Le famiglie e i mutui abitativi - Loan-to-value ratios and access to mortgages in Italy
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Le famiglie e i mutui abitativi 26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI Loan-to-value ratios and access to LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY mortgages in Italy Danilo Liberati | Banca d’Italia SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA 26 NOVEMBRE 2016 CONVEGNO SCIENTIFICO LA SOCIETÀ ITALIANA E LE GRANDI CRISI ECONOMICHE 1929-2016
26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Agenda • Cosa è accaduto ai mutui abitativi in
Italia negli anni recenti
• Come valutare l’accesso alla casa di
proprietà attraverso il mutuo
• L’accesso al mutuo e il Loan-to-value
(LtV)
• L’accesso al mutuo per famiglie
eterogenee
Danilo Liberati | Banca d’Italia 2
26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Fatti stilizzati: mutui e loan-to-
value
Il loan-to-value* (LtV) medio in Italia,
storicamente basso (Guiso et al, ‘94)…
… era cresciuto negli anni precedenti la
crisi…
… ma ha iniziato a diminuire dal 2007 (fino
al 2014), …
… e i nuovi mutui si sono ridotti all’incirca a
un terzo tra il 2007 e il 2013
* Il loan-to-value (LtV) ratio è la percentuale del valore dell’immobile finanziata dal mutuo bancario
Danilo Liberati | Banca d’Italia 3
26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Il quadro di riferimento 1. «Vincolo del reddito» (income constraint index, ICI): il servizio
del debito è ragionevole, cioè le rate di rimborso < α del reddito
(es. α = 30%: questo è il tradizionale Housing Affordability Index)
Quando il mutuo per una casa ‘standard’ è instalment (r , T , P, LtV )
accessibile e sostenibile per una famiglia? ICI = α /
Y
2. «Vincolo del budget» (budget constraint index, BCI): Il
pagamento iniziale può essere effettuato con la ricchezza
accumulata (o accumulabile in un numero n di anni, es. n = 5)
W
BCI =
P ⋅ (1 − LtV )
Due fattori comuni influenzano i due aspetti dell’accessibilità
sostenibile di un mutuo: (1) I prezzi immobiliari (non c’è trade off)
(2) Il loan-to-value (c’è trade off tra onerosità del pagamento
iniziale e delle rate)
Danilo Liberati | Banca d’Italia 426 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
I dati OMI: prezzi case
Banca d’Italia:
Applichiamo questo quadro di riferimento a IBF (indagine bilanci famiglie): reddito, ricchezza*, risparmi
fonti di dati molto granulari e territoriali Tassi sui mutui
loan-to-value, durata mutui (Regional bank lending survey,
RBLS)
Mutuionline (sito internet): relazione tassi d’interesse / LtV
* NB: 2 definizioni di ricchezza: patrimonio (non prima casa) o risparmi
accumulati
Danilo Liberati | Banca d’Italia 526 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY Come è cambiato l’accesso al mutuo in Italia? Se si considera l’indice basato sul “vincolo di reddito” (rate periodiche) e quello basato sul “vincolo di bilancio” (pagamento iniziale) il quadro è molto diverso Il miglioramento dovuto a rate inferiori rappresenta «un falso segnale» Danilo Liberati | Banca d’Italia 6
26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Un «falso segnale»? Factors driving the changes in housing mortgage affordability (2006-2012) (1)
(percentage values)
Il miglioramento
a) mortgage repayment-based affordability b) initial payment-based accessibility
dell’accessibilità del mutuo
basata sull’onere delle rate è
stato in larga parte dovuto alla
restrizione dei criteri di offerta
(LtV più bassi, la componente
gialla nel grafico).
Questa stessa componente ha
peggiorato il secondo
indicatore basato sull’esborso
iniziale.
Source: see the methodological appendix.
(1) The different areas of the bars show the cumulated contribution of each factor to the change in the indicator from 2006 up to the relevant
year on the horizontal axis (positive values if the factors lead to a higher value of the index, negative otherwise).
Danilo Liberati | Banca d’Italia 726 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Quante famiglie accedono
a un mutuo sostenibile? % of families with access to sustainable mortgages at different LtVs (2006, 2012) (1)
0,30 0,30
Dal IBF calcoliamo la quota di famiglie che 0,25
Diff 2006-2012 2006 2012
0,25
Share of eligible households
possono sostenere sia il rimborso del debito
sia il pagamento iniziale, per differenti loan-
0,20 0,20
to-values (mortgage affordability curve) 0,15 0,15
0,10 0,10
0,05 0,05
0,00 0,00
-0,05 -0,05
0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90 93 96 99
Loan to Value (LtV)
Source: see the methodological appendix.
(1) The chart displays the share of households with access to sustainable mortgages; the dots show the actual average loan-to-values
prevailing in the Italian market in 2006 (blue dot) and 2012 (red dot), according to the Bank of Italy’s RBLS survey. The bars display the
difference between the 2006 and 2012 share of families.
Danilo Liberati | Banca d’Italia 826 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY Il ruolo delle politiche macro-prudenziali La mortgage affordability curve consente di stimare la quota di famiglie che sarebbero escluse dall’accesso a un mutuo sostenibile se si imponessero limiti regolamentari ai loan-to-value Danilo Liberati | Banca d’Italia 9
26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
La ‘middle class’ è stata più colpita
Access to housing mortgages at different LtVs, by income quartile (1)
(percentage values)
La variazione del LtV ha effetti (a) share of ‘eligible’ households, (b) composition of ‘eligible’ households,
diversi sulle diverse fasce di by income quartiles, in 2012 (1) by income quartiles (2)
reddito (quartili). Tra il 2006 e
il 2012 è diminuito il peso
delle famiglie della fascia
mediana tra quelle che
possono accedere a un mutuo.
Source: see the methodological appendix.
(1) The chart displays the share of households with a safe access to mortgage (i.e. households who could afford the initial payment with their
wealth (excluded own home’s value) and whose repayment burden was below 30 per cent of income), by income quartile. – (2) The chart
displays the percentage composition of households with a safe access to mortgage, by income quartile.
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1026 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Il ruolo della ricchezza ‘legacy’
Access to mortgaging a house for different loan-to-values and definitions of wealth (1)
(percentage of families with access to sustainable mortgages; 2006 and 2012)
(a) wealth = real and net financial assets (ex home) (W1) (b) wealth = saving ability (W2)
È rilevante il ruolo della ricchezza
accumulata, anche attraverso
trasferimenti intergenerazionali: Se
immaginiamo che per il pagamento
iniziale si possano usare solo i risparmi
accumulati in un numero n di anni (es,
n=5), il peggioramento 2006-2012 è
più evidente
Source: see the methodological appendix.
(1) The lines display the share of Italian families eligible for a mortgage, under the hypothesis of different loan-to-value percentages; the
bars display the difference in the share of families at the market conditions prevailing in 2006 and 2012. The dots display the share of
eligible families at average actual LTVs applied by Italian banks, according to the answers of Italian banks to the RBLS survey of the Bank
of Italy in 2006 (blue dots) and 2012 (red dots).
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1126 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Gli effetti di possibili politiche Come potrebbe intervenire un policymaker per favorire l’accesso al
mutuo abitativo? 2 ipotesi:
per l’accesso al mutuo Contributo lump-sum per la sottoscrizione di un mutuo
Contributo in conto interessi
Un esercizio di statica comparata* mostra che politiche diverse
esercitano effetti eterogenei ai diversi loan-to-value (con impatti
differenti, quindi, sul rischio dei mutui erogati dalle banche)
* Non si considerano retroazioni su prezzi/tassi, modifiche a
comportamento agenti
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1226 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Quali politiche per favorire
l’accesso al mutuo? Housing mortgage affordability under alternative scenarios (1)
(difference in percentage of households with access to sustainable housing mortgages)
(a) 2006 (b) 2012
Policy 1 (lump-sum) è efficace a bassi loan-
to-values (≈ LtVs italiani medi)
Policy 2 (tassi agevolati) è efficace ad alti
LtV, e incoraggia mutui con leva
Un’autorità sensibile a stabilità finanziaria
dovrebbe preferire policy 1
Source: see methodological appendix.
(1) The bars display the difference between the share of Italian households with access to sustainable housing mortgages, under different
policies and the “no policy” case. The vertical line shows the actual average loan-to-values prevailing in the Italian market in 2006 (figure a)
and 2012 (figure b), according to the RBLS.
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1326 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Conclusioni Un indice di accesso al mutuo sostenibile che considera il trade-off
tra rata periodica e esborso iniziale di liquidità.
La mortgage affordability curve misura l’impatto di limiti a LtV
sulle famiglie che possono accedere a un mutuo sostenibile. Forma
e posizione cambiano e dipendono da definizione di ricchezza
Il LtV è un collo di bottiglia più serio per famiglie giovani, a basso
reddito e affittuari. La crisi ha peggiorato la situazione soprattutto
per le famiglie per cui il pagamento iniziale non era cruciale prima
della crisi, e per la middle class
La ricchezza ereditata ha attenuato gli effetti della crisi.
Considerando l’accumulazione di liquidità con risparmio personale
l’effetto-crisi è più grave
Ipotesi. Un contributo all’acquisto è efficace a tutti gli LtV, i tassi
agevolati solo per mutui ad elevato LtV. Gli effetti sono più ampi
per famiglie a reddito medio-alto
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1426 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY Grazie. danilo.liberati@bancaditalia.it D. Liberati e V. Vacca, «With (more than) a little help from my bank. Loan-to-value ratios and access to mortgages in Italy» , Banca d’Italia, Occasional papers (Questioni di economia e finanza), N. 315, 2016 Danilo Liberati | Banca d’Italia 15
26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Materiale aggiuntivo
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1626 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Cosa dice la letteratura 1. (domanda): le condizioni del mercato (del credito, immobiliare,
del lavoro) influenzano asimmetricamente l’accesso alla casa di
proprietà dei diversi strati sociali e ne influenzano le decisioni di
consumo e risparmio. (Engelhardt and Mayer (JHR 1996), McCord
Due filoni di letteratura et al. (IJHMA 2011), Quercia et al. (JHE 2003), Quigley and Raphael
(JEP 2004), Gan and Hill (JHE 2009))
2. (offerta): le politiche di offerta delle banche sui mutui ne
influenza la stabilità. Le politiche macroprudenziali e monetarie
interagiscono con l’offerta di credito e con l’accesso alla proprietà
immobiliare. FMI: la stabilità finanziaria potrebbe suggerire di
imporre limiti ai LtV… ma occorrerebbe considerare in modo
equilibrato l’accesso delle famiglie al mercato e le ragioni della
solidità del sistema bancario ( Hatchondo et al (2011), Nobili and
Zollino (2012), Crowe et al (2011)).
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1726 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Il quadro di riferimento Gli indici standard di accessibilità (affordability) dell’abitazione
considerano principalmente il peso della rata del mutuo sul reddito
(debt service to income ratio, DSTI). Noi consideriamo
simultaneamente l’onere del rimborso (repayment) e l’onere del
Versamento iniziale e rata periodica pagamento iniziale (downpayment). Entrambi dipendono dal loan-
to-value (LtV), la quota del valore dell’immobile finanziata dal
mutuo…
… Assume quindi un ruolo-chiave il loan-to-value (LtV)
Leva finanziaria (rischio)
dell’investimento immobiliare
Loan-to-Value (LtV)
Accessibilità del finanziamento
immobiliare
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1826 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Domanda e offerta si sono
divaricate negli anni recenti LtVs (%) which maximise the marginal increase of mortgage access for Italian families
and actual LTVs applied by banks (1)
Esiste un loan-to-value per il quale
l’aumento delle famiglie eligible è massimo.
Questo LtV e quello applicato in media dalle
banche si sono divaricati negli anni della
crisi
Source: see the methodological appendix.
(1) The chart displays the loan-to-value percentage which maximises, in each year, the increase in the share of Italian households that
could afford the initial payment (by using their wealth, net of the first residential homes’ value) and whose repayment burden was below 30
per cent of income. Actual LTVs (red dots in panel b) are retrieved from the Bank of Italy’s RBLS survey.
Danilo Liberati | Banca d’Italia 1926 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
Il pagamento iniziale è critico, Trascurare il «vincolo di budget» (il pagamento iniziale) comporta
una sopravvalutazione dell’accesso al mutuo soprattutto:
specie per alcune famiglie per i più giovani
per chi è in affitto
per le famiglie del Sud
per chi ha un reddito medio-basso
Danilo Liberati | Banca d’Italia 2026 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
LE FAMIGLIE E I MUTUI ABITATIVI
LOAN-TO-VALUE RATIOS AND ACCESS TO MORTGAGES IN ITALY
L’effetto di policy su famiglie
con diverso reddito Housing mortgage affordability under alternative scenarios by income quartile (1)
(percentage of households with access to sustainable housing mortgages; 2012)
(a) scenario 1: one-off contribution (2) (b) scenario 2: subsidised interest rates (3)
Le politiche sono efficaci soprattutto verso
le famiglie con redditi più elevati (III e IV I quartile II quartile III quartile IV quartile
Policy gain (share of 'eligible' households)
Policy gain (share of 'eligible' households)
quartile). La diversa efficacia tra quartili è
0,12 0,12 0,12 0,12
costante a diversi LtV per la politica lump-
sum, aumenta con LtV per i tassi agevolati 0,09 0,09 0,09 0,09
0,06 0,06 0,06 0,06
0,03 0,03 0,03 0,03
0,00 0,00 0 0
50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95
Loan to value (LtV) Loan to value (LtV)
Source: see methodological appendix.
1) The vertical line shows the actual average loan-to-values prevailing in the Italian market in 2012, according to the RBLS. – (2) Difference
between the share of Italian households with access to sustainable housing mortgages, under policy 1 (one-off contribution = 8 per cent of the
house price), and no policy. – (3) Difference between the share of Italian households with access to sustainable housing mortgages, under
policy 2 (interest rate subsidy = 75 per cent of the rate), and no policy.
Danilo Liberati | Banca d’Italia 21Puoi anche leggere
