IMMOBILIA - "RETROSPETTIVA 2021 SUI DIRITTI REALI E FONDIARI"
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# 01 — APRILE 2022 — Anno 10 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch
IMMOBILIA
ECONOMIA
IMMOBILIARE
MERCATO SPAZI
A USO UFFICIO
12
EDILIZIA
E ABITAZIONE
CALORE
RINNOVABILE
18
SVIT TICINO
NUOVI UFFICI
«RETROSPETTIVA 2021
A TAVERNE
20
ASSOCIAZIONE
SVIT SREF 2022
SUI DIRITTI REALI E
25 FONDIARI»
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EDITORIALE
TESTO — GIUSEPPE ARRIGONI*
INDICE
IMMOBILIA — NR. 01 APRILE 2022
CRISI UCRAINA: Ripresa notturna di Mendrisio
dall’Eremo di San Nicolao.
DIPENDENZA (Foto di Simone Mengani)
GEOPOLITICA MA
ANCHE SOLIDARIETÀ
DIRITTO IMMOBILIARE
4 RETROSPETTIVA 2021 SUI DIRITTI REALI
E FONDIARI
La forza comune potrà
cambiare tante cose e Il Prof. Dr. Iur. Pfäffli riepiloga la legislazione e la giuri-
migliorare il mondo da sprudenza emanate nel corso del 2021.
dipendenza geopolitica
e violenza. ECONOMIA IMMOBILIARE
11 IMPULSI POSITIVI NONOSTANTE NUOVE
INCERTEZZE
Il report di Wüest Partner sull’andamento del mercato
GIUSEPPE ARRIGONI
immobiliare ticinese.
12 PROSPETTIVA DI RIPRESA
Questa edizione di Immobilia ci offre diversi spunti Il mercato degli spazi ad uso ufficio. andamento e pro-
per una discussione tra colleghi come pure per la spettive .
propria crescita professionale. Molto interessante è 14 COME È INIZIATA, COME STA ANDANDO
l’articolo di SvizzeraEnergia sul Calore rinnovabile. Nel settore immobiliare crescono i dubbi sul fatto che
Da anni la politica punta al cambio di paradigma per le tendenze osservate da marzo 2020 si trasformeranno
quanto riguarda l’energia fossile e questo soprattutto semplicemente nell’opposto.
per la salvaguardia del nostro clima. Con gli spunti ri- 16 PANDEMIA E NUOVI PARADIGMI
cevuti dall’articolo anche noi professionisti dobbiamo DELL’ABITARE
seguire una strada che porta ad un miglioramento del- Il commento di A. Montorfani ai dati USTAT sulle tran-
la nostra aria a tutela dell’ambiente. sazioni immobiliari 2021.
La guerra tra Russia e Ucraina ha scosso la popola-
zione mondiale e locale per quanto riguarda l’aumento POLITICA IMMOBILIARE
del prezzo del gasolio. Tale crisi ha dimostrato come l’e- 17 SISTEMI SOLARI: AGEVOLAZIONI INVECE
quilibrio economico sia particolarmente soggetto a de- DI OBBLIGHI
cisioni politiche di poche persone che mettono in gran- Il CF ha avviato una procedura di consultazione sulla
de difficoltà l’intero pianeta. revisione della Legge sull’energia. Ciò prevede agevo-
Pertanto è ancora più importante staccarci da que- lazioni fiscali e semplificazioni procedurali per gli
sti poteri maligni, cambiando mentalità e scegliendo un impianti fotovoltaici.
vettore energetico nuovo e rinnovabile. Siamo tutti co-
scienti che tale cambiamento sia costoso e non sempre EDILIZIA & ABITAZIONE
applicabile, ma non dimentichiamo che esistono sussi- 18 CALORE RINNOVABILE:
di comunali, cantonali e federali che aiutano a rendere LA SOLUZIONE CONVENIENTE
la via da percorrere più dolce. Combinare vantaggi per l’ambiente e il portafoglio con
Questa crisi non solo ha fatto riflettere sulla dipen- il comfort e il restare al passo con i tempi in un unico
denza geopolitica, ma soprattutto ha dimostrato una intervento? Il programma «calore rinnovabile»
solidarietà mai vista prima. Anche la nostra associazio- di SvizzeraEnergia vi spiega come.
ne non è rimasta passiva e il comitato, a nome di tutti i
soci, ha voluto dimostrare unione donando 2’000 fran- ASSOCIAZIONE
chi alla Catena della solidarietà con lo scopo di attenua- 22 SOPRAFFATTI DALLE ASPETTATIVE
re le sofferenze della popolazione ucraina. Grazie alla digitalizzazione, commercializzare una
Sosteniamo anche l’idea della messa a disposizione proprietà è un gioco da ragazzi? La realtà dimostra
di appartamenti e, con SVIT Svizzera, sono stati prepa- che vendere da soli comporta grandi rischi.
rati documenti consultabili sul nostro sito. 25 FORUM E PLENUM: UN NUOVO FORMATO
Parlando con alcuni soci ho constatato che tanti si Lo SVIT Forum e lo SVIT Plenum si fondono per creare
sono mossi per accogliere nelle loro abitazioni persone lo Swiss Real Estate Forum 2022.
in fuga dall’Ucraina. A nome personale ringrazio tutti
coloro che hanno reagito con tanta umanità. SVIT TICINO
20 NUOVI UFFICI PER SVIT TICINO
Vi auguro una primavera leggera e fiorita come solo F
26 ORMAZIONE SVIT
questo periodo sa dare. I NUOVI SOCI
27
28 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO
IMPRESSUM
30
Giuseppe Arrigoni
Presidente SVIT Ticino
3
DIRITTO IMMOBILIARE
DIRITTI REALI IMMOBILIARI
RETROSPETTIVA 2021 In questo articolo il Prof. Dr. iur Roland Pfäffli
riassume la legislazione e la giurisprudenza in
SUI DIRITTI REALI E materia di diritti reali e fondiari riferiti al 2021,
fornendo in particolare una panoramica delle
FONDIARI novità nella letteratura.
TESTO – ROLAND PFÄFFLI*
Secondo l’art. 684
CCS, usando il
proprio diritto di
proprietà, ognuno
è obbligato di
astenersi da ogni
eccesso pregiudi-
zievole alla pro-
prietà del vicino.
Le turbative nega-
tive includono non
solo le radiazioni
e la privazione di
luce diurna, ma
anche l’ostruzione
di una vista spet-
tacolare.
(Foto: Unsplash)
1. LEGISLAZIONE sone all’estero (OLAFE) 4 sono state ade- tare al Parlamento, sotto forma di messag-
A. SOTTOSUOLO guate all’attuale situazione. Le modifiche gio, il progetto di consultazione del 10 marzo
Il 18 settembre 2019 il consigliere nazio- sono entrate in vigore il 1° marzo 2021 5. 2017 6, che a seguito del risultato preceden-
nale Karl Vogler (PPD / Obvaldo) ha presen- Nell’ambito di un’iniziativa parlamenta- te aveva portato il Consiglio federale a non
tato la mozione n. 19.4059, a seguito della re n. 16.498 del 16 dicembre 2016, è stato po- modificare la legge. Il voto del Consiglio de-
quale il Consiglio federale è stato incarica- stulato che, oltre ai fondi, anche le vendite gli Stati su questo tema è ancora in sospeso.
to di elaborare un piano d’azione: delle infrastrutture strategiche del setto-
“Digitalizzazione della geologia del sot- re energetico stesse - come le centrali idro- 2. GIURISPRUDENZA
tosuolo” che è volta a garantire investimen- elettriche, le reti di trasporto dall’energia A. PREZZO D’ACQUISTO
ti futuri per le infrastrutture sotterranee, lo elettrica e del gas - debbano sottostare al- (ESERCIZIO DEL DIRITTO
sfruttamento delle georisorse e lo stoccag- la Lex Koller. DI PRELAZIONE)
gio dei rifiuti. Con un contratto d’acquisto sotto forma
La mozione è stata accettata sia dal di atto pubblico, è stato venduto un diritto
Consiglio Nazionale che dal Consiglio de- di superficie su un terreno per un prezzo di
gli Stati. In adempimento di questa mozio- Nell’ambito di un’iniziativa parla- CHF 1,45 milioni.
ne e anche a seguito del precedente postula- mentare è stato postulato che an- In un accordo separato, non redatto nella
to n. 16.4108 del 16 dicembre 2016, sempre che le vendite delle infrastrutture forma di atto pubblico, le parti hanno stipu-
presentato dal medesimo parlamentare, la strategiche del settore energetico lato che l’acquirente avrebbe inoltre rilevato
stesse debbano sottostare alla
procedura di consultazione per la modifica un inventario, al prezzo di 150’000 franchi,
Lex Koller.
della legge federale sulla geoinformazione in aggiunta al prezzo d’acquisto concorda-
(LGI) 1 è stata aperta dal Consiglio federale to di 1,45 milioni di franchi. In tale contesto,
il 19 maggio 2021. Il periodo di consultazio- l’atto pubblico di cui al contratto di acquisto
ne è scaduto il 20 settembre 2021 2 . In tale contesto sono inclusi anche gli ole- conteneva la seguente disposizione:
odotti per il trasporto di combustibili gas- “In merito all’acquisto dell’inventario, le
B. LEX KOLLER sosi e le centrali nucleari. La consultazio- parti hanno raggiunto un accordo separato
A seguito dell’uscita del Regno Unito e ne sul progetto preliminare della modifica senza il coinvolgimento né responsabilità
dell’Irlanda del Nord dall’Unione europea della legge è scaduta il 17 febbraio 2022. del notaio X.”
(Brexit, con effetto dal 1° gennaio 2021), Inoltre, sulla base della mozione n. 21.3598 Successivamente, il proprietario del ter-
la Legge federale sull’acquisto di fondi da del 17 maggio 2021 della Commissione reno ha esercitato il suo diritto di prelazio-
parte di persone all’estero (LAFE) 3 e l’Ordi- dell’economia e dei tributi (CET-N), il ne ai sensi dell’art. 682 cpv. 2 del Codice ci-
nanza sull’acquisto di fondi da parte di per- Consiglio nazionale ha deciso di ripresen- vile svizzero (CCS), ossia per il prezzo di 1,45
4 IMMOBILIA / Aprile 2022
milioni di franchi. Il venditore ha voluto tut- B. DIRITTI DI VICINATO re tipo di utilizzo, come può essere il caso di
tavia appellarsi al prezzo più alto (CHF 1,6 (TURBATIVA DELLA VISTA) un’attività alberghiera.
milioni), che (come detto) non era stato pre- Secondo l’articolo 684 del CCS, usando il Un caso specifico del Canton Vallese ri-
visto nella forma dell’atto pubblico. proprio diritto di proprietà, ognuno è obbli- guardava un abete a due tronchi e un pino,
In altre parole, anche il prezzo dell’inven- gato di astenersi da ogni eccesso pregiudi- che hanno significativamente privato la pro-
tario di 150’000 franchi, che non era indi- zievole alla proprietà del vicino. prietà vicina (chalet e piazzale) della luce e
cato nel contratto di compravendita stesso, In particolare, sono vietati tutti gli effet- del sole, oltre che gravemente compromesso
avrebbe dovuto essere in forma pubblica, ti nocivi, specialmente le vibrazioni, che non la vista del massiccio del Weisshorn.
poiché il prezzo d’acquisto effettivamente sono giustificati dalla situazione e dalla de- I tribunali di grado inferiore hanno quin-
inteso dalle parti contraenti era di 1,6 milio- stinazione dei fondi o dall’uso locale. di ordinato la rimozione dei due alberi. Il va-
ni di franchi. Le turbative negative che ricadono nel lore di causa era di CHF 20’000.
Il contratto di acquisto è stato quindi campo di applicazione dell’art. 684 CCS in- Il TF, nell’ambito di un ricorso in mate-
concluso in una forma incorretta. Nel caso cludono non solo le radiazioni e la privazio- ria costituzionale (secondo il principio rigo-
in questione il diritto di prelazione poteva ne di insolazione o di luce diurna, ma anche roso dell’obbligo di allegazione e motivazio-
essere ad ogni modo correttamente eserci- l’ostruzione di una vista spettacolare. ne della censura ai sensi dell’art. 117 LTF in
tato, ossia al prezzo di 1,45 milioni di fran- Tuttavia, questo tipo di turbativa può, so- combinazione con l’art. 106 cpv. 2 LTF), ha
chi, poiché il venditore ha invocato abusi- lo in determinate condizioni molto restrit- confermato le sentenze rese in precedenza
vamente il vizio di forma nei confronti del tive, risultare eccessiva ai sensi dell’art. 684 e di conseguenza gli alberi dovevano esse-
beneficiario del diritto della prelazione e in cpv. 1 CCS, per esempio nel caso in cui una re rimossi 8.
tale costellazione, secondo la dottrina e la vista particolarmente pregiata viene forte-
giurisprudenza, si deve partire dall’assunto mente limitata o se per la proprietà vicina
che esiste di un valido caso di prelazione 7. la vista è fondamentale per il suo particola-
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IMMOBILIA / Aprile 2022 5
C. PROPRIETÀ PER PIANI rale ha concluso che la suddetta attività di binazione con l’art. 106 cpv. 2 LFT), il ricorso
(ATTIVITÀ DI MANUTENZIONE) baby-sitter non era compatibile con il rego- del comproprietario è stato respinto. Nella
Usando del diritto di proprietà, e spe- lamento in questione 9. fattispecie, il ricorrente era proprietario di
cialmente esercitando sul suo fondo un’in- un’unità di PPP dal 1992 e da allora ha sem-
dustria, ognuno è obbligato di astenersi da D. PROPRIETÀ PER PIANI pre pagato tutti i contributi al parco giochi
ogni eccesso pregiudizievole alla proprietà (COSTI COMUNI) per bambini.
del vicino (art. 684 cpv. 1 CCS). In un caso concreto era oggetto di con- Nel 2014 è stato deciso di continuare a
Nel contesto di una proprietà per piani troversia sapere se, come era stato deciso pagare tali spese per il tramite dell’ammi-
(PPP), oltre al principio menzionato in pre- nell’assemblea condominiale, un compro- nistrazione. Questa decisione è stata con-
cedenza, fanno stato anche le disposizioni prietario doveva contribuire proporzional- fermata nel 2015, 2016 e 2017, con il voto
del regolamento della proprietà per piani mente alle spese di un parco giochi per bam- contrario del ricorrente, senza che tuttavia
(art. 712g cpv. 2 CCS). bini su un fondo vicino, anche se non aveva avesse mai contestato tali decisioni. Solo
Nel caso in questione, una baby-sitter figli. Il valore di causa non raggiungeva quel- nel 2018 il ricorrente ha sollevato in giudi-
formata professionalmente (come mam- lo minimo di CHF 30’000 (art. 74 cpv. 1 lett. zio la nullità di tutte le risoluzioni dal 2014
ma diurna) forniva dei servizi di assisten- b LTF). Non era data neppure una questione al 2018. Questo agire è stato ritenuto un
za all’infanzia in un’unità condominiale. In di importanza fondamentale. abuso di diritto 10.
qualità di comproprietaria di questa unità, 1
si occupava in particolare di curare fino ad RS 510.62.
un massimo di cinque figli di altre persone,
2
FOGLIO FEDERALE 2021 DOC. N. 1171.
nei lassi di tempo che intercorrevano pri- Secondo il Tribunale Federale un 3
RS 211.412.41.
ma o dopo una lezione di scuola oltre che comproprietario deve contribuire 4
RS 211.412.411.
nei periodi tra una lezione e l’altra. proporzionalmente alle spese di 5
RU 2021 DOC. N. 85 P. 3 o come 2021 DOC. N. 87.
un parco giochi anche se non ha
I primi bambini arrivano alla mattina 6
figli. FOGLIO FEDERALE 2017 P. 2225.
tra le 7.30 e le 8.00, alcuni da soli, altri ac- 7
TF 5A_782/2020 del Tribunale Federale del 23.8.2021
compagnati e venivano in seguito ritira- = Seraina Kihm in “Immobilia”, novembre 2021, p. 30.
ti dai genitori. Si poneva il quesito a sape- 8
TF 5D_91/2020 del 7.9.2020 = Jacqueline Bubendorf,
re se questa attività fosse compatibile con IUS. FOCUS 2020, numero 11 p. 5.
il regolamento della PPP. Tale regolamen- Nell’ambito del ricorso in materia costi- 9
TF 5A_127/2020 del 22.4.2021 = Jonas Klemperer,
to stabiliva che l’attività commerciale era tuzionale (secondo il principio rigoroso IUS.FOCUS 2021, numero 5 p. 5 = Markus Vischer,
AKTUELLE JURISTISCHE PRAXIS, AJP 2021 p. 1038.
permessa solo se non disturba la pace e la dell’obbligo di allegazione e motivazione del- 10
TF 5A_753/2020 del 15.12.2020 = Urs Fasel, SACHEN-
tranquillità dell’edificio. Il Tribunale fede- la censura ai sensi dell’art. 117 LFT in com- RECHT, ENTWICKLUNGEN 2020, Berna 2021, p. 26.
6 IMMOBILIA / Aprile 2022
E. PROPRIETÀ PER PIANI (LAVO- utilizzare il suo appartamento per svolge- condomini (quali comproprietari) ad avere
RI DI COSTRUZIONE NECESSARI) re un’attività commerciale silenziosa. Un la legittimazione passiva in un’azione nega-
Per poter determinare se dei lavori di singolo comproprietario non può diretta- toria e non la comunione dei comproprieta-
costruzione nella PPP sono da considerar- mente avviare una procedura giudiziaria ri stessa 14.
si necessari, utili oppure se tesi all’abbelli- nei confronti di un altro comproprietario
mento e alla comodità, bisogna esaminare al fine di far rispettare l’atto costitutivo e il H. SERVITÙ (SPOSTAMENTO)
caso per caso, tenendo conto di tutte le cir- regolamento della PPP. Se l’uso della servitù richiede solo una
costanze particolari. Prima di tutto, dev’essere stata presa parte del fondo, il proprietario che giustifi-
Si ritengono essere necessari i lavori di una risoluzione dell’assemblea in tal sen- ca un interesse può chiederne lo spostamen-
manutenzione, riparazione e rinnovazione so. Singolarmente ad ogni comproprietario to a sue spese su di un’altra parte non meno
necessari a conservare il valore della cosa e spettano le azioni di tutela scaturenti dalla adatta per il fondo dominante (art. 742 cpv.
a mantenerla idonea all’uso (art. 647c CCS), proprietà (art. 641 cpv. 2, art. 679 e art. 684 1 CCS). Ciò vale anche se l’ubicazione della
quelli utili sono invece i lavori di rinnova- CCS) e dal possesso (art. 928 CCS) nei con- servitù è determinata nel registro fondiario
mento o trasformazione diretti ad aumen- fronti degli altri comproprietari 12. (art. 742 cpv. 2 CCS).
tare il valore della cosa oppure a migliorare Nonostante la formulazione giuridica
il rendimento o l’idoneità all’uso (art. 647d G. PROPRIETÀ PER PIANI (“non meno adatta”) la giurisprudenza, nel
cpv. 1 CCS) mentre, infine, quelli tesi all’ab- (LEGITTIMAZIONE PASSIVA) contesto di uno spostamento, ha ritenuto
bellimento e alla comodità, sono quei lavo- La persona al beneficio di una servitù ha ammissibili dei piccoli deterioramenti a
ri di costruzione diretti esclusivamente ad il diritto di fare tutto ciò che è necessario danno del beneficiario della servitù.
abbellire la cosa, a migliorarne l’aspetto o a per mantenere ed esercitare la servitù. A causa di un progetto di costruzione, la
renderne più comodo l’uso (art. 647e cpv. Nel caso specifico, il beneficiario ha pre- parte gravata dalla servitù ha richiesto lo
1 CCS). teso che la parte gravata dalla servitù garan- spostamento di un diritto di passo pedonale
Nel caso particolare, si trattava di defi- tisse l’accesso alla sua proprietà (così come e veicolare. Questo diritto di passo non era
nire la posizione finale di un ponte adibito pattuito nel contratto di servitù) su tutta la precedentemente limitato in altezza, men-
a via di fuga. Nell’ambito giudiziario è sta- larghezza di tre metri, ciò che non risultava tre secondo lo spostamento previsto, il pas-
to stabilito che la decisione dell’assemblea invece più possibile nel corso di alcuni lavo- saggio attraverso il nuovo edificio sarebbe
dei comproprietari del condominio era un ri di costruzione. stato limitato ad un’altezza di 3,6 m.
lavoro di costruzione necessario, decisio- La proprietà gravata dalla servitù è stata Il Tribunale Federale è giunto alla con-
ne che era stata debitamente presa a mag- costituita in PPP. Di conseguenza, l’azione clusione che il nuovo esercizio del diritto
gioranza di tutti i comproprietari (art. 647c (precisamente: actio confessoria) non deve era equivalente dal punto di vista economi-
CCS). Anche se erano state prese in consi- essere diretta contro un singolo condomino co e che, visto obiettivamente, offriva all’a-
derazione altre due varianti dell’ubicazione e nemmeno contro la comunione dei com- vente diritto lo stesso beneficio, cioè gli
della via di fuga, la scelta presa non è stata proprietari (art. 712l cpv. 2 CCS), ma piutto- stessi vantaggi e comodità nell’esercizio.
ritenuta un abuso di diritto 11. sto contro tutti i condomini quali compro- Lo spostamento della servitù è stato quin-
prietari del fondo 13. di concesso 15.
F. PROPRIETÀ PER PIANI Lo stesso vale per l’azione negatoria
(LEGITTIMAZIONE ATTIVA) (art. 641 CCS). Se un’ingerenza (del dirit- I. DIRITTO DI SUPERFICIE (DURATA)
Nella fattispecie la questione era a sape- to esclusivo di un singolo condomino) pro- Tre diritti di superficie a sé stanti e per-
re se un comproprietario aveva il diritto di viene da una parte comune, sono i singoli manenti erano stati costituiti per una dura-
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IMMOBILIA / Aprile 2022 7
re, così che il fondo, che era nel frattempo di-
ventato di proprietà dell’acquirente, è stato
gravato dall’ipoteca legale per l’imposta su-
gli utili immobiliari.
Secondo l’art. 836 cpv. 2 CCS, le ipote-
che legali di importo superiore a 1’000 fran-
chi, che nascono senza iscrizione in virtù
del diritto cantonale, non sono opponibili ai
terzi che si riferiscono in buona fede al re-
gistro fondiario se non sono state iscritte en-
tro quattro mesi dall’esigibilità del credito
su cui si fondano, ma in ogni caso entro due
anni dalla nascita dello stesso.
Nel caso in analisi, si trattava di un im-
porto di quasi mezzo milione di franchi.
L’acquirente quale nuovo proprietario non
è diventato un debitore di tale importo ma
semplicemente il suo fondo è stato grava-
to da un diritto di pegno di terzi. Come ac-
quirente, non poteva invocare la buona fede
come terzo, ai sensi dell’art. 836 cpv. 2 CC.
Era, infatti, a conoscenza di tale fatto e
non ha richiesto garanzie per tale imposta;
l’ipoteca legale è stata di conseguenza rite-
nuta giustificata 20.
ta di 50 anni ciascuno e sono stati iscritti nel sta disposizione, le cartelle ipotecarie sono 11
TF 5A_878/2020 del Tribunale Federale del 2.2.2021.
Registro fondiario fino al 29 marzo 2017. ridotte in termini di importo solo se sono 12
TF 5A_89/2020 del 21.10.2020 = Urs Fasel, SACHENRECHT,
Il contratto del diritto di superficie con- state “date in pegno”, cioè concesse come ENTWICKLUNGEN 2020, Berna 2021, p. 14. CFR.
Anche le ulteriori sentenze del Tribunale Federale:
teneva una prescrizione secondo la quale il pegno manuale. Tuttavia, se le cartelle ipo- TF 5G_2/2020 del 8.12.2020 (correzione) come 5f_37/2020
contratto si considerava prorogato per un tecarie sono state “pignorate”, non ha luo- del 1.3.2021 (revisione).
ulteriore periodo di dieci anni qualora non go alcuna riduzione. Non vi è alcuna lacu- 13
TF 5A_664/2019 del 3.12.2020 = Johanna Jean-Petit-Matile,
fosse stato disdetto sei mesi prima della sca- na colmabile con un’applicazione analogica IUS.FOCUS 2021, numero 1 p. 3 = Markus Vischer, AKTUELLE
JURISTISCHE PRAXIS, AJP 2021 p. 1032.
denza pattuita. La parte gravata dal diritto dell’art. 156 cpv. 2 LEF 17. 14
DTF 145 III 121 = SCHWEIZERISCHE ZEITSCHRIFT FÜR
di superficie ha disdetto il contratto in tem- Sei anni prima, un tribunale cantonale aveva ZIVILPROZESSRECHT, SZZP 2019 p. 314 = Bojan Momic,
po utile. Il diritto di superficie è estinto il 29 già trattato la stessa questione ed era giun- IUS.FOCUS 2019, numero 8 p. 3 = Markus Vischer,
AKTUELLE JURISTISCHE PRAXIS, AJP 2019 p. 647.
marzo 2017 e la riversione è avvenuta in ta- to alla stessa conclusione del Tribunale fe- 15
DTF 147 III 215 = Mathan Weinberg, IUS.FOCUS, 2021,
le data (art. 779c CCS). derale. numero 7. p. 3 = PRAXIS 2021 n. 73 con commenti di
L’opzione di proroga ha unicamente un ef- La modifica della legge nel 1997 18 è stata Roland Pfäffli.
fetto di natura obbligazionaria. Una proroga eseguita in modo puntuale sulla base di una 16
TF 5A_1007/2020 del Tribunale Federale del 2.7.2021.
della durata del diritto di superficie doveva sentenza del TF (DTF 115 II 149), in cui ie- 17
DTF 146 III 426 = ZBGR 2021 p. 212 = BLSCHK 2020 p. 216
avvenire prima della scadenza del termine ra stato indicato che spettava al legislatore con commento editoriale di Hansjörg Peter p. 222 = SCHWEI-
ZERISCHE ZEITSCHRIFT FÜR ZIVILPROZESS- UND ZWAN-
e nella forma dell’atto pubblico. La cancel- correggere la situazione giuridica insoddi- GSVOLLSTRECKUNGSRECHT, ZZZ 2021 p. 427 = Andreas
lazione del diritto di superficie dal Registro sfacente (che portava ad un risultato inac- Güngerich/Andrea Miescher, IUS.FOCUS, 2020 numero 11 p.
23 = Arnold F. Rusch/Jennifer Zbinden, AKTUELLE JURISTI-
fondiario è stata ritenuta giustificata 16. cettabile) 19. SCHE PRAXIS, AJP 2021 p. 279 = Thomas Engler, BLSCHK
2021 p. 125.
18
Decisione del Tribunale Distrettuale Muri AG come autorità di
J. CARTELLA IPOTECARIA K. IPOTECA LEGALE (IMPOSTA vigilanza inferiore sulla Legge Federale sulla Esecuzione e sul
(REALIZZAZIONE) SUGLI UTILI IMMOBILIARI) Fallimento del 14.1.2014 = BLSCHK 2014 p. 184.
I titoli di credito garantiti da pegno im- Sebbene il notaio nell’ambito di un con- 19
CFR. Roland Pfäffli, Verpfändung von eigentümer- oder
mobiliare e per i quali è designato come cre- tratto di compravendita immobiliare avesse Inhabererschuldbriefen: RECHTSFOLGEN IN DER ZWANG-
SVERWERTUNG, RIFLESSIONI SU DTF 115 ii 149 = ZBJV
ditore il proprietario o il portatore, dati in espressamente richiamato l’attenzione del- 1991 p. 684 = BLSCHK 1992 p. 41.
pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso le parti contraenti sull’esistenza dell’ipote- 20
TF 2C_552/2020 del 16.11.2020 = Silvia Hunziker/Corin-
di realizzazione separata, all’importo della ca legale per l’imposta sugli utili immobilia- na Bigler, ARCHIV FÜR SCHWEIZERISCHES ABGABERECHT,
ASA 2020/2021, vol. 89 p. 749.
somma ricavata (art. 156 cpv. 2 LEF). ri, le parti hanno rinunciato a prevedere una
Questa disposizione è in vigore dal 1° gen- garanzia per questo credito.
naio 1997. Secondo il chiaro tenore lette- Successivamente, l’imposta sugli utili
rale, così come secondo la genesi di que- immobiliari non è stata pagata dal vendito-
8 IMMOBILIA / Aprile 2022
L. IPOTECA LEGALE DEGLI ARTI- L’oggetto del contendere era riferito al fat- M. PRELIEVO ANTICIPATO DELLA
GIANI E DEGLI IMPRENDITORI to se l’iscrizione fosse stata o meno eseguita LPP PER L’ACQUISTO DI UN’ABI-
(COMPIMENTO DEI LAVORI) “al più tardi entro quattro mesi dal compi- TAZIONE PROPRIA (RIMBORSO)
Il tribunale di grado inferiore (tribunale mento del lavoro” (art. 839 cpv. 2 CCS). Non Per finanziare l’acquisto di un’abitazio-
commerciale), inaudita altera parte, ha ordi- sono ritenute opere di compimento ai sen- ne ad uso proprio, l’assicurato può chiedere
nato l’annotazione provvisoria di un’ipote- si dell’art. 839 cpv. 2 CC i lavori minori o ac- al suo istituto di previdenza, al più tardi tre
ca legale degli artigiani e degli imprenditori cessori, così come i lavori che servono mera- anni prima della nascita del diritto alle pre-
nel Registro fondiario. Successivamente, lo mente ad un perfezionamento dell’opera. Il stazioni di vecchiaia, il versamento di un im-
stesso tribunale ha ordinato la cancellazio- lavoro è considerato invece di compimento porto del suo secondo pilastro (art. 30c cpv.
ne dell’annotazione. Il Tribunale federale si se è indispensabile e quindi funzionalmen- 1 LPP) 23. È considerato uso proprio l’utiliz-
è pronunciato sul ricorso ai sensi dell’art. 75 te necessario 21. Il TF ha rinviato la questio- zazione da parte dell’assicurato nel suo luo-
cpv. 2 lett. b LTF. ne alla corte di grado inferiore per ulteriori go di domicilio o di dimora abituale (art. 4
accertamenti 22. cpv. 1 OPPA) 24.
Nota: Importante e quindi degno di no- Nel caso specifico, nel 2003 una donna
ta (cfr. consid. 5 in fine della suddetta deci- aveva prelevato un importo di 60’000 fran-
L’iscrizione provvisoria dell’ipote- sione) è il fatto che l’iscrizione provvisoria chi dai suoi averi di previdenza per acqui-
ca legale degli artigiani è restata dell’ipoteca legale degli artigiani e degli im- stare un appartamento di quattro locali e
annotata a RF anche a seguito prenditori è restata annotata a RF anche a mezzo. La signora ha vissuto nell’apparta-
del rinvio all’autorità inferiore.
seguito del rinvio all’autorità inferiore cosic- mento fino al 2016. Successivamente si è
ché il termine di perenzione di 4 mesi (art. trasferita con il suo compagno e ha locato
839 cpv. 2 CC) è stato salvaguardato. l’appartamento a tempo indeterminato con
IMMOBILIA / Aprile 2022 9
un diritto di disdetta da entrambe le parti zion fatta per i blocchi del registro fondia- 21
CFR. Rainer Schumacher/Pascal Rey, DAS BAUHANDWER-
KERPFANDRECHT, Zurich/Basel/Genf 2022, note 1069 ff.
con un preavviso di tre mesi. Di principio, rio, le restrizioni del diritto di alienazione
22
l’importo prelevato dev’essere rimborsato destinate a garantire lo scopo di previden- TF 5a_395/2020 del Tribunale Federale del 16.3.2021.
dall’assicurato o dai suoi eredi all’istituto di za di cui all’art. 30e capoverso 2 della legge 23
RS 831.40.
previdenza, qualora la proprietà dell’abita- federale del 25 giugno 1982 sulla previden- 24
RS 831.411.
zione sia alienata o i diritti economicamen- za professionale per la vecchiaia, i supersti- 25
DTF 147 v 377 = PRAXIS 2021 n. 115 con commenti di
te equivalenti ad un’alienazione siano con- ti e l’invalidità (LPP), le restrizioni della pro- Roland Pfäffli.
cessi sulla proprietà dell’abitazione (art. 30d prietà miranti a conservare la destinazione 26
TF 5a_1024/2020 del 11.12.2020 e BGER 5a_12/2021
del 12.1.2021.
cpv. 1 lett. a e b LPP). previste dalle norme federali e cantonali che
27
Nell’ambito dell’interpretazione della promuovono la costruzione di abitazioni e le DTF 147 ii 281 = Seraina Kihm in “Immobilia”, maggio 2021
p. 36
legge, il TF è giunto alla conclusione che, abitazioni in proprietà e le restrizioni della
nella fattispecie, la locazione, che non mo- proprietà aventi carattere di diritto di pegno
dificava né gravava il fondo stesso, non era e basate sul diritto cantonale.
economicamente paragonabile a una ven- In questo caso specifico, al registro fon-
dita. Il prelievo anticipato della LPP non diario di Wädenswil ZH è stato chiesto di
doveva quindi essere rimborsato 25. rilasciare un estratto completo del registro
fondiario per una specifica proprietà. Il ri-
N. PUBBLICITA’ chiedente ha giustificato la sua richiesta
DEL REGISTRO FONDIARIO con l’interesse ad acquistare tale proprietà,
(INTERESSE ALL’ACQUISTO) ma non ha presentato una procura scritta
Il CCS stabilisce il principio che chi ren- del proprietario dell’immobile.
de verosimile un interesse ha diritto a con- L’Ufficio dei registri ha rifiutato tale ri-
sultare il registro fondiario o di farsene rila- chiesta. L’ufficio dei registri ha agito corret-
sciare estratti (art. 970 cpv. 1 CCS). tamente; il rifiuto era quindi giustificato 26.
Tuttavia, secondo l’art. 970, cpv. 2 del
CCS, ognuno ha il diritto di essere infor- O. DISPOSIZIONI SUGLI
mato sui dati del libro mastro, anche senza STRANIERI (LEX KOLLER,
far valere un interesse: designazione e de- STABILIMENTO PERMANENTE)
scrizione del terreno, nome e identità del Per l’acquisto di un immobile da parte di
proprietario, la forma di proprietà e la da- una persona all’estero non è necessaria al-
ta di acquisto. cuna autorizzazione se il fondo serve come
Inoltre, il Consiglio federale può sta- stabilimento permanente di un commercio,
bilire quali altre indicazioni in materia di di un’industria o di un’altra impresa eser-
servitù, di oneri fallimentari e di menzio- citata in forma commerciale (art. 2 cpv. 2
ni, possono essere messe a disposizione del lett. a LAFE).
pubblico, senza che si debba rendere vero- Nel caso di unità di PPP, gli appartamen-
simile un interesse. ti devono essere adibiti ad uso di hotel oppu-
re essere gestiti per essere considerati uno
stabilimento permanente. In questo caso
specifico, l’acquisto di unità condominia-
Per l’acquisto di un immobile da li da adibire ad appartamenti per il perso-
parte di una persona all’estero nale dell’hotel è stato sottoposto all’obbligo
non è necessaria alcuna autoriz- di autorizzazione, poiché non facevano par-
zazione se il fondo serve come te di uno stabilimento alberghiero ai sensi
stabilimento permanente di un delle disposizioni della LAFE 27. Nota: un’i-
commercio. niziativa parlamentare (n. 21.400), presen-
tata il 14 gennaio 2021 dalla Commissione
degli affari giuridici del Consiglio nazionale,
voleva estendere temporaneamente (duran-
te la pandemia) l’obbligo di autorizzazione
Esso tiene conto della protezione della per- ai sensi della LAFE ai fondi di stabilimen-
sonalità (art. 970 cpv. 3 CC). Il Consiglio fe- to permanente.
*ROLAND PFÄFFLI
derale si è avvalso di questa competenza e ha Questa richiesta è stata respinta dal-
L’autore è notaio e professore tito-
stabilito all’articolo 26 cpv. 1 dell’Ordinanza la Commissione degli affari giuridici del lare emerito di diritto privato
sul registro fondiario (ORF) che le seguen- Consiglio degli Stati il 22 febbraio 2021, all’Università di Friburgo, nonché
ti informazioni sono pubbliche: le servitù e conseguentemente la proposta non è stata consulente dello studio legale Von
gli oneri fondiari come le menzioni, ecce- nemmeno discussa in Parlamento. Graffenried Recht di Berna.
10 IMMOBILIA / Aprile 2022ECONOMIA IMMOBILIARE
MERCATO TICINESE
Il mercato immobiliare può sperare in impulsi
IMPULSI POSITIVI positivi dall’economia reale. Tutta una serie di
rischi sanitari, geopolitici ed economici si celano
NONOSTANTE NUOVE nel mercato, creando incertezza.
Ciò nonostante, per il 2022 è prevista una
INCERTEZZE crescita economica del 2,9%. Molte aziende
sono ottimiste sul futuro, ravvivando la domanda
di spazi commerciali.
TESTO – WÜEST PARTNER SA*
Fonte: Baublatt Info-Dienst; Wüest Partner, 4° tr. 2021 Fonte: Wüest Partner, 4° tr. 2021
Alla fine del 2021, i posti vacanti offerti segmento superiore: unità spaziose con SUPERFICI COMMERCIALI
sul mercato del lavoro erano del 39% su- grandi terrazze che offrono quasi lo stesso L’occupazione aumenta vigorosa in mol-
periori rispetto all’anno precedente. comfort e spazio di vita delle case unifami- ti settori con alto fabbisogno di superfici ad
Per occuparli, sarà probabilmente necessa- liari entrando così in diretta concorrenza. uso ufficio, come la finanza e la pubblica am-
rio assumere anche persone estero, il che ministrazione. I segnali sono quindi positivi
dovrebbe sostenere l’immigrazione e quin- APPARTAMENTI IN LOCAZIONE affinché anche la domanda aumenti duran-
di anche la domanda di alloggi. Con lo scoppio della pandemia, la doman- te l’anno. Ciò porta sollievo a questa destina-
da si era spinta verso l’alto. Nel frattempo, zione, poiché d’altro canto ci si attende che
PROPRIETÀ RESIDENZIALE molte famiglie hanno probabilmente tro- alcune aziende riducano i loro spazi ufficio
La domanda di immobili è diminuita. vato una locazione adatta alla nuova situa- a causa del mantenimento almeno parziale
Visto però che l’offerta continua a diminu- zione e la domanda è ora di nuovo in calo. dell’home office.
ire in parallelo, c’è ancora una grande ecce- Il fatto che contemporaneamente però la Nel frattempo il mercato della vendita al
denza di domanda. Anche i prezzi in rapido liquidità nel mercato locativo sia general- dettaglio si riprende. Questo perché tra gli
aumento non scoraggiano: l’acquisto di im- mente diminuita, smorza questa nuova ten- altri influssi, anche gli ospiti stranieri stan-
mobili residenziali rimane attrattivo. denza, per cui è probabile che i prezzi di- no nuovamente aumentando insieme al loro
Il fatto che la domanda non sia diminu- minuiscano solo leggermente nel corso di consumo all’interno del nostro paese.
ita più bruscamente è sorprendente, dato quest’anno. Ciononostante gli affitti rimangono sotto
che chiunque voglia comprare ed ipotecare, Da nessun’altra parte la liquidità è dimi- pressione a causa delle sfide strutturali e
dovrà preventivare costi di finanziamento nuita nel 2021 tanto quanto nelle zone turi- di un probabile aumento della liquidità di
significativamente più elevati nel 2022 ri- stiche: il rapporto tra offerta e parco immo- mercato.
spetto all’anno precedente. Da un lato a cau- biliare è attualmente al 5.3%, ovvero sotto la
sa dei prezzi aumentati, dall’altro a causa dei media di tutti i comuni svizzeri per la prima
tassi d’interesse accresciuti. Nel complesso i volta dal 2014.
costi di finanziamento sono aumentati di ol- Le ragioni sono da ricondurre sia agli ef-
tre il 20% in 12 mesi. fetti tardivi dell’iniziativa sulle abitazioni
Le case unifamiliari rimangono una mer- secondarie che all’aumento della doman- Questo rapporto di mercato si basa sulle banche dati di Wüest
Partner SA, nonché sulle seguenti fonti di dati: Baublatt Info Ser-
ce rara: nel 4° trimestre 2021 l’offerta com- da in posizioni discoste, approfittando del- vice, UST, SECO, BNS e tradingeconomics.com. Questo rappor-
prendeva ca. 22’700 proprietà, la cifra più le nuove opportunità offerte dal lavoro re- to di mercato è stato allestito da Wüest Partner con la massima
cura ed è destinato solo ad una panoramica generale del merca-
bassa degli ultimi 5 anni. Ciò contribuisce moto combinato convenientemente con il to. Wüest Partner non si assume alcuna responsabilità per i dati
probabilmente ad aumenti di prezzo rile- tempo libero in attrattive destinazioni di e le informazioni, in particolare per la loro completezza, accura-
tezza e attualità. Si esclude qualsiasi responsabilità al riguardo.
vanti degli appartamenti di proprietà nel vacanza. Data di redazione: 15 marzo 2022.
IMMOBILIA / Aprile 2022 11ECONOMIA IMMOBILIARE
MERCATO UFFICI
Il mercato degli spazi ad uso ufficio ha vissuto
PROSPETTIVA un anno tranquillo nel 2021, con molte aziende
che sono rimaste in uno stato di shock a causa
DI RIPRESA dell’incertezza generale sugli sviluppi economici,
la gestione futura dell’home office e i loro effetti
sui requisiti di spazio.
TESTO – INES VON DER OHE*
Il futuro modo
di lavorare crea
nuove esigenze
di spazio come sa-
le di riunione, di
ritiro, di incontro
e di collaborazio-
ne, che possono
essere utilizzate
anche per gruppi
di lavoro ibridi.
(Foto: Unsplash)
DOMANDA IN CALO NONO- tosto nell’ottimizzazione dello spazio e del- loro impiegati in futuro di lavorare da casa
STANTE LA CRESCITA DEI POSTI la posizione. “Questo è più o meno in linea e quale impatto avrà questo sui requisiti di
DI LAVORO con la nostra esperienza sul mercato: un gran spazio.
La situazione di partenza per una do- numero di aziende che si sono rivolte a noi
manda di spazi ad uso ufficio era sostan- quest’anno con una richiesta di ricerca con- ECCESSO DI OFFERTA LONTANO
zialmente solida l’anno scorso. Questo per- creta di spazio ad uso ufficio, ha espresso la DAI CENTRI
ché il numero di impiegati in lavori d’ufficio, necessità di una posizione più centrale. Un’altra indicazione tangibile dello svi-
uno dei più importanti fattori di domanda, si luppo vacillante della domanda è l’offer-
era sviluppato positivamente nonostante la ta ancora abbondante di spazio, che finora
crisi dovuta alla pandemia. Dall’inizio della non è diminuita in modo evidente. Mentre la
pandemia fino alla metà del 2021, i settori Incerta non appare la questione scelta nelle posizioni centrali è molto limita-
economici che necessitavano di uffici han- del “se”, ma di “quanto” le aziende ta, c’è un notevole eccesso di offerta nei co-
no registrato un aumento dell’occupazione permetteranno ai loro impiegati in muni degli agglomerati lontani dai centri. La
futuro di lavorare da casa e quale
di circa 16.000 posti di lavoro a tempo pie- pressione sui prezzi degli affitti stimati nelle
impatto avrà questo sui requisiti
no, che corrispondeva ad una crescita dello di spazio.
zone periferiche è probabilmente aumenta-
0,9%. Al contrario, in tutta la Svizzera sono ta nuovamente di recente. “Le aziende sono
stati persi circa 16.700 posti di lavoro a tem- consapevoli della loro posizione negoziale in
po pieno in tutti i settori (-0,4%). un mercato degli inquilini. Le loro richieste
Finora, tuttavia, la tendenza positiva sono elevate. Inoltre, vengono richieste ri-
dell’occupazione non ha influito sul mer- In altre parole, nel centro della città - e se duzioni d’affitto, piena espansione e termini
cato degli spazi ad uso ufficio. Lo dimostra in un agglomerato, almeno nelle immediate contrattuali sempre più brevi e flessibili con
anche il sondaggio estivo condotto da CSL vicinanze della stazione ferroviaria. opzioni di disdetta anticipata”, dice Zinno.
Immobilien a luglio tra circa 300 operato- L’espansione spaziale era meno impor- In pratica, però, i proprietari di immobili
ri-attori immobiliari in Svizzera: secondo i tante”, dice Claudia Zinno, Responsabile per spazi ad uso ufficio hanno ancora diffi-
risultati del sondaggio, le località periferiche Marketing Senior per immobili commer- coltà con le riduzioni di pigione e la conces-
hanno continuato ad essere caratterizzate ciali di CSL Immobilien. La dinamica conte- sione di incentivi, poiché queste influiscono
da una domanda strutturalmente debole. La nuta delle aziende è dovuta principalmente sul valore dell’immobile.
domanda è aumentata solo leggermente nel- all’incertezza generale sugli sviluppi econo-
le località centrali. Gli attori intervistati ve- mici e sulla gestione futura dell’home office. LIEVE RIPRESA DELLA DOMANDA
dono i motivi principali della richiesta non Incerta non appare la questione del “se”, A FINE ANNO
tanto nella crescita delle aziende, ma piut- ma di “quanto” le aziende permetteranno ai Una ripresa della domanda era anco-
12 IMMOBILIA / Aprile 2022ra lontana nella seconda metà del 2021. PROSPETTIVE 2022 CAUTAMENTE Anche se questo significa che ci sono i pre-
Tuttavia, c’è stato un piccolo movimento POSITIVE supposti di base per una ripresa della dina-
nel mercato nelle ultime settimane dell’an- Per quanto riguarda il contesto economi- mica della domanda, dobbiamo presumere
no, che potrebbe continuare nel 2022: molte co, anche le prospettive per il futuro sono po- che l’effettivo consumo aggiuntivo di spa-
aziende hanno utilizzato gli ultimi mesi per sitive: la tendenza del mercato del lavoro in zio sarà significativamente inferiore. Ciò è
pensare a come vogliono lavorare in futuro. Svizzera dovrebbe rimanere favorevole. dovuto alla contemporanea diminuzione di
Le politiche dell’home office sono state Per esempio, nel terzo trimestre del 2021, spazi condivisi in molte aziende.
riviste o adottate per la prima volta e i con- l’indicatore di occupazione KOF ha rag- Ciononostante, come già indicato alla fi-
cetti di ufficio sono stati affinati. È proba- giunto il livello più alto dal 2008, indican- ne dell’anno, è probabile che alcune aziende
bile che alcune aziende riescano ad assorbi- do chiaramente una crescita che probabil- abbiano iniziato il 2022 più attivamente do-
re la loro crescita occupazionale attraverso mente continuerà anche quest’anno. po un periodo prolungato di shock e quindi
un aumento del lavoro a distanza e dei po- Inoltre, con l’avanzare della digitalizzazione porteranno un po’ di movimento nel merca-
sti di lavoro flessibili. Tali concetti non so- si tende a creare più posti di lavoro in ufficio. to delle superfici. Dopotutto.
no ugualmente adatti a tutti i settori e atti-
vità e non sono compatibili con ogni cultura
aziendale.
I metodi di lavoro ibridi da un lato e la La tecnologia dell’informazione
nuova visione dell’ufficio, come luogo di e i servizi informatici hanno mo-
incontro e collaborazione dall’altro, crea- strato una forte crescita dei posti
di lavoro del 4,4% dall’inizio della
no inoltre anche nuovi e diversi requisiti di
pandemia.
spazio come sale di incontro, di ritiro, di ri-
unione e di collaborazione per gruppi di la-
voro ibridi.
Le aziende in crescita con tali necessità,
che hanno atteso fino ad ora, possono va- A causa della pandemia, la pressione a tra-
lutare meglio le esigenze future di spazio, sformarsi è aumentata anche in quei setto-
probabilmente diventeranno più attive e ri che finora sono rimasti indietro rispetto
(ri)lanceranno la domanda di immobili ad al cambiamento.
uso ufficio in alcuni luoghi. “Questa osser- Questo si riflette, tra l’altro, nel fatto che la *INES VON DER OHE
vazione si riflette anche nella nostra attivi- tecnologia dell’informazione e i servizi in- L’autrice è la responsabile della ri-
cerca e dell’analisi di mercato pres-
tà quotidiana, dato che sempre più aziende formatici hanno mostrato una forte cresci- so CSL Immobilien AG..
ci contattano nuovamente per un cambio di ta dei posti di lavoro del 4,4% dall’inizio del-
sede per la fine dell’anno”, aggiunge Zinno. la pandemia.
Direzione & Sede Operativa Sottoceneri:
Strada Regina 94 - 6982 Agno
Sede Operativa Sopraceneri:
Via Chiasso 4 - 6710 Biasca
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IMMOBILIA / Aprile 2022 13ECONOMIA IMMOBILIARE
DOMANDA DI ABITAZIONI
Non sono solo le compagnie aeree a doversi
COME È INIZIATA, chiedere se tutto sarà lo stesso di prima dopo
la pandemia. Anche nel settore immobiliare
COME STA ANDANDO crescono i dubbi sul fatto che le tendenze
osservate da marzo 2020 si trasformeranno
semplicemente nell’opposto.
TESTO – DIETER MARMET*
UN’ALTRA STANZA? – COME È INIZIATA – COME STA ANDANDO
Fonte: Realmatch360
115 101
100
110
99
98
105
97
96
100
95
94
95
93
90 92
02.2020
03.2020
04.2020
05.2020
06.2020
07.2020
08.2020
09.2020
10.2020
11.2020
12.2020
01.2021
05.2021
06.2021
07.2021
08.2021
09.2021
10.2021
11.2021
piccolo medio grande
Illustrazione 1: Indici di domanda di abitazioni per classe di dimensione (02.2020= 100, a sinistra e 05.2021=100, a destra)
UNO SGUARDO INDIETRO 2021: “Boom della domanda di seconde ca- mo lasciarci alle spalle la fase pandemica.
I resoconti sulla domanda di abitazioni in se”), e ad agosto ci siamo chiesti se per la ten- Naturalmente, è ancora difficile risponde-
Svizzera negli ultimi due anni sono stati ca- denza verso più home office, avrebbe bene- re a questa domanda. Eppure, le analisi det-
ratterizzati da un solo argomento: Covid-19. ficiato principalmente la domanda di abita- tagliate degli ultimi dati sulla domanda per-
All’inizio di giugno 2020, siamo stati in zioni nei paradisi fiscali (Immobilia, agosto mettono di trarre alcune conclusioni.
grado di segnalare che la domanda di abita- 2021: “Beneficio dei comuni a bassa tassa-
zioni – contrariamente alle aspettative di zione”).
molti esperti – non è crollata dopo il primo Infine, nell’ottobre 2021, abbiamo notato
lockdown, ma al contrario si è ripresa sor- i primi segnali di una normalizzazione della I due lockdown hanno chiaramente
prendentemente bene dopo un breve calo domanda immobiliare (Immobilia, ottobre dimostrato a molti di noi l’impor-
(Immobilia, giugno 2020: “Nessun crollo 2021: “Ritorno alla normalità?”). tanza di un appartamento attraente
e di uno spazio esterno privato.
della domanda”). Due mesi dopo, abbiamo
indagato se la fuga dalle città osservata negli RIVALUTAZIONE
Stati Uniti poteva essere osservata anche in Il tema unificante di tutti questi articoli
Svizzera (Immobilia, agosto 2020: “Ci stia- è stata la rivalutazione delle abitazioni a se-
mo tutti trasferendo in campagna ora?”). guito della pandemia. I due lockdown han- PIÙ GRANDE?
Nell’autunno 2020, abbiamo dedicato il no chiaramente dimostrato a molti di noi All’inizio di febbraio del 2021, nel bel
nostro primo articolo dell’anno all’aumento l’importanza di un appartamento attraente mezzo del secondo lockdown, l’andamento
di popolarità di balconi, terrazze e giardini e di uno spazio esterno privato. degli indici di domanda per classe di dimen-
(Immobilia, ottobre 2020: “Appartamenti L’obbligo dell’home office ha fatto salire al- sione mostrava un quadro chiaro: sia per gli
con spazi esterni molto richiesti”). Il nostro le stelle la necessità di “una stanza in più”. appartamenti in locazione (Illustrazione 1;
primo articolo del 2021 fa luce sul fenomeno E poiché questa stanza aggiuntiva non dove- Come è iniziata) così come per gli apparta-
per cui le persone sono alla ricerca di appar- va superare il budget per l’abitazione e l’ho- menti occupati dai proprietari, la doman-
tamenti sempre più grandi – e più costosi – me office riduceva anche i costi di pendola- da di appartamenti di medie dimensioni (da
(Immobilia, febbraio 2021: “Aumento della rismo, sempre più famiglie cercavano la loro 3 a 4,5 locali) e appartamenti di grandi di-
domanda di abitazioni”). nuova casa più lontano dal posto di lavoro mensioni aumentava molto più fortemen-
A giugno 2021, abbiamo esaminato da vi- nel grande centro. te di quella di piccoli appartamenti.
cino il massiccio aumento della domanda di Oggi sorge la domanda se queste ten- Nel frattempo, però, sono successe mol-
abitazioni per le vacanze (Immobilia, giugno denze continueranno una volta che potre- te cose: il 17 febbraio 2021 il Consiglio fede-
14 IMMOBILIA / Aprile 2022FUGA DALLA CITTÀ? – COME È INIZIATA – COME STA ANDANDO
Fonte: Realmatch360
100% 100%
90% 17% 17% 18%
90%
80% 6% 10% 80%
10%
70% 70%
20%
60% 25% 60% 23%
50% 50%
40% 35% 40%
29% 31%
30% 30%
20% 20%
10% 22% 19% 10% 19%
0% 0%
Domanda prima Domanda dopo
Domanda 11.2021
del 1° Lockdown il 1° Lockdown
Centri grandi (GZ) Agglomerato GZ Centri medi (MZ) Agglomerato MZ Periferia
Illustrazione 2: Distribuzione della domanda di alloggi in affitto e occupati dai proprietari per tipo di centro e agglomerato
rale ha deciso un’apertura graduale “per ri- dell’Università di Zurigo (Curem) ha orga- riormente, ma tenderanno a indebolirsi di
dare spazio alla vita sociale ed economica”. nizzato un panel online su “Il trionfo del- nuovo. Tuttavia, è dubbio che la struttura
In primavera è iniziata anche la campagna la campagna” e si è chiesto fino a che pun- della domanda di abitazioni tornerà quella
di vaccinazione. Da allora, molte cose sono to tendenze simili possano essere osservate che era prima della pandemia. Un sondaggio
tornate alla normalità, compresa la doman- anche in Svizzera. In effetti i dati sulla do- condotto da Wüest Partner alla fine dell’e-
da di abitazioni. manda hanno mostrato anche da noi un ca- state 2021 sul tema dell’home office mostra
Una ripartizione della domanda di abita- lo del numero di ricerche nei grandi centri e che le aziende presumono che la percentua-
zioni per classe di dimensione mostra un’in- nei loro agglomerati e un corrispondente au- le di home office rimarrà intorno al 30% nel
versione della tendenza descritta a febbra- mento dei centri medi e dei loro agglomerati medio termine.
io: il calo della domanda di appartamenti in (Illustrazione 2; Come è iniziata). Se questo si rivelerà effettivamente ve-
affitto osservato in tutta la Svizzera da mag- Non c’era e non c’è tuttavia un esodo urba- ro, non si farà sentire solo nei mercati degli
gio 2021 è stato minore per i piccoli appar- no in Svizzera – solo la forte attrazione delle spazi ad uso uffici e commerciali, ma anche
tamenti (fino a 2,5 locali) rispetto agli ap- grandi città si è ridotta. E gli attuali dati sul- nel mercato residenziale. Gli attori di questo
partamenti di medie e grandi dimensioni la domanda mostrano che questa tendenza è mercato stanno quindi facendo bene a conti-
(Illustrazione 1; Come sta andando). già stata invertita: sebbene l’attuale quota di nuare a monitorare da vicino i cambiamenti
Tuttavia, sarebbe prematuro concludere abbonamenti di ricerca nei principali centri della domanda immobiliare.
da ciò che la richiesta di “una stanza in più” sia ancora paragonabile a quella dopo il pri-
sarà presto un ricordo del passato. Da un la- mo lockdown, la proporzione negli agglome-
to, questa inversione di tendenza corregge rati dei grandi centri è già leggermente au-
solo in piccola parte le differenze risultanti mentata, a scapito dei centri medi. Ma anche
e, dall’altro, non si può ancora osservare uno qui siamo ancora relativamente lontani dal-
sviluppo comparabile nella domanda di ap- le condizioni precedenti all’inizio della pan-
partamenti occupati dai proprietari. demia (Illustrazione 2; Come sta andando).
PIÙ LONTANO? PROSPETTIVA 2022 *DIETER MARMET
Proprio all’inizio della pandemia, abbia- Cosa significa questo per la domanda di L’autore è membro dell’Advisory
Board di Realmatch360.
mo ricevuto notizie dagli Stati Uniti che era immobili nel 2022? Partiamo dal presuppo-
iniziato un vero e proprio esodo urbano. Il sto che le tendenze osservate dall’inizio del-
Center for Urban & Real Estate Management la pandemia non si intensificheranno ulte-
IMMOBILIA / Aprile 2022 15ECONOMIA IMMOBILIARE
TRANSAZIONI IMMOBILIARI
PANDEMIA E L’Ufficio di statistica del Cantone Ticino ha
recentemente pubblicato i risultati provvisori
NUOVI PARADIGMI della statistica delle transazioni immobiliari del
IV trimestre e anno 2021 e ha chiesto un com-
DELL’ABITARE mento delle cifre ad Alberto Montorfani.
TESTO – ALBERTO MONTORFANI*
Notiziario statistico 2022-10
NON SOLO PANDEMIA
L’incremento record delle transazioni
QUARTO TRIMESTRE SUPERIORE
menti, in un’ottica attenta alla sostenibilità quantitativa a cicli o a periodi economici.
energetica e ambientale. Siamo entrati in una nuova epoca, dove
immobiliari avvenuto lo scorso anno nel no-
stro cantone potrebbe facilmente essere ac- MILIARDO DI FRANCHI, PER UN
Lo spostamento delle preferenze abitati- un mercato quasi saturo e “maturo” produr-
ve territoriali è anche accompagnato da una rà i suoi effetti con moti più ridotti e selet-
cantonato come uno dei tanti esiti contro-
versi e inaspettati della pandemia, ormai ai
titoli di coda. Tuttavia, cercando dietro ai
ANNUALE SUPERIORE A CINQUE
forte spinta dall’abitazione in locazione ver- tivi, ma comunque sempre più legati ai mo-
so la proprietà. È la generazione dei baby vimenti globali che anche la nostra regione
boomer che in questi anni, forte dei suoi subirà in misura sempre maggiore, a causa
dati qualche ulteriore indizio per compren- Risultati
numeri, riesceprovvisori della statistica
finalmente a concretizzare delle
della transazioni
sua crescente immobiliari,
integrazione nel conte-quarto
dere il funzionamento della realtà che la cri- quella domanda latente di abitazione pro- sto economico e sociale europeo e mondia-
si sanitaria ci lascia alle spalle, ne abbiamo pria che accompagna la vita di gran parte le. A questi nuovi fattori si dovrà concedere
identificati alcuni che sembrano già invitar- delle persone, poiché il potere d’acquisto e una adeguata attenzione, ponendo in esse-
ci a guardare più avanti nel nostro futuro. i fondi propri accumulati da una vita final- re quei sistemi di rilevamento che ne po-
Un primo rilievo va posto sulla fiamma- mente lo permettono. tranno dare riscontro, arricchendo così la
ta di interesse per le residenze secondarie. Ma l’incremento della domanda è anche nostra conoscenza delle dinamiche che i
Malgrado le limitazioni, spesso anche so- il nuovo modo di intendere la gestione delle nuovi paradigmi territoriali stanno causan-
vrapposte a quelle dei piani regolatori che fasi della vita delle generazioni più giovani, do anche nel nostro cantone.
già tengono il turista e il non residente lon- che dopo aver peregrinato all’estero o a nord
tani dal mercato, la spasmodica ricerca di Come
delle i primi
Alpi per studio otre, anche
lavoro il quarto trimestre del 2021 si
si sistemano, Durant
residenze di vacanza ha di fatto mostrato il perchiude
così dire,con
nella regione d’origine, sempre
un volume d’affari complessivo che supera il
STATISTICA USTAT sono re
volto più dinamico degli effetti di questo ul- con un occhio aperto sul mondo globale, per TRANSAZIONI IMMOBILIARI 2021 biliari:
timo anno pandemico sulle transazioni im- miliardo
il quale lavorano,diflessibili
franchi, mostrando
e smart, da casa, tuttavia una flessione del
Tabelle dati, news e commenti: periodo
mobiliari. Siamo però dell’avviso che dietro in 10,3%
treno o semplicemente
rispetto allo laddove
stessosonoperiodo
più dell’anno
www.ti.ch/ustat precedente.
> Temi > 09 Costruzioni e abita-
Sono s
a questa accelerazione si nasconda comun- a loro agio. zioni > 09.05.02 Transazioni immobiliari
que una solida presa di coscienza del fatto Anche il numero di transazioni totali registra una lieve fondi e
che l’immobiliare locale rappresenti un va- ti, che
diminuzione (-0,9%). A influenzare questi risultati è stata
UNA NUOVA EPOCA
lore sicuro e un investimento attrattivo an- Questo, avvenuto durante la pandemia, è *ALBERTO MONTORFANI 587 (+
che a medio termine. Forse i numeri delle la uno
forse “frenata”
degli ultimiche ha toccato
“strappi” le PPP. Complessivamente,
che il mer- il
Fiduciario immobiliare e commer- stre 20
transazioni in questo segmento rientreran- cato immobiliare si è concesso, in un conte-
2021 si chiude con 6.166 transazioni totali, cialista, Titolare della AM Consu-
lenzeper un valore
Sagl, Lugano e Segretario +29,8%
no, ma pensiamo non così in fretta come so- sto generale sempre più edificato e occupa- SVIT Ticino. è invec
no appena cresciuti. complessivo record di 5,1 miliardi
to, dove non c’è più posto per una crescita di franchi.
quest’u
TRASPORTO PUBBLICO E NUO- 595 mo
T. 1
VE PREFERENZE TERRITORIALI Transazioni immobiliari (numero e valore in mio di fr.), secondo il genere di fondo, in Ticino, nel IV trimestre Il quar
Un secondo aspetto, che la preoccupazione 2021p lume d
sanitaria ha un po’ offuscato ma che ci pone Numero di transazioni Valore delle transazioni (in mio di fr.) inferio
dentro un cambiamento epocale,Notiziario è costitu-statistico 2022-10 Ass. Var. %1 Ass. Var. %1 stesso
ito dalla rivoluzione dei trasporti sull’asse
Notiziario statistico 2022-10 QUARTO Totale
TRIMESTRE SUPERIORE AL MILIARDO DI FRANCHI, 1.365 -0,9 1.101,9 -10,3 (-10,3%
nord-sud, e dal conseguente innesto dei col-
PER UN TOTALE ANNUALE PPP SUPERIORE A CINQUE MILIARDI595 -11,3 500,1 -23,5 si risc
legamenti di trasporto pubblico locali nella
QUARTO TRIMESTRE SUPERIORE ALRisultati MILIARDOprovvisori
DI FRANCHI,dellanon
Fondi statistica
edificati delle transazioni immobiliari, 183 quarto trimestre +29,8 e anno 202147,5 +96,8 2020,
rete AlpTransit. Il drastico risparmio in ter-
PER UN TOTALE ANNUALE SUPERIORE A CINQUE MILIARDI Fondi edificati 587 +3,9 554,4 +0,6
mini di tempi di percorrenza nazionali e
Risultati provvisori della statistica delle transazioni immobiliari, quarto trimestre e anno 2021 trato i
cantonali ha creato da una parte un corrido- 1
Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Il comunicato con i dati del IV trimestre 2020 pubblicato dall’Ustat è stato
io preferenziale da nord verso il nostro da questa
can- statistica, che2021
l’11 marzo ha sbriciolato
conteneva ancoraili dati T. 2
provvisori.
Transazioni immobiliari (numero e valore in mio di fr.), secondo il genere diche ha
fondo,
tone, e dall’altra ha rimescolato leprecedente
carte del- record di 4,1 miliardi regi- franchi
da questa statistica, che ha sbriciolato il T.p 2Dati provvisori.
le preferenze territoriali in termini strato neldi2013. Questo immobiliari
Transazioni risultato (numero
è fruttoe valore in mio di fr.), secondo il genere Numero di transazioni
di fondo, in Ticino, nel 2021p
Valore delle tr
precedente recordormai
di 4,1 miliardi di edifi
luoghi d’abitazione, sempre più regi-
sle-
dell’evoluzione estremamente positi- Ass. Var. %1
strato nel 2013. Questo risultato è frutto Fonte: Statistica delle transazioni immobiliari,
gati da quelli di lavoro e di svago. va di tutte e tre le tipologie di fondo: Numero di
Totale
Ufficio di statistica, Giubiasco Valore delle transazioni (in mio di fr.)
transazioni 6.166 +33,3 vamen5
Su questa accelerazione
dell’evoluzione delle comunica-
estremamente positi- PPP Ass. Var. % 1
Ass.
2.844 Var. %
+35,0
1
milion2
le PPP hanno Totaleraggiunto 2,4 miliardi di
zioni si innesta la grande tendenza
va di tutte e tre le tipologie di fondo:allo “svi- 6.166
Fondi non edificati +33,3 5.067,1
728 +31,0
+43,9 fondi n
luppo centripeto”, che con franchi (+615,4F.PPP
l’approvazione milioni;
1 +34,7%), i fon- 2.844 +35,0 2.387,7 +34,7 ta 47,52
le PPP hanno raggiunto 2,4 miliardi di Fondi edificati 2.594 +28,9
di edificati 2,5 Transazioni
della centralizzazione e della densificazio- miliardi immobiliarimilioni;
(+509,2
Fondi non edificati
(in mio di fr.), secondo il genere di fondo, in Ticino, per trimestre, dal 2016
728 +43,9 192,0 +63,0
franchi (+615,4 milioni; +34,7%), i fon- 1
Rispetto ai valori totali dell’anno precedente. Il comunicato pubblicato dall’UstatIn l’11tota
mar
ne, concetti ormai ancorati nella +25,7%)pianifica-e i fondi800 non edificati 192,0
Fondi edificati 2.594 +28,9 2.487,5 +25,7 transaz
di edificati 2,5 miliardi (+509,2 milioni; dati provvisori.
zione territoriale nazionale, punta a rag-
milioni (+74,21 milioni; +63,0%).
+25,7%)
gruppare e i fondi
sempre più sulnon edificati
territorio 192,0
le diverse
Rispetto ai valori
700
totali dell’anno precedente. Il comunicato pubblicato dall’Ustat l’11 marzo 2021 conteneva ancora i del 33,
dati provvisori. p
Dati provvisori. tà). Tu
qualità di uso
milioni dellomilioni;
(+74,2 stesso, favorendo,
+63,0%).e dun-
600 contrib
que promuovendo indirettamente, nuovi in- p
Dati provvisori. Fonte: Statistica delle transazioni immobiliari, Ufficio di statistica, Giubiasco
sediamenti, con i rispettivi servizi e collega- 500 ci mes
Fonte: Statistica delle transazioni immobiliari, Ufficio di statistica, Giubiasco transaz
400
16 F. 2 IMMOBILIA / Aprile 2022
di edifi
300 Transazioni immobiliari (in mio di fr.), in Ticino, dal 2000 e i fonPuoi anche leggere
