Prontuario della costruzione - Luca GUIDICELLI - 1a edizione - Rsi
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Prontuario
della costruzione
Luca GUIDICELLI
1a edizione
© 2013. Tutti i diritti d’autore riservati
1
Da anni l’autore è ospite della trasmissione televisiva “Patti
Chiari” della Televisione della Svizzera Italiana, per discute-
re di problematiche legate alla costruzione, con un occhio di
riguardo verso i proprietari di casa, che troppo spesso si ritro-
vano in situazione assai spiacevoli.
Introduzione
L’esperienza insegna che il proprietario di casa, di regola per-
sona molto attenta ai dettagli e difficilmente ingannabile, per-
de quasi sempre queste ottime qualità di tutti i giorni, quan-
do deve occuparsi di casa propria.
È una reazione psicologica assai normale, perché la casa è un
luogo tradizionalmente in cui ci si ritira per vivere nella pro-
pria intimità familiare. È un luogo dove per ovvie ragioni il
proprietario abbassa ogni guardia perché si sente bene e a
proprio agio.
Ma purtroppo c’è chi ben conosce questo sentimento e tende
ad approfittarsene. È triste constatare che quasi tutti quelli
che hanno avuto dei problemi nella loro casa, a posteriori si
1
auto-giudicano degli sprovveduti, per non
Luca Guidicelli nasce nel 1970 e
aver prestato la solita necessaria attenzione.
frequenta tutte le scuole dell’obbligo a Luga-
Nonostante nelle trasmissioni televisive l’au- no. Termina il liceo nel 1989 con un indiriz-
tore abbia sempre suggerito ai proprietari zo letterario. Porta a termine i suoi studi di
di casa di essere molto attenti e cauti anche
diritto all’Università di Friborgo nel 1996.
per i problemi delle loro abitazioni, il mes-
Nel 1999 consegue il brevetto di avvocato.
saggio stenta a passare.
Dal 2000 al 2001 effettua un periodo di ap-
Per questo motivo è stato allestita questa pri- profondimento specialistico quale ispettore
ma versione del Prontuario della costruzio- di esecuzione e fallimenti presso il Tribunale
ne, usando un linguaggio semplice e concre- d’appello ticinese; nel 2002 è pretore sup-
to e fornendo utili consigli pratici nonché plente del Distretto di Blenio. Dal 2003 ri-
bozze di contratti da sempre sottoscrivere prende la propria attività di avvocato nello
con tutte le controparti che intervengono studio professionale con il padre e il fratello.
nell’abitazione del lettore. Si specializza ulteriormente in diritto banca-
Il testo non può ovviamente contenere tutte rio (dove ottiene l’autorizzazione della FIN-
le migliaia di ipotesi possibili in questo cam- MA alla liquidazione fallimentare di ban-
po e quindi va letto cum grano salis. che) e in diritto della costruzione. È autore
di numerose pubblicazioni apparse in forma-
L’autore pubblica gratuitamente questo sag-
to cartaceo e in formato elettronico, quest’ul-
gio, riservandosi il diritto d’autore e il dirit-
to di apportare modifiche al testo in succes- time liberamente disponibili su Internet. Cre-
sive edizioni. de profondamente nelle potenzialità umane
ed in particolare nella capacità di aiutarsi
Il testo può essere quindi scaricato (da Inter-
vicendevolmente attraverso la condivisione
net e dagli app store su cui è salvato) e utiliz-
delle informazioni e delle esperienze di cia-
zato liberamente. La versione più recente
scuno: per questo motivo diffonde gratuita-
potrà sempre essere scaricata dai siti
mente le proprie opere su Internet.
www.lucaguidicelli.ch, www.guidicelli.ch
nonché quello di “Patti Chiari”. Lugano, novembre 2013 (prima edizione)
22
L’acquisto di un immobile è un sogno che ognuno deve poter realiz-
zare in sicurezza e senza spiacevoli incidenti. La parola chiave che
occorre avere sempre davanti a sé durante tutte le fasi dell’acquisto
di un immobile è quindi cautela.
L’acquisto Fra i tanti errori che si commettono nell’acquisto di un immobile i
più frequenti sono:
- ritenere di essere un esperto immobiliare;
- pensare di essere immune alla truffa e alla fregatura;
- farsi mettere pressione o fretta da una della parti interessate
all’operazione immobiliare;
- credere con troppa facilità quanto gli altri affermano, senza
verificare la veridicità di questi fatti.
Anche se non è dunque molto elegante consigliarlo, in queste opera-
zioni è necessario di principio diffidare di tutto e di tutti. Nella
maggior parte dei casi la diffidenza vi aiuterà a capire che le contro-
parti sono in un buona fede e oneste, ma nei casi in cui le contropar-
ti non siano proprio in completa buona fede questo approccio vi per-
metterà di poter stare alla larga da false promesse e futuri problemi.
3In questo capitolo il lettore viene condotto passo Trattandosi di una classificazione generale, oc-
per passo nelle fasi che portano all’acquisto di correrà di caso in caso esaminare i criteri validi
una proprietà immobiliare. per l’una o l’altra categoria. Ad esempio una casa
in un nucleo storico, potrebbe essere considera-
Verranno esaminate nel dettaglio le fasi della
ta sia una casa unifamiliare (nel senso che non è
scelta della propria abitazione, passando anche
divisa in due o più appartamenti indipendenti),
dal finanziamento, nonché all’allestimento del
ma anche una casa a schiera (per il fatto che spes-
rogito notarile di compravendita.
so alcuni muri perimetrali sono attaccati a quelli
di case vicine).
Prima di addentrarsi in queste tre tipologie di abi-
tazioni, occorre ricordare il ruolo attivo che rive-
2.1. Scelta stono le agenzie immobiliari in questa fase della
scelta dell’immobile.
dell’immobile
Due sono le forme principali dell’accesso alla
proprietà immobiliare:
- l’acquisto di una costruzione già esistente e 2.2. Le agenzie
- l’acquisto di un terreno su cui edificare succes-
sivamente una costruzione.
immobiliari
Di principio per entrambi i modi valgono le stes- Le agenzie immobiliari sono imprese che si occu-
se considerazioni di questo capitolo, mentre che pano sostanzialmente di mettere in contatto un
per il secondo modo occorrerà tenere pure in venditore con un potenziale acquirente. Esse
considerazione i consigli espressi nel successivo guadagnano una provvigione se tra venditore e
capitolo relativo ai lavori di costruzione. acquirente si giunge a sottoscrivere un contratto
notarile di compravendita.
Per quanto riguarda le tipologie di immobili esi-
stenti, essi si suddividono principalmente in: Molto spesso è il venditore che chiede ad
un’agenzia di occuparsi di reperire un acquiren-
- case unifamiliari;
te. Infatti, per consuetudine, è il venditore che
- case a schiera;
deve pagare all’agente la provvigione di interme-
- appartamenti.
diazione.
4Questa regola economica tuttavia varia da regio- zione, l’acquirente deve procedere a questi con-
ne a regione. In Ticino vale questa regola, ma trolli prima di firmare l’accordo:
non è escluso che in altre parti della Svizzera o
- richiedere all’agente un estratto del regi-
all’estero, le provvigioni siano dovute sia del ven-
stro delle esecuzioni pendenti all’Ufficio
ditore sia dall’acquirente.
di esecuzione in cui ha sede; occorre sicu-
Non è tuttavia escluso che anche l’acquirente ramente diffidare da chi si rifiuta di fornir-
possa affidarsi ad un’agenzia. In questo caso, di lo e da chi presenta un certificato con ese-
regola, l’agente non chiede alcuna provvigione cuzioni pendenti;
all’acquirente ma solo al venditore. La regola è -
- consultare Internet (per la Svizzera:
come detto - regionale.
www.zefix.ch) e stampare un estratto del
Se l’acquirente non intende affidarsi ad un agen- registro di commercio dell’impresa del-
te, egli tuttavia quasi certamente sarà confronta- l’agente; sul medesimo sito è possibile poi
to con l’agente del venditore. Vale dunque anche esperire una verifica delle persone iscritte
in questo caso una prima regola generale: prima e ricercare tutte le ditte (attive o radiate) in
di autorizzare l’agente a mostrare al potenziale cui essi sono o erano iscritti; in certi casi si
acquirente degli immobili in vendita, occorre è notato infatti che certi amministratori
chiarire con lui la questione delle provvigioni. avevano alle spalle numerosi fallimenti: in
questo caso occorre certamente diffidare
Se, in qualità di potenziali acquirenti, si entra in
di queste agenzie;
contatto con un agente occorre esigere la forma-
lizzazione di un accordo scritto nel quale - sempre su Internet è possibile reperire in-
l’agente indichi chiaramente quali siano le sue formazioni simili sulle agenzie estere;
prestazioni per il potenziale acquirente e quali
- per capire se l’agente è effettivamente atti-
eventuali costi potrebbero insorgere per queste
vo, occorre richiedergli una brochure di
prestazioni.
presentazione dell’agenzia stessa;
Se l’agente non acconsente a formalizzare un si-
- un ulteriore indizio di serietà dell’agente è
mile accordo, questo è un buon e sufficiente mo-
il fatto che disponga di uffici propri in cui
tivo per non entrare ulteriormente in contatto
riceve i suoi clienti; l’assenza degli stessi è
con lui.
indizio di un’attività non particolarmente
Nel caso in cui l’agente chieda all’acquirente una organizzata;
parte dei costi o una provvigione di intermedia-
5- è parimenti utile esaminare attentamente il cedura - dovrebbe comunque per contratto la
sito Internet dell’agente per verificare che provvigione all’agente.
le proprietà che egli mostrerà ai potenziali
acquirenti sono effettivamente nel suo por-
tafogli mandati; capita infatti assai spesso
che gli agenti non abbiano alcun mandato
2.3. Informazioni
diretto di vendita e che cerchino di vende- generali sul Comune
re oggetti gestiti da altri agenti e che in tal
modo cerchino di assicurarsi commissioni
di intermediazione aggiuntive; in questo La ricerca di un immobile inizia dapprima defi-
modo tra il prezzo di vendita, le commissio- nendo la zona in cui si desidera reperire un og-
ni dell’agente del venditore e la terza agen- getto immobiliare.
zia, il prezzo può anche lievitare del 5%. È importante pure informarsi presso le Cancelle-
Nonostante dunque le agenzie influenzino il rie comunali nella zona di interesse su alcuni
prezzo al rialzo, siccome il venditore vuole co- punti che riguardano il Comune e i servizi che
munque incassare un determinato prezzo e la offrono ai loro cittadini, rispettivamente sulle of-
commissione dell’agente viene semplicemente ferte che sono usufruibili nelle loro immediate
aggiunta a questo prezzo, il ruolo dell’agenzia è vicinanze.
importante, perché: Spesso tali informazioni sono reperibili già sui
- aiuta il potenziale acquirente a meglio sele- siti Internet specializzati. Ad ogni modo occorre
zionare i differenti oggetti sul mercato; assumere il maggior numero di informazioni pos-
sibili, quali ad esempio:
- è in grado di fornire le prime utili informa-
zioni sugli oggetti che gestisce; - informazioni di natura fiscale, quale ad
esempio il moltiplicatore di imposta co-
- è in grado di meglio mediare con il vendito- munale (è bene sapere se il Comune ha
re per la risoluzione di alcuni punti su cui una certa qual stabilità su questo moltipli-
venditore e acquirente non si trovano per- catore, per poter fare una previsione del
fettamente d’accordo. carico di imposta);
Si ricorda in questa sede che a nulla servirebbe - informazioni sui servizi comunali e i loro
cercare di intavolare trattative dirette con il ven- costi, quali la raccolta dei rifiuti urbani
ditore che ha incaricato un agente, siccome egli - e quelli ingombranti, l’erogazione del-
anche se dovesse accettare di seguire questa pro-
6l’acqua potabile, lo smaltimento delle
acque luride, la fornitura di energia elet-
2.4. La ricerca tramite
trica; annunci
- informazioni sulle infrastrutture pubbli-
che comunali, quali piscine comunali, Trovate le informazioni generali sui Comuni nel-
sentieri, aree di svago, ecc. la zona in cui si desidera acquistare un immobile,
occorre esaminare le proposte immobiliari pre-
- tipi e orari dei mezzi di trasporto pubbli-
senti di regola sui quotidiani, su riviste specializ-
co;
zate e su Internet.
- presenza di scuole per le fasce di età dei
Dagli annunci è facilmente desumibile se le offer-
figli, tenendo in particolare conto anche
te in questione sono proposte da un’agenzia op-
del fatto che gli istituti in questione offro-
pure da un privato. Come indicato in preceden-
no o meno il servizio di mensa;
za, non cambia molto se l’immobile è venduto tra-
- la presenza di esercizi pubblici, negozi mite un’agenzia o meno, ma occorre prestare at-
(in particolare di generi alimentari di pri- tenzione agli inserzionisti che indicano chiara-
ma necessità) e chioschi; mente che non desiderano essere contattati da
agenzie: se avete deciso di farvi assistere nella se-
- l’ubicazione di altri servizi privati, quali
lezione di immobili tramite un agente, dovrete in
l’ufficio postale o banche, farmacie o
questo caso contattare direttamente l’inserzioni-
stazioni di benzina;
sta.
- ogni altra informazione su strutture speci-
È comunque riservato il vostro diritto di far esa-
fiche di cui il nucleo familiare potrebbe
minare l’immobile da un vostro esperto di fidu-
avere di bisogno.
cia (cfr. capitoli successivi).
Se desiderate cominciare la vostra ricerca trami-
te Internet, i siti principali in Svizzera e Ticino
sono (lista non esaustiva):
- www.homegate.ch;
- www.home.ch
- www.immoscout24.ch
7- www.comparis.ch Se la vostra ricerca non ha sortito i risultati spera-
ti, dovete ricordarvi della regola d’oro per ogni
- www.immogalaxy.ch
questione legata all’immobiliare: cautela! L’ac-
- www.tutti.ch quisto di un immobile necessita del tempo e non
bisogna aver fretta di acquistare. Un immobile
- www.cercaetrova.ch
che soddisfi i vostri requisiti sarà sicuramente
- www.tio.ch (rubrica annunci) presente nel futuro e solo a quel momento varrà
la pena di seguire i passi successivi.
- www.luganoannunci.ch
Una volta individuati potenziali immobili, occor-
re esperire una prima selezione secondo criteri
personali quali:
- prezzo massimo di vendita (tenendo in
2.5. L’assistenza di un
considerazione che spesso il prezzo è un perito
punto di partenza e può essere negoziato,
motivo per il quale immobili con un prezzo
Nessuno può realmente considerarsi un esperto
un po’ più elevato potrebbero comunque
della costruzione, neanche chi da anni è attivo in
rientrare nel vostro budget);
questo settore. Le tecniche di costruzione evol-
- ubicazione (comune e quartiere); vono così in fretta, che è realmente difficile cono-
scerle tutte e poterle correttamente apprezzare e
- numero di locali e metrature;
valutare.
- presenza o meno di un giardino con le
Per questo motivo, soprattutto per le nuove co-
grandezze da voi auspicate;
struzioni, è consigliabile farsi assistere da un
- tipi di infissi particolari, ecc. esperto che funga da vostro perito nel valutare
lo stato della costruzione e vi possa indicativa-
Se avete reperito degli immobili su siti Internet
mente fornire un valore venale dell’oggetto.
accertatevi che il venditore sia raggiungibile an-
che per email e che gli possiate se del caso porre Spesso il perito si spinge fino a rilasciare una pe-
alcune domande specifiche, al fine di risparmiar- rizia immobiliare che può essere usata dall’acqui-
vi tempo nella successiva trattativa di vendita. rente nelle discussioni sul prezzo con il vendito-
re.
8Occorre ricordare a questo stadio che molto ricorrere alla bozza di contratto di perizia che si
spesso le banche, che valutano se concedere un trova nell’apposito capitolo di questo prontua-
prestito ipotecario all’acquirente, si fanno assi- rio.
stere da un perito per valutare l’oggetto.
In considerazione del fatto che l’esperto deve va-
Scopo di questa perizia bancaria è di accertarsi lutare non tanto il valore artistico della costruzio-
che l’immobile costituisca una sufficiente garan- ne, quanto piuttosto quello tecnico, appare ne-
zia in caso di vendita all’asta, nel caso in cui il cessario rivolgersi piuttosto ad un architetto o
proprietario non riesca più a pagare interessi e un ingegnere. La scelta può avvenire tramite le
ammortamenti. pagine internet degli ordini cantonali degli archi-
tetti e degli ingegneri. Per il Ticino tale ricerca
Tuttavia una simile perizia è molto importante
può essere fatta sul sito www.otia.ch.
anche per l’acquirente perché de facto gli forni-
sce una radiografia assai completa dello stato del- Nell’effettuare la scelta di un esperto occorre te-
l’immobile al giorno del suo acquisto. nere conto dei seguenti consigli generali e richie-
dere ai potenziali esperti i seguenti documenti:
Pertanto prima di decidere di rivolgersi ad un
esperto che vi assista nella valutazione di un im- - evitare amici e parenti;
mobile di vostro interesse, occorre sicuramente
- richiedere un preventivo di massima a
rivolgersi anche alla banca presso la quale deside-
più professionisti e dopo aver posto a cia-
rate attivare un prestito ipotecario e condividere
scuno domande, decidere a chi affidare il
con essa questa fase.
lavoro;
Di regola infatti le banche non chiedono al loro
- tra le informazioni da sicuramente richie-
cliente di pagare la perizia, a condizione che poi
dere al candidato ci sono:
si finanzino presso di loro. Se invece si rivolgono
presso un’altra banca, è possibile che venga chie- - estratto delle esecuzioni;
sta una partecipazione ai costi.
- estratto del registro di commercio;
Nel caso in cui il futuro acquirente intenda co-
- informazioni su Internet sulla socie-
munque farsi assistere da un esperto, è bene che
tà, sui direttori e sui proprietari;
regoli i dettagli di questo mandato con un con-
tratto scritto. Se non è il perito a proporre una - lista delle referenze con numeri di
sua versione (che occorrerà esaminare attenta- telefono ed email (fra queste occorre
mente e se del caso far correggere ove non chia- comunque effettuare qualche chiama-
ra o non consona con quanto desiderato), si può ta per avere delle informazioni).
92.6. Il sopralluogo Durante tutto il sopralluogo occorre creare una
personale documentazione fotografica, pure
essa estremamente importante per eventuali di-
Quanto esposto in questo capitolo si applica sia fetti che si dovessero scoprire dopo l’acquisto.
ai sopralluoghi dei vari oggetti immobiliari sele-
Il sopralluogo deve considerare un’approfondita
zionati in una prima ricerca, sia al sopralluogo
e dettagliata visita di tutta la proprietà, in partico-
più particolareggiato che occorre esperire agli
lare:
oggetti più meritori e che più soddisfano i vostri
desideri. - locali interni della casa;
Se un immobile infatti si rivela particolarmente - esame degli apparecchi di casa; in partico-
interessante e potrebbe essere selezionato per lare occorre prestare attenzione allo stato
l’acquisto, occorre esperire tutti i sopralluoghi del sistema di riscaldamento e quello elet-
necessari per rendersi perfettamente conto di tut- trico;
te le qualità dell’oggetto selezionato.
- esame di tutti gli infissi della casa;
Il sopralluogo va organizzato sempre alla presen-
- consistenza dei mobili che verranno la-
za del venditore. Se nell’immobile sono presenti
sciati nella casa e quindi venduti;
inquilini, è bene poterli sentire possibilmente in
assenza del proprietario, affinché possano espri- - presenza e stato di garage e posteggi;
mersi liberamente e fornirvi informazioni più det-
- esame del giardino (in particolare per ren-
tagliate e concrete.
dersi conto degli eventuali costi di mante-
Al termine del sopralluogo, in particolare per gli nimento);
oggetti che più potrebbero entrare in considera-
- presenza di infrastrutture esterne, quali
zione per l’acquisto, occorre stilare un verbale
piscine, serre, giardini d’inverno, ecc.
di sopralluogo in cui riassumere tutti i dettagli
che vi ha fornito il venditore. Soprattutto nel caso in cui l’acquirente sia molto
interessato all’oggetto ispezionato, occorrerà
Tale documento infatti sarà estremamente utile
chiedere al proprietario dell’immobile una prima
in caso di successiva scoperta di difetti occulti o
serie di documenti per poterli poi esaminare con
di difetti che il venditore ha omesso di indicare.
comodo in separata sede; i piani, ad esempio, ri-
In questo caso infatti è possibile successivamen-
sultano estremamente importanti per valutare se
te richiedere al venditore una diminuzione del
i propri mobili possono essere razionalmente e
prezzo di vendita.
facilmente posizionati anche nel nuovo immobi-
10le. Tra questi primi documenti occorre sicura-
mente richiedere:
2.7. Verifiche di
- un estratto aggiornato del registro fondia-
dettaglio presso il
rio; Comune
- un’eventuale perizia del venditore;
Siccome i Comuni spesso richiedono delle tasse
- i piani particolareggiati della casa (di tutti
di cancelleria per il rilascio di documenti pubbli-
i piani di cui si compone) e del terreno.
ci relativi a determinate proprietà immobiliari,
Gli altri documenti necessari per prendere una l’acquirente dovrebbe rivolgersi all’Ufficio tecni-
decisione finale, dovrebbero di regola essere ri- co del comune in cui ha selezionato un immobile
chiesti durante la fase di preparazione del rogito solo dopo che ha raggiunto un buon grado di
notarile, ma è possibile già richiederli prima. convincimento all’acquisto.
È sconsigliato intavolare trattative sul prezzo in Dal Comune occorrerà infatti richiedere un
occasione di un primo sopralluogo, siccome il estratto del piano regolatore riguardante l’og-
potenziale acquirente non conosce ancora a suffi- getto selezionato. È possibile che in certi Comu-
ciente l’oggetto per formulare osservazioni perti- ni questa richiesta possa essere fatta solo dal pro-
nenti che potrebbero influire sul prezzo di vendi- prietario, che tuttavia avrà tutto l’interesse perso-
ta. nale a richiedere lui stesso tale documento.
È quindi consigliabile che le discussioni sul prez- L’acquirente invece potrà richiedere in maniera
zo di vendita avvengano dopo che tutti i sopral- autonoma le Norme di Applicazione del Piano
luoghi di dettaglio sono stati esperiti e che tutti i Regolatore (NAPR), dalle quali potrà desumere
documenti di cui ai successivi capitoli saranno quali norme edificatorie riguardano il fondo di
stati ottenuti dal potenziale acquirente. suo interesse, rispettivamente quali ulteriori futu-
re possibilità edificatorie potrebbe avere.
In questa fase non è ancora necessario chiedere
al Comune (e al Cantone) di indicare se a carico
dell’immobile esistono dei tributi pubblici non
pagati, siccome questa ricerca dovrà essere com-
missionata al notaio, coordinando tale richiesta
con la data di firma dell’atto notarile di compra-
11vendita, al fine di avere una risposta precisa da tenere conto dell’effettivo suo dispendio orario,
parte degli enti pubblici. va invitato a formulare un’offerta che invece con-
sideri il tempo necessario per seguire la pratica.
Non va pure dimenticato che il corpo principale
di un atto notarile di compravendita è uguale per
tutti gli atti notarili e che la peculiarità del lavoro
2.8. La scelta del notaio del notaio è insito proprio nella definizione delle
clausole di dettaglio legate al singolo contratto.
In considerazione del fatto che una compravendi-
Definito quindi il compenso del notaio, e matura-
ta immobiliare in Svizzera può avvenire solo tra-
ta la sufficiente fiducia nei suoi confronti, occor-
mite atto notarile, occorre procedere alla scelta
re affidargli il mandato, che - come per tutti gli
di un notaio di fiducia a cui saranno affidati com-
altri contratti descritti in questo prontuario - oc-
piti delicati.
corre redigere per iscritto. Un modello di man-
Occorre precisare che per consuetudine il no- dato in tal senso è riportato nell’apposito capito-
taio è a libera scelta dell’acquirente, anche per- lo di questo prontuario.
ché è lui poi a doverne pagare l’onorario e le spe-
Spesso le legislazioni cantonali (ad esempio quel-
se.
la ticinese) non prevedono alcuna copertura del
Capita che certi venditori (in particolare quelli di Cantone per i danni che il notaio potrebbe causa-
condomini di fresca costruzione) esigano che si re ai suoi clienti. I notai tuttavia sono obbligati a
ricorra allo stesso notaio, indicato dal venditore. stipulare delle assicurazioni responsabilità civili
Tuttavia, anche in questo caso, il notaio ha un ob- proprio per coprire danni causati per negligen-
bligo accresciuto di assistenza nei confronti del za: queste assicurazioni tuttavia non rispondono
proprio cliente, indipendentemente dagli accor- di danni causati indebitamente (ad esempio per
di che egli potrebbe aver preso con il venditore. una malversazione). Per questo, pur non volendo
In questa evenienza, dal momento che il notaio è creare falsi allarmismi (seppure vi siano purtrop-
ovviamente vicino anche al venditore ch, occorre po precedenti di questo tipo) occorre anche con
prestare la cautela accresciuta. il notaio assumere un atteggiamento cauto e pru-
dente, chiedendo in ogni momento di avere le
Va pure precisato che l’onorario del notaio può
certezze che le parti devono avere dal notaio.
e deve essere negoziato prima di affidargli il com-
pito di redigere l’atto notarile. Il notaio che appli- Al notaio occorrerà richiedere - prima della fir-
ca indiscriminatamente una percentuale, senza ma dell’atto notarile - i seguenti documenti:
12- estratto aggiornato del registro fondia- di vendita, che potrà essergli riversato so-
rio; lo dopo che la proprietà sarà stata trapas-
sata a registro fondiario e dopo che saran-
- copia di tutti i documenti depositati al
no stati pagati i tributi pubblici di cui sot-
registro fondiario che sono menzionati
to; questo incarico è particolarmente deli-
nell’estratto del registro fondiario (si trat-
cato, siccome per un certo periodo l’ac-
ta, in gergo tecnico, di tutti i documenti
quirente ha in deposito presso il notaio
giustificativi).
l’intero prezzo di acquisto e non è ancora
Il notaio ha fra i suoi compiti quello di chiarire proprietario dell’immobile; ciò è pure il
all’acquirente la portata di tutti i documenti che caso anche dopo la firma dell’atto notari-
sono depositati a registro fondiario. le e fino al giorno effettivo di trapasso del-
la proprietà a registro fondiario, momen-
Nonostante il notaio abbia l’esperienza e le cono-
to in cui il prezzo diventa di proprietà del
scenze tecniche e pratiche per seguire in manie-
venditore; il rischio quindi sul prezzo in
ra autonoma il mandato, si ricorda in questa sede
deposito è dell’acquirente fino al muta-
quali sono i compiti principali di questa figura
mento a registro fondiario e poi del vendi-
professionale:
tore; se l’acquirente e il venditore lo desi-
- redazione dell’atto notarile: il notaio derano possono però chiedere al notaio
deve sentire entrambe le parti e inserire di aprire un conto clienti con firma con-
nel suo modello di contratto di compra- giunta del notaio e una delle parti; in
vendita le clausole auspicate dalle parti; tal modo non sono possibili perdite;
se si accorge che non vi è consenso su de-
- incarico di ricevere gli oneri ipotecari:
terminate clausole, dovrà adoperarsi per
tale incarico deve essere conferito dalle
far trovare un accordo ed iscriverlo cor-
parti al notaio se gli oneri ipotecari sono
rettamente nell’atto notarile; nell’apposi-
costituiti da una cartella ipotecaria carta-
to capitolo di questo prontuario è riporta-
cea; tale problema non esiste più per le
ta una bozza generale di atto di compra-
cartelle ipotecarie registrali (pegni ipote-
vendita (ogni notaio segue tuttavia una
cari iscritti solo a registro fondiario e sen-
forma diversa, per cui la bozza è solo una
za rilascio di un titolo cartaceo); il proble-
traccia di lavoro);
ma peraltro nemmeno si pone per le ipo-
- incarico di ricevere il prezzo di vendi- teche, dal momento che pure esse esisto-
ta: il venditore e l’acquirente devono da- no solo per la loro iscrizione a registro
re mandato al notaio di ricevere il prezzo fondiario; nel caso però che i titoli siano
13cartacei, di norma le parti demandano al tamente iscritte a registro fondiario; al
notaio di riceverli fiduciariamente dalla fine di evitare che il mancato pagamento
banca del venditore e di trasmetterli - do- da parte del venditore, dopo il trapasso di
po il trapasso di proprietà a registro fon- proprietà, possa portare l’acquirente a
diario - alla banca dell’acquirente; in alter- pagarle lui, occorre incaricare il notaio di
nativa a questo passaggio di titoli nelle accertarsi presso il Comune e il Cantone
mani del notaio, le parti possono incarica- se esistono tali tasse al giorno previsto
re le rispettive banche di trasmettere ri- per il trapasso; l’importo di queste tasse
spettivamente ricevere i titoli direttamen- dovrà essere dedotto dal notaio dal prez-
te tra di loro, non appena le parti avranno zo di vendita; il notaio dovrà procedere
prodotto alle rispettive banche l’estratto lui stesso al pagamento oppure - non ap-
del registro fondiario che attesta il passag- pena il venditore gli avrà mostrato la pro-
gio di proprietà; va di pagamento - liberare il deposito di
pari valore da imputarsi sul prezzo di ac-
- un’ulteriore alternativa al rischio connes-
quisto;
so con il trapasso dei pegni ipotecari, è
quello di dare mandato al notaio di co- - mandato di trattenere un deposito per
stituire una cartella ipotecaria registra- il pagamento dell’imposta sugli utili
le; si tratta di un pegno che non viene immobiliari: siccome tale imposta è a
emesso nella forma di un titolo, ma esiste carico del venditore, il notaio si occuperà
per la sua iscrizione a registro fondiario, di stimarla in collaborazione con il vendi-
nella quale compare anche il nome della tore (per questa parte di mandato, i costi
banca; prima di procedere in questo sen- sono a carico quindi del venditore); una
so occorre comunque concordare questo volta stimato in eccesso tale importo, il
tipo di pegno con la banca; notaio dovrà impegnarsi a trattenere in
deposito tale importo: il venditore può
- mandato di trattenere un deposito per
incaricare il notaio di pagare lui, usando
il pagamento di tasse legate all’immo-
tale deposito, quest’imposta, oppure po-
bile: alcune tasse causali legate all’immo-
trà pagarla lui separatamente e ricevere
bile (ad esempio le tasse comunali sugli
poi il deposito di ritorno dal notaio, dopo
immobili, le tasse sui rifiuti o sulla forni-
avergli mostrato la ricevuta di pagamen-
tura di servizi quali acqua, gas, elettricità
to;
ecc.) sono garantite dall’immobile da ipo-
teche legali che non devono essere forza-
14- mandato di occuparsi delle operazioni al notaio. È quindi importante controllare atten-
di trapasso immobiliare: le parti di re- tamente l’estratto del registro fondiario e ri-
gola affidano al notaio il mandato di pro- volgersi immediatamente al notaio se si dovesse-
cedere lui stesso, a nome delle parti, a ro constatare delle inesattezze.
presentare all’Ufficio del registro fondia-
rio l’istanza di trapasso immobiliare, alla
quale è allegata una copia autentica del
rogito di compravendita immobiliare; le
parti possono procedervi da sole, ma in 2.9. L’acquisto di una
ogni caso, trattandosi di un’istanza assai
tecnica che deve considerare l’iscrizione proprietà per piani
anche di particolari voluti dalle parti stes-
se, è consigliabile demandarne l’allesti- Se si considera l’acquisto di un appartamento in
mento e la presentazione al notaio; una proprietà per piani, occorre assumere ulte-
- mandato di aumento, diminuzione o riori informazioni prima di decidersi per l’acqui-
radiazione di oneri ipotecari: spesso sto. Il tipo di informazioni e cautele varia a secon-
capita che l’acquirente necessiti di modi- da del fatto che il condominio è già edificato op-
ficare lo stato degli oneri ipotecari che pure è in costruzione.
gravano il fondo acquistato, in considera- In generale, l’interessato dovrà procurarsi i se-
zione delle richieste della sua banca credi- guenti documenti e le seguenti informazioni:
trice ipotecaria; in tal caso la presenza
del notaio è nuovamente imposta dalla - l’atto di costituzione del condominio
legge, motivo per il quale l’acquirente do- (l’atto può essere richiesto al notaio o
vrà conferire apposito mandato al notaio. eventualmente al venditore se dispone di
una copia);
Al termine di tutte queste operazioni, il notaio
dovrà in ogni caso rimettere all’acquirente e al - il regolamento condominiale (dal no-
venditore una copia autentica dell’atto notarile. taio o dal venditore o dall’amministratore
del condominio);
All’acquirente poi il notaio fornirà anche una co-
pia originale del nuovo estratto del registro fon- - tutti i regolamenti per le parti comuni,
diario nel quale dovranno essere visibili non solo quali ad esempio piscine, saune, giardini,
il nome del nuovo proprietario, ma anche tutte le garage ecc. (dal notaio o dal venditore o
modifiche che l’acquirente avrà richiesto di fare dall’amministratore del condominio);
15- regolamento della casa (dal venditore o la qualità delle opere che comporranno
dall’amministratore del condominio); l’appartamento;
- tabella di ripartizione delle spese con- - per tutti i quesiti del futuro acquirente è
dominiali (dall’amministratore del con- bene formulare domande scritte (anche
dominio); per email) al promotore e farsi chiarire i
punti non dettagliatamente descritti nei do-
- contabilità degli ultimi cinque anni
cumenti ricevuti;
(dall’amministratore del condominio);
- il futuro acquirente deve farsi consegnare
- estratto del fondo di rinnovamento
una copia di tutte le bozze contrattuali, in
(dall’amministratore del condominio);
particolare del rogito notarile (se il pro-
- copie dei verbali delle assemblee condo- motore insiste nel fare capo ad un unico
miniali degli ultimi cinque anni (dall’am- notaio di sua scelta), del contratto di ap-
ministratore del condominio); palto (con il quale in pratica l’acquirente
incarica il promotore di costruire il pro-
- copia del mandato dell’amministrato-
prio appartamento), dell’eventuale con-
re condominiale (dall’amministratore
tratto di direzione generale e progetta-
condominiale);
zione (se questo ruolo non è assunto dal
- copia del certificato di assicurazione promotore o dal costruttore); il futuro ac-
dello stabile (dall’amministratore condo- quirente deve esaminare questi contratti
miniale). eventualmente con l’aiuto di un consulen-
te giuridico (o se ha potuto scegliere il no-
Nel caso in cui l’acquisto di un appartamento ri- taio, con quest’ultimo); è opportuno porre
guardi un condominio ancora in costruzione, oc- per iscritto tutte le domande del caso e
corre prestare particolare attenzione ad ulteriori chiedere modifiche del contratto; una ri-
particolari, e meglio: sposta del promotore sarà in ogni caso vin-
- la costruzione spesso non è ancora inizia- colante nei suoi confronti;
ta, motivo per il quale non è possibile anco- - in considerazione del fatto che spesso il
ra apprezzare l’appartamento che si inten- promotore riceve il prezzo di vendita degli
de comperare; è dunque bene farsi conse- appartamenti su un conto bancario dedica-
gnare una documentazione di vendita to alla costruzione, ogni singolo compro-
completa, che indichi nei minimi dettagli prietario perde in sostanza il controllo del-
la costruzione; in sé questo punto - in parti-
16colare per l’edificazione di palazzi - non è
forzatamente un male, ma ha ripercussioni
sulla banca creditrice ipotecaria dell’acqui-
rente: infatti in questo caso la banca non è
in grado pnepure lei di seguire passo per
passo l’edificazione e il piano dei pagamen-
ti; in questo caso occorre pretendere dalla
banca del promotore che rilasci alla banca
creditrice ipotecaria dell’acquirente una
dichiarazione con la quale garantisce di
svolgere il ruolo di controllore del cantie-
re.
173
Se l’acquisto di una proprietà immobiliare esige cautela, l’esecuzio-
ne di qualsiasi lavoro edile ne necessità ancora di più, perchè è so-
prattutto in questa delicata fase che si riscontrano i problemi princi-
pali tra il proprietario e l’artigiano.
Lavori edili Leggerezza ed eccessiva fiducia nell’artigiano sono quasi sempre al-
l’origine di malintesi e di problemi, in particolare quando il prezzo
concordato viene superato e quando si manifestano dei difetti.
Questo prontuario vuole fornire in particolare ai proprietari gli stru-
menti per far eseguire opere di qualità e al prezzo giusto. Quanto
qui riportato non vuole quindi essere un “j’accuse” indiscriminato
contro la maggior parte degli artigiani seri e coscienziosi, ma sempli-
cemente un vademecum per evitare anche involontariamente di tro-
varsi in una situazione spiacevole.
La regola principale che occorrerà seguire è quindi e sempre quella
di raccogliere più informazioni possibili prima di decidere.
183.1. L’identificazione del fessionisti della direzione dei lavori, i cui
membri possono essere selezionati e con-
lavoro necessario tattati tramite il suo sito Internet
(www.associazionedl.ch).
Sia che il proprietario intenda edificare qualcosa Questa seconda alternativa è da preferirsi alla pri-
di nuovo sia che si accorga della necessità di ese- ma se - in presenza di lavori importanti - non si
guire un nuovo lavoro, è necessario dapprima desidera seguire in prima persona il cantiere, ri-
comprendere quale tipo di lavoro si impone e spettivamente se si intuisce di non avere le com-
quindi quali artigiani occorre coinvolgere. petenze adatte per farlo.
A volte il problema è assai semplice e non è ne- Coinvolgere un professionista con il compito di
cessario richiedere assistenza a terzi, potendo dirigere i lavori è una decisione importante che
ricorrere direttamente ad un artigiano. deve essere fatta attentamente e cautamente. Val-
gono le seguenti regole principali per la scelta di
Spesso in questi casi il problema è legato ad questa figura professionale:
un’opera coperta da un contratto di manutenzio-
ne del fornitore originario dell’opera. In questo - evitare amici e parenti;
caso è sufficiente rivolgersi a chi ha garantito la
- richiedere un preventivo di massima per il
manutenzione.
lavoro di direttore dei lavori a più professio-
Se invece il proprietario non è in chiaro su quale nisti e dopo aver posto a ciascuno doman-
sia l’origine e la possibile soluzione del proble- de decidere a chi affidare il lavoro;
ma che intende risolvere, può seguire due proce-
- tra le informazioni da sicuramente richiede-
dure:
re al candidato al ruolo di direttore dei lavo-
- può infatti contattare gli artigiani che ritie- ri ci sono:
ne più probabilmente coinvolti dal proble-
- estratto delle esecuzioni;
ma e a seconda delle risposte di quest’ulti-
mi coinvolgere altri artigiani oppure - estratto del registro di commercio;
- può rivolgersi ad un professionista che si - informazioni su Internet sulla socie-
occupa di direzione lavori, il quale si occu- tà, sui direttori e sui proprietari;
perà lui di contattare gli artigiani che saran-
- lista delle referenze con numeri di te-
no coinvolti nella risoluzione del proble-
lefono ed email (fra queste occorre
ma. In Ticino esiste un’associazione di pro-
19comunque effettuare qualche chiama-
ta per avere delle informazioni).
3.2. Primo sopralluogo
Una volta selezionato il professionista che segui-
con i potenziali artigiani
rà i lavori, occorre sottoscrivere un contratto
scritto che indichi chiaramente in che cosa consi- I potenziali artigiani (selezionati dopo una prima
sta la prestazione del professionista e in quale fase di semplice contatto e prima richiesta di in-
modo essa verrà pagata. Occorre diffidare di chi formazioni) devono a questo punto essere invita-
suggerisce di prescindere da questa formalità. Si ti a procedere ad un sopralluogo affinché possa-
può fare capo al modello di contratto di direzio- no rendersi personalmente conto del genere di
ne lavori nell’apposito capitolo di questo pron- lavoro per i quali presenteranno un preventivo.
tuario.
Nonostante per la maggior parte degli artigiani
Ad ogni modo, qualunque sia la procedura segui- sia chiaro, è sempre bene precisare con ogni invi-
ta, in una prima fase occorre semplicemente con- tato al sopralluogo che lo stesso non potrà essere
tattare (per telefono o per email) i potenziali arti- fatturato al cliente, così come lo stesso preventi-
giani coinvolti, esporre loro il problema e chiede- vo che verrà inviato al termine del sopralluogo.
re se è di loro competenza (e in caso negativo di
A questo primo sopralluogo si può far venire
chi) e se sono in grado di assistervi.
ogni singolo artigiano da solo, senza che entri in
Senza che ciò comporti ancora un contratto, il contatto con altri concorrenti o altri artigiani per
passo successivo all’identificazione del tipo di altre parti del lavoro complessivo. Il contatto tra
intervento necessario, occorre procedere alla se- artigiani (per la coordinazione dei loro interven-
lezione degli artigiani a cui affidare il lavoro. ti) avverrà solo dopo la scelta definitiva di tutti gli
artigiani coinvolti.
È bene individuare almeno 2-3 potenziali artigia-
ni per ogni tipo di intervento ipotizzabile, que- Se si decide di coinvolgere uno specialista con il
sto per poterli valutare ancora più dettagliata- compito di svolgere la direzione lavori, è bene
mente quando presenteranno i loro preventivi essere presenti assieme a lui, al fine di accompa-
d’opera. gnare tutti i potenziali artigiani e dare le spiega-
zioni del caso, nonché esprimere i desideri parti-
colari personali del proprietario.
Anche il modo in cui si svolge sil opralluogo è un
criterio determinante di valutazione del candida-
to artigiano. Occorrerà in particolare prestare
20attenzione come si pone quest’artigiano nei con-
fronti del proprietario e dell’opera richiesta, valu-
3.3. L’esame dei
tando dalle sue domande, ma anche dalle sue ri- preventivi
sposte ad eventuali quesiti del proprietario, se è
competente, serio, affidabile, attento e interessa-
Una volta ricevuti i preventivi inizia una delle fa-
to al lavoro.
si più delicate dell’esecuzione di lavori in casa,
Un artigiano serio si preoccuperà pure di effet- siccome da una parte occorre che il lavoro sia be-
tuare tutte le misure del caso, se del caso prean- ne definito e dall’altra che l’artigiano da incarica-
nunciando la necessità di esperire un secondo re sia quello giusto per il proprietario.
sopralluogo per questa necessità.
L’esame dei preventivi è spesso operazione assai
L’artigiano che pone domande sui particolari de- difficile, perché raramente gli artigiani espongo-
sideri del proprietario dimostra non solo di esse- no le singole poste che li compongono nello stes-
re interessato al lavoro e di essere quindi pronto so modo. È quindi necessario prendersi del tem-
a contrattare con il proprietario, ma anche di es- po e creare delle tabelle di confronto, in partico-
sere persona attenta alle necessità specifiche di lare evidenziando le varie misure (metri, metri
ogni suo cliente. quadrati, metri cubi, litri, chilogrammi, unità
ecc.), quantità e qualità (in particolare dei mate-
Infine, anche se non è un criterio determinante,
riali offerti).
occorre rendersi conto del carattere dell’artigia-
no coinvolto, questo perché questa persona en- Ove un artigiano non avesse sufficientemente
trerà in casa del proprietario e ciò per un perio- dettagliato la sua offerta, occorre sicuramente
do spesso relativamente lungo. Per questo moti- chiedergli di farlo. Solo in questo modo sarà pos-
vo occorre che comunque esista una sorta di com- sibile equipararla a quella degli altri offerenti.
patibilità caratteriale tra proprietario e artigiano.
Nell’esame occorre anche prestare attenzione ai
seguenti punti, al fine di evitare di equiparare
due cose non uguali:
- tutti i prezzi devono essere comprensivi
di IVA (imposta sul valore aggiunto);
- per i materiali occorre che siano indicate
almeno le specifiche tecniche generali
21(ad esempio non si può comparare un pa- il sufficiente interesse per la questione, al fine di
vimento in laminato con uno in legno); evitare che un giorno - in presenza di un difetto -
non gli si possa rimproverare di aver lasciato fare
- l’ammontare di eventuali sconti (in parti-
e dunque di aver rinunciato al suo diritto di esse-
colare per i pagamenti che avvengono en-
re informato e di prendere decisioni.
tro un termine relativamente corto dal-
l’emissione della fattura); Al termine di queste verifiche, il proprietario do-
vrebbe aver maturato la sua convinzione su alme-
- i costi di terzi (ad esempio i costi per la
no un artigiano, riservandosi tuttavia un “piano
discarica o tasse di smaltimento);
B” con un altro artigiano, se le verifiche di cui al
- i tempi di esecuzione e l’inizio dei lavori; successivo capitolo danno esito negativo.
in particolare occorre farsi consegnare,
oltre al preventivo, anche un piano tempo-
rale dei lavori.
Nell’ambito dell’equiparazione dei preventivi,
emergeranno sicuramente delle discrepanze tra
3.4. L’assunzione di
di loro. Queste differenze sono invero molto im- informazioni
portanti, perché permettono al proprietario di
rendersi conto che il lavoro può essere fatto in sull’artigiano
più modi e che quindi il risultato potrebbe varia-
re. Agli artigiani occorre quindi chiedere perché Al fine di evitare a tutti gli artigiani (coinvolti nel
non hanno proposto di fare il lavoro in altro sopralluogo e nella presentazione di un preventi-
modo. Dalle loro risposte si potrà valutare ulte- vo) di dover presentare documentazione inutile
riormente la loro competenza e professionalità, in caso di mancata scelta, una volta scelto l’arti-
rispettivamente capire se le soluzioni offerte da giano che ha proposto il miglior prezzo per il mi-
altri, solo in apparenza sembrano migliori, men- glior risultato, occorre approfondire la conoscen-
tre in effetti hanno più punti negativi che positi- za con l’artigiano, senza vergognarsi di fare do-
vi. mande anche personali e di fornire allo stesso do-
Va pure precisato che chi si fa assistere da un cumenti su di sé, come il proprietario deve fare
esperto e/o direttore dei lavori, non dovrebbe con l’artigiano.
tralasciare questa verifica, semplicemente fidan-
dosi di questa figura professionale. È quindi ne-
cessario - soprattutto in questa fase - dimostrare
22Più informazioni personali le parti si scambiano, giano per chiederne la ragione e maggiori infor-
con maggiore conoscenza di causa le parti deci- mazioni sull’artigiano.
deranno di sottoscrivere tra di loro un contratto.
L’estratto del registro di commercio può di
Di regola vale il principio che chi non ha nulla principio essere raccolto privatamente dal pro-
da nascondere non si offende mai delle domande prietario, attraverso il sito Internet del Registro
che gli vengono rivolte. di commercio svizzero (www.zefix.ch). Questo
tipo di informazioni è invece più difficile da repe-
All’artigiano selezionato occorrerà quindi aperta-
rire per ditte non svizzere, motivo per il quale oc-
mente indicare che dovrà fornire ancora i seguen-
corre chiedere direttamente al potenziale artigia-
ti documenti su di sè e la sua ditta:
no di fornirle. Da questo documento si può capi-
- estratto delle esecuzioni della ditta o del re chi può avere effettivo potere nell’azienda pro-
titolare; ponente e tramite i motori di ricerca usuali
(www.google.com o www.yahoo.com) effettuare
- estratto del registro di commercio;
una ricerca anche su queste persone. Le ricerche
- lista delle referenze con numeri di telefono devono ovviamente interessare anche la ditta stes-
ed email (fra queste occorre comunque ef- sa.
fettuare qualche chiamata per avere delle
Un artigiano serio non ha alcun problema a forni-
informazioni).
re una lista di referenze che i futuri clienti pos-
Per quanto riguarda le esecuzioni è bene diffida- sono contattare. Occorre ricordarsi che si tratta
re di chi si trova esecuzioni a carico, in particola- di nomi liberamente scelti dall’artigiano e che
re per oneri sociali e tasse: queste esecuzioni so- molto probabilmente gli saranno favorevoli. È
no il primo sintomo di difficoltà economiche e di tuttavia bene contattare alcune referenze e cerca-
cassa; se quest’artigiano riceve dei soldi da voi, re di capire - al di là delle frasi di circostanza - se
potrebbe infatti essere tentato di usare i soldi il cliente è realmente stato soddisfatto dell’arti-
per altri scopi rispetto a quelli per i quali gli ven- giano, dei preventivi, dei costi finali e dell’esecu-
gono pagati. Se le esecuzioni non impensierisco- zione dell’opera in sé.
no più di quel tanto e l’artigiano ne fornisce una
spiegazione, occorre comunque prestare atten-
zione se fra i creditori ci sono fornitori, dipen-
denti e soprattutto clienti: in quest’ultimo caso
si può contattare il cliente che ha precettato l’arti-
233.5. Il contratto con il committente deve esigere dall’artigiano che
gliene sia fornita una copia, da considerarsi par-
l’artigiano te integrante al medesimo contratto.
Se il committente non concorda su determinate
Una volta selezionato l’artigiano a cui affidare il clausole, ha il diritto di negoziarle con l’artigia-
lavoro occorre tassativamente fissare per iscritto no e se una modifica non è accettata dall’artigia-
i termini contrattuali. Se l’artigiano informa il no, il committente può ancora decidere di non
committente che il contratto è de facto il suo pre- affidargli il lavoro e preferire un altro artigiano.
ventivo, il proprietario deve insistere affinché si
Se nell’ambito delle discussioni precontrattuali,
sottoscriva un semplice contratto (seguendo ad
l’artigiano formula precisazioni o modi di inter-
esempio il modello annesso al presente prontua-
pretazione di determinate clausole contrattuali,
rio) che riassuma in modo chiaro i punti salienti
occorre che queste osservazioni siano messe per
degli accordi raggiunti dalle parti.
iscritto, affinché - in caso di problemi - si possa
Nel caso l’artigiano sia lui a sottoporre al commit- avere la prova dell’effettivo significato di una
tente una bozza di contratto, il committente deve clausola non chiara nel contratto. Questa cautela
leggerlo con attenzione e controllare che tutti i si rivelerà spesso decisiva in caso di contenzioso
punti discussi con l’artigiano vi trovino spazio. giudiziario.
Se nella bozza di contratto viene fatto riferimen- Infine, è importante che il contratto scritto ven-
to a: ga firmato in almeno due copie originali da en-
trambe le parti, che conserveranno una copia cia-
- clausole generali, scuna dello stesso. Se l’artigiano pretende di con-
- norme SIA, servare le due copie o non consegna al commit-
tente la sua copia contrattuale, il committente gli
- altre norme di categoria, assegnerà per iscritto un breve termine per con-
- planimetrie, disegni, schizzi, segnargliela indicandogli che a difetto lo stesso è
rescisso a far tempo dalla data di firma, non espli-
- diagrammi con le tempistiche dei lavori, cando alcun effetto. È ovvio che un simile com-
- documenti tecnici dei materiali forniti o portamento non milita a favore dell’onestà e del-
la buona fede di quest’artigiano.
- altri documenti,
243.6. La coordinazione 3.7. L’esecuzione dei
dei lavori degli artigiani lavori
Se un determinato lavoro necessita della presen- Esaurita la fase di preparazione contrattuale dei
za di due o più artigiani, è necessario mettere in lavori, ha quindi inizio la fase operativa.
contatto tali artigiani, al più tardi dopo la firma
È consigliabile, ove non sia ancora stato fatto in
dei contratti con ciascuno di essi.
precedenza, effettuare una completa documen-
Idealmente sarebbe bene poter mettere in contat- tazione fotografica della zona interessata dai la-
to gli artigiani prescelti già durante la fase di ne- vori e delle zone della costruzione in cui gli arti-
goziazione del contratto con ciascuno di loro, af- giani avranno accesso, questo al fine di poter in
finché tutti possano annettere al loro contratto seguito dimostrare lo stato iniziale del cantiere
un piano temporale di esecuzione dei loro lavori, ed eventualmente delle opere non interessate dai
in coordinazione e funzione dei lavori degli altri lavori se risultassero danneggiate.
artigiani coinvolti.
È buona norma effettuare il più possibile sopral-
Al termine di questi lavori di coordinazione, il luoghi in cantiere, anche in presenza di un di-
committente o eventualmente lo specialista che rettore dei lavori incaricato dal committente. Du-
ha incaricato di dirigere i lavori devono allestire rante questi sopralluoghi occorre prestare atten-
un piano che raccolga tutte le tempistiche di tutti zione a:
gli artigiani coinvolti, sottoponendolo loro per
- il numero di operai presenti;
approvazione.
- il genere di materiali man mano forniti
Tutti gli artigiani sono chiamati ad esprimere il
sul cantiere;
loro consenso a tale piano per iscritto, indicando
sul piano che lo stesso è parte integrante al con- - lo stato di avanzamento dei lavori secon-
tratto di appalto con ogni singolo artigiano. Il do- do il piano concordato con gli artigiani.
cumento sarà se del caso firmato anche dal diret-
Anche in occasione dei sopralluoghi occorre ef-
tore lavori, poiché egli è il garante nei confronti
fettuare frequenti documentazioni fotografiche.
del committente che lo stesso venga rispettato.
Il sopralluogo è pure utile per constatare con ra-
pidità eventuali problemi o difetti all’opera da
fornirsi oppure all’immobile.
25Idealmente il committente, ma sicuramente il di- Tuttavia il committente che ordina delle modifi-
rettore dei lavori, deve presentarsi al termine di che all’opera, sta de facto modificando il contrat-
ogni giornata lavorativa per esaminare e sotto- to originario. Una modifica all’opera comporta
scrivere i rapporti giornalieri degli artigiani, infatti anche una modifica dei costi dell’opera
in cui elencano il numero di persone presenti e stessa, motivo per il quale prima di dare un simi-
le ore di lavoro del giorno, nonché la quantità e le ordine, il committente ne deve discutere con
la qualità dei materiali apportati. l’artigiano e chiedere un aggiornamento del pre-
ventivo d’opera.
Il committente deve eseguire il controllo di plau-
sibilità dei dati riportati in questi bollettini gior- Se la modifica auspicata dal committente è stata
nalieri di lavoro. Nel caso in cui abbia dubbi sui oggetto di aggiornamento del preventivo è bene
dati riportati deve discuterli con l’artigiano pri- che lo stesso sia controfirmato da entrambe le
ma di sottoscrivere il relativo bollettino. parti, quale ulteriore parte integrante all’origina-
rio contratto. Di questa modifica deve essere si-
Una copia del bollettino firmato deve essere con-
curamente data comunicazione anche agli altri
servata dal committente per il controllo finale del-
artigiani presenti, nell’ipotesi che debbano modi-
la fattura dell’artigiano.
ficare il loro piano temporale di intervento: se
Il committente o la sua direzione lavori devono ciò è il caso occorre che tutte le parti coinvolte
poi esaminare il bollettino in questione con il pia- controfirmino anche questo documento.
no temporale dei lavori e l’offerta, per determina-
re al più presto se l’artigiano si sta eccessivamen-
te discostando dal suo preventivo e dal contratto.
In questo caso occorre immediatamente segnala-
re la questione all’artigiano e chiedergliene ragio-
3.8. La fine dei lavori
ne. Occorre ricordarsi infatti che il non rispetto
della tempistica di cantiere può costituire difet- La fine dei lavori dell’artigiano è un momento
to con le conseguenze descritte in seguito. giuridicamente importante, che di regola prece-
de il collaudo vero e proprio dell’opera.
Un errore che assai frequentemente commetto-
no i committenti inesperti in occasione dei so- Quando un artigiano dichiara di aver terminato i
pralluoghi è quello di ordinare modifiche al- propri lavori, occorre che ciò avvenga per iscrit-
l’opera. L’atteggiamento è sicuramente com- to, affinché il committente possa fissargli una da-
prensibile, perché un conto è valutare dei lavori ta per la consegna effettiva dell’opera (collaudo).
sulla carta e un conto vederli realizzati.
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