"La destinazione a verde pubblico prevista in un piano di lottizzazione equivale ad un vincolo conformativo" - TAR Sardegna - Cagliari - sez. II ...

“La destinazione a verde pubblico prevista in
un piano di lottizzazione equivale ad un
vincolo conformativo” – TAR Sardegna –
Cagliari – sez. II – sentenza del 17 agosto
2020 – n.456

       La destinazione a verde pubblico prevista in un piano di lottizzazione, ossia all’interno di
uno strumento consensuale e per definizione perequativo, equivale non all’imposizione di un
vincolo espropriativo (come avviene, invece, per le aree che sono destinate a verde pubblico
al di fuori di una convenzione urbanistica), ma ad un vincolo conformativo.

     Pubblicato il 17/08/2020
     N. 00456/2020 REG.PROV.COLL.
     N. 00725/2012 REG.RIC.

     SENTENZA

      sul ricorso numero di registro generale 725 del 2012, proposto da
Gestitur s.r.l., con sede in Cagliari, in persona del legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa dagli avvocati Gianmarco Tavolacci e Giuseppina Nonne, con domicilio
eletto in Cagliari presso lo studio del primo, via Carbonia n. 22;
      contro
      Comune di Muravera, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso
dall’avvocato Costantino Murgia, con domicilio eletto presso il suo studio in Cagliari, viale
Bonaria n.80;
      per l’annullamento
      dell’Ordinanza del Responsabile del Servizio Tecnico del Comune di Muravera n. 25 del 5
giugno 2012 (ricevuta il giorno 8 giugno 2012), con la quale il Comune ha ordinato alla
Gestirur s.r.l. “di procedere al rilascio, con contestuale sgombero e demolizione delle opere
presenti, dell’area di proprietà comunale distinta in catasto al foglio 40 mappale 1108, sita in
loc. Costa Rei”;
      – di ogni altro atto ad essa presupposto, connesso o consequenziale, anche se allo stato
non conosciuto.

     Visti il ricorso e i relativi allegati;
     Visto l’atto di costituzione in giudizio di Comune di Muravera;
     Visti tutti gli atti della causa;
     Vista la sentenza non definitiva Tar Sardegna, II Sezione, n. 666 del 24 luglio 2019;
     Relatore nell’udienza pubblica del giorno 23 giugno 2020 il dott. Marco Lensi;
     Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

       La Gestitur s.r.l. (già Turisarda s.r.l.) è l’attuale proprietaria del villaggio turistico “Free
Beach club” situato nel Comune di Muravera, loc. Costa Rei.
       Il villaggio “Free Beach club” è stato originariamente realizzato dalla Holidesa S.p.A. in
forza della convenzione di lottizzazione siglata il 15.9.1973 -atto notaio F. Vacca (rep. 27119;
vol.13446).
       In essa, per quanto qui interessa, veniva convenuto:
       – che il rilascio del certificato di abitabilità relativo alle costruzioni fosse subordinato, tra
le varie condizioni, alla realizzazione dell’impianto fognario e di smaltimento dei rifiuti liquidi,
da dimostrarsi mediante certificazione all’ufficio tecnico comunale (art 6);
       – che la lottizzante (art. 8) cedesse gratuitamente al Comune come verde pubblico, tra
gli altri, il mappale 15CH- di ettari 00.39.00, poi divenuto mappale 1108 del foglio 40 ed oggi
frazionato nei mappali 2985 e 2986.
       Tuttavia, una parte degli accordi assunti con la citata convenzione del 1973 venivano
ritenuti illegittimi dal CO.RE.CO che, con decreto del 7.11.1972 n. 40651, negava il visto di
esecutività.
       In conseguenza delle determinazioni dell’organo di controllo, le parti pervenivano alla
stipulazione di un atto aggiuntivo di rettifica.
       Nell’ambito di tali successive pattuizioni – non integralmente in possesso della
ricorrente – veniva altresì stabilito che alcuni mappali, tra cui il 15-CH, dovessero restare in
proprietà della Holidesa S.p.A (circostanza secondo la ricorrente evidenziata dalla
certificazione rilasciata, ai sensi dell’articolo 567 c.p.c. dal Notaio Lamberto Corda con atto in
data 11.5.11).
       Nel periodo 1972/1976, la Holidesa S.p.A. provvedeva:
       – alla realizzazione delle opere di urbanizzazione convenute;
       – alla realizzazione del depuratore e dei locali di sua pertinenza;
       – alla recinzione (da allora invariata) dell’intero villaggio inglobando all’interno di esso
parte del mappale 1108.
       In particolare, l’impianto di depurazione veniva realizzato proprio nella parte del
mappale 1108 (già 15 ch), compresa all’interno della recinzione del villaggio.
       Detta recinzione, che costituisce il confine del villaggio, invariata nella sua originaria
ubicazione, veniva autorizzata nella nuova struttura in rete e paletti cementati dal Comune
con la licenza di costruzione 612/1976 che, nell’ambito delle prescrizioni speciali, stabiliva, al
punto 5, che “la recinzione non dovrà in nessun caso comprendere aree che nella
lottizzazione hanno una destinazione a verde pubblico o strade, con esclusione delle aree
strettamente indispensabili per il depuratore delle fogne ed i serbatoi idrici”.
       La società lottizzante ha, dunque, provveduto a delimitare le aree di propria pertinenza
con il consenso e la puntuale verifica dei lavori da parte del Comune che, dal canto proprio,
non aveva, sino ad oggi, reclamato la proprietà di aree racchiuse all’interno della recinzione
perimetrale.
       Peraltro, in detta area recintata -parte del mappale 1108 (già 15 ch), già la Holidesa
negli anni ’80 ed in seguito la Gestitur dal 1992, hanno svolto attività ulteriori rispetto a
quelle connesse all’esercizio degli impianti di depurazione, quali – tra le altre – quelle relative
al funzionamento del centro velico, con l’impiego delle strutture di supporto per lo
svolgimento delle lezioni teoriche degli sport velici e subacquei, ed adibendo l’area a
rimessa/parcheggio delle attrezzature nautiche e subacquee.

In data 28.8.1978 le opere di urbanizzazione relative al complesso “Free Beach”, e tra
queste il depuratore, sono state positivamente collaudate in quanto corrispondenti “…a
quelle progettate ed approvate …. e alle prescrizioni di progetto … “.
      Nel corso del 2001 l’impianto fognario del villaggio è stato collegato al depuratore
Comunale.
      Il depuratore interno, sempre nell’esposizione della ricorrente, è stato (ed è tuttora)
costantemente mantenuto in stato di piena efficienza dalla società ricorrente, al fine di
sopperire ad eventuali esigenze straordinarie di smaltimento dei reflui e/o di rilancio delle
acque depurate ai fini irrigui, legate agli imprevedibili picchi stagionali.
      Nel corso dell’anno 2003, la XXI Comunità Montana “Sarrabus – Gerrei” ha promosso un
procedimento di esproprio per la realizzazione del progetto di raccolta e trattamento acque
reflue dei comuni della zona.
      In tale ambito la citata Amministrazione ha proceduto nei confronti della Turisarda s.r.l.
(precedente proprietaria del compendio e dante causa della ricorrente) all’esproprio della
porzione di terreno di cui all’odierno Foglio 40/A, mappale 2986 -di 2 are e 68 centiare-
originato dal frazionamento del precedente Foglio 40, mappale 1108, originariamente
indicato come mappale 15CH- di ettari 00.39.00 (oggetto dell’impugnata ordinanza).
      In data 5.11.2008, con la nota prot. 12258, il Comune di Muravera ha comunicato alla
Gestitur l’avvio del procedimento di verifica dei confini della sua proprietà, finalizzato alla
rimozione/demolizione dei manufatti asseritamente posti in essere nella proprietà comunale,
invitando la società ad una verifica in contraddittorio.
      Stante l’infruttuoso esperimento delle interlocuzioni intercorse, in data 8.6.2012 la
società ricorrente riceveva l’impugnata Ordinanza n. 25 del 5 giugno 2012 con la quale il
responsabile del servizio tecnico le ordinava di procedere al rilascio, con contestuale
sgombero e demolizione delle opere presenti, dell’area di proprietà comunale distinta in
catasto al foglio 40 mappale 1108 sita in loc. Costa Rei, lottizzazione Holidesa Codesar, entro
60 (sessanta) giorni dalla notificazione, disponendo che in caso di mancato rilascio e
sgombero dell’area entro il termine di cui sopra, si sarebbe proceduto allo sgombero forzoso
dell’area di proprietà comunale con il recupero delle spese sostenute dall’Amministrazione
Comunale e la sua delimitazione mediante il posizionamento di idonea recinzione e della
relativa segnaletica indicante la proprietà comunale ed il divieto d’accesso.
      Nell’assunto della ricorrente tale provvedimento sarebbe tuttavia illegittimo per i
seguenti motivi:
      1) Eccesso di potere, erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria: in quanto l’area in
contestazione non sarebbe di attuale proprietà del Comune;
      2) Eccesso di potere: Erroneità dei presupposti – Intervenuta usucapione – Difetto
d’istruttoria: in quanto laddove si volesse ritenere che il mappale 1108 (ex 15/ch), oggetto
del provvedimento di rilascio fosse stato – negli anni1972/1973, in forza delle convenzioni di
lottizzazione stipulate tra le parti- effettivamente ceduto dalla Holidesa s.r.l. al Comune quale
area da destinare a “verde pubblico”, esso non sarebbe più comunque di attuale proprietà
dell’Amministrazione in quanto si sarebbe ormai, da tempo, perfezionata l’usucapione a
favore della società ricorrente.
      Concludeva quindi la ricorrente chiedendo l’annullamento del provvedimento impugnato
con eventuale accertamento e declaratoria dell’intervenuta usucapione a favore della
ricorrente del terreno di cui al del terreno di cui al Foglio 40, mapp. 1108 (oggi mappale
2985) e/o di parte di esso, con ogni conseguente pronuncia anche in ordine alle spese del
giudizio.

Per resistere al ricorso si è costituito il Comune di Muravera che, con articolate difese,
dopo aver riaffermato la proprietà pubblica dell’area in questione, ne ha chiesto il rigetto,
vinte le spese.
      Nelle more del giudizio le parti hanno continuato a confrontarsi sulla definitiva
sistemazione dei loro rapporti senza che l’Amministrazione comunale abbia mai proceduto a
mettere in esecuzione l’Ordinanza di sgombero, né abbia mai sollecitato il suo adempimento.
      Sennonché, dopo circa 6 anni, con diffida dell’11 maggio 2018, il Comune di Muravera
intimava alla ricorrente l’immediata esecuzione dell’ordinanza assegnando all’uopo il termine
di 10 giorni.
      In data 24 maggio 2018 la società Gestitur presentava quindi istanza di misura
cautelare monocratica che veniva accolta con decreto presidenziale n. 159 del 28 maggio
2018.
      Alla camera di consiglio dell’11 luglio 2018 il Tribunale confermava il provvedimento
cautelare di sospensione del provvedimento impugnato.
      Con ordinanza collegiale n. 45 del 23 gennaio 2019 il Tribunale ha disposto
l’acquisizione di documentazione necessaria ai fini del decidere.
      In particolare è stata disposta l’acquisizione della cartografia del Piano di Lottizzazione
originario, con evidenziazione delle aree oggetto di cessione sulla base della convenzione
allegata al Piano.
      Inoltre è stata disposta, in relazione all’atto di rettifica della convenzione del 1973, la
produzione di una cartografia ove risultino evidenziate le modifiche alle pattuizioni intercorse
tra le parti con la convenzione originaria, dalla quale risulti chiaramente il confine della
proprietà della ricorrente e le aree oggetto di cessione.
      Infine è stato chiesto il deposito di ogni atto di cessione delle aree già intervenuto tra le
parti.
      In data 26 marzo 2019 è stato depositato in Segreteria quanto richiesto.
      In vista dell’udienza di trattazione la ricorrente ha depositato memoria con la quale ha
insistito nelle già rassegnate conclusioni di accoglimento.
      Alla pubblica udienza del 12 giugno 2019, sentiti i difensori delle parti, la causa è stata
posta in decisione.
      Premesso che il ricorso in esame concerne l’impugnazione dell’ordinanza di rilascio, con
sgombero e contestuale demolizione delle opere presenti, dell’area distinta al foglio 40,
mappale 1808 in località Costa Rey, lottizzazione Holidesa Codesar, con sentenza non
definitiva n. 666 del 24 luglio 2019 questo Tribunale ha accertato la fondatezza
dell’affermazione comunale secondo la quale, in sede di convenzione, il predetto mappale
aveva costituito oggetto di cessione alla proprietà comunale, essendosi ritenuto che per
effetto delle pattuizioni originariamente concordate l’area in questione sia stata oggetto di
cessione alla proprietà comunale, con conseguente rigetto del primo motivo di impugnazione.
      Con la predetta sentenza sono stati disposti incombenti istruttori al fine della pronuncia
– incidenter tantum ai circoscritti fini della soluzione della controversia oggetto di esame in
via principale – in ordine alla questione eccepita dalla ricorrente secondo cui anche ove fosse
stata effettivamente ceduta dalla Holidesa s.r.l. al Comune quale area da destinare a “verde
pubblico”, in forza della convenziona di lottizzazione stipulata tra le parti nel 1973, essa non
sarebbe più comunque di attuale proprietà dell’Amministrazione comunale in quanto si
sarebbe ormai, da tempo, perfezionata l’usucapione a suo favore.
      Gli incombenti istruttori sono stati eseguiti e con successive memorie le parti hanno
approfondito le proprie argomentazioni, insistendo per le contrapposte conclusioni.

Alla pubblica udienza del 23 giugno 2020, la causa è stata trattenuta in decisione.
      Ritiene il Collegio che la questione di una eventuale intervenuta usucapione in favore
della ricorrente dell’area in questione, non possa che trovare valutazione negativa alla luce
dei principi affermati in materia da questo Tribunale, II Sezione, con le sentenze n. 919 del 2
dicembre 2016 e n. 8 del 10 gennaio 2018.
      In particolare, con quest’ultima sentenza è stato affermato quanto segue:
      .
      In particolare, deve essere ribadito, anche avuto riguardo al caso di specie, il rilievo
secondo cui “…..trattasi, nel caso di specie, non di area soggetta a vincolo di natura

espropriativa, bensì di area soggetta a vincolo di cessione e quindi di previsioni che rilevano
a tempo indeterminato così come i vincoli conformativi, senza che possa configurarsi al
riguardo alcuna decadenza, prescrizione o usucapione da parte del privato, con l’ulteriore
conseguenza (relativamente all’ultima censura avanzata dalla ricorrente) che nessuna
rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla circostanza invocata dalla ricorrente del
disinteresse del Comune relativamente all’area in questione per un trentennio”.
      Deve altresì ribadirsi quanto affermato nell’ordinanza cautelare di questo Tribunale, II
Sezione, n. 184 del 28 luglio 2015 secondo cui “in forza della convenzione Rep n. 536 del 31
luglio 1993 il sig. …omissis…. e la sig.ra ….omissis…… avevano ceduto al Comune di Bosa, in
relazione all’ottenimento ai sensi dell’art. 1 della legge 28.01.1977 della concessione edilizia,
le aree destinate a servizi comprendenti quella individuata catastalmente al foglio 3 mapp.
201, per cui è causa;
      che per effetto di tale destinazione tali aree sono entrate immediatamente e
definitivamente a far parte del patrimonio indisponibile del Comune di Bosa, rientrando
dunque l’area in questione nella proprietà pubblica;
      che in materia di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli artt. 830 e 828,
comma 2, c.c., i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico possono essere sottratti
alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge e, quindi, non certamente per
effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la
destinazione dei beni dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario cui sono assegnati”.
      Per le suesposte considerazioni, disattese le contrarie argomentazioni della parte
ricorrente, stante l’infondatezza delle censure avanzate, il ricorso deve essere integralmente
respinto.
      Le spese del giudizio devono essere poste a carico della parte ricorrente e sono
liquidate in favore dell’Amministrazione comunale resistente nella misura indicata in
dispositivo.

     P.Q.M.

      Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda),
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.
      Condanna la parte ricorrente al pagamento in favore dell’Amministrazione comunale
resistente, delle spese del giudizio, che liquida forfettariamente in complessivi € 2.500,00
(duemilacinquecento/00), oltre accessori di legge.
      Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
      Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 23 giugno 2020 con
l’intervento dei magistrati:
      Francesco Scano, Presidente
      Marco Lensi, Consigliere, Estensore
      Grazia Flaim, Consigliere