LA NATURA, L'OGGETTO E I POSSIBILI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE, IN GENERALE
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CAPITOLO I
LA NATURA, L’OGGETTO E I POSSIBILI EFFETTI
DELLA TRASCRIZIONE, IN GENERALE
Sezione I
LA NATURA, L’OGGETTO E I POSSIBILI EFFETTI
DELLA TRASCRIZIONE, IN GENERALE
A) LA NATURA DELLE NORME SULLA TRASCRIZIONE
1. La natura delle norme sulla trascrizione.
Le norme sulla trascrizione, essendo dirette a favorire un ordinato svolgersi [1.1]
del traffico giuridico, rientrano nella categoria delle norme di ordine pubbli-
co, in quanto tali inderogabili dai privati [NATOLI, 5; L. FERRI-ZANELLI, 11;
in senso dubitativo nei confronti di questa affermazione, v. MESSINEO, 734, il
quale ha sottolineato come questo preteso carattere di ordine pubblico delle
norme in questione non si concili con il fatto che l’eventuale difetto di trascri-
zione non è rilevabile d’ufficio dal giudice].
2. La natura della trascrizione.
Il prevalente orientamento nega che la trascrizione costituisca un negozio [2.1]
giuridico [Cass. 16 marzo 1981, n. 1448; MESSINEO, 730].
Secondo alcuni, essa rappresenterebbe, invece, un fatto giuridico [L. FER- [2.2]
2
RI-ZANELLI, 9-11; GAZZONI , I, 65], e, più precisamente, un atto materiale, e
cioè un comportamento umano preso in considerazione dall’ordinamento
semplicemente perché materialmente accaduto, a prescindere dalla circostan-
za che costituisca oppure non conseguenza di un comportamento cosciente.
Secondo altri, si tratterebbe di una dichiarazione di scienza [CORRADO, [2.3]
266]; ma sembra possibile obiettare, nei confronti di questo punto di vista,[§§ 2-3] La natura, l’oggetto e i possibili effetti della trascrizione, in generale 10
che il pubblico ufficiale il quale procede alla trascrizione si limita a raccogliere
e riprodurre quanto altri dichiara.
[2.4] Altri ancora ha affermato che la trascrizione potrebbe presentarsi ora come
fatto giuridico (atto materiale) ora come atto giuridico (e cioè come comporta-
mento volontario rilevante a prescindere dalla volontarietà degli effetti ad esso
collegati) [NATOLI, 21, secondo il quale la trascrizione si presenterebbe come
fatto quando la si consideri a posteriori, nella sua veste di evento costitutivo della
situazione di legale apparenza nella quale si risolve la sua funzione pubblicitaria,
come atto, invece, e, più prcisamente, come atto-procedimento, qualora si abbia
riguardo al processo attraverso il quale viene ad esistenza, che è la risultante di
più comportamenti imputabili a soggetti diversi: la richiesta di trascrizione e
l’operazione del conservatore dei registri immobiliari diretta a riprodurre nei
registri il contenuto della richiesta]; mentre, secondo un ulteriore punto di vista,
essa costituirebbe (sempre e soltanto) un elemento che concorre ad integrare la
forma del negozio o dell’atto giuridico da pubblicizzare [N. COVIELLO, I, 201
ss.]. Contro quest’ultima impostazione, si è peraltro rilevato [L. FERRI-ZANEL-
2
LI, 13-14; in senso analogo, v. anche GAZZONI , I, 67 ss.] che l’affermazione del-
l’esistenza di un ulteriore requisito formale (quello in cui si risolverebbe la tra-
scrizione), che si aggiungerebbe alla forma scritta o verbale, propria di qualsiasi
atto giuridico, non pare conciliabile con il carattere per sua natura (in un siste-
ma di pubblicità fondamentalmente dichiarativa qual è il nostro) compiuto
dell’atto o negozio da pubblicizzare: invero, qualora si attribuisse alla trascrizio-
ne il ruolo di un requisito di forma, dovrebbe allora riconoscersi, a rigore, che il
negozio è imperfetto sino a che non sia stato trascritto, conclusione non condi-
visa (neppure) dalla dottrina sopra citata.
3. L’oggetto della trascrizione.
[3.1] Di solito, si afferma che la trascrizione è preordinata a pubblicizzare fatti
giuridici, e cioè eventi, in generale, rilevanti per l’ordinamento giuridico [COR-
RADO, 108 ss.; BARBERO, 314].
[3.2] Sono state manifestate, peraltro, anche altre opinioni.
[3.3] A volte, si è detto che essa riguarderebbe il documento che rappresenta il
titolo (atto o negozio) del mutamento giuridico [CARNELUTTI, 68 ss.]; altre
volte, che essa avrebbe ad oggetto le dichiarazioni delle parti, ossia soltanto
l’aspetto formale della più ampia fattispecie negoziale, e non anche l’aspetto
sostanziale di tale fattispecie, ossia il rapporto, o l’effetto giuridico al quale le
dichiarazioni di volontà danno vita, quale, ad esempio, e in particolare, il tra-
sferimento di un diritto [RAVÀ, 23 ss.].
[3.4] Diametralmente opposto a quest’ultimo orientamento appare il punto di
vista di chi ha sostenuto che la trascrizione avrebbe invece ad oggetto proprio
il mutamento giuridico conseguente al negozio [L. FERRI-ZANELLI, 29 ss., 4111 La natura, l’oggetto e i possibili effetti della trascrizione, in generale [§§ 3-4]
2
ss.; GAZZONI , I, 74; in giurisprudenza, v. Cass. 12 novembre 1997, n. 11180,
Notariato, 1999, 133, secondo la quale l’oggetto della trascrizione non sarebbe
rappresentato dall’atto, ma dall’effetto circolatorio, essendo l’opponibilità ap-
punto di quest’ultimo in linea di principio subordinata alla trascrizione mede-
sima], mentre in una posizione intermedia sembra essersi collocato chi ha so-
stenuto che la trascrizione avrebbe come oggetto immediato un fatto o un atto
1
e come oggetto mediato la situazione giuridica che ne consegue [PUGLIATTI ,
1
I, 395 ss.; MARICONDA , 74].
Si è posto in dubbio che la questione in parola, nonostante che appaia tan- [3.5]
to dibattuta, possa avere riflessi di ordine pratico [NATOLI, 20-21]; ma, per
contrastare questa sensazione, si potrebbe fare leva su quanto previsto nell’art.
2665 c.c., ai sensi del quale l’omissione o l’inesattezza di alcune delle indica-
zioni richieste nella nota di trascrizione non nuoce alla validità della trascri-
zione medesima, salvo che importi, tra l’altro, incertezza “sul rapporto giuri-
dico a cui si riferisce l’atto”: infatti, (soltanto) qualora si ritenga che oggetto
della trascrizione sia il mutamento giuridico conseguente all’atto da pubbliciz-
zare, e non l’atto medesimo, potrebbe ritenersi valida, ad esempio, la trascri-
zione di un acquisto ereditario avvenuto in forza di una chiamata diversa da
quella indicata nella nota, o la trascrizione di un trasferimento di proprietà,
quando nella nota la causa del trasferimento sia stata erroneamente indicata in
una permuta o in una donazione, anziché in una vendita [così NICOLÒ, I, 67-
2
68; nello stesso senso, v. anche GAZZONI , I, 71].
Un altro problema la soluzione del quale potrebbe essere fatta dipendere [3.6]
dalla tesi che si voglia accogliere con riguardo all’oggetto della trascrizione,
potrebbe poi essere quello riguardante la trascrivibilità delle vendite con effet-
ti obbligatori (sul punto, v. infra, sub 49 ss.).
4. I possibili effetti della trascrizione. Generalità.
Sotto il profilo degli effetti, possono distinguersi diverse forme di pubblici- [4.1]
tà: pubblicità-notizia, pubblicità dichiarativa, pubblicità costitutiva.
Fra i possibili effetti della pubblicità non rientra invece anche quello di sa- [4.2]
1
nare gli eventuali vizi del titolo [MARICONDA , 121; TRIOLA, 2; Cass. 5 luglio
1996, n. 6152; Cass. 1° agosto 1995, n. 8441, in Rep. Giur. it., 1995, voce Tra-
scrizione, 13; Cass. 2 giugno 1993, n. 6159; Cass. 16 gennaio 1987, n. 294;
Cass. 21 agosto 1985, n. 4450; Cass. 16 marzo 1981, n. 1448; cfr. anche Cass.
20 aprile 2001, n. 5894, in Giur. it., 2002, 265, con nota di DE RENTIIS]. Que-
sto vale anche per le ipotesi di c.d. pubblicità sanante di cui all’art. 2652, nn. 6
e 7, c.c., nelle quali non si ha la sanatoria di un negozio nullo o annullabile,
bensì il completamento, tramite la trascrizione, di una fattispecie complessa
della quale il negozio viziato costituisce un elemento [NATOLI, 16-17; sul pun-
to, v. amplius infra, sub 308 ss.].[§ 5] La natura, l’oggetto e i possibili effetti della trascrizione, in generale 12
5. Segue. Pubblicità-notizia.
[5.1] Si parla di «pubblicità-notizia» per indicare i casi in cui, all’attuazione della
pubblicità, non sono direttamente collegati effetti specifici. Per questo motivo,
viene impiegata anche l’espressione «pubblicità non necessaria».
[5.2] Sono da inquadrare in termini di pubblicità-notizia, ad esempio, le fatti-
specie di cui all’art. 2651 c.c. (è pubblicità-notizia, cioè, la pubblicità delle
sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione
ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione uno dei diritti indicati nei
numeri 1, 2 e 4 dell’art. 2643), nonché (almeno secondo l’opinione prevalente:
sul punto, v. infra, sub 198) le fattispecie contemplate nell’art. 2647 c.c., dedi-
cato alla pubblicità del fondo patrimoniale, nonché alla pubblicità delle situa-
zioni in cui l’operare del regime legale di comunione risulta escluso.
[5.3] Che la pubblicità della quale ci stiamo occupando sia «non necessaria» non
significa, peraltro, che dalla sua mancata attuazione non possano conseguire
effetti giuridicamente rilevanti: ad esempio, essa potrebbe giocare sotto il pro-
filo della valutazione dell’esistenza di uno stato di buona o mala fede del ter-
zo, in tutte le ipotesi in cui tale stato sia rilevante (così come accade, sempre
per fare un esempio, lì dove sia in questione una usucapione abbreviata) [NI-
COLÒ, I, 105].
[5.4] Sempre al fine di chiarire quali effetti possa comportare la mancata attua-
zione di una pubblicità «non necessaria», può essere inoltre richiamata l’atten-
zione sulla norma, in particolare, dell’art. 2647 c.c., la cui formulazione lette-
rale – come, del resto, quella pure di altre norme che contemplano forme di
pubblicità-notizia: si veda, ad esempio, l’art. 2651 c.c. – rende palese l’esi-
stenza, anche nei casi da essa considerati, di un «dovere» di trascrivere; dove-
re di trascrivere che, qualora, ancora una volta per fare un esempio, si tratti
della costituzione di un fondo patrimoniale, per la quale è necessaria la reda-
zione di una convenzione matrimoniale, e cioè di un atto pubblico, graverà,
evidentemente, sul pubblico ufficiale rogante, il quale, secondo quanto dispo-
sto nell’art. 2671 c.c., dovrà anche curare che la trascrizione venga eseguita nel
più breve tempo possibile, rimanendo tenuto, in caso di ritardo, al risarcimen-
to dei danni, nei confronti, innanzi tutto, delle parti comparenti, a titolo di re-
sponsabilità contrattuale, essendo, il pubblico ufficiale rogante, alle parti me-
desime legato da un contratto d’opera professionale, il cui contenuto risulta
integrato dalla previsione appena ricordata.
[5.5] Ma il dovere di eseguire la pubblicità può rilevare anche nei confronti dei
terzi.
[5.6] Questo aspetto, di solito, rimane nell’ombra, in quanto, nella maggior par-
te dei casi, il difetto di trascrizione rende l’atto inopponibile, e perciò pregiu-
dica solo le parti; quando, però, ciò non si verifichi, come accade appunto nel13 La natura, l’oggetto e i possibili effetti della trascrizione, in generale [§ 5]
caso di mancata trascrizione di una convenzione costitutiva di un fondo pa-
trimoniale, pregiudicati dall’omissione della pubblicità possono essere anche i
terzi, indotti a confidare nella inesistenza di un atto rimasto occulto.
Non si potrebbe obiettare che l’omissione dell’atto dovuto da parte del pub- [5.7]
blico ufficiale già è sanzionata sul piano fiscale e disciplinare: la circostanza
che il dovere di cui si tratta sia inserito nel contesto della disciplina codicistica
dei rapporti privati ne rende infatti manifesta la rilevanza anche sul piano del-
la responsabilità extracontrattuale. È vero che il dovere dei pubblici ufficiali
roganti presidia direttamente solo l’interesse, diffuso in tutto il pubblico, alla
conoscibilità di determinate fattispecie; ma è vero anche che taluni singoli
soggetti, preventivamente individuabili in astratto, hanno un interesse diffe-
renziato e qualificato a tale conoscibilità: un interesse la cui lesione, dati i suoi
caratteri, è, perciò, senz’altro rilevante sul piano, come si diceva, della respon-
sabilità extracontrattuale [GABRIELLI e ZACCARIA, 373-374].
È, del resto, generalmente riconosciuto che, a carico del conservatore dei [5.8]
registri immobiliari, nel caso di inattuazione delle formalità pubblicitarie, può
essere riconosciuta una responsabilità extracontrattuale; e sarebbe allora in-
congruo attribuire minore portata al dovere del pubblico ufficiale rogante di
promuovere la trascrizione, che di quello del conservatore costituisce il pre-
supposto.
E quanto appena affermato risulta tanto più evidente se si considera come [5.9]
il dovere di promuovere la trascrizione, nel caso di costituzione di fondo pa-
trimoniale mediante testamento, sia stato posto, dall’art. 2647, co. 3°, c.c., a
carico del conservatore, che dovrà a ciò procedere d’ufficio, a prescindere,
cioè, da un impulso di parte: ciò che si spiega considerando che, in questi casi,
manca un pubblico ufficiale rogante tenuto a chiedere la trascrizione del tito-
lo, così che, lì dove l’attuazione della pubblicità fosse lasciata agli interessati, il
legislatore ha supposto che questi per lo più finirebbero per richiederla limita-
tamente agli effetti a loro favorevoli. Ma allora, se, in linea con quanto si so-
stiene in generale a proposito della sua responsabilità, si può affermare che
anche in questo caso particolare, in cui il dovere di promuovere la trascrizione
incombe su di lui, il conservatore deve rispondere dei danni da chiunque ri-
sentiti a causa di una sua colpevole omissione, non si vede per quale motivo la
medesima responsabilità non dovrebbe gravare in capo ai pubblici ufficiali ro-
ganti, nei casi in cui il dovere di promuovere la trascrizione incomba su di loro
[GABRIELLI e ZACCARIA, 374].
Un ultimo profilo rimane da affrontare per completezza. [5.10]
Il danno risentito da un terzo in dipendenza del vincolo di destinazione [5.11]
non trascritto presuppone, evidentemente, che tale vincolo sia a lui opponibi-
le, e che, quindi, la costituzione del fondo patrimoniale risulti almeno dai regi-
stri dello stato civile, essendo l’opponibilità della convenzione costitutiva dello[§§ 5-6] La natura, l’oggetto e i possibili effetti della trascrizione, in generale 14
stesso subordinata all’annotazione della medesima a margine dell’atto di ma-
trimonio, secondo quanto previsto nell’art. 162, co. 3°, c.c. Questa circostanza
induce a domandarsi, allora, se, nella fattispecie, non sussista una colpa con-
corrente del danneggiato, rilevante ex art. 1227 c.c., norma, quest’ultima, co-
me noto applicabile anche in sede extracontrattuale, in forza del rinvio di cui
all’art. 2056 c.c.
[5.12] La risposta dovrebbe essere negativa.
[5.13] In primo luogo, è quanto meno dubbio che possa considerarsi negligente il
comportamento di chi abbia fondato un affidamento sul presupposto del-
l’adempimento dei propri obblighi da parte di pubblici ufficiali.
[5.14] Inoltre, ammettere la configurabilità di un concorso di colpa del danneg-
giato vorebbe dire, nella sostanza, negare la doverosità della trascrizione, ciò
che non sembra accettabile, in quanto equivarrebbe a concludere che la nor-
ma dell’art. 2647 c.c. è superflua, lì dove, nell’alternativa fra due possibili in-
terpretazioni di una norma, occorre piuttosto scegliere quella che conduce ad
attribuirle un significato [GABRIELLI e ZACCARIA, 374-375].
6. Segue. Pubblicità dichiarativa e pubblicità costitutiva.
[6.1] Ben più ampia, rispetto a quella della pubblicità-notizia, è la categoria della
pubblicità «necessaria»: della pubblicità, cioè, la cui effettuazione è condizio-
ne imprescindibile per il verificarsi di determinati effetti giuridici [CORRADO,
289-290]; categoria che comprende la pubblicità dichiarativa e la pubblicità
costitutiva.
[6.2] Costituisce pubblicità dichiarativa, innanzi tutto, quella riguardante le fatti-
specie di cui agli artt. 2643 e 2645 c.c., nelle quali la trascrizione è necessaria
perché possano verificarsi i particolari effetti di cui all’art. 2644 c.c. E sempre
pubblicità dichiarativa è quella riguardante le fattispecie della divisione (art.
2646 c.c.) e degli acquisti mortis causa (art. 2648 c.c.), nelle quali la trascrizione
è necessaria per il rispetto del principio di continuità (art. 2650 c.c.). Similmente
a quanto previsto nell’art. 2650 c.c., la pubblicità è necessaria per l’efficacia del-
le successive trascrizioni o iscrizioni anche quando si tratta delle annotazioni
contemplate nell’art. 2655 c.c., che pure costituiscono dunque fattispecie di
pubblicità dichiarativa; così come fattispecie di pubblicità dichiarativa, in con-
siderazione degli effetti di volta in volta ad esse collegati nelle singole norme che
le contemplano, sono quelle elencate negli artt. 2652 e 2653 c.c.
[6.3] Di pubblicità costitutiva si parla, poi, quando l’effetto collegato all’esecu-
zione della pubblicità consiste nella nascita del diritto pubblicizzato. In questa
categoria, rientrerebbero, secondo un orientamento, oltre alla pubblicità del-
l’ipoteca, alla quale l’effetto costitutivo del diritto è espressamente collegato
da una previsione di legge (v. art. 2808, co. 2°, c.c.), anche la pubblicità dei
vincoli d’indisponibilità, e, in particolare, dei vincoli derivanti da pignoramen-15 La natura, l’oggetto e i possibili effetti della trascrizione, in generale [§ 6]
to immobiliare, sequestro conservativo, cessione dei beni ai creditori [L. FER-
RI-ZANELLI, 28, i quali, a tale conclusione, sono peraltro giunti sulla base e-
sclusivamente del rilievo secondo cui la trascrizione, anche in questi ultimi ca-
si, così come nel caso dell’ipoteca, ha per oggetto proprio e soltanto il vincolo;
2
secondo GAZZONI , I, 83, invece, se è vero che la lettera dei dati normativi,
formalisticamente interpretati, potrebbe anche fare propendere per il caratte-
re costitutivo della trascrizione pure del pignoramento e del sequestro conser-
vativo, la ratio del sistema processuale dovrebbe però condurre a scartare que-
sta soluzione, mentre, con riguardo alla pubblicità della cessione dei beni ai
creditori, si potrebbe parlare di costitutività solo in senso riduttivo, per il mo-
tivo che, inter partes, la cessione produce effetti a prescindere dall’adempi-
mento dell’onere pubblicitario (sul punto, v. anche infra, sub 247)].Puoi anche leggere
