Italia Il mercato degli investimenti immobiliari in - Prelios
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Il mercato degli
investimenti
immobiliari in
Italia
H1 2019
H1 2019
Italia H H
Investimenti immobiliari €/mld 4,9 €/mld 3,1
,9% internazionali 5,8% internazionali
Tipologia di investitori 22,1% nazionali 24,2% nazionali
Milano H H
Investimenti immobiliari €/mld 1, €/mld 1,2
82,4% internazionali ,2% internazionali
Tipologia di investitori 1,% nazionali 22,8% nazionali
Prime net yield - Uffici 3,5% 3,5%
Prime rent - Uffici € 595 / mq / anno € 50 / mq / anno
Take-up - Uffici 23.000 mq 204.000 mq
Roma H H
Investimenti immobiliari €/mln 20 €/mln 500
19,0% internazionali ,8% internazionali
Tipologia di investitori 81,0% nazionali 33,2% nazionali
Prime net yield - Uffici 4,1 % 4,0 %
Prime rent - Uffici € 450 / mq / anno € 420 / mq / anno
Take-up - Uffici 19.000 mq 91.800 mq
2Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia H1 2019
Il mercato degli
investimenti
immobiliari in
in Italia
3H1 2019
Il contesto macroeconomico
in Italia
Dopo il modesto Il rallentamento dei
incremento registrato nei prezzi dei beni energetici
primi tre mesi del 2019, e la debolezza del ciclo
in primavera l’attività economico hanno frenato
economica in Italia sarebbe l’inflazione, che è diminuita
rimasta stazionaria o in giugno allo 0,8%.
leggermente diminuita; Il credito bancario al
la debolezza del ciclo settore privato si è
industriale, che riflette leggermente indebolito;
soprattutto il perdurare la crescita è ancora solida
delle tensioni commerciali per le famiglie, mentre i
a livello internazionale, finanziamenti alle imprese
sarebbe stata solo in si sono lievemente
parte controbilanciata contratti.
dall’andamento favorevole L’aumento dell’onere della
dell’attività nei settori dei provvista obbligazionaria
servizi e delle costruzioni. delle banche registrato
Nel primo trimestre lo scorso anno si è
la crescita del PIL finora trasmesso in
è tornata appena misura contenuta
positiva. La produzione ai tassi di interesse
è stata sostenuta praticati sui prestiti alla
dall’interscambio clientela, anche grazie
con l’estero, dagli all’elevata liquidità e al
investimenti in costruzioni miglioramento dei bilanci
e dai consumi, ma è bancari; si confermano
stata frenata dalla tuttavia segnali di
diminuzione delle scorte irrigidimento delle
e dalla riduzione degli condizioni di accesso al
investimenti in macchinari, credito per le imprese di
attrezzature e mezzi di minore dimensione1.
trasporto.
1
Fonte: Banca d’Italia, Bollettino Economico – luglio 2019
4Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia H1 2019
Volume di investimenti immobiliari in Italia, €/mld
€/mld
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Q1 Q2 Q3 Q4
Investimenti per
Investimenti persett ore,%%- ITALIA
settore,
5,4 0,7
0,5 Altro Uso misto
RSA
Nel primo semestre 2019 corporate ha visto il
il mercato degli perfezionamento di alcuni
36,9 investimenti immobiliari deal che da mesi erano
Uffici in Italia ha registrato in attesa di chiusura,
4,9 miliardi di euro di consolidando il trend
39,6 transazioni, in crescita del degli investimenti in
Alberghiero 54,5% rispetto al primo alcuni settori immobiliari
semestre 2018. alternativi che in passato
Negli ultimi 3 mesi il avevano suscitato minor
mercato immobiliare interesse negli investitori.
6,7 10,3
Logistica Retail
& Industriale
5Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia H1 2019
Valore transato per asset class, €/mln Differenziale per asset class, €/mln
Uffici Uffici 830,9
Retail Retail
-753,5
Logistica &
Industriale Logistica & Industriale -74,2
Alberghiero Alberghiero 1669,1
RSA RSA -12,5
Altro Altro 96,1
Uso misto Uso misto -29,1
0,0 500,0 1000,0 1500,0 2000,0 -1000,0 -500,0 0,0 500,0 1000,0 1500,0 2000,0
H1 2019 H1 2018
Nello specifico, la prima La vera sorpresa però portafoglio di strutture il segmento “altro” ha
metà dell’anno si è chiusa è arrivata dal settore turistiche iconiche sparse visto principalmente
con il settore direzionale alberghiero il quale su tutto il territorio la compravendita di
che ha totalizzato ha capitalizzato nel italiano; in secondo luogo, terreni per lo sviluppo di
1,8 miliardi di euro di secondo trimestre si rileva una tendenza progetti immobiliari ed
investimenti (+85,3% yoy) dell’anno 1,5 miliardi alla dismissione di altri immobili oggetto di
guidato dalle città di di euro di transazioni; strutt ure
Uffici
alberghiere “non ristrutt830,9
urazione per un
Milano e Roma; il mercato da inizio anno il valore performanti” da parte di valore complessivo di
retail ha continuato del compravenduto famiglie
Retail imprenditoriali
-753,5 circa 25 milioni mentre
a mostrare segnali di è stato di oltre 2 italiane. Questi immobili il mercato delle residenze
debolezza capitalizzando miliardi considerando infatt
Logistica & Industrialei spesso necessitano
-74,2 sanitarie ha registrato
investimenti per 500 anche le acquisizioni di ingenti opere di investimenti inferiori ai
milioni di euro, in di immobili con altre ristrutt
Alberghiero urazione e quindi 30 milioni di euro. 1669,1
contrazione del 59,9% destinazioni d’uso e di diventa fondamentale La marginale differenza è
rispetto al medesimo successiva riconversione. avere RSA una controparte-12,5 da attribuire ad immobili
semestre 2018 mentre il L’esplosione del settore istituzionale che possa ad uso misto.
mercato della logistica, alberghiero è da attribuire sostenereAltro le relative 96,1
invece, ha registrato a due fattori: in primis, spese.
transazioni per circa 325 al perfezionamento Lemisto
Uso rimanenti asset -29,1
milioni di euro in flessione di un deal tra primari class hanno raccolto
-1000,0 -500,0 0,0 500,0 1000,0 1500,0 2000,0
rispetto ai 400 milioni di investitori internazionali investimenti per 320
un anno fa. che ha riguardato un milioni di euro:
H1 2019 H1 2018
Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia H1 2019
Volume di investimenti immobiliari per macro regioni
352,2 €/mln A livello territoriale,
Nord Est
il Nord Ovest si conferma
la macro area con il
1931,1 €/mln maggior numero di deal
Nord Ovest per un totale di quasi
2 miliardi di euro, seguita
dalla macro regione del
Centro Italia con oltre
900 milioni mentre le
aree del Nord Est e del
Sud e Isole d’Italia hanno
924,5 €/mln registrato investimenti
Centro
per 00 milioni di euro
245,5 €/mln complessivamente.
Sud e Isole Il valore degli immobili
venduti “a portafoglio” è
stato di 1,4 miliardi di euro,
pari al 29,5% del transato
nazionale.
1441,5 €/mln
Portafogli misti
Tipologia di investitori, % Da inizio anno il totale
degli investimenti di
venture tra primarie
società internazionali.
matrice estera è stato Gli investitori statunitensi
tipologia di investitori, % - italia
di 3,8 miliardi, pari al si confermano ancora
,9% del valore transato una volta una potenza
22,1 complessivo. nell’economia immobiliare
Nazionali
Tale volume è aumentato del paese seguiti da
nell’ultimo trimestre investitori asiatici e del
raggiungendo la medio oriente.
percentuale dell’80,2 I flussi di investimenti
rispetto al 2,5% nazionali sono stati pari
registrato nel primo a 1,1 miliardi di euro, in
trimestre dell’anno. aumento del 21,% rispetto
77,9 Questa crescita è dipesa a fine giugno 2018, e sono
Internazionali
principalmente da capitali giunti principalmente
internazionali provenienti da operazioni di joint
da società francesi in venture societarie, fondi
aggiunta ai flussi derivanti immobiliari e altre società
da operazioni di joint immobiliari.
diametro 62Il mercato degli
di Milano
investimenti immobiliari in Italia H1 2019
Il mercato di
Milano
88Il mercato di Milano H1 2019
Investimenti per settore, %
Investimenti per settore, % - Milano
8,6 2,0
Altro Uso misto
0,8
Logistica & Industriale
Nel primo semestre 2019, conseguito nel medesimo
il mercato immobiliare di semestre 2018.
13,9 Milano ha confermato la Il principale driver della
Retail
sua fase di espansione crescita immobiliare del
registrando un volume di capoluogo lombardo è
investimenti pari a stato il settore direzionale
1, miliardi di euro, in che ha totalizzato
aumento del 38,9% 1,2 miliardi di euro (+5%
rispetto al valore su base annuale).
74,7
Uffici
Investimenti nel settore uffici, %
4,5 10,4
6,2 CBD Duomo e Centro Portafogli misti 16,3
Hinterland
CBD Duomo e Centro
7,6
34,4 Hinterland
CBD Porta Nuova 6,4
CBD Porta Nuova
H H
48,0 30,8 28,5
Periferia Periferia
Semicentro
6,9
Semicentro
Oltre all’incremento del ma al tempo stesso più nelle zone della periferia è rimasto in linea con
volume transato, negli remunerativi. Infatti, se e del CBD Porta Nuova quello di dodici mesi fa,
operatori istituzionali è nella prima metà del 2018 per un totale di 580 e 420 mentre nei settori della
mutata anche la strategia a Milano le compravendite milioni rispettivamente. logistica e degli hotel si
di investimento sia in di immobili ad uso uffici Le transazioni nelle rileva una contrazione,
termini di tipologia di avvenivano nel centro zone più interne della con investimenti per un
prodotto ricercato sia storico e nel semicentro città, invece, hanno valore di appena 20 milioni
nella ricerca della location della città fino a spingersi rappresentato solo il di euro, ben lontano dalla
geografica, mostrando in periferia, a fine giugno 4,5% degli investimenti. performance registrata a
maggior interesse verso 2019 l’82,4% degli Il volume di investimenti fine giugno 2018.
immobili più rischiosi investimenti è confluito nel mercato high street
9Il mercato di Milano H1 2019
Evoluzione take-up per trimestre, ('000 mq)
mq
400,0
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Q1 Q2 Q3 Q4
A conferma del trend incoraggianti sono giunti registrato un take-up di crescita del 1,3% rispetto
positivo del settore anche dal mercato delle 23.000 metri quadrati ai primi sei mesi del 2018.
direzionale, segnali locazioni dove è stato nel primo semestre, in
Evoluzione take-up per submarket, ('000 mq)
mq
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
CBD Duomo CBD Porta Nuova Centro Semicentro Periferia Hinterland
Q1 Q2
Nel corso degli ultimi tre ha registrato 23.500 mq complessivamente, nella il prime rent continua a
mesi, nella periferia di di take-up mentre nella zona del centro i metri crescere portandosi ad un
Milano sono stati locati il zona del CBD Duomo sono quadrati locati sono stati livello di €595/mq/annuo
maggior numero di metri stati locati 19.000 mq di pari a 10.000, quasi 3 grazie alle recenti locazioni
quadrati per un totale di spazi direzionali. Se nei volte superiori al livello di alcuni asset iconici nelle
32.500, più del doppio segmenti CBD Porta Nuova raggiunto nel trimestre principali location della
rispetto al trimestre e semicentro il volume di precedente. città, mentre il canone
precedente. La zona assorbimento si è attestato In termini di canoni, nel medio rimane stabile a
dell’Hinterland milanese intorno ai 30.000 mq centro storico di Milano €450/mq/annuo.
10Il mercato di Milano H1 2019
Stock uffici per zone, %
9,6
CBD Duomo La disponibilità di pari a 1,4 milioni con la
spazi direzionali nel periferia di Milano che
26,2
Hinterland 11,4 capoluogo lombardo è include il 34,3% dello
CBD Porta Nuova tornata a crescere in stock disponibile, seguita
seguito all’incremento dalla zona dell’Hinterland
2,2 dell’offerta nel segmento milanese (2,2%). Nelle
Centro
CBD Porta Nuova e altre zone di Milano non
Vacancy rate: questo ha contribuito a si registrano significative
,% far salire il vacancy rate variazioni, ad eccezione
a quota 10,5%. del segmento del CBD
34,3 16,3 A fine giugno 2019 il Porta Nuova nel quale la
Periferia Semicentro totale dei metri quadrati disponibilità ha raggiunto
disponibili si stima il livello di 10.000 mq.
Tipologia di investitori, %
Nel corso del secondo all’82,4% del volume
17,6
Nazionali trimestre dell’anno il complessivo investito,
flusso degli investimenti con capitali provenienti
è rimasto costante e principalmente dagli Stati
con capitali che sono Uniti, dalla Germania
continuati ad arrivare e dall’Asia. I capitali
prevalentemente nazionali investiti
dall’estero. A fine giugno ammontano a circa
82,4 2019 l’ammontare degli 300 milioni di euro
Internazionali investimenti esteri ed hanno interessato
è stato di oltre 1,3 investitori corporate
miliardi di euro, pari e fondi immobiliari.
diametro 62
11Il mercato di Milano H1 2019
Rendimenti mercato uffici di Milano vs Titoli di stato, 10 anni
%
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19
/ 20 /20 /20 /20 /20 / 20 / 20 / 20 /20 / 20 / 20
/ 12 /03 / 06 / 09 / 12 / 03 / 06 /09 / 12 / 03 /06
31 31 30 31 31 31 30 30 31 31 30
Prime net yield Rend. titoli di stato - 10 anni
Fonte: elaborazioni Prelios su dati Banca d’Italia
Da oltre 24 mesi il domanda sempre più settore uffici è così di intercettare
prime net yield nel selettiva. tornato a salire segnando i cambiamenti
centro storico di Milano A fine giugno 2019 il un differenziale di dell’economia reale
si è stabilizzato al 3,5% rendimento a 10 anni dei 121 bps; tuttavia permane del paese in funzione
a seguito della carenza titoli di stato italiani ha l’incertezza sugli sviluppi delle politiche
di immobili trophy raggiunto quota 2,3%, dell’economia italiana nei economiche
sul mercato che sono in contrazione rispetto prossimi mesi. del governo e delle
stati nel tempo rilevati al 3% registrato a fine La vera sfida per politiche monetarie
da primari investitori dello scorso anno. gli investitori del attese dalla BCE.
internazionali e da una Il premio al rischio nel settore, infatti, sarà
Premio al rischio, bps
bps
180,0
160,0
140,0
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
6 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9
01 2 01 201 201 01 2 01 2 01 2 01 01 201 201
2 6/ 2 2
2/ 3/ 9/ 2/ 3/ 6/ 9/ 2/ 3/ 6/
/1 /0 /0 /0 /1 /0 /0 /0 /1 /0 /0
31 31 30 31 31 31 30 30 31 31 30
Fonte: elaborazioni Prelios su dati Banca d’Italia
12Il mercato di
degli
Roma
investimenti immobiliari in Italia H1 2019
Il mercato di
Roma
13Il mercato di Roma H1 2019
Investimenti per settore, %
Investimenti per settore, % - ROMA
2,8
13,6 Altro Il mercato immobiliare seguito dal mercato
Alberghiero
corporate della capitale retail che ha visto un
ha totalizzato nel primo leggero incremento nei
semestre dell’anno volumi transati rispetto
oltre 00 milioni di al medesimo semestre
investimenti, in aumento 2018.
del 1,8% rispetto a fine Negli altri settori, a
giugno 2018. Ancora parte il mercato della
una volta il mercato logistica nel quale il
58,5 direzionale è stato il volume di compravendite
Uffici
settore più performante è stato modesto, non si
con investimenti pari registrano significative
25,1 a 420 milioni di euro, variazioni.
Retail
Evoluzione take-up per trimestre, ('000 mq)
mq
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Q1 Q2 Q3 Q4
Il mercato direzionale ha con un take-up di oltre 90.000 l’ottima performance del raggiungendo il valore più
chiuso il secondo trimestre metri quadrati, superando primo trimestre dell’anno e alto degli ultimi anni.
14Il mercato di Roma H1 2019
Evoluzione take-up per submarket, ('000 mq)
mq
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
CBD Centro Semicentro EUR Periferia
Q1 Q2
Il centro di Roma ha (+43,9% qoq) seguita Nel centro storico il oltre 10 mila mq registrati
registrato il maggior dalle zone dell’EUR totale degli spazi locati nel Q1 2019, mentre nella
volume di assorbimento (19.200 mq) e del è stato pari a .800 mq, periferia di Roma sono
con oltre 50.000 mq semicentro (10.000 mq). in flessione rispetto agli stati locati quasi 2.000 mq.
Stock uffici per zone, %
8,2
CBD
9,5 Il numero di metri zona dell’EUR (40,8%)
Centro quadrati disponibili seguita dalla zona della
36,2 nella capitale d’Italia si periferia che detiene
Periferia 5,3
Semicentro stima pari a 80.000, il 3,2% del totale dei
in aumento del 2,% metri quadrati disponibili.
Vacancy rate: rispetto al numero Nelle rimanenti aree,
,% registrato nel primo invece, si rilevano
trimestre dell’anno. percentuali inferiori con
La maggior la quota più alta nella
concentrazione di spazi zona del centro di Roma
40,8 direzionali si rileva nella che rappresenta il 9,5%.
EUR
15Il mercato di Roma H1 2019
Driver del mercato direzionale
Roma CBD Roma EUR
Prime rent € 450/mq/anno Prime rent € 350/mq/anno
Roma CBD Roma EUR
Prime net yield 4,1% Prime net yield 5,3%
Nel CBD di Roma il mentre nell’EUR il canone degli immobili direzionali dove il prime net yield si
prime rent è salito a quota prime si è stabilizzato sul è rimasto stabile al 4,1% consolida al 5,3%.
€450/mq/annuo (+2,3% livello di €350/mq/annuo; e allo stesso fenomeno si
su base trimestrale) il rendimento prime netto assiste nella zona dell’EUR
Tipologia di investitori, %
19,0
Internazionali
In termini di provenienza Il rimanente 19% dei
dei capitali, i flussi capitali è affluito dagli
di investimento sono Stati Uniti mentre
stati prevalentemente dall’Europa Continentale i
nazionali ed hanno capitali sono arrivati dalla
rappresentato l’81% del Francia, Germania, Regno
81,0 totale investito, pari a Unito e Svizzera.
Nazionali
580 milioni di euro.
diametro 62
1H1 2019 Prelios S.p.A. Via Valtellina, 15/17 20159 Milano www.prelios.com PER ULTERIORI INFORMAZIONI Giancarlo Cucini Head of Group Market Research giancarlo.cucini@prelios.com +39 02 2814089 Le informazioni contenute nella presente pubblicazione hanno carattere meramente informativo/illustrativo e sono state elaborate sulla base di informazioni pubbliche e/o comunque disponibili a Prelios, ma non sottoposte a verifica indipendente. Le stesse tengono necessariamente conto delle attuali condizioni di mercato, suscettibili di significativi cambiamenti nel breve periodo, e non rappresentano perciò alcuna garanzia per il futuro. Né Prelios né alcuna società controllata o collegata, né alcun azionista, né i rispettivi amministratori, dipendenti, agenti, rappresentanti potranno essere ritenuti responsabili per ogni eventuale errore od omissione delle informazioni, non essendo prestata alcuna garanzia in merito di qualsiasi genere o finalità. La presente pubblicazione non costituisce una sollecitazione del pubblico risparmio e non offre o promuove alcuna forma di investimento. La stessa non costituisce una consulenza in materia di investimenti o altro genere e, pertanto, le informazioni rese disponibili non devono essere intese come una raccomandazione o invito ad investire in società del Gruppo Prelios o ad effettuare qualsiasi altro investimento. Nessuna garanzia viene prestata riguardo all’idoneità delle informazioni per le esigenze di un investitore o di qualunque utilizzatore per qualsiasi fine, che sono pertanto pienamente ed esclusivamente responsabili per ogni valutazione, decisione o azione assunte in relazione alle informazioni ivi contenute o per ogni conseguente effetto, danno, perdita o costo di qualsiasi genere. Tutti i diritti sono riservati e le informazioni di cui alla presente pubblicazione non possono essere copiate o distribuite a terzi per qualunque finalità.
Puoi anche leggere
