Allegato A Elenco alberghi soggetti a cambio di destinazione d'uso

COMUNE DI PIETRASANTA

       VARIANTE AL PIANO DI SETTORE DELLE
         STRUTTURE RICETTIVE ESISTENTI

                     Allegato A
         Elenco alberghi soggetti a cambio di
                 destinazione d’uso

Arch.Bascherini Enrico
Arch. Bascherini Guido

Collaboratori

Arch.- Genovese Marco
Arch.Panicucci Valentina

Restituzione grafica
Geom. Bertacchi Dario

Gennaio 2010

ELENCO ALBERGHI DA SVINCOLARE

               Strutture ricettive esistenti suscettibili di cambio di destinazione d’uso

             1)           Alk
             2)           Alma
             3)           Aristea
             4)           Barsanti
             5)           Flores
             6)           Le Giare
             7)           Orchidea nera
             8)           Rita
             9)           Rosalba
             10)          La Torretta
             11)          Villa fiorita

             Nota. Ai fini partecipativi della formazione dello strumento urbanistico , nell fase di
             osservazione è possibile prendere in esame, anche strutture che hanno caratteristiche
             funzionali al di sotto dei seguenti parametri:

              a)      N. posti letto ≤ 40
              b)      N. camere ≤ 18
              c)      Superficie Lorda complessiva ≤ 800 mq.
              d)      Superficie lotto di pertinenza ≤ 1000 mq.
              e)      Costi di ampliamento ed adeguamento ≥ del 30% del valore venale
             dell’immobile allo stato attuale.

                                     Art. 10 – Cambio di destinazione d’uso

Per le tipologie alberghiere di piccola dimensione indicate nell’allegato A, definite tali, per parametri
dimensionali, ( Superficie, volume, n. posti letto n. camere, ubicazione, area di pertinenza ) e per la non
convenienza economico-produttiva, 1 2 è consentito il mutamento di destinazione d’uso alle condizioni che
1
 La trasformazione della struttura ricettiva esistente ovvero il cambio di destinazione d’uso è consentito per quelle
strutture ricettive esistente che posseggono contemporaneamente alcuni requisiti tecnici, ( Superficie lorda, volume,
n. posti letto n. camere , area di pertinenza, ubicazione ecc.) insufficienti e tali, che, anche con la possibilità di
adeguamento ed ampliamento non sono in grado in linea generale di produrre un reddito adeguato. L’elenco di cui
all’allegato 1 delle strutture Turistico-Ricettive è frutto non solo di un analisi tecnica ma anche di un grado di
apprezzamento soggettivo in base alla loro collocazione nel contesto ambientale ed urbano. In tale ipotesi di è tenuto
conto che in determinate zone può essere valorizzato il territorio con il mantenimento anche di modeste strutture
ricettive ed in altre la dotazione di servizi ed attrezzature di tipo diverso.

2
    Per le strutture ricettive di piccole dimensioni, ( alberghi pensioni ecc.) che anche attraverso interventi di
ampliamento adeguamento non sono in grado di mantenere una rendita economica ovvero realizzare un profitto, si
prospetta la necessità di trasformazione e del cambio di destinazione d’uso. La non convenienza economico-
produttiva, già indicata nella precedente variante, nelle varie norme regolamenti, non può essere esclusivamente
legata a parametri dimensionali e cioè numero minimo posti letto superficie del lotto superficie della struttura ecc. è
necessario associare anche a questi parametri un altro punto che dimostri che gli eventuali interventi di
adeguamento, di ampliamento ecc. sono molto onerosi e comportano un investimento non adeguato al reddito
fondiario della struttura stessa.
A tale proposito è necessario ricordare che l’Amministrazione Pubblica ha individuato nelle strutture turistico ricettive
una risorsa essenziale per lo sviluppo socio-economico del comune di Pietrasanta e la riqualificazione ed
ammodernamento dell’offerta turistico ricettivo è uno degli obiettivi perseguibili dell’azione amministrativa. Pertanto
la cessazione di attività e la loro trasformazione, è, in linea di principio, un operazione contraria allo sviluppo
dell’offerta turistico-ricettiva e dell’economia della città. Ciò non toglie, che modeste strutture ricettive che per
particolare condizioni non sono in grado di produrre un adeguato profitto possono, trasformarsi e mutare la loro
destinazione d’uso. Questa ipotesi, resta valida, anche per il fatto che la realtà, dimostra, che determinate strutture
ricettive, restano chiuse, non solo per problemi legati a conflitti tra proprietà e gestione ma anche per l’impossibilità
tecnica ed economica di adeguarsi e ciò comporta l’abbandono ed il degrado della zona stessa.
Fissare un limite, da tradurre in norma urbanistica, oltre il quale, la struttura ricettiva non possiede più i numeri per
realizzare una convenienza economica-produttiva è un tema complesso ed articolato in cui gli elementi in gioco sono
molteplici. In questa breve sintesi si riassumono i passi più importanti che hanno portato ad individuare quelle
strutture suscettibili del cosiddetto svincolo alberghiero anche se comunque trattasi non di svincolo ma di parametri
per il cambio di destinazione d’uso. La ricerca è stata condotta sempre tenendo presente dei valori economici medi,
valori che in linea generale ricomprendono la maggior parte degli esercizi ricettivi. Il costo e la qualità degli alberghi
sono solitamente indicativi della varietà e delle tipologie di servizi disponibili.

Costi di costruzione : gli aspetti economici più importanti che sono stati presi in considerazione riguardano i costi di
realizzazione degli interventi , sia per interventi di ampliamento si per interventi di ristrutturazione che di
adeguamento . I costi sono indicati tra ( €./mq. 800,00- €./mq. 1.500,00) e rapportati alla superficie utile lorda. A
secondo della tipologia dell’intervento e della qualità degli interventi in funzione anche del livello della struttura
alberghiera possiamo considerarli in:
    I.    Impianti tecnologici 35%
   II.    Opere di finitura 30%
  III.    Opere strutturali 28%
  IV.     Opere di componenti vari 6%

Oltre alle spese relative al costo di costruzione possiamo considerare che circa il 15% deve essere spesso per
l’arredamento, le spese tecniche 8-10% oltre agli oneri da di urbanizzazione. Il costo per aggiungere una camera da
letto alla struttura ricettiva esistente comprensivo degli spazi accessori mediamente può costare da €. 50.000,00 a €.
80.000,00. ( SUL/C 50 x €.800,00/€.1500,00).
Costi di gestione

Il costo di gestione maggiore per una struttura ricettiva è il personale. Facendo un calcolo della situazione esistente si
arriva a determinare che è necessario in media un addetto ogni 4,5 posti letto. Tale parametro diminuisce fino ad 1
addetto ogni 3 posti letto per alberghi con meno di 25 posti letto, 1 addetto ogni 4 posti letto per alberghi tra 25-50
posti letto, 1 addetto ogni 5 posti letto per alberghi tra 50-75 posti letto . I parametri variano anche in funzione dei
servizi che vengono offerti alla clientela ( Bar, Ristorante. Servizi complementari ecc.) . In linea generale, fatti salvi i
casi di conduzione familiare e particolari, il personale da impiegare per strutture mediamente piccole è maggiore
rispetto a strutture mediamente grandi.
Nella zona mediamente gli alberghi sono in funzione circa 7-8 mesi all’anno con alcuni medio grandi aperti tutto
l’anno ed altri mediamente piccoli per 4-5 mesi. Sulla base di questi parametri possiamo considerare che le spese
lorde per ogni addetto si aggirano a €. 25.000,00 all’anno. Questi costi mediamente costituiscono il 60/70% delle
spese totali. A seconda dell’organizzazione dell’impresa le spese possono variare in funzione anche dei servizi che
vengono offerti.

seguono da strutture turistico-ricettive nella destinazione prevista dalla zonizzazione cui ricadono con i
limiti ed i parametri edilizi ed urbanistici della zona.

Il cambio di destinazione d’suo è inoltre subordinato alle seguenti condizioni :

    1) frazionamento attraverso intervento edilizio diretto della intera struttura ricettiva esistente , con
       un max. di tre ( 3 ) U.I. Ogni nuova unità immobiliare sarà generata associando 5 posti letto della
       struttura esistente e/o 350 mc. ad ogni unità residenziale3. Nel caso in cui le verifiche di cui sopra
       consentano unità immobiliari superiore a tre ( 3 ) per ogni struttura ricettiva esistente, si dovrà
       procedere con un piano urbanistico attuativo ovvero con un PR come definito dall’art. 73 della LR
       1/2005, con le modalità ed i contenuti prescritti per legge per regolamento edilizio 4 e con le
       prescrizione contenute nel regolamento comunale in ordine alla perequazione.5

Utili di gestione

Secondo le statistiche l’azienda alberghiera per raggiungere un ricavo adeguato dovrebbe vendere una camera
almeno 130 volte all’anno ( Federalberghi ), altri ricavi 15-30% dal ristorante, 5-10% da altri servizi interni. Ciò dipende
anche da molti altri fattori, per esempio la zona, la qualità dei servizi al contorno, i prezzi medi praticati o praticabili,
le stelle dell’albergo ecc. La nostra zona, essendo una zona balneare frequentata stagionalmente e per brevi periodi
conosce un utilizzo parziale . Le caratteristiche tecniche delle strutture ricettive per avere un ricavo adeguato
considerando un prezzo medio del pernottamento e prima colazione di €. 50,00 e considerando un tasso di utilizzo
della struttura mediamente del 35/40% potremmo indicare , solo ai fini urbanistici che un albergo con meno di 40-50
posti letto potrebbe essere un azienda improduttiva.

Ampliamenti adeguamenti e costi di investimento, impossibilità tecnica

Le strutture che hanno una capienza inferiore ai 50 posti letto possono attraverso le nuove norme di prg adeguarsi
ampliarsi e rendersi economicamente convenienti sotto il profilo dei ricavi raggiungendo almeno 40/50 posti letto in
camere doppie e/o singole. L’adeguamento ed il rinnovamento alle nuove normative tecniche di settore ( igienico-
sanitario, VV.FF. sismiche ecc.) comportano un investimento. L’investimento deve essere recuperato secondo le
statistiche in 6/8 anni . Per verificare se l’investimento risulterà conveniente l’albergo dovrà realizzare un utile di
gestione adeguato almeno pari alla rata annua di un istituto di credito. La zona è molto appetibile sotto il profilo della
rendita economica anche attraverso la pratica dei canoni di locazione estivi e anche attraverso l’utile ricavabile dalla
vendita degli stessi immobili trasformabili e/o trasformati. La ricerca dei parametri limite di impossibilità di
adeguamento ed ampliamento in rapporto anche all’investimento , prescinde dal fare un parallelo con l’immediato
eventuale riutilizzo della struttura ricettiva con funzione diverse. Pertanto sulla base di una serie di ipotesi e
calcolazioni possiamo ritenere congruo, che quando l’investimento supera il 30% del valore venale della struttura
ricettiva si ha la non convenienza economica-produttiva.

3
  Il cambio di destinazione d’uso, nel caso, di riconversione residenziale , con la formazione di nuove unità immobiliari
residenziale e/o destinazione diversa , comporta un diverso carico urbanistico nella zona e/o nell’UTOE cui ricade.
Pertanto al fine di consentire un intervento edilizio diretto che non modifichi lo standard urbanistico, si introduce
una norma, che lega, in termini di numero di posti letto e/o di volume, la struttura ricettiva esistente con il numero di
unità immobiliari. Da studi statistici si è potuto verificare che nelle strutture ricettive esistenti per ogni posto letto
sono indispensabili circa 70 mc. di volume costruito. Nella stima sono chiaramente ricompresi tutte le varie unità
funzionali della struttura ricettiva ( bar, ristorante, cucina, servizi vari, aree e spazi comuni, aree tecniche ecc. ).
Pertanto, considerando che una unità residenziale di 80 mq. ha una capienza di circa 5 persone, abbiamo preso in
considerazione circa 350 mc. ad unità ( 5p x 70 mc. ) o 5 posti letto. Le norme inderogabili di cui al dm 1444/68
avrebbero assegnato circa 100 mc. ad. abitante insediato, ma tale parametro, a nostro giudizio, non è corretto nel
caso delle strutture ricettive esistenti, in quanto la struttura ricettiva, comporta l’uso, oltre che dell’avventore anche
del personale di servizio che normalmente è di circa 1 unità ogni 5/7 avventori. Per cui il parametro di 70 mc. gioca a
favore del’aumento di standard, e garantisce un migliore equilibrio.
4
 Art. 73 Piani di recupero del patrimonio edilizio I piani di recupero del patrimonio edilizio attuano il recupero degli
immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree all’interno degli ambiti connotati da condizioni di degrado

2) Le destinazione d’uso non residenziali potranno essere previste al solo piano terra ed al piano
         primo.
      3) Nel caso che la struttura diventi ad uso residenziale le unità dovranno avere una superficie minima
         di mq 80 ( S.U.N.). Gli interventi edilizi necessari al cambio di destinazione d’uso con opere,
         dovranno essere riconducibili alla classificazione delle strutture ricettive esistenti ovvero in base al
         loro valore architettonico-ambientale di cui all’art. 7 bis e 8, si intende con esclusione delle
         addizioni funzionali, ampliamenti ecc.
      4) demolizione senza ricostruzione di volumi aggiunti a seguito dell’applicazione delle precedenti NTA
         relative agli alberghi, deroghe, altri volumi successivi relativamente a concessione edilizie in
         sanatoria superfetazioni e volumi incoerenti;
      5) restituzione di eventuali contributi e/o agevolazioni pubbliche;
      6) il cambio di destinazione è inoltre subordinato alle prescrizione contenute nel regolamento
         comunale in ordine alla perequazione.6

individuate dal regolamento urbanistico, anche attraverso interventi di completamento, di sostituzione edilizia o di
ristrutturazione urbanistica, individuando le unità minime di intervento.
ecc.
5
  Art. 60 della LR 1/2005, 1. La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi individuati dagli
strumenti della pianificazione territoriale ed alla equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà
immobiliari ricomprese in ambiti oggetto di trasformazione urbanistica. La distribuzione dei diritti edificatori è
effettuata in base alle limitazioni all’edificabilità derivanti dagli strumenti della pianificazione territoriale e dagli atti di
governo del territorio. La distribuzione dei diritti edificatori di cui al comma 2 tiene conto anche delle condizioni
fisiche del territorio nonché dei vincoli derivanti dalle leggi in vigore.
6
    Vedi nota precedente.