia in epoche di forte stabilità gli IRS riferiti al lunghissimo termine risultano
solo moderatamente più alti di quelli del medio periodo, magari di appena un punto
percentuale. Attenzione però, perché è sufficiente qualche avvisaglia di criticità all'orizzonte
per farli impennare bruscamente”.MUTUO CSR: LE PROPOSTE DEL SIBC
In effetti, anche in tempi recenti,
la volatilità dell’IRS è risultata
elevata, con variazioni pari
addirittura allo 0,63% da un mese
al successivo. Quindi, il socio, che
per acquistare casa volesse
contrarre il mutuo con la CSR,
dovrà sperare che il tasso IRS
dell’ultimo giorno del mese
precedente a quello in cui vuol
presentare la domanda sia più
conveniente a quello ottenibile aspettando di far scattare il nuovo mese, o quello successivo ancora. E
se ha già effettuato il preliminare e fissato limiti temporali per l’erogazione del mutuo, fino a che non
avrà acquisito tutta la documentazione necessaria e presentato la domanda, ogni turbolenza sui
mercati - ancorché passeggera - si rifletterà sul tasso del mutuo che pagherà per decenni.
Se questa è la “massima certezza”, peggio che andar di notte.
Tasso di riferimento: PROPOSTA DEL SIBC
Il tasso del mutuo non sia parametrato al tasso EuroIRS, bensì al tasso per le operazioni di
rifinanziamento della BCE.
Dal gennaio 2001 a oggi, il tasso EuroIRS è oscillato fra un minimo dell’1,8% e un massimo del 6%, con
un valore medio mensile del 4,22%.
Nello stesso periodo, da gennaio
2001 a oggi, il tasso di
rifinanziamento BCE è oscillato da
un minimo dello 0,75% a un
massimo del 4,5%, con un valore
medio mensile del 2,75%.
Il tasso BCE, che la CSR utilizza già
come parametro di riferimento per i
mutui a tasso variabile, è
strutturalmente più basso e
presenta più limitati rischi di
volatilità.
2. SPREAD
Con riguardo alle varie tipologie di mutuo il Consiglio della Cassa ha deliberato di offrire mutui a
tasso EuroIRS con applicazione dei seguenti spread:
2MUTUO CSR: LE PROPOSTE DEL SIBC
a EurIRS + spread 0,0% per l’acquisto della prima casa di abitazione da parte del socio;
b EurIRS + spread 1,0% per l’acquisto di altre abitazioni (seconda casa, casa dei figli, ecc.);
c EurIRS + spread 1,4% per ristrutturazione di abitazioni di proprietà del socio;
d EurIRS + spread 1,6% per liquidità e consolidamento da parte di mutuatari soci.
L’applicazione del tasso IRS comporta un tasso maggiore per i mutui di più lunga durata (a 25 o 30
anni), come quelli per l’acquisto della prima casa, rispetto ai mutui con scadenza più breve (a 10
anni) idonei alle ristrutturazioni o per liquidità e consolidamento. Tale differenza può risultare
anche maggiore dello spread applicato alle diverse tipologie di mutuo, per cui il tasso applicato al
giovane socio per l’acquisto della prima casa può risultare paradossalmente più elevato rispetto al
tasso applicato al socio che ristrutturi casa.
Nell’attuale contesto di retribuzioni di ingresso relativamente basse e bloccate per un triennio,
risulta insufficiente che la Cassa si limiti a non guadagnare (zero spread) sui mutui per l’acquisto
della prima casa da parte dei soci. Non sono queste le “condizioni di favore per l’acquisizione del
bene casa“, “in particolare per i più giovani”!
Si deve fare di più, e SI PUO’ fare molto di più. Basta considerare gli elevati avanzi di bilancio
ottenuti nel 2012 e destinati a remunerare l’Erario prima, le azioni poi, ad aumentare (come mai
prima) gli accantonamenti al Fondo ROA per ampliare in futuro le borse di studio (!). Basta pure
considerare che la CSR ha attinto pesantemente ai finanziamenti BCE al tasso dell’1% e avrebbe
potuto senza alcun peso destinarne i benefici a favore delle giovani generazioni di soci, e di chi ha
minori livelli reddituali. Se non ora, quando?
Inoltre, applicare lo stesso tasso agevolato a mutui fino a 500.000 euro avvantaggia chi ha stipendi
e quinti cedibili molto elevati. Nella grande maggioranza delle banche private, i mutui agevolati ai
dipendenti prevedono soglie di tasso molto più agevolate di quelle prospettate dalla CSR per
importi mutuati medi e bassi, e poi lievemente crescenti per la sola parte eccedente certe soglie di
importo.
Spread: PROPOSTA DEL SIBC
Tenuto conto della considerevole capacità reddituale della Cassa, gli spread rispetto al tasso di
riferimento siano così modulati, con applicazione di un tasso non inferiore all’1%:
Tasso BCE + spread 0% per l’acquisto della prima casa di abitazione da parte del socio;
Tasso BCE + spread 1,5% per l’acquisto di altre abitazioni o per abitazioni dei figli;
Tasso BCE + spread 1,5% per ristrutturazione di abitazioni di proprietà del socio;
Tasso BCE + spread 1,5% per liquidità e consolidamento da parte di mutuatari soci.
E inoltre, sempre sulla base del Tasso BCE:
ulteriore spread negativo -0,3% per importi mutuati fino a 200.000 euro;
spread immutato per la parte di importo mutuato da 200.001 a 350.000 euro;
spread aggiuntivo dello 0,3% per la parte di importo mutuato da 350.001 a 500.000 euro (o
superiore, cfr. cap. 3).
Inoltre, sempre sulla base del Tasso BCE:
ulteriore spread negativo -0,3% per nuclei familiari con redditi annui lordi inferiori a
100.000 euro;
3MUTUO CSR: LE PROPOSTE DEL SIBC
spread aggiuntivo dello 0,3% per nuclei familiari con redditi annui lordi superiori a 200.000
euro.
Tipologia Delibera Consiglio Proposta del SIBC Differenza
CSR
SIMULAZIONE BASATA SULLE ATTUALI CONDIZIONI DI MERCATO
Mutuo prima casa (es. 30 anni) 2,5% 1% (tasso minimo) -1,5%
Mutuo II casa o figli (es. 30 anni) 3,5% 2,25% -1,25%
Ristrutturazione (es.10 anni) 3,2% 2,25% -0,95%
Liquidità o consolid.debiti (es. 15 anni) 3,8% 2,25% -1,55%
SIMULAZIONE BASATA SULLA MEDIA DEGLI ULTIMI 12 ANNI
Mutuo prima casa (es. 30 anni) 4,22% 2,75% -1,47%
Mutuo II casa o figli (es. 30 anni) 5,22% 4,25% -0,97%
Ristrutturazione (es.10 anni) 5,25% 4,25% -1,00%
Liquidità o consolid.debiti (es. 15 anni) 5,73% 4,25% -1,48%
3. PIANO DI AMMORTAMENTO E IMPORTO MUTUABILE
L’importo mutuabile resta ancorato all’80% del valore dell’immobile. La delibera CSR prevede la
possibilità, limitatamente ai soli soci in servizio e nell’ipotesi in cui il piano di ammortamento del
mutuo si completi entro l’anno solare della data di collocamento a riposo, di optare per un diverso
piano di ammortamento a rata crescente, spostando in avanti nel tempo il maggior onere del
rimborso, in linea con una ragionevole evoluzione retributiva.
La condizione di dipendente della Banca d’Italia fa ottenere dalla CSR la fiducia sufficiente a
rendere crescenti nel tempo le rate del mutuo, ipotecando i futuri miglioramenti (qualora ci
fossero). Ma perché non è sufficiente a far concedere un mutuo che vada oltre l’80% del valore
dell’immobile?
Ora, se sono giovane e non ho genitori o benefattori che mi possono elargire il 20% del valore
dell’immobile da acquistare, oltre alle spese notarili, alle agenzie, alle imposte e ogni altra spesa
accessoria, devo aspettare anni per poter accantonare tali somme e devo poterlo fare mentre
sostengo spese per affitto, bollette, e per vivere. Specie se lavoro in una grande città, se sono vice
assistente o assistente, se ho moglie e figli, probabilmente non disporrò mai della quota non
finanziata. E se dovessi arrivarci, con un mutuo di 25 o 30 anni, difficilmente potrò fruire delle rate
crescenti, perché la pensione non sarebbe poi così lontana.
Inoltre: quale coerenza si ravvisa nella concessione di finanziamenti collaterali “extra”, che quindi
consentono al collega di “splafonare” rispetto al limite dell’80%, ma con la conseguenza di
indebitarsi pesantemente proprio per i primi 10 anni di mutuo?
4MUTUO CSR: LE PROPOSTE DEL SIBC
Importo mutuabile: PROPOSTA DEL SIBC
Mutuabilità del 100% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia indipendente, permanendo il
limite dei due quinti dello stipendio basato sull’intero nucleo familiare.
Correzione in aumento del massimale di 500.000 euro, per gli immobili acquistati in città che
evidenziano elevata tensione sul mercato immobiliare, sulla base degli indicatori periodicamente
aggiornati di riconosciuti Centri studi del settore.
4. SOVVENZIONARE CSR E NON CENTROBANCA
Come noto, ogni atto di stipula di un mutuo a tasso fisso agevolato di un collega presso
Centrobanca (che non è una banca, ma una finanziaria iscritta nell’apposito elenco) comporta la
contestuale sottoscrizione, da parte della Banca d’Italia, di obbligazioni Centrobanca di pari
importo e pari durata, in modo da fornire la provvista a chi ci rilascia il mutuo. Il tasso di queste
obbligazioni che la Banca d’Italia sottoscrive è inferiore dello 0,50% al tasso che noi paghiamo a
Centrobanca, che quindi ha un guadagno netto, per ogni mutuo concesso, dello 0,50% annuo
sull’importo del mutuo.
Al di là di ogni altra considerazione, va
tenuto conto che Centrobanca sta ora per
essere incorporata da Banca UBI.
Si pone quindi con maggior forza il problema di "indipendenza" dei dipendenti della Banca d'Italia.
Una banca vigilata, che persegue il profitto ed è quotata in Borsa, avrebbe una convenzione per
erogare mutui ai suoi "controllori" a condizioni di favore.
Il rischio reputazionale è elevatissimo e non sostenibile. Se dovessero emergere problemi con UBI,
la stampa non avrebbe pietà, affermando che la Banca d’Italia ha chiuso gli occhi perché altrimenti
non avrebbero concesso i mutui a condizioni così favorevoli.
Inoltre, è incomprensibile la scelta di negare alla CSR un vantaggio economico oggettivo che si è
concesso a Centrobanca. C’è da chiedersi quale sia il motivo di tanto favore verso
quell’intermediario.
Sovvenzionare Csr: PROPOSTA DEL SIBC
Occorre attivare rapidamente un meccanismo concordato con la Banca d’Italia che consenta un
analogo meccanismo obbligazioni/mutui.
In questo modo, invece di regalare profitti a Centrobanca, si avvantaggerà la CSR e saranno
possibili ulteriori, significative agevolazioni ai soci.
5MUTUO CSR: LE PROPOSTE DEL SIBC
5. FINESTRE TEMPORALI DI ADESIONE AL NUOVO MUTUO
La scelta di impedire dopo marzo 2014, il passaggio al tasso fisso a coloro che hanno mutui in
essere presso la CSR appare una limitazione ingiustamente penalizzante per i soci. Questo
meccanismo porta con sé anche un premio verso i furbi, che facilmente potrebbero trasferire il
mutuo CSR presso una banca privata e poi, con l'istituto della portabilità rientrare in CSR (nessuna
legge lo impedisce!).
Finestre temporali: PROPOSTA DEL SIBC:
Va consentito il libero trasferimento dei mutui esistenti e futuri verso il tasso fisso, senza vincoli
temporali.
Va anche corretta, con assoluta urgenza, la delibera del “nuovo mutuo” laddove creerebbe la
categoria degli “esodati” dal nuovo mutuo. Infatti, secondo quanto riportato nella comunicazione
ufficiale N.U. 2129, le modifiche dei tassi si applicherebbero solo “alle domande domande che
perverranno dal 1° settembre 2013”. Al tempo stesso, è previsto che sarebbe consentita la
rinegoziazione “al nuovo tasso dei mutui stipulati fino al 30 agosto 2013”.
Secondo quanto esposto, risulterebbero paradossalmente esclusi “nuovo tasso” tutti quei colleghi
che fossero nella necessità di presentare domanda di mutuo prima del 1° settembre p.v., ma che
non arrivassero alla stipula entro il 30 agosto 2013.
La libertà di trasferimento dei mutui, da noi proposta, porrebbe al riparo anche da simili barbarie,
certamente involontarie ma non per questo meno sconcertanti.
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