La cedolare secca per l'affitto di appartamenti.

La cedolare secca per l’affitto di appartamenti.
Da evidenziare che l’esercizio dell’opzione sospende, per un periodo corrispondente alla durata della stessa,
la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista, a qualsiasi titolo, nel contratto, ivi
inclusa la variazione Istat dell’ “indice nazionale dei prezzi al consumo” (art.3, co. 11, D.Lgs. 23/2011).
Tra l’altro, pena l’inefficacia dell’opzione, il locatore ne deve dare preventiva comunicazione al locatario,
mediante lettera raccomandata, con la quale rinuncia espressamente alla facoltà di richiedere l’aggiornamento
del canone, anche se ciò era previsto dal contratto a qualsiasi titolo. Per espressa previsione normativa, tali
disposizioni sono inderogabili (art.3, co. 11).
Si segnala, inoltre, che, anche in caso di esercizio dell’opzione, resta comunque fermo l’obbligo di
registrazione del contratto (nonché della proroga e risoluzione dello stesso), entro i termini stabiliti
dall’art.17 del D.P.R. 131/197211, e tale adempimento assorbe anche tutti gli ulteriori obblighi di
comunicazione, che pertanto non saranno più necessari12.
11 Ossia,   entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto di locazione.
12 In tal caso, la registrazione del contratto fa venir meno, altresì, l’obbligo di comunicazione delle generalità del conduttore
all’autorità di pubblica sicurezza (art.12 del D.L. 69/1978, convertito, con modifiche, dalla legge 191/1978).

Allo stesso modo, resta fermo l’obbligo della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Ferma restando l’inderogabilità delle norme relative alla comunicazione preventiva al locatario di esercizio
dell’opzione ed alla rinuncia espressa di ogni forma d’aggiornamento del canone, con il Provvedimento del 7
aprile 2011, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito le modalità operative per l’adesione alla tassazione sostitutiva.
A regime, l’esercizio dell’opzione deve essere effettuata, distintamente da ciascun locatore, in sede di
registrazione del contratto di locazione, utilizzando appositi modelli approvati dal suddetto Provvedimento.
In particolare, si tratta del:
“Modello SIRIA”, che può essere utilizzato per la registrazione del contratto e per il contestuale esercizio
dell’opzione, solo in presenza di tutte le seguenti condizioni:
numero di locatori non superiore a 3,
tutti i locatori optano per la cedolare,
numero dei conduttori non superiore a 3,
una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a 3
tutti gli immobili oggetto del contratto censiti con attribuzione di rendita,
contratto contenente solo il rapporto di locazione, senza ulteriori pattuizioni.
Il suddetto Modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente dal contribuente,
ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all’art.3, co.3, D.P.R. 322/199813, al quale non va allegato il
contratto (quest’ultimo da conservare, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione del Modello
rilasciata dal servizio telematico, e da esibire solo in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione
finanziaria);

“Modello 69”, da utilizzare per la registrazione del contratto e per il contestuale esercizio dell’opzione,
nell’ipotesi in cui non sussistano le condizioni per l’utilizzo del “Modello SIRIA” e, in ogni caso, per la
registrazione di tutti gli eventi successivi connessi al contratto di locazione (proroga, risoluzione o cessione
dello stesso). Tale Modello, che può sostituire il Modello di comunicazione dei dati catastali (cd. “CDC”14),
deve essere presentato esclusivamente in modalità cartacea, in duplice copia, agli Uffici locali dell’Agenzia
delle Entrate.

Per quanto riguarda i termini di registrazione del contratto (da assolvere con la trasmissione dei suddetti
Modelli e di contestuale esercizio dell’opzione per la “cedolare secca”, vale, a regime, la scadenza fissata
dall’art.17 del D.P.R. 131/1986, per cui la stessa va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dal
verificarsi del successivo evento connesso allo stesso (proroga, risoluzione o cessione).
L’opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla
prima. In questo caso, il Provvedimento dell’Agenzia stabilisce che tale possibilità è ammessa nel termine di

versamento del’imposta di registro relativa all’annualità per la quale s’intende optare per la tassazione
sostitutiva (30 giorni a decorrere dalla scadenza della stessa), mediante presentazione del “Modello 69”.
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime sostitutivo per l’intero periodo di durata del
contratto, o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata
nelle annualità successive alla prima.
Tuttavia, è fatta salva la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in
cui questa è stata esercitata, con modalità che verranno stabilite con apposito Provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento
dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa.
La revoca, inoltre, non esclude comunque la possibilità di optare nuovamente per la “tassa piatta” con
riferimento alle annualità successive, mediante presentazione del “Modello 69” entro il termine per il
versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

4. Modalità di versamento
Per quanto riguarda il versamento dell’imposta, l’art.3, co.4 del D.Lgs. 23/2011 stabilisce che opererà lo
stesso termine già fissato per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (acconti entro il 16
giugno e 30 novembre e saldo entro il 16 giugno dell’anno successivo), fissando inoltre che l’acconto sia pari

dal 2012, al 95% dell’imposta dovuta.
In acconto e a saldo, il versamento della cedolare secca deve essere eseguito con le modalità stabilite dall’art.
19 del D.Lgs. 241/1997 (tramite Modello F24)17.
Per la disciplina relativa a liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi e sanzioni, interessi e contenzioso
riferiti all’applicazione dell’imposta sostitutiva, si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Versamenti in acconto dal periodo d’imposta 2012
Il versamento dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere effettuato:
in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se d’importo inferiore a 257,52 euro;
in 2 rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui:

la prima, nella misura del 40% dell’acconto (38% dell’imposta dovuta), entro il 16 giugno di ciascun anno
(ovvero entro il 18 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo). La prima rata
dell’acconto della “cedolare secca” può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli
interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef19;

la seconda, nella restante misura del 60% dell’acconto (57% dell’imposta dovuta), entro il 30 novembre.

Modello Siria - pdf Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a
uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca (contiene le modifiche
approvate con provvedimento del 14/07/2011) - pdf

Istruzioni per la compilazione del modello Siria - pdf (contiene le modifiche approvate con
provvedimento del 14/07/2011) - pdf

"Siria", versione web

Compilazione e invio

Per compilare e trasmettere telematicamente all'Agenzia delle Entrate dichiarazioni, modelli, richieste,
comunicazioni o anche effettuare versamenti, è possibile utilizzare i software di compilazione e i software
di controllo messi a disposizione dall'Agenzia o reperibili sul mercato (solo per i software di
compilazione), e procedere alla predisposizione, verifica ed invio del "file" creato.

Nel menù di sinistra sono presenti le informazioni relative:

   1. alla modalità di presentazione telematica
   2. al software di compilazione e/o controllo messo a disposizione dall’Agenzia
   3. all'invio del file tramite i servizi Fisconline/Entratel (è necessario registrarsi ai servizi telematici).

Per la trasmissione occorre effettuare alcune operazioni preliminari, comuni a tutte le tipologie di
documenti.

Passo n. 1: Compilare i documenti

Per presentare un documento in via telematica è necessario utilizzare un prodotto che consenta di
compilarlo in formato elettronico. E’ comunque possibile utilizzare qualsiasi prodotto disponibile sul
mercato. In questo caso è necessario verificare la coerenza dei dati con le istruzioni dell’Agenzia per i
vari modelli telematici, utilizzando la procedura di controllo che segnala immediatamente eventuali
difformità.

Passo n. 2: Preparare il file da inviare

Completata la compilazione del documento, prima di procedere all'invio, è necessario aggiungere alcune
informazioni che consentono di verificare la provenienza dei dati e di trasformare la rappresentazione dei
dati stessi in modo che possano essere letti soltanto dall'Agenzia delle Entrate (autenticazione). A tal fine
è necessario utilizzare un'apposita applicazione (“File internet” per gli utenti abilitati a Fisconline ed
“Entratel” per gli abilitati al servizio).

Passo n. 3: Inviare il documento

Per inviare il file così preparato (autenticato) occorre accedere alla sezione Servizi per – Invio, allegare il
file e premere il bottone OK. L'invio può ritenersi effettuato solo quando il sistema fornisce in risposta la
pagina di conferma della trasmissione, che riporta anche il protocollo attribuito all'invio.

Attenzione
L'attribuzione del protocollo al file inviato non assicura che la presentazione sia effettivamente avvenuta.
E’ comunque necessario verificare l'esito della trasmissione visualizzando la ricevuta.

Passo n. 4: Visualizzare e stampare le ricevute

Per verificare l'esito della trasmissione, occorre accedere alla sezione Ricevute, dove per ogni invio
effettuato è disponibile la relativa ricevuta. In particolare, per ogni documento trasmesso telematicamente
e regolarmente acquisito dal sistema, viene predisposta una comunicazione di avvenuta presentazione. Se,
invece, i dati trasmessi non sono corretti, il sistema produce una comunicazione di scarto. Gli utenti
Fisconline possono visualizzare e stampare la comunicazione direttamente dal sito web. Gli utenti
Entratel devono, invece, scaricare il file contenente le ricevute sulla loro postazione di lavoro ed elaborare
il file con l'applicazione Entratel.

Attenzione
Le comunicazioni di avvenuta presentazione e le ricevute di scarto possono essere visualizzate soltanto da
chi ha "autenticato" il file.

Software di compilazione Modello Siria

Versione software: 1.0.2 del 28/11/2011

Il software Siria consente la registrazione del contratto di locazione e l’esercizio dell’opzione per la
cedolare secca.

Siria è una procedura semplificata. È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore,
dell'immobile, del canone di locazione e la durata del contratto. Ricordiamo che l’applicazione può essere
utilizzata per la registrazione del contratto di locazione solo se:

    •   il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori
        esercitano l’opzione per la cedolare secca
    •   si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili
        devono essere censiti con attribuzione di rendita
    •   il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
    •   il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa,
        arte o professione.

Nella denuncia telematica sono riportati gli elementi essenziali del contratto di locazione sottoscritto dalle
parti. Il documento contrattuale non deve essere allegato al modello ai fini della registrazione, ma va
conservato dalle parti insieme alla ricevuta di avvenuta presentazione.

Si ricorda, infatti, che gli esiti della registrazione e del pagamento delle imposte sono reperibili nella
sezione "Ricevute".

Registrarsi per usare servizi telematici Fisco.

Le persone fisiche residenti in Italia, devono fornire compilando un apposito modulo presente su questo
sito, alcuni dati personali desunti dalla dichiarazione presentata nell'anno precedente (ad esempio, chi
intende abilitarsi nel 2012 deve fare riferimento alla dichiarazione dei redditi per l'anno d'imposta 2010):
codice fiscale, tipo di dichiarazione presentata (730, Unico, nessuna), la modalità di presentazione
adottata, il reddito complessivo dichiarato.

Il sistema, effettuati i controlli di congruenza, fornirà subito la prima parte del PIN (prime 4 cifre); se i
dati non coincidono con quelli in possesso dell'Agenzia delle Entrate, la domanda di abilitazione non sarà
accettata. In tal caso, è possibile ripetere l'operazione presentando una nuova domanda. Se dopo tre
tentativi i dati indicati risultassero ancora non corretti, la domanda sarà definitivamente respinta e
occorrerà recarsi presso un ufficio locale dell'Agenzia per ottenere il codice PIN.

A fronte della domanda accettata dal sistema, il richiedente riceverà entro 15 giorni, al domicilio
conosciuto dall'Agenzia delle Entrate, una lettera contenente gli elementi necessari a completare il codice
PIN (ultime 6 cifre) e la password di accesso.

Le persone fisiche in possesso di Carta Nazionale dei Servizi (CNS) beneficiano di una procedura di
registrazione semplificata, difatti non hanno bisogno di fornire alcun dato relativo alla dichiarazione
presentata.
Il sistema, effettuati i necessari controlli sulla CNS inserita nell'apposito lettore, fornirà al richiedente sia
il codice PIN completo sia la password per l'eventuale accesso al sito in modalità classica.

Richiesta del PIN
https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Abilitazione/IAbilitazionePF.jsp

Per ottenere il codice PIN che consente l'accesso ai servizi di Fisconline, è necessario fornire i seguenti
dati:

Codice fiscale

Modello
   Nessuno (compreso CUD)
   730
   Unico persone fisiche
Presentata tramite
   Sostituto/Intermediario
   Poste
   Servizi telematici
   Ufficio Agenzia Entrate

N.B. I dati relativi alla dichiarazione dei redditi sono relativi a quella presentata nel 2011 (redditi
2010)

Reddito complessivo da indicare in unità di euro senza decimali e senza punti (ad esempio se il reddito
complessivo è stato di Euro 32.400,12 indicare 32400). Se il reddito complessivo dichiarato è negativo
bisognerà indicare l'importo, seguendo le indicazioni sopracitate, preceduto dal segno meno (ad esempio,
nel caso di Euro -56480) esempio - pdf.

Se avete compilato correttamente la richiesta, riceverete sullo schermo del vostro PC la conferma di
attivazione in corso, il numero della vostra pratica e le prime 4 cifre del PIN. Entro 15 giorni l’Agenzia
delle Entrate invierà al vostro domicilio fiscale le cifre mancanti pel PIN e la password di primo ingresso.

Il Coordinatore informatica APVE ha preparato la nota utilizzando la documentazione presente sul WEB,
ma non è responsabile per la sua corretta applicazione o per eventuali aggiornamenti della legislazione
non riportati correttamente.

La nota deve pertanto servire solamente come guida introduttiva per accedere poi alla documentazione
aggiornata presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che è l’unico riferimento certo ed attendibile.

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/portal/entrate/agenzia

SDM, 1 Ottobre 2012