BANCA CARIM-CASSA DI RISPARMIO DI RIMINI SPA
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TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'
Esecuzione immobiliare R.G. N° 175/2016
promossa da
BANCA CARIM-CASSA DI RISPARMIO DI RIMINI
SPA
contro
EFFE IMMOBILIARE S.R.L.
GIUDICE DELL'ESECUZIONE
DOTT. SA BARBARA VACCA
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA
con
ALLEGATI
C.T.U. Esperto designato: Geom. FABBRI DAVIDE
Studio Via Martiri della Libertà 13 Cesena
0547-611329
1 / 18Il sottoscritto Fabbri Geometra Davide, con Studio Professionale in Cesena, Via Martiri della
Libertà n°13, iscritto all'Albo dei Geometri della Provincia di Forlì – Cesena al n°1513, ad
evasione dell'incarico ricevuto in data 23/08/2018 dal G.E. Dott.sa BARBARA VACCA, dopo
aver eseguito le necessarie ricerche, visure, accessi agli Uffici, e debiti sopralluoghi, è in grado di
relazionare quanto segue:
1 ) COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO DELLA DATA DI INIZIO OPERAZIONI
PERITALI E SOPRALLUOGO E ACCESSO ALL'IMMOBILE.
La società debitrice è stato avvisata a mezzo raccomandata R.R., in data 15-01-2019, presso
l'indirizzo del legale rappresentante, come desunto dall'atto di pignoramento.
La comunicazione è stata inviata per debita conoscenza, mezzo mail, anche al custode nominato,
Avvocato Fioravanti Lara.
La raccomandata è stata regolarmente ritirata ed è tornata la ricevuta di consegna.
Il primo sopralluogo è avvenuto come comunicato, in data 11-02-2019 alle ore 15, ma non si è
presentata la proprietà.
Quindi previ accordi telefoni, è avvenuto nuovamente in data 14-02-2019 ore 13,00 alla presenza
del custode nominato, del conduttore (affittuario dell'immobile in oggetto) Signor Gaeta Foglia
Gennaro legale rappresentante della Società New Eventi srl (P.iva 02395760032) con sede in
Novara, e del proprio Legale.
2) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, CON PRECISAZIONE
DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI, CONTROLLANDO SE QUESTI CORRISPONDONO
AI DATI INDICATI NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E
DESCRIVA GLI IMMOBILI, FORNENDO UNA COMPIUTA RAPPRESENTAZIONE, ANCHE
MEDIANTE FOTOGRAFIE DEGLI ESTERNI E DEGLI INTERNI IN FORMATO DIGITALE.
2.1) IDENTIFICAZIONE
PIENA PROPRIETA' su NEGOZIO situato in Gatteo Mare via Matteotti civ n° 25 e 27
2.2) DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI
L'immobile risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Gatteo, con i
seguenti dati censuari:
PIENA PROPRIETA'
2 / 18su NEGOZIO
- Foglio 1 , particella 380 , sub 5
Categoria C/1, classe 5, mq 43 , rendita € 1.290,26 (NEGOZIO piano T )
il tutto in capo alla ditta catastale:
EFFE IMMOBILIARE S.R.L. Con sede in Cesenatico
p.iva 03836090401 PROPRIETA' 1 / 1
Il terreno su cui sorge l'intero immobile di cui fanno parte le unità sopracitate, risulta distinto al
Catasto Terreni del Comune di Gatteo, con i seguenti dati censuari:
Foglio 1, particella 380 ENTE URBANO di mq 321
L'immobile confina su 3 lati con altre unità dello stesso fabbricato, e sul fronte con la corte
comune.
Gli immobili godono dei diritti condominiali sugli enti comuni all'intero edificio, secondo le
norme degli art 1117 e seguenti del cc, in particolare sul terreno annesso e su cui insiste, e sulla
corte scoperta comune sub 11 Bene Comune non censibile, comune a tutti i sub dell'edificio.
2.3) DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI
TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI
I dati catastali indicati nel pignoramento immobiliare del 17-05-2016 sono:
DATI CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GATTEO
FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO CATEGORIA CONSISTENZA RENDITA
1 380 5 C/1 Cl 5 ° MQ 43 OM
I dati catastali indicati nella nota di trascrizione del pignoramento
Rp. 6620 RG 10191 del 24-06-2016 sono:
DATI CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GATTEO
FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO CATEGORIA CONSISTENZA RENDITA
1 380 5 C/1 MQ 43 OM
3 / 18I dati catastali indicati in pignoramento e nella nota di trascrizione sono corrispondenti tra loro
e a quelli attualmente in visura; non sono indicati i dati del catasto terreni.
2.4) DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
NEGOZIO AL PIANO TERRA
Trattasi di NEGOZIO situato al piano terra di fabbricato, composto di 5 appartamenti
(utilizzati come residence) e 2 negozi, situato in Gatteo Mare, in angolo tra la Matteotti e la via
Firenze, posizionato all'interno rispetto al mare, a circa 200 ml dal lungomare di Gatteo.
L'edificio è risalente ai primi anni '60, ristrutturato negli anni 80, con struttura in muratura,
solai e copertura in laterocemento, esternamente rifinito ad intonaco tinteggiato, copertura a
falde, sporti in cemento tinteggiati, parapetti dei balconi in ferro verniciato, grondaie e pluviali
in lamiera di rame, manto di copertura in tegole di laterizio, infissi esterni in legno e vetro
camera, avvolgibili in pvc.
Il negozio ha accesso diretto dalla corte comune scoperta, su via Matteotti al piano terra,
attraverso due vetrine (civ 25 e civ 27).
Si compone di due vani: uno utilizzato a gelateria e l'altro a laboratorio di produzione gelato,
comunicanti tra loro.
Quindi sono presenti una piccola dispensa – ripostiglio, un disimpegno ed un servizio igienico.
Le finiture interne del negozio sono quelle tipiche dell'epoca di realizzo: pareti e soffitti
intonacati e tinteggiati, pavimentazioni in monocottura, rivestimenti al bagno in monocottura,
porte interne in legno tamburato, vetrine in alluminio preverniciato e vetro, con serranda
avvolgibile in alluminio esterna.
Al vano vendita gelateria è presente un controsoffitto.
I divisori interni tra la gelateria ed il laboratorio, e tra la gelateria e la dispensa, sono stati
realizzati in cartongesso.
Gli impianti autonomi sono: elettrico ed idrico, mentre non è presente impianto riscaldamento,
né adduzzione gas metano.
L'impianto elettrico è in minima parte sottotraccia ed in gran parte esterno con canaline in
plastica e punti presa posizionati per le varie macchine di produzione del laboratorio.
Tutti gli impianti esistenti sono da verificare ed adeguare alle vigenti normative in materia.
La corte è pavimentata, in parte a porfido ad opus incertum, ed i parte (fronte negozio in
oggetto) in monocottura, è recintata ai fianchi e sul retro, mentre è aperta sulle pubbliche vie.
Le condizioni di manutenzione dell'unità sono normali-mediocri, il negozio necessita di
4 / 18interventi di manutenzione straordinaria .
La superficie commerciale dell' unità è pari a circa 53 mq.
2.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE
Una compiuta rappresentazione dell'immobile oggetto di stima, viene fornita mediante
allegazione della planimetria dello stesso, rappresentativa dello stato attuale (v. doc. 2P).
E' stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni ed interni, che con relativa
didascalia si allega (v. doc. 2 F).
Alcune foto, più significative, del fronte esterno e dell'interno, si includono di seguito.
Vista del fabbricato dalla pubblica via Matteotti
5 / 18Vano negozio laboratorio 6 / 18
servizio igienico
3) VERIFICHI LA PROPRIETA' DEI BENI PIGNORATI IN CAPO ALLA PARTE DEBITRICE
ESECUTATA E L'ESATTA LORO PROVENIENZA
3.1) PROPRIETA'
Il bene pignorato risulta in piena proprietà, alla società esecutata EFFE IMMOBILIARE SRL ,
in forza di atto di COMPRAVENDITA a rogiti Notaio Maria Chiara Scardovi in Cesena in data
23-12-2011 rep. 139.130 / racc 19.007
3.2) TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE AGLI ESECUTATI
Il titolo di provenienza dell'immobile in capo alla società esecutata EFFE IMMOBILIARE SRL
è l'atto di COMPRAVENDITA a rogiti Notaio Maria Chiara Scardovi in Cesena in data 23-12-
2011 rep. 139.130 / racc 19.007, a mezzo di atto la società acquistava dalla società Coelho S.a.s
di La Corte S.r.l. Con sede in Bagno Di Romagna (FC).
La società Coelho S.a.s di La Corte S.r.l. Con sede in Bagno Di Romagna (FC), aveva a sua
7 / 18volta acquistato per atto Notaio Maria Chiara Scardovi in Cesena in data 10-01-2011 rep.
136.895 / racc 17.801 comprando dalla Società 2R S.r.l. Con sede in Cesenatico.
La Società 2R S.r.l. Con sede in Cesenatico, aveva acquistato per atto Maria Chiara Scardovi in
Cesena in data 24-02-2010 rep. 134.689 / racc 16.733 comprando dalla Società IMMOBIL
PROGET S.r.l. con sede in Cesenatico.
La Società IMMOBIL PROGET S.r.l. con sede in Bellaria Igea Marina, aveva acquistato per
atto Notaio Umberto Zio in Rimini in data 09-01-2007 rep 104.509 racc.12.323 comprando dal
Signor Troiani Giulio .
Quindi con atto Notaio Maria Chiara Scardovi in Cesena in data 23-03-2009 rep. 132.414 / racc
15.536 aveva trasferito la sede sociale da Bellaria Igea Marina a Cesenatico.
3.3) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO
Il Signor Troiani Giulio risulta proprietario anteventennio.
Si allega copia atto di provenienza alla Società esecutata e altri atti sopracitati (v. all. 6).
4) ACCERTI SE GRAVANO SUL BENE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI,
NONCHE' ALTRO TIPO DI GRAVAMI, FORMALITA', VINCOLI O ONERI, INDICANDONE
GLI ESTREMI E PRECISANDONE L'OPPONIBILITA'.
Iscrizioni – Trascrizioni
Per l'immobile in oggetto, è stato prodotto il Certificato Notarile di cui all'art. 567, comma 2
c.p.c. , a firma del Notaio Mario De Simone in Forli' in data 01-09-2016.
L'esperto Stimatore ha provveduto, ad eseguire la verifica presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Forlì sia con i dati del debitore che con i dati dell'immobile.
NON SONO RISULTATE ULTERIORI NOTE rispetto al certificato notarile e riassume:
- ISCRIZIONE CONTRO del 18-01-2007 Reg. part. 356 Reg . Gen. 1527
pubblico ufficiale Notaio Umberto Zio rep. 104510/12324 del 09-01-2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante daCONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO
CONTRO IMMOBIL PROGET S.R.L.
A FAVORE BANCA CARIM SPA
8 / 18NB: L'IMMOBILE NON ERA ANCORA IN PROPRIETA' DELLA SOCIETA'
ATTUALMENTE ESECUTATA
– TRASCRIZIONE A FAVORE del 20-01-2012 Reg. part. 926 Reg . Gen. 1303
pubblico ufficiale Notaio Scardovi Maria Chiara rep. 139130 / 19007 del 23-12-2011
ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA
Trattasi dell'atto di acquisto della società esecutata
- TRASCRIZIONE CONTRO del 05-02-2016 Reg. part. 1300 Reg . Gen. 1780
pubblico ufficiale UFF.GIUDIZIARI TRIBUNALE DI FORLI rep. 91 del 13-01-2016
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
CONTRO EFFE IMMOBILIARE SRL
A FAVORE BANCA CARIM SPA con sede in Rimini
- TRASCRIZIONE CONTRO del 24-06-2016 Reg. part. 6620 Reg . Gen. 10191
pubblico ufficiale UFF.GIUDIZIARI TRIBUNALE DI FORLI rep. 1986 del 17-05-2016
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
CONTRO EFFE IMMOBILIARE SRL
A FAVORE BANCA CARIM SPA con sede in Rimini
5) PRENDA VISIONE ED ESTRAGGA COPIE DELLE PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI DI
CUI ALL'ATTO DI PIGNORAMENTO;
Il sottoscritto ha estratto copia della planimetria catastale urbana dell'immobile di cui alla
presente.
Si allega planimetria urbane, assieme al quadro dimostrativo delle parti comuni ed elenco
subalterni.
6) DICA SE DEBBA SOPPERIRSI AD OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI (EVENTUALI
OMESSE DENUNCE DI SUCCESSIONE, ECC.);
Visto l'atto di provenienza dell'immobile, l'attuale situazione risultante in Catasto, per gli
immobili in oggetto non risultano omissioni fiscalmente rilevanti.
SI RIMARCA (COME GIA' IN CERTIFICATO NOTARILE) che in atto di mutamento di
denominazione sociale autenticato a firma del Notaio D'Avossa Francesco in data 29-12-2001
9 / 18rep. 2361 /1653 la Società Coelho S.a.s di La Corte S.r.l. Con sede in Bagno Di Romagna (FC),
mutava denominazione in Coelho S.a.s di Carmine Di Feo & C , sempre con sede in Bagno Di
Romagna (FC).
Nella nota di trascrizione di detto atto risulta anche l'immobile in oggetto della presente, che in
realtà era già stato venduto con l'Atto Scardovi Maria Chiara del 23-12-2011 alla EFFE
IMMOBILIARE SRL .
7) RIFERISCA SULLO STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI IN CAPO ALL'ESECUTATO,
CON INDICAZIONE, SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE
L'IMMOBILE E' OCCUPATO...
L'immobile risulta utilizzato dalla Società New Eventi srl ( P.iva 02395760032 ) con sede in
Novara.
Il sottoscritto CTU, ha eseguito ricerca presso Ufficio del registro di Cesena, di eventuali
contratti di locazione, ed è risultato contratto di locazione registrato il 19-05-2015 al n°2348 serie
3T.
In forza di detto contratto l'immobile è affittato alla Società New Eventi srl ( P.iva
02395760032 ) con sede in Novara, la durata del contratto è di anni 6, rinnovabili di altri 6, e
l'inizio della locazione è in data 23-04-2015 con scadenza al 22-04-2021, il canone è di € 8000,00
annui oltre ad iva da corrispondere in rate mensili anticipate di € 667,67 oltre ad iva.
E' stata estratta copia del contratto.
8) PROVVEDA A VERIFICARE, ANCHE CON CONTROLLI PRESSO I COMPETENTI
UFFICI AMMINISTRATIVI, L'ESISTENZA DI FORMALITA', EVENTUALI VINCOLI
PAESSAGGISTICI, IDROGEOLOGICI, FORESTALI, STORICO-ARTISTICI, DI PRELAZIONE
DELLO STATO EX D.LGS. 42/2004, NONCHE' VINCOLI E/O ONERI DI QUALSIASI ALTRA
NATURA GRAVANTI SUGLI IMMOBILI PIGNORATI, IVI COMPRESI GLI EVENTUALI
VINCOLI DI NATURA CONDOMINIALE O DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA
ALTITUDINE EDIFICATORIA DEGLI STESSI O CONNESSI CON IL LORO CARATTERE
STORICO-ARTISTICO (ES.: VINCOLI CONDOMINIALI, VINCOLI EX T.U. BENI
CULTURALI, VINCOLI DI P.R.G., DIRITTI DI PRELAZIONE LEGALE, ECC.) CHE
RESTERRANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE;
Si rilevano i vincoli di tipo condominiale sulle parti dell'intero edificio, comuni per loro natura
ai sensi del codice civile.
10 / 18Non è presente amministratore di condominio, e non sono presenti spese condominiali a carico
dell'unità in oggetto.
8.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE
Si rilevano solo i vincoli di tipo condominiale sulle parti dell'intero edificio, comuni per loro
natura ai sensi del codice civile.
8.2) VINCOLI PAESAGGISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO-ARTISTICI, DI
PRELAZIONE DELLO STATO ex d. Lgs. 42/2004
Non si rilevano vincoli del tipo in oggetto.
8.3) VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE
Non si rilevano vincoli del tipo in oggetto.
9) PROVVEDA A VERIFICARE L'ESISTENZA DI FORMALITA', VINCOLI OD ONERI,
ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO
CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI
ALL'ACQUIRENTE;
Non è presente amministratore di condominio, e non sono presenti spese condominiali a carico
dell'unità in oggetto.
10) VERIFICHI QUALE SIA L'IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE E
MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE, L'ESISTENZA DI EVENTUALI SPESE
STRAORDINARIE GIA' DELIBERATE, ANCHE SE IL RELATIVO DEBITO NON SIA
ANCORA SCADUTO, NONCHE' LE EVENTUALI SPESE CONOMINIALI INSOLUTE NEI
DUE ANNI PRECEDENTI ALLA DATA DELLA PERIZIA E L'ESISTENZA DI EVENTUALI
PROCEDIMENTI GIUDIZIARI IN CORSO RELATIVI AL BENE PIGNORATO
Non è presente amministratore di condominio, e non sono presenti spese condominiali a carico
dell'unità in oggetto.
11-12) VERIFICHI E INDICHI QUALE SIA LA DESTINAZIONE URBANISTICA
DELL'IMMOBILE PIGNORATO, PROVVEDENDO AD ACQUISIRE ED ALLEGARE IL
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ATTUALE ,OVE LO STESSO SIA DA
11 / 18ALLEGARE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO...PROVVEDERA' INOLTRE AD
ACQUISIRE IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA AGGIORNATO ….OVE
QUELLO PRECEDENTE ABBIA PERSO VALIDITA'
Gli immobili sono urbani, per cui non si ritiene necessario richiedere certificato di destinazione
urbanistica.
13) PER I FABBRICATI, VERIFICHI LA REGOLARITA' EDILIZIA ED URBANISTICA DEGLI
IMMOBILI PIGNORATI; LA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA'... I COSTI DELLE
EVENTUALI SANATORIE NEL CASO IN CUI SIANO POSSIBILI E GLI ADEMPIMENTI A
CARICO DELL'AGGIUDICATARIO... PRECISANDO SE ESISTANO PROCEDURE
AMMINISTRATIVE E SANZIONATORIE, E DI CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
ACCESSORI
13.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'
Il fabbricato di cui fa parte l'immobile in oggetto risulta edificato in data antecedente il 01-09-
1967.
Successivamente l'edificio è stato oggetto di concessione edilizia in sanatoria n° 908/B del 29-01-
1996 per creazione ( tra l'altro ) dell'intera unità immobiliare oggetto della presente.
Agibilità ai sensi dell'art . 35 comma 14 Della Legge 47/85.
13.2) DESTINAZIONE URBANISTICA DEL VIGENTE P.R.G. e NORME TECNICHE
APPLICABILI
Non si prevedono considerazioni specifiche in merito, trattandosi di unità urbana.
13.3) REGOLARITA' EDILIZIA
Il sottoscritto CTU, ha estratto copia del progetto allegato alla concessione edilizia in sanatoria
n° 908/B del 29-01-1996, e verificati i luoghi HA RISCONTRATO LE SEGUENTI
DIFFORMITA':
– la divisione in due vani e la divisione a creare dispensa-ripostiglio, non risultano nel
progetto approvato.
– Il servizio igienico ha dimensioni maggiori rispetto a quelle riportate in progetto.
– In progetto risulta una porta di collegamento tra il vano negozio ed un vano di altra unità
immobiliare, che di fatto è chiusa.
12 / 18– Infine si rileva una imprecisione grafica nello spessore della muratura tra il negozio ed il
disimpegno
14) IN CASO DI OPERE ABUSIVE, PROCEDA L'ESPERTO AL CONTROLLO DELLA
POSSIBILITA' DI SANATORIA AI SENSI DELL'ART 36 DPR 6.6.2001 N°380, PRECISANDO
GLI EVENTUALI COSTI DELLA STESSA; VERIFICHI L'EVETUALE PRESENTAZIONE DI
ISTANZE DI CONDONO, INDICANDO IL SOGGETTO ISTANTE E LA NORMATIVA IN
FORZA DELLA QUALE L'ISTANZA SIA STATA PRESENTATA, LO STATO DEL
PROCEDIMENTO, I COSTI PER IL CONSEGUIMENTO DELLA ISTANZA DI CONDONO
CHE L'AGGIUDICATARIO POSSA EVENTUALMENTE PRESENTARE, VERIFICHI SE GLI
IMMOBILI PIGNORATI SI TROVINO NELLE CONDIZIONI PREVISTE DALL'ART 40,
COMMA 6, LEGGE 28-2-1985 N°47, OVVERO DELL'ART 46 COMMA 5 DPR 380/2001,
SPECIFICANDO IL COSTO PER IL CONSEGUIMENTO DEL TITOLO IN SANATORIA
Le difformità interne riscontrate sono sanabili con la presentazione di una CILA in sanatoria
per modifiche interne: i costi della pratica comprensivi di oblazione, spese tecniche per la CILA
e, ed infine spese per il rifacimento della planimetria catastale, sono stimati pari ad € 2.500,00.
15) VERIFICHI SE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO
CIVICO E SE VI SIA STATA AFFRANCAZIONE DA TALI PESI, OVVERO SE IL DIRITTO
DEL DEBITORE SUL BENE PIGNORATO SIA DI PROPRIETA' O DERIVANTE DA ALCUNO
DEI SUDDETTI TITOLI
Non risultano gravami del tipo in oggetto, sul bene di cui alla presente.
16) VERIFICHI, PER I FABBRICATI, SE SIANO GIA' DOTATI DI ATTESTATO DI
PRESTAZIONE ENERGETICA... L'ESPERTO PROVVEDERA' A PREDISPORRE
DIRETTAMENTE (OVVERO A FAR PREDISPORRE AD UN TECNICO ABILITATO) LA
SUDDETTA ATTESTAZIONE …
Dalla ricerca effettuata presso il portale della Regione Emilia-Romagna da parte di tecnico di
fiducia del sottoscritto CTU, l'immobile in oggetto risulta essere dotato di Attestato di
Prestazione Energetica, n° 00332-10248-2010 emesso in data 18-02-2010 e valido sino al 18-02-
2020 .
E' stato contatto il tecnico redattore e reperita copia del certificato APE.
13 / 1817) QUALORA L'IMMOBILE PIGNORATO O ALCUNI DI ESSI SIANO ESENTI
DALL'OBBLIGO DI DOTAZIONE A.P.E....NESSUN ULTERIORE ADEMPIMENTO SARA'
NECESSARIO A CARICO DELL'ESPERTO CHE SI LIMITERA' A DARNE ATTO IN PERIZIA.
Il certificato APE è necessario, ed è stato rintracciato poiché esistente .
18) QUALORA I FABBRICATI NON SIANO ANCORA CENSITI AL N.C.E.U. PROVVEDA A
REDIGERE PLANIMETRIA CONFORME E PROCEDA, SE E' NECESSARIO,
ALL'ACCATASTAMENTO...
L' immobile è regolarmente accatastato come già citato.
La planimetria del negozio è difforme dallo stato dei luoghi per le difformità citate.
Non si ritiene di eseguire variazione in questa fase (poiché l'immobile è comunque
compiutamente identificato nelle dimensioni e consistenza) ma solo al buon esito della sanatoria.
19) QUALORA RILEVI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO, ACCERTI ....
Non dovuto trattandosi di immobile urbano.
20) PROCEDA ALLA STIMA DEI SINGOLI BENI PIGNORATI, ATTENENDOSI PER LA
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO, AL CALCOLO DELLA SUPERFICE
DELL'IMMOBILE, SPEFICANDO QUELLA COMMERCIALE, IL VALORE PER MQ, ED IL
VALORE COMPLESSIVO (TENENDO CONTO ANCHE DEGLI STANDARDS
INTERNAZIONALI ED EUROPEI DI VALUTAZIONE IVS ED EVS, ED I PARAMETRI OMI),
ESPONENDO ANALITICAMENTE ED IN MISURA DISTINTA GLI ADEGUAMENTI E LE
CORREZZIONI APPORTATE AL VALORE DI STIMA PER EVENTUALI ONERI DI
REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA, PER LO STATO D'USO E DI MANUTENZIONE, LO
STATO DI POSSESSO, I VINCOLI E GLI ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI NEL
CORSO DEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO, PER LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI
INSOLUTE RELATIVE AGLI ULTIMI DUE ANNI A CARICO DELL'ACQUIRENTE, NON
CHE' PER LA RIDUZIONE DI VALORE DOVUTA ALL'ASSENZA DELLA GARANZIA PER
VIZI DEL BENE VENDUTO (DA EFFETTUARSI NELLA MISURA FORFETTARIA
PREDETERMINATA DEL 10 % SUL VALORE FINALE);
20.1) CRITERI ADOTTATI
Il criterio di stima adottato è quello della ricerca del più probabile valore di mercato, per
comparazione con beni similari, situati nella zona in oggetto o in medesimo segmento
14 / 18immobiliare, tenuto conto delle condizioni di manutenzione attuali dell'immobile.
Si è ritenuto di eseguire una stima con il metodo di confronto del mercato,
MONOPARAMETRICO in conformità alle linee guida ed agli standard internazionali di
valutazione. Il parametro di riferimento è quello del MQ commerciale, per l'unità (calcolato
applicando i rapporti mercantili di riduzione delle superfici secondarie, consueti ed in uso nelle
transazioni immobiliari locali e conformi ai parametri IVS ed EVS, nonché alle linee guida ABI).
20.2) FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE
Le informazioni utilizzate sono state reperite sostanzialmente presso operatori del settore
compravendite: agenzie immobiliari, studi notarili, operatori del settore costruttori,
inoltre da precedenti stime eseguite dal sottoscritto anche per il mercato del
finanziamento bancario, per conoscenza specifica dell'attuale momento di mercato nel
settore ed infine verificando i parametri Omi della zona in oggetto.
20.3) DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE
NEGOZIO AL PIANO TERRA
DESTINAZIONE SUP .ESTERNA LORDA RAPPORTO SUPERFICIE RAGGUAGLIATA
MQ MERCANTILE MQ
NEGOZIO 53 1,00 53,00
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE EDIFICIO MQ 53
20.4) VALORE DI STIMA DELL'IMMOBILE, RIFERITO ALLA SUA INTERA PIENA
PROPRIETA'
Tenuto conto della situazione oggettiva dei luoghi, della destinazione d'uso, della
posizione, delle dimensioni, della localizzazione, delle scarne finiture e dell' impiantistica
esistente , delle condizioni di manutenzione attuali...
SI STIMA IL PREZZO BASE AL MQ PARI A 2.100,00 euro.
20.5) AGGIUSTAMENTI AL PREZZO BASE AL MQ
VETUSTA' coefficiente utilizzato 0,8 --------------------- per cui 2.100 x 0,8 = 1.680 €/mq
STATO DI CONSERVAZIONE normale-mediocre
15 / 18coeff. Utilizzato 0,8 per cui 1.680 x 0,85 = 1428 €/mq
PREZZO AL MQ CONSIDERATO 1.450,00 euro
20.6) VALORE IMMOBILE STIMATO
NEGOZIO AL PIANO TERRA allo stato attuale, a corpo per l'intero (1000/1000)
di prop.tà, pari a:
SUPERFICIE COMMERCIALE IN MQ *PREZZO €/mq VALORE DI
MERCATO €
Mq 53 1.450 76.850
• NOTA * IL PREZZO DI MERCATO E' STATO CONFRONTATO ANCHE CON I
VALORI OMI (1° SEMESTRE 2018) CHE PREVEDONO PER GLI IMMOBILI:
“negozi “ NELLA ZONA IN OGGETTO del COMUNE DI GATTEO
VALORE COMMERCIALE PREZZO: MIN 2050 MAX 2950 €/MQ
VALORE LOCATIVO: MIN 10,2 MAX 15 €/MQ x MESE
PER IMMOBILI CON STATO DI CONSERVAZIONE NORMALE.
20.7) ADEGUAMENTI E CORREZZIONI ULTERIORI AL VALORE DI
MERCATO
VALORE DI STIMA DI BASE -------------------------------------------- € 76.850,00
SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE --------------------------------------------------- € 0
SPESE PER SANATORIA -------------------------------------------------------------------- € 2.500,00
OPERE DI RIPRISTINO --------------------- ------------------------------------------------- € 0
STATO DI POSSESSO ----contratto di locazione opponibile per altri 26 mesi dalla data attuale ,
per cui si ritiene di applicare una riduzione pari a circa il 10 % del valore dell'immobile -----
--------- ------------------------------------------------------------------------------------------------- € 7.700,00
VALORE DI STIMA CORRETTO € 66.650,00
RIDUZIONE DOVUTA ALL'ASSENZA DELLA GARANZIA ( 10% )------------euro 6.665,00
16 / 18VALORE DI STIMA DEFINITIVO--( 66.650,00 – 6.665,00 ) = -------- € 59.985,00
Valore arrotondato euro 60.000,00 (sessantamila/00).
Valore locativo euro 670,00 / mensili (seicentosettanta/00).
21) NELL'IPOTESI SIANO STATE PIGNORATE UNA O PIU' QUOTE... COMODA
DIVISIBILITA' DELL'IMMOBILE......PROVVEDA INOLTRE A VERIFICARE L'ESISTENZA
DI CREDITORI ISCRITTI,DI ISCRIZIONE O TRASCRIZIONE PREGIUDIZIEVOLI
SULL'INTERO IMMOBILE, ANCHE CON RIFERIMENTO ALLE QUOTE NON PIGNORATE.
L' immobile di cui alla presente è intestato interamente alla società esecutata .
22) EVIDENZI TUTTI GLI ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA...
INDICANDO ANCHE IL VALORE LOCATIVO DELL'IMMOBILE
Trattasi di NEGOZIO situato al piano terra , del fabbricato composto di 5 appartamenti e 2
negozi, situato in Gatteo Mare, in angolo tra la Matteotti e la via Firenze, posizionato all'interno
a circa 200 ml dal lungomare di Gatteo.
Precisamente il negozio si prospetta con due vetrine sulla via Matteotti civ 25-27, dalla quale ha
accesso attraverso corte comune aperta.
Le condizioni di manutenzione del negozio sono normali-mediocri, sono presenti impianto
elettrico ed idrico, ma non impianto di riscaldamento.
La superficie commerciale dell' unità è pari a circa 53 mq.
Valore arrotondato euro 60.000,00 (sessantamila/00).
Valore locativo euro 670,00 / mensili (seicentosettanta/00).
23) PRECISI SE GLI IMMOBILI PIGNORATI SIANO VENDIBILI IN LOTTO UNICO O IN
PIU' LOTTI...
Si è ritenuto di creare un unico lotto.
24) ACQUISISCA IL NUMERO DI CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO
EFFE IMMOBILIARE S.R.L. Con sede in Cesenatico
p.iva 03836090401 PROPRIETA' 1 / 1
17 / 1825) ACQUISISCA COPIA DEL CERTIFICATO DI STATO CIVILE DEL DEBITORE
ESECUTATO E OVE RISULTI CONIUGATO COPIA INTEGRALE DELL'ESTRATTO DI
MATRIMONIO DAL QUALE RISULTINO LE ANNOTAZIONI RELATIVE AL REGIME
PATRIMONIALE PRESCELTO ED EVENTUALI CONVENZIONI MATRIMONIALI
Trattasi di immobile intestato a società.
26) ACQUISISCA INOLTRE IL CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI
OCCUPANTI L'IMMOBILE PIGNORATO ….OVE DIVERSI DAL DEBITORE ESECUTATO O
FAMILIARI ….
Trattasi di immobile intestato a società.
27) VERIFICA PRESSO LA CANCELLERIA CIVILE DEL TRIBUNALE LA PENDENZA DI
CAUSE RELATIVE ALLE EVENTUALI DOMANDE GIUDIZIALI RISULTANTI TRASCRITTE
SULL'IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO NONCHE' LA DATA DI EMISSIONE ED
IL CONTENUTO DELL'EVENTUALE PROVEDDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA
FAMILIARE AL GENITORE AFFIDATARIO DEI FIGLI, CHE RISULTI OCCUPARE
L'IMMOBILE PIGNORATO (ACQUISENDONE COPIA )
Non risultano trascritte domande giudiziali sull'immobile.
28) PROVVEDA A VERIFICARE IL REGIME FISCALE DELL'IMMOBILE (VENDITA
SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO E/O AD I.V.A.)...
L'immobile è intestato a società per cui la vendita è soggetta ad IVA .
29) FORMULI TEMPESTIVAMENTE EVENTUALE ISTANZA DI PROROGA DEL TERMINE
DI DEPOSITO DELLA PERIZIA...
Non necessita alcuna richiesta di proroga.
ALLEGATI:
- Allegato A
- Fotografie
- Planimetrie
Cesena, il 20/02/2019 Il C.T.U.
Fabbri Geometra Davide
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