Cantone Ticino - Repubblica e Cantone Ticino
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Cantone Ticino PIANO CANTONALE DELL’ALLOGGIO Allegato 1 Approfondimenti tematici e esempi concreti, schede A-T Marzo 2015 PLANIDEA S.A. • URBANISTICA • AMBIENTE • MOBILITÀ Via Campagna 22, CH-6952 CANOBBIO Tel. +41 (0)91 220 28 20, fax +41 (0)91 941 71 44 www.planidea.ch, e-mail: info@planidea.ch
Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
Sommario
1. APPROFONDIMENTI TEMATICI 3
A. Definizioni generali 5
B. Descrizione degli attori in gioco 7
C. Tipologie di interventi pubblici 11
C1. Interventi promossi dalla Confederazione 13
C2. Interventi promossi dal Cantone 17
C3. Interventi promossi dai Comuni 23
D. Centro di competenza cantonale 29
E. Operatività di un ente autonomo di acquisto di immobili esistenti 37
F. Tipologie di organizzazioni di utilità pubblica (OUP) 41
G. Le cooperative: alcune nozioni specifiche 45
H. Finanziamento di un’operazione di utilità pubblica 49
I. Lo sviluppo di un progetto immobiliare 57
J. Gestione della mobilità nei processi di pianificazione di nuove aree (MIPA) 61
K. Controllo dei costi di costruzione 65
L. Costi dell’alloggio – approfondimento statistico 67
M. Valutazione della disponibilità di terreni di proprietà pubblica e para-pubblica 73
2. ESEMPI CONCRETI 81
N. Il Canton Neuchâtel 84
O. Il Cantone e la Città di Ginevra 86
P. La Città di Zurigo 88
Q. Il Comune di Les Breuleux (JU) 90
R. Centri di competenza pubblici e privati: Associazione mantello delle cooperative
d’abitazione svizzera 93
S. Winterthur: collaborazione tra privati e cooperative 94
T. Il Canton Ticino: diversi esempi 96
Marzoo 2015
Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
1
Approfondimenti
tematici
3
Nel capitolo seguente, vengono esposte alcune E. Operatività di un ente autonomo di acqui-
descrizioni di dettaglio in merito ad una parte sto di immobili esistenti
di misure di cui si è parlato nel rapporto.
Questi approfondimenti, da comprendere quali F. Tipologie di organizzazioni di utilità pubbli-
schede tematiche a sé stanti, potranno essere ca (OUP)
completati se necessario in funzione dell’evolu-
zione della conoscenza in ambito di promozione G. Le cooperative: alcune nozioni specifiche
dell’alloggio oppure si potrà valutare la possi-
bilità di inserire nuove tematiche all’interno di H. Finanziamento di un’operazione di utilità
questo capitolo in funzione dei bisogni e dell’at- pubblica
tualità dei temi.
I. Lo sviluppo di un progetto immobiliare
Gli approfondimenti trattati sono stati concepiti
quale base di lavoro per il futuro centro di com-
J. Gestione della mobilità nei processi di pia-
petenza cantonale, il quale tra le sue prime mis-
nificazione di nuove aree (MIPA)
sioni dovrà probabilmente allestire una serie di
documenti e supporti utili alla promozione della
K. Controllo dei costi di costruzione
politica dell’alloggio in Ticino. Si tratterà in par-
te di documenti divulgativi generali e in parte di
documenti informativi relativi ad uno specifico L. Costi dell’alloggio – approfondimento sta-
tema. tistico
M. Valutazione della disponibilità di terreni di
In particolare si svilupperanno le tematiche rela- proprietà pubblica e para-pubblica
tive a:
A. Definizioni generali
B. Descrizione degli attori in gioco
C. Tipologie di interventi pubblici
C1. Interventi promossi dalla Confederazione
C2. Interventi promossi dal Cantone
C3. Interventi promossi dai Comuni
D. Centro di competenza cantonale
Marzoo 2015
Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
A
Definizioni generali
Di seguito, sono esposte le principali definizioni utilizzate all’interno del rapporto e inerenti la politica
dell’alloggio.
Alloggi (o abitazioni) in termini statistici sono considerati alloggi tutte le unità di abitazione
dotate di una cucina o un cucinino
Alloggi primari abitati permanentemente da persone con il domicilio nel comune sede 5
dell’alloggio
Alloggi secondari abitati temporaneamente da persone senza il domicilio nel comune sede
dell’alloggio
Alloggi nuovi di nuova costruzione, messi sul mercato per la prima volta
Alloggi esistenti non di nuova costruzione, che possono essere sul mercato dell’alloggio o
no (spesso abitati da anni dallo stesso inquilino)
Alloggi sussidiati costruiti sulla base delle azioni della legge federale per la costruzione di al-
loggi e la loro proprietà del 1974, i cui inquilini sono al beneficio di sussidi
federali e/o cantonali
Alloggi a pigione sosteni- con livello di affitto nella media o leggermente al disotto. Può anche essere
bile definito come affitto che non supera un terzo del reddito lordo dell’inquili-
(o moderata ai sensi LPrA) no medio
Alloggi di utilità pubblica o che sono normalmente di proprietà di Enti pubblici, collettivi o privati sen-
collettiva za scopo di lucro e la cui realizzazione può essere stata agevolata dall’ente
pubblico
Cooperativa unione di un numero variabile di persone o di società commerciali,
organizzata corporativamente, la quale si propone in modo principale
l’incremento o la salvaguardia, mediante un’azione comune, di determinati
interessi economici dei suoi membri (art. 828 a 926 del CO)
Diritto di superficie contratto che permette al superficiario di edificare su un fondo altrui e di
utilizzarlo come proprietario dietro pagamento di un compenso
Edifici in termini statistici, per edificio si intende ogni costruzione isolata o sepa-
rata da un muro divisorio, che il giorno del censimento risulta abitata o abi-
tabile (gli edifici che il giorno del censimento risultano inabitati vengono
censiti soltanto se adibiti ad abitazione permanente)1
Fondazione corrisponde ad una persona giuridica che sottostà alle decisioni del Con-
siglio di fondazione e che viene istituita in seguito ad atto testamentario
o atto notarile. Il suo scopo è precisato nell’atto di fondazione, così come
l’assenza di scopo lucrativo (CC, art. 80 a art. 89a)
Organizzazioni di utilità operatori che svolgono un’attività di utilità pubblica nella costruzione di
pubblica (OUP) attive nella abitazioni, le loro organizzazioni mantello, le centrali d’emissione, gli istituti
costruzione di abitazioni di fideiussione ipotecaria e altre istituzioni che si adoperano per promuo-
vere abitazioni a pigioni e prezzi moderati.
È ritenuta «di utilità pubblica» un’attività che non ha scopo lucrativo e che
serve a coprire il fabbisogno di alloggi a pigioni e prezzi moderati (art. 4
LPrA)
1
Con il passaggio alla statistica degli edifici e delle abitazioni basata su registri, non vengono più realizzate rilevazioni presso i proprietari immobiliari e le
amministrazioni di immobili. In altre parole, prima i dati venivano raccolti in un determinato giorno di riferimento a cadenza decennale presso le ammi-
nistrazioni e i proprietari di immobili, mentre oggi le informazioni sono contenute nel Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA), aggiornato
a cadenza annuale. Marzoo 2015
Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
B
Descrizione degli attori in
gioco
Confederazione Svizzera
Canton Ticino
Comuni
organizzazioni di utilità pubblica
attori privati
7
La Confederazione Svizzera ulteriormente, segnatamente nel campo della
pianificazione territoriale. Non interviene quindi
direttamente come ente esecutore di alloggi e
L’art. 41 della Costituzione federale della Confe- nemmeno fissa nel dettaglio come intervenire a
derazione Svizzera (1999) stabilisce che la Con- livello territoriale.
federazione ed i Cantoni si adoperano affin-
ché ognuno possa trovare, per sé stesso e per
la sua famiglia, un’abitazione adeguata e a Il Canton Ticino
condizioni sopportabili. Inoltre, l’art. 108 della
Costituzione federale, relativo alla promozione L’art. 13 della Costituzione della Repubblica e
della costruzione d’abitazioni e dell’accesso alla Cantone Ticino (1997) stabilisce dal canto suo
proprietà, stabilisce che la Confederazione pro- che ogni persona nel bisogno ha diritto ad un
muove la costruzione d’abitazioni e l’acquisto alloggio, e l’art. 14 sottolinea a sua volta che il
in proprietà di appartamenti e case per il fab- Cantone deve provvedere affinché ognuno
bisogno privato personale, nonché l’attività possa trovare un’abitazione adeguata a con-
di enti e organizzazioni dediti alla costruzio- dizioni economicamente sopportabili.
ne d’abitazioni a scopi d’utilità pubblica. Essa
promuove in particolare l’acquisto e l’attrezzatu- Anche il Cantone Ticino ha dunque emanato e
ra di terreni per la costruzione d’abitazioni, la ra- tuttora emana Leggi e Ordinanze che sostengo-
zionalizzazione dell’edilizia abitativa, la riduzione no e promuovono la realizzazione ed il rinnovo
del prezzo della costruzione d’abitazioni e la ri- di alloggi a pigione sostenibile. In particolare, la
duzione dei costi abitativi. In tale ambito, prende Legge cantonale sull’abitazione del 22 ottobre
in considerazione in particolare gli interessi delle 1985 prevede all’art 27 cpv. 1 un piano cantonale
famiglie, degli anziani, degli indigenti e dei disa- degli alloggi con lo scopo di:
bili.
La Confederazione ha dunque emanato e tuttora “coordinare gli interventi del Cantone nel settore
emana Leggi e Ordinanze che sostengono e pro- dell’alloggio sussidiato e (…) di promuovere un’a-
muovono la realizzazione ed il rinnovo di alloggi deguata attività di informazione. (…). Esso indica,
a pigione sostenibile. Pone quindi gli indirizzi in particolare, la necessità di nuovi alloggi, di risa-
principali della politica dell’alloggio, validi per namento degli esistenti e dell’acquisto di aree da
tutti i Cantoni, e fissa le regole del gioco minime parte dei Comuni da destinare alla costruzione di
che devono strutturare il mercato dell’alloggio. abitazioni. (…)”.
In particolare, ed in base alle leggi emanate, crea
fondi e fideiussioni affinché altre entità, senza
scopo di lucro, possano accedere a tassi agevo- Il Cantone è quindi chiamato almeno a:
lati ai capitali necessari a finanziare operazioni
coordinare;
immobiliari di interesse pubblico (si veda anche
la scheda C1). informare; Vedi scheda C1
La Confederazione crea inoltre le basi legali af- indicare necessità di realizzazione, risana-
finché Cantoni e Comuni possano legiferare mento e acquisto di terreni.
Marzoo 2015
Cantone Ticino DSS/DT/DFE
Vedi scheda C2 Per maggiori informazioni in merito alle misure All’interno della scheda F sono spiegate le carat-
cantonali, si veda la scheda C2. teristiche di ognuna di questa tipologie di OUP.
Vedi scheda F
8 Generalmente, le organizzazioni di utilità pub-
blica promuovono la realizzazione di alloggi di
interesse pubblico in modo concreto, ricercando
I Comuni ticinesi i terreni, mettendo a disposizione i capitali, ricer-
cando ulteriori finanziatori e attuando i progetti
I Comuni sono gli enti chiamati a dettagliare edilizi. Si tratta dunque di un attore centrale nella
le regole relative all’uso del territorio, tenuto promozione dell’alloggio a pigione sostenibile.
conto naturalmente delle leggi e pianificazioni
superiori. Per adempiere a questo scopo, defini-
scono il piano regolatore comunale e devono
occuparsi di indirizzare le realizzazioni private, in Gli attori privati
modo che le infrastrutture messe a disposizione
della collettività portino ad un insieme edificato Il mercato dell’alloggio non può ovviamente
armonioso e con la migliore qualità di vita possi- prescindere da attori privati. Essi possono essere
bile. Devono fare in modo che siano disponibili suddivisi principalmente in proprietari di terreni,
posti di lavoro, occasioni di svago, infrastrutture proprietari di immobili residenziali e professioni-
di servizio e, naturalmente, alloggi in misura suf- sti. Di seguito vengono sinteticamente esposte
ficiente a soddisfare il fabbisogno della popola- le caratteristiche di ognuna di queste categorie.
zione (di tutte le sue classi sociali e di età).
I compiti dei comuni, nel campo dell’alloggio,
n I proprietari di terreni
sono dunque importanti ed essenziali (si veda
Vedi scheda C3 anche la scheda C3).
La disponibilità di terreno edificabile è il primo
elemento della catena che porta alla realizzazio-
ne di alloggi e la sua disponibilità, limitata, è la
Le organizzazioni di utilità pubblica prima preoccupazione degli enti senza scopo di
(OUP) lucro che si occupano di realizzare alloggi a pi-
gione sostenibile.
Un ulteriore attore attivo nella politica dell’allog- I proprietari di terreni spesso non sono però dei
gio è rappresentato dalle organizzazioni di utili- realizzatori di alloggi. Essi possono anche essere
tà pubblica. Con questa definizione s’intendono delle entità para-pubbliche, come parrocchie o
quelle forme giuridiche che alla base non pre- patriziati, che dispongono di statuti ma all’inter-
sentano uno scopo di lucro. Per esempio si può no dei quali non sono contenute delle indicazio-
dunque pensare: ni particolari su come utilizzare le loro proprietà
alle cooperative; fondiarie.
alle fondazioni; È dunque necessario creare le opportune con-
nessioni tra i proprietari di terreni e coloro che
alle società anonime per le quali la ragione sono motivati e che hanno le risorse (finanziarie
sociale precisa l’assenza di scopo di lucro;
e conoscitive) per promuovere la costruzione di
all’ente autonomo di diritto comunale. alloggi di interesse pubblico.
Planidea SAPiano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
n I proprietari di immobili residenziali resse pubblico offre la possibilità di coordinare
e programmare gli interventi in modo mirato e
cercando di coinvolgere i giusti partner, al mo-
mento giusto. 9
Gli immobili residenziali sono per la stragrande
maggioranza in mano a privati, i quali li affitta-
no a reddito e a volte limitando quest’ultimo in
favore di una pigione sostenibile. I proprietari
di immobili sono l’attore principale del mercato
dell’alloggio: sono coloro che investono o hanno
investito i soldi e che hanno la possibilità di farlo
anche in futuro.
All’interno della politica di promozione dell’al-
loggio di interesse pubblico, occorre che il pro-
prietario di immobili venga continuamente
coinvolto affinché possa fare la sua parte per rea-
lizzare e, laddove già esistenti, mantenere alloggi
a pigione sostenibile.
n I professionisti
Si tratta di attori che prestano le loro competen-
ze perché si possano costruire e amministrare gli
immobili, come per esempio:
promotori immobiliari, che individuano
le possibilità di realizzazione di immobili e
le modalità di finanziamento;
avvocati e notai, che predispongono gli
atti necessari all’acquisto dei terreni, alla
costituzione di società (cooperative, fonda-
zioni, società anonime senza scopo di lucro, Approfondimenti
ecc.) o altri ancora; correlati alla presente
scheda: C, D, E, F, I, M,
ingegneri ed architetti, che progettano N, O, P, Q, R, S, T
gli immobili;
impresari costruttori, che realizzano gli
immobili;
amministratori immobiliari, che fanno in
modo che gli immobili mantengano il loro
valore e la loro redditività nel tempo.
Disporre di una visione d’insieme di tutti gli attori
coinvolti nella promozione degli alloggi di inte-
Marzoo 2015Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
C
Tipologie di interventi
pubblici
orientare
finanziare
comunicare
Confederazione
Cantoni
Comuni
11
La presente scheda sintetizza le tipologie di Le possibili misure sono raggruppate allo stesso
misure operative a disposizione delle Autorità modo anche nell’ambito di recenti studi dell’Uffi-
pubbliche, dalla Confederazione ai Comuni, pas- cio federale dell’abitazione1. Si può quindi affer-
sando dai Cantoni. Le schede C1, C2 e C3 detta- mare che si tratta di raggruppamenti giustificati
gliano quanto esposto di seguito in funzione al e impiegati quasi in modo “standard”.
livello istituzionale che applica tali misure:
¡¡ la scheda C1 interessa il ruolo della Confede-
razione;
La tabella alla pagina seguente riassume le pos-
¡¡ la scheda C2 interessa il ruolo dei Cantoni; sibili misure per singola tipologia d’intervento e
¡¡ la scheda C3 interessa il ruolo dei Comuni. livello istituzionale.
Nel campo della politica di promozione dell’al-
loggio di interesse pubblico è dimostrata la ne-
cessità, o convenienza, di un intervento pubbli-
co attuabile secondo diverse possibili modalità
operative. Le tipologie di misure si possono sud-
dividere nei tre seguenti gruppi principali:
¡¡ le misure atte ad orientare le condizioni di
base e le regole del gioco: in questo gruppo
si inseriscono le misure gestibili tramite leggi
o strumenti pianificatori;
¡¡ le misure finanziarie, che prevedono un
impegno finanziario diretto o indiretto per
la promozione per l’edificazione di alloggi di
pubblica utilità;
¡¡ le misure atte a comunicare, con cui si cura Approfondimenti
la promozione del tema dell’alloggio a pi- correlati alla presente
gione sostenibile a più livelli, si permette di scheda: B, C1, C2, C3,
fornire consulenza a enti pubblici e privati e D, J, L, M, N, O, P, Q,
R, S, T
può portare a delle negoziazioni nel caso vi
fossero trattative tra più attori.
1
UFAB (12.2014), Alloggi a prezzi moderati, un kit modulare per Città e Comuni, Granges. Marzoo 2015Cantone Ticino DSS/DT/DFE
12
Tipologia delle misure/
Orientare Finanziare Comunicare
Livello istituzionale
• Promozione degli alloggi di • Fideiussioni • Centro di competenza della
utilità pubblica (Legge fe- • Mutui ipotecari di grado po- Confederazione in materia
derale che promuove un’of- steriore di politica dell’alloggio: l’Uf-
ferta di alloggi a pigioni e ficio federale delle abitazio-
prezzi moderati e relativa • Partecipazioni al capitale ni - UFAB
ordinanza - LPrA + OPrA)
• Trasparenza in merito alle
Confederazione pigioni applicate e ad even-
tuali aumenti delle stesse
(Codice delle obbligazioni
- CO)
• Regolamentazione delle re-
sidenze secondarie (Legge
federale sulla pianificazione
del territorio - LPT)
• Assicurare un’offerta ade- • Crediti-quadro e fideiussio- • Centro di competenza can-
guata di abitazioni (Legge ni per la promozione dell’al- tonale (CCC)
cantonale sull’abitazione) loggio
• Possibilità di applicare mi- • Cessione terreni di pro-
sure pianificatorie in favore prietà pubblica
dell’alloggio (Legge sullo • Partecipazione in organiz-
sviluppo territoriale - Lst) zazioni d’utilità pubblica
Cantone • Definizione di un modello
territoriale che consideri • Prestazioni complementari
anche la questione dell’al-
loggio (Piano direttore can-
tonale e programmi d’ag-
glomerato)
• Fiscalità
• Bonus pianificatori • Costruzione di alloggi da • Negoziazioni e ruolo attivo
parte dell’ente pubblico dell’ente pubblico nell’in-
• Quote minime di alloggi a termediazione tra attori del
pigione sostenibile • Costituzione di un’organiz- mercato dell’alloggio soste-
zazione di utilità pubblica nibile
• Cambiamento della desti-
nazione • Cessione di terreni di pro- • Consulenza e promozione
prietà pubblica o para-pub- del tema dell’alloggio a pi-
• Definizione di zone edifica- blica
Comuni bili d’interesse comunale gione sostenibile
• Prestiti o contributi ad orga-
• Limitazione numero di resi- nizzazioni di utilità pubblica
denze secondarie
• Aiuti finanziari agli inquilini
• Prelievo tassa sul plusvalore
• Obbligo di edificazione e
diritto di prelazione
Planidea SAPiano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
C1
Interventi promossi dalla
Confederazione
orientare
finanziare
comunicare
Confederazione
13
La presente scheda presenta le tipologie di misu- Infine, ma sicuramente non meno importante, la
re operative a disposizione delle Autorità federali Confederazione promuove diversi aiuti finanziari
in ambito di promozione dell’alloggio di utilità (diretti e) indiretti regolati in principio da leggi e
pubblica ed è contestualmente legata alle sche- ordinanze federali.
de seguenti:
¡¡ la scheda C che sintetizza le diverse tipologie
di misure in funzione del livello istituzionale
Misure atte ad orientare
che le applica; Il 21 marzo 2003 il Parlamento federale ha appro-
vato una nuova legge federale che promuove
¡¡ la scheda C2 che espone le diverse tipologie
un’offerta di alloggi a pigioni e prezzi mode-
di misure cantonali;
rati (LPrA) e il 26 novembre 2003 è entrata in vi-
¡¡ la scheda C3 che espone le diverse tipologie gore la relativa ordinanza (OPrA).
di misure comunali.
Con la LPrA, la Confederazione può promuove-
La Confederazione interviene attivamente nella re la costruzione o il rinnovo di abitazioni in
politica dell’alloggio, e l’ufficio che è in partico- locazione destinate alle economie domestiche a
lare competente in materia di alloggio è l’Ufficio basso reddito, l’accesso alla proprietà di abita-
federale delle abitazioni (UFAB). Esso si com- zioni e la ricerca nel settore dell’alloggio nonché
pone di cinque settori, organizzati in funzione sostenere le attività delle organizzazioni di
delle missioni che gli sono state attribuite in utilità pubblica attive nel settore della costru-
seguito all’adozione delle leggi relative alla pro- zione di abitazioni. In particolare essa intende
mozione dell’alloggio. Alfine di perseguire i suoi tener conto degli interessi delle famiglie, dei nu-
mandati, l’UFAB sorveglia i dati statistici inerenti clei monoparentali, dei disabili, degli anziani bi-
la questione dell’alloggio, li analizza e ne valuta sognosi e delle persone in formazione. Il sistema
le conseguenze e medio e lungo termine. A parti- alla base della legge federale e della relativa ordi-
re da tali dati statici e tramite studi di dettaglio, la nanza prevede aiuti finanziari diretti e indiretti
Confederazione pubblica frequentemente ricer- (cfr. capitolo seguente).
che, analisi e rapporti di indubbia utilità e li met-
te a disposizione del grande pubblico tramite il
proprio sito internet. Un altro intervento promosso dalla Confedera-
Viene anche promosso il dialogo e lo scambio at- zione a livello legislativo è l’applicazione in tutta
tivo di informazioni ed esperienze con i Cantoni la Svizzera di una procedura che prevede di co-
ed i Comuni, favorendo quindi anche le possibi- municare al conduttore di un nuovo contratto
lità di accrescere le conoscenze e diffondere le di locazione la precedente pigione tramite un
buone pratiche. A tale scopo, la Confederazione modulo e di motivarne eventuali aumenti. Il
è anche disponibile in materia di consulenza e 28 maggio 2014 il Consiglio federale ha posto
di supporto tecnico. Quando possibile, vengono in consultazione un’apposita modifica di legge,
inoltre messi a disposizione terreni di proprietà che contiene ulteriori vantaggi per locatori e
federale per promuovere progetti esemplari in conduttori mantenendo così l’equilibrio tra gli
materia di promozione dell’alloggio di utilità interessi delle due parti. L’obiettivo è aumentare
pubblica. la trasparenza del mercato della locazione per
Marzoo 2015Cantone Ticino DSS/DT/DFE
generare un effetto frenante sui prezzi senza pro- in sostegno della promozione di alloggi di utilità
vocare limitazioni materiali ai danni dei locatori. pubblica favorita da organizzazioni di utilità pub-
blica. La LPrA precisa:
14 Le modifiche al Codice delle obbligazioni relative
all’obbligo di utilizzo del modulo e alla comuni- ¡¡ all’art. 12 la possibilità di attribuire mutui
cazione degli aumenti di pigione si applicano a senza interessi o saggi d’interesse favorevole
prescindere dalla presenza di una penuria di abi- (definiti aiuti diretti);
tazioni. Finora in caso di penuria di abitazioni i ¡¡ all’art. 18 la possibilità di garantire fideiussio-
Cantoni potevano dichiarare obbligatorio l’uso ni, cioè mutui ipotecari di grado posteriore
del modulo per la stipula di un nuovo contratto (definiti aiuti indiretti).
di locazione. Le altre modifiche di legge proposte
riguardano la comunicazione degli aumenti di Tuttavia, nel 2007 il Consiglio federale ha deciso
pigione. L’introduzione di un termine di un anno di rinunciare agli aiuti finanziari diretti, e quin-
mira a impedire che i conduttori debbano farsi di alla possibilità di attribuire mutui senza inte-
carico di un aumento inaspettato della pigione ressi o saggi d’interesse favorevole.
dovuto a migliorie energetiche o di valorizzazio- La politica di promozione dell’alloggio di utilità
ne poco dopo l’inizio della locazione, a meno che pubblica a livello federale può dunque essere
tale aumento non sia stato comunicato per iscrit- promossa tramite gli aiuti finanziari indiretti,
to al conduttore prima della firma del contratto. meglio definiti a partire dall’art. 34 LPrA. Mag-
L’aumento della pigione in base a una scala giori informazioni in merito agli aiuti finanziari
Vedi scheda H pattuita verrà definito dalle parti mediante un promossi a livello federali sono contenuti nella
contratto che deve indicare, tra l’altro, l’importo scheda H.
dell’aumento in franchi e la data della sua entrata
in vigore. Siccome il conduttore ne è già a cono-
scenza, in futuro la comunicazione dell’aumento
Misure atte a comunicare
non richiederà l’utilizzo del modulo ma sarà suf- Oltre a quanto esposto nei capitoli precedenti,
ficiente la comunicazione scritta. e come illustrato nell’introduzione, il ruolo della
Confederazione nella politica dell’alloggio inte-
Tramite l’iniziativa Weber, nel 2012, la popolazio-
ressa anche misure di ricerca, di sostegno, di
ne svizzera ha deciso di porre un limite alla co-
dialogo e di consulenza. Infatti, a livello fede-
struzione di residenze secondarie. In seguito
rale è stato istituito l’Ufficio federale delle abi-
a questa decisione, è stata modificata la Legge
tazioni (UFAB) il quale ha come ruolo di essere il
federale sulla pianificazione del territorio (LPT)
centro di competenza della Confederazione in
ed è stata emanata l’Ordinanza sulle abitazioni
materia di politica dell’alloggio.
secondarie. Grazie a queste modifiche, si chiede
ai Cantoni, per il tramite del Piano direttore can- Come già sottolineato, l’UFAB si struttura secon-
tonale, di indicare i territori in cui occorre limitare do cinque settori, uno dei quali si concentra in
il numero di nuove residenze secondarie e pro- particolar modo sulle questioni fondamentali e
muovere le abitazioni primarie a prezzi moderati. sull’informazione. Questo ufficio assicura in par-
ticolare lo svolgimento delle missioni seguenti1:
¡¡ collaborazione con le organizzazioni di utilità
Misure finanziarie pubblica, con i Cantoni e con qualsiasi altra
La Confederazione, con il tramite dell’UFAB, ga- istituzione o organizzazione legata alla que-
rantisce un aiuto finanziario diretto e indiretto stione della promozione dell’alloggio;
Planidea SA 1
UFAB (2013), Portrait 2013, Granges.Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
¡¡ analisi e controllo periodico dei dati relativi ¡¡ la costruzione di alloggi locativi a pigione
all’alloggio; moderata è possibile (versione in francese e
¡¡ ricerche nell’ambito dell’alloggio che sfocia- tedesco);
15
no in pubblicazioni che serviranno quali stru- ¡¡ ecc.
menti di divulgazione;
Sempre nell’ambito della divulgazione ad ampio
¡¡ redazione di linee-guida e strumenti di lavo- raggio, la Confederazione ha pubblicato diver-
ro destinati a tutti coloro che svolgono un si bollettini dell’abitazione e rapporti di lavoro
ruolo all’interno delle procedure di promo- sull’abitazione, ognuno dei quali trattava di un
zione dell’alloggio; tema in particolare.
¡¡ cooperazione con attori pubblici e privati per Per garantire un’informazione completa, vengo-
garantire gli interessi degli uni e degli altri no anche pubblicati diversi fogli informativi le-
¡¡ comunicazioni di vario genere col fine di in- gati per esempio agli aiuti promossi dalla LPrA o
formare il maggior numero possibile di attori; dalla LCAP o ancora indirizzati alle cooperative e
¡¡ elaborazione di proposte in merito a nuove al loro funzionamento generale.
misure per favorire la politica dell’alloggio; Le tematiche ritenute dall’UFAB come più sen-
¡¡ scambio d’informazioni e esperienze con or- sibili e attuali vengono approfondite e danno
gani internazionali; in seguito luogo a giornate-conferenze durante
le quali diversi esperti del settore espongono
¡¡ consulenza ai privati; la situazione di fatto e propongono interessan-
¡¡ ecc. ti spunti di riflessione. Ogni anno vengono per
esempio organizzate le Giornate dell’abitazio-
ne le quali radunano membri e responsabili di
Per quanto concerne per esempio le pubblica-
cooperative o fondazioni, impiegati di ammini-
zioni dell’UFAB, si possono in particolare citare
strazioni comunali e cantonali, promotori privati
i rapporti di ricerca seguenti, pubblicati sul sito
quali istituti bancari, società immobiliari, archi-
internet della Confederazione:
tetti, ingegneri e pianificatori, imprese di costru-
¡¡ promozione della proprietà abitativa con i zione, ecc.
fondi previdenziali;
L’UFAB dispone inoltre di un servizio di consu- Approfondimenti
¡¡ perizia concernente l’importanza e l’organiz- lenza al servizio di chiunque necessiti di infor- correlati alla presente
zazione delle cooperative di edilizia abitativa mazioni in merito all’alloggio il quale garantisce scheda: B, C, C2, C3,
in Germania, Francia, Spagna, Danimarca e un’informazione mirata in funzione dei bisogni D, J, L, N, O, P, Q, R,
Austria; e delle situazioni specifiche. L’ampia rete di co- S, T
noscenze e di collaborazioni che ha tesso l’UFAB
¡¡ valutazione dell’attività della Centrale d’e-
gli permette di essere costantemente aggiornato
missione per la costruzione di alloggi (CCA);
e di garantire una visione d’insieme dei progetti
¡¡ alloggi a prezzi moderati – kit modulare per conclusi o tutt’ora in atto a livello federale.
Città e Comuni;
Suggerimenti di letture
¡¡ LPrA e OPrA
¡¡ www.bwo.admin.ch > Temi > Promozione dell’alloggio > Aiuti federali LPrA > Vedi in seguito i promemoria LPrA
¡¡ Centrale d’emissione per la costruzione di alloggi: www.egw-ccl.ch
¡¡ Coopérative de cautionnement hypothécaire:www.hbg-cch.ch
Marzoo 2015Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
C2
Interventi promossi dal
Cantone
orientare
finanziare
comunicare
Cantoni
17
La presente scheda presenta le tipologie di mi- Misure atte ad orientare
sure operative a disposizione delle Autorità can-
tonali in ambito di promozione dell’alloggio di
utilità pubblica ed è contestualmente legata alle n Legge cantonale sull’abitazione
schede seguenti: La base legale generale che regola la questio-
¡¡ la scheda C che sintetizza le diverse tipologie ne dell’alloggio in Ticino è la Legge cantonale
di misure in funzione del livello istituzionale sull’abitazione del 22 ottobre 1985. Tale legge
che le applica; precisa all’art. 1 che Lo Stato, allo scopo di as-
sicurare un’offerta adeguata di abitazioni,
¡¡ la scheda C1 che espone le diverse tipologie nonché di ridurre i costi d’abitazione, segnata-
di misure federali; mente le pigioni, promuove una politica attiva e
¡¡ la scheda C3 che espone le diverse tipologie coordinata intesa a favorire:
di misure comunali. a) la costruzione e il rinnovo di abitazioni;
b) l’accesso alla loro proprietà;
Il Cantone può influenzare la politica dell’al- c) l’acquisizione di terreni di riserva da parte
loggio con diverse misure le quali scaturiranno dei Comuni;
piuttosto da uno o da un altro Dipartimento.
Per esempio, gli interventi legati alla gestione d) l’acquisto di stabili esistenti.
e all’organizzazione del territorio saranno mag- Un’eventuale revisione di tale base legale si im-
giormente promossi dal Dipartimento del terri- porrebbe solo nel caso in cui fossero adottate
torio (DT), mentre le misure di stampo prevalen- nuove misure che non rispondessero più a quan-
temente finanziario scaturiranno piuttosto dalle to formulato nella legge attuale o se si volessero
volontà del Dipartimento delle finanze e dell’e- citare esplicitamente nuovi obiettivi (p.es. fissan-
conomia (DFE). L’insieme degli interventi volti do delle quote minime di alloggi di pubblica uti-
a promuovere la politica dell’alloggio e dunque lità come avvenuto in altri cantoni). Quest’even-
atti a promuovere le questioni sociali saranno so- tualità potrà essere verificata successivamente.
stenuti dal Dipartimento della sanità e socialità
(DSS).
n Legge sullo sviluppo territoriale
Si nota già sin d’ora che la politica dell’alloggio a
Anche la Legge sullo sviluppo territoriale (Lst)
livello cantonale è una questione con varie sfac-
prevede di poter intervenire a favore del mercato
cettature, dipendente da diversi ambiti. Come
dell’alloggio, segnatamente laddove permette di
esposto di seguito e più dettagliatamente nella
inserire nei piani regolatori comunali norme
scheda D, la promozione di questa politica a li- Vedi scheda D
atte a favorire l’interesse pubblico.
vello cantonale andrà orientata da un centro di
competenza ad hoc. In particolare la Lst ammette l’acquisizione di
terreni da parte di Enti pubblici da destinare ad
uso pubblico o a scopi d’interesse pubblico (art.
Di seguito vengono esposti i principali interventi 79). Con questo fine, i Comuni possono anche
attuabili (o già attuati) a livello cantonale. delimitare zone edificabili d’interesse comunale
Marzoo 2015Cantone Ticino DSS/DT/DFE
(ZEIC) che mettono a disposizione alfine di rea- di vista dei trasporti e dei servizi pubblici.
lizzare gli obiettivi di sviluppo socio-economico
Un ulteriore strumento d’indirizzo è costituito
del piano regolatore (art. 80).
18 dai programmi d’agglomerato che possono
Si rileva inoltre che a seguito dell’aggiornamento indirizzare a livello regionale lo sviluppo degli
della LPT, è ora possibile prelevare il plusvalo- insediamenti anche residenziali a pigione soste-
re derivante da misure pianificatorie. Il prodotto nibili in aree centrali e ben allacciate alla rete dei
derivante da tale prelievo potrebbe, in parte, ve- trasporti pubblici.
nir utilizzato per favorire gli interventi in ambito
Come si è già visto, tutte queste politiche territo-
di promozione dell’alloggio di utilità pubblica. riali sono coordinate tra loro e favoriscono lo svi-
luppo di centralità ben strutturate tra loro con
n Piano direttore e Programmi lo scopo di rallentare la periurbanizzazione ed un
d’agglomerato uso poco razionale del territorio.
Oltre alla Lst, il Cantone indirizza lo sviluppo ter- Il concetto alla base di uno sviluppo centripeto
ritoriale tramite il Piano direttore. In quest’ul- degli agglomerati presuppone la coordinazione
timo si auspica tramite la scheda R6 (Sviluppo tra l’evoluzione degli insediamenti e dei trasporti
Vedi scheda J (si veda anche la scheda J).
e contenibilità dei PR) la promozione dell’allog-
gio sostenibile: “Misure a favore dell’alloggio
(a pigione moderata, destinati alla popolazione n Incentivi fiscali ed energetici
anziana o altre forme di alloggio sociale) vanno
incoraggiate attraverso il Piano regolatore, tramite Il Cantone ha inoltre a disposizione degli stru-
la definizione delle utilizzazioni, anche attraverso menti normativi che potrebbero agevolare fi-
la pianificazione negoziata, ad esempio nell’ambi- nanziariamente chi si impegna a promuovere
to delle operazioni di densificazione e di recupero la realizzazione e il mantenimento di alloggi a
delle aree dismesse.” pigione sostenibile. Di seguiti vengono esposte
alcune proposte che potrebbero favorire la poli-
Sempre all’interno di tale scheda viene spiega- tica dell’alloggio:
to il fenomeno delle residenze secondarie e le
conseguenze che derivano dalla proliferazione si potrebbe intervenire alleggerendo fiscal-
di tali abitazioni. Sottolinea in particolare che mente chi rinnova alloggi esistenti, man-
una forte presenza di residenze secondarie impli- tenendone lo status di alloggio a pigione
ca, tra le diverse conseguenze, un aumento dei sostenibile;
prezzi immobiliari e quindi degli affitti. nelle valutazione delle stime immobiliari si
Il Piano direttore contiene delle indicazioni in potrebbe tenere conto se l’immobile è di
merito ad un uso razionale del suolo, che fa- un’organizzazione di pubblica utilità, dimi-
nuendo la stima del reddito locativo
vorisca inoltre gli alloggi di utilità pubblica. Si
tratta per esempio di definire un modello terri- favorire il rinnovo degli edifici con alloggi
toriale a livello cantonale che garantisca la con- a pigione sostenibile tramite degli impor-
tinuità dello sviluppo dei principali agglomerati, tanti incentivi per il raggiungimento di alti
rafforzando la gerarchia delle centralità col fine standard nel risparmio energetico o perlo-
di confermare la strutturazione di insediamenti meno non penalizzando chi per tener bassi
policentrici, funzionali e ben serviti dal punto gli affitti non investe negli standard ener-
Planidea SAPiano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
getici più alti. Anche a livello federale è in n Messa a disposizione di terreni
corso una valutazione di misure analoghe1.
Un’altra misura che può intraprendere diretta-
Queste ipotesi di misure sono da approfondire mente il Cantone è quella di mettere a dispo- 19
nelle rispettive sedi valutandone l’inserimento in sizione i terreni di sua proprietà in diritto di
considerazione delle ripercussioni di ognuna di superficie. Il Cantone può anche intraprendere
esse. delle procedure di acquisizioni (e di espropri) per
poi mettere a disposizione i terreni a coloro che
promuovono gli alloggi di utilità pubblica.
Misure finanziarie
Da una prima analisi effettuata nei principali
centri urbani del Cantone emerge che la dispo-
n Creazione di fondi e fideiussioni nibilità di terreni liberi in zona edificabile (resi-
Il Cantone può decidere di adottare un credi- denziale o per attrezzature ed edifici pubblici)
to-quadro volto a finanziare in modo diret- di proprietà del Cantone è molto ridotta se non
to alcuni interventi mirati a favorire la politica inesistente (si veda la scheda M). L’impegno del Vedi scheda M
dell’alloggio. Sempre in quest’ottica, può anche Cantone ad acquisire terreni da mettere a dispo-
stabilire di garantire fideiussioni, secondo l’e- sizione per l’alloggio sostenibile potrebbe essere
sempio della Confederazione, quale ulteriore so- ancorato a progetti di valenza cantonale in cui si
stegno alle operazioni di rinnovo e realizzazione procederà con acquisizioni di terreni (p.es. per il
di alloggi da parte degli enti senza scopo di lucro. nuovo ospedale cantonale) o a degli accordi con
altri attori pubblici o para-pubblici.
A titolo d’esempio si cita il caso del Canton Neu-
châtel (si veda la scheda N) che per concretizzare Vedi scheda N
le misure previste dalla propria legge per l’aiuto n Partecipazione in cooperative e altri enti
all’alloggio del 2008 ha creato un fondo di aiuto
Il Cantone è già azionista di un’organizzazione di
all’alloggio di 3 milioni di franchi, rialimentato
utilità pubblica, detenendo il 38% del pacchetto
annualmente affinché il suo valore non muti. Re-
azionario di Alloggi Ticino SA (ATISA), il cui sco-
centemente (2.9.2014) il Gran Consiglio neoca-
po statutario è quello di favorire, con l’acquisto
stellano ha adottato all’unanimità un nuovo cre-
di terreni, immobili e costruendo appartamenti,
dito-quadro quadriennale di 18 milioni di franchi
l’edilizia residenziale economica in Ticino e di
per rialimentare il fondo e sostenere dunque an-
ostacolare la speculazione nel mercato delle abi-
cora più attivamente la costruzione di alloggi di
tazioni. Oltre ad ATISA, si potrebbe ipotizzare un
utilità pubblica e l’acquisizione di quote sociali.
coinvolgimento del Cantone in cooperative o
Un altro Cantone che si è attivato in questo senso fondazioni, magari in collaborazione con gli Enti
è Zugo, il quale ha deciso di creare un fondo di pubblici locali. In particolare, il coinvolgimento
promozione pari a 50 milioni di franchi. Grazie a del Cantone potrebbe avvenire in modo impor-
questa scelta politica, il Cantone ha potuto, tra- tante in una prima fase che permetta la creazione
mite anche contributi esterni, creare 1’800 allog- dell’organizzazione di utilità pubblica. Una volta
gi di utilità pubblica corrispondenti al 3.5% del consolidata, l’impegno del Cantone potrebbe es-
patrimonio immobiliare cantonale. sere ridotto progressivamente.
1
Il Cantone già prevede degli incentivi per promuovere il risparmio energetico (vedi Decreto esecutivo concernente le condizioni per l’ottenimento dei
sussidi per la promozione dell’impiego parsimonioso e razionale dell’energia (efficienza energetica), della produzione e l’utilizzazione di energia da fonti
indigene rinnovabili, della distribuzione di energia termica tramite reti di teleriscaldamento e per il sostegno alle politiche energetiche degli enti locali
del 12 ottobre 2011). Le condizioni sono piuttosto restrittive e, spesso, richiedono degli interventi così importanti che il solo sussidio non è sufficiente ad
impedire un aumento della pigione. Marzoo 2015Cantone Ticino DSS/DT/DFE
Questa soluzione è abbastanza diffusa in altri Le condizioni per ottenere le prestazioni comple-
Cantoni o città. Storicamente la via scelta è sta- mentari sono regolamentate dalla Legge federa-
ta quella della creazione di una fondazione che le e richiamate da leggi cantonali (vedi anche il
20 promuovesse l’alloggio sostenibile, si possono Decreto esecutivo concernente la legge federale
per es. citare i seguenti esempi: sulle prestazioni complementari all’AVS e all’AI
(LPC)). Il target a cui si riferiscono è quello delle
a Lucerna esiste dal 1984 una fondazione
economie domestiche composte da anziani e in-
denominata Gemeinschaftsstiftung zur
validi che non raggiungono il cosiddetto reddito
Erhaltung und Schaffung von preisgünstig-
minimo.
em Wohnraum (GSW) con un capitale di 7
milioni di franchi che gestisce 450 alloggi; L’intervento del Cantone non ha effetti diretti sul
mercato dell’alloggio in quanto non si influenza-
a Baden nel 2012 è stata creata una
no direttamente le pigioni.
Wohnbaustiftung Baden;
a Friborgo dal 1992 esiste una Fondation de
la Ville de Fribourg en faveur du logement.
Per quanto concerne l’impegno in cooperative, si Misure atte a comunicare
può citare anche in questo caso la politica pro- La questione relativa alla comunicazione a livel-
mossa recentemente dal Canton Neuchâtel (si lo cantonale può essere demandata al centro di
Vedi scheda N veda la scheda N), per cui si prevede l’acquisizio- competenza cantonale (si veda la scheda D).
ne di quote sociali di cooperative di utilità pub-
Vedi scheda D blica fino a coprire al massimo 20% del capitale Tale ufficio, competente in materia di alloggio, ha
proprio totale. Un ulteriore vantaggio della par- quale incarico di promuovere la politica dell’al-
tecipazione in cooperative, soprattutto con una loggio in modo attivo tramite misure incitative
rappresentanza del Cantone nei consigli d’ammi- e partecipative indirizzate un ampio pubblico
nistrazione, è data dalla possibilità di agevolare il il quale si compone sia di cittadini interessati a
flusso di informazione tra gli attori. fondare un’organizzazione di utilità pubblica, sia
di Amministrazioni pubbliche locali intenziona-
te a promuovere attivamente la realizzazione di
n Prestazioni complementari all’AVS e all’AI alloggio a pigione sostenibile, sia di investitori e
Le prestazioni complementari sono delle presta- promotori fondiari. Il CCC è quindi in misura di
zioni subordinate alla situazione economica del orientare e indirizzare ogni attore a seconda
richiedente o dei richiedenti, che considerano il delle sue necessità.
fabbisogno (sostentamento, cioè vitto e alloggio, Il centro di competenza cantonale oltre a pro-
oneri ipotecari, spese di manutenzione dei fab- muovere attivamente la politica dell’alloggio, è
bricati, eventualmente contributi alle assicura- anche un punto di riferimento in ambito di con-
zioni sociali) e le entrate. Le prestazioni comple- sulenza. Per garantire la necessaria completezza
mentari perseguono quindi lo scopo di garantire e correttezza delle indicazioni fornite dal CCC,
un “reddito minimo” per far fronte ai “fabbisogni quest’ultimo si affida a collaborazioni esterne
vitali” ai sensi della costituzione federale. con specialisti quali avvocati, notai, architetti,
Planidea SAPiano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
ecc. Il centro di competenza cantonale dispone
quindi di una visione d’insieme rispetto a tutte
le questioni inerenti la tematica degli alloggi di
utilità pubblica. 21
La coordinazione con diversi attori, pubblici e
privati, garantisce un approccio multi-tematico
in merito all’alloggio in Ticino per garantire un
supporto consultativo valido e mirato. Approfondimenti
correlati alla presente
In sintesi, il centro di competenza cantonale deve scheda: B, C, C2, C3,
saper gestire gli input provenienti dall’esterno D, J, L, M, N, O, P, Q,
(domande e richieste diverse, riscontri sui pro- R, S, T
getti, ecc.) e produrre output mirati (linee-guida,
bilanci statistici, consultazioni, ecc.).
Suggerimenti di letture
¡¡ Legge cantonale sull’abitazione (22.10.1985)
¡¡ Legge sullo sviluppo territoriale Lst (21.06.2011)
¡¡ Piano direttore cantonale e programmi d’agglomerato
¡¡ IAS, prestazioni complementari
Marzoo 2015Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1
C3
Interventi promossi dai
Comuni
orientare
finanziare
comunicare
Comuni
23
La presente scheda presenta le tipologie di mi- ¡¡ definizione di una zona d’interesse comunale;
sure operative a disposizione delle Autorità co- ¡¡ numero di residenze secondarie limitate in
munali in ambito di promozione dell’alloggio di certi settori;
utilità pubblica ed è contestualmente legata alle
schede seguenti: ¡¡ tassa sul plusvalore prelevata nel momento
in cui un terreno diventa edificabile o vi si au-
¡¡ la scheda C che sintetizza le diverse tipologie menta l’indice di sfruttamento del suolo;
di misure in funzione del livello istituzionale
che le applica; ¡¡ obbligo di edificazione entro un termine
temporale prestabilito e diritto di prelazione.
¡¡ la scheda C1 che espone le diverse tipologie
di misure federali; I dispositivi elencati hanno il vantaggio di poter
essere applicati in simultanea alle misure pia-
¡¡ la scheda C2 che espone le diverse tipologie nificatorie e dunque laddove esiste un bisogno
di misure cantonali. in alloggi a pigione sostenibile. Una pianificazio-
Il presente capitolo espone, secondo la stessa ne strategica (territoriale ed economica) e degli
logica dei capitoli precedenti, le misure di cui obiettivi chiari permetteranno inoltre all’ammi-
nistrazione pubblica di limitare il peso del suo
dispone un Comune nella promozione dell’allog-
intervento finanziario. Per far ciò, bisogna essere
gio a pigione sostenibile.
anticipatori e reattivi col fine di istruire il pro-
getto urbano in tempo utile e di attivare i contat-
ti con i potenziali operatori economici.
Misure atte ad orientare
Un limite riscontrabile in queste misure può es-
Una possibilità di promozione della politica
sere ritrovato nell’interdipendenza che si cerca
dell’alloggio a pigione sostenibile a livello co- di promuovere con il settore privato: se i pro-
munale può essere ricercata negli strumenti di prietari fondiari o gli investitori non scorgono
pianificazione del territorio. Uno studio pre- i loro interessi, sarà più complicato offrire alla
sentato dall’UFAB ha analizzato dal punto di popolazione degli alloggi a pigione sostenibile.
vista qualitativo, economico e funzionale alcuni Si ricorda però che la pianificazione del territo-
strumenti previsti dalla LPT. Si tratta dei dispositi- rio scaturisce dal soppesamento degli interessi
vi incitativi o vincolanti (con base legale) seguen- pubblici al fine di proporre soluzioni ai problemi
ti, completati anche da altri strumenti già noti a esistenti e futuri. È dunque opportuno, anche in
livello svizzero: questo ambito, definire politiche chiare e orien-
tate alla risoluzione della problematica relativa
¡¡ bonus sull’indice di sfruttamento del suolo
alla disponibilità di alloggi a pigione moderata
qualora il progetto prevedesse degli alloggi
cercando di combinare i diversi strumenti di cui
a pigione sostenibile;
l’Ente pubblico dispone.
¡¡ proporzione minima di appartamenti a pigio-
Un esempio di misura che l’Ente pubblco può
ne sostenibile inscritta nel piano delle zone;
promuovere facendo dialogare gli interessi pub-
¡¡ cambiamento della destinazione, e dunque blici con quelli privati, é la negoziazione concor-
passaggio in zona edificabile, o aumento de- data promossa nell’ambito di progetti legati a
gli indici di sfruttamento autorizzati; specifici quartieri.
Marzoo 2015Cantone Ticino DSS/DT/DFE
Misura Descrittivo Osservazioni
Tramite l’utilizzo di questa misura, l’Ente • Più la superficie a disposizione è impor-
comunale intende promuovere la politica tante, maggiori saranno gli effetti positivi
dell’alloggio favorendo i promotori privati del bonus. Il potenziale di questa misura è
che decidono di realizzare una proporzio- proporzionale al beneficio che può trarne il
Bonus sull’indice di ne interessante di alloggi a pigione so- proprietario fondiario
sfruttamento del suolo stenibile offrendo quale contropartita un • A dipendenza dell’ubicazione dell’interven-
bonus all’indice di sfruttamento. to, è importante valutare gli effetti urbani-
stici e paesaggistici dei bonus attribuiti (p.
es. eccessiva densificazione)
In sede di revisione di piano regolatore o • Buoni risultati laddove il mercato immobi-
Proporzione minima di di modifiche puntuale, il Municipio pro- liare è dinamico in quanto tale vincolo di PR
appartamenti a pigione pone di delimitare delle zone edificabili può garantire la realizzazione di operazioni
sostenibile inscritta nel all’interno delle quale è indispensabile re- immobiliari a pigione sostenibile in conte-
piano delle zone alizzare una proporzione minima di allog- sti in cui altrimenti le realizzazioni potreb-
gi a pigione sostenibile. be sfuggire al mercato “locale” (si pensi per
esempio alle aree lacustri del Cantone)
Proponendo indici di sfruttamento del • Aumentare le superfici edificabili permette
24 suolo maggiorati (cfr. misura “bonus”) di diminuire progressivamente le pigioni
oppure modificando la destinazione del • Il potenziale di questa misura (in particola-
Cambiamento della de- fondo, l’Amministrazione comunale ga- re l’aumento degli indici) é proporzionale
stinazione o aumento rantisce ai promotori privati possibilità all’interesse che suscita nel proprietario ad
degli indici di sfrutta- edificatorie accresciute e allo stesso tem- investire maggiormente nel progetto im-
mento autorizzati, ac- po impone una proporzione minima di mobiliare
compagnati contempo- alloggi a pigione sostenibile.
raneamente dall’obbligo • Il passaggio a zona edificabile di superfici
di definire una propor- troppo importanti potrebbe essere in con-
zione minima di alloggi flitto con il principio di un utilizzo misurato
a pigione sostenibile del suolo
• La densificazione non dev’essere promossa
a scapito della qualità architetturale, urba-
nistica e paesaggistica
Il Comune decide di acquisire dei fondi per • Il Comune deve disporre degli strumenti e
poi delimitare delle aree edificabili di inte- dei mezzi necessari per l’acquisizione dei
resse comunale all’interno delle quali de- fondi oppure appoggiarsi ad eventuali po-
finisce dei concetti di sviluppo specifici (si litiche cantonali di aiuto finanziario volte
Definizione di una zona veda la possibilità offerta dalla Lst all’art. a promuovere l’acquisizione di fondi per
d’interesse comunale 80-ZEIC). Tra questi può figurare una pro- realizzare operazioni immobiliari di utilità
porzione minima di alloggi a pigione so- pubblica
stenibile e di altri contenuti di pubblica • È possibile definire i contenuti in modo
utilità. preciso e definendo una politica strategica
chiara
Nei Comuni più sensibili dal punto di vista • Nel contesto ticinese bisogna valutare il
dell’impatto del turismo sulla residenza, il ruolo e l’efficacia di tale misura nei centri
Numero di residenze se- Municipio può imporre un limite al nume- urbani lacustri
condarie limitate in certi ro di residenze secondarie, stabilizzando
settori indirettamente anche il costo dell’allog-
gio.
Il Comune preleva una tassa sul plusvalo- • Il potenziale di questa misura è importante
re qualora proponga nuovi azzonamenti, • Nei centri urbani sarà però difficile costitu-
cambiamenti di destinazione o incrementi ire un fondo finanziario sufficientemente
degli indici di sfruttamento del suolo. Il importante poiché i terreni sui quali prele-
ricavato di tale tasse viene poi destinato vare la tassa sono sempre più rari. È dunque
Tassa sul plusvalore alla promozione dell’alloggio a pigione importante valutare in modo attento dove
sostenibile. Questa misura è dunque di promuovere la densificazione (questioni
tipo pianificatorio e finanziario in quanto urbanistiche, ecc.) e prelevare quindi la tas-
il Municipio, dopo aver attuato una misu- sa sul plusvalore in modo sistematico
ra pianificatoria, investe finanziariamente
nella politica dell’alloggio.
Il Municipio garantisce indici di sfrutta- • Strumento ancora poco utilizzato
mento maggiorati, il cambiamento di
destinazione o ancora la possibilità di
azzonare terreni non edificabili qualora il
Obbligo di edificazione proprietario realizzi alloggi a pigione so-
entro un termine tempo- stenibile entro un certo termine tempora-
rale prestabilito e diritto le. Nel caso in cui ciò non avvenisse come
di prelazione prestabilito, il Comune può avviare la pro-
cedura di prelazione sul fondo realizzando
egli stessi gli alloggi oppure mettendolo
a disposizione di promotori realmente
interessati a realizzare alloggi a pigione
sostenibile.
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