IL ROMEO FURIOSO - IL SETTIMANALE OXYGEN ECO-TOWER - IL QUOTIDIANO IMMOBILIARE
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OXYGEN
ECO-TOWER
Il Made in
9507 marzo 2015
Italy a Cannes
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
intervista
L’ITALIA
DELLA
CONSULENZA
Intervista a
Marco Daviddi
di EY
Un Manifesto per rilanciare l’Italia
Il Romeo
furioso
sommario
articoli
rubriche
pagina 13
cambiare si può, cambiare si deve editoriale
pagina 22
deals
oxygen eco-tower: il made
in italy a cannes agenda mipim
nomisma
pagina 26 outlook flash
consulenza real estate:
l’italia vista dal mondo qitv
pagina 31
ville di lusso:
venderle col drone
TORNA ALLA copertina S 2
Lavoro e qualità per
l’industria immobiliare
La settimana del MIPIM si apre con le proposte di Al-
fredo Romeo, neopresidente di IFMA, per rilanciare il
real estate italiano passando per i servizi di facility.
Nella lunga intervista che ci ha concesso a Napoli in
settimana è evidente la volontà di dare uno scossone
a questa industria immobiliare un po’ tramortita dalla
crisi e che stenta a riprendersi. Le proposte di Romeo
si giocano tutte sul terreno in cui maggiormente è
esperto vale a dire la gestione degli immobili, in parti-
colare quelli della PA. Tre anni fa lo stesso Romeo lan-
ciò il progetto Insulae che conteneva elementi forte-
mente innovativi nella gestione del territorio creando
di fatto una partnership tra la parte pubblica e i privati,
con questi ultimi impegnati a tutto campo a valorizza-
re pezzi omogenei di città.
La proposta di Romeo nasce dentro quell’alveo e tro-
va un suo propellente naturale nel decreto Sblocca
Italia che consente questi tipi di accordi. C’è bisogno
di fare manutenzione a tutto il patrimonio immobiliare
italiano non solo quello pubblico: è un lavoro imma-
ne che può far scaturire sinergie tra le imprese, tra le
associazioni, tra le pubbliche amministrazioni e che
non vede nessuno escluso, comprese le singole pro-
prietà. Certo, questo è il grido di allarme del presidente
di IFMA, occorre che ognuno faccia al meglio quello
che sa fare e non si improvvisi tuttologo in real estate.
Pensiamo che questa intervista innesterà una seria
discussione tra gli operatori non senza qualche punta
Guglielmo Pelliccioli
polemica. Ma ben venga la discussione se porta poi fondatore ed editorialista de
ad azioni incisive di crescita del mercato. In fondo l’o- il Quotidiano Immobiliare
biettivo è creare lavoro oltre che qualità, cosa che ulti-
mamente il real estate non ha potuto svolgere.
EDITORIALE S 4
il Quotidiano Immobiliare ®
CONVEGNO
2015: l'anno della casa
Come attivare la ripresa dell'economia attraverso
il mercato residenziale
venerdì 20 marzo, milano
Relatori
Guglielmo Pelliccioli
il Quotidiano Immobiliare
Mario Breglia Roberto Busso
Scenari Immobiliari Gabetti PS
Gabriele Piccini Vincenzo Albanese
UniCredit SIGEST
Gabriella Alemanno Daniele Mancini
Agenzia delle Entrate Casa.it
Paolo Buzzetti Alida Catella
ANCE COIMA Image
Carola Giuseppetti Davide Albertini Petroni
Sidief RISANAMENTO
Stefano Magnolfi Alessandro Pasquarelli
CRIF EuroMilano
Gianni Verga Massimo Caputi
Ingegnere PRELIOS
sponsor
AgendA
MI P IM
GIORNO 1: MARTEDì 10 MARZO
10 MArTEdì ore 18.00
Organizza
JLL
JLL
Presso
Italian Cocktail ACCAMA Boat,
a partire dalle ore 18.00
(partecipazione su invito)
agenda S 6
GIORNO 2: MERCOLEDì 11 MARZO
11 MercolEdì ore 10.45
Organizza
ANCE-ICE
Inaugurazione stand
Presso
Ance-ICE Palais des Festivals, Riviera 8
B10, a partire dalle ore 10.45
11 MercolEdì ore 12.00
Organizza
Prelios
Prelios Italian
Presso
Lunch Prelios’ Terrace, Palais des Fe-
stivals, a partire dalle ore 12.00
11 MercolEdì
Organizza
ore 15.00
Revolution in Italian Cocuzza & Associati, ABA
Section of International Law
non residential Presso
leases Palais des Festivals, P-1 G 35,
a partire dalle ore 15.00
agenda S 7
GIORNO 3: GIOVEDì 12 MARZO
12 GIOVEDì ore 09.30
Organizza
Baker & McKenzie
Baker & McKenzie
Presso
Brunch Croisette Beach Hotel Plage,
Boulevard de la Croisette,
a partire dalle ore 9.30
12 GIOVEDì ore 11.00
Organizza
Walking the Legal Cocuzza & Associati
Tightrope in a Digital Presso
Palais des Festivals, Blue
Revolution Room, a partire dalle ore 11.00
12 GIOVEDì ore 11.30
Organizza
Italian Real Estate: Chiomenti Studio Legale
back to the Presso
essentials Palais des Festivals, Red Room,
a partire dalle ore 11.30
agenda S 8
GIORNO 3: GIOVEDì 12 MARZO
12 GIOVEDì ore 14.30
Organizza
il Quotidiano Immobiliare
New Projects for Presso
a New Italy Palais des Festivals,
Auditorium I (Level 04),
a partire dalle ore 14.30
12 GIOVEDì ore 15.30
Organizza
ANCE-ICE
Real Estate
Opportunities Presso
Palais des Festivals,
in Italy R8.B10 Riviera 8, a partire
dalle ore 15.30
12 GIOVEDì ore 19.00
Organizza
MIPIM
MIPIM Awards 2015 Presso
Palais des Festivals,
Auditorium principale
a partire dalle ore 19.00
agenda S 9
il Quotidiano Immobiliare
®
CONVEGNO - MIPIM 2015
new projects
for a new italy
Auditorium I - Level 04
Palais des Festivals, CANNES
GIOVEdì 12 marzo
ORE 14:30 - 15:30
scopri di più
PROGRAMMA
Tommaso Santini, VEGA
Venice Waterfront
Isabella Bruno Tolomei Frigerio, Condotte S.p.A.
FICO Eataly World Andrea Cornetti, Prelios SGR
Magnete Milano Massimo Caputi, Prelios
Community Hub Paolo Mutti, ArcotecnicaGroup S.p.A.
Mondojuve Alessandro Gilardi, CGG
Giovanni Maria Paviera, CDP
Presentazione Portale:
Alessandro Cattaneo, ANCI
Patrimoniopubblicoitalia.it Roberto Reggi*, Agenzia del DemanioNOMISMA
OUTLOOK FLASH
Analisi dei modelli di pricing proposti dagli Esperti Indipendenti
Pricing medio dei servizi erogati
tipo di servizio oggetto di lancio pricing medio (€) unità di misura
In base alla superficie 1.600 - 2.900
Relazione di prima stima per asset
Area/immobile a sviluppo 24,5
In base alla superficie 700 - 1.400
Relazione di stima semestrale per asset
Area/immobile a sviluppo 24,5
In base alla superficie 900 - 1.300
Giudizio di congruità su acquisti per asset
Area/immobile a sviluppo 24,5
In base alla superficie 700 - 1.100
Giudizio di congruità su vendite per asset
Area/immobile a sviluppo 24,5
Valutazioni delle operazioni In base alla superficie 1.500 - 2.500
per asset
in conflitto di interesse Area/immobile a sviluppo 24,5
Relazione di stima infraperiodale In base alla superficie 600 - 1.300
per asset
in occasione di distribuzione di proventi Area/immobile a sviluppo 24,5
In base alla superficie 1.500 - 2.600
Relazione in caso di apporto per asset
Area/immobile a sviluppo 24,5
Fonte: Nomisma
Con riferimento al processo valutativo di operazioni effettuate da fondi immobiliari,
la normativa vigente prevede che le SGR si avvalgano di Esperti Indipendenti per la
valutazione degli asset in cui viene investito il patrimonio.
L’indagine conoscitiva condotta da Nomisma ha analizzato il modello di pricing
mediamente proposto dagli EI nazionali e internazionali. Nella prassi operativa si è
riscontrato con frequenza che gli EI riassumano l’incarico sul medesimo portafoglio
già valutato in precedenza, una volta decorso il triennio di operatività di altro operatore.
Ciò comporta economie di scala nell’ordine del 25/30% rispetto agli standard di
mercato.
Il pricing relativo ai giudizi di congruità sugli acquisti è in media più elevato del
medesimo servizio riferito ad immobili oggetto di possibile dismissione, evidentemente
a conferma delle economie scaturite dalla pregressa conoscenza degli asset.
Infine, dall’analisi dei rendiconti ufficiali dei fondi immobiliari quotati, emerge un costo
medio dei servizi garantiti dagli EI pari allo 0,031% dell’attivo immobiliare.
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PRELIOS SGR
PRELIOS
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finalista al “MipimAwards 2015
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evento riservato
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®intervista
Cambiare
si può,
cambiare
si deve
Intervista al nuovo presidente
di IFMA-Italia
di Guglielmo Pelliccioli
Non vuole fare la guerra a nessuno, Alfredo Romeo,
ma smuovere le acque di quella che lui chiama “palude
immobile del real estate”, questo sì. E lo fa alla sua maniera,
pensando in grande. Da una parte c’è l’Italia con i suoi problemi
che devono diventare opportunità, dall’altra quelli che vedono
cambiare si può, cambiare si deve S 13solo le difficoltà, gli ostacoli, le barriere. Lui vuole stare sulle
barricate per andare all’attacco del ventre molle del Paese, non
importa se dentro ci stanno gli amici pigri. È l’ora della sveglia e
di una chiamata alle armi generale. In palio c’è un’Italia più bella,
più attrattiva, più virtuosa.
Alfredo Romeo, accettando la nomina a presiden-
te di IFMA-Italia, lei per la prima volta assume
un incarico di vertice associativo. A cosa è dovu-
ta questa sua discesa in campo in prima linea?
La ragione di fondo è che il mercato del real estate e di
conseguenza dei servizi che esso richiede, è vecchio, persona
stagnante a partire dalla definizione obsoleta di real
estate, e ha bisogno di una scossa. E questa scos-
sa non si può ridurre a un decalogo di richieste che
le varie associazioni del settore mettono sul tavolo
di una politica sorda o – se va bene – distratta. Né
tanto meno da manovre di piccolo cabotaggio inter-
no alle stesse attività di rappresentanza, per mante-
nere ruoli pubblici che non sono altro che “nastrini” alfredo romeo
sul bavero di una giacca. Serve invece una scossa in
termini di innovazione, di progettazione e di capacità
di interlocuzione con il legislatore e con l’esecutivo. società
In questa direzione, il ruolo di IFMA-Italia è strate-
gico e innovativo allo stesso tempo. L’Associazione,
infatti, può mettere intorno allo stesso tavolo aziende
che domandano servizi di Facility come Coca Cola,
Siemens, Enel, Ansaldo, 3M, Montepaschi; e aziende
che offrono servizi come Cofely, CNS, GSE, Gemmo,
Manutencoop, Guerrato. Questo è un valore aggiun-
to che va evidenziato e sviluppato, integrando com-
petenze e obiettivi per far crescere nel suo comples- ifma-italia
so il mercato del Facility. IFMA-Italia vuole diventare
una sorta di università del Facility, mettendo a di-
sposizione di tutti i suoi associati un impressionante
know-how di conoscenze – anche internazionali –
per allargare gli orizzonti del Facility e moltiplicarne
cambiare si può, cambiare si deve S 14le funzioni, divulgando una nuova cultura dei servizi,
creando nuovi modelli, elaborando benchmarking in-
tegrati, introducendo percorsi di formazione per Fa-
cility Manager che – e arrivo al punto – superino il
concetto di real estate e del singolo bene o patrimo-
nio da “assistere”, ragionando invece in termini di va-
lorizzazioni e di crescita per le comunità che si pos-
sono avvantaggiare di queste competenze nel loro
insieme. Per fare questo, bisogna imparare a offrire
soluzioni e modelli che abbiano allo stesso tempo il
vantaggio di essere risposte strutturali per creare la-
voro e sviluppo da una parte, e che siano però anche
soluzioni per i bisogni delle persone. I cittadini-utenti
che, non dimentichiamolo mai, sono il cuore vero del
"
mercato immobiliare in tutte le sue più complesse
declinazioni
Nel suo Manifesto, reso pubblico subito dopo la
sua elezione, individua il mondo dei servizi come Il mercato del
la più importante opportunità per il real estate di
cambiare faccia al Paese. Che modello di Facility real estate e
ha in mente?
Bisogna avere una “visione” nuova del mercato, guar- dei servizi che
dare alle necessità delle aziende e delle persone, e si
deve però anche far in modo di creare nuovi bisogni. esso richiede
E già così – pensando per esempio solo all’arrivo del
nuovo catasto, o alle necessità di risparmio energeti-
è vecchio,
co, o alla riorganizzazione e riqualificazione di grandi
patrimoni immobiliari pubblici e privati, o delle azien-
stagnante. Ha
de che devono diventare sempre più “europee” – ci
sono centinaia di idee da mettere in campo e inno-
bisogno di una
vazioni da fare. Aggiungo, su questo fronte, che ba- scossa
sterebbe guardare agli oltre 22 milioni di immobili
che hanno più di trenta anni e al milione e 250 mila
condominii bisognosi di riqualificazione, per capire
quanto c’è (o ci sarebbe) da fare in Italia.
cambiare si può, cambiare si deve S 15Ma se poi allarghiamo finalmente il no-
stro sguardo alle città e al territorio nel link iIQI
loro complesso, vedremo che un Facility pia-
nificato, programmato e strutturato per porta- Il rilancio
re nuovi standard di servizi al cittadino, con for- dell’economia
ti risparmi economici e maggiore qualità finale, è italiana “dovrà
un’impresa possibile, straordinaria e di eccezionale passare per
valenza politica e sociale. Ritengo in particolare che un’industria
sulla traccia dell’articolo 24 della legge Sblocca Italia dei servizi più
– quello che prevede facilitazioni o esenzioni fiscali moderna ed
e tributarie per i progetti di riqualificazione urbana in efficiente che,
partnership pubblico-privata tra cittadini e pubblica con nuovi modelli
amministrazione – ci siano opportunità per avviare gestionali,
quello che ho chiamato “Piano Marshall” per i servizi. permetterà
Immagini qual è il possibile volano economico che forti risparmi
si può attivare impegnando centinaia di imprese che ai cittadini in
integrano le loro competenze e attività per riqualifi- termini di oneri
care le centinaia di frazioni urbane o territoriali in cui e tributi”. Questo
il nostro Paese può essere suddiviso nell’ambito di il commento
un progetto complessivo, organico, che guardi al fu- rilasciato da
turo, al bene – e al consenso – dei cittadini. Alfredo Romeo
Certo, per far questo servono norme più moderne, subito dopo la
una politica visionaria ma volitiva e determinata, e sua elezione a
i professionisti del Facility e delle gestioni integra- presidente di IFMA
te, perché la pubblica amministrazione è imprepara- Italia.
ta. Ma le posso dire anche che questo è un mercato
in crescita media dell’1,8 per cento annuo, e che nel
breve-medio periodo necessiterà di oltre cinquemila
Facility Manager. Non è un caso che come presiden-
te di IFMA-Italia spingerò moltissimo – come dicevo
all’inizio – sulla formazione e sulla conoscenza delle
esperienze straniere che IFMA ha in pancia per sua
stessa natura. Questo, sia per il Facility dell’offerta,
sia soprattutto per quello della domanda. Ecco, io
credo molto al ruolo di IFMA-Italia proprio in questa
direzione: implementare sempre più le competenze
di domanda e offerta di servizi, per allargare il mer-
cato e dare nuove risposte agli utenti.
cambiare si può, cambiare si deve S 16È indubbio che, nel suddetto documento, lei non sia
tenero né con le SGR e le SIIQ né con la PA. Le pri-
me vengono considerate in palese conflitto di inte-
ressi quando pretendono di aggiungere all’attività
di gestione anche quella di fornitori di servizi. Le
seconde perché forzano i limiti della concorrenza
con le gare al massimo ribasso. Come se ne esce?
È scritto molto chiaramente nel Manifesto: bisogna
vietare che la finanza immobiliare – che ha creato
una bolla espansiva pericolosissima, tanto è vero
che il Governo deve valutare ipotesi di proroga dei
Fondi per evitare rischi di default – aggiunga danno
al danno entrando nel mercato dei servizi che invece
non sa erogare. Con l’effetto di turbare il mercato e
di lasciare insoddisfatti i risparmiatori da una parte
e i cittadini-utenti dall’altra. La distorsione è eviden-
te, e il conflitto d’interessi altrettanto. Mi dica lei il
nome di una sola SGR che abbia davvero valorizzato
un cespite nell’interesse dei risparmiatori. Mi dica di
Bisogna
un solo caso in cui la finanza immobiliare abbia fatto
come nel caso del Four Season di Istanbul, dove un
vietare che
ex carcere è stato trasformato in uno degli alberghi la finanza
più belli del mondo. Certo, anche qui la politica deve
dare i suoi indirizzi e offrire i suoi strumenti, altrimen- immobiliare
ti di valorizzazioni e dismissioni (pubbliche o private)
si parlerà all’infinito senza costrutto. Ma la finanza aggiunga
immobiliare deve tutelare gli interessi dei risparmia-
tori, mentre i professionisti del Facility e dell’eroga- danno al danno
zione dei servizi devono offrire nuovi modelli a tutela
della qualità della vita dei cittadini.
entrando nel
Altrimenti si osservano cose strane, come il cespi-
te di un fondo pubblico che viene messo a libro a
mercato dei
una certa cifra, e poi all’asta. E che all’asta il bene sia
venduto al di sotto del valore indicato a libro, pur in
servizi che,
presenza di un’altra offerta certificata presso notai invece, non sa
con tanto di piano di valorizzazione serio… Poi ma-
gari si potrebbe scoprire – visto che molte SGR sono erogare
cambiare si può, cambiare si deve S 17affiliate di grandi gruppi stranieri – che quella diffe-
renza di valore invece di finire sull’indice del fondo
che l’ha venduto, è finita nelle casse della casa ma-
dre all’estero… È un libero mercato questo? È un mer-
cato corretto nell’esercizio delle reciproche parti? Io
non credo. E come presidente di IFMA-Italia, intendo
tutelare tutte le imprese piccole e grandi (della do-
manda e dell’offerta) da queste follie normative. E, se
vogliamo, da una mancanza di regole certe e di con-
trolli che invece darebbero sicurezza e nuovo slancio
all’intero mercato.
Quanto alla pubblica amministrazione, è lenta e an-
corata e regole arcaiche, vecchie, superate. Lei mi
sa raccontare di una pubblica amministrazione che
abbia mai presentato un piano operativo di riquali-
ficazione dei servizi al cittadino (dalle gestione del-
le strade a quella del verde pubblico, dalla pianifica-
zione capillare di un risparmio energetico alla guerra
all’elusione fiscale, che è cosa ben più articolata e
promettente dell’evasione fiscale? No. È il mercato
che propone questi bisogni e le possibili soluzioni.
Ma la PA sta chiusa nei suoi uffici. E se io provo a link
parlarci, mi becco una denuncia per turbativa d’asta.
Noi diciamo invece, che un “dialogo”, ancorché di- Clicca qui per
sciplinato in direzione di trasparenza e capacità pro- scaricare il
positive, debba essere non solo consentito, ma reso “Manifesto”
obbligatorio. Soprattutto in virtù e ai sensi dell’arti- dell’Industria
colo 24 di cui abbiamo parlato. Questa nuova linea, del Facility e
e un impegno alla formazione (come quella che offre dei Servizi
IFMA, per esempio) per i pubblici amministratori e
perché no, per i giovani magistrati che si occupano di
questioni amministrative, sono passaggi indispen-
sabili per emancipare a nuovi livelli il management
pubblico nel suo complesso, e quello che si occupa
di servizi in particolare.
cambiare si può, cambiare si deve S 18Il ruolo di IFMA-Italia finora è stato abbastanza low
profile. Immaginiamo che se ha scelto di candidar-
si alla presidenza, ora che ne ha assunto l’incarico
abbia in animo di sviluppare delle azioni incisive.
Ce ne può anticipare le linee principali?
Quello che ho appena finito di affermare, è segno che
non ho intenzione di rimanere come presidente di IF-
MA-Italia in una posizione remissiva. Aggiungo che
il Manifesto per l’industria dei servizi (e volutamente
inglobo in questo concetto il Facility) è molto chia-
ro. Puntiamo a interrompere la distorsione di mer-
cato portata dalla finanza immobiliare: ognuno fac-
cia quello che deve fare, ma soprattutto quello che
sa fare. Chiediamo che la pubblica amministrazione
non bandisca più gare al massimo ribasso, creando
così i presupposti di infiniti ricorsi al Tar e di aber-
razioni di mercato che vanno a discapito della qua-
lità dei servizi. Vuole un esempio? Se in una gara io
faccio un ribasso del 5 per cento e un altro lo fa del
72%, la differenza non è solo in trenta risorse in più o
in meno su quel progetto di lavoro, ma è anche nella
qualità finale del lavoro che viene svolto. E invece,
su questo fronte, ci impegneremo perché prevalga
il principio della responsabilità di risultato, sia per le
imprese, sia per la PA. E poi regole certe con la pub-
blica amministrazione: faremo di tutto perché si de-
cidano protocolli standard per le gare e regole inter-
pretative che non lascino margini a dubbi. Già questo
porterebbe a una forte sburocratizzazione della PA.
Ma anche a forti risparmi per la comunità imprendi-
toriale. Preparare una gara media può costare anche
più di 100 mila euro; con ricorsi, controricorsi e rinvii
i costi aziendali diventano insostenibili per le piccole
aziende. Il risultato finale è un danno per l’azienda,
per la committenza e alla fine per il destinatario fi-
nale del servizio (singolo o comunità che sia) che in
qualche modo rischia di pagare quei costi aggiuntivi
in termini di minore efficienza.
cambiare si può, cambiare si deve S 19Il Facility è da molti considerato limitato a poche
attività, mentre mi pare che invece rivesta un ruo-
lo assai più ampio nella gestione di un immobile.
Come dobbiamo valutare questa attività?
Ribalto la questione. La capacità di offrire servizi
di qualità è il discrimine che fa la differenza tra una
società avanzata e una arretrata. Non c’è migliore
parametro di qualità della vita che quello della qua-
lità e multiformità dei servizi offerti. Il Facility – e
dunque per necessità il Facility Management – è lo
strumento principe per garantire a chi chiede servizi,
il modo migliore per ottenerli e di conseguenza of-
frirli. Esempio banale: le buche nelle strade. La qua-
lità delle strade è un servizio (per di più strategico,
economico e politico) che una pubblica amministra-
zione deve offrire ai propri cittadini-utenti. La gestio-
ne integrata di tutto quello che una strada comporta
(non solo l’asfalto, ma tutto quello che c’è sopra e
sotto e ai lati della linea di carreggiata) è possibile
oggetto di un pianificato lavoro di Facility. Quanto più
io integro efficienza e qualità nella sintesi finale del-
la strada-servizio, tanto più io soddisfo la domanda
fatta dalla pubblica amministrazione e, per suo tra-
mite, dal cittadino. In questa metafora, il committen-
te-PA è uguale al committente azienda o privato, che
poi rigira la sua capacità di offrire qualità dei servizi
ai propri dipendenti, ai propri inquilini, o a se stesso.
Ma chi dà risposte nel segno di una nuova cultura
della qualità dei servizi, oggi, è solo chi sa integrare e
personalizzare il Facility. Quindi il Facility, oggi, inglo-
ba e perfeziona tutte le discipline che fino a ieri erano
frammentate in Property, Road Management, Energy
Management, ecc. È il futuro, è l’industria del futuro,
è il possibile asse portante di un nuovo ciclo econo-
mico sul territorio. Ecco perché, alla fine, non si può e
non si deve più parlare solo di Facility per un immo-
bile, come non si può più parlare solo di real estate.
cambiare si può, cambiare si deve S 20L’industria immobiliare esce da una grande crisi
di numeri ma anche di idee. Si avverte la ne-
cessità di un cambiamento d’approccio alle
problematiche immobiliari. In quale direzione
ritiene ci dovremo muovere?
Spero di avere risposto in precedenza al senso
di questa domanda. Ma ne voglio amplificare il si-
gnificato con degli esempi che sono sotto gli occhi
di tutti e su cui si interrogano la politica e il mercato,
arrancando verso soluzioni che immancabilmente
si arenano su sprechi e ritardi: le aree di Bagnoli e
del porto a Napoli, l’area dell’Expo a Milano. Con una
cultura del Facility integrato, non solo la visione fina-
le del destino di quelle aree, ma gli strumenti tecni-
co-operativi per riqualificarle, gestirle, valorizzarle e
svilupparle con un beneficio generale per la colletti-
vità, sarebbero alla portata di chi decidesse in questa
direzione.
cambiare si può, cambiare si deve S 21progetti
Oxygen
Eco-Tower:
il made in Italy
a Cannes
Progetto CMR guida un gruppo italiano
ai MIPIM Awards
di Marco Luraschi
Oxygen Eco-Tower: il made in Italy a Cannes S 22I numeri del
progetto: 161 ville
verticali disposte su 75
piani (altezza totale di 277
metri), una torre residenziale di
125.800 mq (di cui 61.000 mq di
giardini) green, versatile e di lusso. Le
ville, ciascuna con giardino privato e piscina,
si presentano in quattro differenti tipologie
abitative, la cui ripetizione in sequenza e specchiata
crea un effetto vibrante. Oxygen Eco-Tower integra
nel concetto di residenza tutte le caratteristiche e i servizi:
area benessere, spa, vip lounge, cigar-bar, negozi, ristoranti,
biblioteca, kindergarten, mediastore e altre funzioni di sostegno
per un’alta qualità della vita.
Un progetto fortemente targato Made in Italy sarà
settimana prossima in bella mostra al Palais des persona
Festivals a Cannes, candidato ai prestigiosi MIPIM
Awards nella categoria “Best Futura Mega Project”.
Anche se non si trova (per ora) in Italia, vi spieghiamo
perché sventola il tricolore su questa idea di mega
building residenziale internazionale. Stiamo parlan-
do della Oxygen Eco-Tower progettata da Progetto
CMR e concepita per il mercato asiatico (Giacarta in
particolare), ma eventualmente esportabile nel mon-
do ove esistano le condizioni finanziarie per farlo.
Perché Made in Italy? Ovviamente perché il concept
MASSIMO ROJ
è dello studio di progettazione di Massimo Roj, una
Oxygen Eco-Tower: il made in Italy a Cannes S 23delle firme più note nel mondo dell’ar-
chitettura real estate, ma anche per-
ché ogni aspetto di questo moderno
e flessibile skyscraper di ultima ge-
nerazione è italianissimo: dall’arre-
do al design di interni, alle piastrelle,
ai serramenti, alle finiture, alle fac-
ciate, alle vernici, agli arredi. Le so-
cietà promotrici dell’iniziativa, oltre a
Progetto CMR, sono Tecnimont Civil
Construction, Permasteelisa Group
e Cimolai, che hanno unito le compe-
tenze per pensare una torre residen-
ziale caratterizzata dagli elementi na-
turali al suo interno, versatile e ideata
per diventare un’icona internazionale.
“Siamo soddisfatti per la selezione di
Oxygen Eco-Tower tra i finalisti di que-
sto premio internazionale dedicato al
mondo del real estate; questo dimo-
stra quanto le aziende italiane possa-
no avere una chance in più facendo
rete e collaborando insieme al fine di
raggiungere ottimi risultati e riscon-
tri”, ha commentato Massimo Roj al
Settimanale de ilQI. “Il Made in Italy è
amato e richiesto ovunque nel mondo,
è una risorsa che tutti noi dovremmo
continuare a preservare e promuove-
re; rappresenta un motore di sviluppo
fondamentale per il nostro mercato
all’estero”, conclude Roj, presente al
Mipim per il secondo anno in fila con
Oxygen Eco-Tower.
La proposta concettuale per la tor-
re prevede una costellazione di ville
verticali arricchite di giardini e spazi
aperti privati e condivisi. Sviluppati
nel suo modello base in ben 75 piani
Oxygen Eco-Tower: il made in Italy a Cannes S 24d’altezza, gli ambiti residenziali sono articolati insie-
me ad una coralità di servizi che definiscono l’alta società
qualità, il tutto seguendo i più elevati standard di edi-
lizia ecosostenibile. Il grattacielo Oxygen Eco-Tower
è pensato per essere realizzato per la prima volta a
Giacarta, ma è un modello flessibile e riproducibile,
anche in formati meno elevati in altezza, e modula-
bile. Il progetto è stato sviluppato da: Progetto CMR
(Concept Design), Tecnimont Civil Construction &
Permasteelisa Group (Project Management), Cimolai
(Construction Company), Peia Associati (Support In- PROGETTO CMR
terior Design Concept). Insieme ad importanti realtà
italiane che promuovono il Made in Italy: Aermec, Ar-
temide, Bisazza, Ceramica Sant’Agostino, Composit,
Fiamm, Fiandre, Giacomini, iGuzzini, Italcementi, Ja-
cuzzi, Listone Giordano, Lualdi, Margraf, Natuzzi, Ni-
dec, Oikos, Olivari, Poltrona Frau, Technogym, Star-
pool, Vannucci Piante, Vimar. I prezzi di queste ville
che puntano il cielo tra acqua e verde? Non pensia-
mo di andare troppo lontani dal vero se diciamo che
potrebbero aggirarsi sui 10.000 euro al metro qua-
dro per una torre di 70 piani, ma ovviamente dipende
molto da come il progetto specifico viene definito e
personalizzato.
Oxygen Eco-Tower: il made in Italy a Cannes S 25intervista
Consulenza REAL ESTATE:
l’Italia vista dal mondo
Intervista a Marco Daviddi,
Mediterranean Real Estate Leader di EY
di Pietro Zara
Il real estate italiano è un settore di nascita relativamente recente.
Eppure vi sono società di servizi immobiliari che da lungo tempo
operano nel nostro Paese.
Consulenza REAL ESTATE: l’Italia vista dal mondo S 26È il caso di EY, realtà britannica precedentemente
nota come Ernst & Young attiva nell’ambito dei ser-
vizi finanziari. Come opera in Italia un network inter-
nazionale abituato a mercati più strutturati? E come
considera il mondo dei servizi immobiliari italiani nel
panorama dell’area mediterranea? Lo abbiamo chie-
sto a Marco Daviddi, Mediterranean Real Estate Le-
ader di EY.
EY è tra le realtà internazionali più note nel mondo
dei servizi finanziari. Da quanto tempo opera in Ita-
lia nel comparto real estate? persona
EY ha una lunga tradizione nell’ambito dei servizi di
consulenza real estate a livello internazionale e in
Italia, in particolare, operiamo da molti anni in questo
settore. Fino a quattro anni fa il nostro focus era im-
prontato alle attività di revisione contabile e a quelle
di consulenza prettamente finanziaria. Oggi, in linea
con una più ampia strategia di sviluppo delle nostre
attività, focalizzata sulla conoscenza specifica dei MARCO DAVIDDI
settori chiave della nostra economia, anche in Italia
abbiamo rafforzato il team dedicato al settore immo-
biliare. Sono state inserite nuove figure ed expertise società
in linea con la nostra tradizione internazionale, ca-
ratterizzata da approccio improntato all’offerta di un
giusto mix di professionalità con un background tec-
nico ed economico. Nei nostri team di real estate, in-
gegneri e architetti lavorano accanto a professionisti
con una forte connotazione finanziaria. Certamente
il focus della nostra attività rimane quello dei servi-
zi di consulenza finanziaria, ma siamo fermamente
convinti che solo con una conoscenza di dettaglio EY
delle dinamiche di mercato e solo con una capacità
di ‘leggere’ e ‘interpretare’ gli asset immobiliari, nella
loro complessità morfologica, urbanistica, distributi-
va, ecc., sia possibile ragionare e operare in maniera
efficace anche dal punto di vista finanziario.
Consulenza REAL ESTATE: l’Italia vista dal mondo S 27Come è stato l’impatto di una società dal respiro in-
ternazionale come EY con un settore, quello del real
estate italiano, di nascita relativamente recente e
per molti versi ancora bisognoso di una struttura-
zione simile a quella presente in altri Paesi europei?
Il mercato italiano risente ancora di alcuni ‘peccati di
gioventù’; del resto, è solo dagli inizi degli anni 2000
che abbiamo visto lo sviluppo dell’industria dei fondi
immobiliari, l’ingresso in dosi massicce degli investi-
tori internazionali e, quindi, la capacità di operare su-
gli asset immobiliari come prodotti di investimento.
Il nostro approccio è però sempre molto pragmatico
e si basa sull’esperienza dei team “locali”, composti
da professionisti che hanno maturato una significa-
tiva esperienza nel mercato italiano, ne conoscono
le dinamiche. Se è vero che può e deve essere possi-
"
bile ‘importare’ delle best practice da mercati matu-
ri, ogni realtà ha le sue specificità e occorre sapersi
interfacciare con gli operatori in maniera proattiva.
Da parte nostra abbiamo il vantaggio di operare in
maniera consolidata con molti operatori e investitori Ogni realtà ha
internazionali, che si affidano a EY in diversi contesti
geografici e che quindi, anche in Italia, si aspettano le sue
un modus operandi tutto sommato standardizzato
o standardizzabile. Cerchiamo quindi di essere una specificità e
valida interfaccia anche tra culture operative e finan-
ziarie diverse. Rimangono alcuni temi di attenzione occorre sapersi
sulla qualità dei dati relativi alle operazioni immobi-
liari anche se molti progressi sono stati fatti nel set-
interfacciare
tore dove operano gli investitori istituzionali. Ci sono
inoltre delle importanti aree di miglioramento nel set-
con gli
tore dello sviluppo immobiliare, specie in quello che
possiamo definire il middle market, dove abbiamo
operatori
avuto modo di sperimentare che un approccio meto- in maniera
dologico più strutturato, l’attenzione alla gestione del
circolante, il dotarsi di adeguati presidi di risk mana- proattiva
gement e una più efficace pianificazione dei cantie-
ri in relazione agli assorbimenti dei prodotti previsti,
Consulenza REAL ESTATE: l’Italia vista dal mondo S 28possono determinare effetti estremamente positivi
per i nostri clienti e possono consentire, anche in un
momento certamente difficile, di poter raggiungere
gli obiettivi imprenditoriali assunti, in sicurezza.
Qual è il ventaglio di servizi offerti da EY nel settore
Real Estate & Costruction?
Dal 1° luglio 2013 EY sta implementando un nuovo REPORT
piano industriale (Vision 2020) e sta riorganizzando il
modo con il quale interpretare il ruolo di consulente e
Advisor. Tra gli elementi distintivi della nostra Vision
2020 vi è senza dubbio un focus per settori, che va
a ridefinire la nostra offerta tradizionale di servizi di
link iIQI
consulenza basata su revisione contabile, consulen-
za strategico-operativa, consulenza legale e fiscale e EY dà il suo
consulenza nell’ambito delle operazioni straordina- contributo anche
rie. Grazie a questo nuovo approccio, mettiamo a di- a studi sul settore
sposizione dei nostri clienti professionisti esperti nel immobiliare.
settore real estate, in relazione alle varie necessità, Per esempio, è
con servizi che vanno dalla revisione contabile alla
stato pubblicato
consulenza in materia fiscale. Siamo dotati, inoltre,
questa settimana
di una vasta gamma di solution dedicate agli opera-
un report,
tori del mercato immobiliare: organizzate per cluster
condotto insieme
omogenei, tenendo conto delle necessità di ben pre-
a SDA Bocconi,
cise categorie di operatori.
sul ruolo chiave
del patrimonio
Il payoff del vostro logo recita ‘Building a better
immobiliare nella
working world”. Come incide questo intento di base
sull’attività della società?
ristrutturazione di
Building a better working world – costruire un mon- aziende in crisi.
do del lavoro migliore – non è solo il nostro payoff
ma un obiettivo che EY cerca di conseguire quoti-
dianamente impegnandosi nella crescita delle nostre
persone, nel modo di lavorare con i nostri clienti e per
quanto possiamo restituire nelle comunità nelle qua-
li operiamo. Il network è estremamente integrato a
livello internazionale, promuove e sviluppa il talento
delle nostre risorse attraverso diversi percorsi di for-
mazione e coaching, valorizzando allo stesso tempo
Consulenza REAL ESTATE: l’Italia vista dal mondo S 29l’individualità di ciascuno. L’intento è quello di creare
dei team multidisciplinari di alto livello che possano
I servizi offerti
portare valore aggiunto ai nostri clienti e lavorare a
stretto contatto con loro per migliorare il business
da EY ruotano
affinché anche l’ambiente circostante possa trarne
beneficio. EY, inoltre, è molto attiva anche in ambito
intorno ad
sociale: nel nostro Paese circa due anni fa è stata alcuni temi
creata Fondazione EY Italia Onlus, che
sostiene progetti di valore rivolti in par- chiave:
ticolare a giovani in situazione di disagio
e promuove un cambiamento sosteni-
bile in ambito sociale ed economico. 01 Debt Advisory
Lei ricopre la carica di Mediterranean
Real Estate Leader. Come si sta muo- 02 Development Advisory
vendo l’Italia dei servizi al real estate
rispetto ad altre realtà della sua area di
appartenenza? 03 Asset Allocation Review
Per la sua area geografica, l’Italia ha e
deve avere sempre più un ruolo guida
nel bacino del Mediterraneo, anche per 04 Transaction Support
quanto riguarda i servizi di consulenza
in ambito real estate. Molte delle azien-
de italiane sono alla ricerca di opportu- 05 Cost Savings
nità di internazionalizzazione e certa-
mente l’area allargata del Mediterraneo,
Africa del Nord e del Medio Oriente ha 06 Cost Control
un enorme potenziale. Di questo discu-
teremo nel prossimo Strategic Growth
Forum, che si terrà a Roma il prossimo
16 e 17 aprile 2015, e che coinvolgerà la
cosiddetta area SEMENA (South Europe, Middle East
and North Africa). Un evento che metterà a confronto
i più influenti e importanti rappresentanti del mondo
dell’imprenditoria e della politica dell’area, per identi-
ficare e discutere le opportunità di crescita e di inve-
stimento. Lo sviluppo dei servizi locali e delle smart
city e le partnership tra pubblico e privato saranno gli
argomenti riguardanti il settore real estate.
Consulenza REAL ESTATE: l’Italia vista dal mondo S 30Ville di lusso:
venderle con il drone
Manuel Molteni racconta il suo progetto
di riprese aeree per immobili di pregio
di Pietro Zara
Nel 2012 una novità si affacciò sul mercato immo-
biliare statunitense: per rendere più appetibili, in un società
periodo di vacche magre, le case presenti sul proprio
listino, gli agenti immobiliari a stelle e strisce comin-
ciarono a improvvisarsi “registi” e piloti di droni, rea-
lizzando video promozionali relativamente alle abita-
zioni in vendita. Una scelta di marketing che ha visto,
sempre negli States, un vero e proprio boom nel 2013,
tanto che l’ente dell’aviazione civile americana si è
dovuto affrettare a regolamentare l’utilizzo dei droni
(per questioni di sicurezza), limitandone le possibili- real estate video
Ville di lusso: venderle con il drone S 31link
persona
guarda su youtube
il video promozionale
di real estate
video
GUARDA IL VIDEO manuel molteni
tà di impiego. Tornando da questa parte dell’Atlanti-
co (e in particolar modo in italia), sembra incredibile
come, nel 2015, non solo i droni sono ancora quasi
inutilizzati per il marketing immobiliare, ma lo è l’in-
tero strumento del videoclip: sugli annunci in internet
compaiono spesso foto di pessima qualità e, anche
quando si arriva ad utilizzare lo strumento del video,
si tratta per lo più di prodotti dilettantistici che di cer-
to non conferiscono appeal alla casa in vendita.
È sulla base di queste riflessioni che Manuel Molteni
ha avviato Real Estate Video, una rete di video maker
e piloti di droni che si occupa di realizzare video pro- link
mozionali per la vendita di immobili di lusso. L’idea
di Molteni nasce dalla sua passione personale per il
film-making e dall’attrazione per le riprese aeree con-
dotte tramite l’utilizzo di SAPR, Sistemi Aeromobili a
Pilotaggio Remoto, volgarmente noti come droni. In
Italia il regolamento dell’ENAC, l’Ente Nazionale per
l’Aviazione Civile, in materia di droni risale alla fine Guarda sul sito
del 2013 e prevede norme molto severe sulla forma-
di Real Estate
zione dei piloti di SAPR, sull’assicurazione dei mezzi
e sulla loro certificazione. Video esempi
La riflessione alla base dell’avvio di Real Estate Video di riprese con
è questa: perché in Italia per vendere una mega villa l’utilizzo di
in Sardegna si utilizzano gli stessi strumenti promo- droni
zionali usati per vendere un appartamento di 60 me-
tri quadri in una periferia urbana? “È come se Prada e
Ville di lusso: venderle con il drone S 32il negozietto sotto casa utilizzassero gli stessi stru-
menti di marketing”, commenta lo stesso Molteni a
ilQI. La differenza potrebbe essere marcata dall’u-
tilizzo, per certi tagli immobiliari, di videoclip: come
confermano gli studiosi di marketing, il video è uno
strumento molto forte per attirare l’attenzione del
pubblico e in grado di innescare quel meccanismo
emozionale che sta alla base della vendita. Non solo:
un video che mostri anche la location in cui si inseri-
sce la villa in vendita eviterebbe spiacevoli sorprese
ai potenziali acquirenti che arrivano in visita attirati
dalle sole foto degli interni. In questo contesto si in-
serisce l’utilizzo dei droni, grazie ai quali è possibile
dare inquadrature panoramiche dei dintorni di un im-
mobile. Uno strumento peraltro molto economico: in
passato per fare una ripresa aerea l’unica alternativa
era noleggiare un elicottero con relativo pilota, con
un costo minimo di 10.000 euro; con l’utilizzo di un
drone si spendono indicativamente 1.000 euro (un
decimo!) per avere un prodotto fatto e finito, ovvero
comprensivo di montaggio originale con colonna so-
nora. E il prezzo può ulteriormente scendere nel caso
in cui vengano commissionati 5/6 lavori nell’arco di
una sola stagione. Il drone dà una visione spettaco-
lare dell’immobile e della sua location, perciò il suo
utilizzo si addice di più a ville di pregio in luoghi ame-
ni piuttosto che al super attico in centro a Milano.
Real Estate Video è una realtà di recente formazione:
Manuel Molteni, responsabile del progetto, si occupa
del montaggio e della post-produzione dei video, la
cui realizzazione affida a una rete di operatori profes-
sionali e piloti di droni certificati ENAC, un network di
collaboratori in grado di coprire le più rinomate mete
turistiche italiane, abbattendo i costi relativi alla tra-
sferta. La ripresa aerea di ville e casali in vendita è un
settore ancora inesplorato in Italia e Molteni si pro-
pone come pioniere di questo strumento di marke-
ting immobiliare nel nostro Paese.
Ville di lusso: venderle con il drone S 33Seguici su Twitter!
(@QITV) qitv
copernico
Mazzanti, CBRE: real estate, è il momento di comprare
milano 40
L’amministratore delegato di CBRE,
Alessandro Mazzanti, spiega perché
questo è il momento adatto per investire
sul mattone italiano: il differenziale di
rendimento tra BTP a 10 anni e indici di
rendimento immobiliari non è mai stato
così alto.
copernico
Marin, JLL: l’Italia rimane attrattiva
milano 40
L’amministratore delegato di JLL Italia,
Pierre Marin, fa il punto sul real estate
italiano, confermando che anche per
il 2015 il nostro Paese rimarrà molto
attrattivo agli occhi degli investitori
internazionali.
qitv S 34Sandberg, C&W: continua la risalita degli
copernico
milano 40
investimenti
L’amministratore delegato di Cushman
& Wakefield Italia, Joachim Sandberg,
conferma i segnali positivi che
prefigurano una ripresa per il real estate
italiano. La crescita dei volumi registrata
nel 2014 proseguirà anche nel 2015 e il
rischio deflazione continuerà a tenere i
tassi d’interesse sotto pressione.
Gabetti tra condominio, ristrutturazioni e
RIMINI
assicurazioni
In questo Forum realizzato alla
convention di Gabetti a Rimini si
parla dei servizi accessori e partner
tecnici del gruppo a disposizione dei
consulenti immobiliari e dei loro clienti.
Ospiti della puntata: Luca Licciardello,
Direttore Services RE Gabetti e
Responsabile Progetto Condominio;
Alessio Casonato, AD GreenHub per il
tema delle ristrutturazioni immobiliari; Enrico Guarnerio di Vaance.
qitv S 35Segreen
copernico
milano 40
ai MIPIM Awards
Il Segreen Business Park di Segrate
(MI) è stato candidato ai MIPIM Awards
che verranno assegnati settimana
prossima durante l’edizione 2015 del
MIPIM di Cannes. Abbiamo ospitato in
studio Franco Guidi e Roberto Cereda
di Lombardini22, società che ha curato
la progettazione e la riqualificazione del
complesso, un edificio di proprietà di
CBRE Global Investors.
Knaupp (Zumtobel):
copernico
milano 40
qualità nel servizio al cliente
Norbert Knaupp, direttore marketing di
Zumtobel Group, spiega l’importanza
della luce nelle fasi di costruzione,
ristrutturazione, riqualificazione e
certificazione di un edificio. Il risparmio
energetico è possibile oggi grazie alle
nuove tecnologie e a una gestione
dell’impianto illuminotecnico già a
partire dall’analisi prima della fase di
progettazione fino alla consegna e alla manutenzione.
qitv S 36copernico
l’Agente immobiliare: collaborazione e condivisione
milano 40
In questa seconda puntata de l’Agente
immobiliare si parla di collaborazione
tra agenti immobiliari e condivisione
di portafogli. Ospiti della trasmissione:
Marco Tirelli di Tirelli & Partners;
Raffaele Racioppi; Fabio Burlando di
DESIDERAre.
La casa
milano
come pilastro delle famiglie
Puntata n.185 di Mercati che Fare, la
trasmissione condotta da Leopoldo
Gasbarro a cui hanno partecipato Marco
Luraschi de ilQI e Ilvo Bruschi di Yard.
MCF è l’approfondimento settimanale
sui mercati finanziari, in onda ogni
venerdì alle 22.00 su TGCOM24, canale
51 del digitale terrestre e 509 di Sky.
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