La questione abitativa a Firenze. Case in affitto: a che prezzo?

La questione abitativa a Firenze.

Case in affitto: a che prezzo?

Soggetti deboli e soggetti forti: per quanto ancora?
Marvi Maggio (International Network for Urban Research and Action)

“”Vedendo come viene soddisfatto il bisogno di un tetto, possiamo avere la misura del modo con
cui vengono soddisfatti tutti gli altri bisogni” (F. Engels)

Nell’area fiorentina vivono un totale di 600.000 persone: 378.000 nel Comune di Firenze e 224.000
nei comuni circostanti. Ci sono 6.000 famiglie con sfratti esecutivi a Firenze e 8.900 nell’area
fiorentina; all’ultimo bando per le case popolari sono state presentate circa 4.200 domande. Mille
persone vivono in case occupate “abusivamente”, e sarebbero senza casa se non fosse per il
Movimento di Lotta per la Casa di Firenze.
Il censimento del 2001 indica la presenza nel Comune di Firenze di 170.000 abitazioni occupate.
Sono invece ben 15.000 le case sfitte di cui 6.000 nel centro storico. Una quantità ben superiore alle
utenze non attive pari a 4.000 abitazioni.
A Firenze i valori immobiliari sono fra i più elevati e speculativi d’Italia. Dati Nomisma per il 2004
indicano prezzi di 8.700 euro a mq. per il residenziale nelle zone di massimo pregio e 430 euro a
mq. all’anno di affitto (rendimento 4,9%), ed un prezzo medio di 2.819 euro a mq., con affitto
medio di 155 euro a mq. all’anno (rendimento 5,5%). L’assenza di un mercato dell’affitto a prezzi
accessibili, spinge all’acquisto della casa anche chi deve affrontare sacrifici per accedervi: secondo
il censimento del 1991, a Firenze il 60% degli abitanti sono proprietari e il 34,4% affittuari, al 2001
il dato regionale è del 72% di proprietari. Va tuttavia rilevato che sono in aumento le persone che
non riescono a pagare il mutuo e quindi vengono sfrattati: per fare un esempio nel mese di ottobre
del 2004 a Firenze rappresentano il 20% degli sfratti esecutivi. Per chi resta escluso dal mercato
della vendita la situazione è difficile. I 12.000 alloggi di edilizia pubblica di proprietà dei 33 comuni
dell’area fiorentina, gestiti da Casa Spa, sono tutti assegnati, 5.500 famiglie sono in graduatoria per
l’accesso all’edilizia popolare e ci sono 6.920 sfratti pendenti. Città turistica ed universitaria,
Firenze assiste ad una consistente presenza di affitti in nero: 350 Euro per posto letto. Sono 30.000
gli studenti fuori sede e l’Agenzia per il Diritto allo Studio dell’Università di Firenze garantisce al
2006 circa 1.400 posti letto. La domanda di abitazioni sociali si accresce con l’immigrazione. Nel
Comune si calcola che nel 2000 il numero degli immigrati regolari e non regolari ammonti a 60.000
persone. Dati della Caritas indicano che nel 2004 in Provincia di Firenze sono 75.803 i soggiornanti
immigrati. Il Comune di Firenze indica che sono 30.000 i residenti stranieri al 2005.
L’Amministrazione comunale di centro sinistra che ha vinto le elezioni nel 1999 e nel 2004, invece
di imporre un disegno pubblico e collettivo della città, si limita, in continuità con le giunte
precedenti1, a registrare le proposte delle imprese immobiliari e di costruzione private (fra cui
FIAT, Baldassini e Tognozzi, Pirelli Real Estate, Consorzio Etruria), favorendo attivamente la
valorizzazione economica che investe sempre nuove aree, fra cui quelle industriali dismesse situate
in zone semi-centrali, sospingendo le classi popolari e “pericolose” in aree sempre più periferiche.

ventimila case in affitto…i privati costruirebbero per rispondere al
bisogno di case di chi ha reddito medio-bassi: ma è vero?

1
    F. Indovina (editor), La città occasionale. Firenze, Napoli, Torino, Venezia, Milano, Franco Angeli, 1992.

Le cose non sono sempre come appaiono a prima vista.
E allora chi ci perde e chi ci guadagna? Ci guadagnano tutti, Guadagnano in pochi?
Il Bando “20.000 case in affitto” riguarda l’attuazione a livello comunale del Programma di edilizia
sperimentale denominato "20.000 abitazioni in affitto", approvato dal Governo con Decreto
Ministeriale del 27 dicembre 2001. Il Decreto prevedeva che le Regioni lo facessero proprio e la
Giunta Regionale Toscana, in base ad esso, ha stabilito criteri, modalità e termini per la
formulazione delle proposte di intervento da inserire nel Piano Operativo Regionale. Ai Comuni era
affidato il compito di individuare aree adatte e imprese in grado di portare a termine i progetti.
Così descrive l’operazione il garante dell’informazione del Comune di Firenze per questo insieme
di progetti: “Il Comune di Firenze partecipa con la previsione di circa 400 alloggi da realizzare e
concedere in locazione. A seguito di pubblico avviso, sono state presentate da parte degli operatori
privati una serie di proposte di intervento; nove delle proposte sono state ritenute meritevoli di
accoglimento. Le nove aree oggetto delle proposte predette, ove saranno localizzati gli interventi di
edilizia residenziale da cedere in locazione a canone convenzionato alle categorie sociali
economicamente disagiate sono ubicate in via Allori (1), via Pistoiese/Brozzi (2), via Arnoldi (3),
via di Scandicci (4), via di Quarto (5), in località La Sala (6), in località San Lorenzo a Greve (7),
via Empoli (8) e via F. de Pinedo (9)… Il Programma "20.000 abitazioni in affitto" prevede il
finanziamento statale, attraverso la Regione, del 45% dei costi di realizzazione degli alloggi da
affittare a canone convenzionato (se la locazione è permanente) e del 25% (se invece è a termine,
per almeno dieci anni). Ai contributi regionali si aggiungono agevolazioni da parte del Comune di
Firenze nei confronti della proprietà: ovvero il rimborso del 40% dell'ICI per la durata di 10 anni,
l'abbattimento del 40% degli oneri di urbanizzazione, la dilazione del pagamento della restante
somma dovuta per un periodo di cinque anni. Inoltre non saranno richiesti gli oneri concessori
relativi al costo di costruzione. Il canone di affitto sarà determinato in base ai parametri stabiliti
nell'accordo territoriale, stipulato ai sensi della legge 431/98. Insieme agli alloggi in affitto, alcuni
privati realizzeranno anche abitazioni in vendita con cui finanzieranno la quota non coperta dai
contributi statali”.
Questa la descrizione offerta dal Comune di Firenze. Ma vediamo in modo più dettagliato come è
stata condotta questa operazione dalla Regione Toscana e dal Comune di Firenze e quindi con quali
costi e benefici, sociali ed economici, ambientali e territoriali. Chi guadagna e chi perde?

Se i comunicati del Comune sono reticenti e affermano il falso…cosa
hanno da nascondere?

Prima di tutto va denunciata la reticenza e la falsità dei comunicati stampa del Comune:
probabilmente una ammissione indiretta del cattivo affare che hanno fatto, non c’è molto da
vantarsi. Non dicono quale fosse lo stato di fatto (le destinazioni reali all’oggi) e di diritto (le
destinazioni di Piano regolatore) prima delle varianti al PRG vigente, in altre parole cosa è andato
perso per consentire il progetto delle case in affitto. Tutte le nove aree coinvolte non avevano
destinazione residenziale nel PRG vigente: una era a destinazione industriale mentre tutte le altre
erano destinate a servizi pubblici e a funzione agricola, anche di pregio. Tolta l’area che ospita il
centro sociale autogestito ex Emerson, sono tutte aree completamente inedificate. Ma è anche grave
che i servizi pubblici che vi erano previsti non verranno mai realizzati, se si escludono le strade e i
parcheggi, unico standard di servizi accettato dalle imprese immobiliari, e un po’ di verde, ma
realizzato sui parcheggi, ammesso che in questo caso si possa definire verde.
Il garante della comunicazione che in base alla nuova legge sul governo del territorio della Regione
Toscana (art. 19, LR1/2005) ha l’obbligo di favorire la partecipazione dei cittadini, nel documento
pubblicato sul sito web del Comune si è guardato bene dal denunciare quale fossero le destinazioni
prima delle varianti. Un elemento imprescindibile perché un cittadino capisca quali trasformazioni
sono previste nella sua città o/e nel suo quartiere.

Ma, ancora più grave, nessun cenno al fatto che una delle 9 aree del progetto è destinata alle sole
case in vendita. Nel corso delle contrattazioni con le imprese è stato pattuito lo scambio fra un’area
di Novoli (via de Pinedo) e via della Sala alle Piagge: le case in affitto previste a Novoli sono state
dirottare alle Piagge. Le case a Novoli valgono di più che alle Piagge, lo sanno tutti. Niente di
imprevedibile, ma non per questo meno scandaloso: in una delle aree del progetto delle 20.000 case
in affitto, NON CI SONO CASE IN AFFITTO!!! (per scoprirlo o verificarlo basta leggere le
convenzioni fra Comune e le diverse imprese coinvolte pubblicate sul sito del Comune). Nei
comunicati stampa del Comune di Firenze del settembre ed ottobre 2005 si continua ad affermare il
falso cioè che in via del Pinedo ci sono case in affitto. Invece, a riprova di quanto affermiamo, a
distanza di qualche mese, nel bando del 3/4/2006 per selezionare i soggetti che riceveranno in
locazione gli appartamenti, le aree in cui saranno situati sono diventate otto e non più nove e a
mancare è proprio via de Pinedo. L’accordo territoriale delle locazioni abitative per Firenze ed altri
comuni, oggi vigente, stipulato fra associazioni degli inquilini e associazioni dei proprietari, è del
25/11/2004, ma viene periodicamente rinnovato: resta in vigore per un periodo di tre anni e
comunque fino alla sottoscrizione del successivo accordo territoriale. Prevede affitti che, per il
progetto in questione, devono essere ridotti del 25% in relazione ai finanziamenti pubblici erogati
per le “20.000 case in affitto”. Nel bando pubblico per selezionare i futuri inquilini, sono indicati i
prezzi medi (dai 290-300 euro per alloggi fino a 45 mq. ai 380-490 euro per quelli di 61-70 mq.),
ma ci si premura di affermare, sempre nel bando: “tenendo anche presente che i valori dovranno
essere aggiornati con quelli stabiliti nell’accordo territoriale che risulterà in vigore al momento della
firma del contratto di locazione”. Affermazione preoccupante visto che i proprietari che affittano
hanno notoriamente il coltello (è il caso di dirlo) dalla parte del manico, puntato dritto agli inquilini
e non è difficile prevedere aumenti che forse annulleranno la riduzione del 25% degli affitti
concordati.
Il rischio è di aver sottratto beni e risorse pubbliche per ottenere case in affitto a prezzi di mercato.
Non contenti di questo fallimento il governo regionale e la stessa Casa Spa sono convinti che questo
sia il “nuovo” metodo per ottenere case in affitto a prezzi contenuti.

L’Unione Inquilini dopo la pubblicazione del bando per individuare gli affittuari delle case rileva
come questo sia stato concordato fra assessore regionale alla casa Riccardo Conti, assessore
comunale alle politiche abitative Paolo Coggiola e le imprese: i sindacati degli inquilini non hanno
partecipato alla contrattazione. Simoni, segretario nazionale dell’Unione Inquilini afferma in
un’intervista al Corriere di Firenze del 7/4/2006 “La mancata partecipazione di Casa Spa, in seguito
all’inapplicazione di una precisa norma del Decreto del 2001 ha avuto come conseguenza che le
imprese si sono accordate con la Pubblica Amministrazione, ottenendo, oltre a una serie di
importanti agevolazioni, che il canone concertato si situi sulla fascia massima prevista (ndr. per
ogni zona il canone concertato prevede una banda di oscillazione fra un minimo e un massimo)
dalle disposizioni regionali in materia”. Simoni riassume poi le altre condizioni di favore: “Le
imprese, inoltre, possono utilizzare le altre porzioni di area per la costruzione residenziale e
commerciale a libero mercato, e usufruiscono di ulteriori agevolazioni da parte del Comune di
Firenze”. L’Unione inquilini sottolinea come queste condizioni di favore per le imprese si ribaltino
in una situazione di sfavore per i futuri inquilini. Lo sbarramento del reddito minimo di 13.000 euro
convenzionali, pari a 18.000 euro lordi annui, per accedere alle case in affitto, con un reddito
massimo di 38.734 euro, fa sì che, sempre per Simoni, “il livello dei canoni, ottenuto forzando al
massimo le disposizioni regionali in materia sarà appena sostenibile per le famiglie con il minimo
del reddito richiesto”.

Progetti di questo tipo non riducono i prezzi degli affitti, non fanno da “calmiere” perché non
modificano i diritti e i doveri delle parti coinvolte, imprese che affittano e inquilini.
Quando si parla di “libero mercato” delle abitazioni andrebbe specificato che si tratta di mercato
libero per i proprietari (che non hanno alcun vincolo nello statuire i prezzi, e non devono rispettare

alcun sostanziale diritto degli inquilini) ma pieno di vincoli per gli inquilini. Le due parti,
proprietario e inquilino, si presentano sul “libero mercato”, ma chi definisce il prezzo? Quello della
casa è un mercato monopolistico e per l’inquilino non c’è che prendere o lasciare. La truffa della
proprietà della casa significa solo che con il mutuo (uno dei maggiori introiti per le banche) il limite
del prezzo si eleva, perché si può allungare, quasi a dismisura, il periodo di tempo per pagarlo.
Quanti dell’80% di proprietari di casa in Italia in realtà sta ancora pagando il mutuo e lo pagherà
ancora per molto? E che effetti ha l’impossibilità di trovare casa a prezzi commisurati ai (magri)
redditi, sull’inizio (in tarda età) della vita autonoma dei giovani in Italia?

Il pianificatore ed economista inglese Michael Edwards, afferma che mentre ci sono relazioni di
mercato brutalmente chiare, “esse sono talvolta ingannevoli, essenzialmente perché un accordo fra
due persone, per vendere e comprare, ha l’apparenza superficiale di uno scambio volontario e
libero. Adam Smith ha sostenuto che la mano nascosta del mercato opera attraverso individui che
perseguono il loro proprio interesse e fanno affari che lasciano entrambe le parti più ricche. Tuttavia
questa visione del mercato ignora l’equilibrio di potere fra compratore e venditore (che può rendere
lo scambio tutto tolto che equo) e ignora tutto quello che determina il prezzo di mercato dominante:
l’equilibrio generale di potere fra compratore e venditore. Il lavoratore ha poca scelta nell’accettare
un lavoro pagato male se le paghe basse sono le sole disponibili. Il contadino deve accettare il
prezzo di mercato per i suoi animali se è quanto offrono tutte le catene di supermercati. Così le
relazioni sociali che operano attraverso il mercato spesso sono nascoste (oscurate), nel senso che i
prezzi di mercato e le pratiche di mercato sembrano così ‘naturali’ e lo scambio di mercato, come
esempio di mutuo consenso, sembra così ‘libero’ dalla coercizione. L’estensione delle relazioni di
mercato a sempre nuove aree della vita urbana estende questo oscuramento delle relazioni che gli
sottostanno: quando un comune localizzava lotti per le abitazioni la questione era chiaramente
politica; adesso che dominano i criteri di mercato, la questione è quella de-politicizzata della
‘attuabilità’ e della ‘fattibilità economica’: chi siamo noi per sfidare e mettere in dubbio tutto
questo? Le tecniche del processo decisionale per verificare la fattibilità oggi sono insegnate agli
studenti di pianificazione come parte dei corsi tecnici come se fossero neutrali rispetto ai valori
come prevedere la perdita di calore da un muro”.2

Quanto si dice che il proprietario ha il coltello dalla parte del manico, si descrive un rapporto
sociale che non ha nulla di naturale e nulla di immodificabile. Il prezzo delle abitazioni è definito
dal bilancio complessivo di potere fra compratore e venditore, fra locatario e locatore. In questo
caso chi dà la casa in affitto ha molto potere e l’inquilino ben poco. Prezzi di case ed affitti sono
l’aspetto esteriore dei rapporti di forza. Sono un effetto e non la causa. La causa dei prezzi
astronomici sono i rapporti di potere e di forza fra domanda ed offerta. Vedere i prezzi degli affitti o
delle case come causa (e quindi come un accidente naturale e non come un effetto di rapporti di
forza), rischia di fermare la catena della consapevolezza e di prendere dati prodotti socialmente
come dati di fatto immodificabili. Questo non toglie che i prezzi siano a loro volta causa di
problemi per chi li deve pagare o non riesce a pagarli. Ma sono prodotti non da astratti rapporti fra
domanda ed offerta che avverrebbero in condizioni di parità, quanto piuttosto da un rapporto fra
proprietario, ben protetto dal codice civile, e dal nostro sistema normativo, e inquilino privo della
protezione di cui avrebbe bisogno per confrontarsi con una entità, la proprietà immobiliare, che si
muove in un mercato monopolistico, che sottrae beni al mercato (il noto sfitto) per aumentare i
prezzi, senza che nessuno si faccia carico di abbassarli. A causa di questi rapporti di forza, neppure
l’immissione di nuova offerta modifica automaticamente i prezzi. Potrebbe farlo solo una massiccia
immissione di abitazioni a prezzi veramente bassi (decisi al di fuori del mercato). Ma i rapporti di
forza possono essere modificati e un’amministrazione locale e regionale potrebbe fare molto in

2
 Michael Edwards, “Property markets and the production of inequality”, pag. 1 e 2; publicato in Sophie Watson and
Gary Bridge (eds) A companion to the city, Blackwell, 2000. Questo saggio è disponibile sul sito della Bartlett School
of Planning, University College London.

questo senso. Anzi ridurre le rendite dovrebbe essere la parola d’ordine di qualsiasi governo sia pur
debolmente favorevole a ribaltare la situazione delle classi subalterne.
L’idea di ancorare l’affitto al reddito è un modo per svincolare il rapporto domanda ed offerta dallo
strapotere (pozzo senza fondo) dell’offerta, che non ha nessun rapporto con la domanda d’uso, se
mai con quella di investimento. Il settore immobiliare offre da tempo sicuri e spropositati profitti e
richiama investimenti anche dall’estero (fondi pensione, settore finanziario, grosse imprese, etc) che
non hanno nessun rapporto con la capacità di spesa dei compratori di prima ed unica casa e di
capacità di pagare l’affitto di chi ha bassi redditi.

Ultima notazione: nella bozza di convenzione con il privato approvata in Consiglio Comunale di
Firenze c’è uno specifico articolo sull’obbligo a praticare affitti ridotti del 25% rispetto a quelli
concordati, mentre nelle 9 convenzioni per ognuna delle aree approvate dalla Giunta questo articolo
non c’è più, è scomparso. Infatti nello schema di convenzione allegato alla Deliberazione di
Consiglio n. 2005/C/00089 – 2005/00708 del 26/9/2005 c’è l’art. 4 “Vincolo di locazione” e in
particolare l’art. 7 “Criteri e modalità per la determinazione ed il pagamento del canone di locazione
e degli oneri accessori”, dove al comma 1. si afferma che “il canone di locazione deve essere
determinato sulla base dei parametri stabiliti nell’accordo territoriale stipulato, ai sensi dell’art.2,
comma 3, della Legge 9 dicembre 1998 n. 431, relativamente al territorio di Firenze” e al comma 2
che “I valori a metro quadro stabiliti in tale accordo saranno abbattuti del 25% sia per la locazione
permanente che per la locazione temporanea”, mentre al contrario nelle nove convenzioni
specifiche per ognuna delle 9 aree questi articoli non compaiono e in nessun punto delle
convenzioni si pattuisce il cruciale e centrale vincolo alla locazione ridotta del 25% rispetto agli
affitti concordati.
Le convenzioni sono molto dettagliate su inizio dei lavori perentorio il 13/11/2005 (sebbene
successivamente verrà data una proroga di sei mesi per l’inizio dei lavori), aree da cedere al
comune, sulla fideiussione bancaria o assicurativa corrispondente al costo presunto delle opere di
urbanizzazione. Giustissimo, ma viene da chiedersi: come mai manca il vincolo dell’affitto ridotto
del 25% che dovrebbe essere la ragione per cui è stato messo in opera tutto questo marchingegno.
E poi il vincolo all’affitto è a tempo indeterminato, ma per quanto durerà?

I servizi pubblici e la qualità della città

Quasi tutte le aree di Firenze su cui verranno realizzati i progetti delle 20.000 case in affitto, prima
delle varianti erano vincolate alla realizzazione dei servizi pubblici in base allo standard di legge:
attrezzature della pubblica amministrazione (un caso), verde pubblico e sportivo (tre casi), aree di
particolare interesse culturale interne al parco storico della collina e parco dell’Arno (due casi),
scuola superiore dell’obbligo (un caso), attrezzatura ricreativa, cinema, teatro (2 casi). Ci sono poi
un’area agricola con particolare interesse culturale e una agricola produttiva.
Un Decreto Ministeriale del 1968 (DM1444/1968), ancora in vigore, anche se non si direbbe, ha
sancito l’obbligo per ogni Comune di garantire che ogni abitante disponesse come standard minimo,
di 18 mq. di servizi e spazi pubblici: asili nido, scuole materne e dell’obbligo, attrezzature di
interesse comune, compresi gli spazi sociali e culturali, aree per spazi pubblici attrezzati a parco e
per il gioco e lo sport, parcheggi pubblici3. Poca cosa rispetto ai reali bisogni dei cittadini ma
all’epoca un modo per arginare la costruzione di una città priva di tutto, perfino dei negozi di prima

3
 I 18 mq. di norma vanno ripartiti, in base al D.M. 2 aprile 1968, nel seguente modo: “mq. 4,50 di aree per l’istruzione:
asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo; mq. 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali,
sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.) e altre; mq. 9 di
aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con
esclusione di fasce verdi lungo le strade; mq. 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste
dall’art.18 della legge n.765”.

necessità. Tuttavia troppo per chi vuole offrire servizi solo a chi se li può pagare e vuole
dimenticare qualsiasi idea di universalità del servizio. Gli “standard” del Decreto Ministeriale del
1968 sono quel minimo di servizi pubblici che i comuni sarebbero obbligati a garantire e non a caso
sono quelli che la legge sul governo del territorio nazionale chiamata legge Lupi, approvata dalla
Camera dei deputati il 28 giugno 2005, ma non dal Senato, avrebbe voluto eliminare
definitivamente. Molti comuni hanno previsto questi mq. di standard a servizi solo sulla carta
assumendo una delle rare norme sensate solo come un obbligo burocratico. Tanto che talvolta
affermano di “avere gli standard”, che in gergo significa avere i servizi prescritti, solo perché li
hanno previsti sulle carte artisticamente variopinte dei Piani Regolatori (o piani strutturali e
regolamenti urbanistici). Bene: il Comune di Firenze, non contento di essere inadempiente rispetto a
una norma nazionale vigente da un bel po’ di tempo, incurante della legalità che in altri casi
promuove con veemenza, ha deciso che visto che gli standard erano solo sulla carta erano inutili e
quindi il vincolo sulle aree in cui realizzarli si poteva eliminare4. Nel Piano Strutturale di Firenze si
afferma che i servizi pubblici previsti dagli standard del 1968, sono schematici, ma invece di
prevedere servizi e spazi pubblici più appropriati questo discorso serve per sostituirli con un vago
“sistema integrato” di attrezzature e servizi offerti da pubblico e privato. E questo delle case in
affitto non è l’unico esempio di soppressione di aree per servizi. Anzi il Comune ha trovato gli
“intellettuali” che hanno anche fornito la giustificazione teorica: le quantità non bastano, bisogna
parlare di qualità, di prestazioni, ogni località ha bisogno di standard diversi. Può esserci del vero
ma il risultato finale è che si afferma che la prestazione la può offrire anche il privato e quindi via
alla privatizzazione dei servizi; l’amministrazione non ha soldi per espropriare e quindi è inutile che
vincoli delle aree che non esproprierà mai, l’unica cosa che può fare è lo scambio: chi costruisce
deve concedere al comune le aree per servizi. Peccato che in questo modo si leghi la realizzazione
di servizi sociali alla costruzione di edifici non sempre così necessari e opportuni, che, come si sa,
nella maggioranza dei casi non vengono realizzati per rispondere ai bisogni abitativi, sociali e
culturali, ma come risposta alla domanda di investimento che guarda a chi paga e non a chi ha
bisogno. Peccato che troppo spesso lo scambio sia impari ed iniquo: come se le pubbliche
amministrazioni non sapessero contrattare o come se i rapporti di forza fossero così smisuratamente
a favore della proprietà fondiaria e delle imprese immobiliari che il risultato non è mai seriamente a
vantaggio della collettività.
Due pesi e due misure: c’è chi deve rispettare le leggi e chi non lo deve. In più numerose leggi e
alcune sentenze della Corte Costituzionale si sono poste in aperto e discutibile sostegno alla
proprietà fondiaria ed immobiliare a scapito dei diritti collettivi.
Così la luminosa idea di far costruire case in affitto a prezzo inferiore a quello di mercato da privati
si profila da subito come uno scambio ineguale, anzi molto ineguale: c’è chi paga molto
(amministrazione e abitanti in termini sia finanziari che di beni comuni sottratti) e c’è chi non dà
quasi nulla (le imprese immobiliari e i proprietari delle aree) ottenendo quasi tutto.

La rendita urbana e il diritto di costruire
“…la città è una proprietà comune dei suoi abitanti.
E’, in senso economico, un bene pubblico… il valore astronomico assegnato al centro della città emerge
solamente dal fatto che è al centro delle attività di milioni di persone. Loro, non i proprietari, hanno creato
questi valori, che evidentemente appartengono ai cittadini” (Colin Ward)

La prima cosa che l’amministrazione dà, quella che fa guadagnare da sempre di più è il cambio di
destinazione: perché un’area a servizi pubblici o un’area agricola, tanto più se vincolata per il valore
4
  Ci riferiamo al Piano Strutturale adottato con deliberazione del Consiglio comunale di Firenze n.39 del 20.3.2004 che
nella Relazione afferma: “Inoltre gli strumenti urbanistici che attueranno il Piano Strutturale tenderanno a superare lo
schematismo delle normative vigenti in materia di standards e ad assicurare la qualità degli insediamenti attraverso un
sistema integrato di attrezzature e servizi, garantiti secondo criteri di sussidiarietà fra pubblico e privato”.

ambientale, costa molto meno di una edificabile5. E se non ci fossero state queste misere 368 case in
affitto, neppure poi così basso, questo cambio di destinazione sarebbe stato più difficile. Questo è il
regalo più grosso: la rendita urbana (assoluta), cioè il valore che il terreno assume solo per essere
stato definito edificabile dall’amministrazione. In questo caso nel Piano Regolatore Generale6
vigente, solo l’area in cui è tuttora situato il centro sociale ex Emerson è a destinazione industriale,
le altre invece hanno destinazione a servizi sociali, agricola e a parco delle colline e dell’Arno. Ma
anche quella dell’ex Emerson è assimilabile ad un’area a servizio, perché da 13 anni vi è situato un
centro sociale autogestito. Così si può affermare che le 9 varianti al PRG hanno sottratto aree
destinate a servizi e aree agricole e aree a parco. La variante dell’ex Emerson è grave perché non si
tratta di un servizio pubblico solo sulla carta ma anche nella realtà materiale e nella vita della città
di Firenze.
L’assessore all’urbanistica Gianni Biagi in un comunicato stampa afferma che le 9 aree sono state
individuate “nel pieno rispetto del principio del Piano Strutturale di non edificare in aree non
urbanizzate. Queste aree infatti sono interne al sistema edilizio esistente e non prevedono nuove
espansioni in aree agricole”. Al contrario erano, sempre tolto l’ex Emerson, aree completamente
non edificate, alcune delle quali agricole di pregio: con questa logica si sta saturando tutta la città,
con la scusa che le aree contigue a quelle edificate sarebbero già urbanizzate. Va premesso che il
Piano strutturale di Firenze è, per il momento, inadempiente perfino nei confronti delle normativa
regionale in materia.
Vanno sottolineati alcuni passaggi delle convenzioni, che riguardano le varianti e il loro rapporto
con il piano regolatore e i progetti. Un caso di occultamento burocratico. Per fare un esempio
citiamo la convenzione per via di Scandicci ma la stessa affermazione sempre uguale, anche se con
riferimento ad imprese diverse, si trova nelle convenzioni stilate per tutte le aree di intervento:
“Preso atto che la Società “Le Quinte” srl ha presentato, in conformità alle nuove previsioni
urbanistiche, il progetto unitario afferente l’area in argomento..”. Qui va notato che in realtà sono le
“nuove previsioni urbanistiche” che si sono adeguate al progetto e non viceversa, infatti la variante
urbanistica è stata appositamente predisposta per rendere fattibile un progetto che con le
destinazioni originarie non lo era. Non si può tuttavia escludere che per alcuni assessori e alcuni
dirigenti, appaia veramente inaspettato che il progetto sia conforme alle nuove previsioni
urbanistiche (vedi Delibera Giunta n. 2005/G/00636 – 2005/00796 relativa all’intervento della
Società le Quinte srl in via di Scandicci).

Il prezzo dell’affitto. I forti.

Ma anche le 292 case in vendita avrebbero potuto costituire un elemento di scambio soddisfacente
per ottenere che le imprese coinvolte costruissero le case in affitto e sarebbero state del tutto
sufficienti, dal punto di vista della fattibilità economica, per ottenere le 368 case in affitto ridotto
solo del 25% rispetto a quello concordato, case che comunque rimangono di proprietà delle
imprese. In altri termini questo sarebbe stato uno scambio leggermente meno scandaloso.
Ma invece non basta.
Già nel Piano Operativo Regionale (DCR 8 ottobre 2003, n. 173) pubblicato sul Supplemento al
BURT n.45 del 5/11/2003 le condizioni previste, oltre al finanziamento del 45% per le case in
affitto permanente e del 25% se a termine, per almeno dieci anni, erano:
5
  Il prezzo medio di un’area agricola è di 15.000 euro all’ettaro (1,5 euro a mq.) ma ci sono aree agricole che costano
500.000 euro all’ettaro (50 euro a mq.) in relazione alla attitudine a produrre colture di pregio. Il terreno urbano
edificabile viene venduto a mq. edificabile. In media la metà del prezzo finale di una abitazione è imputabile al prezzo
dell'’area. In media a Firenze il costo di un’area edificabile è di 1.400 euro a mq.
6
  La legge sul governo del territorio n.5/1995 prescriveva che i Comuni si dotassero di Piano Strutturale e di
Regolamento Urbanistico che si sarebbero sostituiti al PRG. Fino ad oggi il Comune non ha ancora ottemperato a
questo obbligo e intanto la Regione Toscana ha varato una nuova legge sul governo del Territorio n.1/2005. Per questo
quello vigente nel Comune di Firenze è ancora un PRG.

- agevolazioni concesse dal Comune: riduzione ICI; riduzione oneri di urbanizzazione, esonero
contributo di concessione relativo al costo di costruzione;
- i criteri per l’assegnazione delle case in affitto sono: nuclei familiari soggetti a procedure di
sfratto; nuclei familiari socialmente deboli; lavoratori in mobilità e extracomunitari con lavori
stabili;
-parametri per la determinazione del canone: canoni concertati ai sensi dell’art.2 L.431/98 con
riduzione percentuale (max 35%) da definire in convenzione.

Alla fine del processo decisionale i contributi, finanziamenti e facilitazioni di Stato, Regione,
Comune alle imprese coinvolte in questo progetto prevedono:
- cambio di destinazione delle aree da servizi e agricola a residenziale;
- quasi altrettante case in vendita a prezzi di mercato (con i prezzi che corrono: media 2.819 euro
    a mq. con punte di 8.700 euro a mq., dati Nomisma ottobre 2004)
- 45% del costo complessivo delle costruzioni è finanziato da stato e regione (il finanziamento è
    calcolato sulla S.C. cioè superficie complessiva che è costituita dalla superficie utile abitabile
    aumentata del 60% della somma della superficie non residenziale e della superficie parcheggi
    (Sc= Su + 60% (Snr+ Sp));
- Tutti e 9 i progetti godono oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ridotti del 40%; il
    residuo 60% se non impegnato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione da parte
    dell’operatore stesso verrà dilazionato in 5 anni secondo modalità e tempi concordati con il
    Comune; il contributo sul costo di costruzione non è dovuto; l’imposta ICI sarà rimborsata
    all’operatore nella misura del 40% per un periodo di 10 anni (vedi statuito in tutte e nove le
    convenzioni);
- l’affitto è quello concordato ridotto del 25%: come già ricordato l’affitto concordato è un affitto
    di mercato concordato fra rappresentanti della proprietà immobiliare e sindacati degli inquilini
    (fra i 2 e gli 11,36 Euro a mq. al mese, a Firenze), quindi nulla a che fare con i prezzi
    dell’edilizia popolare che è giustamente una percentuale del reddito7.
Anche in questo caso l’amministrazione dà molto di più di quello che riceve. La riduzione rispetto
all’affitto concordato avrebbe dovuto essere del 35%. Forse qualcuno si ricorda che sui quotidiani
locali nella primavera 2004, è apparsa la notizia che Lega Coop e Baldassini e Tognozzi (Affitto
Firenze) hanno minacciato di fare causa all’assessorato regionale all’urbanistica, e poi si sono
limitati a un esposto al Presidente della Repubblica, perché asserivano che con uno sconto del 35%
non sarebbero stati in grado di realizzare gli interventi perché i profitti non sarebbero stati quelli
attesi (e le attese di profitto sono particolarmente elevate qui a Firenze). L’assessore al bilancio Tea
Albini, invece, ha fino all’ultimo sostenuto una riduzione del 35%. Nei primi documenti era
indicato che la riduzione sarebbe stata “non più di 35%”: era stabilito un tetto massimo e non uno
minimo, tanto per chiarire chi ha potere e chi non ne ha. Insomma in ossequio al detto “forti coi
deboli (o troppo buoni) e deboli coi forti”, Regione e Comune hanno ceduto, anche se con un po’ di
nervosismo: forse si sono resi conto che rischiavano di finanziare le imprese immobiliari, senza
ottenere nulla in cambio. Ed effettivamente appare tanto più insensato perché nessuno potrebbe
sostenere che il settore immobiliare sia un settore in crisi da sostenere, anzi l’amministrazione
puntando sul fatto che i profitti immobiliari sono in crescita e sono notoriamente molto elevati,
potrebbe ottenere uno scambio un po’ più equo: in cambio della possibilità di costruire (che per
legge è una facoltà dell’amministrazione comunale), potrebbe pretendere che le imprese le
cedessero in proprietà un congruo numero di case da dare in affitto a quello che era l’equo canone o
meglio come percentuale del reddito.

7
  Per le case popolari l’affitto è calcolato come una percentuale del reddito che varia fra il 7% del reddito per pensioni
minime inps, 12%, 14% fino a un massimo del 16%. Il reddito per accedere all’edilizia popolare deve essere minore o
uguale a 13.100 euro all’anno e non deve superare i 24.250 euro. Si perde il diritto alla casa se per due anni di seguito i
redditi superano i 42.437. Va detto che il reddito per lavoratori dipendenti e pensionati si calcola al 60% e che vanno
sommati i redditi di tutti i conviventi.

Insomma diciamo che per ottenere 368 case da affittare con una riduzione del 25% rispetto a un
prezzo che se ci fosse un po’ di decenza sarebbe normale e soddisfacente per i proprietari, si è dato
un po’ troppo. Tanto che forse stiamo sfociando nella piaggeria.
Una nota. Questa estate (2005) grande scandalo ha suscitato il livello alto dei prezzi di affitto dei
locali storici di piazza della Signoria. I nostri amministratori comunali hanno affermato: “la rendita
soffoca questi esercizi storici, va limitata, contenuta, se no non ce la fanno”. Come mai non hanno
mai avuto questo illuminato pensiero nei confronti degli inquilini di alloggi, che non ce la fanno a
pagare i prezzi di affitto da strozzini che ci sono a Firenze, come in tante altre città? Come mai non
hanno mai detto “bisogna limitare gli affitti altrimenti gli inquilini non ce la fanno a pagare”?
Invece di riconoscere che i proprietari che affittano abitazioni chiedono un prezzo spropositato
rispetto a quello che danno, sfruttando la loro posizione monopolistica, non trovano di meglio che
definire chi non può pagare quei prezzi “utenza debole” (debole forse perché non reagisce come
meriterebbero). Unito alla precarietà del lavoro e alle limitazioni alla forza contrattuale del lavoro
rispetto al padronato, suona come una beffa: prima si riduce il reddito da lavoro eliminando la scala
mobile, si riduce il prezzo del lavoro per “salvare l’economia” (sarebbe più appropriato dire per
salvare profitti e rendite), si promuove la flessibilità e poi se uno guadagna meno di quello che è
necessario per pagare i prezzi di affitto del mercato, che sono pari o più del reddito mensile, si è
definiti “deboli”: forse hanno ragione si è stati deboli, perché si è accettato l’inaccettabile.

Quanto per cosa? Cosa pagano i…“deboli”?

In Toscana il programma 20.000 case in affitto prevede la realizzazione di 801 alloggi, che saranno
realizzati in 10 comuni capoluogo e a Fucecchio per un investimento pubblico complessivo di 33,6
milioni di euro, che rappresenta il 45% del costo di costruzione. Il contributo della Regione Toscana
è di 19,5 milioni e quello del Governo è di 14 milioni di euro, invece dei 40 previsti in un primo
tempo.
Invece di investire tutti questi milioni di euro a cui vanno sommati gli sconti su opere di
urbanizzazione e gli sconti sull’ICI e non ultimo gli aumenti di valore dei suoli, le rendite urbane,
(regalate attraverso i cambi di destinazione e le quantità edificatorie) sarebbe stato possibile usare
queste stesse risorse per costruire case in affitto che rimanessero di proprietà pubblica e fossero
affittate a prezzi accessibili ai bassi redditi e quindi svincolate dai prezzi di mercato? Non sembra
che queste case in affitto alle condizioni su esposte siano costate un po’ troppo care?

Ma quanto costa costruire una casa, a parte il costo del terreno?
I massimali per l’edilizia agevolata prevedono un costo di 1433 euro a mq di superficie
complessiva.
Nel bando delle 20.000 case in affitto il massimale era più basso.
Il costo complessivo degli interventi è stimato dal Progetto operativo regionale in riferimento ai
seguenti valori unitari:
- nuova costruzione CTN euro 1.044/mq di Superficie complessiva
- recupero primario CTP euro 777/mq. di Sc
- recupero secondario CTS euro 370/mq. di Sc
Il contributo per l’affitto permanente è del 45% del costo complessivo (DCR n.173, 8 ottobre 2003,
Allegato A - Supplemento al BURT n.45 del 5/11/2003, pag.35).
Inoltre va detto che la superficie e’ S.C. cioè superficie complessiva che è costituita dalla superficie
utile abitabile aumentata del 60% della somma della superficie non residenziale e della superficie
parcheggi (Sc= Su + 60% (Snr+ Sp) ) (Vedi titolo IV DM 5 agosto 1994 Determinazione dei limiti
massimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e di edilizia residenziale
agevolata). Quindi il contributo del 45% del costo di costruzione della superficie complessiva copre

anche le spese di costruzione di parte delle urbanizzazioni. A quale prezzo sono stati pagati i
terreni? Chi si è appropriato della differenza fra valore del suolo prima e dopo le varianti?

Il prezzo medio di un’area agricola è di 15.000 euro all’ettaro (1,5 euro a mq.) ma ci sono aree
agricole che costano 500.000 euro all’ettaro (50 euro a mq.) in relazione alla attitudine a produrre
colture di pregio. Il terreno urbano edificabile viene venduto a mq. edificabile. In media la metà del
prezzo finale di una abitazione è imputabile al prezzo dell'’area. In media a Firenze il costo di
un’area edificabile è di 1.400 euro a mq.

Per accedere alle case in affitto bisogna avere un reddito annuo complessivo del nucleo familiare
non superiore a 38.734,27 e non inferiore a 13.000 (massimo previsto per accedere all’edilizia
residenziale pubblica) “con priorità per gli oltre 65enni, le giovani coppie, i nuclei familiari con
sfratto esecutivo e i lavoratori in mobilità”. (comunicato stampa del Comune di Firenze, 24 sept.
2005). Il reddito non deve essere superiore alla fascia di reddito più elevata prevista dalla delibera
CIPE 30 luglio 1991 per l’accesso ai contributi di edilizia agevolata incrementato fino al massimo
del 50% (=38.734,27) (DCR n.173, 8 ottobre 2003, Allegato A - Supplemento al BURT n.45 del
5/11/2003, pag.55)
La domanda è quale percentuale del reddito andrà in affitto?

Lo scambio ineguale: chi ci ha guadagnato e quanto? I forti.

E ora, appurato che lo scambio è stato un puro regalo ad alcuni “privati”, per il momento
chiamiamoli così, e che noi, abitanti di questa città, non abbiamo ottenuto praticamente nulla: di
fatto 25% di sconto sull’affitto per 368 abitazioni, da un affitto concordato, che è un affitto di
mercato, non certo sociale, veniamo a chi è stato il beneficiario di tutto questo.
“Affitto Firenze SPA”, capofila la coop.Unica di Legacoop associata con Baldassini e Tognozzi
stravince. E’ quella che temeva di non farcela con le spese. Ottiene perfino che una delle nove aree
per le quali è approvata la varante al PRG e il progetto di case in affitto, non abbia case in affitto.
Alcuni quotidiani forniscono informazioni che i comunicati del comune o i vari decreti e delibere
pubblicate in base alla trasparenza, non ci avevano garantito. Il Corriere di Firenze, in un articolo
sul bando per gli affittuari delle case in affitto del 7/4/2006 ci informa che Le Quinte Spa con la
denominazione “Lavori generali di costruzione edifici”, figura fra i soci della Banca del Chianti. La
Nazione, lo stesso giorno pubblica la reazione al bando per gli affittuari da parte dell’Unione
Inquilini, il segretario Simoni afferma: “In Toscana si è saldato un patto di ferro fra amministratori
locali e società immobiliari. In questo caso, è stato creato un ‘triangolo non virtuoso’ tra Legacoop,
un’impresa rampante e una società legata a una banca di filiazione cattolica. Il risultato è un
intervento che offre vantaggi alle imprese e esclude le fasce disagiate”.

Di seguito riportiamo le schede dei progetti che mostrano la storia del processo decisionale:
troverete i dati dal Piano operativo regionale, a quelli delle Convenzioni e dei permessi di costruire.
Si nota una riduzione dei mq destinati alle case in affitto. La richiesta di “sostenibilità” della
Regione Toscana, come spesso accade la pagano solo i bisogni sociali (anche se limitatamente
sociali), le case in affitto si riducono come mq. e numero di alloggi, mentre le case in proprietà
addirittura aumentano (almeno come mq. complessivi) altrimenti cosa succederebbe della
spropositata attesa di profitto degli interventi? Ovvio, con il numero delle case in affitto si riduce il
finanziamento del 45% e quindi ci vuole qualche casa in vendita in più.

Per fare solo degli esempi, in via Allori l’Immobiliare Sabrina passa degli 8.400 mq. (superficie
lorda residenziale) di case in affitto permanente a 5.155 mq.
L’immobiliare le Quinte in via da Tolentino passa da 7.276 mq. per alloggi in locazione permanente
a 5.865 mq. in locazione. La superficie per case in vendita è di 4.635 mq. di superficie utile lorda

complessiva. Il numero degli alloggi in affitto sono stati ridotti da 95 a 72 e quelli da vendere sono
aumentati da 40 a 42.
Affitto Firenze in via Empoli passa da 1.967 mq. di superficie lorda residenziale in affitto a 1.470
mq., cui vanno sommati 3.530 mq. di case in vendita. In via de Pinedo sono previsti 2.600 mq. di
superficie residenziale tutta in vendita. A San Lorenzo a Greve si passa da 4.805 mq. a 3.590 mq di
case in affitto, cui si sommano 6.110 mq. di case in vendita. In via della Sala si passa da 7.411,84
mq. di case in affitto a 6.282 mq. cui si sommano 8.318 mq. di case in vendita.
Quelli che seguono sono i dati riassuntivi del progetto delle 20.000 case in affitto a Firenze

                                      Totale        affitto    vendita
Imm. Sabrina via Allori               5.155 mq.      5.155 mq.    0

Le Quinte        via di Quarto        10.500 mq.     5.865 mq.   4.635 mq.
                via Arnoldi            3.200 mq.     1.500 mq    1.700 mq.
                Via Scandicci          1.311 mq.     1.311 mq.     0
            (totali Le Quinte         15.011 mq      8.676 mq,   6.335 mq.)

Affitto Firenze via Empoli             5.000 mq. 1.470 mq.   3.530 mq.
                Via de Pinedo          2.600 mq.     0       2.600 mq.
                 S. L. a Greve         9.700 mq. 3.590 mq.   6.110 mq.
                 Via La Sala          14.600 mq. 6.282 mq. 8.318 mq.
            (Totali Affitto Firenze   31.900 mq. 11.342 mq. 20.558 mq.)

Troni Omilde via Pistoiese/Brozzi       2.000 mq.      690 mq.    1.320 mq. + 400 mq. commerciale

Totali del progetto                    54.066 mq.     25.663 mq. 28.213 mq.

Le schede che seguono consentono a ognuno di fare i suoi calcoli e le sue verifiche.

Le schede progetto per progetto
DCR 8 ottobre 2003, n. 173 “Decreto ministeriale 27 dicembre 2001 (programma sperimentale di
edilizia residenziale denominato “20.000 abitazioni in affitto”) – Piano operativo regionale della
toscana” pubblicata sul Supplemento al BURT n.45 del 5/11/2003 compaiono:

l’immobiliare sabrina
- VIA ALLORI:
soggetto attuatore: Immobiliare Sabrina (altri soggetti: Imm. Papinato; Imm. Grazia);
80 alloggi (in locazione permanente) per 8.400 mq.;
contributo richiesto 3.946.320 euro (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: 60 in affitto)
destinazione originaria di PRG vigente: F2p, sottozona F2 – attrezzatura e servizi pubblici (di
progetto) attrezzature della pubblica amministrazione.
Nella Delibera di Giunta di approvazione del Progetto Unitario Convenzionato e nella Convenzione
è prevista una superficie utile lorda residenziale complessiva pari a mq. 5.155 interamente vincolata
alla locazione permanente.
La destinazione urbanistica dopo la variante è zona C sottozona C2 “di ristrutturazione
urbanistica” all’interno del perimetro di un Progetto unitario convenzionato. L’operatore si impegna
a cedere a titolo gratuito al Comune le aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria a
servizio del progetto unitario e ad eseguire le opere di urbanizzazione primaria: verde pubblico e
parcheggio di uso pubblico. Il verde pubblico sarà realizzato a cura e spese dell’operatore a

scomputo dei corrispondenti oneri e poi ceduto al comune unitamente alle aree su cui detta opere
insiste; quanto al parcheggio di uso pubblico, questo, unitamente all’area su cui insiste – resterà
nella proprietà esclusiva dell’operatore e pertanto non sarà scomputato dagli oneri dovuti che
saranno quindi corrisposti al comune. Una volta completata l’opera su di essa verrà costituita a
favore del Comune la servitù di uso pubblico, a titolo gratuito e a carattere permanente. Cura e
manutenzione del parcheggio sarà dell’operatore che se lo assume.
Il permesso di costruire conferma 60 alloggi. L’Immobiliare Sabrina srl ha come intestatario Enrico
Vagnoli.

L’immobiliare le Quinte
- VIA DI QUARTO/VIA TOLENTINO:
soggetto attuatore: Poli strade spa;
altri soggetti partecipanti Le Quinte srl e Consorzio Unico scrl
95 alloggi in locazione permanente per 7.276 mq.
contributo richiesto: 3.051.203,39 euro (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: 95 affitto e 40 in vendita)
destinazione originaria di PRG vigente: D1 artigianale e industriale esistente di completamento;
zona F2p attrezzature e servizi pubblici (di progetto) con simbolo scuola superiore dell’obbligo;
zona G1p verde pubblico e sportivo di progetto; sottozona E1 agricola di particolare interesse
culturale di cui una parte è interna al limite del parco storico delle colline e del parco dell’Arno.
Dalla Delibera di Giunta di approvazione del progetto unitario e dalla Convenzione (11/10/2005):
superficie utile lorda residenziale complessiva di mq.10.500, una parte della quale “è vincolata alla
locazione permanente nella misura minima di mq. 5.865 mq.”
la destinazione dell’area dopo la variante è: zona C, sottozona C2 “di ristrutturazione
urbanistica” all’interno del perimetro di un PUC (progetto unitario convenzionato)
L’operatore (l’impresa) si impegna a cedere a titolo gratuito al comune le aree destinate alle opere
di urbanizzazione a servizio del progetto unitario e a eseguire a propria cura e spese: opere di
urbanizzazione primaria: viabilità e parcheggio di uso pubblico con sottoservizi; opere di
urbanizzazione secondaria: verde pubblico attrezzato. Il parcheggio di uso pubblico insieme all’area
su cui insiste resterà di proprietà esclusiva dell’operatore e non verrà scomputato dagli oneri dovuti
al comune. Sul parcheggio verrà costituita a favore del comune una servitù di uso pubblico, a titolo
gratuito e a carattere permanente. Il parcheggio pertinenziale privato a servizio dell’insediamento
residenziale sarà realizzato dall’operatore al di sotto del parcheggio di uso pubblico.
Ci sono due permessi a costruire: uno per 72 alloggi e l’altro per 42. Se ne deduce che gli alloggi in
affitto sono stati ridotti da 95 a 72 e quelli da vendere sono passati da 40 a 42.

- VIA ARNOLDI/SCANDICCI
soggetto attuatore: Poli strade spa;
altri soggetti partecipanti Le Quinte srl e Consorzio Unico scrl
40 alloggi in locazione permanente per 2.922 mq
contributo richiesto 1.232.300,00
3 alloggi in locazione temporanea per 180 mq
contributo richiesto 46.980 euro
contributo totale 1.279.280,00 euro (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: via Arnoldi: 20 in affitto, 3 in affitto
temporaneo, 23 in vendita
e via di Scandicci 20 alloggi in affitto)
destinazione originaria di PRG vigente: via Arnoldi: E1 – area di particolare interesse culturale,
interno al parco storico delle colline e al parco dell’Arno; via di Scandicci : H1 sottozona H1 aree di
verde privato e di pertinenza.

La delibera di Giunta di approvazione del progetto unitario e la convenzione per via Arnoldi
(11/10/2005) prevede: superficie lorda residenziale complessiva di 3.200 mq., una parte della quale
“è vincolata per la maggior parte alla locazione permanente e per la minor parte alla locazione
temporanea, il tutto nella misura minima di mq. 1.500. La nuova destinazione urbanistica dopo la
variante è: area di intervento 3 zona B sottozona B.2.1 “edificata di integrazione”; zona F sottozona
F3 “viabilità di progetto a raso”; zona G sottozona G2p con simbolo parcheggio, tutte all’interno di
un Progetto Unitario Convenzionato. L’operatore deve cedere a titolo gratuito al Comune le aree
destinate alle opere di urbanizzazione primaria a servizio del progetto unitario e ad eseguire a
scomputo egli oneri dovuti, le opere di urbanizzazione primaria da cedere al Comune: parcheggio
pubblico, viabilità, sottoservizi (fognature meteoriche e reflue; acquedotto; illuminazione: enel,
telecom, gas) e verde pubblico. Per via Arnoldi è stato necessario il parere favorevole di:
Commissione Comunale per il Paesaggio; Soprintendenza oltre che della commissione edilizia.
La delibera di Giunta di approvazione del progetto unitario e la convenzione (11/10/2005) per via di
Scandicci prevedono: superficie lorda residenziale complessiva di mq. 1.311 destinata tutta alla
locazione permanente.
La destinazione urbanistica dopo la variante è: zona B, sottozona B2.1 “edificata di
integrazione” all’interno del perimetro di un Progetto Unitario Convenzionato. L’operatore si
impegna a cedere a titolo gratuito al Comune le aree destinate alle opere di urbanizzazione e a
eseguire a scomputo degli oneri dovuti l’opera di urbanizzazione primaria: parcheggio pubblico.
Ci sono due permessi a costruire per via Arnoldi: uno per 26 alloggi e uno per 23. Per via di
Scandicci il permesso a costruire è per 24 alloggi.

Affitto Firenze
- VIA EMPOLI
soggetto attuatore: Affitto Firenze spa
20 alloggi in locazione permanente per 1.967 mq.
contributo richiesto 924.096,60 euro (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: 20 alloggi in affitto e 40 in vendita)
destinazione originaria di PRG vigente: G2p – attrezzature e servizi (di progetto) con simbolo di
attrezzatura ricreativa/cinema/teatro.
Nella Delibera di Giunta di approvazione del progetto unitario e nella Convenzione (11/10/2005) è
prevista la realizzazione di una superficie utile lorda residenziale complessiva pari a mq. 5.000, una
parte della quale è vincolata alla locazione permanente nella misura minima di mq. 1.470.
La destinazione urbanistica dopo la variante: zona C sottozonaC1.2 “di nuovo impianto”
all’interno di un PUC; zona G sottozona G2p con simbolo “attrezzatura ricreativa/cinema/teatro”
(vincolo questo decaduto) e zona B sottozona B1 “edificata satura” (dalla Delibera). La
convenzione invece elenca solo zona C sottozona C1.2 all’interno di un PUCe zona B sottozona B1.
L’operatore si impegna a cedere a titolo gratuito al Comune le aree destinate alle opere di
urbanizzazione primaria e secondaria. Poiché l’area sulla quale verrà realizzato il parcheggio
pubblico all’esterno del lotto è di proprietà comunale, il Comune si impegna a consegnarla
all’operatore. L’operatore si impegna ad eseguire, a scomputo degli oneri dovuti, le opere di
urbanizzazione da cedere poi al comune: opere di urbanizzazione primaria: viabilità e parcheggi
pubblici con sottoservizi; opere di urbanizzazione secondaria: verde pubblico attrezzato.
Il permesso a costruire è per 20 appartamenti.

- VIA DE PINEDO (NOVOLI)
soggetto attuatore: Affitto Firenze spa;
10 alloggi in locazione permanente per 1.000,16 mq.
contributo richiesto: 469.865,17 (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: 10 alloggi in affitto e 20 in vendita)

destinazione originaria di PRG vigente: G2 zona attrezzature e servizi, sottozona G2p – di
progetto con simbolo di attrezzatura ricreativa, cinema e teatro.
Nella Delibera di Giunta di approvazione del Progetto Unitario Convenzionato e nella Convenzione
(11/10/2005) “relativamente all’area di intervento 9 (via de Pinedo), è prevista la realizzazione di
una superficie utile lorda residenziale complessiva pari a 2.600 mq. che – sebbene parte del
programma articolato di cui al punto che precede – è destinata per l’intero all’edilizia libera, e
come tale non è assistita dal finanziamento pubblico”. “La quota di alloggi destinati alla locazione e
già imputati all’area di intervento 9, oggetto della presente convenzione, è stata trasferita sull’area
di intervento 6 (La Sala), come consentito dall’art.31 delle norme tecniche di attuazione del PRG”
(dalla Convenzione art.3). La destinazione urbanistica dopo la variante è B sottozona B2.1
“edificata di integrazione” all’interno di un progetto unitario convenzionato. L’operatore si impegna
ad eseguire, a scomputo degli oneri dovuti, le opere di urbanizzazione che poi cederà al Comune:
opere di urbanizzazione primaria: parcheggio pubblico. L’area sulla quale sarà realizzato il
parcheggio pubblico all’esterno del lotto è di proprietà comunale. Il Comune di impegna con la
convenzione a consegnarla all’operatore e l’operatore si impegna a riconoscere al Comune la piena
ed esclusiva proprietà delle opere che saranno realizzate sull’area.
Il permesso a costruire è per 34 alloggi, tutti in vendita.

- S.LORENZO A GREVE
soggetto attuatore Affitto Firenze spa
50 alloggi in locazione permanente per 4.805,50 mq.
contributo richiesto: 2.257.623,90 (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: 50 alloggi in affitto e 65 in vendita)
destinazione originaria di PRG vigente: E3 agricola produttiva e G1p verde pubblico e sportivo
con simbolo verde pubblico.
Nella Delibera di Giunta di approvazione del PUC e nella Convenzione si afferma (11/10/2005):
superficie utile lorda residenziale complessiva di 9.700 mq. una parte della quale è vincolata alla
locazione nella misura minima di 3.590 mq.
Destinazione urbanistica dopo la variante: zona C sottozona C1.2 “di nuovo impianto”
all’interno di un Progetto Unitario Convenzionato. L’operatore si impegna a cedere a titolo gratuito
al Comune le aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria a servizio del
progetto. L’area su cui sarà realizzato il parcheggio pubblico è di proprietà comunale, il Comune si
impegna a consegnare detta area all’operatore e l’operatore “si impegna a riconoscere
l’acquisizione, da parte del Comune, della piena ed esclusiva proprietà delle opere che saranno
realizzate sull’area di proprietà comunale, destinata a parcheggio pubblico. L’operatore si impegna
ad eseguire, a scomputo degli oneri dovuti, le opere di urbanizzazione: opere di urbanizzazione
primaria: viabilità e parcheggi pubblici con sottoservizi (gas, telecom, nuova cabina enel); opere di
urbanizzazione secondaria: intervento di miglioramento paesaggistico consistente nel parziale
interramento della linea a 132KV, e verde pubblico attrezzato.
Via Caravaggio, sono previsti diversi lotti, una concessione per 50 appartamenti.

- VIA DELLA SALA (LE PIAGGE)
soggetto attuatore: Affitto Firenze spa;
80 alloggi in locazione permanente per 7.411,84 mq.
contributo richiesto: 3.482.082,43 (DCR 8 ottobre 2003, n. 173)
(Nel comunicato stampa del Comune del 26/9/2005 si afferma: 80 alloggi in affitto, 100 in vendita)
destinazione originaria di PRG vigente: zone E sottozona E3 agricola produttiva.
La delibera della Giunta e la Convenzione (11/10/2005) prevedono: superficie utile lorda
residenziale complessiva pari a mq. 14.600, una parte della quale è vincolata alla locazione
permanente nella misura minima di mq. 6.282. Ma “le parti contraenti riconoscono e danno atto che
la quota di alloggi destinati alla locazione e già imputata all’area di intervento 9 (via de Pinedo), è