UMBRIA - Statistiche regionali Il mercato immobiliare residenziale - Agenzia delle Entrate
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Statistiche regionali Il mercato immobiliare residenziale UMBRIA data di pubblicazione: 3 giugno 2022 periodo di riferimento: anno 2021
a cura della
Direzione Regionale Umbria (Beatrice Pelliccia)
in collaborazione con
Direzione provinciale di Perugia – Ufficio Provinciale Territorio (Antonino Fattori)
Direzione provinciale di Perugia – Ufficio Provinciale Territorio (Antonio Fezzuoglio)
Direzione provinciale di Perugia – Ufficio Provinciale Territorio (Luca Minelli)
in collaborazione con
Ufficio Statistiche e studi sul mercato immobiliare, DC SEOMI
Direzione Centrale Servizi Estimativi e Osservatorio Mercato Immobiliare
dc.seomi@agenziaentrate.it
data di pubblicazione: 3 giugno 2022
periodo di riferimento: anno 2021
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate.
Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti in questa pubblicazione, o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi.
Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
Indice
Il mercato immobiliare residenziale della regione ....................................................................................................................................3
Le compravendite ................................................................................................................................................................................5
Le dimensioni ......................................................................................................................................................................................9
Le quotazioni .......................................................................................................................................................................................9
FOCUS provinciale - Perugia ................................................................................................................................................................12
La provincia – Perugia.......................................................................................................................................................................13
Il comune – Perugia ..........................................................................................................................................................................16
FOCUS provinciale - Terni.....................................................................................................................................................................21
La provincia – Terni ...........................................................................................................................................................................22
Il comune – Terni...............................................................................................................................................................................25
Indice delle Figure .................................................................................................................................................................................27
Indice delle Tabelle ................................................................................................................................................................................27Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Il mercato immobiliare residenziale della regione
La pubblicazione si articola in due parti con approfondimenti su tre livelli territoriali. La prima presenta i dati regionali per ogni
provincia e per i comuni capoluogo. La seconda parte comprende i focus provinciali nei quali sono esaminati i dati delle abitazioni:
dei comuni delle province anche aggregati in macroaree provinciali;
delle città capoluogo con un'analisi dei dati su compravendite e prezzi in ognuna delle zone OMI del comune, a sua volta
raggruppate in macroaree urbane, ove esistenti.
Nella Tabella 1 e nella Tabella 2 sono riportati i principali dati del settore residenziale regionale: i volumi di abitazioni compravendute
(NTN) e l’indicatore di intensità del mercato IMI (quota dello stock di abitazioni compravenduto) con le relative variazioni annue, nel
dettaglio delle province e dei comuni capoluogo.
È possibile, a partire da tali dati, effettuare una sintetica analisi della composizione e delle dinamiche del mercato immobiliare
regionale.
Nel corso dell’anno 2021 si sono verificate in ambito regionale 9916 transazioni normalizzate, con una decisa variazione in positivo
pari al 34,6% rispetto al dato del 2020. L’ aumento è più marcato in provincia di Terni.
L’indicatore di intensità del mercato IMI subisce un incremento pari allo 0.50 punti in ambito regionale, mentre gli incrementi registrati
in ambito provinciale risultano pari a 0.47 nel perugino e pari a 0.57 nel ternano.
Con riferimento ai soli comuni capoluogo, si sono rilevate 3444 transazioni normalizzate, con una crescita del 32.8% meno
pronunciata che nel restante territorio; nel capoluogo di regione l’incremento degli scambi si attesta al 27.9%, mentre nel comune
capoluogo ternano la crescita si attesta fino al 40.5%.
La distribuzione delle compravendite nelle due province (figura 1) evidenzia in ogni caso una netta prevalenza delle transazioni nella
Provincia di Perugia.
In Figura 2 è riportato il grafico con la serie storica dal 2004 dell’indice delle compravendite di abitazioni: si evidenzia un incremento
annuale eccezionale, mai verificatosi nell’arco di osservazione temporale e imputabile da un lato alla contrazione avvenuta nel corso
del 2020 a causa dell’emergenza pandemica e dall’altro dalla recente immissione sul mercato di beni di qualità contenuta, acquistati
in previsione di poter beneficiare delle misure incentivanti per le ristrutturazioni energetiche e sismiche.
Nel grafico in Figura 3 è riportato l’andamento dal 2004 dell’IMI che evidenzia il medesimi incrementi favorevoli riscontrati per il
numero indice NTN, con tendenze analoghe sia in ambito regionale che per i comuni capoluogo e per il restante territorio.
Nelle mappe tematiche di Figura 4 e Figura 5 sono rappresentate le distribuzioni delle compravendite di abitazioni e dell’IMI nei
comuni della regione, consentendo, attraverso il cromatismo, una visione comparata della dinamica del mercato nei diversi ambiti
territoriali.
In particolare si rileva che solo nei capoluoghi sussiste uno stock di compravendite superiore alle 1000 unità annue, mentre
l’indicatore di intensità del mercato assume valori pronunciati (IMI > 2%) in ben 31 comuni del territorio.
Nella Tabella 3 sono riportati i dati della superficie media delle abitazioni compravendute e la relativa variazione annua, nelle
province e nei capoluoghi della regione.
Si desume una superficie media scambiata (111,4 m2) nei contesti urbani dei capoluoghi più ridotta rispetto al dato medio rilevato
nell’intero territorio (122,8 m2).
Nella Tabella 4 e nella Tabella 5 sono riportate le compravendite in base alla classe dimensionale, rispettivamente per le province ed
i comuni capoluogo.
Si rileva una omogenea distribuzione di frequenza per classi dimensionali tra le province e tra comuni capoluogo e restante territorio.
Le Tabella 6 e la Tabella 7 riportano la variazione percentuale annua del numero di transazioni per classi dimensionali delle
abitazioni per intera provincia e per capoluogo
Sia con riguardo all’intera regione che nei comuni capoluogo, gli incrementi più decisi si rilevano per le classi dimensionali grandi,
mentre nei capoluoghi si verificano forti riduzioni di scambi per immobili di taglio medio.
L’incremento negli scambi di immobili di consistenza sostenuta è correlabile all’apprezzamento commerciale di unità dotate di vasti
spazi pertinenziali emerso a seguito delle restrizioni emergenziali.
Nella Tabella 8 sono indicate le quotazioni medie e la loro variazione annua sia a livello provinciale sia per i comuni capoluogo.
La quotazione media regionale, con riguardo ai capoluoghi, scende a 1082 €/ m2, con una flessione rispetto al 2020 pari al 10.3%;
nel resto del territorio la quotazione media si attesta a 864 €/ m2, con una flessione rispetto al 2020 pari al 10.5%.
La Figura 6 mostra l’andamento dell’indice delle quotazioni, in media regionale, per i comuni capoluogo e per i restanti comuni, a
partire dal 2004, assunto come anno base.
Dal 2011 si registra un trend in negativo che comporta, a partire dal 2016, il verificarsi di quotazioni medie al di sotto di quelle del
periodo di inizio osservazione. La riduzione nel corso dell’ultimo anno è più pronunciata rispetto al triennio precedente e il trend è
3Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
pressoché coincidente tra capoluoghi e restanti comuni. La riduzione dei prezzi in tempi recenti è giustificabile nella bassa qualità del
patrimonio edilizio scambiato.
La mappa tematica di Figura 7 mostra il differenziale delle quotazioni medie comunali rispetto al valore medio nazionale. Nella
prevalenza dei comuni del territorio si rileva una quotazione media compresa tra il 30% e il 60% della quotazione media italiana.
La rilevazione delle quotazioni nei Comuni della Provincia di Perugia interessati dagli eventi sismici del 2016 e successivi è interrotta
a partire dal secondo semestre 2016.
Per l’approfondimento delle procedure di estrazione, selezione ed elaborazione dei dati alla base delle statistiche sulle
compravendite immobiliari si rinvia al documento Nota metodologica disponibile alla pagina web:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/pubblicazioni/note-metodologiche-2018
4Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Le compravendite
Tabella 1: NTN, IMI e variazione annua per intera provincia
Quota NTN
NTN IMI Differenza IMI
NTN 2021
Provincia Variazione % 2021 2021/20
2021 per provincia
2021/20
PERUGIA 7.180 32,7% 1,94% 0,47 72,4%
TERNI 2.736 39,8% 2,02% 0,57 27,6%
UMBRIA 9.916 34,6% 1,96% 0,50 100,0%
Tabella 2: NTN, IMI e variazione annua per capoluogo
Quota NTN
NTN IMI Differenza IMI
NTN 2021
Capoluogo Variazione % 2021 2021/20
2021 per provincia
2021/20
PERUGIA 2.009 27,9% 2,25% 0,48 58,3%
TERNI 1.435 40,5% 2,39% 0,68 41,7%
UMBRIA 3.444 32,8% 2,31% 0,56 100,0%
Figura 1: Distribuzione NTN 2021 per intera provincia e capoluogo
5Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 2: Numero indice NTN per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo
Figura 3: IMI per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo
6Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 4: Distribuzione NTN 2021 nei comuni della regione
7Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 5: Distribuzione IMI 2021 nei comuni della regione
8Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Le dimensioni
Tabella 3: STN media e differenza annua per intera provincia e solo capoluogo
Intera provincia Capoluogo
STN media STN media STN media STN media
m2 Differenza m2 m2 Differenza m2
2021 2021/20 2021 2021/20
PERUGIA 124,3 3,8 113,2 5,8
TERNI 118,8 -2,2 108,9 -2,9
UMBRIA 122,8 2,2 111,4 2,3
Tabella 4: NTN 2021 per classi dimensionali delle abitazioni per intera provincia
da 50m2 da 85m2 da 115m2
Provincia fino a 50m2 oltre 145m2 Totale
fino a 85m2 fino a 115m2 fino a 145m2
PERUGIA 447 1.568 1.841 1.444 1.880 7.180
TERNI 189 630 789 543 585 2.736
UMBRIA 637 2.198 2.630 1.986 2.465 9.916
Tabella 5: NTN 2021 per classi dimensionali delle abitazioni per capoluogo
da 50m2 da 85m2 da 115m2
Capoluogo fino a 50m2 oltre 145m2 Totale
fino a 85m2 fino a 115m2 fino a 145m2
PERUGIA 185 497 540 391 396 2.009
TERNI 85 392 473 267 219 1.435
UMBRIA 270 888 1.013 658 615 3.444
Tabella 6: Variazione % NTN 2021/20 per classi dimensionali delle abitazioni per intera provincia
da 50m2 da 85m2 da 115m2
Provincia fino a 50m2 oltre 145m2 Totale
fino a 85m2 fino a 115m2 fino a 145m2
PERUGIA 34,4% 29,1% 26,0% 31,5% 46,0% 32,7%
TERNI 42,0% 35,8% 44,8% 54,1% 27,3% 39,8%
UMBRIA 36,5% 31,0% 31,1% 37,0% 41,0% 34,6%
Tabella 7: Variazione % NTN 2021/20 per classi dimensionali delle abitazioni per capoluogo
da 50m2 da 85m2 da 115m2
Capoluogo fino a 50m2 oltre 145m2 Totale
fino a 85m2 fino a 115m2 fino a 145m2
PERUGIA 26,3% 20,0% 25,9% 23,4% 54,2% 27,9%
TERNI 21,3% 45,5% 49,8% 42,3% 22,7% 40,5%
UMBRIA 24,7% 30,0% 36,0% 30,4% 41,3% 32,8%
Le quotazioni
Tabella 8: Quotazione media e variazione annua per capoluogo e resto provincia
Capoluogo Resto provincia
Provincia Quotazione media Quotazione media Quotazione media Quotazione media
€/m2 Var % €/m2 Var %
2021 2021/20 2021 2021/20
PERUGIA 1.148 -11,4% 852 -11,3%
TERNI 983 -8,4% 909 -7,7%
UMBRIA 1.082 -10,3% 864 -10,5%
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Figura 6: Numero indice quotazioni per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo
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Figura 7: Differenziale delle quotazioni medie comunali 2021 (valore medio nazionale =1)
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FOCUS provinciale - Perugia
In questo paragrafo è analizzata la composizione, la dinamica e l’andamento del mercato immobiliare residenziale nel dettaglio
territoriale relativo alla provincia di Perugia, suddivisa in macroaree, ovvero aggregazioni di comuni contigui che presentano
caratteristiche sociali, infrastrutturali, geografiche, economiche e immobiliari omogenee (Figura 8).
In Tabella 9 sono riportati i valori di NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale. Si evidenzia che l’andamento del
numero di transazioni residenziali normalizzate rispetto alla quota di proprietà (NTN) nel 2021 registra un accrescimento significativo
pari al +33,1% rispetto all’anno precedente caratterizzata da valori in aumento in tutte le macroaree con esclusione del Perugino
(escluso il capoluogo) che rimane praticamente stabile rispetto al 2020. Gli incrementi maggiori si registrano nelle seguenti
macroaree: Val Nerina (+86,7%), Eugubino-Gualdese (+57,3%) e Folignate (+46,1%) con quest’ultima area che rappresenta una
quota del 13% sul totale delle NTN provinciali. Circa l’indice IMI (Intensità del Mercato Immobiliare) che rappresenta la quota
percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto di compravendita, i valori più distanti rispetto alla media provinciale pari all’ 1,9%
si registrano in Val Nerina (1,1 %) e nel Perugino - escluso il capoluogo – ( 2,4%).
In Figura 9 è rappresentata la serie storica del numero indice del NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo a
partire dall’anno 2004 in poi. Si evidenzia come, dopo un primo periodo (2004-2007) in cui l’indice ha avuto un incremento, in
particolare grazie alla notevole espansione degli scambi di abitazioni nei comuni non capoluogo, tra il 2007 e il 2013, si è registrata
una sensibile contrazione di compravendite. La successiva ripresa, dal 2014 fino al 2019, aveva consentito solo un parziale recupero
riportando i valori di NTN a livello del 2011. Con il 2020 si è avuta una battuta d’arresto correlata agli effetti dell’emergenza sanitaria,
soprattutto per quanto riguarda le compravendite nel capoluogo. Nel 2021 si è registrata una nuova rapida ripresa che ha riportato
l’indice NTN a livello del 2008.
In Figura 10 è riportata la serie storica IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo. In base a quanto registrato,
l’andamento è simile a quello descritto al paragrafo precedente, con una contrazione tra il 2006 e il 2013 a cui segue una lenta
ripresa fino al 2021 con l’unica inversione di tendenza nell’annualità 2020. Si segnala come l’indice riferito al comune capoluogo
rimane per tutta la serie stabilmente maggiore della media provinciale.
In Tabella 10 è riportata la “Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale”. Si evidenzia che le quotazioni
residenziali risultano in calo mediamente nella provincia dell’ 11,3% rispetto al 2020 a livello medio provinciale. Le macroaree
maggiormente negative risultano i Monti Martani (-20,6%) e i Colli del Trasimeno (-13,1%), e non si registrano altre aree con
tendenze diverse da quella provinciale.
In Figura 11 viene graficizzata la serie storica del numero indice della quotazione media per intera provincia, capoluogo e comuni
non capoluogo che mostra a partire dal 2011 una continua diminuzione, seppur con intensità diverse sia nel Capoluogo che nel resto
della provincia.
12Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
La provincia – Perugia
Figura 8: Macroaree provinciali di Perugia
Tabella 9: NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale
NTN
NTN IMI Differenza IMI Quota NTN
Macroaree provinciali Variazione %
2021 2021 2021/20 per macorarea
2021/20
ALTO TEVERE 822 30,5% 2,0% 0,47 11,4%
ASSISIATE 617 35,7% 2,2% 0,56 8,6%
COLLI DEL TRASIMENO 778 42,6% 2,2% 0,64 10,8%
EUGUBINO- GUALDESE 534 57,3% 1,5% 0,54 7,4%
FOLIGNATE 930 46,1% 1,9% 0,59 13,0%
MEDIA VALLE DEL TEVERE 520 25,5% 1,8% 0,36 7,2%
MONTI MARTANI 103 30,0% 1,2% 0,28 1,4%
PERUGINO – escluso capoluogo 326 -0,6% 2,4% -0,03 4,5%
SPOLETINO 377 19,7% 1,5% 0,24 5,2%
VAL NERINA 164 86,7% 1,1% 0,51 2,3%
PERUGIA CAPOLUOGO 2.009 28,5% 2,3% 0,49 28,0%
PROVINCIA DI PERUGIA 7.180 33,1% 1,9% 0,48 100,0%
13Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 9: Numero indice NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo
120
110
100
90
80
70
60
50
provincia di PERUGIA Capoluogo Non capoluogo
40
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Figura 10: IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
provincia di PERUGIA Capoluogo Non capoluogo
0,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
14Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Tabella 10: Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale
Quotazione media Quotazione media
Macroaree provinciali €/m2 Variazione %
2021 2021/20
ALTO TEVERE 799 -12,4%
ASSISIATE 993 -10,3%
COLLI DEL TRASIMENO 811 -13,1%
EUGUBINO- GUALDESE 715 -12,7%
FOLIGNATE 910 -10,7%
MEDIA VALLE DEL TEVERE 855 -11,2%
MONTI MARTANI 558 -20,6%
PERUGINO – escluso capoluogo 927 -11,8%
SPOLETINO 1.002 -11,1%
VAL NERINA - -
PERUGIA CAPOLUOGO 1.148 -11,4%
PROVINCIA DI PERUGIA 924 -11,3%
Figura 11: Numero indice quotazioni per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo
120
110
100
90
provincia di PERUGIA Capoluogo Non capoluogo
80
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
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REGIONE UMBRIA
Il comune – Perugia
Il territorio del capoluogo di Provincia è articolato in 16 zone OMI, che presentano caratteristiche simili per densità di urbanizzazione,
situazioni socio-economiche, servizi, infrastrutture e posizione geografica (Figura 12).
Figura 12: Zone OMI del comune di Perugia
In Tabella 11 sono riportati i volumi di abitazioni compravendute (NTN), l’indicatore di intensità del mercato IMI (quota dello stock di
abitazioni compravenduto)e la quotazione media (per immobili a destinazione residenziale), con le relative variazioni annue, nel
dettaglio delle zone OMI del capoluogo.
Nel 2021 si registra un aumento generalizzato delle compravendite in tutte le zone OMI, con esclusione della zona B5 - Centro
Storico: Porta Sole, Bartolo, Bontempi, M. Volte, Priori Alta, Bonazzi, V.le Indipendenza, Tre Archi, Oberdan (-32,9%) e della zona
C1 - Monteluce, San Marco, Monte Grillo, Ponte D`Oddi (-0,8%). Le zone periferiche, nel 2021, hanno registrato un aumento
percentuale delle transazioni maggiore delle zone centrali e semicentrali di Perugia. Si evidenzia che, in analogia a quanto rilevato
per l’anno 2020, il maggior numero di scambi, in termini di transazioni normalizzate, si rilevano nella zona centrale B3 - Madonna
Alta, Case Bruciate, Pallotta, Elce, S. Lucia, S. Galigano, Rimbocchi, Cortonese (342) con una variazione percentuale tendenziale
del +30,0% e nella zona periferica D1 - F. Di Cavallo, Lacugnana, Olmo, S. Sisto, Strozzacapponi, Castel Del Piano, P. Della Pietra,
Capanne (336), con una variazione percentuale +31,9%.
L’IMI varia tra il valore 1,36% della R1 - Zone Rurali Meridionali, il valore 1,40% della C2 - Zona Banca D`Italia, Pian Di Massiano,
Oliveto, Settevalli, Prepo, Lacugnano, M. Malbe, Trinita`, Loggi, San Vetturino, Piscille, Montebello, e i valori 4,38% e 3,88%
rispettivamente della B6 - Centro Storico : P.zza Iv Novembre, C. Vannucci, P.zza Italia, P.zza Matteotti, Via Baglioni, P.zza Danti e
della B7 - Corso Garibaldi, Via Fabretti.
Le quotazioni medie registrano una contrazione media pari al 10,8% con punte del -20,7% nella zona B8 - Zona Stazione, Via Del
Macello e del -15,1% della B7 - Corso Garibaldi, Via Fabretti.
Nella mappa in Figura 13 le differenti gradazioni di colore rappresentano le diverse concentrazioni di NTN nelle zone del capoluogo.
Dall’analisi di tale grafica emerge come, tenuto conto delle differenze di stock esistenti tra le zone, la distribuzione delle
compravendite segue un andamento tipico e consolidato nel tempo, concentrandosi nel semicentro cittadino e lungo le principali
direttrici di espansione.
16Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Nella mappa in Figura 14 le differenti gradazioni di colore rappresentano la dinamicità del mercato, in termini di IMI, quota di stock di
abitazioni compravenduto, nelle zone OMI del capoluogo. Dall’analisi di tale grafica emergono le gradazioni più scure che indicano le
aree con maggiore intensità di mercato (zona B6 - centrale di maggior pregio, zona B7 e B8, tutte in controtendenza rispetto la
rilevazione del 2020).
In Figura 15 sono rappresentati i differenziali dei valori medi di zona rispetto alla media comunale: i differenziali più elevati
corrispondono alle gradazioni più scure nelle colorazioni delle zone. Dall’analisi di tale grafica emerge la distribuzione tipica dei valori
nei centri urbani con le quotazioni che calano dal centro città verso le zone più marginali del comune.
Figura 13: Distribuzione NTN 2021 nelle zone OMI
17Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 14: Distribuzione IMI 2021 nelle zone OMI
18Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 15: Differenziale delle quotazioni 2021 nelle zone OMI
19Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Tabella 11: NTN, IMI e quotazione media – Comune di PERUGIA
Quotazione
Quotazione
NTN media
NTN IMI media
Zona OMI Denominazione Var % Variazione
2021 2021 €/m2
2021/20 %
2021
2021/20
CENTRO STORICO: ADIACENZE ALLE MURA,
B1 100 28,0% 2,69% 1.275 -10,6%
S.FRANCESCO AL PRATO
PELLINI, PIAGGIA COLOMBATA, XX SETTEMBRE,
B2 CACCIATORI DELLE ALPI, P.LE EUROPA, FILOSOFI, B.GO 170 26,9% 2,93% 1.436 -10,2%
XX GIUGNO
MADONNA ALTA,CASE BRUCIATE, PALLOTTA, ELCE, S.
B3 342 30,0% 2,56% 1.189 -12,9%
LUCIA, SAN GALIGANO, RIMBOCCHI,CORTONESE.
CENTRO STORICO: PORTA SOLE, BARTOLO, BONTEMPI ,
B5 M. VOLTE, PRIORI ALTA, BONAZZI, V.LE INDIPENDENZA, 35 -32,9% 2,13% 2.175 -8,9%
TRE ARCHI, OBERDAN
CENTRO STORICO : P.ZZA IV NOVEMBRE, C. VANNUCCI,
B6 P.ZZA ITALIA, P.ZZA MATTEOTTI, VIA BAGLIONI, P.ZZA 13 160,0% 4,38% 2.350 -10,3%
DANTI
B7 CORSO GARIBALDI, VIA FABRETTI 34 30,8% 3,88% 965 -15,1%
B8 ZONA STAZIONE, VIA DEL MACELLO 79 9,5% 3,31% 842 -20,7%
MONTELUCE, SAN MARCO, MONTE GRILLO, PONTE
C1 168 -0,8% 2,48% 1.173 -11,5%
D`ODDI
ZONA BANCA D`ITALIA,PIAN DI
MASSIANO,OLIVETO,SETTEVALLI,PREPO,LACUGNANO,M.
C2 82 24,6% 1,40% 1.152 -12,0%
MALBE,TRINITA`,LOGGI,SAN
VETTURINO,PISCILLE,MONTEBELLO
F. DI CAVALLO, LACUGNANA, OLMO, S. SISTO,
D1 STROZZACAPPONI, C. DEL PIANO, PONTE D. 336 31,9% 2,18% 1.127 -9,0%
PIETRA,CAPANNE
P.S. GIOVANNI, BALANZANO, S. FORTUNATO, S.MARTINO
D2 197 50,2% 2,23% 1.020 -10,0%
IN COLLE, COLLESTRADA
PRETOLA, PONTE FELCINO, PONTE VALLECEPPI, VILLA
D3 157 44,1% 1,93% 900 -11,5%
PITIGNANO, BOSCO, COLOMBELLA, PICCIONE
MUGNANO, MONTEPETRIOLO, FONTIGNANO, BAGNAIA,
D4 112 85,5% 2,40% 876 -7,9%
S. MARTINO IN CAMPO, S. MARIA ROSSA
C.UMBERTO, S.G.PANTANO, RANCOLFO, RESINA,
D5 P.PATTOLI, RAMAZZANO, FRATTICIOLA, PIANELLO, RIPA, 145 32,9% 1,65% 866 -8,9%
S. EGIDIO
R1 ZONE RURALI MERIDIONALI 10 11,1% 1,36% 718 -10,2%
R2 ZONE RURALI SETTENTRIONALI 30 98,5% 2,17% 718 -10,2%
nd nd 1 -90,9% 0,52% nd nd
PERUGIA 2.009 28,5% 2,26% 1.102 -10,8%
20Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
FOCUS provinciale - Terni
In questo paragrafo è analizzata la composizione, la dinamica e l’andamento del mercato immobiliare residenziale nel dettaglio
territoriale relativo alla provincia di Terni, suddivisa in macroaree, aggregazioni di comuni contigui che presentano caratteristiche
sociali, infrastrutturali, geografiche, economiche e immobiliari omogenee (Figura 16).
In Tabella 12 sono riportati i valori di NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale. Si rileva nel 2021 un incremento per la
Provincia di Terni di circa il 40% del numero di transazioni residenziali normalizzate rispetto alla quota di proprietà (NTN) rispetto al
2020. Nel dettaglio si evidenzia il picco della macroarea dell’Orvietano pari a circa il 75%, che tra l’altro con il 18,5 % rappresenta la
seconda macroarea dietro al capoluogo Terni per quota di NTN, e come minore tra gli incrementi rilevati quello dell’Amerino di circa
il 14%. Circa l’indice IMI (Intensità del Mercato Immobiliare) che rappresenta la quota percentuale dello stock di unità immobiliari
oggetto di compravendita si segnala i valori più distanti rispetto alla media provinciale pari al 2% e cioè l’1,2% della Val Nerina, in
negativo, contro il 2,4% del capoluogo, con quest’ultimo, tra l’altro, in aumento rispetto all’anno precedente dello 0,69 e quindi più
della media provinciale pari al 0,57.
In Figura 17 è rappresentata la serie storica del numero indice del NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo a
partire dall’anno 2004 in poi. Si evidenzia come, dopo un primo periodo (2004-2007) di sostanziale stabilità, in particolare grazie alla
notevole espansione degli scambi di abitazioni nei comuni non capoluogo, tra il 2007 e il 2015 si è registrata una sensibile
contrazione di compravendite, con alcune annualità in controtendenza nel capoluogo. La successiva ripresa, dal 2016 fino al 2019,
aveva consentito solo un parziale recupero riportando i valori di NTN a livello del 2012. Con il 2020 si è avuta una leggera battuta
d’arresto correlata agli effetti dell’emergenza sanitaria, soprattutto per quanto riguarda le compravendite nel capoluogo. Nel 2021 si
è registrata una nuova rapida ripresa che ha riportato l’indice NTN a livello del 2008. ha registrato un forte incremento nel 2021,
riportando l’indice ai livelli del 2008/2009.
In Figura 18 è riportata la serie storica IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo. In base a quanto registrato
l’andamento è simile a quello descritto al paragrafo precedente, con una contrazione tra il 2006 e il 2015 a cui segue una lenta
ripresa fino al 2021 con l’unica inversione di tendenza nell’annualità 2020. Si segnala come l’indice riferito al comune capoluogo
rimane stabilmente per tutta la serie maggiore della media provinciale. Si evidenzia inoltre come il netto incremento dell’indice
avvenuto nel 2021 risulta maggiora di quello registrato nell’intero periodo che va dal 2015 al 2020.
In Tabella 13 è riportata la “Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale”. Si evidenzia che le quotazioni
residenziali hanno avuto una diminuzione abbastanza omogenea su tutto il territorio provinciale in media pari al - 8,3% rispetto al
2020, con scostamenti rispetto a tale valore poco significativi per singola area e sempre inferiori al punto percentuale. L’Orvietano si
conferma quindi la macroarea con quotazione media più alta pari a 1.026 €/m 2.
In Figura 19 viene graficizzata la serie storica del numero indice della quotazione media per intera provincia, capoluogo e comuni
non capoluogo che mostra come nel 2021 continui la parabola discendente cominciata nel 2013, riscontrando una flessione dei
valori quasi doppia rispetto al periodo precedente per l’intera provincia e per i comuni non capoluogo e un decremento ancora più
intenso per il Capoluogo.
21Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
La provincia – Terni
Figura 16: Macroaree provinciali di Terni
Tabella 12: NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale
NTN
NTN IMI Differenza IMI Quota NTN
Macroaree provinciali Variazione %
2021 2021 2021/2020 per macroarea
2021/20
AMERINO 397 14,4% 1,8% 0,23 14,5%
NARNESE 343 35,1% 1,7% 0,45 12,5%
ORVIETANO 507 75,5% 1,7% 0,74 18,5%
VALNERINA 55 24,6% 1,2% 0,23 2,0%
CAPOLUOGO 1435 40,6% 2,4% 0,69 52,5%
Totale Provincia 2737 40,0% 2,0% 0,57 100%
22Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Figura 17: Numero indice NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo
Figura 18: IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
provincia di TERNI Capoluoghi Non capoluoghi
0,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
23Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Tabella 13: Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale
Quotazione media Quotazione media
Macroaree provinciali €/m2 Var %
2021 2021/20
AMERINO 807 -7,3%
NARNESE 882 -7,6%
ORVIETANO 1.026 -8,1%
VALNERINA 761 -8,2%
TERNI CAPOLUOGO 983 -9,0%
PROVINCIA DI TERNI 942 -8,3%
Figura 19: Numero indice quotazioni per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo
24Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Il comune – Terni
Il territorio del capoluogo di provincia è articolato in 13 zone OMI, che presentano caratteristiche simili per densità di urbanizzazione,
situazioni socio-economiche, servizi, infrastrutture e posizione geografica (Figura 20).
Figura 20: Zone OMI del comune di Terni
In Tabella 14 sono riportati i volumi di abitazioni compravendute (NTN), l’indicatore di intensità del mercato IMI (quota dello stock di
abitazioni compravenduto)e la quotazione media (per immobili a destinazione residenziale), con le relative variazioni annue, nel
dettaglio delle zone OMI del capoluogo.
Nel 2021 si registra un aumento generalizzato delle compravendite in tutte le zone OMI, con punte del 91,5% nella E8 - Collescipoli,
Poscargano, Settecani, Collesecozza, Cospea 2, San Rocco, Perticara, Valenza, Monte Argento, dell’ 88,8% nella E6 – Piediluco e
del 70,1% nella B5 - Centro Storico (Confini: V.Cassero, V.Giannelli, V.Rinascita, V.Cesare Battisti, P.Tacito, V.Mazzini, V.Brin,
Fiume Nera). Si evidenzia che il maggior numero di scambi, in termini di transazioni normalizzate, si rileva nella zona C18 - Borgo
Rivo, Campitello, Gabelletta, Citta` Verde, Ponte Le Cave (221) e nella già citata B5 (180).
L’IMI varia tra il valore minimo 1,30% della C17 - Z.Fiori, V.Le Bramante, Maratta Alta, Maratta Bassa, Stadio, e i valori massimi
3,56% e 3,25% riscontrati rispettivamente nelle già citate E6 e B5.
Le quotazioni registrano contrazioni in media pari al -8,5% con scostamenti abbastanza contenuti da tale valore ricompresi tra il -
6,3% della C19 - Sant` Agnese, Borgo Bovio, Acciaierie, Rocca S.Zenone, Tuillo, Toano, San Carlo e il -11,4% della D7 -
Piedimonte, Cesi, Colle Dell` Oro, Fontana Della Mandorla.
25Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Tabella 14: NTN, IMI e quotazione media – Comune di Terni
Quotazione
Quotazione
NTN media
NTN IMI media
Zona OMI Denominazione Var % Variazione
2021 2021 €/m2
2021/20 %
2021
2021/20
CENTRO STORICO (CONFINI: V.CASSERO,
V.GIANNELLI, V.RINASCITA, V.CESARE
B5 180 70,1% 3,25% 1.194 -8,2%
BATTISTI, P.TACITO, V.MAZZINI, V.BRIN,
FIUME NERA)
SAN MARTINO - CONFINI : V.LE STADIO, V.LE
BORZACCHINI, FERROVIA, P.DANTE,
B6 166 12,4% 2,50% 963 -11,0%
V.DENTATO, V.BRIN, V.RINASCITA,
V.GIANNELLI, V.CASSERO
COSPEA - SAN VALENTINO - SAN GIOVANNI -
C16 68 12,6% 1,45% 958 -10,7%
SAN ROCCO - COSPEA 2 - COLLESECOZZA
Z.FIORI, V.LE BRAMANTE, MARATTA ALTA,
C17 8 68,4% 1,30% 1.000 -11,1%
MARATTA BASSA, STADIO
BORGO RIVO, CAMPITELLO, GABELLETTA,
C18 221 46,7% 2,38% 1.042 -8,1%
CITTA` VERDE, PONTE LE CAVE
SANT` AGNESE, BORGO BOVIO, ACCIAIERIE,
C19 ROCCA S.ZENONE, TUILLO, TOANO, SAN 154 25,2% 2,32% 956 -6,3%
CARLO
CONFINI : FIUME NERA, V. BRIN,
V.CENTURINI, VIA MARTIN LUTER KING, V.DI
C22 176 57,2% 2,79% 959 -6,4%
VITTORIO, VIALE VILLAFRANCA E VIALE
PRATI
VILL. ITALIA, VILL.MATTEOTTI, CESURE, VIALE
C23 TRENTO, OSPEDALE, CAMPOMICCIOLO, 165 21,4% 2,14% 914 -7,9%
CASALI
PIEDIMONTE, CESI, COLLE DELL` ORO,
D7 28 57,3% 2,42% 969 -11,4%
FONTANA DELLA MANDORLA
ZONA INDUSTRIALE MARATTA - SABBIONE,
D8 28 53,3% 1,95% 800 -7,2%
POLYMER, VIA NARNI
E6 PIEDILUCO 30 88,8% 3,56% 1.110 -2,6%
COLLESCIPOLI, POSCARGANO, SETTECANI,
E8 COLLESECOZZA, COSPEA 2, SAN ROCCO, 101 91,5% 2,68% 1.030 -10,4%
PERTICARA, VALENZA, MONTE ARGENTO
R12 RURALE E ALTRE FRAZIONI 110 51,0% 2,03% 900 -9,5%
TERNI 1.435 40,6% 2,39% 986 -8,5%
26Statistiche regionali
REGIONE UMBRIA
Indice delle Figure
Figura 1: Distribuzione NTN 2021 per intera provincia e capoluogo .......................................................................................................5
Figura 2: Numero indice NTN per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo .............................................................6
Figura 3: IMI per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo ........................................................................................6
Figura 4: Distribuzione NTN 2021 nei comuni della regione ...................................................................................................................7
Figura 5: Distribuzione IMI 2021 nei comuni della regione ......................................................................................................................8
Figura 6: Numero indice quotazioni per intera regione, comuni capoluogo e comuni non capoluogo ..................................................10
Figura 7: Differenziale delle quotazioni medie comunali 2021 (valore medio nazionale =1) .................................................................11
Figura 8: Macroaree provinciali di Perugia ............................................................................................................................................13
Figura 9: Numero indice NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo......................................................................14
Figura 10: IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo ..............................................................................................14
Figura 11: Numero indice quotazioni per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo ..........................................................15
Figura 12: Zone OMI del comune di Perugia .........................................................................................................................................16
Figura 13: Distribuzione NTN 2021 nelle zone OMI ..............................................................................................................................17
Figura 14: Distribuzione IMI 2021 nelle zone OMI ................................................................................................................................18
Figura 15: Differenziale delle quotazioni 2021 nelle zone OMI .............................................................................................................19
Figura 16: Macroaree provinciali di Terni ..............................................................................................................................................22
Figura 17: Numero indice NTN per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo ...................................................................23
Figura 18: IMI per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo ..............................................................................................23
Figura 19: Numero indice quotazioni per intera provincia, capoluogo e comuni non capoluogo ..........................................................24
Figura 20: Zone OMI del comune di Terni .............................................................................................................................................25
Indice delle Tabelle
Tabella 1: NTN, IMI e variazione annua per intera provincia...................................................................................................................5
Tabella 2: NTN, IMI e variazione annua per capoluogo ..........................................................................................................................5
Tabella 3: STN media e differenza annua per intera provincia e solo capoluogo ...................................................................................9
Tabella 4: NTN 2021 per classi dimensionali delle abitazioni per intera provincia ..................................................................................9
Tabella 5: NTN 2021 per classi dimensionali delle abitazioni per capoluogo ..........................................................................................9
Tabella 6: Variazione % NTN 2021/20 per classi dimensionali delle abitazioni per intera provincia .......................................................9
Tabella 7: Variazione % NTN 2021/20 per classi dimensionali delle abitazioni per capoluogo...............................................................9
Tabella 8: Quotazione media e variazione annua per capoluogo e resto provincia ................................................................................9
Tabella 9: NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale......................................................................................................13
Tabella 10: Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale .....................................................................................15
Tabella 11: NTN, IMI e quotazione media – Comune di PERUGIA.......................................................................................................20
Tabella 12: NTN, IMI e variazione annua per macroarea provinciale....................................................................................................22
Tabella 13: Quotazione media e variazione annua per macroarea provinciale .....................................................................................24
Tabella 14: NTN, IMI e quotazione media – Comune di Terni...............................................................................................................26
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