Osservatorio sull'Immobiliare Logistico (OSIL) - Focus 2020 : la qualità dei magazzini per le imprese di spedizione - LIUC Business School
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Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL) Focus 2020 : la qualità dei magazzini per le imprese di spedizione
Ordine del giorno
14:30 Saluti introduttivi – Presidente Fedespedi (Silvia Moretto)
14:40 Giro di tavolo e presentazioni partecipanti/esperti
14:45 Presentazione della ricerca – Prof. Fabrizio Dallari
15:15 Discussione con gli esperti del tavolo di lavoro
16:15 Conclusioni e prossimi passi
2
Il Tavolo «Immobiliare»
ENTE CENTRO DI
PROMOTORE RICERCA
PANEL SPEDIZIONIERI
ED ESPERTI
3
Agenda
1. Obiettivi dell’incontro
2. L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico OSIL in sintesi
3. Le caratteristiche dei magazzini per gli spedizionieri
4. Il modello di rating per valutare la qualità degli immobili
5. Next steps
4
Obiettivi della ricerca FEDESPEDI - Università LIUC
§ Fedespedi ha avviato una collaborazione con l’Università LIUC di Castellanza con l’obiettivo
di analizzare la qualità degli immobili utilizzati dalle imprese di spedizioni internazionali.
§ A seguito di una newsletter a tutte le imprese associate, sono state selezionate alcune
aziende a partecipare alla definizione del modello con cui valutare la qualità dei magazzini,
che avverrà attraverso un «tavolo di lavoro a distanza»
§ La partecipazione al tavolo di lavoro rappresenta un’opportunità di confronto e di scambio
di opinioni tra imprenditori, manager e professionisti
§ La ricerca restituirà la fotografia della qualità dei magazzini di un campione
rappresentativo di imprese di spedizioni in Italia e consentirà, a chi partecipa, di
confrontare le caratteristiche del proprio magazzino con quelle del campione analizzato
5
Framework della ricerca sugli spedizionieri
Costruzione di un modello per la valutazione degli immobili logistici usati dagli spedizionieri,
OBIETTIVO evidenziando le caratteristiche distintive rispetto ad un magazzino per i 3PL o un centro
distributivo (es. Ce.Di. GDO).
1. Interviste preliminari ad un 2. Sviluppo del modello di 3. Test piloti e roll-out delle
panel di spedizionieri per rating della qualità insieme al interviste ad un campione
FASI comprendere i fattori che tavolo di esperti (definizione rappresentativo di magazzini di
determinano la qualità dei loro delle domande e dei relativi spedizionieri operanti in Italia
magazzini (aereo, mare, terra) pesi di importanza) (almeno 30 magazzini)
OUTPUT Report di sintesi sui risultati della ricerca e disseminazione dei risultati attraverso un evento
6
Il timing del progetto
GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE
Analisi
letteratura
Fase 1 –
Interviste preliminari e
sviluppo modello
Fase 2 –
Mappatura dei
magazzini in Italia
Comunicazione agli Tavolo di lavoro Raccolta
Associati Fedespedi per discussione questionari e
modello rating analisi risultati
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Agenda
1. Obiettivi dell’incontro
2. L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico OSIL in sintesi
3. Le caratteristiche dei magazzini per gli spedizionieri
4. Il modello di rating per valutare la qualità degli immobili
5. Next steps
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Cos’è OSIL ?
2017
§ Dopo numerosi anni di ricerche e progetti sul tema, la nascita Osservatorio OSIL
Business School della LIUC Università Cattaneo ha dato vita
ad OSIL, l’Osservatorio sull’immobiliare logistico
2018
sviluppo modello di rating
§ OSIL nasce con l’obiettivo di studiare il settore del real
estate per la logistica e di valutare il livello di qualità dei
magazzini presenti in Italia. 2019
focus Retail e GDO
§ Grazie a OSIL è stato creato un «modello di rating» per
valutare la qualità degli immobili logistici» che vuole
2020
diventare il modello di riferimento nazionale.
focus su Spedizionieri
§ Ad oggi il modello di valutazione è stato testato su oltre
250 magazzini, per un totale di 6,8 milioni mq.
9
OSIL oggi è … un riferimento per il settore
• OSIL è stato presentato in diversi convegni:
Green Logistics Expo a Padova, Intralogistica a
Milano, Osservatorio Contract Logistics a Milano,
Retail Forum, RE Italy
• OSIL è stato oggetto di numerose pubblicazioni
sulle principali testate del settore e su alcune
riviste scientifiche internazionali
• OSIL ha ricevuto il premio «Logistico dell’anno»
da parte di Assologistica nell’ottobre 2018
• OSIL è il protagonista del libro «Logistica 5.0»
edito da Guerini nel 2019
10Modello di valutazione della qualità: cosa si valuta ?
Compilando il questionario on-line costituito da 50 domande a risposta chiusa,
il modello consente di ottenere:
Qualità
1. Il livello di qualità complessivo in base al
punteggio ottenuto nei 4 ambiti:
location, esterno, edificio, interno
Funzionalità
2. La funzionalità, ovvero il grado di
compatibilità dell’immobile (%) a svolgere
una determinata funzione logistica:
Stock VS Cross-Dock
11Il campione analizzato (259 magazzini – 6,8 mln m2)
Campione Osil
Atlante C-log
Dove sono?
Gli immobili logistici analizzati sono
prevalentemente magazzini di
stoccaggio localizzati nel Nord Italia
Ripartizione geografica:
- 54% Nord Ovest (di cui il 35% in Lombardia)
- 23% Nord Est (di cui il 18% in Emilia-Romagna)
- 22% Centro e Sud (di cui il 10% nel Lazio)QUALITÀ
50% 48% LIVELLO DI
(assoluta) 11% FUNZIONALITÀ
40%
31%
30%
75%
20%
12%
10%
9% 14%
0%
0%
1 stella 2 stelle 3 stelle 4 stelle 5 stelle
m2
QUALITÀ 0 0 m2
00
10
(relativa) # baie
20
500
300
150
(solo stock) # baie§ Sito web: www.osil.it à «Osservatorio OSIL» § Contatti: Ing. Martina Baglio mbaglio@liuc.it 14
Agenda
1. Obiettivi dell’incontro
2. L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico OSIL in sintesi
3. Le caratteristiche dei magazzini per gli spedizionieri
4. Il modello di rating per valutare la qualità degli immobili
5. Next steps
15Come vogliamo sviluppare il modello di rating OSIL ?
Step 1: identificazione degli elementi
da considerare per la valutazione degli
immobili (qualità e compatibilità)
Step 2: definizione dei pesi da
attribuire a ciascun ambito e dei
punteggi attribuiti alle domande
Funzionalità : Dock 90% 1. LOCATION 1. LOCATION
13,15% 14,51% 19,40% 21,54%
Qualità ««««« 86% 2. ESTERNO 15,53% 17,22% 27,28% 28,72%
3. EDIFICIO 34,09% 43,38% 26,94% 31,97%
90%
Step 3: test del modello con alcuni Top 10 improvements
4. INTERNO 17,16% 24,88%
non - simmetrico
12,76%
simmetrico
17,78%
casi pilota e validazione delle scale 1° Vi è la possibilità di espandere l'immobile (costruendo in adiacenza)?
1,6% 4. INTERNO
1. LOCATION
72%
2. ESTERNO
19,40%
27,28%
21,54%
28,72%
90,08%
95%
95,00%
100%
2. ESTERNO
100%
2° [Calc] rapporto tra numero di baie e mq di area costruita 1,4%
di pesi / punteggi
3. EDIFICIO 26,94% 31,97% 84,27% 100%
3° Quanto dista il casello autostradale / svincolo tangenziale più vicino?
1,3% 4. INTERNO 12,76% 17,78% 71,80% 100%
4° E' presente l'impianto antincendio? 1,0%
5° [Calc] Rapporto SLP uffici su SLP costruita 0,8%
84%
6° Quale tipologia di impianto antincendio è presente? 0,8%
7° Quanto dista l'aereoporto più vicino? 0,8%
8° [Calc] Range dimensionale per la superficie coperta: 0,8% 3. EDIFICIO
9° Dove sono posizionati gli uffici? 0,7%
16
10° [Calc] Rapporto area coperta/dimensione del lotto totale: 0,7%La gamma dei servizi offerti dalle imprese di spedizione
DESTINATARIO
MITTENTE
17Localizzazione delle imprese di spedizione in Italia
Top 20 provincie (numero di sedi)
RLM* : NB. nel Nord Italia
25% delle sedi è presente oltre il
75% delle imprese
* Regione Logistica Milanese
La provincia di Milano è l’area privilegiata di insediamento degli spedizionieri, sia degli HQ dei gruppi
internazionali, sia delle unità operative di imprese con sede fuori dalla Lombardia.
18SERVIZI OFFERTI (aereo)
Security check con X-ray scanner (screening delle merci)
Pallet aerei / ULD per air cargo
19SERVIZI OFFERTI (mare)
Pesa per container
(ai fini del rilascio della VGM)
Consolidamento spedizioni
marittime containerizzate
20SERVIZI OFFERTI (terra)
Consolidamento spedizioni
terrestri (groupage)
Cross-docking (carichi pallettizzati
preallestiti da smistare)
21SERVIZI OFFERTI (logistica)
Deposito a sospensione IVA Convogliatori aerei per capi appesi
Stoccaggio a temperatura controllata
Magazzino import (food & pharma)
22SERVIZI OFFERTI (attività svolte in ufficio)
Gestione documentale (bollettazione,
rilascio documenti doganali, fiscali,
polizze di carico, ddt, etc.)
Consulenza doganale, fiscale,
amministrativa, etc.
Control Room (security)
&
Control Tower (tracking & tracing)
23Freschi & Schiavoni
Vignate Liscate
M
A
T
24Schenker Italiana
Peschiera Borromeo OLD Peschiera Borromeo NEW
T
A
T A M
M
25DHL Global Forwarding
Liscate Pozzuolo Martesana
T
T A M
A M
26Agenda
1. Obiettivi dell’incontro
2. L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico OSIL in sintesi
3. Le caratteristiche dei magazzini per gli spedizionieri
4. Il modello di rating per valutare la qualità degli immobili
5. Next steps
27Quali caratteristiche del magazzino sono indispensabili per voi?
2. Esterno 1. Location
• Piazzali, recinzioni, • Vicinanza ad altri spedizionieri/corrieri
baie di carico
• Accessibilità alle reti e
• Baie su uno o due fronti ai nodi del trasporto
contrapposti
… … La qualità
dell’immobile
• Uffici, soppalchi, • Forma, dimensioni dipende da …
aree accessorie e altezza
• Impianti antincendio, • Pavimento, tetto,
illuminazione e maglia pilastri …
sorveglianza …
4. Interno 3. Edificio
281. LOCATION (accessibilità alle reti e ai nodi del trasporto)
291. LOCATION (relazioni con altri attori della catena logistica)
IMPRESE DI
SPEDIZIONE
Parcel, Groupage/LTL, FTL
AUTOTRASPORTATORI
BROKER ASSICURATIVO
CORRIERI
valichi
DOGANALISTA/CAD
UTI, Casse
OPER. COMBINATO
DESTINATARIO
MITTENTE
CENTRI LOGISTICI
IMPRESE FERROVIARIE
terminal
ULD, Pallet
HANDLING AGENT
VETTORI AEREI
aeroporti
LCL FCL, Break Bulk
TERMINALISTI
relazioni CONSOLIDATORI AGENZIE E COMPAGNIE
merce (NVOCC) MARITTIME porti
301. LOCATION
Aereo Mare Terra Logistica
Prossimità ai nodi
aeroporto/porto/terminal
intermodale/centri logistici
Accessibilità al casello/
svincolo autostradale
Vicinanza altri attori logistici
(es. handler, consolidatori,
corrieri, etc.)
Ordinare le caratteristiche dalla più importante (1°) alla meno importante (3°)
312. ESTERNO
322. ESTERNO
Aereo Mare Terra Logistica
Dimensione piazzali di
manovra e parcheggi interni
Numerosità delle
baie di carico
Baie di carico sui
2 fronti opposti
Recinzioni e protezione
perimetrale
Ordinare le caratteristiche dalla più importante (1°) alla meno importante (4°)
333. EDIFICIO
343. EDIFICIO
Aereo Mare Terra Logistica
Forma e profondità edificio
Altezza sotto-trave
Struttura e pavimentazione
Maglia pilastri (meno pilastri)
Possibilità di espansione
Ordinare le caratteristiche dalla più importante (1°) alla meno importante (5°)
354. INTERNO
364. INTERNO
Aereo Mare Terra Logistica
Dimensione e qualità uffici
Impianto antincendio
Impianto sorveglianza
Impianto illuminazione
Ordinare le caratteristiche dalla più importante (1°) alla meno importante (4°)
37Agenda
1. Obiettivi dell’incontro
2. L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico OSIL in sintesi
3. Le caratteristiche dei magazzini per gli spedizionieri
4. Il modello di rating per valutare la qualità degli immobili
5. Next steps
381. Attribuire i pesi ai 4 ambiti Indicare un peso % per ciascuno dei 4 ambiti
(la somma = 100%)
Aereo Mare Terra Logistica
Location • Prossimità ai nodi del trasporto (es. porti)
• Accessibilità alla rete autostradale
• Vicinanza ad altri attori logistici
Esterno • Dimensione piazzali e parcheggi automezzi
• Numero di baie di carico
• Baie su 2 fronti contrapposti
• Recinzioni e protezioni perimetrali
Edificio • Forma e profondità edificio
• Altezza sotto-trave
• Struttura, pavimento, maglia pilastri
• Possibilità di espansione
Interno • Dimensione e qualità uffici
• Impianto antincendio
• Impianto sorveglianza
• Impianto illuminazione
100% 100% 100% 100%2. Validare le domande (e le risposte) del questionario
3. Compilare il questionario per i vostri magazzini
Azienda Magazzino analizzato Aereo Mare Terra Logistica Note
Cermesoni Fagnano Olona
DB Group Montebelluna
DB Group altri (?)
DHL Global Forwarding Pozzuolo Martesana
DHL Global Forwarding Vignate (old)
DHL Global Forwarding altri (?)
Fin Service Livorno
Freschi&Schiavoni Vignate
Freschi&Schiavoni Liscate
Freschi&Schiavoni Bologna
Freschi&Schiavoni Firenze
ITX Cargo Origgio
JAS Segrate
JAS Borgaro Torinese
JAS Montegranaro
JAS Quarto d'Altino
JAS Vicenza
JAS altri(?)
Rhenus Buccinasco
Schenker Italiana Peschiera Borromeo new
Schenker Italiana Peschiera Borromeo old
Schenker Italiana Bologna
Schenker Italiana Broni
Schenker Italiana altri(?)
Stante Bari
Vector SPA CastellanzaTeam di ricerca LIUC Università Cattaneo
FABRIZIO MARTINA
DALLARI BAGLIO
Direttore Osservatorio Coordinatore
fdallari@liuc.it mbaglio@liuc.it
MARTINA LAURA
GHIELMI TAMBORINO FRISARI
Ricercatrice Ricercatrice
42Grazie per la collaborazione!
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